Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde karşımıza çıkan ve birçok vatandaşımızın aldığı evi satana kadar haberi olmadığı bu vergi nedir ?

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Hesaplamak İçin Tıklayınız 

Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi kısaca , satın alınan evin 5 yıl içerisinde satılmasından doğan bir vergidir. Gelir vergisi kanununda açıkca belirtilmiş olan bu vergi , kişilerin vergisel sorumlulukları arasındadır. 

Gelir vergisi kanununa göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır; 

- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, 

- Voli mahalleri ve dalyanlar,

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. 

Yani Gelir Vergisi Kanuna bize diyor ki ;  ‘ Evi satın aldın ve 5 sene içerisinde satmak istiyorsun. Eğer satıştan elde ettiğin ‘ Kâr / Kazanç ‘ belirlenen değerleri aşar ise aşan tutarın vergisini ödemek zorundasın. ‘ 

Hangi Durumlarda Değer Artış Kazanç Vergisi Verilmez ? 

Değer artış kazanç vergisinin 2 istisnai durumu bulunmaktadır. 

- Bedelsiz ( Bağış ) Edinme

- Veraset Yolu İle Edinme 

Bu yollar ile edinilen gayrimenkuller vergilendirilmezler. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nasıl Hesaplanır ?

Vergi hesabı yapılırken satın alınan ve satılmak istenen tarihler ( Ay / Yıl ) çok önemlidir. Çünkü satın aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE ile satmak istediğiniz tarihteki  Yİ - ÜFE oranları farklılık gösterir.  ( Yİ - ÜFE = Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ) ÜFE oranları her ay değişmektedir. Bu sebeple satışın yapıldığı ay değil , bir önceki ayın ÜFE’si kullanılır. 

Satmak istediğiniz tarihin Yİ - ÜFE değerinin , aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE değerine oranı ile aldığınız fiyat çarpılarak , gayrimenkulünüzün endeks artışına göre yeni değeri hesaplanır.  Örneğin 2012’de 100.000TL’ye aldığınız bir evi  2016’da 200.000TL’ye satmak istiyorsunuz , endeks artışının da %43 olduğunu varsayarsak , endeks artışına göre evin değeri 143.000 TL olur.

Ayrıca her sene belirlenen Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı bulunmaktadır. Bu değer devletin uygun gördüğü ve her sene belirlediği bir değer olup , endeks oranına göre çıkan yeni değere eklenir. Yani istisna tutarı vergiye tabi tutulmaz.  Bu ne demek derseniz 

143.000 TL olarak belirlediğimiz değer 143.000 + 11.000 ( 2016 İstisna Bedeli )  = 154.000 TL oldu.  

Yıllara Göre Değer Artış Kazancı İstisna Tutarları

         2016    11.000 TL

         2015    10.600 TL

         2014    9.700 TL 

         2013    9.400 TL

         2012    8.800 TL

         2011    8.000 TL  

         2010    7.700 TL

         2009    7.600 TL

         2008    6.800 YTL

         2007    6.400 YTL

Ayrıca bu değere Tapu Harcı masrafınızı da ekleyebilirsiniz. Sonuç olarak Tapu Harcı Masrafı ‘da sizden alınan yani Kâr ‘a dahil olmayan bir bedeldir. Yazdığımız tüm bedeller eklendikten sonra ortaya çıkan değer , satılmak istenen değerden çıkarılır. Sonuç sizin Net Kazancınız olur. Yani siz bu kazanca göre vergilendirilirsiniz. 

Her sene elde edilen gelire belirlenen vergi dilimi değişmektedir. Aşağıda 2015 ve 2016 için belirlenmiş vergi dilimi tabloları verilmiştir. 

2016 Yıllık Toplam Gelir                                                                                                     Vergi Dilimi 

12.600 TL'ye kadar                                                                                                                       % 15

12.600 TL - 30.000 TL arası ( 12.600 TL’ye kadar %15 uygulanır )                                         % 20

30.000 TL -69.000 TL arası

(12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanır )                                  % 27

69.000 TL üzeri 

( 12.600 TL'ye kadar %15 , 

 12.600 TL-30.000 TL arası %20 , 30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanır)                        % 35

2015 Yıllık Toplam Gelir                                                                                                     Vergi Dilimi 

12.000 TL'ye kadar                                                                                                                     % 15

12.000 TL - 29.000 TL arası ( 12.000 TL’ye kadar %15 uygulanır )                                        % 20

29.000 TL -69.000 TL arası

(12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanır )                                 % 27

66.000 TL üzeri 

( 12.000 TL'ye kadar %15 , 

 12.000 TL-29.000 TL arası %20 , 29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanır)                      % 35

ÖRNEK HESAPLAMA  ( Değer Artış Kazanç Vergisi Örnek Hesabı ) 

03.2012 tarihinde 100.000 TL ye alınmış bir evi , 02.2016 tarihinde 200.000TL’ye satmak istiyoruz. 

Birer ay önceki Yİ - ÜFE değerlerini alıyoruz  , yani alış için 02.2012 ( 204.86 )  satış için 01.2016 ( 250.67 )

2016 ÜFEsine göre yeni değer  :   100.000 x ( 250.67 / 204.86 )  = 122.362 TL

Tapu Harcı : ( 200.000 TL / 100 ) x 2 = 4.000 TL 

2016 İstisna Bedeli = 11.000 TL 

Toplam Bedel : 122.362  TL + 4.000 TL +  11.000 TL  =  137.362 TL 

Satılmak İstenen Değer - Toplam Bedel : 200.000 TL - 137.362 TL = 62.638 TL 

62.638 TL üzerinden vergi hesaplanır. 62.638 TL , %27 vergi dilimine girer. ( Bu vergiyi hesaplarken 12.600 TL ye kadar olan değerin %15i , 29.000 TL ye kadar olan değerin %20 si kadar vergi alınacağını ve kalan değerin %27 vergi dilimine gireceğini unutmayınız. )

Sonuç : 14.182 TL ‘dir. 

Bulunan bu vergi değeri , Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Hesaplamak İçin Tıklayınız 

İşyeri Kira Vergisinde Kim Ne Kadar Vergi İadesi Alacak?

MÜLK sahibi için konu çok net, işyerini kiraya verdiğinde alacağı net kira önemli. Kiralayan işletme ise; mülk sahibine her ay net kira tutarını öderken, ayrıca Maliye’ye de (mülk sahibinin adına) yüzde 20 stopaj (vergi) öder. Tabiatıyla mülk sahibi, işletmenin ödediği verginin yükünü hissetmez, üstüne bir de kiracı işletmenin ödediği stopajları beyannamesindeki hesaplanan vergiden mahsup eder. Mülk sahibi, mahsup sonucu ya vergi iadesi alır, ya da daha düşük vergi öder. İşyeri sahibi olmanın cazibesi de burada. Konut kira gelirinde stopaj olmadığından vergi iadesi de olamıyor.

KİM İADE ALABİLİR

Tabloda detayları yer alıyor. Yıllık net 101.244 TL’ye (Aylık net 8.437 TL) kadar işyeri kira geliri olanlar vergi iadesi alabiliyor. Misal; 2015’de yıllık net 24.000 TL (aylık net 2.000 TL) kira elde eden bir mülk sahibi, beyanname verecek ama vergi ödemeyecek ve 2.100 TL’de vergi iadesi alacak.Vergi iadesi alacaklardan sonra şimdi madde madde işyeri kirasının vergilendirmesindeki detaylara göz atalım...

İşyeri kiralarında beyanname verme zorunluluğu

2015’de elde edilen işyeri kira geliri net 23.200 TL’yi (brüt:stopaj dahil 29.000 TL’yi) aşanlar beyanname verecek.  (Eğer işyeri; basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse beyanname verme sınırı 1.500 TL.)

Gerçek gider mi, götürü gider mi? 

İşyeri kira geliri elde edenler de aynı konut gelirlerinde olduğu gibi ister ‘belgesiz götürü gideri’ ister ‘belgeli gerçek gideri’ tercih edebilirler. Hangisinin daha avantajlı olduğu belgeli gerçek giderin büyüklüğüne bağlı. Yüzde 25 götürü gidere göre, daha fazla gerçek gideri olanlar ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edebilirler.  Beyannameye dahil olan gerçek gidere ilişkin belgelerin; olası denetimde ibraz edilmek üzere 2020’nin sonuna kadar saklanması gerekecek. 

Aile üyelerinden kira alınmadığında yine de vergi var mı?

Konutunu, kira almadan annesi, babası, kardeş veya çocuğunun kullanımına bırakan için vergi yokken, işyerini aynı kişilere tahsis eden için bedelsiz kullanımda olsa vergi var.  Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden mülk sahibinin vergi ödemesi gerekiyor. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen içinde (konut veya işyeri) bedel alınmasa dahi emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. 

Hem işyeri hem konut kirası elde edenlerde vergi hesabı

Aynı dönemde; hem işyeri hem konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 3.600 TL’yi düşebiliyor.  Sonrasında götürü/gerçek gideri düşüp vergi hesaplanıyor. Hesaplanan vergiden (işyeri kiracısının ödediği) stopajlarda beyannamede mahsup ediliyor.

* Verginin ödeme zamanı: Mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte gelir vergisi ödenebiliyor.

Ödemezseniz ne kadar ceza var?

1. Kira bankadan ödenmezse cezası nedir?  

Maliye, 2008’de ‘tüm işyeri kiralarının’ ve ‘500 TL üstü konut kiralarının’ bankadan veya PTT’den ödenmesini zorunlu kıldı. Bu kurala uymayanlara; kira bedelinin yüzde 5’i kadar (her bir işlem için) ceza öngörülmekte. (ceza, özel usulsüzlük cezasından düşük olamıyor.) Ceza; konut kiralarında yalnız mülk sahibine, işyeri kiralarında ise hem mülk sahibine hem kiracıya öngörülmekte.

2. Beyanname verilmezse vergi cezası?

Kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse; konut kira gelirleri için 3.600 lira olan istisna hakkı kaybolur. Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi hesaplanır ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Aylık yüzde 1,40 gecikme faizi hesaplanır.  Vergi Usul Kanunu’nda beyanname vermeyenler için iki kat 1. derece usulsüzlük cezası da öngörülmektedir. 

Hürriyet

Pafta Nedir ? Paftada Hangi Bilgiler Bulunur ?

Pafta kısaca , büyük bir harita ya da planı oluşturan küçük parçalara denir.

Araziler , belirli ölçekler ile küçültülerek çizilirler , bu küçültülmüş harita / planlara pafta denir.

Diğer bir deyişle , bir bölgenin kadastral durumunu gösteren değişik malzemeler üzerine yapılmış parselasyon çizgilerinin bütünüdür.  

Paftayı Kim Çizer ? 

Paftalar , harita mühendisleri tarafından çizilir. Paftaların asılları genel müdürlüklerden dışarı çıkarılmaz. 

Paftada Hangi Bilgiler Bulunur ? 

Paftada bulunan tablo içerisinde bulunan bilgiler : 

- Arsanın Yeri 

- Tapu Kaydı 

- Ada Numarası 

- Parsel Numarası 

- Arsa Alanı 

- Üzerinde Bulunan Mevcut Yapılar 

- Kat Sayısı 

- Yapı İnşaat Alanı 

- Toplam Yapı İnşaat Alanı 

- Kullanım AMacı 

- Yapı Sahibi 

- Yapı Müteahhidi

- Denetçi Mimar

- Proje Müellifleri

Şerefiye Nedir ? Nasıl Hesaplanır ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ?

Şerefiye , genellikle konut projelerinde karşımıza çıkan bir terimdir.

Kısaca tanımlayacak olursak ,  aynı özelliklerde olan ( aynı metrekare , aynı tipde ) daireler için farklı fiyatların belirlenmesi işlemine Şerefiye denir. Bu işlem ile fiyat artabilirde , azalabilirde …

Ev almak ve satmak isteyen herkesin karşılaştığı bu duruma Gayrimenkul Sektöründe Şerefiye adı verilmiştir.

Şerefiye bedeline göre aynı tipteki evlerin fiyatları değişmektedir. En çok karşılaşılan örneklerden birisi , aynı apartmanda , aynı katta ve aynı özellikte olan dairelerin fiyatlarının baktığı cepheye göre farklılık göstermesidir. Daire cephesi en çok dikkat çeken özellik gibi görünmesine rağmen bunun haricinde de bir çok özellik bulunmaktadır.

Şerefiye Bedeli Neye Göre Belirlenir ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ? 

Şerefiye dairenin bir takım özelliklerine göre belirlenir. Bu özelliklerden en çok kullanılanları :  

- Dairenin Manzarası

- Dairenin Yüksekliği

- Dairenin Baktığı Yön 

- Dairenin Baktığı Cephe 

- Sosyal İmkanlara Uzaklığı 

- Yola Uzaklığı 

- Emniyet Durumu 

- Balkon Durumu 

- Asansör Durumu 

- Gürültü Durumu 

- Bahçe Durumu 

- Kat Durumu ( Çatı katı , giriş katı gibi ) 

- Gün Işığı 

Bu özellikler inşaattan inşaata değişmektedir. Heryerde aynı özellikler aynı önemde olmaz. Yani şerefiye duruma göre değişkenlik göstermektedir. 

Örneğin , Avrupada giriş katındaki evler giriş-çıkış kolaylığı bakımından daha çok tutulurken , Türkiye’de emniyet açısından diğer katlara oranla en az tutulan ev konumundadır. Aynı şekilde yurtdışında yola yakın olma ses ve gürültü gibi sebeplerden ötürü dezavantaj olarak sayılırken , İstanbul gibi büyük şehirlerde büyük projeler açısından çok büyük önem taşır. 

Şerefiye , konutu satan tarafından belirleniyor gibi görünsede , alıcı tarafından da belirlenir. Çünkü bu değerlerden bazıları kişiden kişiye göre değişir. Yani bu özelliklerin sabit bir değeri olamaz. Çocuğu olan aileler park ve havuza bakan evleri tercih ederken , yaşlı ve çocuksuz aileler daha sakin olması bakımından bu daireleri seçmek istemezler.  Ya da bazı insanlar doğa manzaralı daireleri tercih ederken , bazı insanlar da yolu ve kalabalığı gören daireleri tercih etmektedirler.

Şerefiye Hesabı - En Çok Prim Yapan Daireler

Türkiye’de genelde bu hesap pek doğru yapılamaz. Eskiden kalma yöntemler ile Güney Cepheli ve Orta Katta bulunan daireler en çok prim ile satılan dairelerdir. Fakat bu iş bu kadar kolay değildir. Şerefiye hesabı ciddi bir emek ve tecrübe ister. 

Alıcılar bu konuda çok dikkatli olmalıdır. İnşaat firması hesabı yanlış yapmış olabilir. Bu bir dezavantaj olarak görünsede , prim yapabilecek daireyi doğru tespit etmek alıcı için bir avantaja dönüşebilir. 

Bu konuda çok tecrübesiz olduğunuzu düşünüyorsanız , dairenin çevresinde bulunan ve o semtteki fiyatlar size bir fikir verir. Fakat doğru karar veremediğinizi düşünüyorsanız SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşmeniz sizin faydanıza olacaktır. Unutmayın ki eğer daire almayı düşündüğünüz Proje ,  büyük bir marka tarafından özenle hazırlanmış ve kalitesini ispat etmiş ise fiyat olarak çevrede bulunan dairelerin 2 - 3 katına kadar çıkabilir. 

Şerefiye Nasıl Hesaplanır ? 

Şerefiye hesabı , inşaat firmaları için çok önemli bir konu olup , özellikle büyük konut projelerinde ya da kooperatiflerde doğru yapılmadığı taktirde haksızlıklara neden olabilecek bir etkendir. Şerefiye hesabı yapılmadan önce tüm bilgiler en ince ayrıntısı ile toplanmalıdır.

Şerefiye hesabında her özellik için bir puan belirlenir. Evlerin karşılarına sahip olduğu özelliklere göre puanlar yazılır. En yüksek puanı alan daireler Şerefiye Bedeli en yüksek olan daireler olarak seçilir ve fiyatları diğer dairelere göre daha yüksek olur. Diğer daireler de puanlama sonucunda çıkan sıralamaya göre fiyatlandırılır.

Günümüzde bu işleml için şerefiye programları kullanılmaktadır.  Bu programlara aşağıdaki değerler girilerek sonuç hesaplanır : 

• Konut adedi
• Toplu konutun yapılacağı alanlar toplamı m2
• Toplu konutların yapılacağı bölgenin Enlemi ve minimum Rakım değeri
• Toplu konut alanının toplam parsel adedi
• Totalde toplanmış bedel ve ilave ihtiyaç miktarı şimdiki geçici maliyet farkı
• Parsel adı (parselleri birbirinden ayırt edecek kadar detaylı pafta ve ada bilgileri)
• Parsel metrekare alanları
• Parsellerde bulunan toplam blok adetleri
• Bloğun bulunduğu Parsel
• Bloktaki toplam daire sayısı
• Blokta varsa arsa sahibine ait daire adedi
• Blokta kattaki daire adedi
• Blok ulaşım mesafesi m olarak
• Blok rakımı
• Blok Güneş yönü
• Güneş açısı derece cinsinden
• Blokta bulunan asansör sayısı
• Balkon Puanı
• Varsa teras alanı.
• Manzara mesafesi m cinsinden
• Park/Bahçe Puanı
• Dairelere ait açıklık mesafeleri
• Normal kat daire alanı
• Çatı katı daire alanı
• Zemin kat daire alanı
• Varsa bodrum kat daire alanı
• Zemin yükseklikleri m olarak
• Varsa Deniz görme açısı
• Yol/Cadde genişlikleri metre cinsinden
• Çevre Arazi Yüksekliği binanın zemin katına göre fark m cinsinden

• Konutun bulunduğu mevkiye, şehir ve çarşıya uzaklığına, şehir, bölge nüfusuna göre inşaat puanı

İzale-i Şuyu Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır ?

İzale-i Şuyu Ne Demektir?

Şuyu, ortaklık . İzale, giderilmek anlamına gelmektedir.
İzale-i şuyu :  ortak mallarda , ortakların mallarının pay edilmesi ya da anlaşmazlık durumunda mahkemece satılarak hisseleri oranında paylaştırılmasıdır. Yani devlet yardımıyla ortaklık giderilir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? 

Ortak mallarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davalardır.
Örneğin anne ya da babadan miras kalan bir gayrimenkulün satış durumunda , bir kardeş taşınmazın satılmasını isterken diğer kardeş bu karara karşı çıkabilir. Bu gibi durumlarda izale-i şuyu davası açılarak ortaklık giderilebilir.
Bu davalara sulh hukuk mahkemeleri bakar. Dava, anlaşmazlık yaşayan ortaklardan herhangi biri tarafından dilekçe verilerek açılır.
Dava sonucunda ortaklığın tamamı ortadan kalkar. Ortaklığın bir kısımı için izale-i şuyu davası açılamaz. Yani bu dava ortakların hepsini ilgilendirir. Dava açılması ortaklığın tamamından vazgeçilmek istenmesi demektir.

Mahkeme gayrimenkul hakkında karar verirken , gayrimenkulun bölünebilir olmasına dikkat eder. Eğer taşınmaz bölünebilir durumda ise paylara göre paylaştırma yapar , değil ise açık arttırma ile gayrimenkul satılır.

Dava sonucunda mahkeme kararı ile satış yapılarak satış bedeli paylarına göre hissedarlar arasında dağıtılır. Genelde taraflar mahkeme kararı ile yapılacak satışlardan zararlı çıktığı için , uzlaşmaya gidilir.

Hangi Durumlarda İzale-i şuyu ( ortaklığın giderilmesi ) Davası Açılabilir?

- Tapulu gayrimenkuller 

- Sicile kayıtlı gemiler

- Taşınırlar

- Tahvil, tasarruf bonosu ve markalar

- Para alacakları

gibi durumlarda açılır.

Genelde gayrimenkuller için ortaklığın giderilmesi gibi durumlarda karşımıza çıkar.

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?

Konut kredisi alarak kira öder gibi ev sahibi olmak isteyen kişilerin sayısı gün geçtikçe artsa da bu kişilerin bir çoğu konut kredisinin şartlarından haberdar değil. Bu yüzden yazımıza konut kredisininin kısa bir tanımını yaparak başlamak daha doğru olur.

Konut kredisi; banka ve finans kuruluşlarının ev almak isteyen kişilere sunduğu kredi türüdür. Burada bilinmesi gereken en önemli nokta krediyi veren banka ya da finans kuruluşunun borç ödemesi bitene kadar satın alınan evin tapusuna ipotek koyduğudur.

Reşit olmak tüm resmi işlemlerde olduğu gibi kredi almak için de ilk şart sayılmaktadır. Hatta konut kredisi vermek için alt yaş sınırını 20 olarak belirlemiş bazı bankalar da mevcuttur. Ancak bankaların konut kredisi vermesindeki tek ölçüt yaş sınırı değil. Çoğu banka istisnai durumlar dışında ( gelirinin ve teminatının tatmin edici olması gibi ) askerliğini yapmamış kişilere konut kredi vermemektedir. Ayrıca alt yaş sınırı olduğu gibi üst yaş sınırı da mevcut. Konut kredisi çekebilmek için üst yaş sınırı 65 ile 80 yaş arasında değişmektedir. Üst sınır bankaya göre bu aralıkta oynar. Peki, konut kredisi almak için eş muvafakatnamesi gerekli midir? Muvafakatname olmadan kredi çekilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu'na göre evli çiftlerin beraber yaşadıkları eve aile konutu denir ve mülkiyet sahibi olan eş diğer eşin haberi olmaksızın aile konutu üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi yapamamaktadır. Yani aile konutunun tapusunu elinde bulunduran eş, bir işlem yapmak istediğinde diğer eşin muvafakatnamesini almalıdır.

Konut kredisi kullanılarak alınan ev evli çiftlerin aile konutu haline geldiği için ve kredi alınan banka borç ödenene kadar alınan aile konutunun üzerine ipotek koyduğu için eş rızası alınması zorunludur. Yani eşine muvafakatname imzalatmayan kişi konut kredisi alamamaktadır. Bankalar, kredi başvurusu yapan kişiye ipotek şartı getirdiği taktirde eş rızasını bildiren yasal belgeyi de talep ederler.

Eminevim Taksit Hesaplama !

Eminevim Taksit Hesaplama !

Eminevim nedir ? Eminevim sistemi nedir ? Eminevim sistemi nasıl çalışır ? Evinevim taksit hesaplama , Eminevim Güvenilir mi ?  Eminevim Çekilişi konularının cevapları bu yazımızda ! 

1991 senesinde kurulan Eminevim Türkiye’de yaklaşık 100bin kişiye otomobil ve konut yatırımı sağlayarak bir ilki başarmıştır. Temel mantık , kredi faizi ödemeden katılımcıların elbirliği yaparak istedikleri para tutarına ulaşmalarıdır. 

Eminevim Hesaplama !

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki bu işlem bir bilgisayar programı tarafından yapılmaktadır. Eminevim ofislerine gittiğinizde aşağıdaki gerekli bilgileri planlayarak size ödeme planı çıkarılır. Yani en başta belirlenen hesaplama neyse sistem öyle devam eder. Sıra geldi Eminevim taksit hesaplamaya :

- Eminevim taksit hesabındaki ilk aşama kişinin alacağı evin tutarıdır. Önce evin fiyatı belirlenir. ( Mesela 100.000 TL ) 

- 2. aşama taksitlerin belirlenmesidir. Kaç taksitle ödeme yapılacağı planlanır bu taksit aralığı 60 ay ile 120 ay arasında değişmektedir.

- Taksit sayısına göre grupta kaç kişi olduğunu anlayabilirsiniz. 80 aylık bir taksite giriyorsanız sizin grubunuz 80 kişi olacaktır.

- Gruptakilerin her ay ödediği para toplanır ve 1 ev parası eder. Bunu annelerimizin yaptığı günler gibi düşünebilirsiniz. 

- Toplanan bu para noter huzurunda sırası gelen kişiye gider ve bu parayla ev alınır. Para direk verilmez. Sistem bitene kadar eve ipotek konulur.

- Yapılan kura ilk aylarda size çıkarsa sizin kiradan kendi evinize geçeceğiniz düşünüldüğünden grubunuzda sizden sonraki kişilere onlardan bir miktar fazla ödeme yaparak yardımda bulunursunuz. Sistemde gruptaki herkesin parasıyla ev aldığınız ve onların hala kirada oturduğu düşünülür.

- Yani kurada başta çıkmazsanızda bir kaybınız olmaz , sistem hesaplama yaparken bunu da hesaplayarak size kira yardımı gibi bir tutar sağlar.

- Üstteki 2 maddenin açıklaması aslında şudur ; başta kura çıkıpta evini alan kişiler daha fazla ödeme yaparken , diğer kişiler baştakilere nisbeten daha az ödeme yaparlar. 

- Bu uygulamada sıra size gelene kadar ödemeleriniz her ay ufak ufak azalırken , sıra size geldiğinde ödeme bir miktar artar ve taksit bu miktarda sabit olarak kalır. ( Bu hesapların hepsi en başta yapıldığından ne kadar artış olacağı gibi konular en baştan belirlenir. )

- 80 aylık bir grupta 80. olursam ne olacak ? Bu konuya da bir çözüm var sistem kimseyi bu kadar uzun bekletmiyor. Kura taksit sayısının yarısına kadar size çıkmadıysa , korkuya gerek yok. Çünkü taksit sayısının yarısına gelindiğinde kalan herkese evini alması imkanı sağlanır. Yani 80 aylık bir grupta herkes en geç 40. ayda evini almış olur ve bundan sonra beklemek zorunda kalmaz. 

- Sonraki aşamada herkesin taksiti sabitlenmiş olur ve ödemelerini yapar.

Eminevim Sisteminin Faydaları ? Eminevimin Detayları !

- Evinevim uygulaması ev , arsa , dükkan gibi gayrimenkuller satın alınabilir. 

- Eminevim faizsiz , günlerde yapılan gibi bir para toplama politikasını izler. 

- Sadece girişte bir miktar katılım ( organizasyon ) bedeli ödeme zorunluluğu bulunmaktadır.

- Şehir sınırlaması yoktur , Türkiye’nin heryerinden ev satın alabilirsiniz. 

- Belirli limitlerde taksit dondurma mümkündür.

- İstenmeyen bir durum olduğunda sistemden çıkabilir ve katılım ( organizasyon ) bedeli hariç tüm paranızı geri alabilirsiniz.

- Evini alan kişilerin evlerine İpotek konularak satmaları engellenir. Bu sayede gruptaki diğer kişilerin hakları korunur.

Hazine Arazisi Nedir?

Mülkiyeti devlette olan arazilere hazine arazisi denir.
Hazine arazilerinin bir kısmı tapuya tescil ettirilmiş olan arazilerdir. Bu araziler orman sınırları dışında kalan,
tapuya tescili sırasında sahibi çıkmayan arazilerdir.

Hazine arazilerinde bir de tapu tescili olmayan dağlar, göller, nehirler, kayalar, tepeler ,dereler de vardır.

Hazineye ait arazilerde tapuya tescili olanlar hazinenin özel mülkiyetinde olan arazilerdir. Bu arazilerin ihale yolu ile satışı mümkündür. Tapuya tescili olmayanlar da hazinenin genel mülkiyetindedir. Bu arazilerin satışı kesinlikle yoktur.

Hazine arazilerinde 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı olan kişilere bu arazileri satın alma hakkı tanınmıştır.
Tespit edilen tutara itiraz ve dava etmeden kabul eden kişiler  belirlenen süre içinde idareye başvuru yapabilecekler. Bu 
kişiler hak sahibi olacaklardır.İdareye başvuru zamanı altı aydır.

Tapu Sahibi Nasıl Öğrenilir ?

ir konut, iş yeri, arsa veya arazi almak istediğinizi fakat sahibinin kim olduğunu bilmediğinizi düşünelim. Bu durumda az önce saydığımız taşınmaz malların kime ait olduğu nasıl öğrenilir? Tapunun sahibi nasıl bulunur?

Tapu sahibi nasıl öğrenilir?

Taşınmaz mal tapusunun kime ait olduğunu öğrenmek aslında pek kolay gözükmüyor. Günümüzde her ne kadar birçok işimizi internet üzerinden yapıyor olsak da tapunun kime ait olduğu bilgisine internet’ten ulaşım imkânımız bulunmamaktadır. 

Tapu sahibi veya sahiplerinin öğrenilmesi için ilgili taşınmaza ait tapunun fotokopisi ile tapunun bağlı bulunduğu tapu dairesine gidilerek sorgulama yapılması gerekmektedir.

Tapu sahibi veya sahipleri öğrenildikten sonra alım veya satım işlemi yine ilgli tapu dairesince yapılmaktadır. Alım veya satım işlemlerin yapılabilmesi içim gerekli belgelerin temin edilmesi ve tapu harcının ödenmesi zorunludur.

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı binde 20 olup;, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplamalar yapılmaktadır. 

Konut Net Alanı Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Konut Net Alanı Nedir ?

Konut alanları konuşulurken genelde 2 farklı alan söylenir. Bunlar Brüt Alan ve Net Alandır. Genelde Net Alan pek dile getirilmez. Fakat asıl dikkate alınması gereken alan Net Alandır. 

Net Alan daire içerisinde kalan ve kullanılabilen gerçek alandır. Bazı yerlerde süpürülebilir alan olarak da geçer. Yani duvarların içerisinde kalan net olarak kullanılabilen alana Net ( Faydalı ) Alan denir. Bu yüzden yukarda da belirttiğimiz gibi önemli olan Net Alandır. Kullanmadığınız brüt alanın faydası bulunmamaktadır. Fakat senelerdir brüt alan , brüt metrekare oyunları ile kafalar karıştırıldı.

Net alan hesaplanırken duvar hariç olan kullanım alanları , koridorlar , balkonlar ,ıslak hacimli duvar hariç alanların toplamı alınır.  Brüt alan hesaplanırken bazen apartmanda bulunan ortak alanlarda hesaba katılabilmektedir. Bu sebeple net alan hesaplanırken bu farklılıklar dikkate alınmalıdır.

Net Alana Neler Dahil Olmaz ? 

- kolonlar

- tesisat odası 

- 2.5 cm’i geçmeyen sıva payları

- baca çıkıntıları 

- hava bacaları 

- asansör boşlukları vb ortak kullanım alanları 

- çatı bahçeleri 

- kapı ve pencere eşikleri

- ışıklıklar 

net alana dahil edilmez. 

İç Net Alan ve Dış Net Alan nedir ? 

İç Net Alan sadece duvarların içerisinde ki kullanım alanı iken , Dış Net Alan hesaplanırken balkonlar ve teraslar da dahil edilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yaptığı çalışmada Brüt Alan uygulamadan tamamen kaldırılıp , tapu da ve satış işlemlerinde Net Alan kullanılacak. 

Malesef ülkemizde çok fazla karşılaşılan problemlerden bir tanesi Net - Brüt alanın ayırt edilmemesidir. Birçok kişi internetten bulduğu eve gittiğinde evin ilanda yazandan çok daha küçük olmasından şikayetçi. Söylenen alan ile net alan arasındaki fark %50-%60 lara kadar çıkmaktadır. 

Net Alan Hesabı Nasıl Yapılır ? Metrekare Hesabı Nasıl Yapılır ? 

Metrekare hesabı bulunduğunuz odanın ölçüleri çarpılarak bulunur. Örneğin 4 metre eninde 5 metre boyunda olan bir odanın alanı : 

4 x 5 = 20 metrekare dir. 

Eğer Net alanı hesaplanacak evin fazla girinti-çıkıntısı yok ise bu yöntem kullanılabilir. Bu işlemi tüm odalar için teker teker yaptıktan sonra çıkan toplam Net Alandır.

Fakat çoğu inşaat firması önce Brüt Alanı hesaplayıp , çıkan değerden kullanılmayan alanları çıkarıp Net Alanıbulmaktadır. 

İskan Ruhsatı Ne Zaman Alınır ?

İskan Ruhsatı Ne Zaman Alınır ? 

İskan ruhsatı , bir yapının oturulabilir ve tamamlanmış bir yapı olduğunun kanıtı niteliğindedir.

Bu ruhsatın alınabilmesi için inşaatın yetkilileri ya da  müteahitleri tarafından Belediyeye dilekçe verilmesi gerekiyor. 

Başvuru dilekçesinin ardından Yapı Kullanma İzni teknik personeli ruhsatı ve eklerini alarak yapının bulunduğu yere gidip gerekli kontrolleri yapar. Bu kontrollerde inşaatın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığı ve diğer hususlara bakılıyor.

İskan Ruhsatı Neden Önemlidir ? 

İskan ruhsatı , öncelikle bu yapıyı kullanacak kişilerin can ve mal güvenliği açısından herhangi bir problem olmadığını belirtir. İskan ruhsatı ile yapının tam ve eksiksiz olduğu belgelenir. 

İskan ruhsatı alınmayan yapıların yasal olarak oturma izinleri yoktur. Bu yapılarda oturan kişiler birçok haktan yararlanamaz. İmar Kanunun 31. maddesinde bulunan açıklamaya göre , iskan ruhsatı bulunmayan binalar kamusal niteliki hizmetlerden faydalanamaz. 

Örnek vermek gerekirse ; elektrik , su , doğalgaz aboneliği bu yapılara alınamaz… 

Peki İskan Ruhsatı Ne zaman Alınır ? 
İskan ruhsatı , inşaat faliyetleri tamamen bitirildikten sonra alınmalıdır. Eğer mimari projede gösterilen bölümler birebir yapılamaz ise bu yapıya iskan ruhsatı verilmez.