Emlakçı Bankadan Komisyon Alır Mı ? Emlakçı Banka Komisyonu Nedir ?

Son zamanlarda giderek yaygınlaşan Emlak Komisyon çeşitlerinden biri de bankalardan alınan emlak komisyonlarıdır. Piyasa haraketliliği ve konut kredilerinin büyük önem kazanması ile bankalar emlakçılar ile sıkı bir iş birliğine girmiş bulunmaktalar.

Emlakçıların bankalardan aldıkları komisyonlar banakadan bankaya farklılık göstermektedir. Bazı bankalar, belli bir müşteri kotasını doldurma şartı ile lüks otomobiller vaat etmektedir. Aracın tüm  bedeli banka tarafından karşılanır. Bunun dışında bin de beş gibi
oranlar bankaların yaklaşık olarak kullandığı oranlardandır. Emlakçıların talep ettikleri oranlar da göz önünde bulundurulur. Ücret konut kredisinin kullandırımı ile emlakçıya hemen ödenir.

Konut Kredisi Getir , Komisyonu Al !

Banka - Emlakçı dostluğu son bir kaç yıl öncesine kadar aslında bu kadar yaygın değildi. Şöyleki bankacılar emklakçıların getirdikleri müşterilere çok da kredi vermek istemezlerdi. Sektörün geldiği rekabetçi ortam ve konut kredisinin uzun süreli müşteriyi bankaya
bağlayıcı özelliği ve emlakçıların müşteriye daha kolay ulaşabilme özelliği bankayı ve emlakçıları birbirine yakınlaştırmıştır. 

Bu işbirliği ile Emlakçılar Bankalar için değerli bir müşteri kaynağı oldu. 

Bankalar verdikleri komisyonların fatura edilmesini isterler. Bu sebeple Emlakçılar aldıkları komisyonu ' Hizmet Bedeli ' gibi bir açıklama ile fatura etmektedirler.

Tabi bu uygulamayı kötüye kullananlarda yok değil ! Bazı Emlakçılar Bankacı gibi çalışarak kredi dağıtmaktadır. Hatta kredi skoru düşük olan müşterilere kredi veren emlakçılar bile bilinmektedir. Bu işlem karşısında %10 komisyon alan Emlakçılar , ihtiyacı olan müşterilere yüksek faizle kredi vermektedir.

Şerefiye Nedir ? Nasıl Hesaplanır ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ?

Şerefiye , genellikle konut projelerinde karşımıza çıkan bir terimdir.

Kısaca tanımlayacak olursak ,  aynı özelliklerde olan ( aynı metrekare , aynı tipde ) daireler için farklı fiyatların belirlenmesi işlemine Şerefiye denir. Bu işlem ile fiyat artabilirde , azalabilirde …

Ev almak ve satmak isteyen herkesin karşılaştığı bu duruma Gayrimenkul Sektöründe Şerefiye adı verilmiştir.

Şerefiye bedeline göre aynı tipteki evlerin fiyatları değişmektedir. En çok karşılaşılan örneklerden birisi , aynı apartmanda , aynı katta ve aynı özellikte olan dairelerin fiyatlarının baktığı cepheye göre farklılık göstermesidir. Daire cephesi en çok dikkat çeken özellik gibi görünmesine rağmen bunun haricinde de bir çok özellik bulunmaktadır.

Şerefiye Bedeli Neye Göre Belirlenir ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ? 

Şerefiye dairenin bir takım özelliklerine göre belirlenir. Bu özelliklerden en çok kullanılanları :  

- Dairenin Manzarası

- Dairenin Yüksekliği

- Dairenin Baktığı Yön 

- Dairenin Baktığı Cephe 

- Sosyal İmkanlara Uzaklığı 

- Yola Uzaklığı 

- Emniyet Durumu 

- Balkon Durumu 

- Asansör Durumu 

- Gürültü Durumu 

- Bahçe Durumu 

- Kat Durumu ( Çatı katı , giriş katı gibi ) 

- Gün Işığı 

Bu özellikler inşaattan inşaata değişmektedir. Heryerde aynı özellikler aynı önemde olmaz. Yani şerefiye duruma göre değişkenlik göstermektedir. 

Örneğin , Avrupada giriş katındaki evler giriş-çıkış kolaylığı bakımından daha çok tutulurken , Türkiye’de emniyet açısından diğer katlara oranla en az tutulan ev konumundadır. Aynı şekilde yurtdışında yola yakın olma ses ve gürültü gibi sebeplerden ötürü dezavantaj olarak sayılırken , İstanbul gibi büyük şehirlerde büyük projeler açısından çok büyük önem taşır. 

Şerefiye , konutu satan tarafından belirleniyor gibi görünsede , alıcı tarafından da belirlenir. Çünkü bu değerlerden bazıları kişiden kişiye göre değişir. Yani bu özelliklerin sabit bir değeri olamaz. Çocuğu olan aileler park ve havuza bakan evleri tercih ederken , yaşlı ve çocuksuz aileler daha sakin olması bakımından bu daireleri seçmek istemezler.  Ya da bazı insanlar doğa manzaralı daireleri tercih ederken , bazı insanlar da yolu ve kalabalığı gören daireleri tercih etmektedirler.

Şerefiye Hesabı - En Çok Prim Yapan Daireler

Türkiye’de genelde bu hesap pek doğru yapılamaz. Eskiden kalma yöntemler ile Güney Cepheli ve Orta Katta bulunan daireler en çok prim ile satılan dairelerdir. Fakat bu iş bu kadar kolay değildir. Şerefiye hesabı ciddi bir emek ve tecrübe ister. 

Alıcılar bu konuda çok dikkatli olmalıdır. İnşaat firması hesabı yanlış yapmış olabilir. Bu bir dezavantaj olarak görünsede , prim yapabilecek daireyi doğru tespit etmek alıcı için bir avantaja dönüşebilir. 

Bu konuda çok tecrübesiz olduğunuzu düşünüyorsanız , dairenin çevresinde bulunan ve o semtteki fiyatlar size bir fikir verir. Fakat doğru karar veremediğinizi düşünüyorsanız SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşmeniz sizin faydanıza olacaktır. Unutmayın ki eğer daire almayı düşündüğünüz Proje ,  büyük bir marka tarafından özenle hazırlanmış ve kalitesini ispat etmiş ise fiyat olarak çevrede bulunan dairelerin 2 - 3 katına kadar çıkabilir. 

Şerefiye Nasıl Hesaplanır ? 

Şerefiye hesabı , inşaat firmaları için çok önemli bir konu olup , özellikle büyük konut projelerinde ya da kooperatiflerde doğru yapılmadığı taktirde haksızlıklara neden olabilecek bir etkendir. Şerefiye hesabı yapılmadan önce tüm bilgiler en ince ayrıntısı ile toplanmalıdır.

Şerefiye hesabında her özellik için bir puan belirlenir. Evlerin karşılarına sahip olduğu özelliklere göre puanlar yazılır. En yüksek puanı alan daireler Şerefiye Bedeli en yüksek olan daireler olarak seçilir ve fiyatları diğer dairelere göre daha yüksek olur. Diğer daireler de puanlama sonucunda çıkan sıralamaya göre fiyatlandırılır.

Günümüzde bu işleml için şerefiye programları kullanılmaktadır.  Bu programlara aşağıdaki değerler girilerek sonuç hesaplanır : 

• Konut adedi
• Toplu konutun yapılacağı alanlar toplamı m2
• Toplu konutların yapılacağı bölgenin Enlemi ve minimum Rakım değeri
• Toplu konut alanının toplam parsel adedi
• Totalde toplanmış bedel ve ilave ihtiyaç miktarı şimdiki geçici maliyet farkı
• Parsel adı (parselleri birbirinden ayırt edecek kadar detaylı pafta ve ada bilgileri)
• Parsel metrekare alanları
• Parsellerde bulunan toplam blok adetleri
• Bloğun bulunduğu Parsel
• Bloktaki toplam daire sayısı
• Blokta varsa arsa sahibine ait daire adedi
• Blokta kattaki daire adedi
• Blok ulaşım mesafesi m olarak
• Blok rakımı
• Blok Güneş yönü
• Güneş açısı derece cinsinden
• Blokta bulunan asansör sayısı
• Balkon Puanı
• Varsa teras alanı.
• Manzara mesafesi m cinsinden
• Park/Bahçe Puanı
• Dairelere ait açıklık mesafeleri
• Normal kat daire alanı
• Çatı katı daire alanı
• Zemin kat daire alanı
• Varsa bodrum kat daire alanı
• Zemin yükseklikleri m olarak
• Varsa Deniz görme açısı
• Yol/Cadde genişlikleri metre cinsinden
• Çevre Arazi Yüksekliği binanın zemin katına göre fark m cinsinden

• Konutun bulunduğu mevkiye, şehir ve çarşıya uzaklığına, şehir, bölge nüfusuna göre inşaat puanı

LOG El Birliği Tapusu - Tapuda El Birliği Ne Demektir ?

Genelde miras işlemlerinde karşımıza çıkan bu durum , bir mülkün iştirak halinde sahip olunmasıdır. Yani bir mala birden çok kişi aynı haklarda sahip olabilmektedir. Bu durum El Birliği Mülkiyet olarak geçer. Eğer bu mal bir gayrimenkul ise mirasçılar El Birliği Tapusuna sahip olacaklardır.

Böyle bir durumda tüm mirasçılar birlikte karar vermek zorundadır. Mirasçıların belirli bir payı olmaz , hepsi ortaklığa dahil olan gayrimenkullerin tamamı üzerinde hak sahibi olurlar.

Mirasçılar birbirileri ile paydaş değil ortak olurlar.

İlgili kanunun 701. maddesinde belirtildiği üzere ortaklar gayirmenkulün belirli bir payına değil , tamamı üzerinde hak sahibidirler.

Peki , ortaklar bu durumdan kurtulmak isterlerse ne yapılmalıdır ? 

Genelde El Birliği Mülkiyeti , Paylı Mülkiyete çevirme yoluna gidilir.

El Birliği Mülkiyet Paylı Mülkiyete Nasıl Çevirilir ? 

Mirasçılar , paylı mülkiyet için gayrimenkulün bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurarak işlemlerini başlatabilirler.

Başvuru Nasıl Yapılır : 

- Başvuru dilekçesi hazırlanır

- Dilekçeye tapu bilgi ve mirasçılık belgesi eklendir.

Bu işlemlerin ardından Tapu Sicil Müdürü , tüm mirasçılara belirlenen süre içinde herhangi bir itirazlarının olup olmadığını öğrenmek üzere çağrıda bulunur. Eğer bu çağrı daveti üzerine herhangi bir itiraz gelmez ise işlemler tamamlanır.

Tebligatların tüm mirasçılara ulaşması zorunlu olup , mutlaka TC numaraları ve adreslerinin tespiti ile Tebligat Kanunu m. 21’e göre yapılmalıdır.

Paylı mülkiyete işlemlerinin masrafı başvuruyu yapan mirasçıya aittir. 

Çekme Kat Nedir?

Çekme Kat Nedir?

Çekme kat, çatı ile son kat arasında bulunan kata / yapı modeline denir. Genellikle dört tarafı balkonla çevrilidir. Terasın orta yerinde bulunabilir. 

İmar kanununda çekme katın tanımı şu şekildedir:
3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 2.02.- İnşa edildiği tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılmış çekme kattır. 2981 sayılı kanuna göre af kapsamına dahil edilerek aynen veya ıslah edilerek muhafazası mümkün olan çekme katlar da mevcut çekme kat kabul edilir.

Çekme katların tapuda kaydının olması gerekir. Fakat çoğu çekme katların tapu kaydı bulunmamaktadır. 

Eğer çekme kat tapuda kayıtlı değil ise ' yapıda projeye aykırılık ' söz konusudur. Bunu gidermek için bağlı bulunan belediyeye, çekme katı projeye dahil ettirmek gerekir. 

Çekme Kat Projeye Nasıl Dahil Edilir ?

Proje değişikliği yaptırmak için belediyeye başvurulur. Proje değişikliğiniz uygulandığı taktirde çekme kat Tapuya kayıt edilir.

Tapuda kaydı olmayan çekme kat bir denetim esnasında anlaşılırsa kaçak yapı olarak kabul edilecektir ve belediye tarafından yıkımı söz konusu olur. Daire sahibi de para cezasına çarptırılır.

Kira Alamayan Ev Sahibi , Kira Beyanı Yapar Mı ?

Kira Alamayan Ev Sahibi , Kira Beyanı Yapar Mı ? 

Kira beyanı , bir önceki sene alınan kira bedellerinin beyanının yapılması işlemidir. Eğer elde edilen kira bedeli belirlenen değerlerin üstünde ise bunun vergisini ödenir. 

Peki , ev sahibi evini kiraya vermesinde rağmen , kirasını alamadıysa ne yapmalı ? Kira beyanı yapmak zorunda mı ? 

Kira beyanında önemli olan nokta , sizin o kirayı tahsil edip edemediğinizdir. Eğer kiracınız ile belirli bir kira değeri üzerinden sözleşme yaptıysanız ve kiracı kirayı size ödemediyse , kira beyanı beyanı yapmak zorunda değilsiniz.

Kira geliri beyanında Tahsil Esası vardır. Yani siz aldığınız kira kadar beyanda bulunabilirsiniz. 

Örneğin , 2015 yılında kiraladığınız bir evden 8 ay kira aldınız fakat 4 ay alamadınız. 8 aylık kira bedeli hesaplanır , eğer çıkan değer , 2016 senesinde belirlenen Kira gelir beyanı limitinden düşük ise kira gelir beyanı yapmanıza gerek yok. 

Fakat , 2015 senesinden alamadığınız 4 aylık kirayı , 2016 senesinde tahsil ettiyseniz bu tutar 2016 senesi kira gelirine girer ve beyannemesi 2017 senesinde yapılır. Yani , 2016 yılınının geliri olarak en geç 25 Mart 2017 tarihine kadar beyan edeceksiniz. 

Hazine Arazisi Nedir?

Mülkiyeti devlette olan arazilere hazine arazisi denir.
Hazine arazilerinin bir kısmı tapuya tescil ettirilmiş olan arazilerdir. Bu araziler orman sınırları dışında kalan,
tapuya tescili sırasında sahibi çıkmayan arazilerdir.

Hazine arazilerinde bir de tapu tescili olmayan dağlar, göller, nehirler, kayalar, tepeler ,dereler de vardır.

Hazineye ait arazilerde tapuya tescili olanlar hazinenin özel mülkiyetinde olan arazilerdir. Bu arazilerin ihale yolu ile satışı mümkündür. Tapuya tescili olmayanlar da hazinenin genel mülkiyetindedir. Bu arazilerin satışı kesinlikle yoktur.

Hazine arazilerinde 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı olan kişilere bu arazileri satın alma hakkı tanınmıştır.
Tespit edilen tutara itiraz ve dava etmeden kabul eden kişiler  belirlenen süre içinde idareye başvuru yapabilecekler. Bu 
kişiler hak sahibi olacaklardır.İdareye başvuru zamanı altı aydır.

Miras Kalan Tarla Satışı Nedir 2016 ? Nasıl Yapılır ?

Miras Kalan Tarla Satışı Nedir 2016 ? Nasıl Yapılır ? 

2014 senesinde Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik , Resmi gazete’de yayınlanmıştı. Bu Yönetmeliğe göre , gayrimenkul sahibinin aynı ilçe sınırları dahilinde ‘ Tarımsal Nitelikli ‘ tek arazisi var ise bu gayrimenkulun devri mümkündür. 

Gayrimenkul sahibinin aynı ilçe sınırlarında birden çok ‘ Tarımsal Nitelikli ‘ arazisi var ise , bu arazilerin hepsinin

mülkiyeti devir işlemine konu olursa , bu gayrimenkullerin devri yapılabilir.

Miras Kalan Tarla Satılır Mı ? Miras Kalan Tarla Satışı Nasıl Yapılır ?

Yönetmelikte belirtildiği üzere , miras olarak kalan tarımsal nitelikli arazi ve yeter getirli tarımsal araziler için mülkiyetin devri esas olur. 

Mirasçılar miras kalan Tarım Arazisinin mülkiyet devri işlemleri için , mirasın açılmasından itibaren 1 sene içerisinde aşağıda anlatılan maddelerde yapabilir : 

- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli arazi büyüklüğü kriterleri dikkate alınarak bir veya birden fazla mirasçıya devrini kararlaştırabilir.

- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 373 ila 385 inci maddelerine göre noter senedi ile aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurabilirler. Noter senedinin bir örneği tapu müdürlüğüne ibraz edilerek, söz konusu ortaklık tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

- Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre limited şirketi kurabilirler.

- Mirasçılar, mirasa konu tarım arazilerinin üçüncü kişilere satışını gerçekleştirebilirler.

Mirasçılar Tarımsal Arazi Mulkiyet Devir işlemlerini bir yıl içerisinde biteremezler ve yetkili bir mahkeme tarafından dava açılmaz ise , Bakanlık mirasçılara 3 ay ek süre verir.

Eğer verilen ek sürede de devir işlemleri tamamlanamaz ise , Bakanlık resen ya da yapılacak bildirim üzerine miras kalan yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya , ehil mirasçı yoksa en yüksek teklifi veren istekli mirasçıya devri , aksi durumda üçüncü kişilere satılabilmesi için sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açılması mümkündür.

Bakanlık ya da mirasçının açtığı davalarda Sulh Hukuk Hakimi görevlendirilir

Vaziyet Planı Nedir? Vaziyet Planında Neler Bulunur ? Nasıl Çizilir ?

Vaziyet planı, inşaatı başlanacak olan binanın komşu parsellere olan sınırlarını
ve yollara olan sınırlarını tepeden gösteren plandır.

Detaylarında bir çok öge vardır; elektrik direği,telefon hatları,su hatları,otoparklar,
binanın giriş kapısı,arsanın giriş yönü,yol durumu,ağaçlar vb.bu öğelerin yerleri,
nasıl konumlandırılacağı bu planla oluşturulur.

Vaziyet Planında Neler Bulunur ? 

 * Eğim 
 * Toplam metrekare
 * Tanımlı röper noktası
 * Cadde sokak tanımları
 * Yollar 
 * Çatı gösterimi 
 * Yönler
 * Hakim rüzgar
 * Çizgi kademelenmesi
 * Yakın çevre düzenlemesi
 * Yaya taşıt ilişkisi
 * Arazi , silüet kesiti

Vaziyet Planı Nasıl Çizilir?

İmar Kanununda ( 3194 sayılı ) vaziyet planının nasıl çizileceği belirtilmiştir : 

- İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarlarına rastlayan mesafeleri en az 5.00 m’dir.

- Yan bahçe mesafeleri 4. kata kadar (4. kat dâhil ) olan binalarda en az 3.00 m’dir.

- 4 kattan fazla her kat için bu mesafeler 0.50 m arttırılır.

- Arka bahçe mesafesi bina yüksekliğinin yarısından az olamaz.

- Bina esas giriş döşeme kotu, toprak kotu, bina üst kotu yazılmalıdır.

- Binanın son kattaki uzunluk ve genişlik ölçüsü yazılmalıdır.

- Merpen, evin tavan döşeme üst kotu belirtilmelidir.

- Genellikle 1/200 – 1/500 ölçekli çizilir.

- Hâkim rüzgâr, manzara ve kuzey işaretleri, aynı yerde toplu olarak gösterilir.

- Mevcut durum, imar hatları (bina, sınır, yol, yeşil örtü vb.), teklif yapı konumları ve saha düzenlemeye ait çizgiler üst üste ve farklı çizgilerle çizilir.

- Bloklar harflendirilir ve yüksek bloklar, yükseldikçe kalınlaşan çizgilerle belirtilir.

- Blokların içine kat adetleri, zemine oturma sahaları yazılır. Paftanın uygun bir yerinde toplam inşaat alanı verilir.

- Blokların yol ve komşu sınırlarla, korunacak binalara uzaklıkları eksiksiz yazılır.

- Blok köşeleri arsa içi servis yolları, istinat duvarları, meyil, rampa ve merpenlerin başlangıç ve bitiş noktaları, servis avluları, akaryakıt tanklarının yerleri ve gerekli diğer noktalar röper noktalarına göre kotlandırılır.

- Bina esas girişi bitmiş döşeme üst kotu 0.000 olarak alınır. Plan kesit ve görünüşler bu kota göre kotlandırılır.

- Binanın önemi gerektiriyorsa, çevreyi de ihtiva eden, değilse arsa dâhili iki siluet çizilir.

- Siluetlerin yanında veya altında en ve boy kesitleri çizilerek tabii ve teklif zemin kotları ile tüm hafriyatın yaklaşık toplamı yazılır. 

Mücavir Alan Nedir ? Neden Önemlidir ?

Mücavir Alan Nedir ?

Mücavir alan kısaca , belediyenin sınırları dışında kalmış olan belirli ( komşu ) alanların belediye sorumluluğu altına geçmesidir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde tanımlanmış  olan bu alanlar imar bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiştir.

Belediye alanlarından farklı olarak , belediye sınırları dışında kalırlar. Farklı bir belediye sınırına girmedikleri sürece belediye sınırlarına yakın olmaları gerekmez.  Bu alanlar köyleri de içine alabilir. 

Belediye sınırı , bir belediyenin yasa kurallarına göre belirlenen İDARİ sınırlarıdır. Fakat Mücavir Alan Sınırı , kontrol ve sorumluluk verilen YETKİ sınırıdır.

Mücavir Alan Neden Önemlidir ? 

Mücavir alanın en büyük önemi , plansız yapılaşmayı engellemektir. Bu sayede , Belediye yakın çevresindeki imar faaliyetlerini denetleyebilir. 

Son zamanlarda artan göçler , kaçak ve imarsız konutlara sebep olmaktadır.

Mücavir Alanları Nasıl Çizilir ? 

İmar planlarında belediye sınırları dışında görünün bu alanların , kazandırılmaları için Bakanlık onayı gereklidir.

Bakanlık , belediye ya da il idare kurulu tarafından çıkan kararı inceledikten sonra son kararı verir.

Mücavir Alan Sınırlarını Kim Belirler ? 

İmar Kanununa göre , belediye haricinde Valilik bu konudan sorumludur. Valilik kararı uygun gördüğü taktirde 

karar yürürlüğü girer. Bu karara itiraz etme süresi 1 aydır. Valilik itirazı başvurusunu aldıktan sonra 15 gün içerisinde kontrol eder ve tekrar onaylar. Sonrasında bu karar Bakanlığa gönderilir. 

Mücavir alandan çıkarma içinde bu kurallar geçerlidir. 

Miras Kalan Arsa Satışı Nasıl Yapılır 2016 ?

Miras Kalan Arsa Satışı Nasıl Yapılır 2016 

2014 senesinde çıkan yönetmelik ile Miras olarak kalan Tarımsal Arazilerin satış işlemlerinde bazı kısıtlamalar getirildi. 

Miras kalan arsalarda aynı kısıtlamalar söz konusu mu ? Miras kalan bir arsanın satışı nasıl yapılır ? 

Miras olarak kalan Tarım Arazilerinde bulunan kısıtlamalar Miras Kalan Arsalar için geçerli olmamaktadır.

Mirasçılar kendilerine kalan miras arsaları istedikleri gibi satabilirler. 

Miras kalan arsanın satış türleri mülkiyete göre : 

- Hisseli Mülkiyet 

- Müşterek Mülkiyet 

- İştirak Halinde Mülkiyet 

şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Hisseli Mülkiyet : Gayrimenkul taşınmazın üzerinde ortakların pay oranları açıkca belirlidir. 

İştirak Mülkiyet : Gayrimenkul taşınmazın üzerindeki paylar net olarak bilinmemektedir. ( Miras hisseli mülkiyet ilişkisi buna örnek olarak verilebilir )

İştirak mülkiyetine konu olan mirasların tapu kayıtları önemlidir. Tapu kayıtlarında iştirak mülkiyetine sahip kişilerin isimleri yazar. Tapu kütüğüne bakıldığında mirasçıların ismi veraseten iştirakli ibaresi ile tek tek belirtilir.

Miras kalan hisseli arsaların satışı ve kat karşılığı gibi işlemler hissedarların beraber karar vermesi ve oy birliği ile yapılır.

Miras Kalan Tarla Satışı Nedir 2016 ? Nasıl Yapılır ? 

2014 senesinde Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik , Resmi gazete’de yayınlanmıştı. Bu Yönetmeliğe göre , gayrimenkul sahibinin aynı ilçe sınırları dahilinde ‘ Tarımsal Nitelikli ‘ tek arazisi var ise bu gayrimenkulun devri mümkündür. 

Gayrimenkul sahibinin aynı ilçe sınırlarında birden çok ‘ Tarımsal Nitelikli ‘ arazisi var ise , bu arazilerin hepsinin

mülkiyeti devir işlemine konu olursa , bu gayrimenkullerin devri yapılabilir.

Miras Kalan Tarla Satılır Mı ? Miras Kalan Tarla Satışı Nasıl Yapılır ?

Yönetmelikte belirtildiği üzere , miras olarak kalan tarımsal nitelikli arazi ve yeter getirli tarımsal araziler için mülkiyetin devri esas olur. 

Mirasçılar miras kalan Tarım Arazisinin mülkiyet devri işlemleri için , mirasın açılmasından itibaren 1 sene içerisinde aşağıda anlatılan maddelerde yapabilir : 

- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli arazi büyüklüğü kriterleri dikkate alınarak bir veya birden fazla mirasçıya devrini kararlaştırabilir.

- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 373 ila 385 inci maddelerine göre noter senedi ile aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurabilirler. Noter senedinin bir örneği tapu müdürlüğüne ibraz edilerek, söz konusu ortaklık tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

- Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre limited şirketi kurabilirler.

- Mirasçılar, mirasa konu tarım arazilerinin üçüncü kişilere satışını gerçekleştirebilirler.

Mirasçılar Tarımsal Arazi Mulkiyet Devir işlemlerini bir yıl içerisinde biteremezler ve yetkili bir mahkeme tarafından dava açılmaz ise , Bakanlık mirasçılara 3 ay ek süre verir.

Eğer verilen ek sürede de devir işlemleri tamamlanamaz ise , Bakanlık resen ya da yapılacak bildirim üzerine miras kalan yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya , ehil mirasçı yoksa en yüksek teklifi veren istekli mirasçıya devri , aksi durumda üçüncü kişilere satılabilmesi için sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açılması mümkündür.

Bakanlık ya da mirasçının açtığı davalarda Sulh Hukuk Hakimi görevlendirilir

Çekme Mesafesine Otopark Yapılır Mı ? Bahçe Mesafesi Otopark Limitleri !

Çekme Mesafesine / Bölümüne Otopark Yapılabilir Mı ? 

Çekme , binalar arasına koyulması gereken boşluğa verilen isimdir. Yani 2 bina arasında belirli bir mesafe olması gereklidir.

Çekmeler , cepheye göre farklılık gösterebilmektedir. Yanlar , ön ve arka bahçeler için oranları değişebilmektedir.

Çekme kavramı , bazı yerlerde bahçe mesafesi olarak da kullanılmaktadır. 

Bahçe Çekmesini / Çekme Mesafesini Kim Belirler ? 

Çekme denilen bu boşlukların uzunlukları ve konu ile bilgiler Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde bulunmaktadır. 

Çekmeye Otopark Yapılır Mı ? 

Otoparkın inşaat ve yürütülmesi ile ilgili konular Otopark mevzuatında açıklanmıştır.  Bu konuda belediyeler gerekli işlemi yapabilmektedirler. 

Kendilerine tespit yetkisi verilmiş olan Belediyeler ,  meclis kararlarına göre uygulamalarını yürütmektedirler. Meclis kararı verilmeyen belediyelerde Otopark yönetmeliği kullanılmaktadır.

İstanbul Otopark Yönetmeliğinde Belirtilen Uygulama Aşağıdaki Gibidir : 

Ön tarafta bahçesi olan ve bahçe mesafesi 3 metreden az görünen bitişik nizam parseller için , bina kapsamında ya da bina parselinde otopark yeri aranmaz , yönetmelikçe hesaplanan otopark ücreti alınır. 

Otopark talebinin bir bölümünü ya da tümünü kendi parselinde karşılayamayan yapılar için , yetmeyen otopark bölümü , en fazla 250 m. yürüme mesafesinde (kamulaştırmayla alakasız imar parsellerinde)  irtifak kurmak ve tapu kütüğüne şerh koyarak ve Encümen Kararı ile farklı parselde verilebilir. 

Binaya ait otoparklar için , ilk tercih olarak bodrum katları kullanmak ve ön bahçe mesafesi arkasında olmak kaydıyla ; 

Yapıların yan ve arkada bulunan bahçesine , tümü tabii zemin altında ihtiyacını aşmayacak kadar ya da daha fazla otopark inşa edilebilir , otopark giriş-çıkışları ön bahçe içerisinde olabilir. Otoparkta bulunan rampa kesinlikle parsel dışından başlatılmaz.

Binanın talep ettiği otoparkı parsel yada yapı içerisinde yapmak, otopark harici herhangi bir kullanım oluşturmamak, imar planı ve/veya İstanbul İmar Yönetmeliğinin belirttiği bahçe mesafelerine dikkat etmek koşuluyla ( tabii zemin altındaki bodrum katlarda ön bahçe mesafesi hariç diğer bahçe mesafeleri aranmaz ) bağımsız bölüm olarak bodrum ve zemin katlarında ticari maksatlı otopark inşa edilebilir. Bahsedilen ticari maksatlı otoparklar emsal hesaplarına dâhil edilir.