Emlak Analiz

24 Mayıs 2016 Salı

Arsa İşgali ve Arsa İşgal Davası Nedir ? Nasıl Açılır ?

Arsa İşgali , arsa sahibinin izni olmadan o arsanın işgal edilmesidir. Bu durum arsa sahibinin haberi olmadan o arsaya gecekondu , daire , bina veya ticari bir yapı inşa etmesi olarak karşımıza çıkar.

Ülkemizde genellikle Hisseli Tapularda , hisse sahibinin kendi hissesinden daha fazla bir alana inşaat yapmasından kaynaklanan bir sorundur. Örneğin , kendi payı 300m2 olan bir hissedarın 400m2 kullanması bir arsa işgalidir.

Ya da hiç hissesi olmayan bir kişinin , bir şahısa , hazineye , kuruma veya vakıfa ait olan bir alana inşaat yapması arsa işgalidir. Yani Arsa İşgali , hukuki bir sözleşme ve hak olmaksızın yapılan kullanım şeklidir.

İşgal durumu ülkemizde oldukça fazla yaşanan bir durumdur.

İşgal Durumu Nasıl Tespit Edilir ?

Bu tespitin en doğru yolu mahkeme yoluyla tespittir. Tabi mahkeme haricinde özel tespit olarak Kadastro ile tespit yapılabilir.

Yani mahkemeye kısacası şu denir ‘ Benim arsamı kimler kullanıyor ve ne miktarda kullanıyorlar ? Bunların tespitini istiyorum ‘. Mahkeme de Kadastro uzmanı ve arsa sahibiyle bu konunun tespitini yaptırır. Kadastro uzmanının tespiti çok önemlidir.

Arsa Sahibi Arsa İşgali Durumunda Ne Yapmalıdır ?

Arsa sahibi bu durumda hemen dava açmalıdır. Bu davaya Kal Davası denir. Yani bu durumun ortadan kaldırılmasıdır.

Bu durumun ortadan kaldırması demek , işgal edilen alanda eğer bir inşaat yapılmış ise önce bu inşaat yıkılarak işgalin kaldırılmasıdır. Bu duruma men'i müdahale denir. Bu talep ile el atmanın önlenmesi sağlanır.

Arsa İşgali Tespit Edilen Süreye Kadar Yapılan İşgal İçin Tazminat Alınır Mı ?

Evet , eğer istenirse arsa işgalinin süresince yapılan kullanım için bir ücret talep edilebilir. Bazı davalar çok uzun sürebilir ve bu süre boyunca ki kullanım için ya da davadan önce tespit edilen kullanım için aynı kira alır gibi bir tazminat alma hakkınız vardır. Buna Ecri Misil denir.

Devlet Hazine arazisine yapılan işgaller için bu yolu kullanmayı tercih eder. Eğer bir hukuki dayanağınız olmadan kullandığınız bir alan varsa , görevliler sizi tespit edip , size yaptığınız işgalden ötürü borç çıkarabilir.

Arsa İşgali Durumunda Yapılan İşlemler :

- Tazminat ( Ecri Misil )

- Men'i Müdahele

- Kal Davası

Arsa İşgal Davası Nasıl Açılır ?

Öncelikle mahkemeye dilekçe verilmelidir. Eğer arsanızı işgal eden kişiyi biliyorsanız işgalci bilgileri , kendi bilgileriniz ve konu yazılarak dilekçe verilir.

Sadece işgalin ortadan kaldırılmasını istiyorsanız konu ‘ el atmanın önlenmesi ‘ , eğer işgalin ortadan kaldırılması ve yapılan inşaatın yıkılmasını istiyorsanız konu ‘ el atmanın önlenmesi ve kal davası ‘ olarak yazılabilir. Bunun haricinde İşgal sonucu ortaya çıkan tazminat hakkınızı kullanmak istiyorsanız Ecri Misil adı altında yeni bir dava konusu yazabilirsiniz.

Mahkeme bu dilekçe ile konuyu inceler ve arsa ile ilgili tespitlerini yapar.

Aile Konutu Nedir?

Ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni kanunun 19. maddesinde aile
konutunun bulunduğu yere 'YERLEŞİM YERİ' adı verilmiştir. Buna göre, yerleşim yeri
bir ailenin sürekli kalmak amacıyla oturduğu yerdir.

Bir ailenin pek çok yerde konutu olabilir. Ancak bunlardan sadece birisi kanunda
belirtilen anlamda aile konutudur. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki
olan eş ölürse, sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, kendisine intifa
veya oturma(sukna) tanınmasını veya mülkiyet hakkı verilmesini isteyebilir.

Mahkeme bu yönde karar verirse , gerekli tescil işlemi Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılır.
Medeni kanununun. maddesine göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça,
aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini fesh edemez, devredemez veya aile konutu üzerindeki
haklarını sınırlandıramaz.

Müstakil Tapu Nedir?

Müstakil tapu, bir taşınmaz üzerinde bir kişinin malik olması demektir.
Kadastral sınırları belli bir gayrimenkul üzerinde tek kişiye ait
tapu bulunması anlamına gelir.

Müstakil tapu sahibinin tek kişiye ait olması gerçek kişi olmasını
gerektirmez. Kamu tüzel kişisi, şirket ya da tüzel kişilik adına da
müstakil tapu olabilir.

Kısaca müstakil tapu, sınırları belli bir yerin bir kişiye ait olması
ortaklarının olmamasıdır.

Konut Sigortası Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir ?

Öncelikle yapmamız gereken uzman bir aracıya başvurmaktır. Her konut için teminatların
önem derecesi farklıdır.Risklerinizi doğru tespit edip,riskinize uygun bir poliçe
yaptırmak çok önemlidir.

Sel Teminatı

Örneğin evinizin bulunduğu yer bir tepe ve daireniz yedinci katta ise sel olma ihtimali
yok veya yok denecek kadar az ise sizin sel teminatını poliçenizden çıkarmanız doğru
olacaktır. Sel teminatının çok cuzi bir ücretli poliçe de oluşturmanız uygun olabilir.

Hırsızlık Teminatı

Türkiye de konut poliçelerin genel olarak alınma sebeplerinin başında hırsızlık teminatı
gelmektedir. Bunun en önemli sebebi de son zamanlarda Türkiye de hırsızlığın yaygınlaşmasıdır. Konutta ki ziynet eşyalarınızın veya değerli eşyalarınızın çalınması durumuna karşılık teminat altına alınmış olur. Önemli bir dip not olarak şunu belirtmek gerekir ; eğer ziynet eşyalarınızın teminat altına alınmasını istiyorsanız size uygun olarak özel bir poliçe hazırlanmalıdır.

Deprem Teminatı

Deprem teminatı yine konut sigortanızın teminatları için de yer alır. Zorunlu deprem
sigortam zaten var deprem sigortasının poliçemin içinde olmasına gerek yok diye düşüne-
bilirsiniz ancak arasında bir fark vardır. DASK yani zorunlu deprem sigortanız bina için
yapılırken , konut sigortasının içinde yer alan deprem sigortası deprem riskine karşı
evinizde oluşabilecek hasarları ve bunun yanında eşyalarınızın deprem sebebiyle uğrayabi-
leceği zararları teminat altına alır.

Örneğin ; konut sigortanızın içine deprem sigortasını dahil etmediniz ancak yangın sigorta
teminatınız var. Deprem sebebiyle elektriklerden kaynaklı olarak bir yangın çıktı. Eviniz
ve eşyalarınız bu sebepler zarar gördü. Her ne kadar zarar sebebi yangın da olsa konut
sigortanız zararı karşılamaz. Bunun nedeni şudur ; evinize ve eşyalarınıza zarar veren
yangının çıkış nedeni nedir? Cevabı deprem olduğu için ve sizin de deprem teminatınız
olmadığı için sigorta şirketi size hiç bir şekilde ödeme yapmayacaktır.

Dahili Su Baskını

Dahili su baskını konut sigortasının olmazsa olmazlarındandır. Su tesisatınızda oluşan bir
arıza veya su borusunun patlamasından kaynaklanan sel nedeniyle evinizin döşemeleri zarara uğrayabilir. Lavabo veya fayanslarınız kırılabilir hatta alt komşunuza zarar verebilir-
siniz. Konut sigortanızın içinde dahili su baskını teminatınız varsa bu zararları sigorta
şirketiniz karşılayacaktır.

Terör Teminatı

Grev , lokavt kötü niyetli hareketler ve terör teminatı da konut sigortanız içinde yer alan
teminatlardan olabilir. Evinin konumu bu teminatın gerekliliğini belli eden en önemli
etkendir. Eğer sigortalanacak konut , merkezi yerlerde , grev yapılabilecek alanlara yakın meydanlarda ya da terör hareketlerinin yaşandığı yerler de ise mutlaka düşünülebilir.

Özetlemek gerekirse,konut sigortası herkes için farklılık gösterir. Evinizin konumu ve
ihtiyaçlarınızın özellikleri teminatları belirlemenize yardımcı olur.

Konut sigortası yaptırmadan önce mutlaka uzmanlarıyla görüşülmeli ve poliçe teklifi
detaylı olarak okunmalıdır.

Ortak Tapuya Haciz Gelir Mi ?

Haciz , alacaklının borçludan alacağını temin edememesi halinde , borcu icra yoluyla tahsil etmesi işlemdir.

Peki , ortak olduğunuz kişi borcunu ödemez işe ortak olunan tapuya ne olur ? Ortak tapuya haciz gelir mi ?

Borçluyla Ortak Olunursa Ortak Tapuya Haciz Gelir Mi ?

Alacaklı bir kişi borçludan borcunu , ödeme emrinde yazan sürelerde temin edemez ise kanunda belirtildiği gibi haciz işlemlerini başlatabilir.

Haciz kesintilerinde , birden fazla haciz var ise hacizler sıraya koyulur. Önce olan hacizin kesintisi bitince diğer hacizler devreye girer.

Herhangi bir ev , arsa vb. gayrimenkule ödenmemiş borç için haciz gelebileceği gibi , hisseli / ortak tapulu gayrimenkullerde hissedarlardan birinin hissesine haciz koyulabilir.

Eğer borçlu kişi borcunu ödemezse borçluya ait hisse satışa çıkarılır ve ihale ile satılır.

Normalde , hisseli satışlarda bulunan şufa ( ön alım ) hakkı , yani hisseli gayrimenkullerin satışında diğer hissedarların 3. şahıslara göre öncelikli alım hakkı bulunması durumu , hacizlik satışlarda geçerli olmamaktadır.

Tarlaya İmar Gelirse Ne Olur ? Tarlaya İmar Gelmesi !

Herkesin bildiği gibi tarla üzerine konut vb inşaat yapılması yasak olup , sadece belirli sınırlardaki alanlar için belirli yapıların inşaatına izin veriliyor.

Fakat tarlaya imar geldi ve bu imar ile neler olacak ?

Tarlaya İmar Geldi , Ne Olacak ?

Tarla , toprak , iklimsel ve benzeri özellikleri ile tarımsal üretim için elverişli olup, zaten var olduğu üzere tarımsal üretim yapılan ya da yapılmaya elverişli olan ya da imar, ihya , ıslah yöntemleri ile tarımsal üretim yapılmaya elverişli duruma dönüştürülebilen arazilere verilen isimdir.

Bu tarlalar üzerinde imar mevzuatında da belirtildiği gibi herhangi bir yapılaşma mümkün olamıyor. ( Belirli limitler ve belirli yapılar hariç )

Eğer tarlanız imara girdiyse ya da diğer bir deyişle tarlanıza imar geldiyse , tarlanız artık ARSA niteliği kazanmış olur. Tabi hangi arsanızın hangi türde (nitelikte ) bir arsa olduğunu öğrenmeniz gerekiyor. ( Konut , sanayi , depo vb arsa gibi )

Bunun içinde gayrimenkulun olduğu ilgili Belediyeye giderek imar durumu belgesini alabilir ve arsanız ile ilgili tüm bilgileri öğrenebilirsiniz.

Boşanınca Ev Kime Kalacak ? Boşanmada Mal Paylaşımı

Bu yazıda çok merak edilen konulardan , ‘ Boşanınca ev kime kalacak ? ‘ , ‘ Ayrıldıktan sonra mallar kimin olacak ‘ , ‘ Ev benim üstüme fakat boşanınca ne olacak ?’ gibi soruların cevabı olan Boşanmada Mal Paylaşımı konusunu ele alacağız.

Malesef ülkemizde boşanmalar seneden seneye artış gösteriyor. Bu gibi durumlarda ilk akla gelen gayrimenkullerin kime kalacağını düşünmek oluyor.

2002 senesi bu konu için bir milat olarak kabul edilmektedir. Çünkü genelde 2002’den önce alınan mallarda mal ayrılığı görülmektedir. 2002 senesinden önce alınan mallar eğer özel bir sözleşme yapılmadıysa kimin adına kayıt ettirildiyse ona ait olmaktadır. Mal rejimi dediğimiz bu kanun çıkmadan önce , evin geçimini erkeğin sağladığı ve kadın çalışmadığı düşünüldüğünden mal varlığı genelde erkek üzerine yapılmaktaydı.

1 Ocak 2002 tarihi sonrasında yapılan tüm evliliklerde ve öncesi tarihli evliliklerde 2002 den sonra alınan mallar için yasal mal rejimi ‘Edinilmiş Mallara Katılım ‘ uygulaması geçerlidir. Yani eşler evlendikten sonra çalışıp aldıkları tüm mallar için , ortak hak ve tasarruf sahibi olur.

Miras ya da bağış bu kapsama girmediği için bir ortaklık söz konusu olamaz.

Eşler eğer isterlerse ‘ Mal Ayrılığı ‘ yapabilirler. Yani eşler Edinilmiş Mallara Katılımdan faydalanmak istemeyip mallarını ayırmak isterlerse , evlilik anında ya da sonrasında bir beyan düzenleyerek notere onaylatabilirler. Fakat bu konuda herhangi bir seçim yapılmaz ise 1 Ocak 2002 tarihiyle yürürlüğü giren ‘ Edinilmiş Mallara Katılım ‘ yasal rejimi uygulanır.

Bu konu 4721 sayılı Türk Medeni Kanun 4. Bölüm’de ‘ Eşler Arasındaki Mal Rejimi’ olarak düzenlenmiştir.

Boşandıktan Sonra Eşlere Kalacak Pay Miktarı Nedir ?

1 ocak 2002’den sonra bir eşin edindiği mal varlığının değerinin yarısı diğer eşe aittir. Diğer eşin çalışması, çalışmaması hatta fiili olarak aynı evde yaşıyor olmaları dahi önemli değildir.

Mal rejimi boşanma veya evliğin iptali ile sona erer. Malın kime ait olduğunun önemi yoktur. Mallar paylaştırılırken malların yüzde 50si ya da bu değerin karşılığı olan bedel diğer eşe verilir.

Fakat burda önemli nokta , boşanmadan sonra malların paylaşılabilmesi için payın talep edilmesi gerekmektedir. Bu bir seçimdir. Eğer herhangi bir talepte bulunulmaz ise kendiliğinden bir hak oluşmaz.

İpotekli veya Borçlu Mallarda Durum Nedir ?

Boşanmanın ardından paylaşılması gereken mal varlığı ipotekli ya da borçlu olabilir. Fakat bu durumda da uygulama değişmiyor. Mal paylaşımı yüzde 50 olarak uygulanır.

Dış Cephe - Bina Mantolama Nedir ? Yapılması Zorunlu Mudur ?

Bina mantolama , binalardaki ısıyı korumak için yapılan bir ısı yalıtım işlemidir.

İsminden de anlaşılacağı gibi binaya manto giydirmektir diyebiliriz.

Mantolama , binayı ısı yalıtım malzemeleri ile kaplayarak dışarıdaki ısıyı içeriye sokmadan ısı yalıtımı oluşturmaktır. Bu işleme dış yüzey izolasyonuda denir.

Dış Cephe Mantolama işlemi ile ısı enerjisinden en az yüzde 50 tasarruf edilmektedir.

Mantolama Kanunu Nedir ?

Binalarda Enerji Performans yönetmeliğine göre enerji tasarrufunun sağlanması amacı ile 2000 senesi itibarı ile zorunlu hale getirilmiştir.

01 Ocak 2011 tarihinden sonra 50m2 üzeri yapılan tüm binalarda yapı kullanım belgesi alınabilmesi için Enerji Kimlik Belgesi çıkarılması zorunludur.

Mevcut binalar ise 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesini almalıdır.

Enerji Kimlik Belgesine göre tüm binalar A ve G harfleri aralığında bir Enerji Sınıfı alır. A verimli bina, G ise verimsiz bina anlamına gelmektedir.

Mantolama Fiyatları

Mantolama fiyatları kullanılan malzeme ve işçiliğe göre farklılıklar göstermektedir.

Fakat mantolama düşünüldüğünün aksine maliyeti yüksek bir uygulama değildir. Çünkü yapılan mantolama 2-3 sene içerisinde kendini amorti etmektedir. ( Yakıt tasarrufu , elektrik tasarrufu gibi )

Malzemesine ve kalınlığına göre metrekare birim fiyatları 10 TL - 50 TL arasında değişmektedir.

Mantolama Ne Kadar Sürer ?

Mantolama süresi binanın büyüklüğüne göre değişmektedir. Orta büyüklükteki bir binanın mantolanması 1 - 4hafta sürebilir. Bu süre hava şartlarına göre farklılıklar gösterir.

Mantolama işlemi uygulayacak firma çok iyi araştırılmalıdır. Eğer her aşama gereken titizlikle yapılmazsa mantolamadan istenilen verim alınamaz.

Miri Arazi Nedir ? Miri Arazi Ne Demektir ?

Devlete ait olan arazilerdir. Şimdi hazine arazileri diyebiliriz.

Kuru mülkiyeti devlete ait iken , intifa hakkı başkalarına ihale edilmiş olabilir.

Bu araziler fethedildikten sonra tahrir defterine kayıt edilirmiş.

Bu Fethedilen Toprağın mülkiyeti devlete aitti. Devlet belli hizmet ve görevler karşılığında bu toprağı halkına veriyordu.

Toprak verilen kişi bir nevi kiracı durumundaydı.

Bu toprağı kullanan kişi satamazdı veya çocuklarına miras bırakamazdı.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi Nedir?

Gayrimenkul sahibinin kendisini ölünceye kadar koruma, besleme, bakma ve kollanmasını
sağlayacak kişiye gayrimenkulün devretmesini sağlayan bir düzenlemedir. Söz konusu işleme ilişkin sözleşmeler Tapu Sicil Müdürlükleri , noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenir.

Bu işlem iki şahit ile gerçekleştirilebilir.

Taşınmazını ölünceye kadar bakma akdiyle devreden kişi, şartın yerine getirilmediğini
ileri sürerek ilgili mahkemeye başvurabilir.
Mahkemenin lehinde karar vermesi halinde, mahkeme kararının Tapu Sicil Müdürlüğüne
ibrazıyla gayrimenkulün mülkiyeti kendisine geçer. Bakım alacaklısı hayatta iken
bu hakkı kullanmadığı taktirde söz konusu hak mirascıları tarafından kullanılmaz.

Gerekli Belgeler Nelerdir ?

Eğer Akid Tapu Sicil Müdürlüğünde Yapılacak İse :

- İlgili Belediyeden alınacak emlak beyan değerini gösteren belge
- Temlik yapılacak gayrimenkulun tapu senedi
- Bakım alacaklısı , bakım borçlusu , varsa temsilcilerin ve iki tanığın nüfus cüzdanları
- Bakım borçlusu ve bakım alacaklısının iki adet fotoğrafı ( son 6 ayda çekilmiş )
- Temsil var ise temsili gösteren belge
- Bina niteliği olan gayrimenkullerde DASK belgesi

Akid Noter ya da Sulh Hakimliğince Yapılacak İse :

- Düzenlenmiş olan sözleşmenin aslı ya da onaylı örneği
- Sözleşme de bakım borçlusuna taşınmaz malın kendi adına tescilini isteme yetkisi verilmiş ise borçlunun yazılı istemi yeterlidir. Yetki verilmemişse tescil için bakım alacaklısın
istemi veya mahkeme kararı gereklidir.

İşlemin Mali Yönü Nedir ?

Gayrimenkulun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden , binde 20 oranında tapu harcı bakım borçlusundan , binde 20 bakım alacaklısından tahsil
edilir.

2016 Tüketici Hakem Heyetine Başvuru Sınırı

Her sene tüketici hakem heyetine başvuru için sınır değişiyor. Bu sınıra kadar tüketici hakem heyetine başvurulabiliyor. 2016’da tüketici hakem heyeti başvuru sınırı ne oldu ? Tüketici hakem heyetine başvuru sınırı 2016 değeri nedir ?

Genelde tüketici aldığı bir mal veya hizmet sonunda problem yaşayarak mağdur konuma düştüğü durumlarda firmaya başvurarak problemini çözmeye çalışır. Eğer sorunu çözemez ise devreye Tüketici Hakem Heyeti girmektedir.

Kaymakamlığa bağlı olan Tüketici hakem heyeti durumu inceler ve bir karar verir. Bu karar ile firmanın ne yapacağı belirlenir.

Başvurmadan önce bilinmesi gereken bir konuda başvuru belirli bir para sınırına kadar yapılabilmektedir. Bu sınırların üstünde tüketici hakem heyetine başvurulamaz. Her yıl yeniden hesaplanan bu tüketici heyeti başvuru sınırı 2016 da ne kadar oldu ?

Tüketici hakem heyetine başvuru sınırı 2016

1. Büyükşehir İl Tüketici Hakem Heyeti için : 2 bin 320 TL ile 3 bin 480 TL arası
2. Büyükşehir Olmayan İl Tüketici Hakem Heyeti için üst limit : 3 bin 480 TL

3. İlçe Tüketici Hakem Heyeti için üst limit : 2 bin 320 TL

4. Büyükşehir Olmayan İllere Bağlı İlçeler için : 2.320 TL ile 3 bin 480 TL