Kiracının Evi Boşaltma , Çıkma Süresi Ne Kadardır ?

Tüm kiracıları etkileyen ve çok iyi bilinmesi gereken evi boşaltma , çıkma süresi evi tutarken söylenmediği için her zaman bir soru işaretidir.

2012’de Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlemeleri sonucunda kiracının haklarında iyileştirmeler yapılmıştır. 

Kira sözleşmelerini sonlandırmak isteyen taraf ( kiracı / ev sahibi ) sözleşme bitim süresinden 15 gün önce karşı tarafa yazılı olarak bildirmek zorundadır. Aksi durumda sözleşme otomatik olarak 1 sene daha uzamış olur. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi sona erdirebilir.

Eskiden olduğu gibi kiracıyı çıkarmak artık o kadar kolay değil , kiracıya çıkması gereken süre ile ilgili açılan davalar 1 seneye kadar sürebiliyor. Bu sebeple en mantıklı yol kiracı ve ev sahibinin birbiriyle anlaşması olacaktır.

Eğer kiracı taahhüd vermiş ve evden çıkmadıysa , kiracıyla ilgili dava açılması için taahhütten 30 gün önce kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.

Sözlü Olarak Verilen Vasiyetname Geçerli Olur mu?

Verilen vasiyetnamelerin geçerliliği ilgili kanuna göre üç şekilde kabul edilebilmektedir. Bunlar ise el yazılı vasiyetname, resmi vasiyetname ve sözlü vasiyetname olarak ifade edilmektedir.

Sözlü vasiyetname geçerli mi?

Miras bırakan; yakın ölüm tehlikesi, ulaşımın kesilmesi, hastalık, savaş gibi olağanüstü durumlar yüzünden resmî veya el yazılı vasiyetname yapamıyorsa, sözlü vasiyet yoluna başvurabilir. 

Diğer hallerde yani resmi vasiyet ya da el yazılı vasiyet yapma imkânı mevcut iken sözlü vasiyet yapılmış ise sözlü olarak verilen vasiyetname geçerli olmamaktadır.

Sözlü olarak verilecek vasiyetname için miras bırakan, son arzularını iki tanığa anlatıp, tanıklara vermiş olduğu beyanına uygun bir vasiyetname yazmaları veya yazdırmaları görevini yükleme hakkına sahip olabilmektedir. Resmî vasiyetname düzenlenmesinde okuryazar olma koşulu dışında tanıklara ilişkin yasaklar, sözlü vasiyetteki tanıklar için de geçerli olmaktadır. 

Sözlü vasiyet yoluna başvuran kimse şayet askerlik hizmetinde bulunuyorsa, teğmen veya daha yüksek rütbeli bir subay; Ülke sınırları dışında seyreden bir ulaşım aracında bulunuyorsa, o aracın sorumlu yöneticisi; sağlık kurumlarında tedavi edilmekteyse, sağlık kurumunun en yetkili yöneticisi hâkim yerine kabul edilmektedir. 

Vasiyetnamenin geçersiz olması;

Vasiyetnameyi hazırlayan kişi eğer irade yoksunu ise başka bir deyişle akıl sağlığını kaybetmiş ise vasiyetname geçersiz kabul edilmektedir. 

Miras bırakan, vasiyetname için kanunda öngörülen şekillerden birine uymak suretiyle yeni bir vasiyetname yaparak önceki vasiyetnameden her zaman dönebiliyor veya vasiyetnamenin tamamından veya bir kısmında değişiklikler yapılabilmektedir.

İş Yeri Nasıl Kiraya Verilir ?

İş Yerinin Kiraya Verilmesi Nasıl Olur?

İşyeri olarak kiralamalarda genel uygulama kira bedelinin net olartak saptanarak,
kontratta belirtilmesidir. Yürürlükteki mevzuata göre, kiracı kira bedeli üzerinden 
yüzde 20 stopaj kesintisi yaparak, muhtasar beyannameyle ilgili vergi dairesine
ödemekle yükümlüdür. Kiranın net olarak belirlendiği durumlarda, kiracı netten brüte 
giderek kira bedelini hesaplayacaktır.

Brüt kira= Net kira / 0.80

Örnek: Net kirası 400 tl olan bir iş yerinin brüt kirası nedir?

Brüt kira= 400 tl / 0.80 brüt kira=500 tl

Kira kontratına şu şekilde bir ibare eklemekte fayda vardır:
Kira bedeli net olup, kiracı netten brüte giderek hesaplanacak gelir vergisi kesintisini
ilgili vergi dairesine kiradan ayrı olarak düzenli bir şekilde yatıracak, muhtasar
vergi makbuzlarının kopyasını mal sahibine gönderecektir.

Dış Cephe - Bina Mantolama Nedir ? Yapılması Zorunlu Mudur ?

Dış Cephe - Bina Mantolama Nedir ? Yapılması Zorunlu Mudur ?

Bina mantolama , binalardaki ısıyı korumak için yapılan bir ısı yalıtım işlemidir. 

İsminden de anlaşılacağı gibi binaya manto giydirmektir diyebiliriz. 

Mantolama , binayı ısı yalıtım malzemeleri ile kaplayarak dışarıdaki ısıyı içeriye sokmadan ısı yalıtımı oluşturmaktır. Bu işleme dış yüzey izolasyonuda denir. 

Dış Cephe Mantolama işlemi ile ısı enerjisinden en az yüzde 50 tasarruf edilmektedir. 

Mantolama Kanunu Nedir ? 

Binalarda Enerji Performans yönetmeliğine göre enerji tasarrufunun sağlanması amacı ile 2000 senesi itibarı ile zorunlu hale getirilmiştir.

01 Ocak 2011 tarihinden sonra 50m2 üzeri yapılan tüm binalarda yapı kullanım belgesi alınabilmesi için Enerji Kimlik Belgesi çıkarılması zorunludur. 

Mevcut binalar ise 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesini almalıdır.

Enerji Kimlik Belgesine göre tüm binalar A ve G harfleri aralığında bir Enerji Sınıfı alır. A verimli bina, G ise verimsiz bina anlamına gelmektedir.

Mantolama Fiyatları 

Mantolama fiyatları kullanılan malzeme ve işçiliğe göre farklılıklar göstermektedir.

Fakat mantolama düşünüldüğünün aksine maliyeti yüksek bir uygulama değildir. Çünkü yapılan mantolama 2-3 sene içerisinde kendini amorti etmektedir. ( Yakıt tasarrufu , elektrik tasarrufu gibi )

Malzemesine ve kalınlığına göre metrekare birim fiyatları 10 TL - 50 TL arasında değişmektedir.

Mantolama Ne Kadar Sürer ?

Mantolama süresi binanın büyüklüğüne göre değişmektedir. Orta büyüklükteki bir binanın mantolanması 1 - 4hafta sürebilir. Bu süre hava şartlarına göre farklılıklar gösterir. 

Mantolama işlemi uygulayacak firma çok iyi araştırılmalıdır. Eğer her aşama gereken titizlikle yapılmazsa mantolamadan istenilen verim alınamaz. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nedir ? Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde karşımıza çıkan ve birçok vatandaşımızın aldığı evi satana kadar haberi olmadığı bu vergi nedir ?

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Hesaplamak İçin Tıklayınız 

Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi kısaca , satın alınan evin 5 yıl içerisinde satılmasından doğan bir vergidir. Gelir vergisi kanununda açıkca belirtilmiş olan bu vergi , kişilerin vergisel sorumlulukları arasındadır. 

Gelir vergisi kanununa göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır; 

- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, 

- Voli mahalleri ve dalyanlar,

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. 

Yani Gelir Vergisi Kanuna bize diyor ki ;  ‘ Evi satın aldın ve 5 sene içerisinde satmak istiyorsun. Eğer satıştan elde ettiğin ‘ Kâr / Kazanç ‘ belirlenen değerleri aşar ise aşan tutarın vergisini ödemek zorundasın. ‘ 

Hangi Durumlarda Değer Artış Kazanç Vergisi Verilmez ? 

Değer artış kazanç vergisinin 2 istisnai durumu bulunmaktadır. 

- Bedelsiz ( Bağış ) Edinme

- Veraset Yolu İle Edinme 

Bu yollar ile edinilen gayrimenkuller vergilendirilmezler. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nasıl Hesaplanır ?

Vergi hesabı yapılırken satın alınan ve satılmak istenen tarihler ( Ay / Yıl ) çok önemlidir. Çünkü satın aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE ile satmak istediğiniz tarihteki  Yİ - ÜFE oranları farklılık gösterir.  ( Yİ - ÜFE = Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ) ÜFE oranları her ay değişmektedir. Bu sebeple satışın yapıldığı ay değil , bir önceki ayın ÜFE’si kullanılır. 

Satmak istediğiniz tarihin Yİ - ÜFE değerinin , aldığınız tarihteki Yİ - ÜFE değerine oranı ile aldığınız fiyat çarpılarak , gayrimenkulünüzün endeks artışına göre yeni değeri hesaplanır.  Örneğin 2012’de 100.000TL’ye aldığınız bir evi  2016’da 200.000TL’ye satmak istiyorsunuz , endeks artışının da %43 olduğunu varsayarsak , endeks artışına göre evin değeri 143.000 TL olur.

Ayrıca her sene belirlenen Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı bulunmaktadır. Bu değer devletin uygun gördüğü ve her sene belirlediği bir değer olup , endeks oranına göre çıkan yeni değere eklenir. Yani istisna tutarı vergiye tabi tutulmaz.  Bu ne demek derseniz 

143.000 TL olarak belirlediğimiz değer 143.000 + 11.000 ( 2016 İstisna Bedeli )  = 154.000 TL oldu.  

Yıllara Göre Değer Artış Kazancı İstisna Tutarları

         2016    11.000 TL

         2015    10.600 TL

         2014    9.700 TL 

         2013    9.400 TL

         2012    8.800 TL

         2011    8.000 TL  

         2010    7.700 TL

         2009    7.600 TL

         2008    6.800 YTL

         2007    6.400 YTL

Ayrıca bu değere Tapu Harcı masrafınızı da ekleyebilirsiniz. Sonuç olarak Tapu Harcı Masrafı ‘da sizden alınan yani Kâr ‘a dahil olmayan bir bedeldir. Yazdığımız tüm bedeller eklendikten sonra ortaya çıkan değer , satılmak istenen değerden çıkarılır. Sonuç sizin Net Kazancınız olur. Yani siz bu kazanca göre vergilendirilirsiniz. 

Her sene elde edilen gelire belirlenen vergi dilimi değişmektedir. Aşağıda 2015 ve 2016 için belirlenmiş vergi dilimi tabloları verilmiştir. 

2016 Yıllık Toplam Gelir                                                                                                     Vergi Dilimi 

12.600 TL'ye kadar                                                                                                                       % 15

12.600 TL - 30.000 TL arası ( 12.600 TL’ye kadar %15 uygulanır )                                         % 20

30.000 TL -69.000 TL arası

(12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanır )                                  % 27

69.000 TL üzeri 

( 12.600 TL'ye kadar %15 , 

 12.600 TL-30.000 TL arası %20 , 30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanır)                        % 35

2015 Yıllık Toplam Gelir                                                                                                     Vergi Dilimi 

12.000 TL'ye kadar                                                                                                                     % 15

12.000 TL - 29.000 TL arası ( 12.000 TL’ye kadar %15 uygulanır )                                        % 20

29.000 TL -69.000 TL arası

(12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanır )                                 % 27

66.000 TL üzeri 

( 12.000 TL'ye kadar %15 , 

 12.000 TL-29.000 TL arası %20 , 29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanır)                      % 35

ÖRNEK HESAPLAMA  ( Değer Artış Kazanç Vergisi Örnek Hesabı ) 

03.2012 tarihinde 100.000 TL ye alınmış bir evi , 02.2016 tarihinde 200.000TL’ye satmak istiyoruz. 

Birer ay önceki Yİ - ÜFE değerlerini alıyoruz  , yani alış için 02.2012 ( 204.86 )  satış için 01.2016 ( 250.67 )

2016 ÜFEsine göre yeni değer  :   100.000 x ( 250.67 / 204.86 )  = 122.362 TL

Tapu Harcı : ( 200.000 TL / 100 ) x 2 = 4.000 TL 

2016 İstisna Bedeli = 11.000 TL 

Toplam Bedel : 122.362  TL + 4.000 TL +  11.000 TL  =  137.362 TL 

Satılmak İstenen Değer - Toplam Bedel : 200.000 TL - 137.362 TL = 62.638 TL 

62.638 TL üzerinden vergi hesaplanır. 62.638 TL , %27 vergi dilimine girer. ( Bu vergiyi hesaplarken 12.600 TL ye kadar olan değerin %15i , 29.000 TL ye kadar olan değerin %20 si kadar vergi alınacağını ve kalan değerin %27 vergi dilimine gireceğini unutmayınız. )

Sonuç : 14.182 TL ‘dir. 

Bulunan bu vergi değeri , Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Hesaplamak İçin Tıklayınız 

İşyeri Kira Vergisinde Kim Ne Kadar Vergi İadesi Alacak?

MÜLK sahibi için konu çok net, işyerini kiraya verdiğinde alacağı net kira önemli. Kiralayan işletme ise; mülk sahibine her ay net kira tutarını öderken, ayrıca Maliye’ye de (mülk sahibinin adına) yüzde 20 stopaj (vergi) öder. Tabiatıyla mülk sahibi, işletmenin ödediği verginin yükünü hissetmez, üstüne bir de kiracı işletmenin ödediği stopajları beyannamesindeki hesaplanan vergiden mahsup eder. Mülk sahibi, mahsup sonucu ya vergi iadesi alır, ya da daha düşük vergi öder. İşyeri sahibi olmanın cazibesi de burada. Konut kira gelirinde stopaj olmadığından vergi iadesi de olamıyor.

KİM İADE ALABİLİR

Tabloda detayları yer alıyor. Yıllık net 101.244 TL’ye (Aylık net 8.437 TL) kadar işyeri kira geliri olanlar vergi iadesi alabiliyor. Misal; 2015’de yıllık net 24.000 TL (aylık net 2.000 TL) kira elde eden bir mülk sahibi, beyanname verecek ama vergi ödemeyecek ve 2.100 TL’de vergi iadesi alacak.Vergi iadesi alacaklardan sonra şimdi madde madde işyeri kirasının vergilendirmesindeki detaylara göz atalım...

İşyeri kiralarında beyanname verme zorunluluğu

2015’de elde edilen işyeri kira geliri net 23.200 TL’yi (brüt:stopaj dahil 29.000 TL’yi) aşanlar beyanname verecek.  (Eğer işyeri; basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse beyanname verme sınırı 1.500 TL.)

Gerçek gider mi, götürü gider mi? 

İşyeri kira geliri elde edenler de aynı konut gelirlerinde olduğu gibi ister ‘belgesiz götürü gideri’ ister ‘belgeli gerçek gideri’ tercih edebilirler. Hangisinin daha avantajlı olduğu belgeli gerçek giderin büyüklüğüne bağlı. Yüzde 25 götürü gidere göre, daha fazla gerçek gideri olanlar ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edebilirler.  Beyannameye dahil olan gerçek gidere ilişkin belgelerin; olası denetimde ibraz edilmek üzere 2020’nin sonuna kadar saklanması gerekecek. 

Aile üyelerinden kira alınmadığında yine de vergi var mı?

Konutunu, kira almadan annesi, babası, kardeş veya çocuğunun kullanımına bırakan için vergi yokken, işyerini aynı kişilere tahsis eden için bedelsiz kullanımda olsa vergi var.  Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden mülk sahibinin vergi ödemesi gerekiyor. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen içinde (konut veya işyeri) bedel alınmasa dahi emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. 

Hem işyeri hem konut kirası elde edenlerde vergi hesabı

Aynı dönemde; hem işyeri hem konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 3.600 TL’yi düşebiliyor.  Sonrasında götürü/gerçek gideri düşüp vergi hesaplanıyor. Hesaplanan vergiden (işyeri kiracısının ödediği) stopajlarda beyannamede mahsup ediliyor.

* Verginin ödeme zamanı: Mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte gelir vergisi ödenebiliyor.

Ödemezseniz ne kadar ceza var?

1. Kira bankadan ödenmezse cezası nedir?  

Maliye, 2008’de ‘tüm işyeri kiralarının’ ve ‘500 TL üstü konut kiralarının’ bankadan veya PTT’den ödenmesini zorunlu kıldı. Bu kurala uymayanlara; kira bedelinin yüzde 5’i kadar (her bir işlem için) ceza öngörülmekte. (ceza, özel usulsüzlük cezasından düşük olamıyor.) Ceza; konut kiralarında yalnız mülk sahibine, işyeri kiralarında ise hem mülk sahibine hem kiracıya öngörülmekte.

2. Beyanname verilmezse vergi cezası?

Kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse; konut kira gelirleri için 3.600 lira olan istisna hakkı kaybolur. Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi hesaplanır ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Aylık yüzde 1,40 gecikme faizi hesaplanır.  Vergi Usul Kanunu’nda beyanname vermeyenler için iki kat 1. derece usulsüzlük cezası da öngörülmektedir. 

Hürriyet

Pafta Nedir ? Paftada Hangi Bilgiler Bulunur ?

Pafta kısaca , büyük bir harita ya da planı oluşturan küçük parçalara denir.

Araziler , belirli ölçekler ile küçültülerek çizilirler , bu küçültülmüş harita / planlara pafta denir.

Diğer bir deyişle , bir bölgenin kadastral durumunu gösteren değişik malzemeler üzerine yapılmış parselasyon çizgilerinin bütünüdür.  

Paftayı Kim Çizer ? 

Paftalar , harita mühendisleri tarafından çizilir. Paftaların asılları genel müdürlüklerden dışarı çıkarılmaz. 

Paftada Hangi Bilgiler Bulunur ? 

Paftada bulunan tablo içerisinde bulunan bilgiler : 

- Arsanın Yeri 

- Tapu Kaydı 

- Ada Numarası 

- Parsel Numarası 

- Arsa Alanı 

- Üzerinde Bulunan Mevcut Yapılar 

- Kat Sayısı 

- Yapı İnşaat Alanı 

- Toplam Yapı İnşaat Alanı 

- Kullanım AMacı 

- Yapı Sahibi 

- Yapı Müteahhidi

- Denetçi Mimar

- Proje Müellifleri

Şerefiye Nedir ? Nasıl Hesaplanır ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ?

Şerefiye , genellikle konut projelerinde karşımıza çıkan bir terimdir.

Kısaca tanımlayacak olursak ,  aynı özelliklerde olan ( aynı metrekare , aynı tipde ) daireler için farklı fiyatların belirlenmesi işlemine Şerefiye denir. Bu işlem ile fiyat artabilirde , azalabilirde …

Ev almak ve satmak isteyen herkesin karşılaştığı bu duruma Gayrimenkul Sektöründe Şerefiye adı verilmiştir.

Şerefiye bedeline göre aynı tipteki evlerin fiyatları değişmektedir. En çok karşılaşılan örneklerden birisi , aynı apartmanda , aynı katta ve aynı özellikte olan dairelerin fiyatlarının baktığı cepheye göre farklılık göstermesidir. Daire cephesi en çok dikkat çeken özellik gibi görünmesine rağmen bunun haricinde de bir çok özellik bulunmaktadır.

Şerefiye Bedeli Neye Göre Belirlenir ? Şerefiye Özellikleri Nelerdir ? 

Şerefiye dairenin bir takım özelliklerine göre belirlenir. Bu özelliklerden en çok kullanılanları :  

- Dairenin Manzarası

- Dairenin Yüksekliği

- Dairenin Baktığı Yön 

- Dairenin Baktığı Cephe 

- Sosyal İmkanlara Uzaklığı 

- Yola Uzaklığı 

- Emniyet Durumu 

- Balkon Durumu 

- Asansör Durumu 

- Gürültü Durumu 

- Bahçe Durumu 

- Kat Durumu ( Çatı katı , giriş katı gibi ) 

- Gün Işığı 

Bu özellikler inşaattan inşaata değişmektedir. Heryerde aynı özellikler aynı önemde olmaz. Yani şerefiye duruma göre değişkenlik göstermektedir. 

Örneğin , Avrupada giriş katındaki evler giriş-çıkış kolaylığı bakımından daha çok tutulurken , Türkiye’de emniyet açısından diğer katlara oranla en az tutulan ev konumundadır. Aynı şekilde yurtdışında yola yakın olma ses ve gürültü gibi sebeplerden ötürü dezavantaj olarak sayılırken , İstanbul gibi büyük şehirlerde büyük projeler açısından çok büyük önem taşır. 

Şerefiye , konutu satan tarafından belirleniyor gibi görünsede , alıcı tarafından da belirlenir. Çünkü bu değerlerden bazıları kişiden kişiye göre değişir. Yani bu özelliklerin sabit bir değeri olamaz. Çocuğu olan aileler park ve havuza bakan evleri tercih ederken , yaşlı ve çocuksuz aileler daha sakin olması bakımından bu daireleri seçmek istemezler.  Ya da bazı insanlar doğa manzaralı daireleri tercih ederken , bazı insanlar da yolu ve kalabalığı gören daireleri tercih etmektedirler.

Şerefiye Hesabı - En Çok Prim Yapan Daireler

Türkiye’de genelde bu hesap pek doğru yapılamaz. Eskiden kalma yöntemler ile Güney Cepheli ve Orta Katta bulunan daireler en çok prim ile satılan dairelerdir. Fakat bu iş bu kadar kolay değildir. Şerefiye hesabı ciddi bir emek ve tecrübe ister. 

Alıcılar bu konuda çok dikkatli olmalıdır. İnşaat firması hesabı yanlış yapmış olabilir. Bu bir dezavantaj olarak görünsede , prim yapabilecek daireyi doğru tespit etmek alıcı için bir avantaja dönüşebilir. 

Bu konuda çok tecrübesiz olduğunuzu düşünüyorsanız , dairenin çevresinde bulunan ve o semtteki fiyatlar size bir fikir verir. Fakat doğru karar veremediğinizi düşünüyorsanız SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşmeniz sizin faydanıza olacaktır. Unutmayın ki eğer daire almayı düşündüğünüz Proje ,  büyük bir marka tarafından özenle hazırlanmış ve kalitesini ispat etmiş ise fiyat olarak çevrede bulunan dairelerin 2 - 3 katına kadar çıkabilir. 

Şerefiye Nasıl Hesaplanır ? 

Şerefiye hesabı , inşaat firmaları için çok önemli bir konu olup , özellikle büyük konut projelerinde ya da kooperatiflerde doğru yapılmadığı taktirde haksızlıklara neden olabilecek bir etkendir. Şerefiye hesabı yapılmadan önce tüm bilgiler en ince ayrıntısı ile toplanmalıdır.

Şerefiye hesabında her özellik için bir puan belirlenir. Evlerin karşılarına sahip olduğu özelliklere göre puanlar yazılır. En yüksek puanı alan daireler Şerefiye Bedeli en yüksek olan daireler olarak seçilir ve fiyatları diğer dairelere göre daha yüksek olur. Diğer daireler de puanlama sonucunda çıkan sıralamaya göre fiyatlandırılır.

Günümüzde bu işleml için şerefiye programları kullanılmaktadır.  Bu programlara aşağıdaki değerler girilerek sonuç hesaplanır : 

• Konut adedi
• Toplu konutun yapılacağı alanlar toplamı m2
• Toplu konutların yapılacağı bölgenin Enlemi ve minimum Rakım değeri
• Toplu konut alanının toplam parsel adedi
• Totalde toplanmış bedel ve ilave ihtiyaç miktarı şimdiki geçici maliyet farkı
• Parsel adı (parselleri birbirinden ayırt edecek kadar detaylı pafta ve ada bilgileri)
• Parsel metrekare alanları
• Parsellerde bulunan toplam blok adetleri
• Bloğun bulunduğu Parsel
• Bloktaki toplam daire sayısı
• Blokta varsa arsa sahibine ait daire adedi
• Blokta kattaki daire adedi
• Blok ulaşım mesafesi m olarak
• Blok rakımı
• Blok Güneş yönü
• Güneş açısı derece cinsinden
• Blokta bulunan asansör sayısı
• Balkon Puanı
• Varsa teras alanı.
• Manzara mesafesi m cinsinden
• Park/Bahçe Puanı
• Dairelere ait açıklık mesafeleri
• Normal kat daire alanı
• Çatı katı daire alanı
• Zemin kat daire alanı
• Varsa bodrum kat daire alanı
• Zemin yükseklikleri m olarak
• Varsa Deniz görme açısı
• Yol/Cadde genişlikleri metre cinsinden
• Çevre Arazi Yüksekliği binanın zemin katına göre fark m cinsinden

• Konutun bulunduğu mevkiye, şehir ve çarşıya uzaklığına, şehir, bölge nüfusuna göre inşaat puanı

İzale-i Şuyu Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır ?

İzale-i Şuyu Ne Demektir?

Şuyu, ortaklık . İzale, giderilmek anlamına gelmektedir.
İzale-i şuyu :  ortak mallarda , ortakların mallarının pay edilmesi ya da anlaşmazlık durumunda mahkemece satılarak hisseleri oranında paylaştırılmasıdır. Yani devlet yardımıyla ortaklık giderilir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? 

Ortak mallarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davalardır.
Örneğin anne ya da babadan miras kalan bir gayrimenkulün satış durumunda , bir kardeş taşınmazın satılmasını isterken diğer kardeş bu karara karşı çıkabilir. Bu gibi durumlarda izale-i şuyu davası açılarak ortaklık giderilebilir.
Bu davalara sulh hukuk mahkemeleri bakar. Dava, anlaşmazlık yaşayan ortaklardan herhangi biri tarafından dilekçe verilerek açılır.
Dava sonucunda ortaklığın tamamı ortadan kalkar. Ortaklığın bir kısımı için izale-i şuyu davası açılamaz. Yani bu dava ortakların hepsini ilgilendirir. Dava açılması ortaklığın tamamından vazgeçilmek istenmesi demektir.

Mahkeme gayrimenkul hakkında karar verirken , gayrimenkulun bölünebilir olmasına dikkat eder. Eğer taşınmaz bölünebilir durumda ise paylara göre paylaştırma yapar , değil ise açık arttırma ile gayrimenkul satılır.

Dava sonucunda mahkeme kararı ile satış yapılarak satış bedeli paylarına göre hissedarlar arasında dağıtılır. Genelde taraflar mahkeme kararı ile yapılacak satışlardan zararlı çıktığı için , uzlaşmaya gidilir.

Hangi Durumlarda İzale-i şuyu ( ortaklığın giderilmesi ) Davası Açılabilir?

- Tapulu gayrimenkuller 

- Sicile kayıtlı gemiler

- Taşınırlar

- Tahvil, tasarruf bonosu ve markalar

- Para alacakları

gibi durumlarda açılır.

Genelde gayrimenkuller için ortaklığın giderilmesi gibi durumlarda karşımıza çıkar.

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?

Kredi Almak İçin Eş Muvafakatnamesi Gerekli Midir ?

Konut kredisi alarak kira öder gibi ev sahibi olmak isteyen kişilerin sayısı gün geçtikçe artsa da bu kişilerin bir çoğu konut kredisinin şartlarından haberdar değil. Bu yüzden yazımıza konut kredisininin kısa bir tanımını yaparak başlamak daha doğru olur.

Konut kredisi; banka ve finans kuruluşlarının ev almak isteyen kişilere sunduğu kredi türüdür. Burada bilinmesi gereken en önemli nokta krediyi veren banka ya da finans kuruluşunun borç ödemesi bitene kadar satın alınan evin tapusuna ipotek koyduğudur.

Reşit olmak tüm resmi işlemlerde olduğu gibi kredi almak için de ilk şart sayılmaktadır. Hatta konut kredisi vermek için alt yaş sınırını 20 olarak belirlemiş bazı bankalar da mevcuttur. Ancak bankaların konut kredisi vermesindeki tek ölçüt yaş sınırı değil. Çoğu banka istisnai durumlar dışında ( gelirinin ve teminatının tatmin edici olması gibi ) askerliğini yapmamış kişilere konut kredi vermemektedir. Ayrıca alt yaş sınırı olduğu gibi üst yaş sınırı da mevcut. Konut kredisi çekebilmek için üst yaş sınırı 65 ile 80 yaş arasında değişmektedir. Üst sınır bankaya göre bu aralıkta oynar. Peki, konut kredisi almak için eş muvafakatnamesi gerekli midir? Muvafakatname olmadan kredi çekilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu'na göre evli çiftlerin beraber yaşadıkları eve aile konutu denir ve mülkiyet sahibi olan eş diğer eşin haberi olmaksızın aile konutu üzerinde herhangi bir tasarruf işlemi yapamamaktadır. Yani aile konutunun tapusunu elinde bulunduran eş, bir işlem yapmak istediğinde diğer eşin muvafakatnamesini almalıdır.

Konut kredisi kullanılarak alınan ev evli çiftlerin aile konutu haline geldiği için ve kredi alınan banka borç ödenene kadar alınan aile konutunun üzerine ipotek koyduğu için eş rızası alınması zorunludur. Yani eşine muvafakatname imzalatmayan kişi konut kredisi alamamaktadır. Bankalar, kredi başvurusu yapan kişiye ipotek şartı getirdiği taktirde eş rızasını bildiren yasal belgeyi de talep ederler.