7 Eylül 2016 Çarşamba

Tapu Sicilinde Devletin Kusursuz Sorumluluğu

Uzun süredir kullanmadığınız, tapu kaydını kontrol etmediğiniz, boş duran bir gayrimenkulünüz var. İhtiyacınızdan dolayı burayı satmak istiyorsunuz. Alıcıyı buluyorsunuz, anlaşıyorsunuz ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne işlemlerin yapılması için birlikte başvuruyorsunuz. Ancak tapu sicil müdürlüğü sizin daha önce o gayrimenkulü zaten satmış olduğunuzu söylüyor. Satışa ilişkin belgeleri incelediğinizde, her nasıl olduysa hayatınızda hiç tanımadığınız bir adama vekalet verdiğinizi ve bu vekaletname ile gayrimenkulünüzün satılmış olduğunu görüyorsunuz.

Umarım hiç bir okuyucumuz böyle bir durum yaşamaz. Ancak bu ülkemizde çok sık görülen bir dolandırıcılık şekli. Durum çok karanlık gibi görünüyorsa da, merak etmeyin hukuksal olarak bir çözümü var.

Hemen gayrimenkulün bulunduğu yer savcılığına adına sahte vekaletname düzenlenen şahsı, gayrimenkulü satın alan yeni maliki, vekaletnamenin hazırlandığı noteri ve noter görevlilerini, tapu sicil müdürlüğü görevlilerini, varsa emlakçıyı ve diğer bütün ilgili kişileri şikayet ediyorsunuz. Ayrıca yine gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, tedbir talepli olarak, yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası açıyorsunuz. Sahte vekaletname ile satılmış olan gayrimenkulünüzü mahkeme kararı ile geri alacağınız gibi, bütün dava masraflarını da karşı tarafa tahmil ediyorsunuz.

Gayrimenkulü sahte vekaletname ile satın alan şahıs iyi niyetli 3. kişiye tekrar bir satış yaparsa?

Şimdi örneği biraz daha çetrefilli hale getirelim. Siz bu ilk satışın henüz farkına varmadan gayrimenkulünüz bir kaç kere daha el değiştiriyor ve ortaya dolandırıcılıkla hiç ilgisi olmayan yeni bir malik çıkıyor.

Yine savcılığa şikayetinizi yapıp, tapu iptali ve tescili davası açıyorsunuz. Ancak yeni satışlar yapılmışsa, bu sefer yeni malikin iyi niyetli olduğu karinesi karşınıza çıkıyor. Bu karinenin tersini ispat etmek neredeyse imkansız, mahkemelerin ve hukukun genel bakışı bu yeni malikleri korumak yönünde. Onların iyi niyetli olduğu karinesini yıkamadığınız için dava aleyhinize sonuçlanıyor. Mahkeme gayrimenkulün yeni malikte, bütün dava masraflarının ise sizin üzerinizde kalmasına karar veriyor.

Durum artık bir kabusa döndü. Yıllar süren davayı kaybettiniz ve bu dava sonunda verilen karar ile bin bir zorlukla satın almış olduğunuz malınız elinizden uçup gittiği gibi, dava masraflarını ve karşı tarafın avukatına resmi vekalet ücretini de ödemek zorunda kaldınız. Şimdi ne olacak?

Derin bir nefes alın. Yeni bir hukuk macerası başlıyor ve emin olun bu çok uzun bir macera... Tekrar bir dava açmanız gerekiyor. Öncelikle açılacak olan davanın mantığını anlayabilmek için olayın özünde ne olduğunu çözmemiz ve bu işlemden dolayı kimin sorumlu olduğunu tespit etmemiz gerekiyor.

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hak, şerh ve kayıtları gösteren, taşınmazın durumunu ortaya koyan, resmi sicil niteliği ile ülkenin en önemli sicilidir. Böylesine önemli bir sicilin tutulması devletten başka bir kuruma yada kişiye bırakılamaz. Kadastro işlemlerinden itibaren, tapu siciline güven, sicil faaliyetinden faydalanacak kişilerin tapu siciliyle ilgili her işlemiyle birlikte yenilenerek devam etmektedir. Bu kayıtların hak ve hukuka uygun tutulmasında kamu yararı olduğu açıktır. Bu nedenle devlet güvencesindedirler.

Tapu sicilinin devlet güvencesinde olması nedeniyle, bütün işlemlerin hak ve hukuka uygun olarak yapıldığını düşünen kişiler, sicilin tutulması esnasında yapılan hatalar nedeniyle zarara uğrayabilirler.

İşte tapu siciline güvenin sürdürülebilmesi için, sicile güvenerek işlem yapan kişilerin, sicil faaliyetlerinin hak ve hukuka uygun tutulmaması nedeniyle uğradığı zararlar TMK madde 1007 hükmü uyarınca devletin sorumluluğunda kılınmıştır. Bu hukukumuzda yer alan bir kusursuz sorumluluk hali olup, ilgili kişilerin bir hatasına dayanması gerekmemektedir. Devletin sorumluluğunun doğması için tapu sicilinin tutulmasında kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan kurallara aykırı davranılması yeterlidir. Yani olayımızda zararı tazmin etmesi gereken devlettir. Daha sonra devlet işlemi yapan memura rücu edecektir.

Tapu sicil görevlisinin, sahte vekaletnamenin gerçekliğini araştırmadan, eldeki bilgi ve belgeler ile karşılaştırmadan, tescili gerçekleştirmesi nedeniyle, kişilerin uğradığı zararlardan devletin sorumlu tutulması gerektiğini anladık. Bütün devlete dava açılamayacağı için, Hazine’ye izafeten ilgili yer mal müdürlüğünü davalı olarak göstermek gerekiyor.

Bu davanın güzel yanı hukuki olarak sadece bir kanun maddesine dayanan basit bir tespit ve tazminat davası niteliğinde olması. İçeriği çok karışık değil.

Ancak davanın üç şartı var:

-Tapu siciline güvenen kişinin bir zararının doğması,
-Tapu sicil memurlarının yaptığı hatalı bir işlem olması, ve
-Bu zarar ile hatalı işlem arasında illiyet bağı bulunması.

Yukarıda vermiş olduğumuz örnek bu dava şartlarının tamamına sahip.

Davayı açarken, devletin bütün zararınızdan sorumlu olduğunu ve önceki davada ödediğiniz bütün masrafları da ödeyeceğini unutmayın ve tazminat talebinize dahil edin. Dava bütün şartları ile açılıp, ilgili mahkeme tarafından kabul edilirse, yapılacak bir keşif sonucu hazırlanacak bilirkişi raporu ile zararınız tamamen tespit edilmiş olacak.

Burada bahsedilenler akla ilk gelen örnekler. Aslında devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan kusursuz sorumluluğu çok daha geniş bir konu olup, yaşanan her olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Mesela ilk örnekte gayrimenkulü sahte vekâletname ile satın alan ilk şahıs da iyiniyetli olduğu için zarar görmüş olacaktır ya da kadastro işlemlerinde yapılan bir hata nedeniyle tapu siciline yanlış geçen bir kayda güvenerek alım yapan bir kişinin de zarar görmüş olacağı kesindir. Ancak her biri için örnekler vermek imkansız olduğundan, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilerek, gerekli hukuki önlem ve aksiyonların alınması en iyi yol olacaktır. Konuyla ilgili aklınıza takılan sorularınızı bekliyoruz.

Kentsel Dönüşüm-3: Kira Yardımı Nasıl Olmalıdır?

Kira yardımı da merak edilen konuların başında gelmektedir. Sonuçta binanız yıkılıyor ve dairenizi en az 18 aylığına boşaltmak zorunda kalıyorsunuz. Bu 18 aylık geçici ikametgahınızın masrafları nasıl karşılanacak? Gelin bu konuya bir göz atalım.

Öncelikle bu konuda belli bir ayrımı açıklamak gerek. Devletin ödediği yardım ayrı, sizin anlaştığınız yükleniciden alacağınız yardım ayrıdır. Kat malikleri bu ayrımı göz önünde bulundurarak hareket etmelidir.

Devlet riskli yapı raporu verilen yapılardaki kat malikleri için her yıl bir kira yardımı bedeli belirliyor, 2015 yılı ve İstanbul İli içinde kalan riskli yapı malikleri için bu bedel 730,00 TL olarak belirlenmişti. Bütün şehirlerde bu bedel değişiyor ve her yıl güncelleniyor. Binanın tahliyesinden itibaren devlet 18 ay boyunca da bu kira yardımını maliklere ödemeye devam ediyor. Kamulaştırılan yapılarda 5 ay, riskli alanlarda kalanlar için ise 36 boyunca ödüyor. Taşınma masrafları için 5 aylık tutar başta bir kerede de malike ödenebiliyor.

Ancak bu sadece devletin yapmakta olduğu kira yardımının bedeli ve süresi. Maliklerin anlaşmış olduğu müteahhit ya da yüklenici şirket ile yapılan anlaşmalarda bu kira yardımının miktarı ve süresi kat maliklerinin talebi doğrultusunda arttırılabilir. Bu devletten alınandan başka bir yardımdır ve sizin nasıl anlaştığınıza bağlıdır.

Bu arada devletten sadece ikamet ettiğiniz daire için kira yardımı alabiliyorsunuz. Kanunda bu konuda değişiklik yapılmadan önce kaç daireniz varsa hepsi için ayrı ayrı yardım alabiliyordunuz.

Kiracıların durumu merak konusu oluyor

Kiracıların durumu da çok merak edilmekte ve sürekli olarak bizlere sorulmaktadır.

Eğer oturduğunuz ya da işyeri olarak kullandığınız binada bir yıldır kiracı olduğunuzu belgelerle ispat edebilirseniz, iki aylık kira bedeli kadar taşınma yardımını bir kereye mahsus olmak üzere devlet size ödemektedir.

Ancak sürekli bir kira yardımı söz konusu değildir. Ayrıca binanın yıkılmasını önlemek adına başvurabileceğiniz hukuki bir yol da yok. Kanun ve yönetmelikte bütün itiraz ve başvuru hakları sadece kat maliklerine tanınmış durumda.

Binanın yıkılacağı ve dairenizi tahliye etmeniz size tebliğ edildiği taktirde, bildirilen süre içerisinde maalesef dairenizi boşaltmak zorundasınız. Kira sözleşmenizin olması dahi daireyi tahliye etmenizi engellemiyor.

Harç ve ücretlerden muafiyet

Kanuna göre, uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmasından önce ilk satışı, devri ve tescil işlemleri ile kanun kapsamında yapılacak yeni yapıların ilk satış, devri ve tescili işlemlerinde, sözleşme, devir ve tesciller ile noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muafiyetler mevcut. Bu muafiyetlerden yararlanmak isteyen malik Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne dilekçe ile başvurmalıdır.

Ayrıca kullandırılan krediler ile malikin alacağı paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutuluyor.

Süreç başlamadan önce dikkat edilmesi gereken noktalar:

Kentsel Dönüşüm konusunda genel olarak bir kaç noktayı önemle hatırlatmak isterim.

-Öncelikle internette araştırıp bulacağınız bilgilere fazla güvenmeyin. Genelde bu bilgiler yüzeysel ya da eski olup, sizi yanlış yönlendirebilir ve geri dönülmez hatalar yapmanıza neden olabilirler. Günümüzde kanunlar sürekli yenilenmekte. Bir kaç ay önce internete yüklenmiş bir bilgi, arada kabul edilmiş ve yayınlanmış yeni bir kanun nedeniyle bugün değişmiş olabilir. Bu da sizin yanlış bilgilenmenize neden olur.

-Bu nedenle yaşadığınız hukuksal bir problemle ilgili, kendiniz bir araştırma yapmak istiyorsanız, mutlaka güncel mevzuatı takip etmeye çalışın. Bu bilgilere ulaşmanız hiç de zor değil. En kolayı Başbakanlık’ın web sayfasında bütün kanunların ve yönetmeliklerin en son hali mevcut. Kanunların dili de artık günümüz Türkçesine dönmekte. Zannettiğiniz gibi bütün kanunlar, yönetmelikler Arapça ve anlaşılmaz değiller. Özellikle incelediğimiz Kentsel Dönüşüm konusu, göreceli olarak yeni olduğu için ilgili mevzuatın dili de yeni. Biraz ilgili bir kişinin rahatça okuyup anlayabileceği şekilde hazırlanmış.

-Ayrıca vatandaşın mağdur olmasını engellemek adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın web sayfasında da çok basit bir anlatımla, hukukçu olmasanız bile anlayabileceğiniz şekilde açıklamalar mevcut. Bütün mevzuat bu sayfada da yer almakta.

-Yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait 181 numaralı telefon hattından da Kentsel Dönüşüm ile ilgili bilgi alabilirsiniz.

-Ancak her ne kadar mevzuatı en güncel şekilde okuyup anlasanız da uygulamada işler çok daha farklı bir hale geliyor. Vatandaş elinde evrak, internetten öğrendiği şekilde başvurularını yapmakta zorlanıyor. Mahkemelerde hakkını aramak ise çok daha zor. O nedenle tekrar ve önemle hatırlatmak istiyorum, lütfen süreci hukukçuyla takip etmeye özen gösterin. Hukukçu sizin hakkınızı ararken başvurularınızın düzgün, süresinde ve sonuca odaklı olmasını sağlayacağı gibi, dolandırıcıları etrafınızdan bertaraf etmenize ve sizi kötü sonuçları olacak sözleşmeler ile bağlamalarına da engel olacaktır.

Kentsel Dönüşüm– 2: İtiraz Yolları Tükendiğinde Neler Oluyor?

Önceki yazımın sonunda, elimizde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ya da kuruluşlar tarafından hazırlanmış bir riskli yapı denetim raporu mevcuttu. Bu rapora itiraz yollarını detayları ile anlatmıştım. Peki bütün bu itiraz yolları kullanılmadığında ya da tükendiğinde neler oluyor?

Riskli yapı denetim raporu kat maliklerine tebliğ edilmesine rağmen, herhangi bir kat maliki tarafından rapora itiraz edilmediği ya da yapılan itiraz reddedildiği taktirde rapor kesinleşmiş olur ve yıkım sürecine geçilir.

Rapor kesinleştikten sonra, binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, kat malikine yapının yıktırılması için 60 günden az olmayan bir süre veriyor. Maliklere bu durumu bildiren tebligatta kiracılara da tahliye için bildirimde bulunma yükümlülüğü getiriliyor.

Eğer bir malik binanın yıkılmasını istemiyorsa, yıkım kararı kendisine tebliğ olduktan sonra, 30 gün içinde yetkili idare mahkemesine bu karara karşı başvuru yapabilir. Ancak başvurunun yine yürütmeyi durdurma talepli yapılması önemli. Aksi halde davayı kazansanız bile bina yıkılmış olur ve başvurunuz amacına ulaşmaz.

Yıkım tamamlandı, yapı arsa haline dönüştü, bunun üzerine yapılacak işlemler nelerdir?

İşte Kentsel Dönüşüm prosedürünün en hassas noktalarından biri burada karşımıza çıkmakta. Yıkım tamamlandıktan sonra artık bina arsa haline dönüşmüş oluyor. Yapıdaki kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi ile tapu müdürlüğünce resen terkin ediliyor, binanın önceki vasfına göre değerlemede bulunularak ya da maliklerle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek maliklerin payları oranında tapuya tescil ediliyor. İşte bu durumda malikler arasında sıkıntılar yaşanıyor. Nasıl mı?

Ülkemizde kat mülkiyeti rejimi mevcuttur. Ancak bu rejimde, dairenin değeri ile arsa payı düzgün oranlanmamaktadır. Genelde yükleniciler, yapı içinde mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarını değerlerine ya da büyüklüklerine göre değil, kendi kazanç sağlama amaçlarına göre oranlamaktadırlar. Mesela binaların en üst katlarında genel damları kendilerine ayrılan dairelerin teraslarına katmakta ya da en alt katlardaki dükkan olarak düşünülen kısımlara sığınakları, otoparkları, kömürlükleri ekleyerek arsa paylarını arttırmaktadırlar. Ya da kendilerine ait dairelerin arsa paylarını, mal sahibinin dairelerinin m2’si aynı dahi olsa tapuda onlardan yüksek göstermektedirler.

Sizin dairenizin m2’si yan komşunuzla ya da üst komşunuzla aynı olabilir. Ancak yukarıda anlattığımız üzere, bu arsa payınızın aynı olduğu anlamına gelmiyor. Hal böyle olunca kentsel dönüşüm sürecinde sizin arsa payınız komşunuzunkinden düşük kalabiliyor. Bu da yeni yapılacak olan binada da sizin daha az arsa payına sahip olacağınız anlamına geliyor.

Bu nedenle binanın yıkımından ve 2/3 çoğunluk kararı verilmeden önce arsa maliklerinin bir takım hukuksal yardımlar alması ve bazı davalar açması önemlidir.

Malikler süreç başlamadan mutlaka tapuda dairelerinin arsa payını kontrol etmelilerdir. Eğer dairenin arsa payında bir hata olduğunu düşünüyorsa delil tespiti davası açarak dairelerinin mevcut durumunu, fiziksel olarak tespit ettirebilirler. Bu davaya bina yıkılmadan önce başvurmak gerekir. Neticede bina yıkıldıktan sonra dairenizin fiziki durumunu tespit ettiremezsiniz.

Ancak kanımca daha önemli olan bir diğer dava “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davasıdır. Yukarıda bahsettiğimiz şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının özel nedenlerle gerçeği yansıtmadığı, değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda, 2/3 çoğunluk kararı alınmadan evvel mutlaka bu durumun düzeltilmesi için “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davası açılmalıdır. Davadan önce bütün paydaşlar oybirliğiyle böyle sıkıntılı durumların mahkemelere başvurmadan düzenlenebilmesini sağlayabilse de uygulamada bunun pek mümkün olmadığı görülmektedir.

Yeniden yapılacak yapı hakkında maliklerin 2/3 çoğunlukla karar vermesi gerekli

İlgili kanun ve yönetmelik, yıkımdan sonra yeni bina yaptırılması konusunda inisiyatifi kat maliklerine tanıyor. Yeniden bina yaptırılması, parsellerin tevhid edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına anlaşılacak yüklenici, dairelerin yapısı gibi böyle önemli durumlar için paydaşların oybirliğiyle karar alması öneriliyor. Eğer paydaşlar bir konsensüs sağlayamazsa, paydaşların 60 gün içerisinde, 2/3 oranında çoğunlukla vereceği karar esas alınıyor. Bu kararların yazılıp maliklerce imzalandığı tutanağa da Bina Ortak Karar Protokolü deniyor.

Ancak buradaki oran maliklerin sahip oldukları paylara göre tespit edildiği için yukarıda verdiğimiz bilgiler daha da önem kazanıyor. Maliklerin sahip oldukları pay oranları, açılacak davalar ile değiştiği taktirde 2/3 çoğunluk oranı bile etkilenebiliyor ve yeniden bina yapımı konusunda sıkıntılar çıkabiliyor.

Peki 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu ne olur?

İlgili kanun ve Uygulama Yönetmeliği 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu önemlidir.

Çoğunluğa katılmayanlara ait bağımsız bölümlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değerleri tespit edilerek, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır.

Üzerindeki riskli yapının yıkılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde bu satışın öncelikle Bakanlığa ya da Bakanlığın öngördüğü bağlı veya ilgili kuruluşa veya İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Ancak bu teklifin neden yapılması gerektiğine dair hukuksal ya da mantıklı bir açıklama tarafımdan getirilememektedir.

Eğer açık arttırma usulüyle bu satış sağlanamazsa, 2/3 çoğunluğa katılmayanların paylarının rayiç bedeli Hazine tarafından ödenerek tapuda Hazine adına tescil yapılır ve Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bakanlık uygun gördüğü taktirde TOKİ’ye ya da idareye devirler yapması da mümkündür.

Maketten Satış ve Ön Ödemeli Konut Satışı

2014 yılından önce kamuoyunu çok meşgul eden, hukuksal bir mesele vardı. Herkesin bildiği üzere, maket üzerinden yapılan gayrimenkul satışları tüketicileri yanıltmakta idi.

Hatta bu bazı müteahhit olduğunu iddia eden şahıslar tarafından bir dolandırıcılık yolu haline getirildi. Bu kişiler, insanlara maket üzerinden büyük vaatlerde bulunmakta, çok lüks siteler göstermekte, yıllarca tüketicinin parasını bu umudu kullanarak tahsil etmekte, ardından hiçbir şey vermeden ortadan kaybolmaktaydılar. Tüketiciler de ellerinde bu şahıslarla yapmış oldukları anlamsız ve geçersiz sözleşmelerle, mahkeme mahkeme gezerek haklarını aramaya çalışmaktaydı.

Ya da kendi öz kaynakları ile projelerini tamamlayamayan müteahhitler, kredibiliteleri de olmadığı için, yeni projeler yaratmakta, bunları maket üzerinden tüketiciye satarak para toplayıp, hali hazırdaki projesini bitirmeye çalışmaktaydı. Yani taşıma suyla değirmen döndürmeye uğraşmaktaydılar. Ancak bu yöntem elbet bir yerde son bulmakta, müteahhit iflas etmekte ve maketten konut satın almış olan tüketici yine mağdur duruma düşmekteydi. Ödenen paralar yanında bankalardan alınan krediler de tüketicileri ayrıca maddi sıkıntılar için sokmaktaydı.

Dolandırıcıların ve ekonomik durumu bozulan müteahhitlerin, vatandaşın canını yaktığını fark eden kanun koyucu, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren, Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna bazı maddeler ekleyerek bu sorunun önüne geçmeye çalışmıştır. Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu 40 – 46 numaralı maddeleri arasında “ön ödemeli konut satışı” sözleşmesi düzenlenmektedir. Bu maddeler ışığında, kanun koyucu doğacak sorunların önüne geçmeye çalışmıştır.

Ardından kanun koyucu, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 46 ve 84 numaralı maddelerine dayanarak Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği hazırlamıştır. Yeni kanuna konulan ve ülkemizde ilk defa uygulama alanı bulan bu maddeleri düzenlemek adına bu yönetmelik çıkartılmıştır.

Yazımızın konusunu oluşturan Ön Ödemeli Konut Satışı sözleşmenin tanımı kanunun 40. Maddesinde yapılmıştır. Satıcının tüketiciyle bu sözleşmeyi imzalayabilmesi için öncelikle yapı ruhsatını almasını ve sözleşme kurulmadan en az bir gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren “ön bilgilendirme formunu” tüketiciye ibraz etmesini zorunlu hale getirmiştir.

Yönetmeliğin 5. Maddesi bu “ön bilgilendirme formunu” çok detaylı bir şekilde açıklamıştır. Yazı karakterinin boyutu dahi yönetmelikte yer almaktadır.

Sözleşme sinallagmatik, yani, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olup, sözleşmenin imzalanması ile tüketici konut amaçlı bir taşınmazın bedelini henüz ortada konut yokken önceden peşin veya taksitle ödemeyi taahhüt ederken, satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt etmektedir. İki tarafın bu sözleşmeden kaynaklanan iki ana borcu bu şekildedir. Sözleşmenin tanımı da bu borçların içinde mevcuttur.

Kanunun 41. Maddesinde ve Yönetmeliğin 6. maddesinde, sözleşmelere ilişkin şekil şartları belirlenmiştir. Madde içeriğine göre, Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu tutulmuştur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Kanun koyucu bu şekil şartını getirirken, tüketicinin dolandırılmasının önüne geçmeye çalışmıştır.

Kanun koyucu, 41. maddenin 2. fıkrasında, satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez diyerek yine tüketicinin bir kazanımı olmadan ödeme yapmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Ayrıca Yönetmeliğin 6. Maddesinin son fıkrasında, satıcının yapı ruhsatı almadan ön ödemeli satış yapması da tamamen yasaklanmıştır.

42. madde ise müteahhittin projeyi çeşitli nedenlerle bitirememesi halinde doğacak problemler için kendisinden alınacak teminatın şartlarını düzenlemektedir. Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedel kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu madde kanuna eklenerek, binanın proje sahibi tarafından bitirilemediği durumlarda, binanın tamamlama sigortası ve yatırılan diğer teminatlar ile bitirilebilmesi ve tüketicinin zarar görmemesi amaçlanmıştır. Ayrıca bu maddenin devamında, yatırılan bu sigorta ve teminatların müteahhittin alacaklıları tarafından haczedilmesi ve yine proje sahibinin muhtemel iflası halinde iflas masasına dahil edilmesi de yasaklanmıştır. Yani güvenceler de güvence altına alınarak, tüketici tam bir koruma altında tutulmaktadır.

43. maddede ise, tüketicinin, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahip olduğu ve cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması durumunda, satıcının, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlü olduğunu düzenlemiştir. Maddenin devamında ise, konut finansman sözleşmesinin, konut satış sözleşmesini kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve finansman kuruluşunun cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında almıştır. İlgili maddenin 3. Fıkrası ise bu sefer tüketiciye bir yükümlülük getirmekte ve cayma hakkının kullanılmasından sonra satıcının, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketiciye de sözleşme dolayısıyla elde ettiği bütün edinimlerini iade etmesi gerektiğini yazmaktadır.

Kanunun 44. Maddesinde getirdiği düzenleme ile, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en fazla 36 ay içerisinde satıcının tüketici adına tapuda kat irtifakı tescil ettirip tapusunu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi zorunluluğunu getirmiştir. Madde içeriğinde, satıcının ifası için kat mülkiyeti tapusu verilmeden kat irtifakı tapusunun da yeterli olacağının düzenlendiği belirtilmiştir.

Kanunun 45 maddesi ise, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını düzenlemiştir. Dönme hakkı ve cayma hakkı arasında mevcut olan fark ise, cayma hakkının ancak sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde kullanılabilmesi, bu hakkını kullanan tüketiciden satıcının hiçbir ad ve nam altında bedel talep edememesidir. Dönme hakkı ise, konutun devir veya teslim tarihine kadar tüketici tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin her zaman kullanılabilir olup, bu durumda satıcının, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar olan kısmını tazminat olarak talep edebilecek olmasıdır.

Kanun koyucu bu cezanın ödenebilmesi içinde bazı şartlar getirmiş, hatta ödenmemsi için dört adet istisna getirmiştir. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde tüketici ceza ödemeden sözleşmeden dönebilir.

Bu İstisnalar nelerdir ;

1) Tüketici, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.

2) Konutun devir ve teslim edilmesinden önce tüketicinin ölmesi halinde mirasçılarının dönme hakkı mevcuttur.

3) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi hali de bir istisna olarak sayılmıştır.

4) Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesine ilişkin tüketici önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi hali de bu maddede belirtilen son istisnadır.

Bu maddenin tüketici tarafından kullanılmasından sonra, satıcı, kendisine dönme bildiriminin ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmek zorundadır. Tüketici ise satıcıya dönme tarihinden itibaren 10 gün içinde sözleşme gereği elde ettiği edinimlerin tamamını iade edecektir. Bu maddede düzenlenen tarafların karşılıklı borçları bunlardır.

Kanun maddeleri ve yönetmelikle gelen en önemli değişikliklerden biri de bu sözleşme nedeniyle doğacak uyuşmazlıkların artık tüketici mahkemelerinde görülecek olmasıdır. Bu kanun ve yönetmelikten önce bu durum sürüncemede kalmıştı. Her ne kadar tüketici mahkemeleri bu nedenle biraz yoğunlaşmış olsa da bu değişiklikle önemli bir aksaklık da sonlandırılmış oldu.

Kanun koyucu, sıradan vatandaşın, umutlarıyla oynanarak istismar edilmesinin önüne geçmek amacıyla, yeni düzenlediği, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna yukarıda açıkladığımız maddeleri eklemiştir. İşlerliğinin doğru şekilde sağlanabildiği koşullarda, bu maddeler tüketiciyi koruyabilecek nitelikte sayılabilirler. Ancak eksiklikler mevcut olup, zaman için kanuna ve yönetmeliğe yapılacak eklemeler, açıklamalar ve yönlendirmelerle olgunlaşarak, daha koruyucu hale geleceklerini düşünüyorum.

“İzale-i Şüyu– Ortaklığın Giderilmesi” Davası

“İzale-İ Şüyu” ne demektir? Paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde tescilli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davalara izale-i şüyu davası denir. İzale-i şüyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile çözülmesidir.

Daha açık bir şekilde anlatmak gerekirse, bir büyüklerinin vefatı neticesinde mirasçılara bir taşınmaz miras olarak kalıyor. Mirasçıların bir kısmı satılmasını isterken diğer bir kısmı satılmasını istemiyor. Bu durumda satışı isteyen kişiler izale-i şüyu davası açarak ve mahkeme kararıyla satışı sağlayarak satış bedelinin mirasçılara veraset ilamındaki paylarına göre dağıtılmasını sağlar. Bu davanın en çok görülen ve bilinen şekli budur. Ancak başka taleplerle de bu dava açılabilir.

Mahkeme, bu davada malın aynen bölünmesi mümkünse paylaşımı bu şekilde yapmalıdır. Aksi halde satışa karar verilecektir. Mahkeme paydaşlar sadece taksim veya sadece satış isterlerse talebe bağlı kalarak karar vermek zorundadır.

Paydaşlar hep birlikte satışın kendi aralarında yapılmasını istemiş iseler mahkeme bu talebe uymak zorundadır. Bu talebin olmadığı hallerde herkesin iştirak edebileceği şekilde açık arttırma yoluyla satış yapılacaktır. Ancak bu mahkeme yoluyla satış süreci mirasçıların maddi olarak zarar görmesine neden olabildiği için, genelden davada karar aşamasına gelinmeden tarafların anlaştığı gözlemlenmektedir.

Mahkeme satışa karar verdiği taktirde satış, satış memurluğunca, İcra İflas Kanunlarında yer alan açık arttırma yoluyla satışla ilgili maddelere göre yapılır.

İzale-i Şüyu davası hangi konularda açılabilir?

1-Tapulu gayrimenkullerin;
2-Sicile kayıtlı gemilerin;
3-Özel yol olarak tapuya kayıtlı olan parseller ve su yerlerinin;
4-Taşınırların;
5-Tahvil, tasarruf bonosu ve markaların;
6-Para alacaklarının paylaştırılması için açılabilir.

İzale-i Şüyu davası ne kadar sürer?

Uzman bir avukat yardımı ile bu dava açıldığı taktirde, eğer özel bir durum yoksa, 6-9 ay arasında tamamlanmaktadır. Takibin önemli olduğu bu süreci vatandaş olarak tek başınıza tamamlamanız zordur.

İzale-i Şüyu davası hangi yargılama usulü ile görülmektedir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 316. Maddesinin d bendine göre “basit yargılama usulü” ile görülecek davalardandır.

İzale-i Şüyu davasının zamanaşımı ne kadardır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında zamanaşımı öngörülmediğinden, her zaman açılabilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

İzale-i Şüyu davası Sulh Hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.

Davayı kimler açalabilir?

İzale-i Şüyu davasında dava açma hakkı paydaşlara aittir. Yani paydaşlığın giderilmesi davası açabilecek kişiler taşınmaz malın paydaşı olan, tapuda kayıtlı gözüken kişilerdir.

Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan her biri ayrı ayrı açabileceği gibi birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı da açabilir. Davalı durumunda olan paydaşların da davacılar gibi taşınmazdaki ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine ilişkin talepte bulunma hakları vardır.

Dava kime karşı açılır?

İzale-i Şüyu davası, davacıların dışında kalan diğer bütün paydaşlar aleyhine açılır. Bütün paydaşların davalı olarak gösterilmesi dava şartıdır. Her paydaş payı oranında hakka sahip olduğundan şekil bakımdan davaya dahil edilmeleri gerekmektedir. Bu sebepledir ki bu tür davalarda, davalının mahkûm olması hali bahse konu olmadığından, mahkeme masraflarının paylar oranında paydaşların tamamına ait olması esası konmuştur.

İzale-i Şüyu davasının açılamayacağı haller nelerdir?

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi dava yolu ile istenemez.

Ortaklığın giderilmesi sadece bir taşınmazın tamamı için söz konusu olur. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi kesinlikle mümkün değildir.

Tapu kaydında, ortaklarca ortaklığın devamı mecburiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkansızlığı konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Müşterek mülkiyet devamlı bir maksada tahsis edilmişse, o tahsis devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu tahsis en çok 10 yıl olabilir. Ancak iki taşınmaz arasında tahsis edilen ve sübjektif ayni haklara konu olan malların süre ile sınırlı olmaksızın hiçbir zaman ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

Ortaklığın giderilmesi Medeni Kanuna göre uygun olmayan bir zamanda istenemez. Taşınmazın satışının ekonomik olarak paydaşları zarara düşüreceği durumlar buna bir örnektir.

Kamulaştırılan taşınmazlarda buna ilişkin karar ilgililere tebliğ edildikten sonra o taşınmazın devir ve temliki yapılamayacağından bu durumdaki taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesi istenemez.

Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez. Bu nedenle dava konusu taşınmazlarda okul, hastane gibi kamu malı varsa kamu malı varsa onun ayrılması için davacı tarafa süre verilmesi ondan sonra geri kalan kısım için davanın yürütülmesi gerekir.

Hazinenin kamu malı niteliğinde olmayan özel mülke konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığının giderilmesine engel teşkil etmemektedir.

Başkasının arsasına yapılan bina, en temelli yapı ise arzdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.

Karı koca arasında mal ayrılığı rejimi varsa birlikte maliki oldukları her bir malın ortaklığının giderilmesini dava yolu ile istemeleri mümkündür. Karı koca arasındaki cebri icranın imkânsızlığı bu gibi davalara uygulanmaz.

Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu olan taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması bu davaların görülmesine mani değildir. Ancak bütün paydaşlar taşınmazı belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarla kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.

İzale-i Şüyu davasında mahkeme harç ve giderleri nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. İzale-i şüyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

Yargılama süreci nasıl devam eder?

Dava sürecinde en önemli nokta taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Taşınmazın bütün tarafları davaya dahil edilmediği sürece davanın aşamalarına geçilemez.

Bütün taraflara tebligatlar ulaştıktan sonra işlemler başlar. Taşınmaz ile ilgili bilgiler ilgili kurumlardan istenir. Daha sonra hakim ve yetkin bilirkişiler tarafından oluşturulan bir heyetle birlikte taşınmaza gidilerek keşif yapılır. Bu keşif sonucunda bilirkişi heyeti taşınmazın değeri ile ilgili olarak bir rapor hazırlar. Bu rapor bütün taraflara tebliğ edilir ve rapora karşı beyanları sorulur.

Bütün aşamalarda yapılan bütün işlemlerin mahkeme tarafından bütün taraflara bildirilmesi ve beyanlarının alınması zorunludur. Aksi bozma nedenidir.

Rapor kesinleştikten sonra, mahkeme hakimi dosyadaki bütün hususları inceler ve ortaklığın nasıl giderileceğine ilişkin bir karar verir. Bu karara karşı temyiz incelemesi yolu açıktır. Karar kesinleştikten sonra satış aşamasına geçilir.

Davadan feragat edilebilir mi?

Davacının feragat etme hakkı davanın her aşamasında bulunmaktadır.

Satış kararından sonra satış nasıl gerçekleştirilir?

Satış sureti ile ortaklığın giderilmesine ilişkin karar kesinleştiğinde gerekli masrafların yatırılması üzerine kararı veren mahkemenin kalem müdürlüğü satış memuru olarak satış işlemlerini yapacaktır.

Satış yapılmadan önce mutlaka keşif sureti ile yeniden kıymet takdiri yapılır ve bu kıymet takdirine göre satış ilanı hazırlanır.

Satış ilanının, satıştan en az bir ay evvel, ulusal bir gazetede yayınlanması da kesin bir kuraldır.

İşlemlerin tamamlanması ile Satış Memurluğu, açık arttırma ile satışı gerçekleştirir.

Açık arttırmada bu değerin en az %50'sini teklif eden ve artı %18'lik KDV'yi ödeyen kişiye satış yapılır. Devlet de bu işlemden satış bedelinin yaklaşık %11'i oranında vergi alır.

Bu bedellerin ödenmesi ile satış tamamlanmış olur. Ancak kesinleşmesi için hala bir süreç gerekmektedir. İlgililerin ihalenin feshi için dava açma hakları mevcuttur. Bu davayı detaylı bir şekilde bir sonraki yazımda inceleyeceğim.

Paydaşların payları oranında satış parası paylaştırılmaktadır.

6 Eylül 2016 Salı

Konut sektöründe yeni düzenleme

Konut sektöründe yeni düzenleme

Yeni tasarıya göre, emlakçıların yerini üniversite mezunu emlak müşavirleri alacak. Bununla birlikte çok sayıda kişinin işsiz kalması bekleniyor.

Onbinlerce emlakçının gözü Meclis'te Sanayi Komisyonu gündeminde bulunan kanun teklifine çevrilmiş durumda. Yeni tasarıya göre, emlakçıların yerini üniversite mezunu emlak müşavirleri alacak. Böylece binlerce emlakçının işsiz kalacağı belirtiliyor.

Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre, yasanın hükümetin gündemine girmesi, yasal düzenlemenin bu yıl içinde çıkacağı beklentilerini güçlendirdi. Bazı tahminlere göre kanun teklifi yasalaşırsa sektörü derinden etkileyecek. Tasarıda kazanılmış hakların koruması öngörülmekle birlikte, binlerce emlakçının sektör dışında kalması kaçınılmaz gözüküyor. Çünkü ‘müşavir’ olmak için üniversite mezunu olma şartı geliyor. Dahası lisans almak için sınavdan geçmek gerekiyor. ‘Müşavirlik’ sistemi öngörüldüğü için faaliyetin kanunla düzenlenmesi şart. Yine aynı sistem gereği, “müşavirlik’ işlem sorumluluğu getiriyor. Başka bir ifade ile “ben sattım gitti” düzeni ortadan kalkıyor.

Sektör de tartışmayı sürdürüyor. 60 ilin odası Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na gitti, bakan Bülent Tüfenkci ile görüştü. Ayrıca bir alternatif tasarı da hazırlandı. Sektörün önemli kuruluşları model önerileri yapıyor. Bunlardan biri de İngiliz modeli. Odalar ve kuruluşlar komisyon ve Meclis aşamasında etkili olmak.

‘EĞİTİM ŞART' OLUYOR

Özellikle büyüyen konut sektörü ve yabancılara yapılan satış oranlarının artması sektörde düzenleme beklentisini de artırdı. Kayıtlı çalışanlar kayıtsızlardan şikayetçi. Bir masa bir kasa emlakçılık yapanlara tepki var. Özellikle kapıcılar sektörde önemli bir sorun. Emlakçılık sektörü hali hazırda 2004 yayınlanan ve sadece eğitimi zorunlu kılan bir tebliğe tabi. Sadece İstanbul'da 10-15 bin kişi Emlakçılar Odası ve Ticaret Odası'na kayıtlı olarak emlakçılık yapıyor. Ancak bundan daha fazla sayıda kayıtsız emlakçı var. Denetim yetkisi Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nda. Fakat denetim mekanizmasının yeterli olmadığı belirtiliyor. Bu da çok fazla sayıda “emlakçı mağduru” doğmasına yol açıyor. Beklenen emlak yasasının çıkmasıyla sadece üniversite mezunlarının emlak ve danışmanlık ofisi açmasına izin verilecek. Ayrıca sektörün standartları olacak, cezai sorumluluklar getirilerek denetim altına alınacak. “2002'den bu yana ekonominin dinamosu olan inşaat ve emlak piyasasının en disiplinsiz en çok istimal yaşanan sektör konumuna geldiğini” belirten İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, mutlaka hukuki bir düzenlemeye ihtiyacı olduğunu belirtti. Aşa, şöyle konuştu: “Çok ciddi mali konuların olduğu son aşamada eline bir çanta alan, simitçisi, gazozcusu, berberi, kapıcısı kendini emlakçı olarak tanıtıyor ve bir masa ile dükkan açanlar nedeniyle sektör ciddi prestij kaybı yaşatıyor. Özellikle yabancılar için lüks konutlar yapılıyor ancak bu karmaşa bu alana da yansıyor.”

ALTERNATİF TASLAK

Emlakçılığın emekli ya da önüne gelenin yapacağı işsiz güçsüz mesleği olmadığını belirten Aşa, sektörün hukuk, pazarlama ve kanun bilgisi gibi birçok alanda bilgi istediğini anlatarak, “Bu nedenle kanuni düzenleme şart oldu” diye konuştu. 60 ilin Emlak Odaları olarak Gümrük ve Ticaret Bakanı Bülent Tüfenkçi'ye 2 ay önce konuyu anlattıklarını söyleyen Nizamettin Aşa, Bakan'ın da meclisteki konuşmasında sektörün artık bir yasası olması gerektiği dile getirdiğini kaydetti.

Aşa, oda olarak yasayla ilgili kanun taslağı hazırladıklarını anlattı. Taslakta yer konuları ise söyle sıraladı: “Sektöre yeni girmek isteyenler 4 ya da 2 yıllık üniversitelerin tapu ya da emlak yönetiminden mezun olup lisanslama sınavını kazanıp, 3 aylık bir stajdan sonra emlakçı olmasını öngördük. Buna uymayanlara ise 3 yıldan başlayan hapis cezası ve 30 bin TL'den başlayan para cezası koyduk. Dolandırıcılık gibi suçları işleyenlerin bu işi yapamayacağını belirttik. Kanun çıktığı anda bu işi yaptığını esnaf ya da ticaret siciliyle ortaya koyan ve eğitim aldığını ortaya koyanlar ise mesleğini sürdürmeye devam edecek. Kayıtlı olmayana ise bu hak tanınmayacak.”

Emlak sektörünün artık bir yasayla düzenlenmesinin gerekli olduğunu belirten TURYAP Yönetim Kurulu Başkanı Azmi Sarıbay, “Başıboş olan ve bir takım kötü niyetli insanları at koşturduğu bir ortamdan bunların ayıklanması sağlanarak bilgili insanları bunu yapması sağlanacaktır” dedi. Sarıbay, yabancıların da aldatılmaması için bu işi yapanların yasal bir düzenleme içine alınması ve mesleki yaptırımların olmasının sektör için gerekli olduğunu anlattı.

ANLAŞMAZLIKTA BORÇLAR KANUNU GEÇERLİ

Emlakçılığın ancak kendine ait bir yasayla gerçek bir meslek görünümüne kavuşacağını ifade eden Erilkun şunları söyledi: “Türkiye'de bugün emlakçı ile alıcı arasında bir problem çıktığında Borçlar Kanunu’na başvuruluyor. Yasayla birlikte eczacılar, mali müşavirler gibi gerçek bir meslek statüsüne kavuşacak ve işleyiş sistemi edinecek. 100 binlerle ifade edilen oranda kayıt dışı çalışanın olduğu sektörde bir denetim mekanizması yok. Her oda kendi üyelerini denetliyor. Fakat bu denetimin de esasları tam belli değil.”

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun'da, “Yasanın doğrusuyla yanlışıyla artık çıkması gerekir. Çünkü işin önemli kısmı ayakçı ya da belgesi olmayan kişiler tarafından yapılıyor. Onarda sadece alıcıya odaklanıyorlar. Yasanın çıkmasıyla kayıt dışı çalışanlar kayıt içine alınacak. Bizim öngörümüz yılın sonuna kadar yasa konusunda çok hızlı yol alınacak” dedi. Sektörün halihazırda 2004 yılında yayınlanan küçük bir tebliğle göre düzenlendiğini aktaran Erilkun, bu tebliğinde sadece mesleki eğitimi öngördüğünü kaydederek, “Sadece Altın Emlak'tan 3 bin kişi emlakçılık eğitimi aldı. Odalar, İSMEK dahil edildiğinde 30 bin kişi eğitim aldı. Ancak bu eğitimi alanların kaçı emlakçı onu da bilmiyoruz” açıklamasını yaptı.

“AMERİKA'DA 65 YILDIR YASA VAR”

Era Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygın, yapılması beklenen yasayla herkesin emlak danışmanı olmasının önünün kesilmesini amaçladığını belirtti. Ticaret ve Emlak Odalarına bağlı çalışan emlak ofisi sayısının 7 binler seviyesinde olduğunu kaydeden Baygın, Era gibi emlak ofislerine bağlı ofis sayısını ise 1000 civarında tahmin ettiklerini, buralarda çalışan sayısının ise 5-6 bin olduğunu belirtti. Dubai'de emlak yasasının çıkmasıyla daha önce 6 bin olan emlak ofisi sayısının yasayla birlikte 2 bin seviyesine düştüğüne dikkat çeken Baygın, Amerika' da ise bu konuyla ilgili ciddi yasal düzenlemelerin 65 yıl önce yapıldığını belirtti. Bu nedenle bu ülkede sahibinden satılık gayrimenkulün yüzde 1 gibi neredeyse sembolik seviyede kaldığını ifade eden Baygın Türkiye'de ise sahibinden işlemlerin yüzde 65-70 seviyesinde olduğunu söyledi. Türkiye'de kanun çıkmasıyla vatandaşı yanıltan kişilerin sistemden çıkacağını belirten Baygın, bu durumun sektörün menfaatine olacağını söyledi.

Yeni taslak neler getiriyor?

Hazırlanan tasarı taslağı ile lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler, lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlâk müşavirlik şirketleri ve lisanslı emlak komisyoncuları olmak üzere üçe ayrılıyor. Sadece üniversite mezunları “müşavir” olacak.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bağlı Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu olacak. Kurul, lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve lisanslı emlak komisyoncularının yönetimi, denetimi ile sevk ve idaresini yapacak.

Lisansların kurulca verilmesi, lisans kayıt ve tescillerinin kurul tarafından yapılması öngörülüyor.

Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları kendi adlarına birden fazla iş yeri açmaları yasaklanırken, lisanslı emlak müşavirliği veya komisyonculuğunu kendi adına veya şirket olarak yapanların ücretli olarak ayrıca başka bir işveren yanında çalışması da yasaklanıyor. Böylece, emlakçılık mesleği yapan lisans sahiplerin işlerine yoğunlaşması ve haksız rekabetin engellenmesi amaçlanıyor.

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de emlakçılık faaliyeti yapmalarına ilişki düzenlemeler yapıldı. Yabancıların şirket kurarak faaliyette bulunmalar halinde en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olması öngörülüyor.

İNGİLİZ MODELİ ÖNERİSİ YAPILIYOR

Eskidji Ankara Bölge Ortağı Köksal Ünal, emlak sektörüne yönelik yasa çalışmalarında İngiliz modelinin referans alınabileceğini belirterek, “Çünkü İngiliz sistemi daha sade, orada Emlak Müşavirliği var, kurallar ve kriterler belli” dedi. “Hiçbir iş yapamayan emlakçı olabiliyor. Bence bu yasayla bu işin önüne geçilmeli. müşavirlik sistemini getirmemiz gerekiyor” diyen Ünal, şöyle konuştu: “Düzenleme hükümetin gündeminde. Faaliyet gösterenlerin niteliklerine ilişkin düzenleme büyük önem taşıyor. Referans alınabilecek ülkelerin başında İngiltere geliyor. İngiliz sistemi daha sade. Müşavirlik var, sahibinden modeli yok. Mutlaka bir emlak müşavirliğiyle anlaşıyorlar. Satıcı komisyon ödemiyor, alıcı yüzde 3 ödüyor. Alıcı-satıcı bir araya gelmiyor. Emlak müşavirine yetki veriliyor. Emlakçılık kelimesi güzel değil, Müşavirlik olmalı. Her bölgede belli sayıda ve belli kriterlerde müşavirlikler ve teknik personel mecburiyeti olmalı. Muhasebeci ya da mali müşavir, avukat, mimar, iç mimar, bir inşaat mühendisinden oluşan teknik kadroların bir emlak ofisinde çalışması gerekir. Artık tapu dairesinde bir işlem yapılacaksa o gayrimenkulün emlak komisyon faturası da o evraklardan biri olmalı. Bunun artık standartlarının gelmesi lazım. İnanılmaz sayıda bir emlak kirliliği var.”

Kaynak : Sözcü