TÜRKİYE’DE ŞİRKETLERİN VE AİLELERİN GAYRİMENKUL SORUNLARI

Ülkemizin belki de en önemli sektörü haline gelen gayrimenkul sektörü son yıllarda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte daha fazla inşaat sektörü olarak gelişti.

TÜRKİYE’DE ŞİRKETLERİN VE AİLELERİN GAYRİMENKUL SORUNLARI HEBA EDİLEN GAYRİMENKULLER  VE PROFESYONEL YATIRIM YÖNETİMİ ŞİRKET YAPISININ ZORUNLULUĞU

Ülkemizin belki de en önemli sektörü haline gelen gayrimenkul sektörü son yıllarda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte daha fazla inşaat sektörü olarak gelişti. Ülkemizin ekonomik gelişimine paralel bir şekilde inşaat sektörünün yanında elbette sektör içerisinde ki diğer aktörlerde de önemli bir değişim sürecini görmüş olsak da hali hazırda sektöre belki de en önemli katkıyı sağlayacak bir yapı hep unutuldu.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Sertifika ihracı gibi önemli konularda yasal düzenlemelerin ortaya çıkışı ve bu konuda GYO öznelinde bir ilerleme olduğunu varsaysak dahi hali hazırda önümüzde büyük bir sorun var ve bu sorunun çözümü aslında gayet basit.

Yıllardır konuşulan konut balonu, ticari ünite eksikliği ve/veya pazarlanması/satışı sorunsalı üzerinden bu sorunu çözebilecek Profesyonel Gayrimenkul Yatırım Yönetimi yapısı artık bizi zorunlu hale getiriyor.

Ülkemizde özellikle yerel sermaye şirketlerinin ve büyük ailelerin elinde büyük bir arazi stoğu var. Arazi geliştirme konusunda hep sorun yaşayan sektörün aslında önünü açabilecek büyüklükte yer alan bu araziler maalesef çok da profesyonel olmayan yapılar veya yöneticiler tarafından geliştirilmeye çalışılıyor ve hatta bazıları geliştirildikten sonra yine bu profesyonel olmayan yapılar tarafından yönetiliyor.

Amerika Birleşik Devletleri özneline baktığımızda neredeyse hiçbir şirket hatta buna profesyonel gayrimenkul şirketleri de dahil Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri olmadan hiçbir gayrimenkul geliştirme işine girmiyorlar. Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri kendi aralarında da bir STK yapısı oluşturmuş durumdalar ve bu onları Amerika içinde ciddi bir güç haline getirmiş durumda. Gayrimenkul Yatırım Yönetimi şirketleri ülkemizde sermaye şirketleri ve büyük ailelerin ve hatta küçük yatırımcıların birleşmesi sonucu oluşacak yapılarında gayrimenkullerini geliştirme ve geliştirdikten sonra da yönetme hakkına sahip oldukları takdirde mevcut gayrimenkulleri ülke ekonomisine kazandırma konusunda şüpheci olan bu yapıları daha cesur kılabileceklerdir.

Genelde ülkemizde olduğu şekli ile bir bölgede meydana gelen gelişmeye paralel, o bölgede aynı şekilde yapı yapma bu yapıları sonra atıl olacak veya işlemeyecek AVM, iş merkezleri, konut vb. olarak belirleme  hatasına düşen gayrimenkul sahipleri için doğru yatırımı yapma ve yatırım sonrasında da yönetme noktasında ortaya çıkabilecek olan Yatırım Yönetimi şirketlerine ihtiyacımız olduğu açıktır.

APARTMAN VEYA SİTENİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM YOL HARİTASI NEDİR ?

Kentsel Dönüşüm Yasası tam adı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.

Yasanın 4 yönetmelik değişikliğinden sonra kullanılan esas yönetmeliği 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklik sonrası kullanılan yönetmeliğidir. Yasanın temel mantığı 3 safhayı içermesidir. Buna göre yasa

• a)Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların tespitini
• b)Yıkım aşamasını
• c)Yıkım sonrasında taşınmazların yeniden yapımı uygulama aşamalarını içermektedir.

Yasa 3 süreci içermekle beraber bize göre apartman veya site maliklerinin bu 3 süreçten önce ÖN HAZIRLIK SÜRECİ dediğimiz aşamayı doğru ve eksiksiz geçmelerl gerekmektedir.

APARTMAN VEYA SİTE MALİKLERİNİN ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler ve yapılması gerekenler şunlardır

• a)Binanın mevcut durumu hem ilgili belediye başkanlığı hem de tapu sicil müdürlüğünden eksiksiz bir şekilde öğrenilmelidir.
• b)İmar durumuna göre yola terk vb. bir durum var mı yok mu ve mevcut parsel içerisinde yeniden inşaat yapılması halinde nasıl bir inşaat yapılabiliyor bilinmelidir.
• c)Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlar doğru olarak alınmalı ve sorunlu parseller var ise bu sorunların niteliği doğru olarak belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde tapuda ki her türlü tedbir sürecin durmasına sebep verecektir. Bu da sizlerin apartmanı tahliye etmeniz halinde uzun bir süre yapılamaması riskini taşımaktadır. Tapuda kayıtlarda vefat eden kişiler tespit edilmeli ve bir an evvel intikalleri sağlanmalıdır. İpotek haciz vb. durumlarda ipotek alacaklısı banka ise muvafakatname alınarak süreç tamamlanmakta yine icra dairesinden de muvafakatname alınabilmektedir.
• d)Tapu sicil müdürlüğü incelemesi neticesinde yurt dışında yaşayanlar var ise bunların mevcut adresleri tespit edilmelidir. Gerek tapunun göndereceği riskli yapı yazıları gerek belediye başkanlığı tarafından bildirilecek 60 ve 30 günlük tahliye yazıları gerekse de sizin yapmanız gereken 6306 sayılı yasaya göre toplantı davetleri için bu adres bilgisi elzemdir.
• e)6306 sayılı yasanın özel bir yasa olduğu ve kat mülkiyeti kanunu ile ilgisinin olmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle burada arsa sahipleri kavramı var olup yöneticinin süreci yönetmesi diye bir kavram yoktur. Yasa ile ilgili maliklerin bir heyet oluşturması sürecin yönetimi açısından sağlıklı ancak zorunlu değildir. Apartman yönetimi veya denetiminin artık burada ne bir yetkisi ne de söz hakkı mevcuttur. Herkes arsa payına göre oy hakkına sahip olacaktır.
• f)İmar durumu ve tapu bilgileri doğru alındıktan sonra mevcut yapıda hak sahiplerinin bir hak sahipleri heyeti oluşturmaları sürecin doğru yönetilmesi açısından iyidir. Heyetin binanın imar ve tapu durumunun tespiti sonrasında binayı yapacakları yapım şekline ve müteahhite karar vermesi için piyasadan teklif toplaması esastır.
• g)Piyasadan müteahhitlerden gelecek olan tekliflerde apartman veya site maliklerinin kendilerine daha fazla metrekare veren şirketleri değil verilen makul süre içerisinde ve hak kaybına uğramadan inşaatlarını bitirecek olan firmaları tercih etmeleri önerilmektedir.
• h)Heyetin müteahhitlere gitmeden önce bir şartname hazırlaması ve hazırlanan şartlar dahilinde firmalardan teklif almaları zaman kaybını en aza indirebilecek ve yine yapabilecek reel firmaları konusunda apartman veya siteye bir ön görü sağlayacaktır.
• i)Verilen teklifler konusunda apartman veya sitenin hukuki şartname konusunda uzman bir hukukçu ve yine teknik şartname konusunda da teknik bir uzmandan yardım almalarını öneriyoruz.
• j)Heyet tarafından belirlenen şartlar dahilinde alınan ve yine teknik-hukuki uzman tarafından denetimi yapılan tekliflerin makul bir sayıya indirilerek apartman veya site maliklerine bir sunum şeklinde yapılması ve kararın maliklere bırakılması doğru olacaktır.
• k)Bilinmelidir ki; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemez ve ancak mahkeme kanalı ile fesh edilebilir. İşte bu nedenle yapılan sözleşmelerde tüm içerik çok doğru açıklanmış olmalıdır ki; müteahhitin yapamaması halinde ne olacağı belirtilmiş olmalıdır. Aksi halde iyi hazırlanmamış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında mevcut bina uzun yıllar yapılamadan kalabilecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde;
• K1) İnşaat süreleri (Teslimden sonra ruhsatın alınması, tamamlanma, ek süreler) çok iyi belirlenmelidir.
• K2) Cezai şartlar (Ne şekilde ödeneceği ve nasıl tahsil edileceği)belirlenmelidir.
• K3) Kira-hak mahrumiyeti ve taşınma bedelleri (Ne zaman başlayıp ne zaman biteceği, geç teslimde ne olacağı ) belirlenmelidir.
• K4) Müteahhittin hakkını nasıl alacağı (İstanbul usulü ise müteahhittin dairelerine ne şekilde ipotek konulacağı ve hangi aşamalarda kaldıracağı yine Ankara usulü ise müteahhit dairelerinin kimler üzerinde olacağı ve bunların hangi aşamalarda müteahhitte devredileceği) belirlenmelidir.
• K5) Müteahhitten inşaat ile ilgili ne şekilde teminat alınacağı ve bu teminatların hangi aşamalarda ne şekilde çözüleceği açık olarak sözleşmede yer almalıdır.
• K6)
• K7) Teknik şartnamelerde malzeme kalitesi ve ürünler net olarak yazılmalı yine müteahhittin inşaat için yapacakları teknik şartnameye detaylı bir açık bir şekilde yazılmalıdır.

1 RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

Riskli alanlar Bakanlık ya da idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınmak sureti ile Bakanlığın teklifi ile Bakanlar kurulunca tespit edilir ve kararlaştırılır.

Rezerv yapı alanları TOKİ'nin veya idarelerin taleplerine bağlı olarak yeni yerleşim alanları kurmak amacı ile Bakanlıkça belirlenir.

Riskli yapılar ise ;

Bakanlıkça hazırlanmış bulunan yönetmelikte yer alan esas ve usullere göre;

Kat malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit ettirilir.

Bakanlık ya da idarece gerekli görülmesi halinde malikler ya da kanuni temsilcilerine bildirim yapılarak, verilen süre içerisinde maliklerin ya da temsilcilerinin verilen süre içerisinde talebe uymaması durumunda;

Bakanlık ya da idarece yapılır ya da yaptırılır. Bakanlık süre vererek tespitin idare tarafından yapılmasını da isteyebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN ETKİLERİ VE SONUÇLARI

Riskli yapılar Bakanlık ya da idare tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne beyanlar hanesine şerh düşülmek üzere bildirilir.

—Tapu kütüğüne işlenen bu şerh ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.

—Bakanlık ya da idare tarafından yapılmış bulunan tespitlerde, tespit masraflarına ilişkin olarak, tapu kaydına masraf tutarında müşterek ipotek konur ve malikler bu masraflardan birlikte sorumludur.

—Tespit raporu tespiti yapan kurum ya da kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe gönderir. Müdürlük en geç tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne ve Bakanlığa bilgi verir.

—Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapılan bulunduğu taşınmaz ya da rezerv alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

—Kanunun 3. maddesinde belirtilen taşınmazlar (Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz v.b. Gibi.) tahsis işlemleri tamamlanıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne ve irtifak hakkına konu edilemez.

—Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talebin bulunması halinde riskli alan ya da yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez ve hizmetler durdurulur.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

—Tespitlere karşı, malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Belediye Başkanlığına bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itiraz, Kanun'un açıkça belirlediği kurul tarafından değerlendirilir.

—İlgili il müdürlüğünde henüz heyetin teşkil edilmemiş olması durumunda itiraz ve raporlar o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ile gönderilir.

—Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari dava açılabilir.

—Kanunda açık olarak adli yargıda dava açmaya ilişkin koşullar düzenlenmemiş olmakla birlikte, yönetmeliğin 6. maddesinde “Riskli yapının tespitinin, itiraz üzerine veya açılacak dava neticesinde değişmesi halinde" denmek sureti ile dava yoluna da değinilmiştir.

2) RİSKLİ YAPILARIN YIKIMI

—İDARECE SÜRE VERİLEREK İRADİ YIKIM

Süre: Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir.

İhtar: Verilen 60 (günlük süre içinde yapı yıktırılmazsa, idarece yeniden bir tebligat yapılarak yapının yıktırılmadığı takdirde idarece yıktırılacağı bildirilerek 30 günden az olmamak üzere yeniden süre verilir

— CEBREN YIKIM

Yukarıda verilen sürelere uyulmaması halinde her türlü tahliye ve yıkım masrafları projeler özel hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu işlemin mülki amirlerce yerine getirilmezse yıkım bakanlığın talebi ile idarece ya da bizzat bakanlıkça yapılır. Yıkım masrafları tapuya bildirilerek müşterek ipotek kurularak, ilgililere bildirilir.

3) RİSKLİ YAPILARIN YENİDEN YAPIMI-UYGULAMA

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine, muvafakat aranmaksızın tapu müdürlüğünce terkin edilir. Tapu payları ve varsa malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapuya tescil edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü nitelik, ayni ve şahsi haklar ile şerhler muhafaza edilir. Parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır.

Uygulamaya ilişkin hüküm ve ayrıntılar yönetmeliğin 15. Maddesinde belirlenmiştir

—Ana kural maliklerin süreci yönetmesidir.

—Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Çağrıda noter zorunluluğu kaldırılmış ancak tebliğ zorunluluğu kaldırılmamıştır.

—Riskli yapının değeri SPK lisanslı değerleme şirketlerine tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

—Oy birliği ile anlaşma sağlanamaz ise hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 2/3 yapım şekline, projeye ve yapıcı şirkete karar verir.

—Toplantının neticesi karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

—15 günlük süre içinde karara iştirak edilmemesi halinde, bina yıkılıp arsa haline getirildikten sonra rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Alıcı çıkmaması halinde Bakanlık alım hakkını kullanabilir.

—Kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değeri riskli yapının değerine göre belirlenir.

—Hazine tarafından pay satın alınması durumunda paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya göre işlem yapılır.

—Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı uygulama işlemi yapılır.

—Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.

RİSKLİ YAPILARDA YAPILACAK YARDIMLAR

KİRA YARDIMI:

Maliklere tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı o konutta ikamet etmek ve 1 konut ile sınırlı olmak kaydı ile aylık 730 Türk Lira ve yardım süresi ise, 18 ay'ı geçemez. Kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

KREDİ/FAİZ DESTEĞİ: Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. 27.03.2013 tarihli genelge uyarınca konut kredilerinin %4'ü işyeri yapımına ilişkin kredileri %3'ü Bakanlıkça karşılanacaktır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.

RİSKLİ YAPILARDA VERGİLENDİRME

KDV UYGULAMASI:

01.01.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta Vergilendirmeye esas metrekare değeri

—500-1000 TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8

—Vergilendirmeye esas metrekare değeri 1.000 TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir.

Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1 , 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

RİSKLİ YAPILARDA DEVLET, BELEDİYE VE NOTERLERCE UYGULANACAK MUAFİYETLER

Riskli yapılarla ile ilgili olarak yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden kullandırılan krediler sebebi ile lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Yeni Kira Hukuku Neler Getiriyor?

2012 Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile çok uzun yıllar yürürlükte olan kira kanunu yürürlükten kaldırılmış oldu.

2012 Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile çok uzun yıllar yürürlükte olan kira kanunu yürürlükten kaldırılmış oldu. Yeni  kanun ile artık kira kanunu diye bir kanun var olmayıp birçok konuda yeni düzenlemeler getirildi. Yeni kanun ile kira ve tahliye konularında neler geldi?

1)     Mal sahibi artık kiraya verdiği taşınmazı temiz ve kiraya uygun bir şekilde teslim etmek zorunda. Yani işyeri olarak kiraya verilecek ise işyeri ev olarak kullanılacaksa ev kullanımına uygun kiracısına teslim edecektir.

2)     Mal sahibi eğer kiracısına, kiraya verdiği taşınmaz ile ilgili yanıltıcı bilgi vermiş veya malı ayıplı teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi fesh edip tahliye hakkı olduğu gibi yeni kanunda bu ayıp nedeniyle kiracının kira bedelinin indirilmesini talep hakkı da getirilmiştir. Yani mal sahibi yüksek kiraya verdiği bir taşınmazda daha önce söylemediği bir eksiklikten dolayı kira bedelinin düşürülmesine razı olmak zorundadır.

3)     Mal sahibi ile kiracı sözleşme gereğince ödenmesi gereken damga vergisini eşit bir şekilde ödeyeceklerdir. Eskiden var olan damga pulu uygulaması kaldırıldıktan sonra artık damga vergisi ödenmelidir. Genelde yapılan sözleşmelerde bu husus atlanmakta ve maliye ciddi ceza oranları uygulamaktadır. Kira sözleşmesi imzalanır imzalanmaz damga vergisi ikiye bölünerek yatırılmalıdır.

4)     Kiracı kira borcunun süresi içerisinde ödemez ise mal sahibi kiracıya 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini bildirir ihtarname gönderecektir. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracı tahliye edilebilecektir.

5)     Yeni kanun ile kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getirilmiştir. Buna göre kiracı gürültü yapar, taşınmazı özensiz kullanır ve zarar verirse bu tahliye nedeni olacaktır.

6)     Yeni kanun ile artık kiracının yapmış olduğu masraflar nedeniyle kiralanan taşınmazda oluşan değer artışını ve tazminini talep etmesi engellenmiştir. Kiracı artık yaptığı masrafları kiralanana taşınmaza işi ve ikameti gereği yapmış sayılacaktır.

7)     Kiracının ekonomik olarak zor duruma düşmesi kira sözleşmesini fesih nedeni sayılmıştır. Bunu belgeleyen kiracı kira sözleşmesini fesh ederek kira bedellerini ödemekten imtina edebilir.

8)     Kira sözleşmeleri süreye bağlı tutulsa da hukukumuzda geçerli tahliye nedenleri olmadan kiracının süre sonunda tahliye edilemeyeceği kural olarak yerleşmiştir. Ancak yeni kanun ile her halükarda 10 yıllık kira sözleşmesinin sonunda hiçbir neden ileriye sürmeksizin kira sözleşmeleri son erdirilecektir.

9)     Kira sözleşmesini yapan kişi ölür ise artık mirasçıları kira sözleşmesini fesh edebilecektir.

10)Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı nasıl aldı ise o şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabilecektir.

11)Kira borcunun ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğunda şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabilecektir. Bir ihtiyati haciz gibi kullanılan bu yöntemle mal sahibi kiracısının mallarını icra müdürlüğü kanalı ile hapsetmekte ve kira borcunun ödemeye zorlamaktadır.

12)Emlakçıların ve evini satmak-kiralamak isteyenlerin en büyük derdi eskiden içeride bulunan kiracıların kapıyı açmaması ve dairenin gezdirilmesine izin vermemesiydi. Yeni kanun ile kiracılar evini satmak isteyen  veya yeniden kiraya vermek isteyen mal sahiplerinin veya emlakçıların müşterileri için makul bir zaman ve sürede evin gezdirilmesine izin vermek zorunda bırakılmıştır.

13)Yeni kira kanunu ile aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracının eşinin rızası olmaksızın tek taraflı olarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Bu hak ile kötü niyetli bir şekilde ailenin ortada kalması engellenmiş ve eşin rızası aranmıştır.

14)Tahliye konusunda da yeni kanunda

a)     Bir kira dönemi içerisinde mal sahibi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşacaktır.

b)     İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtiyacın samimi olduğu kanıtlanır ise tahliye hakkı oluşacak ancak taşınmaz 3 yıl süre ile 3.kişlere kiralanamayacaktır.

c)      Taşınmazı yeni satın alan malik içerideki kiracıya satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak bu şekilde kiracının 6 ay daha kullanım hakkı mevcuttur. Yine yeni satın alan malik eski kira sözleşmesinin sonunda da 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.

d)     Yeniden inşaat ve güçlendirme, onarım sebepleri ile taşınmazın kullanımı imkansız ise mal sahibi tahliye hakkını kullanabilecektir.

e)     Tahliye taahhüdü verdiği halde taşınmazı boşaltmayan kiracı aleyhine de icra ve dava yoluyla tahliye hakkı kullanılabilir.

f)       Kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu olduğu mal sahibi tarafından belirlenir ise bu da tahliye sebebidir.

Gayrimüslimlerin taşınmaz mallarını bekleyen tehlike

Osmanlı İmparatorluğundan köklü bir tapu sistemi alan Türkiye Cumhuriyeti tapu sistemini 1950-1960’lara kadar eski sistem üzerinden devam ettirmiş ve 1950-1960 arasındaki büyük kadastro-tapu hareketi sürecinde yeni bir sisteme geçmiştir.

Osmanlı İmparatorluğundan köklü bir tapu sistemi alan Türkiye Cumhuriyeti tapu sistemini 1950-1960'lara kadar eski sistem üzerinden devam ettirmiş ve 1950-1960 arasındaki büyük Kadastro-tapu hareketi sürecinde yeni bir sisteme geçmiştir. İşte bu yeni sisteme geçiş ile birlikte önemli ölçüde bir taşınmazında gayrimüslimler üzerine kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. İstanbul'un neredeyse en değerli bölgelerinin tamamında (Taksim, Galata, Balat, Kadıköy, Adalar, Şişli, Beşiktaş vs.) gayrimüslim vatandaşlara ait malların çoğunlukta olduğu görülmektedir.

Ülkemizde Osmanlı İmparatorluğu ve Cumhuriyetin ilk yıllarında yoğun bir nüfusa sahip gayrimüslim vatandaşlarımızın taşınmaz malları için ise büyük bir tehlike bugünlerde belirmiş durumdadır.

Yeni yasalarla Kentsel Dönüşüm süreçleri tapu sistemini bir kez daha kökten değiştirecektir. Bilindiği üzere 1920 ve 1950 yılları sonrasında ülkemizden ayrılan gayrimüslimlerin malları belli bir süreliğine İstanbul Defterdarlığı Kayyum Dairesi tarafından yönetilmekte bu sürenin sonunda da bu taşınmazlar Hazineye geçmektedir. Hazinede bu taşınmazları 3.kişlere ihale yoluyla satmaktadır.konuthaberleri.com

Gayrimüslimlerin kayyum denetimine geçen malları ile ilgili hak sahibi olduğunu belgeleyen kişiler, mirasçılar zamanaşımına tabi olmaksızın bu taşınmazları geri alabilmektedir. Ancak geçmiş tarihlerde tarafımızca yapılan uyarılarda da belirtildiği gibi sahipsiz mal olarak görülen gayrimüslimlerin bu mallarına bazı kötü niyetli kişi veya gruplarca sahte nüfus kayıtları yoluyla el konulmaktadır.

Yeni dönemde gayrimüslimlerin bu taşınmaz mallarını bir de Kentsel Dönüşüm yasaları tehdit etmektedir. Yeni kentsel dönüşüm yasaları ile bu taşınmazlar belediyeler tarafından yapılan kentsel dönüşümlerde belediyelere devredilmekte, Afet yasasına göre yapılacak taşınmazlarda da yine hazineye, diğer hak sahiplerine devredilme tehlikesi ile karşı karşıya bırakılmaktadır.

Bugüne kadar tapu kayıt sisteminde bu taşınmazlara ve kayıtlarına ulaşabilen mirasçılar bundan böyle oluşturulacak yeni tapu kayıtları ile birlikte bu hak sahipliğine ulaşamayacaklardır. Adeta sıfırlanacak olan bir sistem oluşturulacağı için gayrimüslim vatandaşlar ailelerinden kendilerine kalan bu taşınmazlar ile ilgili hak sahipliğine bir daha asla ulaşamama tehlikesi ile karşı karşıyadırlar.

Bize göre Devlet, Milli Emlak, Vakıflar Genel Müdürlüğü ülkemizden ayrılan gayrimüslim vatandaşların ağırlıklı olarak gittikleri ülke konsolos ve büyükelçiliklerine (Amerika, İsrail, Fransa, Ermenistan, Yunanistan) durumu anlatan bir yazı göndererek tüm listeleri onlara açmalı ve bu listelerde ailelerini gören şahısların haklarını almaları için onları teşvik etmelidir. Çünkü bu taşınmazlar bu insanların, atalarının alın terleri ile elde ettikleri mallarıdır. Bunlara hak sahiplerinin ulaşmasını kolaylaştırmak Türkiye Cumhuriyetini büyütecektir.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul almak istediğinizde karşınıza eski ipotek çıkabilir

İstanbul’da çok eski tarihlerde yapılan binaların, iş merkezlerinin, sitelerin, büyük kooperatiflerin bugünlerde yaşadığı çok büyük bir sorun var. İpotek sorunu. Evet yanlış duymadınız ipotek sorunu şimdilerde alım-satımlarda büyük bir engel oluşturuyor.

Neden mi? Gayrimenkuller yapılırken müteahhit ile arsa sahibi arasında bir inşaat sözleşmesi imzalanıyor. Bu inşaat sözleşmelerinde de çoğunlukla teminat olarak ipotek konuluyor ve bu ipotekler inşaatın yapılıp bitirilmesinin teminatı olarak düzenleniyor. Konulduğu tarihlerde önemli olan ancak bugün bakıldığında artık komik rakamlar olan bu ipotek bedelleri inşaatlar bitirildiğinde ya müteahhittin ihmalinden ya da arsa sahiplerinin umursamazlığından tapuda kalıyor ve kaldırılmıyor. Ne zaman taşınmaz alım-satım konusu oluşuyor işte o zaman bu ipotekler başa bela oluyor ve kaldırılması konusunda çok ciddi sorunlar çıkıyor. 

İpoteği kaldırmak istediğinizde ya müteahhit firma batmış olabiliyor, ya müteahhit firma sizden kaldırırım ama bana para ver diyebiliyor ya da arsa sahibi ölmüş ve mirasçıları buraları bu şekilde kabul edenlere müteahhitte olduğu gibi para isteme amiyane tabir ile işi yokuşa sürmek gibi büyük zorluklar çıkartıyor. 

Bu konuda avukatlara gidildiğinde genelde avukatlar ipoteğin kaldırılması için dava açmayı tercih ediyorlar. Dava açıldığında da çok büyük bir sorun oluşuyor ki taraf teşkili sağlanamıyor, dava uzun sürebiliyor ve Yargıtay vs. dahil tüm süreçler doğru işlediğinde 1-2 yıl ipoteği kaldırmak mümkün olmuyor. 

Oysa ki; bu şekilde eski tarihli borcu ödenmiş, vadesi geçmiş olduğu halde kaldırılmayan ipotekler için kolay bir yöntem mevcut. Gayrimenkul hukukçularının bildiği bu yönteme göre; 

İcra İflas Kanunu'nun 153.maddesi gereğince icra dairesine başvurup ipotek bedeli icra dairesine güncelleştirilmiş hali ile yatırılmaktadır. (Eski para olduğu için rakam güncellenmektedir. Bu güncelleme ile rakam fahiş bir şekilde artmamaktadır) Devamında ipotek alacaklılarına ipotek bedelinin icradan çekilmesi ve ipoteğin kaldırılması konulu tebligat yapılmaktadır. Bu tebligatın yapılamaması halinde de ilanen tebligat yapılarak bu süreç yerine getirilecektir. Bu tebligatta ipotek alacaklısına icra dairesine yatırılan parayı çekmek için 15 günlük süre veriliyor.

Sürenin sonunda ipoteğin fekki İcra Mahkemesinden talep edilmektedir. İcra mahkemesi de dosya üzerinden yapacağı inceleme ile (gerekli görürse duruşma açabilir) ipoteğin fekki (kaldırılması) kararı verebilecektir. Bu yöntem ile kısa bir sürede sorunlu ipoteklerin kaldırılması sağlanmaktadır. Borç ödendiği halde kaldırılmayan ipotekler için de yukarıda bahsettiğimiz yol geçerli olsa da bu durumda ödeme belgeleri icra dairesine ibraz edilip ayrıca bir para yatırılmasına gerek bulunmamaktadır. Mahkeme ödeme belgelerine bakarak ipoteğin kaldırılması kararını verebilecektir.

İşte bu yöntem ile sorunlu ve eski tarihli ipotekler kolaylıkla kaldırılabilmektedir. Süreçte en fazla 2-3 sürmektedir. Bu şekilde gayrimenkul alım-satımı önündeki engeller ve ipoteğin kaldırılmasını engelleyenler bertaraf edilmiş olacaktır. 

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN APARTMAN VEYA SİTELER İÇİN A'DAN Z'YE YÖNETİMİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN APARTMAN VEYA SİTELER İÇİN A'DAN Z'YE YÖNETİMİ

• 1)ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

a)Müteahhit seçiminin yapılması (Bu sürecin resmi olarak yapılması için riskli yapı tespitinin kesinleşmesi zorunludur. Riskli yapı tespiti öncesinde yapılan her türlü karar apartman veya siteler için tavsiye edici niteliktedir.)

a1) Müteahhitin ekonomik durumunun öğrenilmesi (Ticaret Odası kayıtlarının incelenmesi, sermaye yapısının öğrenilmesi)

a2) Müteahhitin geçmiş referanslarının (nerede-kaç adet yapı yaptığının) öğrenilmesi

a3) Müteahhitin şirket olarak teminat verebilip veremediğinin ve yine sözleşmelere şahsi garantör-kefil olup olamayacağının öğrenilmesi

a4) Müteahhit hakkında iflas veya konkordato işlemi başta olmak üzere hukuki süreç başlatılmış olup olmadığının yine vergi borcu gibi amme alacağı bulunup bulunmadığının, hakkında icrai takibat bulunup bulunmadığının öğrenilmesi

a5) Müteahhitin sözleşmede taşeron kullanıp kullanmayacağının kullanacaksa kim olduğunun ve yine inşaatta kullanacağı tüm malzemelerin hangi kalite ve değerde olup olmadığının öğrenilmesi

b1) Müteahhite karar verilmesi ön protokol yapılması (Mevcut ön protokolün resmi şekil şartı nedeniyle hukukumuza göre geçerliliği yoktur.) Müteahhitler hem harç muafiyetleri nedeniyle hem de malikler imzalanacak olan resmi Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tek taraflı fesh edilememesi nedeniyle sürece ön protokol yaparak başlamaktadır.

b2) Müteahhitin yukarıda bahsedilen harç muafiyetini dikkate almaması ve maliklerde fesih konusunda riski almaları halinde Noterden düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması seçeneği (Müteahhit ile ön protokol yapmadan direkt olarak Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması halinde bu sözleşmelerin mutlaka 2/3 ile yapılacak olan karar toplantılarına işlenmesi zorunludur.Bu sözleşmelere sözleşmeyi yapan taraflar arasında bağlayıcı olup uygulama yapılabilmesi için o site veya apartmanda bulunan tüm kat malikleri tarafından imzalanmalıdır)

c) Müteahhit ve site/apartman yönetimi tarafından mevcut bina ile ilgili belediye ve tapu da tüm bağımsız bölümlerle ilgili inceleme yaptırmaları (DUE DILLIGINCE) İş bu inceleme SPK lisanslı değerleme şirketlerine de yaptırılabilecektir.

c1) BELEDİYE İNCELEMESİ

İmar durumunun çıkarılması

Proje veya projelerin çıkarılarak mevcut durumun öğrenilmesi ve imar affı varsa ne şekilde olduğunun anlaşılması

Mevcut bağımsız bölümlerle ilgili net ve brüt m2 öğrenilmesi

Terk,tevhid vb. işlem zorunlulukları var ise öğrenilmesi

Belediyeye karşı bağımsız bölüm sahiplerinden herhangi birisi tarafından dava ve/veya hukuki bir sürecin işletilip işletilmediğinin öğrenilmesi

c2) TAPU İNCELEMESİ

Tapu kayıtlarına bakılarak bağımsız bölümler üzerindeki takyidatların öğrenilmesi

Tapu kayıtlarında açılmış dava ve bu davalarla ilgili hukuki tedbir ve/veya yürütmeyi durdurma kararlarının içeriklerinin öğrenilmesi

Tapu da mevcut son-güncel malik listesinin öğrenilmesi

• 2)RİSKLİ YAPI TESPİTİ

2a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığından lisans almış kuruluşlar tarafından taşınmaza gelinerek karot (riskli yapı tespiti) alınması

2b) Karot alımına engel olunması halinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) tarafından alınacak yazı ve kolluk kuvvetleri marifeti ile karot alınması

2c) Karot alımı sonrasında tahmini 1-2 ay süre sonunda raporun İstanbul için ilçe belediyelerine bildirilmesi

2d) İlçe belediyesi tarafından raporun ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi ve tapunun tüm maliklerin beyanlar hanesine RİSKLİ YAPI ŞERHİ işlemesi

2e) Tapu Sicil Müdürlüğünün riskli yapı yazılarını tüm maliklerin kanuni ikametgah adreslerine göndermesi ve 15 günlük itiraz süresinin başlaması

2f) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından 15 günlük sürede itiraz olmaması halinde riskli yapının kesinleşmesi

2g) Tebligatı alan maliklerden herhangi birisi tarafından İlçe Belediye Başkanlığına yazılı olarak 15 günlük sürede itiraz olması halinde itirazın ÇŞB İtiraz Komisyonuna gönderilmesi (Tahmini 2-4 aylık sürenin içinde itirazın görüşülmesi)

2h) Riskli yapı tebligatının mirasçısı olmayan, reddi miras yapılan, gaip (sahibi olmayan) ve/veya yurt dışında ikamet eden maliklerin olduğu bir site/apartmana gönderilmesi halinde sürecin akamete uğramaması için rapora tebliğ alan maliklerden herhangi birisinin itiraz etmesi (Rapora yapılan itirazın içeriği ile bağlı kalmaksızın tüm raporun incelenmek zorunda olması nedeniyle ÇŞB rapora itiraz halinde artık sorunlu daireye tebligat zorunluluğu aramamaktadır)

2i) Riskli yapı tebligatı ile ilgili 15 günlük süre içerisinde maliklerden herhangi birisi tarafından usulen yapılan itirazın yapılamaması halinde de mirasçılık belgesi çıkarılması ve kayyum atanması ve tapu da kayıtlı son malik adına işlem yapma yetkisi ÇŞB il müdürlüklerine ait olmaktadır.

2j) Bir parselde birden fazla blok var ise bu blokların her birinden karot alınması zorunludur. Mevcut parsel içerisinde bulunan bloklardan karot alınmayan/alınamayan veya alınıp riskli çıkmayan blok uygulama bütünlüğünü bozuyorsa (ifraz edilemiyorsa) bu durumda ÇŞB İl Müdürlüğüne talep ile bu blokun da riskli yapı gibi değerlendirilmesi mümkündür.

• 3)TAHLİYE VE YIKIM

3a) Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye sürecinin ilçe belediye başkanlığı tarafından yürütülmesi

3b) Tüm maliklere birincisi en az 60 gün ikincisi de en fazla 30 günü geçmeyecek tahliye yazılarının yazılması ve bu yazıların tüm maliklere tebliği tarihinden sonra 60 ve 30 günlük sürelerin başlayacağının bilinmesi (En son malike yapılacak tebligat ile süreler başlayacaktır)

3c) Kiracısı ve sınırlı ayni hak sahibi olan bağımsız bölüm sahiplerinin kiracılarına veya sınırlı ayni hak sahiplerine bu 60 ve 30 günlük tahliye sürelerini bildirmeleri zorunlu olup bildirmemeleri halinde 60 ve 30 günlük süreleri belediye resen bu kişilere gönderecek olup mevcut süreler ciddi şekilde uzayacaktır.

3d) 60 ve 30 günlük süreler henüz verilmeden ve/veya bu süreler devam ederken taşınmazda bulunan tüm maliklerin ve kiracı/sınırlı ayni hak sahiplerinin tahliye etmeleri halinde ve yine elektrik, su, doğalgaz'da kesilmişse tahliye sürelerinin verilmesi veya verilmişse bitirilmesi beklenmeden yıkım yapılabilecektir.

3e) Mevcut yasal adreslere yapılan tebligatların yapılamaması, bila tebliğ olması hallerinde ilçe belediye başkanlığı ilanen tebligat yaptırmak zorundadır. İlanen tebligat yapılması halinde tüm taşınmaz için tahliye süresi bu ilanen tebligatın yapıldığı tarihten itibaren başlayacaktır.

• 4)UYGULAMA

4a) Mevcut taşınmaz ile ilgili arsa sahiplerinin apartman ve/veya site fark etmeyecek bir şekilde %100 ile anlaşmaları ve bu anlaşmayı Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya başka bir modelle inşaat yapım sözleşmesi haline dönüştürmeleri halinde uygulama sürecinde bahsedilen 6306 prosedürüne uygun toplantı yapmaları ve karar almalarına gerek bulunmamaktadır.

4b) Yukarıda bahsedildiği şekli ile apartman veya site içerisinde en az 1 malikin karara katılmaması, katılamaması gibi hallerin varlığı halinde 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2. Maddesindeki sürecin eksiksiz uygulanması zorunludur.

4c) 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2 maddesine göre;

4c1) SPK Lisanslı bir değerleme şirketinden rapor alınacaktır. (Bu rapor da mevcut değer ve arsa payına özgülenmiş değerin olup olmadığına dikkat edilmelidir. Yoksa buna göre rapor alınmalıdır)

4c2) Tüm arsa payı sahipleri bina ortak karar protokolünün düzenleneceği ARSA SAHİPLERİ TOPLANTISI'na usulüne göre davet edilmelidir. Noter'den davet zorunluluğu olmamakla beraber tebligatın yapılma şekli ve garantisi nedeniyle noterden davet önerilir. Ancak içeriği belgelenmek kaydı ile iadeli taahhütlü mektup, elden davet, o kişiye ait yasal e-mail adresi olduğu ispat edilmek kaydı ile e-mail yoluyla davet de mümkündür. (Yurt dışında oturanlar için yine davet zorunludur ancak pratik olarak toplantı daveti yurt dışı konsolosluğuna gidilerek oradan ihbarname-ihtarname gönderilmesi ile yapılırsa pratik bir süreç oluşur ve hızlı bir sonuç alınır aksi halde buradan toplantı daveti yapılması çok uzun zaman alacağı gibi ne zaman tebliğ edileceği bilinemediği için büyük risk taşır ve genel kurulun usulsüz olmasına sebebiyet verebilir.) Toplantı daveti vekaletnamesinde 6306 yetkileri içeren vekillere de yapılabilir. Yine biliniyorsa vasisi olanlar için hem vasi hem de asile tebligat yapılması zorunludur. Kararı vasi imzalayacaktır.

4c3) Yapılacak olan toplantı ile ilgili en çok sıkıntı yaratan konu 6306 sayılı yasaya ilişkin toplantı ile apartmanlarda yapılan Kat Mülkiyeti Kanuna ilişkin Olağan veya Olağanüstü toplantıların karıştırılmasıdır. 6306 sayılı yasa sadece kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda değil yapı kaydı olan tüm taşınmazlarda (arsa paylı taşınmazlar) uygulanan özel bir kanundur. Bu nedenle de ;

• 1)Kentsel dönüşüm yasası riskli yapı statüsüne giren veya riskli alan içerisinde kalan her binada uygulanabilir. Kat mülkiyeti kanunu ise kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar da uygulanabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm yasasında binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti olup olmamasının bir önemi yoktur. Risk analizi yapılıp riskli yapı ilan edilen her taşınmaz için uygulanacak olan prosedür 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasasıdır.
• 2)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında maliklerin 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15/2.maddesinde ki toplantıyı yapma zamanı riskli yapı statüsünün kesinleşme anıdır. Riskli yapı kesinleşmeden bu toplantı yapılamaz. Öncesinde yapılan toplantılarda oy birliği sağlanamamış ise geçerli değildir. Oysa ki Kat Mülkiyeti Kanunu olağan ve olağanüstü toplantı usullerini kanunda belirlemiştir. Belli zamanlarda olağan yine her zaman gündem belli olmak kaydı ile olağanüstü toplantı yapılabilir. Apartman malikleri binanın yıkılması konusunda heyet oluşturma, teklif toplamak gibi konular için kat mülkiyeti kanunu olağanüstü toplantı yöntemini kullanabilirler ancak 6306 sayılı yasa kapsamında karar almak için mecburen 6306 sayılı yasanın belirlediği toplantı usulüne uymak zorundadırlar ve bu toplantı riskli yapı kesinleştikten sonra yapılabilir. Riskli yapı tapudan gelen riskli yapı yazısına 15 gün içinde itiraz edilmişse itirazın reddinden sonra, itiraz edilmemişse 15.günün sonunda kesinleşir ve bu toplantı yapılabilir.
• 3)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantılarda gündemin Kat Mülkiyeti Kanununda olduğu gibi belli bir süreye kadar bildirilmesi ve tebligatın belli bir süre önce yapılması zorunluluğu yoktur. Yani kat maliklerine tebligatın yapılması şartı ile (tebligatın elden, iadeli taahhütlü, noter marifeti vb. ile yapılması halinde) toplantı her zaman yapılabilir. Toplantının yapılabilmesi için maliklere tebligatın ulaştırılması zorunludur. Kat mülkiyeti kanununa göre ise tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden gündemin ulaştırılması zorunluluğu vardır.
• 4)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır. Değerleme raporlarında binanın mevcut durumu ve değeri ile arsa payı değerleri yer almak zorundadır. Kat mülkiyeti kanunu kapsamında böyle bir zorunluluk yoktur.
• 5)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantı bina arsa malikleri/hak sahipleri toplantısıdır. Bir dairede %1 veya daha az hissesi olanlar da toplantıya davet edilmek zorundadır. Karar alırken de bu hissedarların hepsi farklı istikamette oy kullanabilirler. Yani bir dairede hissedarların bir kısmı bir projeye bir kısmı başka bir projeye oy verebilirler. Kat mülkiyeti kanununda yapılan toplantılar bağımsız bölüm malikleri toplantısıdır. Bu toplantıda hisseli yapıdaki taşınmaz sahipleri aynı yönde oy kullanmazlarsa oyları geçerli kabul edilmez. Yani bir taşınmazda hisseli mülkiyette bir hissedar evet diğer hissedar hayır oyu kullanırsa o oy geçersiz kabul edilir.
• 6)Kentsel dönüşüm yasası ile ilgili yapılacak olan toplantılarda toplantı nisabı yoktur. Toplantıya gelenlerin arsa payı toplamının 2/3 ile karar verecek yeterlilikte olmaları esastır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılacak olan toplantılarda birinci toplantıda kat maliki sayısının en az bir fazlası olması gerekir ve yok ise birinci toplantı ile en az 7 günlük ara verilerek ikinci toplantı yapılır.
• 7)Kentsel dönüşüm yasasında vekaletnamelerin 6306 sayılı yasa kapsamında hazırlanması ve yine bu yasa ile ilgili “toplantıya katılma, oy kullanma" yetkilerini açıkça içermesi ve noterden düzenlenmesi mecburidir. Kentsel dönüşüm yasasında bir kişi dilediği kadar arsa payı sahibinin vekaletini alabilir. Kat mülkiyeti Kanununda vekalet için noter mecburiyeti yoktur. Adi yazılı bir kağıda vekaletname ile genel kurula katılım yetkisi verilebilir. Kat mülkiyeti kanununda bir kişi belli sayıda vekaletname ile genel kurula katılabilir.
• 8)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan toplantıda alınan kararlar Bina Ortak Karar Protokolü adı verilen bir metne yazılacaktır. Kat mülkiyeti kanunu ile ilgili genel kurul kararları karar defterine yazılır.
• 9)Kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmaz için yapılacak olan genel kurulda
• a)Divan heyeti seçilir
• b)Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur
• c)SPK lisanslı değerleme raporu okunur. İsteyen arsa payı sahibi /hak sahibine bu rapor verilir
• d)Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3'ü ile karar alınır. Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir.
• e)Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir.

4c4) Bina ortak karar protokolünün düzenleneceği toplantı yukarıda belirtilen usul ve esaslar kapsamında yapılacak ve arsa payı çoğunluğunun 2/3 ile karar alınacaktır. 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, eser sözleşmesi yani kendin yık kendin yap modeli ve vb modeller ile) müteahhittin kim olacağına ve projeye karar vereceklerdir. Bu hususları içeren toplantı tutanağının her sayfası maliklerce imzalanacaktır. Karara katılmayan veya katılmak istemeyenler tutanak altına itirazlarını yazabilirler.

4c5) Toplantıya katılmayan/katılamayan/katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse alınan kararlara katıldıklarına yönelik Noter Muvafakatnamesi imzalayacaklardır.

4d) Kentsel dönüşüm yasası kapsamında karara katılmayan 1/3'e toplantı sonrasında noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenmek zorundadır. Bu ihtarname ekine ;

1) Genel kurulda alınan bina ortak karar protokolü,

2) SPK lisanslı değerleme şirketinin değerlendirme raporu sonuç kısmı,

3) Kabul edilen kat planlarını da içerir proje ve

4) Maliklerce imzalanmış veya imzalanacak Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi/veya hangi modelle yapılıyorsa ona dair diğer sözleşmelerin örneği/toplantıya vekaletnameler ile katılım sağlanmışsa o vekaletnamelerin örnekleri eklenmelidir.

4e) Karara katılmayan 1/3'ün arsa payı açık arttırma sureti ile satılacaktır. Açık arttırma sureti ile satış için taşınmazın yıkılması zorunluluğu artık yoktur. Açık arttırma komisyonu satış değerini arsa değeri üzerinden belirleyecek ve o taşınmazda bulunan tüm hak sahiplerine iadeli taahhütlü mektup veya 7201 sayılı tebligat kanununa göre gönderecektir. Açık arttırma satışında;

4e1) Açık arttırmaya sadece o taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Müteahhit de o taşınmazda pay sahibi olması halinde açık arttırmaya katılabilir.

4e2) Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalacaktır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa bu payı belirlenen değer üzerinden Hazine satın alacaktır.

4e3) Açık arttırmaya karara katılmayan 1/3 gelmişse ihale mutlaka tamamlanacak 1/3'e de 2/3 çoğunlukla alınan karara iştirak edip etmediği sorulacaktır. Karara katılmak isterse ihale sonuçlandıktan sonra bir süre verilerek notere gitmesi ve sözleşme ile eklerini imzalaması istenecektir. Belirtilen süre içerisinde sözleşme ve eklerini imzalayan 1/3 için yapılan ihale iptal edilecek eğer gelmez ve imzalamazsa tamamlanan ihalenin gerekleri yani ihaleden satın alanın bedeli ödemesi, ÇŞB il müdürlüğünün de satışı tapu da tamamlaması sağlanacaktır.

4e4) İhale sonrasında karara katılmak isteyen 1/3 sözleşmeyi noterden imzalayıp ihaleyi iptal ettirse de 90 günlük süre içerisinde sözleşme ve eklerini iptal ederse ihalede en fazla peyi ileri sürene ihale tekrardan teklif edilecektir. Almazsa sırası ile en fazla pey sürene satış yapılacaktır. Kötü niyetle süreci uzatmak isteyen 1/3 açısından bu 90 günlük süre içinde yapacağı girişim evini kaybetme riski taşır.

4f) Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü ayni ve şahsi hak yeni taşınmaza nakledilecektir. Bu kapsamda her türlü şerh ve haciz, ipotek gibi işlemler için muvafakat alınması zorunluluğu kaldırılmıştır. Tapu kaydı üzerinde bulunan yürütmeyi durdurma veya ihtiyati tedbirlerin ise mahiyetleri önemlidir. Yıkıma yönelik yürütmeyi durdurma ve ihtiyati tedbirler açık arttırma satışına engel olmayıp yıkımı durduracak, tüm işlemlerin durdurulmasına yönelik ihtiyati tedbir veya yürütmeyi durdurma kararları ise işlemleri olduğu yerde durduracak ve kaldırılıncaya kadar bu durum devam edecektir. Yine arsa üzerinde yapılacak olan her türlü terk, tevhid, ifraz, ihdas ve diğer işlemler için artık 2/3 ile karar almak esastır. Birden fazla parselde uygulama yaparken tevhid için her parselde 2/3 ile karar almak ve yine bu parsellerin 2/3 ile tevhid kararı vermeleri yeterlidir. Bu işlemlerin ÇŞB eliyle yürütülmesi esastır.