Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?
Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?
Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde karşımıza çıkan ve birçok vatandaşımızın aldığı evi satana kadar haberi olmadığı bu vergi nedir ?
Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi kısaca , satın alınan evin 5 yıl içerisinde satılmasından doğan bir vergidir. Gelir vergisi kanununda açıkca belirtilmiş olan bu vergi , kişilerin vergisel sorumlulukları arasındadır.
Gelir vergisi kanununa göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;
- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Yani Gelir Vergisi Kanuna bize diyor ki ; ‘ Evi satın aldın ve 5 sene içerisinde satmak istiyorsun. Eğer satıştan elde ettiğin ‘ Kâr / Kazanç ‘ belirlenen değerleri aşar ise aşan tutarın vergisini ödemek zorundasın. ‘
Hangi Durumlarda Değer Artış Kazanç Vergisi Verilmez ?
Değer artış kazanç vergisinin 2 istisnai durumu bulunmaktadır.
- Bedelsiz ( Bağış ) Edinme
- Veraset Yolu İle Edinme
Bu yollar ile edinilen gayrimenkuller vergilendirilmezler.
Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nasıl Hesaplanır ?
Vergi hesabı yapılırken satın alınan ve satılmak istenen tarihler ( Ay / Yıl ) çok önemlidir. Çünkü satın aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE ile satmak istediğiniz tarihteki Yİ - ÜFE oranları farklılık gösterir. ( Yİ - ÜFE = Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ) ÜFE oranları her ay değişmektedir. Bu sebeple satışın yapıldığı ay değil , bir önceki ayın ÜFE’si kullanılır.
Satmak istediğiniz tarihin Yİ - ÜFE değerinin , aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE değerine oranı ile aldığınız fiyat çarpılarak , gayrimenkulünüzün endeks artışına göre yeni değeri hesaplanır. Örneğin 2012’de 100.000TL’ye aldığınız bir evi 2016’da 200.000TL’ye satmak istiyorsunuz , endeks artışının da %43 olduğunu varsayarsak , endeks artışına göre evin değeri 143.000 TL olur.
Ayrıca her sene belirlenen Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı bulunmaktadır. Bu değer devletin uygun gördüğü ve her sene belirlediği bir değer olup , endeks oranına göre çıkan yeni değere eklenir. Yani istisna tutarı vergiye tabi tutulmaz. Bu ne demek derseniz
143.000 TL olarak belirlediğimiz değer 143.000 + 11.000 ( 2016 İstisna Bedeli ) = 154.000 TL oldu.
Yıllara Göre Değer Artış Kazancı İstisna Tutarları
2016 11.000 TL
2015 10.600 TL
2014 9.700 TL
2013 9.400 TL
2012 8.800 TL
2011 8.000 TL
2010 7.700 TL
2009 7.600 TL
2008 6.800 YTL
2007 6.400 YTL
Ayrıca bu değere Tapu Harcı masrafınızı da ekleyebilirsiniz. Sonuç olarak Tapu Harcı Masrafı ‘da sizden alınan yani Kâr ‘a dahil olmayan bir bedeldir. Yazdığımız tüm bedeller eklendikten sonra ortaya çıkan değer , satılmak istenen değerden çıkarılır. Sonuç sizin Net Kazancınız olur. Yani siz bu kazanca göre vergilendirilirsiniz.
Her sene elde edilen gelire belirlenen vergi dilimi değişmektedir. Aşağıda 2015 ve 2016 için belirlenmiş vergi dilimi tabloları verilmiştir.
2016 Yıllık Toplam Gelir Vergi Dilimi
12.600 TL'ye kadar % 15
12.600 TL - 30.000 TL arası ( 12.600 TL’ye kadar %15 uygulanır ) % 20
30.000 TL -69.000 TL arası
(12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanır ) % 27
69.000 TL üzeri
( 12.600 TL'ye kadar %15 ,
12.600 TL-30.000 TL arası %20 , 30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanır) % 35
2015 Yıllık Toplam Gelir Vergi Dilimi
12.000 TL'ye kadar % 15
12.000 TL - 29.000 TL arası ( 12.000 TL’ye kadar %15 uygulanır ) % 20
29.000 TL -69.000 TL arası
(12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanır ) % 27
66.000 TL üzeri
( 12.000 TL'ye kadar %15 ,
12.000 TL-29.000 TL arası %20 , 29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanır) % 35
ÖRNEK HESAPLAMA ( Değer Artış Kazanç Vergisi Örnek Hesabı )
03.2012 tarihinde 100.000 TL ye alınmış bir evi , 02.2016 tarihinde 200.000TL’ye satmak istiyoruz.
Birer ay önceki Yİ - ÜFE değerlerini alıyoruz , yani alış için 02.2012 ( 204.86 ) satış için 01.2016 ( 250.67 )
2016 ÜFEsine göre yeni değer : 100.000 x ( 250.67 / 204.86 ) = 122.362 TL
Tapu Harcı : ( 200.000 TL / 100 ) x 2 = 4.000 TL
2016 İstisna Bedeli = 11.000 TL
Toplam Bedel : 122.362 TL + 4.000 TL + 11.000 TL = 137.362 TL
Satılmak İstenen Değer - Toplam Bedel : 200.000 TL - 137.362 TL = 62.638 TL
62.638 TL üzerinden vergi hesaplanır. 62.638 TL , %27 vergi dilimine girer. ( Bu vergiyi hesaplarken 12.600 TL ye kadar olan değerin %15i , 29.000 TL ye kadar olan değerin %20 si kadar vergi alınacağını ve kalan değerin %27 vergi dilimine gireceğini unutmayınız. )
Sonuç : 14.182 TL ‘dir.
Bulunan bu vergi değeri , Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.
Yorumlar