Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişti

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun çıktığı tarihten bugüne 3.yönetmelik değişikliği de 02.06.2013 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Ciddi değişiklikler içeren yeni yönetmelik ile açık arttırma ile satış şartları belirlendi, riskli Yapı tespiti yapacak mühendislere eğitim ve katılım belgesi alma zorunluluğu getirildi en önemlisi de uygulamada 15.madde esaslı bir şekilde değiştirilerek SPK lisanslı değerleme raporunun toplantı öncesinde alınması ve oy birliği ile anlaşmanın usule tabi olmayarak anlaşma sağlanamaması halinde tek malikçe noterden toplantıya davet usulü getirildi. Bir de tüm tebligatların artık Tebligat Kanunu dikkate alınarak yapılması esası getirildi. Yani Tapu müdürlüklerinin riskli Yapı bildirimlerini mektupla yapmaları yerine tebligat kanununa uyarak yapmaları esası getirildi. Yasa değişiklikleri;

1) Rezerv yapı alanlarında TOKİ yeni 4.madde ile;
a) Riskli alan ve riskli yapılarda mevcut taşınmazlarda oturanlar, işyeri sahipleri için rezerv Konut ve işyeri
b) Bu alanlarda oturmayanlar için de satışı yapılabilecek yapı ve gelir getirecek uygulamalar yapılacak

2) Yeni 6.madde ile lisans verilen kuruluşlara ülke genelinde yetki sağlanmış ve Riskli yapı tespitlerinde görev alacak olan mühendislerin Bakanlıkça açılan eğitim programına katılmaları ve katılım belgesi alma şartı getirilmiştir.konuthaberleri.com

3) Yeni 7.madde ile Riskli yapı tespit raporlarında tespite konu binanın Ulusal adres veri tabanındaki adresi ve bina kodunun yer alması zorunluluğu getirilmiştir.Riskli yapı tespitlerine yapılan itirazları inceleyen komisyonun raporda gördüğü eksiklikler 30 gün içerisinde giderilecektir. Tapu müdürlükleri tarafından yapılan tüm bildirimlerde şahısların Ulusal Veri Tabanındaki adreslerine tebligat zorunluluğu getirilmiş ayrıca "TÜM TEBLİGATLARIN TEBLİGAT KANUNUNA GÖRE YAPILMASI" şartı getirilmiştir. Yani artık Tapu Müdürlükleri mektup yoluyla değil yasal tebligat yoluyla tebliğ ettireceklerdir.

4) Yeni 8.madde ile; Riskli yapılarda malikler anlaşma sağlamış ve Taşınmaz tahliye edilmiş ise artık 60 günün sonu beklenmeyecek ve maliklerin yazılı muvafakatı, elektrik,su, doğalgaz vb.hizmetlerin kapatıldığı belgelenmek kaydı ile 6 gün içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecektir. 2 ayda bir belediyeler riskli yapıların yıkılıp yıkılmadığını kontrol edecek ve bu şekilde yıkımı yapılmayan ve geciktirilen yerlerde yıkım hızlıca gerçekleştirilecektir.

5.) Yeni 14.madde ile; Riskli yapılarda kiracılara işyeri veya Konut verilmesi uygulaması kaldırılmış olup sadece riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu hak korunmuştur. Uygulama alanlarında kiracıların sayısı fazla olur ise kura yöntemi getirilerek hak sahibi kılınacakları belirtilmiştir.

6) Yeni 15.madde ile;
a) Taraflar arasında önceden oy birliği sağlanmamış ise SPK (Sermaya Piyasası Kuruluşu) tabi değerleme şirketinden rapor alınarak kat maliklerini noter marifeti ile toplantıya çağrılması şartı getirilmiştir. Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma şartı getirilmiş bu sağlanmaz ise TEK TOPLANTI YAPILMASI VE BU TOPLANTIDAN ÖNCE SPK'YA TABİ DEĞERLEME ŞİRKETİNDEN RAPOR ALARAK BU RAPOR ÜZERİNDEN ANLAŞMA YAPILMASI BU OLMAZ İSE 2/3 Arsa PAYI ORANINDA KARAR ALINMASI ŞARTI GETİRİLMİŞTİR.
b) Noter marifeti ile toplantıya çağrıda artık tek bir malikinde toplantı daveti esastır. Yani yönetici denetçi veya 1/3 kat maliki zorunluluğu kaldırılmıştır.
c) Toplantıdaki en önemli usul taşınmazın değerinin korunması suretiyle anlaşma yapılmasıdır.
d) Bakanlık 2/3 kuralına katılmayarak Arsa payını satın aldığı kişilerle konut ve işyeri sözleşmesi yapabilecektir.
e) Binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı getirilmiştir.
f) Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskli yapı ise bu yapıların yeniden yapımında tamamının 2/3 arsa payı üzerinden karar alınacaktır.

g) Bir parselde birden fazla yapı var ve bir kısmı riskli yapı ise bu yapılar üzerine riskli yapı şerhi işlenecek olup, risksiz yapılardan ifrazı mümkün ise ifraza parsel üzerindeki bütün maliklerin 2/3'ü oranında karar verilecektir.

h) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda birden fazla yapı bulunması halinde risksiz yapı uygulama dışı tutulabilecektir. İfraz yapılarak risksiz yapı korunacaktır. İfraz mümkün değil ise maliklerin anlaşması ile bina korunabilir. Ancak uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapının bakanlıkça uygulamaya tabi tutulması ön görülebilir.

7) Yeni madde ile açık arttırma ile satış maddesi eklenmiştir. Buna göre2/3 ile alınan karar ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilecektir. Müdürlük bünyesinde bedel tespit ve satış komisyonu kuracak ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu ile birlikte değer tespit edilecektir. İl Müdürlüğü satışın zamanını, yerini elden veya taahhütlü posta ile diğer maliklere bildirecektir. Taahhütlü postada tebliğ posta tarihinden itibaren 10 gün sonra yapılmış sayılacaktır. Satış tarihi tebliğ tarihinden itibaren en az 7 gün sonra olacak şekilde belirlenecektir. Tapuya satışa başlandığına ilişkin beyan verilecek ve devir engellenecektir. İpotek olması halinde ipotek satışa engel değildir sadece ipotek alacaklısına bildirim yapılacaktır. Açık arttırmaya sadece 2/3 ile anlaşmaya evet diyen malikler katılacaktır. Açık arttırma sözlü olarak arttırma sureti ile yapılacaktır. Arttırılan bedeller tutanağa yazılacaktır. Arttırmayı devam ettirmeyecek malikler ayrıldıklarını tutanağa yazacaklardır. En yüksek bedeli teklif eden malike rayicin altında kalmaması şartı ile 7 gün süre verilecek ve satış bedelin vadeli hesaba yatırılması istenecektir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatmaz ise 2.en yüksek teklif verene satış yapılacaktır. Açık arttırmaya tek kişi katılmış ise bu kişinin teklifi en yüksek tekliftir. Satış bedeli yatırıldıktan sonra müdürlük durumu tapu müdürlüğüne bildirecek ve devrin yapılmasını sağlatacaktır.

8) Yeni yönetmelik ile Kentsel Dönüşüm yasası kapsamındaki muafiyetlerin tamamı belirtilmiştir. Buna göre;

a) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince noter harçları
b) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince Tapu ve Kadastro harçları
c) 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince belediyelerde alınan harçlar
d) 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca Damga Vergisi
e) 7338 sayılı Veraset İntikal Vergisi kanunu uyarınca veraset intikal vergisi
f) Belediye Gelirleri kanunu ve İmar Kanunu uyarınca döner sermaye adı altında alınan ücretler ile Otopark yönetmeliği uyarınca belediye meclis kararı ile belirlenen her türlü ücret
g) Kullanılan krediler nedeniyle 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır.

Arsa payı kanunu kentsel dönüşümü kitledi

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor.

Kentsel Dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor. Halihazırda 2/3 kuralındaki adaletsizliklerin giderilememesi en büyük sorunlardan birisi ve 2/3 kuralı nedeniyle Mülkiyet hakkı tecavüzleri giderek büyüyor. Ancak biz bu yazımızda kentsel dönüşümde bu sıralarda yaşanan en büyük soruna Arsa payı sorununa dikkat çekmek istiyoruz. Neden mi? Çok basit bir cevabı var :

1) arsa payı Kentsel Dönüşüm yasasında (6306 sayılı yasa) kilit bir kavram ve malikler anlaşamazlarsa son noktada Arsa paylarının 2/3'ü oranında karar alınabiliyor.
2) arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki; müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve halihazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir Daire veya işyeri veriyor.

İşte kilit önemdeki arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemelerde arsa payı düzeltimi davaları açılıyor.konuthaberleri.com

ARSA PAYI NEDİR?

Arsa payı bir taşınmazda bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak Mülkiyet payıdır. Kat Mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında (konum, cephe, büyüklük vb. olgular gözetilerek) verilen paydır. Arsa payı bir taşınmazda ya kat irtifakı kurulurken geçilirken ya da kat mülkiyetine geçilirken kurulur.

ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI NEDİR?

Kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken tesis edilen arsa payının bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde kurulduğunu iddia eden taraf arsa payının yeniden dağıtımı için dava açabilecektir. Arsa payı düzeltim davasında bilinmesi gerekenler şunlardır;

1) Davayı kendi bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde arsa payı verildiğini iddia eden kat maliki açabilir.
2) Dava arsa paylarının tamamı ile yeniden düzenlenmesi söz konusu olacağı için o taşınmazda mevcut bulunan tüm kat maliklerine karşı açılacaktır. Kat maliklerinden birisi dahi dışarıda bırakılamaz.
3) Arsa payı düzeltim davasında zamanaşımı yoktur. Her zaman açılabilir.
4) Arsa payı düzeltim davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

5) Arsa payı düzeltimi davalarında esas olan İYİ NİYETTİR. Buradaki iyi niyet davayı açan davacının uzun yıllar sonra ortaya çıkarak arsa paylarını istemesinde hukuki menfaatinin bulunup bulunmadığının tespitidir. Yani yıllarca arsa payı oranında giderlere katılım esası nedeniyle arsa payı düşük olan malikin binanın yeniden yapımı ortaya çıktığında arsa payı düzeltimi istemesi iyi niyet olarak algılanmayacaktır. Yine Taşınmaz ilk yapıldığı esnada kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken düzenlenen resmi senette imzası bulunan maliklerin bu davayı açamayacakları Yargıtay'ca kabul görmüştür. Yani Taşınmaz ilk yapıldığında malik olanlar aynı zamanda resmi senede de imza atmışlarsa bu davayı açamazlar. Bu davayı başlangıçta malik olmayıp sonradan bu taşınmazda sahip olanlarla başlangıçta resmi senede imza atmayanlar açabilir.

6) Bu davayı açmaya hakkı bulunanlar taşınmazın ilk kurulduğu andaki arsa payı orantısızlığı var ise bu iddiayı ileri sürebilirler. Yani taşınmazda 30-40 yıllık kullanım sonrasında cephe, manzara değişmiş, yeni yollar açılmış veya İmar Planları veya tadilatlar ile değişiklikler yapılmış olsa dahi bu yeni durum dikkate alınmayacaktır.

TAŞINMAZIN İLK YAPILDIĞI HALDEKİ ARSA PAYI ORANTISIZLIĞI DAVA KONUSU OLABİLİR.

Örnek vermek gerekir ise; bir taşınmaz cephesi 40 yıl önce çok büyük değer barındırmayan hem Bağdat Caddesine hem de o tarihte değerli bir başka caddeye oturuyorsa ve apartmanın girişi o tarihteki değerli cadde üzerindense ve bu cadde üzerinde mevcut dükkanlara arsa payı o tarihteki değer üzerinden fazla pay verilmişse 40 yıl sonra Bağdat Caddesi üzerindeki büyük gelişim sonrasındaki dükkanlar yeni durum nedeniyle arsa paylarının değiştirilmesini talep edemezler. Yani taşınmazlarda var olan yeni gelişim arsa payı düzeltimi konusu olamaz.

7) Arsa payı düzeltim davalarında yukarıdaki koşullar mevcutsa bilirkişi arsa payı tahsis edildiği tarihteki dairenin değerine, cinsine, konuma, cepheye, yüksekliğe, manzaraya vb. kriterlere göre apartman üzerindeki arsa paylarını yeniden belirleyecektir. Mahkeme kararı ile tespit edilen arsa payları kesindir.

Kentsel Dönüşüm Yasası arsa payı sorununa çare bulmamış ve vatandaşı mahkemeler ile karşı karşıya bırakmıştır. Şu an yaşanılan birçok örnekte problemin temeli, sürecin ilerletilememesinin nedeni arsa paylarındaki orantısızlığın giderilmemesidir. Bizler vatandaşlarımızı uyarıyoruz ki; arsa payları kurulurken resmi senette imzanız varsa, taşınmazınız yıkılma aşamasına girmişse, taşınmazda yıllar sonra cephe, konum, imar ve manzara değişiklikleri olmuşsa; iyi niyetli olarak kabul edilmeyeceğiniz için arsa payı düzeltim davası açmayınız. Bunlar yok ise Kat Mülkiyeti-kat irtifakı kurulurken büyük orantısızlık var ise ve sizler sonradan taşınmaza sahip olmuşsanız bu davayı açmanızda hukuki yararınız olacaktır.

Arsa Sahiplerini Bekleyen Büyük Tehlike

Ülkemizde arazi yatırımı herkes için önemli bir yatırım olarak değerlendirilmektedir.

Vatandaşlar, gayrimenkul geliştiriciler ve müteahhitler açısından ham haldeki bir araziyi alıp imar durumunu geliştirdikten sonra satmak veya o taşınmaz üzerinde konut, ticari alan , otel, hastane vb. şekilde değerlendirmek hep karlı olmuştur.

Ancak yeni İmar Kanunu taslağı ile getirilen yeni düzenlemelerle artık devlet hem eski kesinti oranlarını arttırmakta hem de çok büyük bir karar alarak bir arazide meydana gelen değer artışından yeniden kesinti yapma hakkını elde etmektedir.

Bizim şu an uygulanan İmar Kanunumuzda bir araziden belediyelerin düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi dediğimiz vatandaşın anlayacağı dille anlatırsak cami, yeşil alan, kültürel-sosyal alanlar, yollar, Pazar, sergi alanları için kesebileceği oran en fazla \%40’tır. Bu \%40 konusu da zaman zaman yanlı anlaşılmaktadır. İmar uygulaması yapıldığında belediyelerin DOP kesintisi o bölgede yapılan 18.madde uygulamasındaki ortalamadır. Yani bir parselden \%40 bir başka parselden belediye \%30 kesemez. Ortalama oran belirlenir ve herkesten aynı  şekilde  bu oranda kesinti yapılabilir.

Gelelim asıl konumuza hazırlanan ve meclise sunulan yeni İmar Kanunu ile araziler hakkında nasıl büyük bir tehlike öngörülüyor.

1)    Yeni İmar Kanunu ile DOP kesintisi adının verdiğimiz belediyelerin imar uygulaması yaptıklarında her araziden aldıkları kesinti oranı \%45 gibi büyük bir orana yükselmektedir. Yani 1000 metrekare imarsız bir araziyi satın alan bir vatandaş için devlet imar uygulaması yaptığında 450 m2 kesintiyi bedel ödemeksizin yapabilecektir.

2)    Bundan daha vahim olmak üzere de eski kanunda DOP kesintisi bir kez yapıldıktan sonra bir daha kesinti yapılamaz hükmünün değiştirilmesi olmuştur. Buna göre artık yeni İmar kanun bu şekli ile geçerse İmar durumu sonrasında emsal artışı alan bir taşınmaz için devlet 2.bir DOP  kesintisi yapma hakkını elde etmiştir. Yukarıdaki örnekten gidersek 1000 metrekare taşınmaza sahip olan bir vatandaşın \%45 DOP kesintisi sonrası 550 metrekaresi kalacak olup bölgede 2 emsal imar uygulaması olduğu varsayılarsa 1100 metrekare inşaat hakkı mevcut olacaktır. Bu bölgede imar emsali 3 emsale çıkarıldığında ise bu şahsın 1650 metrekare inşaat alanı oluşacağından devletin bu düzenleme ile 2.bir kesinti hakkı oluşacaktır.

Arazi geliştiriciler ve yıllardır arazilerini bekletenler için \%45 kesinti oluşması durumu ve yine imar emsal artışlarında DOP paylarının 2.bir defa daha alınması çok büyük bir tehlike arz etmektedir.  Bu durumda arazilerin 2014 yılında çıkarılması düşünülen yeni yasa öncesinde mevcut kesintiler dikkate alınarak değerlendirilmesi düşünülebilecektir.  Yeni yasa çıktıktan sonra imar kanunun kapsamında hem DOP payı hem de 2.kesinti nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşacağı düşüncesindeyiz.

İmar Emsali Sorunu Kentsel Dönüşümü Engelliyor

Kentsel dönüşüm yasasının en önemli içeriği riskli yapının malikler tarafından yeniden yapılması...

Bu konuda malikler riskli yapı ilanı için lisanslandırılmış kuruluşlara giderek karot örneği denilen bir uygulama ile binalarının riskli olup olmadığını öğreniyorlar. Bu aşama bir defa başladıktan sonra geriye dönüşü olmayan çok büyük ve hızlı bir süreç başlıyor. Malikler riskli ilan edilen taşınmazları için ilgili belediyeden gelen yıkım sürelerine ve süreçlerine itiraz edemiyorlar ve birinci 60 gün ve son 30 günden sonra binaları yıkılıyor.

İşte tam da bu noktada taşınmazın yıkılması sonrasında yeniden yapımında uygulama yapılıp yapılamayacağı hangi imar emsali bu taşınmazı yapabilecekleri büyük bir sorun olarak karşılarında durmakta.

İstanbul’un önemli bir kısmında geçmişte yapılan siyasi oy kaygıları nedeniyle imar emsalleri fazlası ile kullanılmış ve binalar var olan imar durumlarına aykırı bir şekilde inşa edilmiş durumda. Bu da maliklerin riskli yapı tespitine başvurmakta büyük bir tereddüt göstermesine neden oluyor. Bir defa riskli yapı tespitine başvurduktan sonra geriye dönüşü olmayan bu süreci başlatan malik binasının var olan imar emsali nedeniyle yapılamaması veya yapılsa bile çok büyük bir metrekare kaybı yaşaması tehlikesini taşıyor.

Daha yaşanılır kentler için kentlerdeki imar yoğunluklarının arttırılması fikrine temelde karşı olmakla birlikte İstanbul özneline baktığımızda imar emsal artışı verilmemesi halinde de can güvenliğinin büyük bir tehdit oluşturduğunu düşünüyorum.

İstanbul’un çok önemli bölgelerinde kentsel dönüşüm ve riskli yapı başvuruları neredeyse \%10 altında. Bu oranın daha yukarılara çekilmesi için maliklerin binalarını yeniden yapabilecekleri imar emsali alabilmeleri, müteahhitlerin de bu bölgelere gitmesi için de yine kendilerini kurtaracak bir yapının ortaya çıkacağı durumun oluşması şart.

Aksi takdirde kentsel dönüşüm bu hali ile ancak ve ancak imar emsalinin kurtardığı ve müteahhitlerin yapabilecekleri kendilerine kalan daire, dükkan vs. olabildiği taşınmazlarda yapılabilir. 5000 m2 üzeri taşınmazlar ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üzerinden imar emsali alabilmek mümkün ancak bu da kısıtlı sayıda taşınmazın yeniden yapılmasın mümkün kılabiliyor.

Aşağı tükürsen bıyık yukarı tükürsen sakal misali zor bir durum. Ancak Kadıköy Belediye Başkanı Av.Selami Öztürk’ün de vurguladığı gibi kentsel dönüşüm can güvenliği yasası ise vatandaşın bir an evvel bu yasa içeriğini uygulaması şarttır. İşte imar emsalleri kurtarılamayan parseller için imar emsali konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının geliştireceği formül Kentsel dönüşüm yasasına bırakın hız kazandırmayı uçurur. İşte bu durum gözetilerek kentsel dönüşüm yasası sürecinde imar uygulamaları konusu acil bir gündem olarak karşımızdadır.

İpotekler, İntifalar, Hacizler, Ayni Haklar ve Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm yasasının 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti...

Kentsel dönüşüm yasasının 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.”  denmektedir.

İşte bu durum nedeniyle ipotekli taşınmazlarda ipotek alacaklılarının özellikle BANKALARIN yine intifa hakkı sahiplerinin, taşınmaza haciz koydurmuş alacaklıların durumu ne olacaktır sorusu akla gelmektedir.

Yasanın 6.maddesine göre ipotek, intifa, haciz vb. ayni ve şahsi hakların yeni yapılacak taşınmaza da aynen nakledileceği kural olarak benimsenmiştir. Bu durumda yeni yapılacak olan taşınmazda ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibinin hakkının korunduğu görülmektedir. Fakat uygulamada oluşan sıkıntılar nedeniyle tapu müdürlüklerinin bu konuda farklı bir uygulama yoluna gittikleri görülmektedir.

Uygulamada görülen en temel sıkıntı ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibinin taşınmazda yapılacak olan yeni binada oluşacak olan yeni arsa payları ve müteahhit payı nedeniyle uğrayacağı zararın nasıl giderileceği konusudur. Örneğin intifa hakkı olan  bir taşınmazda bir malik intifa hakkı sahibini zarara uğratmak için müteahhitle yapacağı sözleşmede onu zarara uğratacak bir oranı belirleyebilir veya yine ipotek alacaklısı bir bankanın ipoteği zaten korunacaktır düşüncesi ile müteahhitle muvazaalı bir anlaşma yapması yeni dairesini küçük göstermesi müteahhitten haricen para alarak bankayı zarara uğratması mümkündür.

İşte tüm bu durumlar yasada net bir şekilde çerçevesi çizilmediği için büyük bir sorun olarak karşımıza çıkmıştır. Bu kapsamda tapu müdürlükleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gelen resen işlem yapma taleplerini dikkate almakta ve bu işlemleri yapmaktadırlar. Ancak son dönemde bankalardan gelen ciddi şikayetler ve intifa hakkı sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin şikayetleri neticesinde kat irtifakı kurulurken, arsa payı değişikliğine gidilmesi noktasında ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibi ve diğer ayni hak sahiplerinden muvafakat aranması zorunluluğu kuralına geri dönülmüştür. Bu kapsamda müteahhit yeni arsa payı kurulumu yapıp kat irtifakını kurarken ipotek alacaklısından veya intifa hakkı sahibinden onay almak zorundadır.

Bu onay alma zorunluluğu çok ciddi bir sıkıntıyı doğurmuştur. ESKİ TARİHLİ İPOTEKLER SORUNUNU. Eski tarihte bina yapılırken konulan ipotekler bugün ya müteahhit bulunamadığı için ya da o şirket kapandığı için kaldırılamamaktadır. Bu işlemin mahkemelerden kaldırılması çok uzun bir zaman geçirilmesi anlamına gelecektir. işte Bu şekilde çok eski tarihli ve bugün için komik sayılacak bedeller olan ipoteklerin icra daireleri ve icra mahkemeleri yoluyla kaldırılması konusunda çok pratik bir yöntem mevcuttur. Vatandaşlarımızın apartmanları yenilenirken bu şekilde ipotekleri gördükleri anda korkmamaları yukarıda bahsettiğimiz pratik yöntemi kullanarak 3-6 ay içerisinde bu ipotekleri kaldırmaları mümkündür.

TAPUDA YÖNETİM PLANINA BAKMADAN EV SATIN ALMAYIN

Evet yazının başlığında da olduğu gibi vatandaşlarımızı bu konuda ciddi bir şekilde uyarmaktayız. Yönetim planı bir apartman veya sitenin Anayasa’sı niteliğindedir.

Kat maliklerinin apartmanda uyacakları kuralları, ortak alanlar ile ilgili düzenleyici işlemleri, aidatların toplanma şeklini ve hatta bazı ortak alanların kullanım şeklini dahi düzenlemektedir. Yönetim planları içerdiği hükümler itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olmadığı sürece geçerlidir. Yönetim planlarını taşınmazın ilk inşa edildiği tarihteki hak sahipleri ve proje müellifi olan müteahhit birlikte hazırlamaktadır. Buradaki ilk uyarımız aslında binanını inşaat halindeyken müteahhite vermiş olduğunuz vekaletnameleri dikkatle kontrol etmeniz ve müteahhite tek taraflı olarak bir Yönetim Planı hazırlama yetkisi vermemenizdir. Çünkü genelde müteahhitler sizden aldıkları vekaletnameler ile hazırladıkları Yönetim Planlarında kendi lehlerine ciddi kazanımlar yapabilmektedirler. 

Örnek vermek gerekirse; bazı sitelerde ortak alanlar olarak tabir edilen havuz,sosyal tesis gibi alanların kullanım yetkilerinin Yönetim Planı ile inşaatı yapan müteahhit şirkete veya bu şirketin belirleyeceği hizmet şirketlerine verildiği ve hatta buraların kullanımlarının genel aidat dışında özel ödemelere tabi kılındığı görülmektedir. İşte bu durum aslında ortak alanın mülkiyetin ayrılmaz bir parçası olması kuralının ihlalidir ve sizler malik olarak bu Yönetim Planının iptal ettirmedikçe geçerli olacaktır. Yönetim Planlarının mahkemelerde iptali de ciddi zorluklar içermesi nedeniyle buna inşaat yaptırırken çok dikkat edilmesini öneriyoruz. Ayrıca Yönetim Planlarının değiştirilmesi de maliklerin tamamının 4/5 çoğunluğu kararı ile olmaktadır ki; bu oranı bulmak her zaman kolay değildir.

Yönetim Planı önceden yapılmış olan bir taşınmazı satın aldığınızda ise tapuda satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” şeklinde bir ifadeyi imzalamaktasınız. Oysa ki Türkiye’de vatandaşlarımızın önemli bir çoğunluğu bu ibare altında Yönetim Planı’nı hiçbir şekilde okumamaktadır. O Yönetim Planında yazılanlar sizin o apartmanda oturacğaınız süre içerisinde sizlerin uyacağınız kuralları, o daireyi kullanım şeklinizi, ödeyeceğiniz aidatın ödeme şeklini ve hangi ödeme kalemlerini ödemeniz gerektiğini belirlemektedir. Sizler bir defa satın alma işlemi sırasında “Yönetim Planı ve eklerini okudum anladım” ibaresini kabul ettiğinizde ben bunu okumamıştım diyemezsiniz. 

Evet Yönetim Planına sonradan ulaştığınızda hukuka ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı durumlar söz konusu ise iptali davası açabilirsiniz ancak yukarıda bahsettiğimiz gibi bu hiç de kolay olmamaktadır. Örnek vermek gerekirse; Yönetim Planı ile ortak alan olarak kabul edilen apartman girişi önlerinde bulunan dükkanlara bu alanların kullanımının dükkanlara ait olacağı belirlenmiş olabilir, yine çatıda kullanım alanı tesis edilmiş olabilir, kullanım şekli olarak dairelerde işyeri açılabileceği belirlenmiş olabilir. Yine aidat olarak belki de hiç kullanmayacağınız ve bir daireye özgülenmiş bir alandaki hizmetlere de katılım zorunluluğu getirilmiş olabilir. İşte tüm bu durumlar içni yasal haklarınız bilmek ve belki de Yönetim Planında gördüğünüz hukuka aykırılıklar için dava açma hakkınızı kullanabilmek için mutlaka arsanızda müteahhitle beraber inşaat yaptırırken veya daire satın aldığınzda Yönetim Planını mutlaka okuyun ve buna göre daire satın alma kararınızı verin.

Kentsel Dönüşümde Aprtman ve Müteahhitleri Bekleyen Büyük Tehlike

Kentsel dönüşüm yasası çıktığı günden itibaren çok ciddi inşaat yapım sürecinin oluştuğunu hepimiz biliyoruz.

Ancak 22.05.2014  tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile inşaat yapım süreçleri ile ilgili önemli kararlar alındı burada belki de en önemli düzenleme bina emsal alanları içerisine eklenen 0.25 kuralının değiştirilmesi ve 0.20 oranına geri çekilmesi olmuştu.

Fakat bu düzenleme yapılırken bir geçici düzenleme yapıldı ve Geçici 6.Madde ile

“Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, 1/1/2016 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.”

Kuralı getirilerek 30.06.2017 tarihine kadar inşaat ruhsatı alabilen firmalar açısından yukarıdaki şartları taşıması kaydı ile ek 0.25 emsalden faydalanması imkanı getirildi. İşte bu düzenleme nedeniyle şu an apartmanlar ve müteahhitler son hızla 30.06.2017 tarihine yetişmeye çalışıyorlar. Kentsel dönüşüm sürecinin uzun olması, riskli yapıya yapılan itirazların çabuk geri dönmemesi ve daha da önemlisi belediyelerde yığılan ruhsat başvuruları sebebiyle birçok apartman 30.06.2017 tarihindeki ruhsat alma şartına yetişemeyecek gibi gözüküyor. Örneğin Kadıköy Belediyesinde mevcut ruhsat başvuruları nedeniyle bu şartı taşıyan apartmanların Mart, Nisan sonu gibi ruhsat başvurusu yağması halinde 30.06.2017 tarihine ruhsatlarının yetişmesi çok zor görünmektedir. Bakanlığın bu acil duruma bir an el atması ve zaten 22.05.2014 öncesindeki şartları taşıyan binalar için getirilmiş bu haktan faydalanacak olan apartmanlar için 30.06.2017 tarihi şartını belli bir süre daha uzatması gerekmektedir. Aksi halde tüm şartları tşaıyan apartmanlarda daire başına \%10 küçülme olacak ve bu müteahhitler ve malikler açısından ciddi bir zarar oluşturacaktır.

TÜRKİYE’DE ŞİRKETLERİN VE AİLELERİN GAYRİMENKUL SORUNLARI

Ülkemizin belki de en önemli sektörü haline gelen gayrimenkul sektörü son yıllarda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte daha fazla inşaat sektörü olarak gelişti.

TÜRKİYE’DE ŞİRKETLERİN VE AİLELERİN GAYRİMENKUL SORUNLARI HEBA EDİLEN GAYRİMENKULLER  VE PROFESYONEL YATIRIM YÖNETİMİ ŞİRKET YAPISININ ZORUNLULUĞU

Ülkemizin belki de en önemli sektörü haline gelen gayrimenkul sektörü son yıllarda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte daha fazla inşaat sektörü olarak gelişti. Ülkemizin ekonomik gelişimine paralel bir şekilde inşaat sektörünün yanında elbette sektör içerisinde ki diğer aktörlerde de önemli bir değişim sürecini görmüş olsak da hali hazırda sektöre belki de en önemli katkıyı sağlayacak bir yapı hep unutuldu.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Sertifika ihracı gibi önemli konularda yasal düzenlemelerin ortaya çıkışı ve bu konuda GYO öznelinde bir ilerleme olduğunu varsaysak dahi hali hazırda önümüzde büyük bir sorun var ve bu sorunun çözümü aslında gayet basit.

Yıllardır konuşulan konut balonu, ticari ünite eksikliği ve/veya pazarlanması/satışı sorunsalı üzerinden bu sorunu çözebilecek Profesyonel Gayrimenkul Yatırım Yönetimi yapısı artık bizi zorunlu hale getiriyor.

Ülkemizde özellikle yerel sermaye şirketlerinin ve büyük ailelerin elinde büyük bir arazi stoğu var. Arazi geliştirme konusunda hep sorun yaşayan sektörün aslında önünü açabilecek büyüklükte yer alan bu araziler maalesef çok da profesyonel olmayan yapılar veya yöneticiler tarafından geliştirilmeye çalışılıyor ve hatta bazıları geliştirildikten sonra yine bu profesyonel olmayan yapılar tarafından yönetiliyor.

Amerika Birleşik Devletleri özneline baktığımızda neredeyse hiçbir şirket hatta buna profesyonel gayrimenkul şirketleri de dahil Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri olmadan hiçbir gayrimenkul geliştirme işine girmiyorlar. Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri kendi aralarında da bir STK yapısı oluşturmuş durumdalar ve bu onları Amerika içinde ciddi bir güç haline getirmiş durumda. Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri ülkemizde sermaye şirketleri ve büyük ailelerin ve hatta küçük yatırımcıların birleşmesi sonucu oluşacak yapılarında gayrimenkullerini geliştirme ve geliştirdikten sonra da yönetme hakkına sahip oldukları takdirde mevcut gayrimenkulleri ülke ekonomisine kazandırma konusunda şüpheci olan bu yapıları daha cesur kılabileceklerdir.

Genelde ülkemizde olduğu şekli ile bir bölgede meydana gelen gelişmeye paralel, o bölgede aynı şekilde yapı yapma bu yapıları sonra atıl olacak veya işlemeyecek AVM, iş merkezleri, konut vb. olarak belirleme  hatasına düşen gayrimenkul sahipleri için doğru yatırımı yapma ve yatırım sonrasında da yönetme noktasında ortaya çıkabilecek olan Yatırım Yönetimi şirketlerine ihtiyacımız olduğu açıktır.

APARTMAN VEYA SİTENİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM YOL HARİTASI NEDİR ?

Kentsel Dönüşüm Yasası tam adı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.

Yasanın 4 yönetmelik değişikliğinden sonra kullanılan esas yönetmeliği 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklik sonrası kullanılan yönetmeliğidir. Yasanın temel mantığı 3 safhayı içermesidir. Buna göre yasa

• a)Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların tespitini
• b)Yıkım aşamasını
• c)Yıkım sonrasında taşınmazların yeniden yapımı uygulama aşamalarını içermektedir.

Yasa 3 süreci içermekle beraber bize göre apartman veya site maliklerinin bu 3 süreçten önce ÖN HAZIRLIK SÜRECİ dediğimiz aşamayı doğru ve eksiksiz geçmelerl gerekmektedir.

APARTMAN VEYA SİTE MALİKLERİNİN ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler ve yapılması gerekenler şunlardır

• a)Binanın mevcut durumu hem ilgili belediye başkanlığı hem de tapu sicil müdürlüğünden eksiksiz bir şekilde öğrenilmelidir.
• b)İmar durumuna göre yola terk vb. bir durum var mı yok mu ve mevcut parsel içerisinde yeniden inşaat yapılması halinde nasıl bir inşaat yapılabiliyor bilinmelidir.
• c)Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlar doğru olarak alınmalı ve sorunlu parseller var ise bu sorunların niteliği doğru olarak belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde tapuda ki her türlü tedbir sürecin durmasına sebep verecektir. Bu da sizlerin apartmanı tahliye etmeniz halinde uzun bir süre yapılamaması riskini taşımaktadır. Tapuda kayıtlarda vefat eden kişiler tespit edilmeli ve bir an evvel intikalleri sağlanmalıdır. İpotek haciz vb. durumlarda ipotek alacaklısı banka ise muvafakatname alınarak süreç tamamlanmakta yine icra dairesinden de muvafakatname alınabilmektedir.
• d)Tapu sicil müdürlüğü incelemesi neticesinde yurt dışında yaşayanlar var ise bunların mevcut adresleri tespit edilmelidir. Gerek tapunun göndereceği riskli yapı yazıları gerek belediye başkanlığı tarafından bildirilecek 60 ve 30 günlük tahliye yazıları gerekse de sizin yapmanız gereken 6306 sayılı yasaya göre toplantı davetleri için bu adres bilgisi elzemdir.
• e)6306 sayılı yasanın özel bir yasa olduğu ve kat mülkiyeti kanunu ile ilgisinin olmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle burada arsa sahipleri kavramı var olup yöneticinin süreci yönetmesi diye bir kavram yoktur. Yasa ile ilgili maliklerin bir heyet oluşturması sürecin yönetimi açısından sağlıklı ancak zorunlu değildir. Apartman yönetimi veya denetiminin artık burada ne bir yetkisi ne de söz hakkı mevcuttur. Herkes arsa payına göre oy hakkına sahip olacaktır.
• f)İmar durumu ve tapu bilgileri doğru alındıktan sonra mevcut yapıda hak sahiplerinin bir hak sahipleri heyeti oluşturmaları sürecin doğru yönetilmesi açısından iyidir. Heyetin binanın imar ve tapu durumunun tespiti sonrasında binayı yapacakları yapım şekline ve müteahhite karar vermesi için piyasadan teklif toplaması esastır.
• g)Piyasadan müteahhitlerden gelecek olan tekliflerde apartman veya site maliklerinin kendilerine daha fazla metrekare veren şirketleri değil verilen makul süre içerisinde ve hak kaybına uğramadan inşaatlarını bitirecek olan firmaları tercih etmeleri önerilmektedir.
• h)Heyetin müteahhitlere gitmeden önce bir şartname hazırlaması ve hazırlanan şartlar dahilinde firmalardan teklif almaları zaman kaybını en aza indirebilecek ve yine yapabilecek reel firmaları konusunda apartman veya siteye bir ön görü sağlayacaktır.
• i)Verilen teklifler konusunda apartman veya sitenin hukuki şartname konusunda uzman bir hukukçu ve yine teknik şartname konusunda da teknik bir uzmandan yardım almalarını öneriyoruz.
• j)Heyet tarafından belirlenen şartlar dahilinde alınan ve yine teknik-hukuki uzman tarafından denetimi yapılan tekliflerin makul bir sayıya indirilerek apartman veya site maliklerine bir sunum şeklinde yapılması ve kararın maliklere bırakılması doğru olacaktır.
• k)Bilinmelidir ki; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemez ve ancak mahkeme kanalı ile fesh edilebilir. İşte bu nedenle yapılan sözleşmelerde tüm içerik çok doğru açıklanmış olmalıdır ki; müteahhitin yapamaması halinde ne olacağı belirtilmiş olmalıdır. Aksi halde iyi hazırlanmamış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında mevcut bina uzun yıllar yapılamadan kalabilecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde;
• K1) İnşaat süreleri (Teslimden sonra ruhsatın alınması, tamamlanma, ek süreler) çok iyi belirlenmelidir.
• K2) Cezai şartlar (Ne şekilde ödeneceği ve nasıl tahsil edileceği)belirlenmelidir.
• K3) Kira-hak mahrumiyeti ve taşınma bedelleri (Ne zaman başlayıp ne zaman biteceği, geç teslimde ne olacağı ) belirlenmelidir.
• K4) Müteahhittin hakkını nasıl alacağı (İstanbul usulü ise müteahhittin dairelerine ne şekilde ipotek konulacağı ve hangi aşamalarda kaldıracağı yine Ankara usulü ise müteahhit dairelerinin kimler üzerinde olacağı ve bunların hangi aşamalarda müteahhitte devredileceği) belirlenmelidir.
• K5) Müteahhitten inşaat ile ilgili ne şekilde teminat alınacağı ve bu teminatların hangi aşamalarda ne şekilde çözüleceği açık olarak sözleşmede yer almalıdır.
• K6)
• K7) Teknik şartnamelerde malzeme kalitesi ve ürünler net olarak yazılmalı yine müteahhittin inşaat için yapacakları teknik şartnameye detaylı bir açık bir şekilde yazılmalıdır.

1 RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

Riskli alanlar Bakanlık ya da idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınmak sureti ile Bakanlığın teklifi ile Bakanlar kurulunca tespit edilir ve kararlaştırılır.

Rezerv yapı alanları TOKİ'nin veya idarelerin taleplerine bağlı olarak yeni yerleşim alanları kurmak amacı ile Bakanlıkça belirlenir.

Riskli yapılar ise ;

Bakanlıkça hazırlanmış bulunan yönetmelikte yer alan esas ve usullere göre;

Kat malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit ettirilir.

Bakanlık ya da idarece gerekli görülmesi halinde malikler ya da kanuni temsilcilerine bildirim yapılarak, verilen süre içerisinde maliklerin ya da temsilcilerinin verilen süre içerisinde talebe uymaması durumunda;

Bakanlık ya da idarece yapılır ya da yaptırılır. Bakanlık süre vererek tespitin idare tarafından yapılmasını da isteyebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN ETKİLERİ VE SONUÇLARI

Riskli yapılar Bakanlık ya da idare tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne beyanlar hanesine şerh düşülmek üzere bildirilir.

—Tapu kütüğüne işlenen bu şerh ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.

—Bakanlık ya da idare tarafından yapılmış bulunan tespitlerde, tespit masraflarına ilişkin olarak, tapu kaydına masraf tutarında müşterek ipotek konur ve malikler bu masraflardan birlikte sorumludur.

—Tespit raporu tespiti yapan kurum ya da kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe gönderir. Müdürlük en geç tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne ve Bakanlığa bilgi verir.

—Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapılan bulunduğu taşınmaz ya da rezerv alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

—Kanunun 3. maddesinde belirtilen taşınmazlar (Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz v.b. Gibi.) tahsis işlemleri tamamlanıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne ve irtifak hakkına konu edilemez.

—Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talebin bulunması halinde riskli alan ya da yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez ve hizmetler durdurulur.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

—Tespitlere karşı, malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Belediye Başkanlığına bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itiraz, Kanun'un açıkça belirlediği kurul tarafından değerlendirilir.

—İlgili il müdürlüğünde henüz heyetin teşkil edilmemiş olması durumunda itiraz ve raporlar o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ile gönderilir.

—Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari dava açılabilir.

—Kanunda açık olarak adli yargıda dava açmaya ilişkin koşullar düzenlenmemiş olmakla birlikte, yönetmeliğin 6. maddesinde “Riskli yapının tespitinin, itiraz üzerine veya açılacak dava neticesinde değişmesi halinde" denmek sureti ile dava yoluna da değinilmiştir.

2) RİSKLİ YAPILARIN YIKIMI

—İDARECE SÜRE VERİLEREK İRADİ YIKIM

Süre: Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir.

İhtar: Verilen 60 (günlük süre içinde yapı yıktırılmazsa, idarece yeniden bir tebligat yapılarak yapının yıktırılmadığı takdirde idarece yıktırılacağı bildirilerek 30 günden az olmamak üzere yeniden süre verilir

— CEBREN YIKIM

Yukarıda verilen sürelere uyulmaması halinde her türlü tahliye ve yıkım masrafları projeler özel hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu işlemin mülki amirlerce yerine getirilmezse yıkım bakanlığın talebi ile idarece ya da bizzat bakanlıkça yapılır. Yıkım masrafları tapuya bildirilerek müşterek ipotek kurularak, ilgililere bildirilir.

3) RİSKLİ YAPILARIN YENİDEN YAPIMI-UYGULAMA

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine, muvafakat aranmaksızın tapu müdürlüğünce terkin edilir. Tapu payları ve varsa malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapuya tescil edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü nitelik, ayni ve şahsi haklar ile şerhler muhafaza edilir. Parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır.

Uygulamaya ilişkin hüküm ve ayrıntılar yönetmeliğin 15. Maddesinde belirlenmiştir

—Ana kural maliklerin süreci yönetmesidir.

—Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Çağrıda noter zorunluluğu kaldırılmış ancak tebliğ zorunluluğu kaldırılmamıştır.

—Riskli yapının değeri SPK lisanslı değerleme şirketlerine tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

—Oy birliği ile anlaşma sağlanamaz ise hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 2/3 yapım şekline, projeye ve yapıcı şirkete karar verir.

—Toplantının neticesi karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

—15 günlük süre içinde karara iştirak edilmemesi halinde, bina yıkılıp arsa haline getirildikten sonra rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Alıcı çıkmaması halinde Bakanlık alım hakkını kullanabilir.

—Kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değeri riskli yapının değerine göre belirlenir.

—Hazine tarafından pay satın alınması durumunda paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya göre işlem yapılır.

—Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı uygulama işlemi yapılır.

—Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.

RİSKLİ YAPILARDA YAPILACAK YARDIMLAR

KİRA YARDIMI:

Maliklere tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı o konutta ikamet etmek ve 1 konut ile sınırlı olmak kaydı ile aylık 730 Türk Lira ve yardım süresi ise, 18 ay'ı geçemez. Kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

KREDİ/FAİZ DESTEĞİ: Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. 27.03.2013 tarihli genelge uyarınca konut kredilerinin %4'ü işyeri yapımına ilişkin kredileri %3'ü Bakanlıkça karşılanacaktır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.

RİSKLİ YAPILARDA VERGİLENDİRME

KDV UYGULAMASI:

01.01.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta Vergilendirmeye esas metrekare değeri

—500-1000 TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8

—Vergilendirmeye esas metrekare değeri 1.000 TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir.

Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1 , 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

RİSKLİ YAPILARDA DEVLET, BELEDİYE VE NOTERLERCE UYGULANACAK MUAFİYETLER

Riskli yapılarla ile ilgili olarak yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden kullandırılan krediler sebebi ile lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.