Pandemi Sürecinde Kat Mülkiyeti Hukukunda Yaşanan Güncel Sorunlar

2018 Yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Yapılan Yeni Değişiklikler

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Yapılan Yeni Değişiklikler 

10 Mart 2018 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7099 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılmıştır. 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda hangi maddelerde yeni düzenleme yapılmıştır?

Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili yeni düzenlemeler, kanunun 10. maddesi, 12. maddesi ve 14. maddesine ilişkin gerçekleşmiştir. Bu maddelerin eski ve yeni hallerini aşağıda sizler için detaylandırdık.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. Maddesi ile ilgili yapılan yeni düzenlemeler 

634 Sayılı Kanun'un 10. Maddesi'nin eski hali nedir?

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12'nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

634 Sayılı Kanun'un 10. Maddesi'nin yeni hali nedir?

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.

Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi ve bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin lisanslı harita kadastro mühendislik büroları veya bu büroların bulunmadığı yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenecek tescil bildirimini müteakip, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen kurum veya kuruluşa gönderilen cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgeler ilgili kurumca yapı kullanma izin belgesi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilir. Gönderilen belgeler gereğince tapu müdürlüğü tarafından resen cins değişikliği yapılarak tapu siciline tescil sağlanır. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

10. maddedeki yeni düzenleme ne ifade ediyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca kat mülkiyetinin tescili tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya ortaklığın giderilmesi davalarında bir mahkeme kararı ile yapılıyordu.

Yapılan ek düzenlemeler ile tapu memurunca düzenlenen resmi senet veya mahkeme kararının yanında, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı temlik sözleşmeleri ve bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmelerine istinaden inşa edilecek olan binalara ilişkin cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri yüklenici tarafından talep edilmesi halinde idare tarafından yapılabilecek. Bu işlemler sırasında elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınacak. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmayacak.

Ayrıca cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin lisanslı harita kadastro mühendislik büroları, bu büroların bulunmadığı yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenecek tescil bildirimini müteakip, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen kurum veya kuruluşa gönderilen cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgeler ilgili kurumca yapı kullanma izin belgesi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilecek. Gönderilen belgeler gereğince tapu müdürlüğü tarafından resen cins değişikliği yapılarak tapu siciline tescil yapılabilecek.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. Maddesi ile ilgili yapılan yeni düzenlemeler

634 Sayılı Kanun'un 12. Maddesi'nin eski hali nedir?

Kat mülkiyetinin kurulması:

I - İstem ve belgeler: Madde 12 –  Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

634 Sayılı Kanun'un 12. Maddesi'nin yeni hali nedir?

Kat mülkiyetinin kurulması:

I - İstem ve belgeler: Madde 12 –  Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

“a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.”

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. Maddesi ile ilgili yapılan yeni düzenlemeler

634 Sayılı Kanun'un 14. Maddesi'nin eski hali nedir?

Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 –Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

634 Sayılı Kanun'un 14. Maddesi'nin yeni hali nedir?

Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 –Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. ve 14. maddedeki yeni düzenlemeler ne ifade ediyor?

Mimarî Proje ile Yapı Kullanma İzin Belgesi Elektronik Ortamda Onaylanacak!

Katmülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde kat mülkiyeti kurulurken gereken belgeler düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre kat mülkiyetinin kurulması için kısaca mimarî proje, vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı, her bağımsız bölümün arsa payını gösteren noterden tasdikli liste eklenmek zorunda.

Bazı ilave düzenlemeler ile mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesinin yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanması ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesine yönelik şart getirildi. Dolayısıyla mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesinin elektronik ortama aktarılması oradan izlenmesine olanak sağlandı.

Aynı işlemler kat irtifakı kurulurken de yapılacak. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesinde yapılan düzenleme ile kat irtifakı kurulurken proje ve yönetim planı yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanacak ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilebilinecek.

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ

Resmî Gazete Tarihi: 03.03.2004 Resmî Gazete Sayısı: 25391

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ⁽¹⁾

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve Kapsam

Madde 1 — Bu Yönetmeliğin amacı, kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Dayanak

Madde 2 — Bu Yönetmelik, 22/5/2003 tarihli ve 4857 sayılı İş Kanununun 110 uncu maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.

Tanımlar

Madde 3 — Bu Yönetmelikte geçen;

Konut Kapıcısı : Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişiyi,

İşveren: Konutun maliki veya ortaklarını,

Yönetici: İşveren vekili olarak hareket eden kişiyi,

İşyeri: Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümünü,

ifade eder.

İKİNCİ BÖLÜM

Yetki, Görev ve Sorumluluklar

Yöneticinin Yetki, Görev ve Sorumlulukları

Madde 4 — Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır:

a) İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesh etmek,

b) Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,

c) Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,

d) Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,

e) Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,

f) Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,

g) Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,

h) Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

Kapıcının Görev ve Sorumlulukları

Madde 5 — Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

a) Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

b) Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

c) Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,

d) Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

e) Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

f) Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

g) Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

h) İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

İş Sözleşmesi ve Çalışma Koşulları

İş Sözleşmesi

Madde 6 — Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde;

İş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir.

Çalışma Süresi ve Ara Dinlenmesi

Madde 7 — Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş Kanununun 63 üncü maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir. Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz.

Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.

Ücret Ödemesi

Madde 8 — Konut kapıcısına İş Kanunu hükümlerine göre ücret ödenir.

Hafta Tatili

Madde 9 — İş Kanunu ile sözleşme hükümlerine göre hafta tatili verilir.

Genel Tatil ve Ücreti

Madde 10 — 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı iş veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.

Bu günlere ilişkin ücretler, İş Kanununun 47 nci maddesine uygun olarak ödenir.

Yıllık Ücretli İzin

Madde l1 — Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.

Geçici Kapıcı

Madde 12 — Kapıcı yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.

Geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemez.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kapıcı Konutu

Kapıcı Konutu ve Tahliyesi

Madde l3— Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. ⁽¹⁾

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Yürürlüğe İlişkin Hükümler

Yürürlük

Madde l4 — Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

Madde 15 — Bu Yönetmelik hükümlerini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı yürütür.

_________

⁽¹⁾ Danıştay Onuncu Dairesinin 13/3/2007 tarihli ve E.:2004/6952, K.:2007/946 sayılı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde yer alan “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmü iptal edilmiştir. Daha sonra bu Karara karşı yapılan temyiz, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17/9/2012 tarihli ve E.:2007/2123,K.:2012/1180 sayılı Kararı ile ret edilmiş ve  Yine aynı Kurul 5/2/2015 tarihli ve E.: 2013/1692, K.: 2015/245 yapılan Karar Düzeltme başvurusunun reddine karar vermiştir.

Ortak alanlar tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülküdür!

Apartmanımızda kapıcı dairesi var  ama kapıcımız yok. Kapıcıya ihtiyacımız da yok. Dolayısı ile burayı kiraya vermek istiyoruz. Bunun için bir karar almak gerekir mi, yoksa burası hiç kiraya verilemez mi E.M.

Apartmanlarda kapıcı dairesi ortak alanlardandır. Ortak alanlar ancak amacı çerçevesinde kullanılabilir. Fakat bu yerin başka amaçla kullanılması örneğin ortak alan olan kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin muvafakatinin olması gerekir. Zira ortak alanlar tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülküdür. Doyasılı ile tümünün izni ile kapıcı dairesi kiraya verilebilir. 

Boş kapıcı konutu kiraya verilebilir mi?

Boş kapıcı konutu kiraya verilebilir mi?

Kapıcı konutları ortak alan kapsamındadır. Ortak alanların maliki tüm bölüm malikleri olduğu için dolayısıyla kapıcı dairelerinin maliki de tüm bağımsız bölüm sahipleridir. Bu nedenle bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf işlemi tüm malikleri ilgilendirir. Yani, boş kapıcı konutu kiraya verilmesi hususunda oy çokluğunun sağlanması değil, oy birliğinin sağlanması gerekiyor. Bu demek oluyor ki tüm bölüm maliklerinin söz konusu ortak alanda tasarruf yapma işlemini onaylaması gerekiyor.

Boş kapıcı konutu kiraya verilebilir mi sorusunun yanıtına gelince böyle bir oybirliğinin sağlanması ile söz konusu konut kiraya verilebiliyor.

Kapıcı dairesinin, mesken olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir daire sahipleri arasında paylaştırılıyor. Her bağımsız bölümün sahibinin durumu ayrı ayrı değerlendirilerek vergilendiriliyor.

Kapıcı dairesi kiraya verilip ortak giderlerde kullanılabilir mi?

Hukuken yanlış kanunen doğru Sitemizde kapıcı dairesi var ama kapıcı yok. Burayı kiraya verip ortak giderlerde değerlendirebilir miyiz? • A.S. 

Okuyucumun sorusu bugüne kadar çok uygulanan bir husustur. Özellikle kaloriferin kömürden sıvı yakıta veya doğalgaza dönüştürüldüğü sitelerde, yakma işi otomatik olduğu için kapıcı ihtiyacı azaldığından kapıcılar işten çıkarıldı, kapıcı daireleri kiraya verildi. Kiraya verilirken mevzuata uygun davranmak isteyen kat malikleri toplantıda çoğunlukla alınan bir kararla bu işi yapmışlardır. Ancak bu hususta alınacak karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınmamalıdır. 

Zira, kapıcı dairesi ortak mahaldir. Tapuda bağımsız bölüm olarak kaydı yoktur, arsa payı yoktur. Ortak mahaller amacı dışında kullanılamaz, ancak amacına uygun kullanılabilir. 2007 yılı değişikliği ile kat mülkiyetine tabi binalarda ortak yerlere müdahale imkanı tanındı ve bunun için bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyunun yeterli olacağı hükmü getirildi. Değişik maddenin içinde açıkça kapıcı dairesi sözü yok, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis vs. sayılıyor. Kapıcı dairesi de ortak yer olduğuna göre bu kapsamda kabul edilmelidir. Peki bu kapsamda kabul ederek kapıcı dairesini kiraya vermek hukuk mantığı açısından doğru mudur? Hayır doğru değildir, zira: Ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır. Buralarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkı vardır. Siz beşte dört ile karar alıp buralara müdahale ederseniz beşte birin mülkiyet hakkına tecavüz etmiş olursunuz. Bırakın beşte birin hakkına tecavüzü, bir tek kişinin bile mülkiyet hakkına tecavüz edemezsiniz. O halde hukuk mantığı gereği, kapıcı dairesinin kiralanması için tüm kat maliklerinin iştiraki ile karar almak gerekir. 

Ben daha da ileri giderek her zaman, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinde yapılan değişikliği eleştirmişimdir, bugün de eleştiriyorum. 19. maddede yapılan değişiklikle, ortak mahallere müdahale için tanınan beşte dört oyla müdahale hakkı, hukuka aykırıdır ama kanuna uygundur. 

Peki ortak giderlere ayrılması halinde gelen para nasıl bölüşülecek? Bir kat malikinin bu hususu ortaya atması halinde karşılarına önemli bir problem olarak çıkacak. Olması gereken, herkesin arsa payı oranında istifade etmesi gerekeceğinden bu para arsa payı oranında bağımsız bölümlerin borçlarından düşülecek. 

Kapıcı dairesi tahliyesi!

Kapıcı dairesi tahliyesi!

Zorunlu olmamak ile ilgili birlikte kapıcılara tahsis edilen daireler, ne zaman ve nasıl tahliye edilitor, diye soruyorsanız hemen yanıtlayalım. Kapıcıya görevi nedeni ile verilen daireler, iş sözleşmesinin son bulması ile tahliye edilebiliyor.

Konut Kapıcıları Yönetmeliği kapsamında yer alan kapıcı konutu ve tahliyesi ile ilgili hükümler madde 13'te şu şekilde sıralanıyor;

Kapıcı Konutu ve Tahliyesi

Madde 13 — 

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

Kapıcı dairesinin tapusu olur mu?

Kapıcı dairesinin tapusu olur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan esaslara kapıcı daireleri, ortak alanlar arasında yer alıyor. Bu alan üzerinde yapılacak herhangi bir işlemde tüm kat maliklerinin onayının alınmış olması gerekiyor. Peki, kapıcı dairesi satılabilir mi? Kapıcı dairesinin tapusu var mıdır?

Kapıcı dairesi ortak alan olarak kabul ediliyor. Bağımsız bölüm niteliğinde olmaması nedeni ile kapıcı dairesine tapu belgesi verilmiyor. Ancak bu dairenin satılması istendiğinde; noterde tüm kat maliklerinin onayı ile satış sözleşmesi yapılabiliyor.

Kapıcı dairesinin, mesken olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir daire sahipleri arasında paylaştırılıyor. 

Kapıcı dairesi ve tahliyesi

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

Apartmandaki kapıcı dairelerinde kapıcıdan başka birisinin oturması halinde; oturan fuzuli işgal eden işgalci olup, tahliyesi istenebiliyor. 

Kapıcı dairesi kira geliri vergisi ödenir mi?

Kapıcı dairesi kira geliri vergisi ödenir mi?

Taşınmaz mal kiralamalarından elde edilen gelirler, Gelir Vergisi Kanunu gereğince vergiye tabi tutuluyor.  Vergi ödemeleri için, belirlenen istisna bedelinden yüksek gelir elde eden kimselerin öncelikle beyanname vermeleri gerekiyor. 

Söz konusu istisna bedelleri de her sene yeniden belirleniyor. Vergi, iki eşit taksit halinde ödenebiliyor. Beyannamelerin ödeme yapılacak senenin Mart ayının 25'ine kadar verilmesi gerekiyor. Ödemelerinde Mart ve Temmuz aylarında yapılması gerekiyor.

Peki, bir apartman veya konut sitesi içerisinde yer alan kapıcı dairesinin kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir vergisel sorumluluğu doğurur mu? Kapıcı dairesi kira geliri vergisi ödenir mi?

Kanunun 94/5-a maddesi gereğince kiralayanlar tarafından kira bedeli üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor.

İlgili özelge örneği;

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

Antalya Vergi Dairesi Başkanlığı

Gelir ve Kurumlar Vergileri Müdürlüğü

SAYI : B.07.1.GİB.4.07.16.01/KVK.2009.ÖZ.15

KONU : Site yönetiminin kira gelirinin vergilendirilmesi

İLGİ : ...............tarihli dilekçeniz.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; kooperatifinizin yapı kooperatifi olarak inşaatı tamamlayıp blokların altında bulunan ortak bölümler ile bağımsız ortak bölüm üzerinde 1/300 oranında tapuların kat maliklerine verildiği, yapı kooperatifi çalışması süresinde kooperatifin mülkü içerisinde yap-işlet-devret modeli ile bağımsız bir bölüm inşa edildiği, bu bağımsız bölümün süresi dolduğunda site yönetimi olarak kira geliri elde edileceği, ayrıca konut bloklarının altındaki kapıcı dairelerinin basit usul mükelleflere kiraya verildiği ve ortak mülklerin kiralarının muhatabının site yönetimi tüzel kişiliği olduğu belirtilerek elde edilen kiraların nasıl vergilendirileceği konusunda görüşümüz sorulmaktadır.

Bilindiği üzere, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinin birinci fıkrasında; Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır,”denilmiş, aynı maddenin birinci bendinde de; “Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı”nın kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, aynı Kanununun “Vergi Tevkifatı” başlıklı 94. maddesinin 1.fıkrasında, kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin maddede sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapamaya mecbur oldukları hükmü yer almakta olup, aynı maddenin 5/a bendinde 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır. 

“Site Yöneticiliği” tüzel kişiliğe sahip olmayıp gelir ve kurumlar vergisine tabi değildir. Ayrıca, kiraya verilen yerler, site yöneticiliğine ait olmayıp, kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, kira ödemesi site yöneticiliğine yapılsa dahi kat maliklerinin geliri sayılır. 

Bu açıklamalara göre; site yönetiminin ortak mülkiyetinde bulunan yerlerin kiraya verilmesi suretiyle elde edilen kira geliri, niteliği bakımından maliklerin gayrimenkul sermaye iradı olduğundan tevkifat yapmak mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (örneğin basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi veya mesken olarak kiraya verilmesi) halinde kat maliklerince hisselerine düşen kira miktarlarının gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir. 

Öte yandan, söz konusu yerlerin Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde ise, aynı Kanunun 94/5-a maddesi gereğince kiralayanlar tarafından kira bedeli üzerinden tevkifat yapılması gerekmektedir.

Kapıcı dairesinden kira alınır mı?

Kapıcı dairesinden kira alınır mı?

Apartman ve konut sitelerinde yer alan kapıcı dairesi,  ortak mahallerden biri olarak nitelendiriliyor. Ortak alan bu daireye ait tapu olmamak ile birlikte bu yer hakkında yapılacak tasarruf işlemlerinde tüm kat malikleri ve yönetim söz sahibi oluyor.

Kapıcı dairesi gibi ortak alan olan bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf işlemi tüm malikleri ilgilendiriyor. Peki, kapıcı dairesi kiraya verilir mi? Kapıcı dairesinden kira alınır mı?

İçerisinde kapıcısı olmayan boş kapıcı konutu kiraya verilmesi hususunda oy çokluğunun sağlanması değil, oy birliğinin sağlanması gerekiyor. 

Tüm kat maliklerinin onaylaması halinde, kapıcı dairesi kiraya verilebiliyor. Kiradan elde edilen gelirler, tüm kat malikleri arasında paylaşılacağı gibi, apartmanın bütçesine de gelir olarak eklenebiliyor.

Söz konusu kapıcı dairelerinde kapıcıdan başka birisinin oturması halinde; oturan fuzuli işgal eden işgalci olup, tahliyesi istenebiliyor. 

Kapıcı dairesi yönetmeliğine göre, kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

Apartmanda Hayvan Beslemek Yasak Mı?

Avrupa Birliği Uyum Yasaları na göre hazırlanan ve 2004 yılında TBMM de kabul edilen Hayvanları Koruma Kanunu na göre tüm hayvanların korunma ve barınma hakkı vardır. Evlerde beslenen evcil hayvanlar, sahipleri tarafından tüm sorumlulukları alındığı ve yükümlülükleri yerine getirildiği takdirde ev ortamında beslenebilir.

Hangi Evcil Hayvanlar Evde Barındırılabilir?

Müstakil evler, apartman daireleri ve site içerisinde, ev ve süs hayvanları beslenebilir. Ev ve Süs hayvanları tanımına, yasaklı türler dışında tüm köpek ırkları, evcil kediler, tüm kafes kuşları, akvaryum balıkları, küçük kemirgenler ve sürüngenler dahildir.

5199 sayılı Kanunun, Tanımlar bölümü, 3 Maddesinin, ı) Fıkrası, şunu ifade eder;

ı) Ev ve süs hayvanı: İnsan tarafından özellikle evde, işyerlerinde ya da arazisinde özel zevk ve refakat amacıyla muhafaza edilen veya edilmesi tasarlanan bakımı ve sorumluluğu sahiplerince üstlenilen her türlü hayvanı ifade eder.

Kanun maddesinde, ev ve süs hayvanları koruma altına alınacak canlılar olarak tanımlanır. Bu nedenle Hayvanları Koruma Kanunu’ndaki tüm haklara ev hayvanları sahiptir. Dolayısıyla bu hayvanların en temel hakkı olan barınma hakkı sahibi tarafından ev içerisinde sağlanabilir.

Apartmanlarda Hayvan Beslemek Yasak Mıdır?

Her apartman ve sitenin bir yönetmeliği vardır. Yönetmelik apartman inşaatının tamamlanmasından sonraki ilk toplantıda hazırlanır ve bu yönetmeliklerde genellikle "Evcil hayvan beslenemez" veya "Çiftlik hayvanı beslenemez" gibi ifadeler yer alabilir. Apartmanda hayvan beslemeye karar vermeden önce apartman yönetmeliğine bakmakta fayda vardır. Daha önceden alınan bu karar yine oy çokluğu ile değiştirilebilir.

Apartman yönetiminin aksi bir kararı yok ise apartman dairelerinde sahipleri tarafından tüm sorumlulukları alındığı ve yükümlülükleri yerine getirildiği takdirde evcil hayvan beslenebilir.

Önemli : Apartman yönetiminin aksi bir kararı yok ve siz evinizde beslemek üzere bir kedi veya köpek aldınız diyelim. Apartman yönetimi kat maliklerinin talebi veya şikayeti üzerine oy çokluğu ile "Evcil hayvan beslenemez" diye bir karar alabilir. Ancak bu karar öncesinde evinde evcil hayvan besleyen kişileri yani sizi bağlamaz. Bu karar alındıktan sonra apartmana yeni taşınacak kişileri bağlar.

Apartman yönetiminin "Evcil Hayvan Beslenemez" kararı sonrasında genellikle yeni taşınan kimseler yönetmelikten bi haber veya yönetmeliği hiçe sayarak hayvan beslemeye devam eder. Ancak apartman veya site sakinlerinden herhangi birisi şikayetçi olduğu takdirde, ya evcil hayvanın evden uzaklaştırılması gerekir yada ev sahibinin evini değiştirmesi gerekir.

Şikayet söz konusu olduğunda;

Örneğin apartmanda bir köpek besliyorsunuz ve sizi apartman sakinlerinden birisi şikayet etti. Bu durumda öncelikli olarak apartmandaki diğer daire sakinlerinin rahatsız olup olmadığına bakılır. Sorun gürültü ise bilirkişi gelerek gürültünün desibel ölçümünü yapar. Burada önemli bir detay gürültü desibel ölçümü şikayetçi kişinin dairesinden yapılır. Şikayetin geçerli olması için gürültünün sürekli ve belirli bir desibelin üzerinde olması gerekiyor. Şikayetin haklı bulunması durumunda ise hayvanın tahliyesi için icra kararı çıkarılır ve genellikle de yıllardır ona bağlı yaşayan hayvan sahibide evden ayrılır.

Önemli Not : Şikayetçi apartman sakini köpeğinin çok havladığını bahane ederek köpek sahibini Cevre İl Müdürlüğü ne şikayet eder. Köpek sahibine köpeği uzaklaştırması için uyarı gelir. Köpek uzaklaştırılmazsa para cezası gelir. Ancak eğer ses ölçümü yapılmamışsa bu cezanın hiçbir geçerliliği yoktur, sakın ÖDEMEYİN.

Evcil Hayvan Sahiplerinin Uyması Gereken Kurallar

Hayvanları Koruma Kanunu’nun Hayvanların sahiplenilmesi ve bakımı hakkındaki 5. Maddesi şu paragraf ile başlar;

Hayvanların sahiplenilmesi ve bakımı

MADDE 5. – Bir hayvanı, bakımının gerektirdiği yaygın eğitim programına katılarak sahiplenen veya ona bakan kişi, hayvanı barındırmak, hayvanın türüne ve üreme yöntemine uygun olan etolojik ihtiyaçlarını temin etmek, sağlığına dikkat etmek, insan, hayvan ve çevre sağlığı açısından gerekli tüm önlemleri almakla yükümlüdür.

Bu maddeye göre evcil hayvan sahipleri, sorumluluğunu aldıkları hayvanın etolojik ihtiyaçlarını temin ettiği veya kontrol altına aldığı, insan ve çevre sağlığı açısından tüm önlemleri aldığı sürece sorumluluklarını yerine getirmiş olur.

En başta belirtilen, “Bir hayvanı, bakımının gerektirdiği yaygın eğitim programına katılarak sahiplenen veya ona bakan kişi” tanımına uymak için, evcil hayvanınızı herhangi bir barınaktan veya üretici, satıcı belgeli bir kişiden almanız yeterlidir.

Konuyu topluca özetlersek her evcil hayvan sahibinin kendini ve minik dostunu tam olarak savunabilmesi için uyması gereken kural ve nitelikler şunlardır;

Sahiplenilen hayvanın, tüm denetimleri yapılmış, resmi onaylı bir barınak, rehabilitasyon merkezi veya üreticiden alınması.

Bakımı yapılan hayvanın tüm sağlık kontrollerinin yapılması ve kayıt edilmesi.

Yaşadıkları çevrenin geçerli tüm yerel kurallarına uyum sağlanması.

UYARI: Bu kurallar ve nitelikler, evlerinde evcil hayvan barındıran kişiler için geçerlidir. Evcil hayvan üreten, ticaretini yapan veya hayvanları çeşitli işlerde çalıştıran kişiler hakkında, diğer kanun maddelerinin araştırılması gerekir. Ayrıca bu makale bilgilendirme amaçlı olup Hiçbir resmi yükümlülüğü yoktur. Resmi bilgi kaynağı olarak gösterilemez.