GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCININ VERGİSİ NASIL HESAPLANACAK
2014 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
– Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
– Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
– Ortaya çıkan kazançtan 2014 yılı için belirlenen 9 bin 700 TL istisna düşülecek.
– Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15’ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 25 Mart Çarşamba günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
ÖRNEK: 2009 Kasım ayında 200 bin TL’ye alınan gayrimenkul, 2014 Şubat ayında 300 bin TL’ye satılmıştır.
Satış, beş yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecek.
Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 200 bin TL üzerinden yapılacak.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak Yİ-ÜFE endeks değerleri Ekim 2009 için 160,84; Ocak 2014 için 229,10 olup, endeksleme de esas alınacak oran;
(229,10 – 160,84) / 160,84 = 0,4244
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,4244) x 200.000 = 284.880 TL
Safi kazanç ise; 300.000 – 284.880 = 15.120 TL
olacak ve 2014 yılı istisna tutarı olan 9 bin 700 TL’yi aştığı için beyan edilmesi gerekecek.
Vergi ise şöyle hesaplanacak:
2014 yılı değer artış kazancı…………………………. : 15.120 TL
İstisna tutarı………………………………………………… : – 9.700 TL
Safi irat (vergi matrahı)………………………………… : 5.420 TL
Ödenecek gelir vergisi………………………………. : 813 TL
ELDE BULUNDURMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?
Gayrimenkulün elde bulundurma süresine ilişkin beş yıllık sürenin hesabında, edinme tarihi ile satış tarihi gün, ay ve yıl olarak dikkate alınıyor.
Örneğin, 25 Nisan 2009 tarihinde edinilen gayrimenkulün beş yıllık elde bulundurma süresi 25 Nisan 2014 tarihinde doluyor. Gayrimenkul bu tarihten sonra satılmışsa, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.
GAYRİMENKULÜN EDİNME TARİHİ
Beş yıllık sürenin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak;
– Satın almada tapuya tescil tarihi,
– İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alındığı tarih,
– Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi,
– Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih,
dikkate alınıyor.
Cebri (zorla) icra ve şüyuun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) edinme halinde tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşiyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.
***
SORU VE CEVAPLAR
Kira kontratlarının damga vergisi
GELIR VERGISI REHBERİ 6 konulu yazınızı okudum, sormak istediğim konu şu; Konut ve işyeri kira kontratlarında damga vergisi ödeme durumu nedir? Erhan Öney
Gerçek kişilerce mesken (konut) olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira kontratları damga vergisine tabi değil. Ancak gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ile basit usulde vergilendirilen mükellefler hariç olmak üzere, ticari işletmelerce işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin kira kontratları binde 1,89 oranında damga vergisine tabi.
Kira gelirinizi beyan etmeniz gerekiyor
Ev için aldığım krediyi kira gelirimden düşebilir miyim? Düşebilirsem istisna tutarını aşmıyorum. Bu durumda beyanname vermem gerekir mi? Nabi Özkan
Kiraya verilen ev için alınan kredi değil, kredi faizleri gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde kira gelirinden indirilebiliyor. İndirilen kredi faizi nedeniyle vergi çıkmasa ya da indirimden sonra kalan tutar istisna tutarının altında kalsa da kira gelirinin beyan edilmesi gerekiyor.
2014’TE SATILAN EV VE İŞYERİNİN VERGİSİ
Gerçek kişilerin devamlılık arz etmemek koşuluyla yaptıkları gayrimenkul (ev, işyeri, arsa, arazi) satışından elde ettikleri kazançlar, “değer artış kazancı” kabul ediliyor.
Gayrimenkulün edinme şekli, elde bulundurma süresi ve elde edilen kazanç tutarına göre de ortaya çıkan kazancın beyan edilip, vergi ödenmesi gerekebiliyor.
Gayrimenkullerin beş yıl geçtikten sonra satılması halinde, tutarı ne olursa olsun elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılmıyor. Dolayısıyla beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor.
Yine, ivazsız (bedelsiz) olarak (bağış, veraset vb.) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor. İvazsız edinilen gayrimenkullerde elde bulundurma süresi de aranmıyor. Gayrimenkul 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, ne kadar süre ile elde tutulmuş olursa olsun, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.
9 BİN 700 TL İSTİSNA UYGULANIYOR
Gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesinde, 2014 yılı için 9 bin 700 TL istisna uygulanıyor.
Edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapılan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi için kazanç tutarının, 9 bin 700 TL’lik istisna tutarını aşması gerekiyor. Kazancın 9 bin 700 TL’yi aşmaması halinde beyan edilmesi gerekmiyor. Başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmiyor.
VERGİLENDİRİLECEK SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkul satışından doğan kazancın vergilendirilmesi için;
– Satılan gayrimenkulün, bir bedel karşılığında edinilmiş olması,
– Edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmış olması,
– Kazancın, elde edildiği yıl için belirlenen istisna tutarını aşması gerekiyor.
ELDE BULUNDURMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?
Gayrimenkulün elde bulundurma süresine ilişkin beş yıllık sürenin hesabında, edinme tarihi ile satış tarihi gün, ay ve yıl olarak dikkate alınıyor.
Örneğin, 25 Nisan 2009 tarihinde edinilen gayrimenkulün beş yıllık elde bulundurma süresi 25 Nisan 2014 tarihinde doluyor. Gayrimenkul bu tarihten sonra satılmışsa, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.
GAYRİMENKULÜN EDİNME TARİHİ
Beş yıllık sürenin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak;
– Satın almada tapuya tescil tarihi,
– İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alındığı tarih,
– Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi,
– Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih,
dikkate alınıyor.
Cebri (zorla) icra ve şüyuun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) edinme halinde tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşiyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.
KAZANÇ NASIL HESAPLANACAK?
2014 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
– Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
– Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
– Ortaya çıkan kazançtan 2014 yılı için belirlenen 9 bin 700 TL istisna düşülecek.
– Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15’ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 25 Mart Çarşamba günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
ÖRNEK: 2009 Kasım ayında 200 bin TL’ye alınan gayrimenkul, 2014 Şubat ayında 300 bin TL’ye satılmıştır.
Satış, beş yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecek.
Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 200 bin TL üzerinden yapılacak.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak Yİ-ÜFE endeks değerleri Ekim 2009 için 160,84; Ocak 2014 için 229,10 olup, endeksleme de esas alınacak oran;
(229,10 – 160,84) / 160,84 = 0,4244
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,4244) x 200.000 = 284.880 TL
Safi kazanç ise; 300.000 – 284.880 = 15.120 TL
olacak ve 2014 yılı istisna tutarı olan 9 bin 700 TL’yi aştığı için beyan edilmesi gerekecek.
Vergi ise şöyle hesaplanacak:
2014 yılı değer artış kazancı…………………………. : 15.120 TL
İstisna tutarı………………………………………………… : – 9.700 TL
Safi irat (vergi matrahı)………………………………… : 5.420 TL
Ödenecek gelir vergisi………………………………. : 813 TL
***
SORU VE CEVAPLAR
Kur farkı kira gelirinden indirilebilir mi?
Kira gelirleri beyanı ile ilgili Hürriyet’te çıkan yazılarınızı ilgi ile takip ediyoruz, gerçekten son derece açıklayıcı ve faydalı. Benim özel bir sorum olacak. Kira gelirlerinden, kullanılan konut kredisi faizleri indirilebiliyor. Ancak benim konut kredim dövize endeksli (2008 de alındı). Her ay ödediğim taksit içinde, banka dekontunda anapara, faiz ve kur farkı ayrı ayrı gösteriliyor. Kur farklarını faiz gibi kira gelirlerinden indirme imkânı var mıdır? Dinçer Alpman
Anapara taksit ödemesine ilişkin kur farklarını indiremezsiniz. Ancak döviz cinsinden hesaplanan faizin TL karşılığı indirim konusu yapılacağından, faizin kur farkları dikkate alınmış olur.
Sadece 2014’te tahsil ettiğiniz kirayı beyan edeceksiniz
2014 yılında almam gereken mesken kirasının yarısını tahsil edebildim, diğer yarısı 2015’e kaldı. 2014 yılında tahsil edebildiğim kira ise emsal kira bedelinin altında kaldı. Kiracımın kirayı geç ödemesinin bedelini fazla vergi ödeyerek mi çekeceğim? Ahmet Yarımoğlu
Emsal kira bedeli, sadece tahsil edilmiş kira tutarı ile kıyaslanmaz. Tahsil edilmiş veya edilmemiş olan kira tutarı, emsal kira bedelinin üzerinde ise sorun yok. Sadece 2014 yılında tahsil ettiğiniz kira tutarını beyan edeceksiniz. Tahsil etmediğiniz kısmı ise tahsil ettiğiniz yılın geliri olarak beyan edeceksiniz.
YAKLAŞIM DERGİSİ
19.03.2015
