Amortisman Nedir, Nasıl Hesaplanır?

 

Amortisman, yıpranma payı anlamına gelen Fransızca kökenli bir terimdir. Gayrimenkullerin zaman ve kullanıma bağlı olarak eskime payını ifade etmek için kullanılır. Emlakta amortisman ise satın alınacak bir gayrimenkulün kiraya verildiği takdirde kaç sene içerisinde satış bedelini karşılamış olacağını belirtir.

Amortisman Süresi Neden Hesaplanır?

Yatırım yapılacak gayrimenkulün değerini etkileyen bazı faktörler bulunmaktadır. Bu faktörler şunlardır:

• Gayrimenkulün toplu taşıma ya da ana ulaşım hatlarına mesafesi
• Hastane, sinema, banka gibi imkanlara erişim kolaylığı
• Bulunduğu lokasyonun genişleme ve değer kazanma potansiyeli
• İş merkezleri ve eğitim kurumlarına yakınlığı

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alınırken göz önünde bulundurulan bu fiziki koşulların yanı sıra yatırımın geri dönüş süresi de değerlendirilmektedir. Amortisman hesabı yapılarak gayrimenkulün yaklaşık olarak kaç yıl içerisinde değerini karşılayacağı belirlenir.

Amortisman süresi hesaplanırken göz önünde bulundurulması gereken konulardan birisi de gayrimenkulün değerinin artabileceğidir. Gayrimenkulün bulunduğu lokasyonun merkezi hale gelmesi ve gelişmesi gibi konular, kira bedelinin artmasını ve amortisman değerinin değişmesini beraberinde getirebilir.

Emlak Amortismanı Nasıl Hesaplanır?

Amortisman süresini hesaplarken gayrimenkulün satın alınacağı zamanki değeri ve tahmini kira bedeli esas alınır. Gayrimenkul amortisman süresini hesaplamak için yatırımın mevcut değeri, aylık kira bedeline bölünür. Çıkan sonuç 12’ye bölünerek gayrimenkul değerinin geri dönüş yılı hesaplanabilir. Örneğin satış bedeli 700 bin TL, kira değeri ise 3500 TL olan bir evin gayrimenkul değeri şöyle hesaplanır:

700.000 (temsili satın alma bedeli) : 3500 (temsili aylık kira bedeli) = 200 ay
200 : 12 = (Yaklaşık) 17 yıl amortisman süresi

Amortisman hesaplaması, kiraya verilecek gayrimenkullerin yanı sıra ikamet amacı ile satın alınmak istenen taşınmazlar için de yapılabilmektedir. Diğer gayrimenkullerin amortisman süreleri ile karşılaştırma yapılarak ev satın almaya karar verilebilmektedir.

Evin bulunduğu lokasyon ve çevresel şartlar dikkate alınarak değer karşılaştırılması yapılması gerekir. Bu şartlar kira bedelini etkilediği için amortisman süresi belirlemede rol oynar.

Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?

 

Adına konut, arsa, iş yeri ya da arazi gibi bir gayrimenkul tapu kaydı bulunan kişiler emlak vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden hesaplanan emlak vergisi, belediyelere yılda iki taksit halinde ya da tek seferde ödenir. Ancak gayrimenkul sahibi bazı kişiler emlak vergisi ödemekten muaftır. Ev hanımı, şehit yakını, işsiz, gazi, emekli ya da dul kişilerin emlak vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Buna ek olarak emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak gereken diğer şartlar ise şunlardır:

• Vergi muafiyetinden yararlanmak isteyen kişinin adına kayıtlı başka bir gayrimenkulün bulunmaması şartı aranmaktadır. Vergi muafiyetinden faydalanmak isteyen kişinin eşinin adına birden fazla gayrimenkul tapu kaydı bulunması, muafiyet hakkını etkilemez.
• Gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olması gerekmektedir.
• Emlak muafiyeti için başvurulacak konutun yazlık ev olmaması gerekir. Evde yaz kış oturulduğunun ispatı durumunda vergi muafiyetinden faydalanabilir.
• Gayrimenkulde bir kiracı otursa dahi emlak vergisi muafiyeti geçerli olmaktadır. Ancak konut sahibinin de başka bir evde kiracı olarak ikamet etmesi gerekir.
• Emekli olduğu için muafiyetten faydalanmak isteyen kişilerin Türkiye’de emekli olma şartı bulunmaktadır.

Sıfır oranlı emlak vergisi olarak da adlandırılan bu muafiyet hakkından sadece konut sahipleri faydalanabilmektedir. İş yeri, arsa ve araziler için emlak muafiyeti hakkı bulunmamaktadır.

Vergi Muafiyetinden Nasıl Faydalanılır?

Emlak vergisi muafiyetinden yararlanmak isteyen ve yukarıdaki şartları taşıyan kişilerin bizzat başvuru yapmaları gerekmektedir. Başvurular, gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeye yapılabilmektedir. Emlak vergisi muafiyeti için ilgili belediyenin Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğüne ithafen dilekçe yazılması gerekmektedir. Söz konusu dilekçede gayrimenkul sahibinin şunları beyan etmesi gerekir:

• Hiçbir geliri bulunmadığını,
• Başka bir gayrimenkule sahip olmadığını,
• Emlak vergisi muafiyetinden yararlanılmak istenen gayrimenkulün 200 metrekareden küçük olduğunu ve
• Gayrimenkulün yazlık olarak değil daimi ikamet amacıyla kullanıldığını belirtmek gerekmektedir.

İlgili dilekçede gayrimenkulün ada ve parsel numarası, adres bilgileri ve bina vergisi sicil no bilgilerine yer verilmelidir. Dilekçe ile birlikte Sosyal Güvenlik Kurumundan (SGK) alınan, başvuru sahibinin aktif sigortalı olmadığını gösterir belgenin teslim edilmesi gerekmektedir. Muafiyet hakkı olduğu halde önceki dönemlerde emlak vergisi ödeyen kişiler de ilgili belediyelere başvurarak 5 yıl geriye dönük olarak ödenmiş bedelin iadesini talep edebilirler.

Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Süreç Nasıl İşler?

 

İçinde halihazırda bir kiracı oturan ev satın alındıysa kiracıyı evden çıkarmak için belirli prosedürleri izlemek gerekir. Bu prosedürler yasalarla belirlenmiştir ve herhangi bir anlaşmazlık yaşanmaması için yeni ev sahibinin kanunlara uygun hareket etmesi gerekmektedir. Kiracı ile anlaşmazlık yaşanması durumunda iki taraf için de yasal yollar açıktır.

Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarma Koşulları

Yeni mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki prosedürleri takip etmelidir:

• Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.
• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz.

Eski ev sahibi ile kiracı belirsiz süreli sözleşmeye göre anlaşma yapmışsa bu durumda devreye Borçlar Kanunu’na Göre Ev Sahibi Hakları girer. Bu tür durumlarda taraflar karşılıklı anlaşabileceği gibi süreç yasal yolla da çözülebilir.

Satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.

Zorunlu DASK Sigortası Nasıl Yaptırılır?

 

Deprem sigortası olan DASK, 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi’nden sonra zorunlu hale getirilmiş bir tür poliçedir. Buna göre her konut sahibinin deprem sigortası yaptırması gerekmektedir.

DASK Nedir?

Doğal Afet Sigortaları Kurumu yani DASK, kar amacı gütmeyen bir tür resmi sigorta kurumudur. Deprem ve deprem sonrasında meydana yaşanan yangın, infilak, tsunami gibi doğal afetler sonucunda ortaya çıkan maddi zararları, poliçe limitleri dahilinde karşılar. DASK, tüm konutlar için zorunludur ve ev alım satımlarında gereken belgelerden biridir. Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmadan tapu devri yapamazsınız.

DASK’ın Amaçları Nelerdir?

DASK, Zorunlu Deprem Sigortası olarak bir tür toplumsal kaynak havuzudur. Konut sahiplerinden belirli bir sigorta bedeli ve prim alınır. Toplanan paralar Hazine Müsteşarlığı tarafından denetlenir.

DASK’ın amaçları aşağıdaki şekildedir:

• Konutları deprem ve deprem nedenli doğal afetlere karşı güvence altına almak
• Mali zararları kamu çalışması ile karşılamak
• Devlet açısından deprem kaynaklı giderleri azaltmak ve gelecekteki riskler için fon oluşturmak
• Sağlıklı yapılaşmayı teşvik etmek
• Halka sigorta bilincini aşılamak

DASK İçin Gerekli Belgeler

Zorunlu Deprem Sigortası, beyan esaslı olarak yapılır. Poliçe ve belgelerdeki bilgileri doldururken doğru bilgileri yazmaya özen göstermelisiniz.

Sigortalanacak bina için aşağıdaki bilgiler gerekir:

• Açık adres
• Tapu bilgileri
• Yapım yılı
• Yapı tarzı
• Toplam kat sayısı
• Hasar durumu

Sigortalanacak mesken için ise aşağıdaki bilgiler gerekir:

• Brüt yüz ölçümü (m2)
• Kullanım şekli

DASK Primleri Nasıl Ödenir?

Zorunlu Deprem Sigortası, her yıl yenilenen poliçe doğrultusunda yılda bir kez peşin olarak ödenir ve fiyatı Hazine Bakanlığı tarafından sunulan tarifelerle belirlenir. Poliçenin geçerlilik süresinin dolmasının ardından 30 gün içinde poliçenizi yenilerseniz yenileme indirimlerine hak kazanabilirsiniz.

Sigorta şirketleri, aynı konut için farklı miktarlar teklif edemez. Prim ücretleri, apartmanın analizler doğrultusunda ortaya çıkan risk faktörü sonucunda belirlenir. Bu nedenle aynı sokaktaki iki binanın primleri farklı olabilir.

Zorunlu Deprem Sigortası, deprem sonucunda ortaya çıkan maddi kayıpları, önceden belirlenmiş teminatın altında kalmayacak şekilde karşılar. 17 Ocak 2018 tarihinden beri azami teminat tutarı, her yapı için 190 bin TL olarak belirlenmiştir. Ayrıntılar ve güncel bilgiler için Zorunlu Deprem Sigortası Teminat ve Kapsamı sayfasını inceleyebilirsiniz.

Konut Sigortasının Faydaları Nelerdir?

 

Konut sigortası, konutu ve/veya içindeki eşyaları belli tehlikelere karşı güvence altına alan, isteğe bağlı olarak yaptırılan bir sigorta türüdür. Bu sigorta ile evinizi, eşyalarınızı ve binanızı yangın, deprem ya da hortum gibi afetlere karşı koruma altına alarak maddi zararları karşılayabilirsiniz. Evinize ya da eşyalarınıza gelen zarar sigorta genel şartları dahilindeyse teminatlarınıza göre size tazminat ödenir.

Konutunuzu Güvence Altına Alır

Konut sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası kapsamından çok daha zengindir. Zorunlu Deprem Sigortası, sadece depremlerde konutunuzun karşılaştığı maddi zararları karşılar. Konut sigortası ise kapsamına göre yangın, sel, hortum gibi doğal afetlerin yanı sıra hırsızlık ve terör gibi durumlar sonucunda ortaya çıkan maddi zararları da karşılar.

Konut sigortası yaptırmanın en büyük faydası, ek teminatlar sayesinde her türlü duruma karşı konutu koruma altına alabilmektir. Konut sigortası, birçok tehlikeye karşı sizi güvence altına alabilir:

• Grev ve terör eylemleri sonucunda ortaya çıkan maddi zararlar
• Yangın, yıldırım düşmesi, sel ve hortum gibi doğal afetler sonucunda oluşan zararlar
• Su basması, doğalgaz patlaması gibi kazalar sonucunda ortaya çıkan kayıplar
• Hırsızlık sonucunda ortaya çıkan maddi kayıplar
• Hava, deniz ya da kara taşıtlarının çarpması sonucunda meydana gelen zararlar
• Enflasyonun neden olduğu değer kaybı
• Kira kaybı
• Enkaz kaldırma masrafları

Eşyalarınızı Güvence Altına Alır

Konut kredisinde istenirse konutla beraber değerli eşyalar da sigortalanabilir. Elektronik eşyalar, değerli mücevherler veya antika mobilyalar gibi ev eşyalarını konut sigortası poliçenize dahil ederek onları çalınma ya da zarar görmeye karşı sigortalatabilirsiniz.

Özellikle doğal afetlerde konut kadar evin içindeki eşyalar da zarar görebilir. Dahili su basması ya da kaza sonucunda bozulan veya kırılan eşyalarınızın neden olduğu maddi kayıpları, konut sigortası şartları dahilinde karşılayabilirsiniz.

Konut sigortasına eşya güvencesini ekletmek, sigorta bedelinin bir miktar artması anlamına gelebilir; ama çok daha büyük maddi zararlardan kurtulmayı sağlayabilir.

Sigorta Şirketinin Sunduğu Ek Hizmetlerden Yararlanabilirsiniz

Sigorta şirketleri, konut sigortası ile beraber birçok ek hizmet sunabilir. Bu hizmetler sigorta şirketlerine göre değişmekle beraber genel olarak şunlardır:

• Acil tıbbi yardım
• Çilingir
• Tesisatçı
• Fatura ödeme
• Ambulans
• Refakatçi

Emlak Beyannamesi Nedir?

 

Kişi ve kuruluşların sahip oldukları taşınmazları, belediyelerin ilgili birimlerine bildirmesi işlemine emlak beyannamesi ya da emlak beyanı denir. Emlak beyannameleri, taşınmaz mallar üzerinden elde edilen kira vb. kazançlarla ilgili bildirileri kapsar. Böylece ilgili birimler gerekli hesaplamaları yaparak kişi ya da kurumların ödemekle mükellef olduğu emlak vergisini hesaplayabilir.

• Emlak beyannamesi için herhangi bir ücret ödenmesine gerek yoktur.
• Emlak Kanunu’na göre her türlü arsa, arazi, konut ve bina gibi gayrimenkullerin vergilendirilmesi için emlak beyannamesi zorunludur.
• Emlak beyanı ya da uzun ismi ile emlak vergisi beyannamesi, gayrimenkul sahiplerinin tamamının devlete bildirmekle yükümlü olduğu bir işlemdir.

Emlak Beyannamesi Nereye Verilir?

Emlak beyannamesi, gayrimenkul ya da gayrimenkullerin bağlı olduğu belediyelerin emlak birimlerine verilir. Taşınmaz mal bilgileri ile taşınmazın bağlı olduğu belediyelere giderek Emlak Servisi biriminden gerekli bilgiler öğrenilebilir.

Emlak beyannamesi, aynı zamanda internetten de verilebilmektedir. Emlak beyannamesini internetten vermek için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi sayfasına göz atılabilir.

Beyan ve diğer işlemler için resmi Hazır Beyan sayfasına bakabilirsiniz.

Emlak Beyannamesi İçin Gerekli Evraklar

Emlak beyannamesi elden teslim edilecekse bir takım belgeleri hazırlamak gerekmektedir. Emlak beyannamesi belgeleri hakkında güncel bilgileri öğrenmek için belediyeye iletişime geçilebilir.

• Tapu fotokopisi
• Adres ve telefon numarası
• Mülk sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapı ruhsatı
• İskan fotokopisi
• Tapu kayıtları esas alınarak doldurulmuş emlak bildirim formu

Bu işlem, e-devlet tapu taşınmaz beyan sayfası aracılığı ile gerçekleştirilebilir.

Emlak Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Yasalara göre emlak beyannameleri, yılın son gününe kadar verilebilir. Örnek olarak 2018 yılına ait emlak beyanı, 31 Aralık 2018 tarihine kadar; 2019 yılı için emlak beyanı ise 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapılabilir. Yeni konut alanlar, taşınmazın alındığı yılın sonuna kadar yapılması gereken işlemler listesine emlak beyanını özellikle eklemelidir. Yıl sonuna kadar emlak beyannamesi yapılmazsa mülk sahibi çeşitli cezalara maruz kalabilir.

Emlak Beyannamesi Cezası Ne Kadar?

Normal şartlar altında beyan edilmemiş ya da geç beyan edilmiş gelir tutarı üzerinden hesaplama yapılır. Ortaya çıkan verginin bir katı kadar ceza, mülk sahibine ibraz edilir. Bu cezaya ayrıca aylık %1.4 oranlı gecikme faizi de uygulanır.

Konut satışı esnasında vergi düşük çıksın ya da hiç vergi çıkmasın diye konut değeri düşük gösterilirse bu durum, emlak beyannamesinde usulsüzlüğe neden olur. Konutun değeri düşük görüneceğinden, gelir vergisi de düşük çıkar. Ancak bu durum yetkililer tarafından fark edildiğinde ciddi bir cezaya maruz kalınabilmektedir. O nedenle beyannamenin zamanında teslim edilmesi ve usullere uygun bir şekilde hazırlaması gerekmektedir.

Emlak Beyannamesi Her Yıl Verilir mi?

Emlak beyanı 1 kere verilmektedir. Satış durumunda ise yeni alıcı tarafından tekrar emlak beyanı yapılması gerekir.

Ev Aldıktan Sonra Yapılması Gerekenler Nelerdir?

 

Alınan gayrimenkul; tapu işlemleri ve ev satışından sonra belediyeye bildirim gibi işleri beraberinde getirir. Ayrıca emlak vergisi ödemeleri gibi masraflar da bulunur. Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra tüm sürecin en ince ayrıntısına kadar düşünülüp planlanması gerekir.

Tapu Harcı İlk Sırada

Gayrimenkulün satışından sonra evin bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne evin alım satım bedelini beyan ederek tapu harcı yatırmak, ev aldıktan sonra yapılması gerekenler listesinde ilk sırada bulunmaktadır. Bu noktada önemli bir detaya dikkat etmek gerekir. Gerçek alım satım bedelinden düşük gösterilen miktarlar, yüklü cezalara neden olabilir.

Bir Mülk Dosyası Hazırlayın

Ev sahibi olduktan sonra her yıl ilgili kurumlara belirli ödemeler yapılır. Gerekli belgelere anında ulaşabilmek için sahibi olduğunuz mülk ile ilgili bir dosya hazırlamak iyi bir yöntemdir.

Belediyeye Bildirim Unutulmamalı

Tapu Müdürlükleri aracılığıyla tapu alındıktan sonra yapılması gereken ilk şey, belediye bildirimidir. Miras ile edinilen gayrimenkuller için de bu durum geçerlidir.

Sahip olunan evin bağlı bulunduğu belediyeye giderek ilgili görevliye başvuru yapmak, Emlak Vergisi bildirimi yapmak için yeterlidir. Belediyeye giderken mülk tapusunu da götürmek gerekir. Bildirim yaparken bir belge doldurulduğu için tapu belgesi üzerindeki bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır.

Belediyeye bildirim, satın alma işleminin gerçekleştiği yılın sonuna kadar yapılabilir. Örneğin 13 Şubat 2020 yılında ev almış bir şahıs, 31 Aralık 2020’ye kadar Emlak Vergisi bildirimi yapmak ile mükelleftir.

İkametgah Değişikliği

Yeni bir ev aldıktan sonra yapılacak şeyler arasında unutulmaması gereken konulardan biri de ikametgah değişikliğidir. Yasa gereği, alınan eve yerleşildiği zaman ikamet adresi de yeni eve taşınır. İkametgahı değiştirmek için herhangi bir nüfus müdürlüğüne gidilmesi yeterlidir.

Abonelik İşlemleri

Ev alım satım işlemlerinden sonra abonelik süreci başlamaktadır. Elektrik, doğalgaz, su ve internet gibi aboneliklere başvurarak ya da var olan abonelikleri yeni ikamete taşıyarak bu hizmetlerden yararlanmaya devam edilebilmektedir.

Sigortalar

Ev sahibi olduktan sonra DASK sigortasının yaptırılması zorunludur. DASK, doğal afetler vb. tehlikelere karşı evleri güvence altına alan sigortaya denmektedir. Özellikle konut kredisi çekerek ev alanlar, bankaların zorunlu tuttuğu sigortaların dışında ek sigortalara başvurarak kendilerini güvence altına alabilmektedir.

Refinansman Konusu Araştırılmalı

Konut kredisi alındıktan sonra, güncel faiz oranları daha hesaplı bulunan başka bir bankaya taşıma işlemi yapılabilmektedir. Bu işleme refinansman denmektedir. Refinansman, faiz oranlarının değiştiği zamanlarda ev sahiplerinin tasarruf yapmasını sağlayabilmektedir.

Gayrimenkul İktisap Bedeli Nedir?

 

İktisap; kazanma, edinme anlamlarına gelen bir terimdir. Gayrimenkulde iktisap ise bir kişinin gayrimenkulü resmi olarak edinmesidir. 4721 sayılı Medeni Kanun’un 705. maddesine göre gayrimenkulde iktisap yani mülkiyetin kazanılması tescil ile olur. Tescil ise tapu devir işlemi ile gerçekleştirilir. Tapu tescilinin gerçekleştirildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilir.

Ancak miras, cebri icra ya da kamulaştırma gibi durumlarda tapu devri gerçekleştirilmeden önce iktisap yani mülkiyet hakkı kazanılır. Söz konusu durumlarda mülkiyet hakkı edinildiği gün iktisap tarihi olarak kabul edilse de gayrimenkul sahibinin mülk üzerinde satma ya da kiralama gibi tasarruflarda bulunabilmesi için öncelikle tapu tescilini yaptırması gerekir.

Gayrimenkulün İktisap Tarihi Neden Önemlidir?

İktisap bedeli ve tarihi, değer artış kazancı vergisi miktarının belirlenmesinde kullanılır. 193 numaralı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre iktisap edilen bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ile elde edilen kazançlar, değer artış vergisine tabi tutulur. İlgili kanun maddesine göre iktisap şeklinin ne olduğuna bakılmaksızın vergi mükellefiyeti doğar. Gayrimenkulün sadece satın alınması değil; takas, trampa, kamulaştırma ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması yoluyla edinilmesi de yeterlidir. Bu şekilde iktisap edilen ve elden çıkarılan gayrimenkuller de değer artış kazancı vergisine tabi tutulur.

İktisap Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkulün değişen iktisap bedelinin tespiti için satılacağı günkü TEFE (Tüketici Fiyatları Endeksi) oranındaki artış baz alınır. Eğer TEFE’de %10’dan az bir artış olmuşsa endeksleme ve yeniden hesaplama yapılmaz. TEFE hesaplanırken gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın oranı hesaba katılmaz. TEFE’deki artışa göre hesaplanan yeni iktisap bedeli üzerinden ise gayrimenkul değer artış kazancı vergisi belirlenir. Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ile ilgili daha detaylı bilgi almak için “Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

 

2019 yılında kabul edilen kanun tasarısına göre değeri 5 milyon TL’nin üzerinde olan konutlar için değerli konut vergisi ödenmesi gerekir. Değerli konut vergisine konu olacak gayrimenkullerin belirlenmesi ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ya da yetkili değerleme şirketleri tarafından yapılmaktadır.

Değerli konut olduğu belirlenen gayrimenkullerin sahiplerine tebligat yapılır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasından ilan edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bir bedel belirlenmediği zaman ise gayrimenkulün sınırlarında bulunduğu belediyenin belirleyeceği rayiç bedel esas alınır. Gayrimenkul sahiplerinin, ilgili müdürlük tarafından belirlenen bedele 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunur. İtirazlar da 15 gün içerisinde sonuçlanır. İtiraz edilmeyen yapılar değerli konut vergisine tabi tutulur.

Değerli Konut Vergisi Oranları Nedir?

Konutunun değeri 5 milyon liranın üzerinde olan kişiler emlak vergisine ilaveten değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün değerine göre 3 vergi dilimi vardır:

1. Konutunun değeri 5 milyon ile 7.5 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 3,
2. Konutunun değeri 7.5 ile 10 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 6,
3. Konutunun değeri 10 milyon TL ve üzeri olan gayrimenkul sahipleri binde 10 oranında vergi ödemekle yükümlüdür.

Mesela konutunun değeri 20 milyon TL olan kişiler her yıl 200 bin TL değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir.

Kimler Değerli Konut Vergisinden Muaftır?

Sadece 1 konutu olup bazı şartları taşıyan kişiler, değerli konut vergisi ödemekle mükellef değildir:

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyen kişiler
• SGK’dan aldığı maaştan başka geliri olmayan emekliler
• Tek konuta hisse ile sahip olan kişiler

Tek konuta sahip olup söz konusu şartları taşıyan kişilerin yanı sıra inşaat işi yaptığı için üzerine çok sayıda mesken kayıtlı olan kişiler de bu vergiden muaftır.

Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Konutun değerinin 5 milyon TL’nin üzerinde olduğunun tespit edilmesini takip eden yılın şubat ayında vergi mükellefiyeti başlar. Şubat ayının 20’sine kadar emlak beyannamesi verilmesi gerekir. Değerli konut vergisi, şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksit halinde ödenebilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Nasıl Alınır?

 

Kentsel dönüşüm kredisi, riskli yapı olduğu tespit edilen konut ya da iş yerini yeniden inşa ettirmek isteyen kişiler tarafından kullanılabilen bir banka kredisidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesine göre kentsel dönüşüm kapsamında konut ya da iş yerini yenilemek isteyen kişilerin kullandığı bu banka kredisine faiz desteği verilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde gayrimenkul sahipleri ve kiracılara devlet tarafından kira yardımı veya faiz desteği verilmektedir. Bu yardımların sadece birinden faydalanmak mümkündür. Kira yardımı talep etmeyen kişiler bankalardan alacakları kentsel dönüşüm kredilerinde faiz indiriminden yararlanabilirler. Sadece TL cinsinden kullanılabilen kentsel dönüşüm kredisi konutlar için azami 10, iş yerleri için ise 7 yıl vadeye kadar verilebilir. Kentsel dönüşüm kredisi kullanan kişiler; noter harcı ve banka sigorta muamele vergisinden de muaf olur.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Faiz İndirimi Oranları Nedir?

Devlet desteği ile alınacak kentsel dönüşüm kredisinde konutlar için %4, iş yerleri için %3 faiz indirimi uygulanır. Enerji verimliliği yüksek binalara ise daha yüksek faiz indirimi yapılır. Konutlarda, enerji kimlik belgesinde yazan enerji sınıfı B ise %4.5, A ise %5 faiz indirimi uygulanır. İş yerlerinde ise enerji sınıfı B ise %3.5, A ise %4 faiz indirim desteği verilir. Ancak kredi ödemelerini yapmayan kişilerin faiz indirim desteği durdurulur.

Ne Kadar Kentsel Dönüşüm Kredisi Verilir?

Faiz indirimi destekli kredi kullanımı azami 125 bin liradır. Birden fazla dairesi ya da iş yeri olan kişiler ise her bir gayrimenkul için 125 bin lirayı aşmamak kaydıyla toplamda 625 bin liraya kadar kredi kullanabilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır?

Riskli yapı olduğu tespit edilen binanın tahliyesinden sonra 1 yıl içerisinde bankaya kredi başvurusunda bulunulması gerekir. Banka başvuruyu değerlendirir ve kredi onayı verir. Ardından banka, kredi başvurusunda bulunan kişinin bilgilerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na göndererek faiz desteği onayı talep eder. Bakanlıktan kredi onayı geldikten sonra kredi kullandırılır.