Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

 Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

İstediğiniz evi buldunuz ve kiraladınız, şimdi yeni bir düzen kurma vakti. Haklı olarak, kurduğunuz bu düzenin bozulmasını ve yeni bir ev arayışına girmeyi istemezsiniz. Peki, ev sahipleri kiracıları hangi durumlarda tahliye edebilir?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır Örneğin; ev sahibinin kirada oturması fakat maddi zorluklar nedeniyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık sorunları nedeniyle ev değişikliği gerekliliği ya da çocuğunun evlenmesi gibi durumlar doğrultusunda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda ev sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ve belirlenecek tarihten 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bunun yanı sıra, gereksinim amacıyla evin tahliyesi durumunda herhangi bir haklı sebep olmaksızın evin üç yıl geçmeden başkasına kiralanması halinde, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.

Diğer Tahliye Sebepleri

En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

Bunlar dışında, aşağıda örneklerini verdiğimiz durumlar da kiracının tahliyesine yol açabilir:

• Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
• Kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir. Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından başka birine devredilmesi buna örnek olabilir.
• Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma veya bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine neden olabilir.

Son olarak, kiracı veya ev sahibinden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığını öne sürerse, bahsi geçen sebebin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini ve bunun tutarını açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.

Ev Sahibi Sözleşme Süresinin Bitimine Dayanarak Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Tahliye konusunda çok sorulan sorulardan biri de budur. Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kira kontratları, her iki taraf da fesih bildirme sürelerine uyarak gerekçe bildirmediği sürece otomatik olarak yenilenir. Fesih bildirimleri, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. Bu süreye uyarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Bu tanım ile kira kontratı, artık ev sahibi ile kiracı arasında bir senet işlemi görmektedir.

Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki şartların yanı sıra kiralanan mülk için genel koşulları da belirlemektedir. Kira sözleşmesi iki tarafı da bağlamakta ve sadece karşılıklı anlaşılarak feshedilebilmektedir. Anlaşmazlık durumunda feshedilmesi kararını ise mahkemelerin vermesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi, internette ya da kırtasiye gibi bazı noktalarda bulunan örnekler kullanılarak hazırlanabileceği gibi mülk sahibi ya da mülk sahibinin vekalet verdiği kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:

Kiralama bilgileri

Kiralama bilgilerinin yer aldığı kısım, mülkün cinsinin, adresinin ve mülk sahibinin iletişim bilgilerinin yer aldığı alandır. Burada ayrıca kiralama sürecinin başlangıcı, bitişi ve kira bedeli gibi bilgiler bulunmaktadır.

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar, yani evin içerisindeki eşyalar, abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtar da kira sözleşmesi içeriğinde yer almaktadır.

Genel koşullar

Mülk sahibinin talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesabı ve mülk içinde yapılacak tadilatlar gibi bilgileri barındırmaktadır.

Kira sözleşmesi yapmak için bu üç madde yeterlidir. Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir nüshası ev sahibinde, bir nüshası ise kiracıda kalır.

Kira Sözleşmesinde İmza Yetkisi Kimdedir?

Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.

Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.

Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilecek Şeyler Nelerdir?

• Sözleşmede kira zammının ne zaman ve hangi oranda yapılacağı belirtilmelidir.
• Sözleşmedeki kimlik bilgilerinin eksik doldurulmaması önemlidir. Mülk sahibi ve kiracının TC kimlik numarası, adı ve soyadı gibi bilgiler kira sözleşmesinde yer almalıdır.
• Kiralanan mülkün bulunduğu adres, kat ve daire numarası, sözleşmede açık bir şekilde geçmelidir.
• Sözleşmenin her sayfası kiracı ve mülk sahibi tarafından imzalanmalıdır. İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
• Kira sözleşmesinde kiranın hangi tarihlerde ve hangi banka hesabına yatırılacağı bilgisi geçmelidir.
• Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
• Kiracının evi teslim alırken tüm demirbaşları incelemesi gerekir. Bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgisinin kira sözleşmesinde yer alması şarttır. Aksi halde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

 

Kira zammı, kiracılar ile ev sahipleri için önemli konulardan biridir. Kiradaki yıllık artış, ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan sözleşmenin şartlarına bağlı olmakla beraber, aynı zamanda yasa gereği tüketici fiyat endeksi yani TÜFE ve enflasyon rakamlarına bağlıdır. Bir kiracı olarak 2019 yılında sizi aşağıdaki şartlar beklemektedir.

• Yasada yer alan bilgilere göre kira artış oranı, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre düzenlenir. Bu madde, 18 Ocak 2019 tarihinde güncellenmiştir.
• Kanunda belirtilen şartlar, aylara göre yapılan kira artışının yasaya uygun olması gerektiğini ifade etmektedir. Zam, 12 aylık TÜFE oranı ortalamasından yüksekse kiracının bu zamma itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
• Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlıdır. Örnek olarak Haziran 2018’de 1 yıllık sözleşme yaptınız ve Haziran 2019’da bu sözleşme sona erdi. Mayıs 2019’daki yeni kira sözleşmesinde son 12 ayın TÜFE oranı üzerinden kira zammını ev sahibinizle anlaşarak belirleyebilir ve haziran ayında yeni sözleşmenizi imzalayabilirsiniz.
• Ev sahibinizle anlaşamayıp kendi belirlediğiniz artış oranı üzerinden ödeme yaparsanız ve eğer bu oran 12 aylık TÜFE ortalamasından düşük olursa, ev sahibi sizi icraya vermek koşulu ile aradaki farkı talep edebilir.

2019 Yılı Kira Artış Oranları Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Yeni ekonomi modeline göre değişen Borçlar Kanunu, kira artışı oranına belirli standartlar getirdi. Bu maddeler aşağıda sıralanmıştır.

• Yasal Oran: 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması üzerinden hesaplanır. Yapılabilecek en yüksek zam oranı budur.
• Yİ-ÜFE: 12 aylık Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ortalaması üzerinden hesaplanır. 2019 yılından önce maksimum kira artışı bu ortalamaya bağlıydı.
• Geçen yılın aynı oranına göre: Yİ-ÜFE ya da TÜFE üzerinden geçen yılın aynı ayına göre değişim oranı baz alınarak kira artışı hesaplanır.
• 12 aylık ortalama: 12 aylık TÜFE ve Yİ-ÜFE aylık ortalaması toplanır ve 2’ye bölünür. Kira artışı, çıkan sonuç üzerinden hesaplanır.
• Özel Oran: Enflasyon rakamlarından bağımsız olarak hesaplanan zam türüne denir. Çoğunlukla geleceğe yönelik yapılan kira zammı anlaşmalarında kullanılır.

İş Yerlerinde Kira Artışı Hakkında Neler Bilinmeli?

İş yeri kira artış oranı, Borçlar Kanunu gereğince 1 Temmuz 2020 tarihine kadar serbest bırakıldı. Bu da iş yeri sahipleri ile kiracıları arasında yapılan anlaşmaların, kişiye özgü olacağını göstermektedir. İş yeri kira artış oranları için belirli bir sınırlama bulunmaktadır.

Yabancılara Ev Kiralama Süreci Nasıl İşliyor

Ülkemizde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişiler, belli şartları karşılamaları durumunda kiracı olarak ikamet edebilmektedir. En başta Türkiye’de yabancılara ev kiralamak için kira sözleşmesi imzalanması gerekir. Sözleşmedeki çoğu bilgi tüm kiracılar için ortak olsa da yabancılar özelinde bazı farklılıklar bulunmaktadır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, gayrimenkul sahibinin ve kiracının hakkını gözeten yasal bir sözleşmedir. Kira kontratı da denilen kira sözleşmesinde şu bölümler yer alır:

• Kiracının ve gayrimenkul sahibinin bilgileri
• Kiralanan gayrimenkul ile birlikte teslim edilen ev ve apartman anahtarı ya da ev eşyası gibi demirbaş bilgisi
• Özel şartlar

6098 numaralı Borçlar Kanunu’nun 300. maddesine göre kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. İlgili kanunun 344. maddesine göre kira sözleşmesi yabancı para üzerinden yapılırsa 5 yıl boyunca kira artışı gerçekleştirilemez. Kira artış oranının nasıl hesaplanacağını öğrenmek için "Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?" başlıklı içeriğimizi okuyabilirsiniz.

Yabancılarla Yapılan Kira Kontratında Yer Alması Gereken Bilgiler Nelerdir?

Kira sözleşmesinde, gayrimenkul sahibi ve kiracının bilgileri ile kiracının yükümlülüklerini belirten maddeler yer alır. Yabancı uyruklu kişilere ev kiralarken hazırlanan kira kontratında yer alması gereken maddeler şunlardır:

• Dairesi
• Mahallesi
• Sokağı ve numarası
• Kiralanan şeyin cinsi
• Kiraya verenin adı soyadı/unvanı
• Kiraya verenin T.C. kimlik numarası ve vergi numarası
• Kiraya verenin ikametgah adresi
• Kiracının adı soyadı/unvanı
• Kiracının T.C. kimlik numarası ve vergi numarası
• Kiracının ikametgah adresi
• Kiracının iş yeri adresi
• Bir aylık kira karşılığı
• Bir yıllık kira karşılığı
• Kiranın ne şekilde ödeneceği
• Kira müddeti
• Kiranın başlangıç tarihi
• Kiralanan şeyin şimdiki durumu
• Kiralanan şeyin ne için kullanılacağı

Türkiye’de yabancılara ev kiralarken, kira sözleşmesinde yer alan kiracının T.C. kimlik numarası bilgisi bölümüne yabancılara mahsus kimlik numarası bilgisi girilmelidir. Yabancılara mahsus kimlik numarası, İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü Yabancı Kimlik No Sorgulama sayfasından öğrenilebilir. Gayrimenkulü kiralayacak yabancı uyruklu kişinin yabancı kimlik numarası bulunmadığı takdirde T.C. İstanbul Valiliği Yabancı Kimlik No İşlemleri sayfasından başvuru ile ilgili bilgi alınabilir.

Kira Sözleşmesi Özel Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin sonunda bulunan hususi şartlar bölümünde, gayrimenkul sahibi ile kiracının haklarını koruyan ve yükümlülüklerini belirten çeşitli maddeler yer almaktadır:

• Kontrat bittiği zaman kiracı, sözleşmede belirlenen kira artış oranını kabul etmelidir.
• Kiracı, gayrimenkulü 3. şahsa devredemez.
• Kiracı; temizlik vergisi, faturalar ve apartman aidatını ödemekle yükümlüdür.
• Gayrimenkul sahibinin haberi olmadan kiracı evde tadilat yapamaz.
• Kiracının gayrimenkul sahibine verdiği depozito bedelinin bilgisi yer almalıdır.
• Kontratın bitiş tarihi belirtilmelidir. Kontrat bitmeden 1 ay önce taraflar yazılı olarak haberdar edilmedikleri sürece kira sözleşmesinin yenilenmiş kabul edileceği belirtilmelidir.
• Kira sözleşmesinden önceki borçlar ve giderler gayrimenkul sahibine, kira sözleşmesinden sonraki gider ve borçlar kiracıya aittir.
• Kiracı, apartman yönetiminin aldığı kararlara uymayı kabul eder.

Yukarıda belirtilen özel şartlar dışında gayrimenkul sahibi ve kiracının kira sözleşmesine madde ekletme hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesi ile ilgili daha detaylı bilgi almak için "Kira Sözleşmesi Nedir?" başlıklı içeriğimizi okuyabilirsiniz.