TELLALLIK VE SİMSARLIK BORÇLAR HUKUKU 404 MADDE
(A) TARİFİ VE ŞEKLİ
Madde 404 – Tellallık, bir akittirki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir.
Tellallık hakkında, umumi surette vekalet hükümleri ceridir.
(Ek: 29/6/1956 - 6763/41 md.) Gayrimenkul tellallığı,akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz.
(B) TELLAL ÜCRETİ
I - İstihkak zamanı:
Madde 405 – Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.
Akit, taliki bir şart ile yapılmış ise ücret şartın tahakkukunda lazım olur.
Yapacağı masrafın tellala verileceği mukavele edilmiş ise,iş bir neticeye müncer olmasa bile tellal masrafını alır.
II - Ücretin tesbiti:
Madde 406 – Ücret tayin edilmediği takdirde tarife varsa ona göre ücret verilmek lazım gelir.Tarife yoksa müteamil olan ücret mukavele edilmiş sayılır.
III - Tellalın haklarını zayi etmesi:
Madde 407 – Tellal, borçlarına muhalefetle diğer tarafın menfaatine hareket eder veya hüsnü niyet kaideleri hilafına diğer akitten ücret vadi alırsa ücrete ve yaptığı masrafa ait olan haklarını zayi eyler.
IV - Evlenme tellallığı:
Madde 408 – Evlenme tellallığı, ücrete hak bahşetmez.
V - Ücretten tenzil:
Madde 409 – Hizmet mukavelesi ve gayrimenkul satışı imkanını hazırlamak veya bunlardan birinin icrasına tavassut etmek için fahiş bir ücret şart edilmiş ise borçlunun talebi üzerine bu ücret hakim tarafından adilane bir surette tenkis edilebilir.
ON DÖRDÜNCÜ BAP
Vekaleti olmadan başkası hesabına tasarruf
(A) İŞ YAPAN KİMSENiN HAKLARI VE BORÇLARI
I - İşin İcrası:
Madde 410 – Vekaleti olmaksızın başkasının hesabına tasarrufta bulunan kimse,o işi sahibinin menfatine ve tahmin olunan maksadına göre yapmağa mecburdur.
II - Mesuliyet:
Madde 411 – Başkası namına tasarrufta bulunan kimse her türlü ihmal ve ihtiyatsızlıktan mesuldür.
Şu kadarki o kimse, iş sahibinin maruz bulunduğu zararı bertaraf etmek için yapmış ise, mesuliyeti tahfif olunur.
İş sahibinin sarahaten veya delaleten men'i var iken o kimse, bu işi yapmış ve sahibinin men'ide kanuna ve adaba muhalif bulunmamış ise kazadan dahi mesul olur. Meğerki o kimse, müdahalesi olmasa bile kazanın vukua geleceğini ispat etsin.
III - İşi yapan kimsenin ehliyeti olmaması:
Madde 412 – Başkası hesabına tasarrufta bulunan kimse akit ile iltizama ehil değil ise yaptığı tasarruftan ancak iktisabettiği ve sui niyetle elinden çıkardığı miktarda mesul olur.
Haksız fiillerden mütevellit daha şumüllü mesuliyet, mahfuzdur.
(B) İŞ SAHiBİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
I - İş, sahibinin menfaatine yapıldığı halde :
Madde 413 – İş sahibinin menfaati için yapılmış olan bir işte, yapan kimsenin hal icabına göre zaruri veya faideli bulunan bilümum masraflarını faizi ile edaya ve bu kabil taahhütlerini ifaya ve hakimin takdir edeceği zararı tazmine, iş sahibi mecburdur.
Maksadı hasıl olmasa bile, işi yaparken icabeden ihtimamda bulunan kimse hakkında dahi bu hüküm tatbik olunur.
İşi yapan kimse yaptığı masrafı istifa edemediği takdirde, haksız bir fiil ile mal iktisabı faslındaki hükümlere göre yaptığı şeyi ref ettirebilir.
II - İş, yapan kimsenin kendi menfaati için yapıldığı halde:
Madde 414 – Kendi menfaati için yapılmamış olsa bile iş sahibi yapılan işten hasıl olan faydaları temellük etmek hakkını haizdir. Temellük ettiği faydalara göre, işi yapan kimsenin masrafını tazmin ve yapmış olduğu taahhütlerden onu tahlis eder.
III - İcazet
Madde 415 – İş sahibi yapılan işe icazet verirse, vekalet hükümleri cari olur.
ON BEŞİNCİ BAP
Komisyon
(A) ALIM VE SATIM KOMÜSYONCUSU (1)
I - Tarifi :
Madde 416 – Alım ve satım işlerinde komüsyoncu, ücret mukabilinde kendi namına ve müvekkil hesabına kıymetli evrak ve menkul eşya alım ve satımını deruhte eden kimsedir.
Atide beyan olunacak hükümler müstesna olmak üzere komüsyon mukavelelerinde vekalet hükümleri tatbik olunur.
II - Komüsyoncunun borçları :
1 – Mecburi ihbar ve sigorta
Madde 417 – Komüsyoncu yaptığı muamelenin cereyanından müvekkilini haberdar etmeğe ve hususiyle emrinin icra edildiğini kendisine derhal bildirmeğe mecburdur.
Müvekkilin emri olmadıkça komüsyoncu mukavelenin mevzuunu teşkil eden şeyleri sigorta ettirmeğe mecbur değildir.
2 – Eşyaya ihtimam
Madde 418 – Satılmak üzere komüsyoncuya gönderilen eşyanın bozukluğu göze çarpıyorsa, komüsyoncu nakliyeciye rücu hakkını muhafazaya ve hasarı tesbit ettirmeğe ve muktedir olduğu kadar eşyayı hıfza ve derhal müvekkiline haber vermeğe mecburdur.
——————————
(1) 29/6/1956 tarih ve 6763 sayılı Kanunun 41 nci maddesiyle 416 ila 429 ncu maddelerde geçen (Amir) kelimeleri (Müvekkil) olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.
Aksi takdirde ihmalin sebebiyet verdiği ziyandan mesul olur.
Satılmak üzere komüsyoncuya gönderilen eşyanın hemen bozulacağından korkuluyorsa, komüsyoncu, müvekkiline derhal malümat vermek şartiyle o eşyayı satmağa mecburdur.
3 – Müvekkil tarafından tayin olunan fiat
Madde 4l9 – Müvekkil tarafından tayin olunan asgari bedelden noksanına mal satan komüsyoncu malı satmasaydı müvekkilinin daha ziyade mutazarrır olacağını ve bu hal icabının yeniden emir almağa müsait bulunmadığını ispat etmedikçe bedelin noksanını tazmine mecbur olur.
Bu takdirde, komüsyoncunun kusuru varsa şarta muhalefetinden dolayı başkaca tazminat vermeğe mecburdur.
Müvekkilin tayin ettiği bedelden noksanına mal alan veya fazlasına satan komüsyoncu, bu muameleden istifade edemeyip aradaki farkı, müvekkiline vermeğe mecburdur.
4 – Veresiye mal satma, mal tesellüm etmeden tediye
Madde 420 – Komüsyoncu, müvekkilin izni olmaksızın veresiye mal satar veya malı tesellüm etmeden para verirse zararı kendine ait olur.
Şu kadarki müvekkil hilafını emretmedikçe, satış mahallindeki örfe göre, veresiye satabilir.
5 – Komüsyoncunun kefaleti
Madde 421 – Salahiyeti hilafına veresiye mal satması müstesna olmak üzere komüsyoncu, muamelede bulunduğu kimselerin tediyelerinden ve diğer borçlarını ifadan mesul olmaz. Şu kadarki komüsyoncu, sarahaten kefil veya mesuliyeti mütearif olunca mesul olur.
Kefil olan komüsyoncunun, bunun için ayrıca ücret almağa hakkı vardır.
III - Komüsyoncunun hakları:
1 – Verdigi paralar ve masraflar
Madde 422 – Komüsyoncu, müvekkilin menfaati için yaptığı bilcümle masrafları ve verdiği paraları faiziyle beraber isteyebilir.
Komüsyoncu, ardiye ve nakliye ücretlerini müvekkilinin hesabına geçirirsede kendi memurlarının ücretlerini hesaba dahil edemez.
2 – Komüsyon ücreti
a) İstemek hakkı
Madde 423 – Komüsyoncu; kendisine tevdi olunan işi yaptıkta ücretini alacağı gibi; komüsyoncunun o işi yapamamasına müvekkil sebebiyet vermiş ise, yine ücrete müstahak olur.
Diğer bir sebeple yapılamayan işlerden dolayı komüsyoncu, ancak emeği mukabilinde mahalli adete göre lazım gelen tazminatı isteyebilir.
b) Ücret hakkının sükutu ve müvekkilin aradan çıkması
Madde 424 – Komüsyoncu, müvekkiline karşı sui niyet ile hareket eder ve hususiyle müvekkilin hesabına iştira ettiğinden fazla ve sattığından noksan bir fiat geçirirse ücreti almak hakkı tamamiyle sakıt olur.
Son iki halde muvekkil komüsyoncuyu doğrudan doğruya müşteri veya bayi addederek aradan çıkabilir.
3 – Hapis hakkı
Madde 425 – Komüsyoncu sattığı malın bedeli ve aldığı malın kendisi üzerinde hapis hakkına maliktir.
4 – Emtianın müzayede ile satılması
Madde 426 – Emtia satılamayıp veya müvekkilin verdiği satış emrinden rücu edipte müvekkil emtiayı geri almakta veya onda diğer suretle tasarruf etmekte hadden fazla teahhür ederse komüsyoncu emtiayı bulunduğu mahal mahkemesi vasıtasiyle bilmüzayede sattırabilir.
Eşyanın bulunduğu mahalde ne müvekkil nede mümessili hazır bulunmazsa, diğer taraf istima edilmeksizin dahi satış kararı verilebilir.
Şu kadarki emtia, süratle kıymeti tenezzül edecek emtiadan değil ise, evvel emirde kendisine resmen ihbar edilmek lazımdır.
5 – Komüsyoncunun bizzat alıcı veya satıcı olması
a) Ücreti ve masrafları
Madde 427 – Borsada mukayyet veya piyasada cari fiatı bulunan kambiyo senedatı veya diğer kıymetli evrakı veya emtiayı satmağa veya satın almağa memur edilen komüsyoncu, müvekkil tarafından hilafına talimat verilmemiş ise, satın alacağı şey yerine kendi şeylerini beyi yahut satacağı şeyi kendisi için iştira edebilir.
Bu hallerde komüsyoncu vekaletin icrası zamanında borsa veya piyasa fiyatını nazara almağa mecburdur. Komüsyoncu, komisyon işlerinde mutat olan ücret ve masraflarını alabilir.
Sair hükümleri beyi gibidir.
b) Komüsyoncunun zımni kabulü
Madde 428 – Komisyoncu bizzat alıcı veya satıcı olabildiği hallerde bir akit göstermiyerek vekaletin icra edildiğini müvekkiline bildirirse, akide ait olabilecek borçları bizzat deruhte etmiş sayılır.
c) Hakkının sukutu
Madde 429 – Komüsyoncu, müvekkil tarafından verilen emir istirdat edilmiş ve istirdat haberi de vekaleti icra ettiği haberini müvekkile göndermeden vasıl olmuş ise, artık bizzat bayi ve müşteri olamaz.
(B) DİĞER KOMİSYON İŞLERİ
Madde 430 – (Değişik: 29/6/1956-6763/41 md.)
Malzemesi iş sahibi tarafından verilmek suretiyle imal edilecek menkul eşya hakkındaki komüsyon işleri, eşya misli şeylerden olmasa da, alım ve satım komüsyonu hükmündedir.
Alım ve satım komüsyonu sayılmıyan işleri, ücret mukabilinde kendi namına ve müvekkili hesabına deruhde eden alım ve satım komüsyoncusu ile komüsyon işlerini kendisine sanat edinmeyip de arızi olarak üzerine alan tacir hakkında dahi bu babın hükümleri tatbik olunur.
Taşıma işleri komüsyonculuğu hakkındaki hususi hükümler mahfuzdur.
28 Ekim 2010 Perşembe
EMLAK KOMİSYONCULARININ UYMASI GEREKEN ZORUNLU MESLEKİ İLKE VE TEAMMÜLLER
A. MESLEĞİN KONUSU
1.Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması hususunda aracılık hizmetini yapmak ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
2.Gercek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanarak gayrimenkullerin alım – satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
3.Gayrimenkulle ilişkin konularda danışmanlık yapmak.
4.İlgililerin talebi üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak.
B. ODAYA ÜYE OLACAK MESLEK MENSUPLARINDA ARANACAK ZORUNLU NİTELİKLER ( ODA STATÜSÜ 9.MADDEYE EK OLARAK )
1.Meslek mensupları okur-yazar olacaktır.
2.Hali hazırda oda üyeleri ile yeni üye olacakların ve yanlarında emlak pazarlama elemanları olarak çalışanlar oda tarafından düzenlenecek kurs ve seminerlere katılmaları zorunlu olup , bunların sonunda yapılacak sınavlarda başarılı olmadıkları için yeterlik belgesi almayanlar , emlak komisyonculuğu işi ile iştigal edemezler.
3.Emlak komisyoncularının iş yerlerinde kılık kıyafet kanununa uygun şekilde giyinmeleri zorunludur.
4.Emlak komisyoncuları mesleklerini bu işe tahsis edilmiş iş yerlerinde ifa etmek ve bu işi yapmak üzere vergi dairesine kaydolmak zorundadırlar. İş yerinde emlak komisyonculuğu haricinde başka bir iş yapamazlar.
5.Emlak komisyoncuları mesleki ahlak ve adaba uygun davranmak zorundadırlar.
C. MESLEK MENSUPLARININ UYMAK ZORUNDA OLDUĞU MESLEKİ KURALLAR.
1.Emlak komisyoncuları işleri dolayası ile öğrendikleri bilgi ve sırları ifşa edemezler. Bu bilgileri sözleşmeyle belirlenen alanlar dışında kullanamazlar.
2. Oda üyesi emlak komisyoncusu ilgili muameleleri takip için müşterisinden alacağı vekaletname ve odaca kendisine verilecek tanıtma kartı olmaksızın resmi mercilerde işlem yapamazlar.
3. İş sahibi odaya kayıtlı bir emlak komisyoncusu ile sözleşme yapmış ise , ikinci bir üye emlak komisyoncusu aynı gayrimenkulun pazarlamasını üstlenemez.
4. Odaya kayıtlı emlak komisyoncuları müşterileri ile yapacakları sözleşmelerde oda tarafında bastırılan tek tip basılı sözleşmeleri kullanmak zorundadır. Orijinali dışında değiştirilmesi çoğaltılması yasaktır.
5. Oda tarafından üye emlak komisyoncularına verilen tüm basılı evraklar , kullanması için verilen üye tarafından kullanılır. Bir başkasına kullandırılması kesinlikle yasaktır.
6. Odaya yeni kayıt olacak üyeler oda tarafından belirlenen tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar.
7. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu iş elde etmek için reklam veremez ve reklam sayılabilecek faaliyetlerde bulunamaz. Ancak pazarlamasını yaptığı gayrimenkulun niteliklerine ilişkin gazete ilanları müstesnadır. (Rekabet kurulu kararlarına uyulmak zorundadır)
8. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu tabela veya basılı kağıtlardan veya kartvizitinde ‘’Emlak komisyoncusu ‘’ sıfatı dışında bir sıfat yada unvan kullanamaz.
9. Oda yönetim kurulunca belirlenecek bilirkişi ve ekspertizler haricindeki oda üyeleri bilir kişilik ve ekspertizlik yapamazlar. Kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerden gelecek talebe göre her yıl oda yönetim kurulunun tespit ettiği ve ilgili kuruluşlara gönderdiği listelerde yer alan üyeler bilirkişilik ve ekspertizlik görevini yaparlar bunlara ödenecek ücretler oda yönetim kurulunca belirlenir.
10.Odaya yeni kayıt olacak üyeler iş yerlerinde bilgisayar donanımı kurmak modem ve internet bağlantısını sağlamak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde yukarıda yazılı tüm donanımı gerçekleştirmek zorundadırlar.
11.Odaya kayıtlı emlak komisyoncularının firma isimlerinin- unvanlarının - kullanılması hususu şekilde düzenlenmiştir.
a)Yeni açış yapacak emlak komisyoncusu hali hazırda emlak komisyoncularının kullandığı isim veya ünvanı kullanamaz.
b) Hali hazırdaki üyelerden aynı isim-ünvanı-kullananlardan ilk olarak bu ismi-ünvanı-kullanmış olanın hakkı mahfuz olacak;diğerleri ya isim-unvan-değişikliğine gidecek veya yine benzerlik göstermeyecek şekilde isimlerin yanına ekleme yapacaklardır.
D.MESLEKİ UNVAN VE YETKİLERİN KULLANIMI
507. sayılı kanuna istinaden oda üyesi olan ve emlak komisyonculuğunu meslek edinenler dışında hiçbir kişi veya kuruluşlar tarafından emlak komisyonculuğuna tanınan yetkiler ve bu mesleki ünvanın kullanılması veya benzeri unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
E.MESLEĞİN İFASI ESNASINDA UYULMASI ZORUNLU KURALLAR
1.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu gerek kiralama ve gerekse alım-satım işlerinde aracılık yapmayı kabul ettiği müşterileri ile oda tarafından verilen yazılı sözleşmeleri yapmak zorundadır.
2.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun müşterilerinden yer gösterme ücreti alması yasaktır.
3.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun işini icra ettiği ilçe sınırları dışında vereceği hizmetlerde ulaşım masrafları müşteriye aittir.
4.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda üyesi olmayan emlak komisyoncuları ile iş yapamaz. Oda üyesi iki veya daha çok sayıda emlak komisyoncusuyla birlikte iş yapmaları halinde aşağıdaki şekilde davranmak zorundadırlar.
Her iki komisyoncu kendi müşterileri ile yapmış oldukları sözleşmeyi dayanak göstererek kendi aralarında ayrıca yazılı bir sözleşme yapacak ve müşterileri ile yaptıkları sözleşmenin birer fotokopisini tasdik ve imza ederek kendi yaptıkları sözleşmeye ekleyeceklerdir. Bu durumda komisyon ücretinin nasıl paylaşılacağını her iki komisyoncu kendi aralarında saptayacak ve sözleşmelerine yazacaklardır.
5.Pazarlaması üstlenilen gayrimenkullerin müşteriye gösterilmesinden önce odanın vereceği sözleşme kendisine imzalatılır. Sözleşmesiz dışarıda buluşarak hizmet verilmez.
6.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda tarafından belirlenen ve aşağıda gösterilen fiyat tarifesi oranlarına uymak zorundadır.
ALIM SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
İ.E.K.O. TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ OLAN MATBU SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Gayrimenkul satımına ilişkin mülk sahibi ile yapılacak sözleşme
Mülk sahibi gayrimenkulün satılması için müşteri bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve mülk sahibi arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister , bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulün pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan mülk sahibine ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulün özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1.maddesinde gayrimenkulün satış bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ve gayrimenkul hangi bedelle satılmak isteniliyorsa o bedelle satılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7. md. Deki akdin bitiminden 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7. Md. Deki feshi ihbar süresi de buna buna uygun olarak belirlenmelidir.
Gayrimenkul satın alınmasında alıcı ile yapılan sözleşme
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlar da özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri’’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve gösterilen her gayrimenkulün adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp alıcıya imzalatılacaktır.Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracalık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu satışına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra alıcı ve satıcıyla iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve alıcı ile satıcıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktır.
Bu sözleşmeyi yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan satış bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul , mülk sahibi ile yapılan sözleşmede gösterilen satış bedelinin altında veya üstünde pazarlanmış olabilir. Bu nedenle satıcı ve nihai alıcının anlaştığı gerçek satış bedelinin burada yazılması gerekir.
Komisyon paylaşım akdi :
Öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yazılacaktır. Bu sözleşme komisyoncular arasında karşılıklı olarak müşteri portföylerini değerlendirmek gayesiyle yapılabilir. Sözleşmeyi karşılıklı olarak yapan emlak komisyoncuları bu sözleşmenin dayanağını olan ve kendi müşterileriyle yaptıkları sözleşmenin bir örneğini (eklenen örnekler de karşılıklı olarak imzalanıp tasdik edilmek suretiyle) iş bu sözleşmeye ekleyeceklerdir. Aynı gayrimenkul için birden fazla müşteri bulunması halinde her müşteri için bu prosedür ayrı ayrı yerine getirilecektir.
Bu sözleşmeye istinaden karşılıklı iş yapan ve bir gayrimenkulun pazarlanmasını sağlayan emlak komisyoncuları bu işten elde edecek ücreti hangi oranlarda paylaşacaklarını sözleşmenin 3. Maddesinde görüldüğü üzere kararlaştırıp , bu maddeye ekleyeceklerdir. ( Taraflar sözleşmeye konu gayrimenkulun adres ve tapu bilgileri ile satış veya kira bedelini ayrıca özel şartlarda belirtebilirler )
Emlak komisyoncuları tüm sözleşmelerinin tarihinin yazılmış ve imzalanmış olmasına dikkat edeceklerdir
Kira Kontratı :
Emlak komisyoncuları bazen kiralanmasına aracılık ettikleri gayrimenkule ilişkin kira kontratını düzenlemektedirler. Bu halde dikkat edilmesi gereken bazı hususlara değinmekte fayda vardır.
Emlak komisyoncusu pazarladıkları gayrimenkulun kiracısı ve kiralayanı tarafından talep edilmesi halinde ve taraflara yardımcı olmak amacıyla kira kontratı tanzim ettiğinde bunu gerçek kiralayan ve gerçek kiracının imzalamasını sağlamalı.
Genelde matbu kontrat kullanıldığından bu kontratlardaki bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Özellikle kira akdinin başlangıç tarihi ve kira bedeli ve dahi kira parasının ödenme günü açıkça yazılmalıdır. Kiralanan iş yeri ise kira parasının net veya brüt kararlaştırılmış olmasına göre kira bedeli yazılmalıdır. Net kira bedeli kararlaştırılmış ise kira bedeli bölümlerine açıkça net .....TL diye yazılmalıdır. Aksi taktirde kontratta yazılı bedel brüt kabul edilir ve kiracı tarafından bu bedel üzerinden vergiler kesilerek ödenir.
Kira kontratlarının özel şartları düzenlenirken tarafların istedikleri hususların yanında şunların da yazılmasında fayda vardır : Kira parasının elden mi , bankaya yatırılarak mı , yoksa konutta ödemeli posta yoluyla mı ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
Kiraya verilen yerin üçüncü şahıslara devredilemeyeceği, ortak alınamayacağı mutlaka yazılmalıdır. Kiralayanın yazılı izni olmadan gayrimenkulde tadilat yapılamayacağı belirtilmeli.
Bir sonraki yıl için artış yapılmak isteniyor ise özel şartlarda mutlaka artış oranı belirtilmeli veya örneğin DİE veya İstanbul Ticaret Odasının yıllık tüketici (veya toptan eşya) endeksi denilerek oranın saptanılabilir olması sağlanmalıdır. Günüm koşullarına göre , rayiçe göre artış yapılacaktır ifadesinin bir hükmü yoktur.
Gayrimenkule ilişkin çevre temizlik vergisi vb. vergiler ile yakıt , elektrik,su bina aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmelidir. Kira parası net belirlenmiş ise bu , hususunda özel şartlara yazılmasında fayda vardır.
Tahliye taahhüdü :
Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gerekli hususlardan birisi kira kontratının başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya daha önceki tarihte verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye taahhütlerinin mümkün olduğunca noterden düzenlenmesinde fayda vardır. Tahliye taahhüdü alınırken tahliye edilecek gayrimenkulun açık adresinin ve tahliye tarihinin yoruma meydan bırakmayacak şekilde ve net olarak yazılmasına dikkat etmek gerekir. ( Örneğin .........tarihli akidle kiralamış olduğum ........ adresindeki mecuru (evi veya iş yerini) .......... tarihinde tahliye edip , boş olarak kiralayan ....... a teslim edeceğimi taahhüt ederim. )
Tahliye taahhüdü noterden düzenlenmeyecek ise tamamen kiracının el yazısı ile yazdırılıp alınmasında ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin , tahliye edileceği tarihin , kiracının ad-soyadı ve imzasının , tahliye edilecek yerin adresinin vb. bulunması gereken tüm hususların yer almasına ve bunların tümünün kiracıya yazdırılmasında fayda vardır. (özellikle de düzenlenme ve tahliye tarihlerinin )
Gayrimenkulun kiralanmasına ilişkin kiraya verenle yapılacak sözleşme :
Kiraya veren , gayrimenkulüne kiracı bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve kiraya veren arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister ve bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulun pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan kiraya verene ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulun özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1. Maddesinde gayrimenkulun aylık kira bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ; gayrimenkul hangi bedelle kiralanmak isteniyorsa o bedel yazılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7.md. deki akdin bitiminde 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7.md. deki feshi ihbar süresi de buna uygun olarak belirlenmelidir.
Sözleşmede ayrıca yer alınmasını istenilen hususlar var ise bunlar özel şartlar kısmında ayrıca belirtilebilir. Örneğin komisyoncunun yapacağı masrafların mülk sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ise bu husus özel şartlara yazılabilir.
Gayrimenkul satınalınmasında alıcı ile yapılan sözleşme :
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlarda özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : Sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri ‘’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve her gayrimenkulun adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp , alıcıya imzalatılacaktır. Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkulun kiralanmasına aracılık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra kiracı ve kiralayan iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve kiralayan ile kiracıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktadır.
Bu sözleşmeyi yaparken yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan kira bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul kiralayan ile yapılan sözleşmede gösterilen kira bedelinin altında veya üstünde pazarlamış olabilir. Bu nedenle kiralayan ve nihai kiracının anlaştığı kira bedelinin burada yazılması gerekir.
ÇEK
Çek Kayıtsız ve şartsız belirli bir bedelin ödenmesi için havale içermelidir. Ödenmesi gereken bedel rakamla ve yazıyla Çek üzerine yazılmalıdır. Tahrifat olmaksızın yazı ile rakam arasında farklılık varsa yazı ile belirtilen bedele itibar olunur. Tahrifat varsa ikisine de itibar olmaz. Çekte keşide tarihinin gösterilmesi zorunludur. Bu tarih çekin bankaya ibraz süresinin başlangıcıdır.
Çeklerde ibraz süresi ;
Çek keşide edildiği yerde ödenecek ise 10 gündür. Keşide edildiği yerden başka bir yere ödenecek ise bir ay içinde ibraz edilmelidir. ( Çekte ödeme yeri çekin verildiği bankadır.) Çekte bulunması gereken keşide yeri ile keşide tarihi açık şekilde yazılmalıdır. Çeki düzenleyen keşideci imza etmelidir. İmza yerine parmak izi veya mühür gibi işaretler konulmaz.
Gerçek kişilerin çek düzenlemek için özel bir ehliyete ihtiyaçları yoktur. Tüzel kişiler için örneğin limited şirketinde tüm ortakların müdür sıfatıyla ortaklığı idare ve temsil ederler. Bu durumda bir çekin düzenlenmesi için tüm ortakların bu çeki imza etmesi gerekir. Eğerki ortaklık sözleşmesinde şirketi temsil ve idareye ait özel yetki verdikleri ortaklar varsa bu kişiler şirket adına çek düzenleyebilir. Buda o kişilerin şirketi temsil ve idare ettiklerine dair imza sirkülerleri ile tespit edilebilir.
Çekler bir ödeme aracı olup , çeklerde vade olmaz ve görüldüğünde ödenmesi gerekir.
Kısacası çek ileri tarihle düzenlenmiş bile olsa çekteki tarihten önce bankaya ibraz edilmesi halinde çek ibraz günü ödenir. Banka tarafından işlem yapılması gerekir. Yine ‘’çek gününde muteberdir’’ kaydı geçersiz olup yazılmamış hükmündedir.
Çekte vade yazmaz. Eğer yazılmış ise bu vade yazılmamış hükmündedir. Çekler mutlaka ciro silsilesi içerisinde kullanılmalıdır. Yani çeki kullanırken veya alırken mutlaka cirolanarak kullanılmalı ve aldığınız kişinin cirosu olmalıdır. Ciro silsilesin de kopukluk varsa hamili çeki elinde bulunan kişi yetkili sayılmaz. Çizilmiş cirolar bu hususta yazılmamış sayılır. Çek hamili çeki çiro ettikten sonra devir ederken kendi cirosunu çizebilir.
SENET
Senetler üzerindeki boşluklar senet borçlusu tarafından tam ve eksiksiz ve kendi el yazısı ile doldurulmalı senet tutarı ve senetteki vade yazılmalı ve en önemli olanı ise senet borçlusunun imzalayacağı yere damga pulu yapıştırılarak senedin düzenleme tarihi yazılmalıdır. Senet borçlusu bir imzayı pul üzerine bir de açığa atmak üzere iki imza atmalıdır.
Senet üzerindeki boşluklarda borcun sebebi belirtilmelidir. Yani senet karşılığı olan borcun nedeni mal ise ‘’malen’’ senet bedeli karşılığı para ise ‘’nakten’’ yazılmalıdır.
Senetlerde vadesi belli ise vade tarihi yazılır. Vade yazılmayan senetler görüldüğünde ödenecek demektir.
Senet muhatabı yani alacaklısının tam isim ve ünvanı yazılmalıdır. Şahıs firmaları tüzel kişilik değildir. Bu nedenle bu firmaların ünvanları lehtar olarak yazılamaz. (örneğin sadece ‘’CAN EMLAK’’ geçerli değildir.) Tüzel kişiliğe sahip firmaların tam ünvanları yazılmalıdır.
Senetler emre havale niteliğinde olup hamiline düzenlenemez. Senetlerde protesto süresi vade takip eden iki iş günüdür. Senetler zaman aşımına gelince ; keşideciye karşı hak sahipleri tarafından açılacak bütün davalar ve yapılacak icra takipleri vadenin geldiği tarihten itibaren 3 yıl ve cirontolara karşı bu süre bir yıldır.
MEVZUATLAR
KDV KANUNU
DİPLOMATİK İSTİSNALAR
Katma Değer Vergisi Kanununun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilciliklerine, konsolosluklarına ve bunların diplomatik haklara sahip mensuplarına yapılan teslim ve hizmetler istisna kapsamına alınmıştır. Buna göre istisnadan, T.C.Hükümeti ile aralarındaki ayrıcalık ve bağışıklıklarına ilişkin maddeler içeren uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlara ve karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ile bunların diplomatik statüye haiz bulunan diplomatik misyon şefleri, diplomasi memurları, konsolosluklarda görevli misyon şefleri, meslekten konsolosluk memurları faydalanabileceklerdir. Yapılan teslimler arasında kiralama hizmetleri de yer almaktadır. Böyle olunca istisnadan yararlanacak olanlara yapılan kiralama işlemlerinde KDV uygulanmayacaktır.
Diplomatik İstisna Uygulanacak Ülkeler İle Mal ve Hizmetler:İstisna uygulanacak ülkeler ile istisna kapsamına girecek mal ve hizmetler Dışişleri ve Maliye Bakanlıklarınca müştereken belirlenecek ve Dışişleri Bakanlığı'nca, temsilciliklere istisnadan faydalanacakları mal ve hizmetleri gösteren bir belge verilecektir.
150 M2 DEN KÜÇÜK KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI
2 Ocak 1998 tarihli ve 23218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;- Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m² ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,için 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere, katma
değer vergisi oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.
KDV Genel Tebliği 9 ve 30 ‘da net alan ve faydalı alan tanımı yapılmıştır.
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsazemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
c)Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisna, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.
EMLAK VERGİSİ KANUNU
Bina tabiri :Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatınhepsini kapsar.Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.
Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.
İSTİSNA
Bakanlar Kurulu, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların veya bunlardan kendileri üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, anılan kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu
hüküm, yukarıda belirtilenlerin, tek meskene hisseyle sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım ile şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere
ait tek meskenleri hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.
Bina vergisi mükellefiyeti;
a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işlemininyapıldığı tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.
Verginin tarh ve tahakkuku :
Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;
a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,
b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,
c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk
etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi
değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
Bildirim verme ve süresi: Madde 23 - Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
Bildirimler;
a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku
bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler.
Vergi değeri;
a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya
parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaatmaliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir.Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
HARÇLAR KANUNU
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.
GELİR VERGİSİ KANUNU
GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI
Gayrimenkul sermaye iradının tarifi
Madde 70 -Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve
teferruatı ile bilûmum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
Gayrisafi hasılat Madde 72 –
Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisâfi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunuhükümlerine göre emsal bedeli ile. paraya çevrilir.Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilâve edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralıyana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılâtı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.
Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.
Emsal Kira Bedeli Madde 73 –
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.
Giderler:
Mükellefler Gayrisafi hasılattan Kanunda sayılan giderleri indirebilecekleri gibi, Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarından % 25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Gayrimenkul Gelirlerinden İstisnalar madde 21
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 240.000.000
( 2001 yılında elde edilen kira gelirleri için 950.000.000) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
YATIRIM İNDİRİMİ ( ekmaddeler 1,2,3,4,5)
Tanımı:
(4369 sayılı Kanunun 30'uncu maddesiyle değişen madde Yürürlük; 1.1.1999) Dar mükellefiyete tabi olanlar dahil, ticarî veya ziraî kazançları üzerinden vergiye tabi mükelleflerin (adi ortaklıklar, kollektif ve adi komandit şirketler ile kurumlar vergisi mükellefleri dahil), yatırım indiriminden faydalanması kabul edilmiş bulunan yatırımları kapsamında yaptıkları ve müteakip vergilendirme döneminde yapmayı öngördükleri yatırım harcamaları bu bölümde yazılı şartlar dahilinde ilgili kazançlarından indirilir.
Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yapılan yatırımlarda yatırım indirimi, harcamanın yapıldığı yıl kazancından başlayarak uygulanır.
Şartları:
Yatırım indiriminin uygulanmasında aşağıda yazılı şartlar topluca aranır:
1. İndirimin uygulanacağı ticarî ve ziraî kazanç bilanço esasına göre tespit edilmiş olmalıdır.
2. Yatırımlar, kalkınma planları ve yıllık programlarda belirtilenlerden Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı tarafından müştereken seçilen sektörler veya konularda yapılmalıdır.
3. Yapılan yatırım ticari ve sınai yatırımlar için en az elli milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 76 milyar) lira, zirai yatırımlar için en az on milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 15 milyar) lira olmalıdır. Kalkınmada öncelikli yörelerde bu tutarların yarısı dikkate alınır
4. Yatırıma başlamadan önce Hazine Müsteşarlığına başvurularak gerekli bilgi ve belgelerin tevdi edilmiş ve yukarıda belirtilen şartların mevcudiyeti tasdik edilerek Yatırım Teşvik Belgesi verilmiş olmalıdır. şu kadar ki, Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yatırım indirimi uygulanacak yatırım türü veya miktarlarını (bu fıkranın 3 numaralı bendinde yer alan miktarları aşmamak ve bu miktarların yarısından aşağı olmamak üzere) yöreler veya sektörler itibariyle ayrı ayrı belirlemeye ve bu hükmün uygulamasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı müştereken yetkilidir. Araştırma, plan ve proje masrafları ile arazi temini için yapılan giderler hariç olmak üzere, yatırımla ilgili her türlü harcamalar yatırıma başlandığını gösterir.
5. Yatırım, tasdik edilmiş bulunan şartlar ve süreler dahilinde yapılmış olmalıdır.
Yatırım İndiriminin Konusu ve Nisbeti:
Yatırım indirimine, kaynağı ne olursa olsun, gerekli şartları haiz bulunan yatırımlarla ilgili harcamalardan; bina, makina, tesisat, araç (sadece işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olanlar) ve benzeri amortismana tabi aktif değerlerin yeni olanlarının maliyet bedelleri esas teşkil eder.
Aktif değerlerin yeni olmasından maksat, bunların yurt içinde veya dışında daha önce hiçbir şekilde kullanılmamış bulunmasıdır. Yurt dışında kullanılmış olsa dahi Hazine Müsteşarlığı'nca uygun görülen makina ve tesislerin ithali halinde, bu aktif kıymetler yatırım indirimi uygulaması bakımından yeni addolunur.
Personel lojmanları inşası (kalkınmada öncelikli yörelerde yapılanlar hariç) ve tefrişi, arazi veya arsa tedariki, yedek parça temini, esas proje dışında münferit tesisat, makina, araç mübayaası için yapılan harcamalara yatırım indirimi uygulanmaz. İnşa edilmiş olarak veya inşa halinde satın alınan binaların satın alma bedeli üzerinden yatırım indirimi yapılmaz.
Yatırım indirimi oranı, yatırım tutarının % 40'ıdır. Bakanlar Kurulu bu oranı kalkınma planı ve yıllık programlarda özel önem taşıdığı belirtilen sektörlerde yapılan yatırımlar için % 100'e, 250 milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirasını aşan sınai yatırımlarda % 200'e kadar artırmaya veya kanuni orandan az olmamak üzere yeniden tespit etmeye yetkilidir. Bu oran, organize sanayi bölgelerinde ve kalkınmada öncelikli yörelerde % 100 olarak uygulanır
Yatırım İndiriminin Başlangıcı ve Uygulama Süresi:
Yatırım indiriminin uygulanmasına, yatırım teşvik belgesinin alındığı tarihte beyanname verme süresi geçmemiş hesap döneminden itibaren başlanır ve indirimden yararlanılacak miktara ulaşıncaya kadar devam olunur.
Yapılan yatırım harcamalarının ilgili yıl kazancından indirilemeyen kısmı, izleyen yıllarda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bu yıllar için belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak dikkate alınır (Teşvik belgesiz yatırımlar bu maddedeki yeniden değerleme hükümlerinden yararlanamaz).
Her yatırım için faydalanılacak indirim tutarı, o yatırım içerisinde yer alan indirimden yararlanabilecek aktif kıymetlerin değerleri toplamına, Yatırım Teşvik Belgesi'nde yer alan indirim oranının uygulanması suretiyle hesaplanır.
Birden fazla Yatırım Teşvik Belgesi almış mükelleflerin safi kazancının yetersizliği nedeniyle yararlanılamayan indirim tutarının bulunması halinde, öncelikle önceki yıllarda tamamen uygulanmamış olan eski yatırımlarla ilgili devreden indirimler, daha sonra yeni yatırımlara ilişkin indirimler, önceki dönemlerde yapılan ve indirilemeyen tutarın bulunmaması halinde ise bir yıl sonra yapılacak yatırımlarla ilgili indirimler uygulanır.
Teşvik belgeli yatırımlarda, yapılması öngörülen ve önceki hesap dönemi kazancına ilişkin olarak yatırım indirimine konu edilen yatırım harcamalarının öngörülen tutarın yüzde onunu geçen bir oranda düşük olması halinde, eksik yapılan yatırım harcaması dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergiler 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 48 inci maddesine göre belirlenen tecil faizi ile birlikte cezasız tahsil olunur.
İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİ (madde 42-43)
Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde gösterilir.
Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarım işinin hasılat ve giderlerinin ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yıl vermeye mecburdurlar.
Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır:
1. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedellerinin birbirine olan nisbeti dahilinde;
2. Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedelleriyle diğer işlere ait satış veya hasılat tutarlarının birbirine olan nisbeti dahilinde;
3. Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makina ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre.
İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın düzenlendiği tarih; diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir.
Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak yapılan giderler ve her ne nam ile olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kâr veya zararının tespitinde dikkate alınır.
GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİNİN VERİLMESİ VE ÖDENMESİ
Bir takvim yılına ait beyanname:
1. Gelirin sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olması halinde izleyen yılın Ocak ayı içinde,
2. Gelirin sadece basit usulde tespit edilen ticari kazançlardan ibaret olması halinde izleyen yılın Şubat ayı içinde,
3. Diğer hallerde izleyen yılın Mart ayı içinde,
Tam mükellefiyette vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, dar mükellefiyette Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa onun Türkiye'de oturduğu yerin, Türkiye de vergi muhatabı yoksa işyerinin (işyeri birden fazla ise bu işyerlerinden herhangi birisinin) bulunduğu yer vergi dairesine verilir veya taahhütlü olarak posta ile gönderilir.(*)
Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir.
1. Ocak ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Ocak, Nisan, Temmuz aylarında;
2. Şubat ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Şubat, Mayıs, Ağustos aylarında;
3. Mart ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Mart, Haziran, Eylül aylarında;
Olmak üzere üç eşit taksitte ödenir.
GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDAN DOĞAN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ
Madde 82
Mal ve hakların elden çıkarılmasından elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanması halinde bunların rayiç değerleri esas alınır. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonlarınca takdir edilir. Faaliyeti durdurulan bir iktisadi işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasında, elden çıkarılan iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli olarak kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İktisadi kıymetlerin amortismana tabi olması halinde, iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması ve mal ve haklar üzerindeki tasarruf edebilme hakkının herhangi bir şekilde devredilmesini ifade eder.
Yukarıda belirtilen haller dışında elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elde edilen hasılat veya satış bedelinden, tevsik edilmek kaydıyla yapılan gider veya maliyet unsurlarının indirilmesi suretiyle bulunur.
Bu kanunun 2' nci maddesinin 1-6 bentleri veya bu maddenin 1 numaralı bendinde belirtilen gelirlerle ilişkilendirilemeyen ve harcandığı veya tasarruf edildiği tespit edilen tutarlar safi irat olarak kabul edilir. Tasarrufun varlığının bir mal veya hak iktisabı olarak tesbiti halinde, bu mal veya hakkın maliyet bedeli (maliyet bedeli bilinmiyorsa iktisap tarihindeki rayiç bedeli), mal veya hakkın iktisap tarihi bilinmiyorsa bir önceki yılın son günündeki rayiç bedeli vergiye tabi matrah kabul edilir.
4444 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen geçici 56 ncı maddenin (D) fıkrasının 6 numaralı bent hükmü ile iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı kazancı olarak sayılmıştır.
Buna göre;
- Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının,
- Voli mahalleri ve dalyanların,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen hakların
- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz),
- Bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,
dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Değer artışı kazancının hesaplanmasında bu Tebliğin 7.3 bölümünde yer alan açıklamalar ise 7.4 bölümünde belirtilen 3.500.000.000 TL istisna tutarının dikkate alınacağı tabiidir. (31/12/2002 SONRA YOK)
İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan fazla süreyle elde bulundurulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir.
Konutların elden çıkarılmasına ilişkin olarak dört yıllık sure 2003-2008 yılları arasında 5 yıl olarak uygulanacaktır.
Değer Artış Kazançlarında Safi Kazancın Tespiti:
Değer artışı kazançlarında, safi kazanç esas itibariyle, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacaktır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında enflasyondan kaynaklanan kazançların vergi dışı tutulması amacıyla, mal ve hakların iktisap bedelinin, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında arttırılarak tespit edilmesine imkan tanınmıştır.
Buna göre, gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılabilecektir.
1998 takvim yılı emlak vergisi genel beyanname verme süresinin bitmesinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri esas alınacaktır. Bu durumda, 1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresinin sonuna kadar yeniden endeksleme yapılamayacaktır.
Menkul kıymetlerin elden çıkarılması halinde de safi kazancın tespitinde iktisap bedeli yukarıda belirtildiği şekilde endekslenebilecektir. Bununla birlikte, mükellefler dilerlerse menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağladıkları kazancı, yıl içinde elde ettikleri toplam gelirden Gelir Vergisi Kanununun 76 ncı maddesinde belirtilen indirim oranının bu tutara uygulanması suretiyle bulunacak kısmı düşerek de hesaplayabileceklerdir. Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazancın hesaplanmasında bu yöntemi seçecek mükellefler ayrıca menkul kıymetlerin iktisap bedellerini endekslemeyeceklerdir. Ayrıca, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançların bir kısmında iktisap bedellerinin endekslenmesi bir kısmında ise indirim oranının uygulanması sonucu bulunacak tutarın indirilmesi yoluna gidilemeyecektir.
GAYRİMENKULLE İLGİLİ OLARAK İŞLETMELER TARAFINDAN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER
Madde 40
**İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar;
** Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar
1.Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması hususunda aracılık hizmetini yapmak ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
2.Gercek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanarak gayrimenkullerin alım – satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
3.Gayrimenkulle ilişkin konularda danışmanlık yapmak.
4.İlgililerin talebi üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak.
B. ODAYA ÜYE OLACAK MESLEK MENSUPLARINDA ARANACAK ZORUNLU NİTELİKLER ( ODA STATÜSÜ 9.MADDEYE EK OLARAK )
1.Meslek mensupları okur-yazar olacaktır.
2.Hali hazırda oda üyeleri ile yeni üye olacakların ve yanlarında emlak pazarlama elemanları olarak çalışanlar oda tarafından düzenlenecek kurs ve seminerlere katılmaları zorunlu olup , bunların sonunda yapılacak sınavlarda başarılı olmadıkları için yeterlik belgesi almayanlar , emlak komisyonculuğu işi ile iştigal edemezler.
3.Emlak komisyoncularının iş yerlerinde kılık kıyafet kanununa uygun şekilde giyinmeleri zorunludur.
4.Emlak komisyoncuları mesleklerini bu işe tahsis edilmiş iş yerlerinde ifa etmek ve bu işi yapmak üzere vergi dairesine kaydolmak zorundadırlar. İş yerinde emlak komisyonculuğu haricinde başka bir iş yapamazlar.
5.Emlak komisyoncuları mesleki ahlak ve adaba uygun davranmak zorundadırlar.
C. MESLEK MENSUPLARININ UYMAK ZORUNDA OLDUĞU MESLEKİ KURALLAR.
1.Emlak komisyoncuları işleri dolayası ile öğrendikleri bilgi ve sırları ifşa edemezler. Bu bilgileri sözleşmeyle belirlenen alanlar dışında kullanamazlar.
2. Oda üyesi emlak komisyoncusu ilgili muameleleri takip için müşterisinden alacağı vekaletname ve odaca kendisine verilecek tanıtma kartı olmaksızın resmi mercilerde işlem yapamazlar.
3. İş sahibi odaya kayıtlı bir emlak komisyoncusu ile sözleşme yapmış ise , ikinci bir üye emlak komisyoncusu aynı gayrimenkulun pazarlamasını üstlenemez.
4. Odaya kayıtlı emlak komisyoncuları müşterileri ile yapacakları sözleşmelerde oda tarafında bastırılan tek tip basılı sözleşmeleri kullanmak zorundadır. Orijinali dışında değiştirilmesi çoğaltılması yasaktır.
5. Oda tarafından üye emlak komisyoncularına verilen tüm basılı evraklar , kullanması için verilen üye tarafından kullanılır. Bir başkasına kullandırılması kesinlikle yasaktır.
6. Odaya yeni kayıt olacak üyeler oda tarafından belirlenen tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar.
7. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu iş elde etmek için reklam veremez ve reklam sayılabilecek faaliyetlerde bulunamaz. Ancak pazarlamasını yaptığı gayrimenkulun niteliklerine ilişkin gazete ilanları müstesnadır. (Rekabet kurulu kararlarına uyulmak zorundadır)
8. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu tabela veya basılı kağıtlardan veya kartvizitinde ‘’Emlak komisyoncusu ‘’ sıfatı dışında bir sıfat yada unvan kullanamaz.
9. Oda yönetim kurulunca belirlenecek bilirkişi ve ekspertizler haricindeki oda üyeleri bilir kişilik ve ekspertizlik yapamazlar. Kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerden gelecek talebe göre her yıl oda yönetim kurulunun tespit ettiği ve ilgili kuruluşlara gönderdiği listelerde yer alan üyeler bilirkişilik ve ekspertizlik görevini yaparlar bunlara ödenecek ücretler oda yönetim kurulunca belirlenir.
10.Odaya yeni kayıt olacak üyeler iş yerlerinde bilgisayar donanımı kurmak modem ve internet bağlantısını sağlamak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde yukarıda yazılı tüm donanımı gerçekleştirmek zorundadırlar.
11.Odaya kayıtlı emlak komisyoncularının firma isimlerinin- unvanlarının - kullanılması hususu şekilde düzenlenmiştir.
a)Yeni açış yapacak emlak komisyoncusu hali hazırda emlak komisyoncularının kullandığı isim veya ünvanı kullanamaz.
b) Hali hazırdaki üyelerden aynı isim-ünvanı-kullananlardan ilk olarak bu ismi-ünvanı-kullanmış olanın hakkı mahfuz olacak;diğerleri ya isim-unvan-değişikliğine gidecek veya yine benzerlik göstermeyecek şekilde isimlerin yanına ekleme yapacaklardır.
D.MESLEKİ UNVAN VE YETKİLERİN KULLANIMI
507. sayılı kanuna istinaden oda üyesi olan ve emlak komisyonculuğunu meslek edinenler dışında hiçbir kişi veya kuruluşlar tarafından emlak komisyonculuğuna tanınan yetkiler ve bu mesleki ünvanın kullanılması veya benzeri unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
E.MESLEĞİN İFASI ESNASINDA UYULMASI ZORUNLU KURALLAR
1.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu gerek kiralama ve gerekse alım-satım işlerinde aracılık yapmayı kabul ettiği müşterileri ile oda tarafından verilen yazılı sözleşmeleri yapmak zorundadır.
2.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun müşterilerinden yer gösterme ücreti alması yasaktır.
3.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun işini icra ettiği ilçe sınırları dışında vereceği hizmetlerde ulaşım masrafları müşteriye aittir.
4.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda üyesi olmayan emlak komisyoncuları ile iş yapamaz. Oda üyesi iki veya daha çok sayıda emlak komisyoncusuyla birlikte iş yapmaları halinde aşağıdaki şekilde davranmak zorundadırlar.
Her iki komisyoncu kendi müşterileri ile yapmış oldukları sözleşmeyi dayanak göstererek kendi aralarında ayrıca yazılı bir sözleşme yapacak ve müşterileri ile yaptıkları sözleşmenin birer fotokopisini tasdik ve imza ederek kendi yaptıkları sözleşmeye ekleyeceklerdir. Bu durumda komisyon ücretinin nasıl paylaşılacağını her iki komisyoncu kendi aralarında saptayacak ve sözleşmelerine yazacaklardır.
5.Pazarlaması üstlenilen gayrimenkullerin müşteriye gösterilmesinden önce odanın vereceği sözleşme kendisine imzalatılır. Sözleşmesiz dışarıda buluşarak hizmet verilmez.
6.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda tarafından belirlenen ve aşağıda gösterilen fiyat tarifesi oranlarına uymak zorundadır.
ALIM SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
İ.E.K.O. TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ OLAN MATBU SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Gayrimenkul satımına ilişkin mülk sahibi ile yapılacak sözleşme
Mülk sahibi gayrimenkulün satılması için müşteri bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve mülk sahibi arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister , bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulün pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan mülk sahibine ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulün özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1.maddesinde gayrimenkulün satış bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ve gayrimenkul hangi bedelle satılmak isteniliyorsa o bedelle satılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7. md. Deki akdin bitiminden 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7. Md. Deki feshi ihbar süresi de buna buna uygun olarak belirlenmelidir.
Gayrimenkul satın alınmasında alıcı ile yapılan sözleşme
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlar da özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri’’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve gösterilen her gayrimenkulün adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp alıcıya imzalatılacaktır.Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracalık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu satışına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra alıcı ve satıcıyla iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve alıcı ile satıcıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktır.
Bu sözleşmeyi yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan satış bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul , mülk sahibi ile yapılan sözleşmede gösterilen satış bedelinin altında veya üstünde pazarlanmış olabilir. Bu nedenle satıcı ve nihai alıcının anlaştığı gerçek satış bedelinin burada yazılması gerekir.
Komisyon paylaşım akdi :
Öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yazılacaktır. Bu sözleşme komisyoncular arasında karşılıklı olarak müşteri portföylerini değerlendirmek gayesiyle yapılabilir. Sözleşmeyi karşılıklı olarak yapan emlak komisyoncuları bu sözleşmenin dayanağını olan ve kendi müşterileriyle yaptıkları sözleşmenin bir örneğini (eklenen örnekler de karşılıklı olarak imzalanıp tasdik edilmek suretiyle) iş bu sözleşmeye ekleyeceklerdir. Aynı gayrimenkul için birden fazla müşteri bulunması halinde her müşteri için bu prosedür ayrı ayrı yerine getirilecektir.
Bu sözleşmeye istinaden karşılıklı iş yapan ve bir gayrimenkulun pazarlanmasını sağlayan emlak komisyoncuları bu işten elde edecek ücreti hangi oranlarda paylaşacaklarını sözleşmenin 3. Maddesinde görüldüğü üzere kararlaştırıp , bu maddeye ekleyeceklerdir. ( Taraflar sözleşmeye konu gayrimenkulun adres ve tapu bilgileri ile satış veya kira bedelini ayrıca özel şartlarda belirtebilirler )
Emlak komisyoncuları tüm sözleşmelerinin tarihinin yazılmış ve imzalanmış olmasına dikkat edeceklerdir
Kira Kontratı :
Emlak komisyoncuları bazen kiralanmasına aracılık ettikleri gayrimenkule ilişkin kira kontratını düzenlemektedirler. Bu halde dikkat edilmesi gereken bazı hususlara değinmekte fayda vardır.
Emlak komisyoncusu pazarladıkları gayrimenkulun kiracısı ve kiralayanı tarafından talep edilmesi halinde ve taraflara yardımcı olmak amacıyla kira kontratı tanzim ettiğinde bunu gerçek kiralayan ve gerçek kiracının imzalamasını sağlamalı.
Genelde matbu kontrat kullanıldığından bu kontratlardaki bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Özellikle kira akdinin başlangıç tarihi ve kira bedeli ve dahi kira parasının ödenme günü açıkça yazılmalıdır. Kiralanan iş yeri ise kira parasının net veya brüt kararlaştırılmış olmasına göre kira bedeli yazılmalıdır. Net kira bedeli kararlaştırılmış ise kira bedeli bölümlerine açıkça net .....TL diye yazılmalıdır. Aksi taktirde kontratta yazılı bedel brüt kabul edilir ve kiracı tarafından bu bedel üzerinden vergiler kesilerek ödenir.
Kira kontratlarının özel şartları düzenlenirken tarafların istedikleri hususların yanında şunların da yazılmasında fayda vardır : Kira parasının elden mi , bankaya yatırılarak mı , yoksa konutta ödemeli posta yoluyla mı ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
Kiraya verilen yerin üçüncü şahıslara devredilemeyeceği, ortak alınamayacağı mutlaka yazılmalıdır. Kiralayanın yazılı izni olmadan gayrimenkulde tadilat yapılamayacağı belirtilmeli.
Bir sonraki yıl için artış yapılmak isteniyor ise özel şartlarda mutlaka artış oranı belirtilmeli veya örneğin DİE veya İstanbul Ticaret Odasının yıllık tüketici (veya toptan eşya) endeksi denilerek oranın saptanılabilir olması sağlanmalıdır. Günüm koşullarına göre , rayiçe göre artış yapılacaktır ifadesinin bir hükmü yoktur.
Gayrimenkule ilişkin çevre temizlik vergisi vb. vergiler ile yakıt , elektrik,su bina aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmelidir. Kira parası net belirlenmiş ise bu , hususunda özel şartlara yazılmasında fayda vardır.
Tahliye taahhüdü :
Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gerekli hususlardan birisi kira kontratının başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya daha önceki tarihte verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye taahhütlerinin mümkün olduğunca noterden düzenlenmesinde fayda vardır. Tahliye taahhüdü alınırken tahliye edilecek gayrimenkulun açık adresinin ve tahliye tarihinin yoruma meydan bırakmayacak şekilde ve net olarak yazılmasına dikkat etmek gerekir. ( Örneğin .........tarihli akidle kiralamış olduğum ........ adresindeki mecuru (evi veya iş yerini) .......... tarihinde tahliye edip , boş olarak kiralayan ....... a teslim edeceğimi taahhüt ederim. )
Tahliye taahhüdü noterden düzenlenmeyecek ise tamamen kiracının el yazısı ile yazdırılıp alınmasında ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin , tahliye edileceği tarihin , kiracının ad-soyadı ve imzasının , tahliye edilecek yerin adresinin vb. bulunması gereken tüm hususların yer almasına ve bunların tümünün kiracıya yazdırılmasında fayda vardır. (özellikle de düzenlenme ve tahliye tarihlerinin )
Gayrimenkulun kiralanmasına ilişkin kiraya verenle yapılacak sözleşme :
Kiraya veren , gayrimenkulüne kiracı bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve kiraya veren arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister ve bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulun pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan kiraya verene ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulun özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1. Maddesinde gayrimenkulun aylık kira bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ; gayrimenkul hangi bedelle kiralanmak isteniyorsa o bedel yazılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7.md. deki akdin bitiminde 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7.md. deki feshi ihbar süresi de buna uygun olarak belirlenmelidir.
Sözleşmede ayrıca yer alınmasını istenilen hususlar var ise bunlar özel şartlar kısmında ayrıca belirtilebilir. Örneğin komisyoncunun yapacağı masrafların mülk sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ise bu husus özel şartlara yazılabilir.
Gayrimenkul satınalınmasında alıcı ile yapılan sözleşme :
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlarda özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : Sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri ‘’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve her gayrimenkulun adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp , alıcıya imzalatılacaktır. Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkulun kiralanmasına aracılık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra kiracı ve kiralayan iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve kiralayan ile kiracıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktadır.
Bu sözleşmeyi yaparken yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan kira bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul kiralayan ile yapılan sözleşmede gösterilen kira bedelinin altında veya üstünde pazarlamış olabilir. Bu nedenle kiralayan ve nihai kiracının anlaştığı kira bedelinin burada yazılması gerekir.
ÇEK
Çek Kayıtsız ve şartsız belirli bir bedelin ödenmesi için havale içermelidir. Ödenmesi gereken bedel rakamla ve yazıyla Çek üzerine yazılmalıdır. Tahrifat olmaksızın yazı ile rakam arasında farklılık varsa yazı ile belirtilen bedele itibar olunur. Tahrifat varsa ikisine de itibar olmaz. Çekte keşide tarihinin gösterilmesi zorunludur. Bu tarih çekin bankaya ibraz süresinin başlangıcıdır.
Çeklerde ibraz süresi ;
Çek keşide edildiği yerde ödenecek ise 10 gündür. Keşide edildiği yerden başka bir yere ödenecek ise bir ay içinde ibraz edilmelidir. ( Çekte ödeme yeri çekin verildiği bankadır.) Çekte bulunması gereken keşide yeri ile keşide tarihi açık şekilde yazılmalıdır. Çeki düzenleyen keşideci imza etmelidir. İmza yerine parmak izi veya mühür gibi işaretler konulmaz.
Gerçek kişilerin çek düzenlemek için özel bir ehliyete ihtiyaçları yoktur. Tüzel kişiler için örneğin limited şirketinde tüm ortakların müdür sıfatıyla ortaklığı idare ve temsil ederler. Bu durumda bir çekin düzenlenmesi için tüm ortakların bu çeki imza etmesi gerekir. Eğerki ortaklık sözleşmesinde şirketi temsil ve idareye ait özel yetki verdikleri ortaklar varsa bu kişiler şirket adına çek düzenleyebilir. Buda o kişilerin şirketi temsil ve idare ettiklerine dair imza sirkülerleri ile tespit edilebilir.
Çekler bir ödeme aracı olup , çeklerde vade olmaz ve görüldüğünde ödenmesi gerekir.
Kısacası çek ileri tarihle düzenlenmiş bile olsa çekteki tarihten önce bankaya ibraz edilmesi halinde çek ibraz günü ödenir. Banka tarafından işlem yapılması gerekir. Yine ‘’çek gününde muteberdir’’ kaydı geçersiz olup yazılmamış hükmündedir.
Çekte vade yazmaz. Eğer yazılmış ise bu vade yazılmamış hükmündedir. Çekler mutlaka ciro silsilesi içerisinde kullanılmalıdır. Yani çeki kullanırken veya alırken mutlaka cirolanarak kullanılmalı ve aldığınız kişinin cirosu olmalıdır. Ciro silsilesin de kopukluk varsa hamili çeki elinde bulunan kişi yetkili sayılmaz. Çizilmiş cirolar bu hususta yazılmamış sayılır. Çek hamili çeki çiro ettikten sonra devir ederken kendi cirosunu çizebilir.
SENET
Senetler üzerindeki boşluklar senet borçlusu tarafından tam ve eksiksiz ve kendi el yazısı ile doldurulmalı senet tutarı ve senetteki vade yazılmalı ve en önemli olanı ise senet borçlusunun imzalayacağı yere damga pulu yapıştırılarak senedin düzenleme tarihi yazılmalıdır. Senet borçlusu bir imzayı pul üzerine bir de açığa atmak üzere iki imza atmalıdır.
Senet üzerindeki boşluklarda borcun sebebi belirtilmelidir. Yani senet karşılığı olan borcun nedeni mal ise ‘’malen’’ senet bedeli karşılığı para ise ‘’nakten’’ yazılmalıdır.
Senetlerde vadesi belli ise vade tarihi yazılır. Vade yazılmayan senetler görüldüğünde ödenecek demektir.
Senet muhatabı yani alacaklısının tam isim ve ünvanı yazılmalıdır. Şahıs firmaları tüzel kişilik değildir. Bu nedenle bu firmaların ünvanları lehtar olarak yazılamaz. (örneğin sadece ‘’CAN EMLAK’’ geçerli değildir.) Tüzel kişiliğe sahip firmaların tam ünvanları yazılmalıdır.
Senetler emre havale niteliğinde olup hamiline düzenlenemez. Senetlerde protesto süresi vade takip eden iki iş günüdür. Senetler zaman aşımına gelince ; keşideciye karşı hak sahipleri tarafından açılacak bütün davalar ve yapılacak icra takipleri vadenin geldiği tarihten itibaren 3 yıl ve cirontolara karşı bu süre bir yıldır.
MEVZUATLAR
KDV KANUNU
DİPLOMATİK İSTİSNALAR
Katma Değer Vergisi Kanununun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilciliklerine, konsolosluklarına ve bunların diplomatik haklara sahip mensuplarına yapılan teslim ve hizmetler istisna kapsamına alınmıştır. Buna göre istisnadan, T.C.Hükümeti ile aralarındaki ayrıcalık ve bağışıklıklarına ilişkin maddeler içeren uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlara ve karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ile bunların diplomatik statüye haiz bulunan diplomatik misyon şefleri, diplomasi memurları, konsolosluklarda görevli misyon şefleri, meslekten konsolosluk memurları faydalanabileceklerdir. Yapılan teslimler arasında kiralama hizmetleri de yer almaktadır. Böyle olunca istisnadan yararlanacak olanlara yapılan kiralama işlemlerinde KDV uygulanmayacaktır.
Diplomatik İstisna Uygulanacak Ülkeler İle Mal ve Hizmetler:İstisna uygulanacak ülkeler ile istisna kapsamına girecek mal ve hizmetler Dışişleri ve Maliye Bakanlıklarınca müştereken belirlenecek ve Dışişleri Bakanlığı'nca, temsilciliklere istisnadan faydalanacakları mal ve hizmetleri gösteren bir belge verilecektir.
150 M2 DEN KÜÇÜK KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI
2 Ocak 1998 tarihli ve 23218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;- Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m² ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,için 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere, katma
değer vergisi oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.
KDV Genel Tebliği 9 ve 30 ‘da net alan ve faydalı alan tanımı yapılmıştır.
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsazemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
c)Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisna, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.
EMLAK VERGİSİ KANUNU
Bina tabiri :Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatınhepsini kapsar.Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.
Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.
İSTİSNA
Bakanlar Kurulu, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların veya bunlardan kendileri üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, anılan kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu
hüküm, yukarıda belirtilenlerin, tek meskene hisseyle sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım ile şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere
ait tek meskenleri hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.
Bina vergisi mükellefiyeti;
a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işlemininyapıldığı tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.
Verginin tarh ve tahakkuku :
Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;
a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,
b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,
c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk
etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi
değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
Bildirim verme ve süresi: Madde 23 - Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
Bildirimler;
a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku
bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler.
Vergi değeri;
a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya
parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaatmaliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir.Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
HARÇLAR KANUNU
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.
GELİR VERGİSİ KANUNU
GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI
Gayrimenkul sermaye iradının tarifi
Madde 70 -Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve
teferruatı ile bilûmum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
Gayrisafi hasılat Madde 72 –
Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisâfi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunuhükümlerine göre emsal bedeli ile. paraya çevrilir.Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilâve edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralıyana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılâtı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.
Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.
Emsal Kira Bedeli Madde 73 –
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.
Giderler:
Mükellefler Gayrisafi hasılattan Kanunda sayılan giderleri indirebilecekleri gibi, Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarından % 25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Gayrimenkul Gelirlerinden İstisnalar madde 21
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 240.000.000
( 2001 yılında elde edilen kira gelirleri için 950.000.000) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
YATIRIM İNDİRİMİ ( ekmaddeler 1,2,3,4,5)
Tanımı:
(4369 sayılı Kanunun 30'uncu maddesiyle değişen madde Yürürlük; 1.1.1999) Dar mükellefiyete tabi olanlar dahil, ticarî veya ziraî kazançları üzerinden vergiye tabi mükelleflerin (adi ortaklıklar, kollektif ve adi komandit şirketler ile kurumlar vergisi mükellefleri dahil), yatırım indiriminden faydalanması kabul edilmiş bulunan yatırımları kapsamında yaptıkları ve müteakip vergilendirme döneminde yapmayı öngördükleri yatırım harcamaları bu bölümde yazılı şartlar dahilinde ilgili kazançlarından indirilir.
Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yapılan yatırımlarda yatırım indirimi, harcamanın yapıldığı yıl kazancından başlayarak uygulanır.
Şartları:
Yatırım indiriminin uygulanmasında aşağıda yazılı şartlar topluca aranır:
1. İndirimin uygulanacağı ticarî ve ziraî kazanç bilanço esasına göre tespit edilmiş olmalıdır.
2. Yatırımlar, kalkınma planları ve yıllık programlarda belirtilenlerden Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı tarafından müştereken seçilen sektörler veya konularda yapılmalıdır.
3. Yapılan yatırım ticari ve sınai yatırımlar için en az elli milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 76 milyar) lira, zirai yatırımlar için en az on milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 15 milyar) lira olmalıdır. Kalkınmada öncelikli yörelerde bu tutarların yarısı dikkate alınır
4. Yatırıma başlamadan önce Hazine Müsteşarlığına başvurularak gerekli bilgi ve belgelerin tevdi edilmiş ve yukarıda belirtilen şartların mevcudiyeti tasdik edilerek Yatırım Teşvik Belgesi verilmiş olmalıdır. şu kadar ki, Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yatırım indirimi uygulanacak yatırım türü veya miktarlarını (bu fıkranın 3 numaralı bendinde yer alan miktarları aşmamak ve bu miktarların yarısından aşağı olmamak üzere) yöreler veya sektörler itibariyle ayrı ayrı belirlemeye ve bu hükmün uygulamasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı müştereken yetkilidir. Araştırma, plan ve proje masrafları ile arazi temini için yapılan giderler hariç olmak üzere, yatırımla ilgili her türlü harcamalar yatırıma başlandığını gösterir.
5. Yatırım, tasdik edilmiş bulunan şartlar ve süreler dahilinde yapılmış olmalıdır.
Yatırım İndiriminin Konusu ve Nisbeti:
Yatırım indirimine, kaynağı ne olursa olsun, gerekli şartları haiz bulunan yatırımlarla ilgili harcamalardan; bina, makina, tesisat, araç (sadece işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olanlar) ve benzeri amortismana tabi aktif değerlerin yeni olanlarının maliyet bedelleri esas teşkil eder.
Aktif değerlerin yeni olmasından maksat, bunların yurt içinde veya dışında daha önce hiçbir şekilde kullanılmamış bulunmasıdır. Yurt dışında kullanılmış olsa dahi Hazine Müsteşarlığı'nca uygun görülen makina ve tesislerin ithali halinde, bu aktif kıymetler yatırım indirimi uygulaması bakımından yeni addolunur.
Personel lojmanları inşası (kalkınmada öncelikli yörelerde yapılanlar hariç) ve tefrişi, arazi veya arsa tedariki, yedek parça temini, esas proje dışında münferit tesisat, makina, araç mübayaası için yapılan harcamalara yatırım indirimi uygulanmaz. İnşa edilmiş olarak veya inşa halinde satın alınan binaların satın alma bedeli üzerinden yatırım indirimi yapılmaz.
Yatırım indirimi oranı, yatırım tutarının % 40'ıdır. Bakanlar Kurulu bu oranı kalkınma planı ve yıllık programlarda özel önem taşıdığı belirtilen sektörlerde yapılan yatırımlar için % 100'e, 250 milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirasını aşan sınai yatırımlarda % 200'e kadar artırmaya veya kanuni orandan az olmamak üzere yeniden tespit etmeye yetkilidir. Bu oran, organize sanayi bölgelerinde ve kalkınmada öncelikli yörelerde % 100 olarak uygulanır
Yatırım İndiriminin Başlangıcı ve Uygulama Süresi:
Yatırım indiriminin uygulanmasına, yatırım teşvik belgesinin alındığı tarihte beyanname verme süresi geçmemiş hesap döneminden itibaren başlanır ve indirimden yararlanılacak miktara ulaşıncaya kadar devam olunur.
Yapılan yatırım harcamalarının ilgili yıl kazancından indirilemeyen kısmı, izleyen yıllarda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bu yıllar için belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak dikkate alınır (Teşvik belgesiz yatırımlar bu maddedeki yeniden değerleme hükümlerinden yararlanamaz).
Her yatırım için faydalanılacak indirim tutarı, o yatırım içerisinde yer alan indirimden yararlanabilecek aktif kıymetlerin değerleri toplamına, Yatırım Teşvik Belgesi'nde yer alan indirim oranının uygulanması suretiyle hesaplanır.
Birden fazla Yatırım Teşvik Belgesi almış mükelleflerin safi kazancının yetersizliği nedeniyle yararlanılamayan indirim tutarının bulunması halinde, öncelikle önceki yıllarda tamamen uygulanmamış olan eski yatırımlarla ilgili devreden indirimler, daha sonra yeni yatırımlara ilişkin indirimler, önceki dönemlerde yapılan ve indirilemeyen tutarın bulunmaması halinde ise bir yıl sonra yapılacak yatırımlarla ilgili indirimler uygulanır.
Teşvik belgeli yatırımlarda, yapılması öngörülen ve önceki hesap dönemi kazancına ilişkin olarak yatırım indirimine konu edilen yatırım harcamalarının öngörülen tutarın yüzde onunu geçen bir oranda düşük olması halinde, eksik yapılan yatırım harcaması dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergiler 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 48 inci maddesine göre belirlenen tecil faizi ile birlikte cezasız tahsil olunur.
İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİ (madde 42-43)
Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde gösterilir.
Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarım işinin hasılat ve giderlerinin ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yıl vermeye mecburdurlar.
Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır:
1. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedellerinin birbirine olan nisbeti dahilinde;
2. Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedelleriyle diğer işlere ait satış veya hasılat tutarlarının birbirine olan nisbeti dahilinde;
3. Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makina ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre.
İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın düzenlendiği tarih; diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir.
Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak yapılan giderler ve her ne nam ile olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kâr veya zararının tespitinde dikkate alınır.
GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİNİN VERİLMESİ VE ÖDENMESİ
Bir takvim yılına ait beyanname:
1. Gelirin sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olması halinde izleyen yılın Ocak ayı içinde,
2. Gelirin sadece basit usulde tespit edilen ticari kazançlardan ibaret olması halinde izleyen yılın Şubat ayı içinde,
3. Diğer hallerde izleyen yılın Mart ayı içinde,
Tam mükellefiyette vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, dar mükellefiyette Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa onun Türkiye'de oturduğu yerin, Türkiye de vergi muhatabı yoksa işyerinin (işyeri birden fazla ise bu işyerlerinden herhangi birisinin) bulunduğu yer vergi dairesine verilir veya taahhütlü olarak posta ile gönderilir.(*)
Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir.
1. Ocak ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Ocak, Nisan, Temmuz aylarında;
2. Şubat ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Şubat, Mayıs, Ağustos aylarında;
3. Mart ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Mart, Haziran, Eylül aylarında;
Olmak üzere üç eşit taksitte ödenir.
GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDAN DOĞAN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ
Madde 82
Mal ve hakların elden çıkarılmasından elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanması halinde bunların rayiç değerleri esas alınır. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonlarınca takdir edilir. Faaliyeti durdurulan bir iktisadi işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasında, elden çıkarılan iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli olarak kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İktisadi kıymetlerin amortismana tabi olması halinde, iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması ve mal ve haklar üzerindeki tasarruf edebilme hakkının herhangi bir şekilde devredilmesini ifade eder.
Yukarıda belirtilen haller dışında elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elde edilen hasılat veya satış bedelinden, tevsik edilmek kaydıyla yapılan gider veya maliyet unsurlarının indirilmesi suretiyle bulunur.
Bu kanunun 2' nci maddesinin 1-6 bentleri veya bu maddenin 1 numaralı bendinde belirtilen gelirlerle ilişkilendirilemeyen ve harcandığı veya tasarruf edildiği tespit edilen tutarlar safi irat olarak kabul edilir. Tasarrufun varlığının bir mal veya hak iktisabı olarak tesbiti halinde, bu mal veya hakkın maliyet bedeli (maliyet bedeli bilinmiyorsa iktisap tarihindeki rayiç bedeli), mal veya hakkın iktisap tarihi bilinmiyorsa bir önceki yılın son günündeki rayiç bedeli vergiye tabi matrah kabul edilir.
4444 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen geçici 56 ncı maddenin (D) fıkrasının 6 numaralı bent hükmü ile iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı kazancı olarak sayılmıştır.
Buna göre;
- Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının,
- Voli mahalleri ve dalyanların,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen hakların
- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz),
- Bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,
dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Değer artışı kazancının hesaplanmasında bu Tebliğin 7.3 bölümünde yer alan açıklamalar ise 7.4 bölümünde belirtilen 3.500.000.000 TL istisna tutarının dikkate alınacağı tabiidir. (31/12/2002 SONRA YOK)
İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan fazla süreyle elde bulundurulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir.
Konutların elden çıkarılmasına ilişkin olarak dört yıllık sure 2003-2008 yılları arasında 5 yıl olarak uygulanacaktır.
Değer Artış Kazançlarında Safi Kazancın Tespiti:
Değer artışı kazançlarında, safi kazanç esas itibariyle, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacaktır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında enflasyondan kaynaklanan kazançların vergi dışı tutulması amacıyla, mal ve hakların iktisap bedelinin, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında arttırılarak tespit edilmesine imkan tanınmıştır.
Buna göre, gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılabilecektir.
1998 takvim yılı emlak vergisi genel beyanname verme süresinin bitmesinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri esas alınacaktır. Bu durumda, 1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresinin sonuna kadar yeniden endeksleme yapılamayacaktır.
Menkul kıymetlerin elden çıkarılması halinde de safi kazancın tespitinde iktisap bedeli yukarıda belirtildiği şekilde endekslenebilecektir. Bununla birlikte, mükellefler dilerlerse menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağladıkları kazancı, yıl içinde elde ettikleri toplam gelirden Gelir Vergisi Kanununun 76 ncı maddesinde belirtilen indirim oranının bu tutara uygulanması suretiyle bulunacak kısmı düşerek de hesaplayabileceklerdir. Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazancın hesaplanmasında bu yöntemi seçecek mükellefler ayrıca menkul kıymetlerin iktisap bedellerini endekslemeyeceklerdir. Ayrıca, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançların bir kısmında iktisap bedellerinin endekslenmesi bir kısmında ise indirim oranının uygulanması sonucu bulunacak tutarın indirilmesi yoluna gidilemeyecektir.
GAYRİMENKULLE İLGİLİ OLARAK İŞLETMELER TARAFINDAN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER
Madde 40
**İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar;
** Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar
23 Ekim 2010 Cumartesi
İYİ BİR EMLAKÇI
Mehmet Keklik
www.realitehome.com
İYİ BİR EMLAKÇI
Son 10 yıl içinde Türkiye’de gayrimenkul sektörü çok hızlı bir büyüme kaydetti. 10 yıl önce sektörde kriz ve belirsizlik ortamı varken 2000 yılından itibaren gayrimenkul sektörü gelişmeye başladı. Sektördeki yatırım ortamı bugün daha elverişli hale gelmiş olmasına rağmen şimdi Türkiye’de sektördeki oyunculardan biri olan biz emlakçıların önünde daha büyük bir mücadele var. Rekabet!
Önümüzdeki yıllarda sektör daha da gelişecek ve iyi olan ayakta kalacak. Pazarlamada yaratıcılık kıvılcımı başarılı emlakçıların aynı alandaki rakiplerinden ayıracak. İyi bir pazarlamacı olmak için sürekli fikirlerimizi geliştirerek projelere dönüştürmek zorundayız.
Gayrimenkul sektörü çok çeşitli gruplarla çalışmaya başlamıştır. Bunlardan bazıları Değerleme firmaları, Avukatlar, Yükleniciler ve danışmanları, Bankacılar ve yatırımcılar, resmi kurumlar, devlet kurumları (TOKİ), Proje geliştirme firmaları vs…Bu demek oluyor ki iyi bir emlakçı her konuda uzman olmak zorunda ya da konusunda uzman olan ekipleri bilmeli ve profesyonel ekiplerle çalışmalıdır.
Başarılı olan ve ayakta kalanlar geleceği görebilenler olacak.
İyi bir emlakçı "müşterisi" (gayrimenkul alıcısı veya kiracısı) için sürekli kendini geliştirmek zorundadır. Emlakçı müşterisine karşı görevleri, hedeflenen kalite ve zamanda ürünü teslim etmekle tamamlanmış olmaz. Emlakçı, yaşam evresinde müşterisinin beklentilerini aşmanın yanı sıra, etkin planlama, gayrimenkule uzun vadede değer katmakla yükümlüdür.
Mesleki başarının uzun yıllar sürmesi için öncelikle sağlam temele dayanması ve belli başlı adımların atılması gerekir. Peki uzun süreli başarı için gereken adımlar nelerdr:
Başarılı bir Emlakçı;
- Doğru hedef kitleye doğru ürün konseptini sunan,
- Doğru konumu doğru proje konseptiyle birleştiren,
- Yenilikçi,
- Kaliteyi en iyi şekilde sunan,
- Müşterileri için kar oluşturabilen,
- Prestij ve artı değer kaynağı olan,
- Müşteriye beklenenin ötesinde bir yaşam kalitesi sunmak
1-İYİ BİR İLETİŞİM
İyi bir iletişim sağlıklı ilişkinin temel şartlarından biridir. Kim olduğunuzu, ne istediğinizi, karşınızdaki kişinin ne istediğini iyi anlamak için öncelikle müşterinizle iyi bir iletişim kurmanız gerekir. Müşterinizin ne beklediğini ancak konuşarak anlatabilirsiniz. Karşınızdaki kişiyi anlamanın en iyi yolu sağlıklı bir iletişim.
2- İYİ BİR ZAMANLAMA
Bir şeye verdiğiniz değer, ona ayırdığınız zamanla ölçülür. Yeni tanıştığınız müşterilerinize öncelikle sağlıklı bir çalışma için ona zaman ayırarak karşınızdaki kişinin isteklerini iyi anlamanız gerekir. Karşınızdaki kişinin isteklerini iyi anlamadığınız sürece sağlıklı bir çalışma ve sağlıklı bir işbirliği yapamazsınız. Oysa müşteriye ayıracağınız zaman, ilerisi için size güçlü bir çalışma zemini sağlayacaktır.
3- DEĞİŞİMİ KABUL EDİN
İnsanlar, mekanlar, çalışma koşulları, çalışma teknikleri, sürekli değişime uğrayacaktır. Değişime ayak uydurmak sağlıklı çalışmanın temeli olacaktır. Değişim, gelişmeye yol açabileceği gibi sancılı da olabilir. Bunun için yapılacak olan değişimlere ayak uyduracak eğitimleri almaktan kaçınmayınız. Müşterilerin istekleri de zamanla değişime uğrayacaktır. Geçirdiği değişime uyum sağlayan ya da değişimi kabul eden kişiler başarılı bir iş hayatı sürdürecektir. Değişikliklerden korkmayın. İş yaşamındaki değişiklikler bir dönem her şeyin yerli yerine oturması için kendinize vakit tanımanız anlamına gelir.
4-SOSYAL ORTAMDA UYUM
Herkesin yaşam ritmi farklı olduğu gibi, herkes bir başkasının ritminden son derece kolay etkilenebilir. İnsanın her ne olursa olsun, hem kendini gerçekleştirebilmesi, hem de karşısındakinin alanına ve sınırına saygılı olması, tüm bunları yaparken de beraber bir yolda yürüyebilmesi gerekmektedir. Üstünüzdeki giysiye şöyle bir bakın: Çevrenize nasıl bir mesaj veriyorsunuz? Giysilerinizde ne kadar açık renkler tercih ederseniz başkalarının enerjisini de o kadar itersiniz. Bu yüzden doktorlar beyaz giyer. Koyu renkleri tercih ederseniz, daha fazla enerji çekersiniz üstünüze ve otoriter bir havanız olur; bu yüzden polis üniformaları koyu renktir. Toplum içindeki konumunuza uygun renkte elbiseler giyin; aralara ruhunuzu ortaya çıkaracak renkler katmaktan çekinmeyin.
Hiçbir şey için "BENİMDİR" deme! Sadece deki: "YANIMDADIR!" Çünkü ne "ALTIN" ne "TOPRAK" ne "YAŞAM" ne "ÖLÜM" ne "SEVGİLİ" ne de "KEDER" daima SENİN KALMAZ!!!
Mehmet KEKLİK
Avrupa Yakası Emlak Müşavirleri
Realite Home Real Estate
www.emlakder.org
www.realitehome.com
İYİ BİR EMLAKÇI
Son 10 yıl içinde Türkiye’de gayrimenkul sektörü çok hızlı bir büyüme kaydetti. 10 yıl önce sektörde kriz ve belirsizlik ortamı varken 2000 yılından itibaren gayrimenkul sektörü gelişmeye başladı. Sektördeki yatırım ortamı bugün daha elverişli hale gelmiş olmasına rağmen şimdi Türkiye’de sektördeki oyunculardan biri olan biz emlakçıların önünde daha büyük bir mücadele var. Rekabet!
Önümüzdeki yıllarda sektör daha da gelişecek ve iyi olan ayakta kalacak. Pazarlamada yaratıcılık kıvılcımı başarılı emlakçıların aynı alandaki rakiplerinden ayıracak. İyi bir pazarlamacı olmak için sürekli fikirlerimizi geliştirerek projelere dönüştürmek zorundayız.
Gayrimenkul sektörü çok çeşitli gruplarla çalışmaya başlamıştır. Bunlardan bazıları Değerleme firmaları, Avukatlar, Yükleniciler ve danışmanları, Bankacılar ve yatırımcılar, resmi kurumlar, devlet kurumları (TOKİ), Proje geliştirme firmaları vs…Bu demek oluyor ki iyi bir emlakçı her konuda uzman olmak zorunda ya da konusunda uzman olan ekipleri bilmeli ve profesyonel ekiplerle çalışmalıdır.
Başarılı olan ve ayakta kalanlar geleceği görebilenler olacak.
İyi bir emlakçı "müşterisi" (gayrimenkul alıcısı veya kiracısı) için sürekli kendini geliştirmek zorundadır. Emlakçı müşterisine karşı görevleri, hedeflenen kalite ve zamanda ürünü teslim etmekle tamamlanmış olmaz. Emlakçı, yaşam evresinde müşterisinin beklentilerini aşmanın yanı sıra, etkin planlama, gayrimenkule uzun vadede değer katmakla yükümlüdür.
Mesleki başarının uzun yıllar sürmesi için öncelikle sağlam temele dayanması ve belli başlı adımların atılması gerekir. Peki uzun süreli başarı için gereken adımlar nelerdr:
Başarılı bir Emlakçı;
- Doğru hedef kitleye doğru ürün konseptini sunan,
- Doğru konumu doğru proje konseptiyle birleştiren,
- Yenilikçi,
- Kaliteyi en iyi şekilde sunan,
- Müşterileri için kar oluşturabilen,
- Prestij ve artı değer kaynağı olan,
- Müşteriye beklenenin ötesinde bir yaşam kalitesi sunmak
1-İYİ BİR İLETİŞİM
İyi bir iletişim sağlıklı ilişkinin temel şartlarından biridir. Kim olduğunuzu, ne istediğinizi, karşınızdaki kişinin ne istediğini iyi anlamak için öncelikle müşterinizle iyi bir iletişim kurmanız gerekir. Müşterinizin ne beklediğini ancak konuşarak anlatabilirsiniz. Karşınızdaki kişiyi anlamanın en iyi yolu sağlıklı bir iletişim.
2- İYİ BİR ZAMANLAMA
Bir şeye verdiğiniz değer, ona ayırdığınız zamanla ölçülür. Yeni tanıştığınız müşterilerinize öncelikle sağlıklı bir çalışma için ona zaman ayırarak karşınızdaki kişinin isteklerini iyi anlamanız gerekir. Karşınızdaki kişinin isteklerini iyi anlamadığınız sürece sağlıklı bir çalışma ve sağlıklı bir işbirliği yapamazsınız. Oysa müşteriye ayıracağınız zaman, ilerisi için size güçlü bir çalışma zemini sağlayacaktır.
3- DEĞİŞİMİ KABUL EDİN
İnsanlar, mekanlar, çalışma koşulları, çalışma teknikleri, sürekli değişime uğrayacaktır. Değişime ayak uydurmak sağlıklı çalışmanın temeli olacaktır. Değişim, gelişmeye yol açabileceği gibi sancılı da olabilir. Bunun için yapılacak olan değişimlere ayak uyduracak eğitimleri almaktan kaçınmayınız. Müşterilerin istekleri de zamanla değişime uğrayacaktır. Geçirdiği değişime uyum sağlayan ya da değişimi kabul eden kişiler başarılı bir iş hayatı sürdürecektir. Değişikliklerden korkmayın. İş yaşamındaki değişiklikler bir dönem her şeyin yerli yerine oturması için kendinize vakit tanımanız anlamına gelir.
4-SOSYAL ORTAMDA UYUM
Herkesin yaşam ritmi farklı olduğu gibi, herkes bir başkasının ritminden son derece kolay etkilenebilir. İnsanın her ne olursa olsun, hem kendini gerçekleştirebilmesi, hem de karşısındakinin alanına ve sınırına saygılı olması, tüm bunları yaparken de beraber bir yolda yürüyebilmesi gerekmektedir. Üstünüzdeki giysiye şöyle bir bakın: Çevrenize nasıl bir mesaj veriyorsunuz? Giysilerinizde ne kadar açık renkler tercih ederseniz başkalarının enerjisini de o kadar itersiniz. Bu yüzden doktorlar beyaz giyer. Koyu renkleri tercih ederseniz, daha fazla enerji çekersiniz üstünüze ve otoriter bir havanız olur; bu yüzden polis üniformaları koyu renktir. Toplum içindeki konumunuza uygun renkte elbiseler giyin; aralara ruhunuzu ortaya çıkaracak renkler katmaktan çekinmeyin.
Hiçbir şey için "BENİMDİR" deme! Sadece deki: "YANIMDADIR!" Çünkü ne "ALTIN" ne "TOPRAK" ne "YAŞAM" ne "ÖLÜM" ne "SEVGİLİ" ne de "KEDER" daima SENİN KALMAZ!!!
Mehmet KEKLİK
Avrupa Yakası Emlak Müşavirleri
Realite Home Real Estate
www.emlakder.org
Bankalar yarışa girdi konut faizi dip yaptı
Karabet HEMENGÜL
Bankalar yarışa girdi konut faizi dip yaptı
Konut Kredisi Faizleri 10 yıl vadede yüzde 1'in altına indi. Bu fırsatı kaçırmak istemeyenler ev alıyor
--------------------------------------------------------------------------------
Kriz döneminde başlayan Bankaların konut kredisi faiz indirimi yarışı devam ediyor. Masraflardaki düşüşlerin de Eklendiği indirim yarışı, dip yaptı. Bankalar 120 ay vadeye yüzde 1 civarında sundukları faiz oranları ile tüketicilere fırsat sunuyor. Önceden 5 bin lirayı bulan kredi kullanma masrafları ise bin lira civarında seyrediyor. Ilk olarak Geçtiğimiz Ekim ayında Türk Ekonomi Bankası'nın sunduğu 120 ay vadeye yüzde 1'in altına faiz imkanını , şimdi de Halk Bankası sunuyor. Halk Bankası 120 ay vadeye yüzde 0,95 faiz oranı ile dikkat çekerken, onu 120 ay vadeye yüzde 1 faiz oranı ile Fortis Bank izliyor. Ev kredisi kullanmak bu kadar cazip olunca ev alanların sayısı da artıyor. Bu artış ise evini kiraya vermek isteyenleri olumsuz etkiliyor. Ev alanların sayısı arttığından, ev sahipleri Kiracı bulmak için aylarca bekliyor. Bunun sektöre olumlu yansımalarını görülmektedir, "Ev satışlarında hareketlilik var. İnsanlar Bankaların sunduğu bu fırsatları kaçırmak istemiyor. Elinde biraz da birikmişi olan hemen ev alıyor" dedi. Öte yandan kiralama oranlarının düştüğünü belirten Hemengül, "Ev sahibi sayısı artınca, kiralıklara talep Yarı Yarıya düştü. Ev sahipleri evlerini kiralamakta zorlanıyor. Bu durumda ev kiraları da esnek seyrediyor" diye konuştu.
Böylesi görülmedi
Bankaların elindeki nakit fazlasını eritmek için cazip Krediler sunduğunu söyledi. Yılın ikinci yarısından sonra faiz oranlarında artış yaşanacağını Öngörmekteyim, "Bugüne kadar bu düşük faiz oranlarını hiç görmedik. Artı dosya ücretleri de Eskisi gibi değil" dedi.
Bankalar yarışa girdi konut faizi dip yaptı
Konut Kredisi Faizleri 10 yıl vadede yüzde 1'in altına indi. Bu fırsatı kaçırmak istemeyenler ev alıyor
--------------------------------------------------------------------------------
Kriz döneminde başlayan Bankaların konut kredisi faiz indirimi yarışı devam ediyor. Masraflardaki düşüşlerin de Eklendiği indirim yarışı, dip yaptı. Bankalar 120 ay vadeye yüzde 1 civarında sundukları faiz oranları ile tüketicilere fırsat sunuyor. Önceden 5 bin lirayı bulan kredi kullanma masrafları ise bin lira civarında seyrediyor. Ilk olarak Geçtiğimiz Ekim ayında Türk Ekonomi Bankası'nın sunduğu 120 ay vadeye yüzde 1'in altına faiz imkanını , şimdi de Halk Bankası sunuyor. Halk Bankası 120 ay vadeye yüzde 0,95 faiz oranı ile dikkat çekerken, onu 120 ay vadeye yüzde 1 faiz oranı ile Fortis Bank izliyor. Ev kredisi kullanmak bu kadar cazip olunca ev alanların sayısı da artıyor. Bu artış ise evini kiraya vermek isteyenleri olumsuz etkiliyor. Ev alanların sayısı arttığından, ev sahipleri Kiracı bulmak için aylarca bekliyor. Bunun sektöre olumlu yansımalarını görülmektedir, "Ev satışlarında hareketlilik var. İnsanlar Bankaların sunduğu bu fırsatları kaçırmak istemiyor. Elinde biraz da birikmişi olan hemen ev alıyor" dedi. Öte yandan kiralama oranlarının düştüğünü belirten Hemengül, "Ev sahibi sayısı artınca, kiralıklara talep Yarı Yarıya düştü. Ev sahipleri evlerini kiralamakta zorlanıyor. Bu durumda ev kiraları da esnek seyrediyor" diye konuştu.
Böylesi görülmedi
Bankaların elindeki nakit fazlasını eritmek için cazip Krediler sunduğunu söyledi. Yılın ikinci yarısından sonra faiz oranlarında artış yaşanacağını Öngörmekteyim, "Bugüne kadar bu düşük faiz oranlarını hiç görmedik. Artı dosya ücretleri de Eskisi gibi değil" dedi.
TÜM TÜRKİYE`DE İSE 250 BİN LÜKS KONUT, ELDE KALDI
Resul Medin
SADECE İSTANBUL`DA 80 BİNDEN FAZLA; TÜM TÜRKİYE`DE İSE 250 BİN LÜKS KONUT, ELDE KALDI
Referans gazetesinde Gamze Tüfekçinin haberine göre; Türkiyede satılamayan lüks konut stoğu 250 bini buldu. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde stok oluştu. Özellikle
Yüksek kazanç sağladığı için son yıllarda Türkiyenin dört bir yanında üretilen lüks konutlar elde kaldı. Arz talep dengesi gözetilmeden yapılan lüks konutlarda stok 250 bine ulaştı. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde lüks konut stoğu oluştu.
Özellikle şehir dışlarına yapılan lüks konutlar, hayalet şehir görüntüsü çiziyor. Birçok bölgede binalar satılamadan eskimeye yüz tutmuş durumda. İnşaat firmaları yaptıkları konutları bir an önce elden çıkarmak için yüzde 50yi aşan indirimler yapıyor.
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) yaptığı araştırmaya göre, geçen sene 250 bin adet satılamayan konut bulunduğunu dile getiren İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, bu sene sonunda satılamayan konut sayısının 400 bine ulaşacağını söyledi. Aşa, bu konutların yüzde 70inin ise lüks segmentte yer aldığını açıkladı.
Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise İstanbul genelindeki 35 ofislerinde 20 bine yakın lüks konutun satılmayı beklediğini kaydetti.
Ekonomik konutlar revaçta olacak
Bankaların konut kredisi faizlerinde yaptığı indirimlerle kıpırdanan gayrimenkul sektöründe, binlerce proje hayata geçirilmiş durumda. Üretilen konutların büyük bir kısmı da lüks segmentte yer alıyor. Doğru lokasyonda doğru bir planlama ile yapılan projeler kısa sürede satılırken, madolyonun diğer yüzünde ise hayalet yapılar dikkat çekiyor.
Arz talep dengesi gözetilmeden özellikle şehir dışlarında yapılan lüks konutlar, sektörde ciddi stok sorununa neden oldu. Son yıllarda birçok müteahhidin ultra lüks projeler üretme yoluna gittiğini belirten Nizamettin Aşa, "Neredeyse bütün projelerde yüzme havuzları, jakuziler, spalar ön plana çıkmaya başladı. Türkiyenin profiline bakarsak jakuzili, havuzlu dairelerin alıcısı çok yüsek değil. Ancak inşaat firmaları bu yönde üretimi tercih ettiler. İnşaat firmaları projelerini kısa sürede sattıklarını iddia ediyorlar. Ancak bütün lüks projeler satılsaydı, gazetelerde sayfalarca ilan vermezlerdi, promosyonla satışa çıkmazlardı" diye konuştu. Aşa, elde kalan lüks konutların fiyatlarının aşağı çekilerek orta gelirliye yönelik pazarlama çalışmalarının başladığına dikkat çekti.
Piyasanın lüks konuta doyduğunu belirten Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise önümüzdeki dönemde ekonomik konutları revaçta olacağını söyledi. Çınar, "1 milyon dolarlık daire fiyatları 300 bin dolara kadar geriledi. Ancak birçoğu lokasyon nedeniyle de tercih edilmiyor. İstanbulda Ataşehir, Maslak, Bahçeşehir, Esenkent, Çekmeköy ve Acıbadem bölgelerinde alıcı bekleyen çok sayıda lüks konut var" dedi.
İnşaat firmalarının stok sayısını gizlediğini belirten Çınar, şöyle devam etti: "Örneğin projeler satışa sunulurken bile bitmediği halde 1. ve 2. bloklarda dairelerimiz bitti ya da son 10 daire kaldı diyorlar. Bu bir pazarlama stratejisidir. Firmaların yaklaşımları doğru ancak gerçekçi değil."
10 bin adet lüks konut ihtiyacı var
İstanbulun yılda ortalama 250 bin adet konut ihtiyacı olduğu öngörüsünde bulunan Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Talebin 170 bin adedinin orta gelirlilerden, 70 bin adedinin ise alt gelir grubundan geleceği tahmin ediliyor. Lüks konut talebinin ise 10 bin civarında olduğu ön görülüyor. Yapılan inşaatlara bakıldığında lüks konut üretimi 10 bin adetlik ihtiyacın çok üstünde" diye konuştu. Soner, lüks konutta uzun sürede bir doygunluk olduğunu ancak buna rağmen devam eden üretimler nedeniyle çok yüksek bir arz fazlası oluştuğunu kaydetti.
Portföylerinde satılmayı bekleyen çok sayıda lüks konut projesi bulunduğunu aktaran Emlakium Yönetim Kurulu Başkanı Resul Medin özellikle şehirdışı merkezlerde arz fazlalığına dikkat çekti. Medin, şöyle devam etti: "Merkeze yakın projelerde satış daha kolay. Ancak şehre uzak lokasyonlarda lüks bir konutun satışını yapmak çok zor. İnşaat firmaları satışlarda sıkıntı olmadığını söylüyor. Ancak şehir dışı merkezlere gidildiğinde doluluk oranları net bir şekilde görülüyor."
İNŞAAT FİRMALARI İHTİYAÇ VAR DİYOR
Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu:
Lüks konut projeleri şehir merkezlerinde hâlâ çok büyük bir ihtiyaç. Projelerimizde bir sıkıntı yaşamıyoruz. Ancak son zamanlarda hızla artan rezidanslara bakacak olursak, bu yapıların alıcı bulamaması normal. Çünkü insanlar bu alanlarda yaşamaya alışık değil.
Astaş Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Aşçı:
Herkes yaptığı projenin lüks olduğuna inanıyor. Lüks diyeceğimiz lokasyonlar Nişantaşı, Maçka, Beşiktaş, Moda, Bağdat Caddesi gibi bölgeler. Ancak lüks dışı diyebileceğimiz Alibeyköy, Maslak, Beylikdüzü, Ataşehir ve Ümraniye gibi bölgelerde lüks diye ortaya çıkan bir sürü proje var.
Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu:
Türkiyede lüks konut fazlalığı yok tam tersi ihtiyaç var. Yapıların yüzde 95i kalitesiz ve konforsuz. Böyle bir ortalamaya bakıldığında lüks konut fazlalığı olduğu söylenemez.
Konut fiyatlarını lokasyon belirliyor
Lüks konut fiyatlarındaki değişikliği lokasyon farklılıkları belirliyor. Leventte satışa sunulan bir projede fiyat aralığı metrekare başına 7 bin dolar ile 13 bin 500 dolar arasında değişirken, Maslakta bulunan bir projede fiyatlar ortalama 450 bin dolar ile 2 milyon 800 bin dolar arasında seyrediyor. Kartalda satışı gerçekleşen konut fiyatları 1 milyon TLye ulaşırken, Taksim civarında metrekaresi 4 bin 500 liradan başlayan lüks konutlar satılıyor. Çengelköyde 1.5 milyon TLyi bulan lüks konut fiyatları, Ortaköy Civarında ise 3.5 milyon TLyi buluyor
SADECE İSTANBUL`DA 80 BİNDEN FAZLA; TÜM TÜRKİYE`DE İSE 250 BİN LÜKS KONUT, ELDE KALDI
Referans gazetesinde Gamze Tüfekçinin haberine göre; Türkiyede satılamayan lüks konut stoğu 250 bini buldu. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde stok oluştu. Özellikle
Yüksek kazanç sağladığı için son yıllarda Türkiyenin dört bir yanında üretilen lüks konutlar elde kaldı. Arz talep dengesi gözetilmeden yapılan lüks konutlarda stok 250 bine ulaştı. Sadece İstanbulda 80 binin üzerinde lüks konut stoğu oluştu.
Özellikle şehir dışlarına yapılan lüks konutlar, hayalet şehir görüntüsü çiziyor. Birçok bölgede binalar satılamadan eskimeye yüz tutmuş durumda. İnşaat firmaları yaptıkları konutları bir an önce elden çıkarmak için yüzde 50yi aşan indirimler yapıyor.
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) yaptığı araştırmaya göre, geçen sene 250 bin adet satılamayan konut bulunduğunu dile getiren İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, bu sene sonunda satılamayan konut sayısının 400 bine ulaşacağını söyledi. Aşa, bu konutların yüzde 70inin ise lüks segmentte yer aldığını açıkladı.
Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise İstanbul genelindeki 35 ofislerinde 20 bine yakın lüks konutun satılmayı beklediğini kaydetti.
Ekonomik konutlar revaçta olacak
Bankaların konut kredisi faizlerinde yaptığı indirimlerle kıpırdanan gayrimenkul sektöründe, binlerce proje hayata geçirilmiş durumda. Üretilen konutların büyük bir kısmı da lüks segmentte yer alıyor. Doğru lokasyonda doğru bir planlama ile yapılan projeler kısa sürede satılırken, madolyonun diğer yüzünde ise hayalet yapılar dikkat çekiyor.
Arz talep dengesi gözetilmeden özellikle şehir dışlarında yapılan lüks konutlar, sektörde ciddi stok sorununa neden oldu. Son yıllarda birçok müteahhidin ultra lüks projeler üretme yoluna gittiğini belirten Nizamettin Aşa, "Neredeyse bütün projelerde yüzme havuzları, jakuziler, spalar ön plana çıkmaya başladı. Türkiyenin profiline bakarsak jakuzili, havuzlu dairelerin alıcısı çok yüsek değil. Ancak inşaat firmaları bu yönde üretimi tercih ettiler. İnşaat firmaları projelerini kısa sürede sattıklarını iddia ediyorlar. Ancak bütün lüks projeler satılsaydı, gazetelerde sayfalarca ilan vermezlerdi, promosyonla satışa çıkmazlardı" diye konuştu. Aşa, elde kalan lüks konutların fiyatlarının aşağı çekilerek orta gelirliye yönelik pazarlama çalışmalarının başladığına dikkat çekti.
Piyasanın lüks konuta doyduğunu belirten Retürk Emlak Başkanı Aşkın Çınar ise önümüzdeki dönemde ekonomik konutları revaçta olacağını söyledi. Çınar, "1 milyon dolarlık daire fiyatları 300 bin dolara kadar geriledi. Ancak birçoğu lokasyon nedeniyle de tercih edilmiyor. İstanbulda Ataşehir, Maslak, Bahçeşehir, Esenkent, Çekmeköy ve Acıbadem bölgelerinde alıcı bekleyen çok sayıda lüks konut var" dedi.
İnşaat firmalarının stok sayısını gizlediğini belirten Çınar, şöyle devam etti: "Örneğin projeler satışa sunulurken bile bitmediği halde 1. ve 2. bloklarda dairelerimiz bitti ya da son 10 daire kaldı diyorlar. Bu bir pazarlama stratejisidir. Firmaların yaklaşımları doğru ancak gerçekçi değil."
10 bin adet lüks konut ihtiyacı var
İstanbulun yılda ortalama 250 bin adet konut ihtiyacı olduğu öngörüsünde bulunan Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Talebin 170 bin adedinin orta gelirlilerden, 70 bin adedinin ise alt gelir grubundan geleceği tahmin ediliyor. Lüks konut talebinin ise 10 bin civarında olduğu ön görülüyor. Yapılan inşaatlara bakıldığında lüks konut üretimi 10 bin adetlik ihtiyacın çok üstünde" diye konuştu. Soner, lüks konutta uzun sürede bir doygunluk olduğunu ancak buna rağmen devam eden üretimler nedeniyle çok yüksek bir arz fazlası oluştuğunu kaydetti.
Portföylerinde satılmayı bekleyen çok sayıda lüks konut projesi bulunduğunu aktaran Emlakium Yönetim Kurulu Başkanı Resul Medin özellikle şehirdışı merkezlerde arz fazlalığına dikkat çekti. Medin, şöyle devam etti: "Merkeze yakın projelerde satış daha kolay. Ancak şehre uzak lokasyonlarda lüks bir konutun satışını yapmak çok zor. İnşaat firmaları satışlarda sıkıntı olmadığını söylüyor. Ancak şehir dışı merkezlere gidildiğinde doluluk oranları net bir şekilde görülüyor."
İNŞAAT FİRMALARI İHTİYAÇ VAR DİYOR
Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu:
Lüks konut projeleri şehir merkezlerinde hâlâ çok büyük bir ihtiyaç. Projelerimizde bir sıkıntı yaşamıyoruz. Ancak son zamanlarda hızla artan rezidanslara bakacak olursak, bu yapıların alıcı bulamaması normal. Çünkü insanlar bu alanlarda yaşamaya alışık değil.
Astaş Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Aşçı:
Herkes yaptığı projenin lüks olduğuna inanıyor. Lüks diyeceğimiz lokasyonlar Nişantaşı, Maçka, Beşiktaş, Moda, Bağdat Caddesi gibi bölgeler. Ancak lüks dışı diyebileceğimiz Alibeyköy, Maslak, Beylikdüzü, Ataşehir ve Ümraniye gibi bölgelerde lüks diye ortaya çıkan bir sürü proje var.
Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu:
Türkiyede lüks konut fazlalığı yok tam tersi ihtiyaç var. Yapıların yüzde 95i kalitesiz ve konforsuz. Böyle bir ortalamaya bakıldığında lüks konut fazlalığı olduğu söylenemez.
Konut fiyatlarını lokasyon belirliyor
Lüks konut fiyatlarındaki değişikliği lokasyon farklılıkları belirliyor. Leventte satışa sunulan bir projede fiyat aralığı metrekare başına 7 bin dolar ile 13 bin 500 dolar arasında değişirken, Maslakta bulunan bir projede fiyatlar ortalama 450 bin dolar ile 2 milyon 800 bin dolar arasında seyrediyor. Kartalda satışı gerçekleşen konut fiyatları 1 milyon TLye ulaşırken, Taksim civarında metrekaresi 4 bin 500 liradan başlayan lüks konutlar satılıyor. Çengelköyde 1.5 milyon TLyi bulan lüks konut fiyatları, Ortaköy Civarında ise 3.5 milyon TLyi buluyor
EMLAKÇILIK YASASI BİR AN ÖNCE ÇIKMALI
Nuri Özelmacıklı
İstanbul Ticaret Odası Emlak Müşavirleri Komitesi’nin üyesi de olan Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, "Sektörde markalı emlakçıların payı giderek artıyor ama bir çarpıklık var: Emlakçıların yasası bir türlü çıkarılmıyor; Borçlar Kanunu’nda da bize ’tellal’ deniyor. Bir an önce emlakçılık yasası çıkmalı. Bizi tarif etsinler. Biz neyiz? Tellal mı, komisyoncu mu?" diye sordu.
Markalı emlak ofislerinin sayısının sürekli arttığını, yapılan işlemlerde markalı ofislerin payının da büyüdüğünü ifade eden Altın Gayrimenkul A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, "Kurumsal emlakçılıkta bir değişim ve gelişim var. 20 yıl önce gıda sektöründe pazarın yüzde 85’i bakkalların elindeydi. Bugün yüzde 82’i market zincirlerinde. Aynı şekilde emlak piyasasında da markasını, dürüstlüğünü öne çıkaracak markalı emlakçıların payı giderek artıyor" dedi.
İki elin sesi var
Markalı emlakçıların payının daha da artacağını ve gelecek 5 yılın en önemli mesleğinin emlakçılık olduğunu söyleyen Nuri Özelmacıklı, "Bir marka altında birleşmeyenler için durumu, ’Bir elin nesi var iki elin sesi var’ atasözümüz özetliyor. Kurumsallaşmak çok önemli. Modern emlakçılık sisteminde dürüstlük, doğruluk, güvenilirlik ilk üç prensip olmalı. Bunları da ortaya koymalıyız.
Emlakçılık yasasının bir an önce çıkarılması lazım" diye konuştu ve şöyle devam etti:
"Emlakçılık yasasının çıkması; kayıtlı işlemlerin artmasını sağlayacak, vergi gelirleri de artacak. Yüzde 100’ü olmasa bile, markalı emlakçılar satışların eksik değerden yapılması halinde cezaya gireceği konusunda insanları ikna ederek satışların sıhhatli olmasını sağlıyor. Ayrıca bilinçli bir emlakçı, hiçbir zaman tapu dairesine eksik evrak götürmez. Biz tapu dairesindeki görevlilerin de birinci derecede yardımcısıyız. İstanbul Ticaret Odası’nda Emlak Müşavirleri Komitesi üyesi olarak, kayıt dışı çalışan emlakçılardan mustarip olduğumuzu da özellikle söylemek istiyorum. Evinde bilgisayarı olan herhangi biri bugün emlakçılık yapıyor. Kayıt dışı emlakçı olarak çalışıyor. Emlakçılar TSE standardına uymalı. Bugüne kadar 72 standart belirlendi. Bu standartlara uymayan binlerce emlakçı kolayca tespit edilebilir. Yerinde tespit yapılmalı. Çoğu emlakçının vergi kaydı yok. Vergisiz emlakçılık bize de zarar veriyor."
Yasa sümen altında
"Bazı emlakçılar gerçekten iki masa, bir kasa, bir sandalyeyle çalışıyor. Hatta evinde bilgisayarı olan, internete gerebilen kişiler ofis tutmadan emlak işinden para kazanıyor. Bir an önce emlakçılık yasası çıkmalı. Borçlar Kanunu’nda hálá tellál olarak gözüküyoruz. İTO’da emlakçılık yasasıyla ilgili çalışmaları yaptık. Ticaret Bakanlığı’na gönderdik, yasa sümen altında bekliyor. İTO’da, komite olarak da 4 yıl uğraştık, hükümete kendi önerilerimizi gönderdik ama yasa çıkmıyor. Bizi tarif etsinler. Biz neyiz? Tellal (satışa aracılık eden) mı, komisyoncu mu? Bugünkü modern emlakçılığı, tellal sözcüğü ifade etmiyor, edemez."
’Ye kürküm ye’ misali dış görünümü iyi emlak ofisinin işi de iyi olur
Emlakçı olmak isteyen, markalı bir emlak zincirine üyelik konusunda karar veremeyen girişimcilere Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, şu önerileri getiriyor:
Markalı emlakçı olarak başlamak çok önemli. 10 işten en az ikisini markalı olduğunuz için yaparsınız ve bu bile çok farkeder.
Biz bağlı ofislerle sürekli irtibat halindeyiz. Kanunlardaki değişiklikleri, yeni gelişmeleri ofislere aktarıyoruz. Kesin eğitim desteği veriyoruz. Özel projelerde hukuki destek veriyoruz.
Bölgesine göre değişmekle birlikte, herhangi bir ofisin ilk yatırım maliyeti 15 bin YTL ile 100-150 bin dolar arasında değişebilir.
’Ye kürküm ye’ misali, dış görünüşü iyi bir emlak ofisi insana güven verir, işleri artırabilir.
Ama, mesela İkitelli Altıntepe’de 15 bin YTL yerine 80 bin YTL ofis masrafı yaparsanız insanlar başka gözle bakar. Florya’da da 80 bin YTL yerine 15 bin YTL’lik ofise de müşteri gelmez.
Ofis sayısı değil, markaya sahip çıkmak daha önemli
Altın Gayrimenkul olarak, girişimci Anadolu’da bile ofis açsa ilk etapta gönderilen fotoğraftan ofis yerinin uygun olup olmadığını söylediklerini bildiren Nuri Özelmacıklı, "Olur veya olmaz diye görüşümüzü bildiriyoruz. Franchise danışmanı gidip yerinde görüyor. Birçok değerleme kriterimiz var" dedi. Nuri Özelmacıklı, şunları ifade etti: "Türkiye genelinde bizim 41 ofisimiz var. Gayrimenkul bizim aracılığımızla satılmışsa tapuda verdiğimiz hizmetlerden ücret almıyoruz. Bizim; İstanbul’da 17 ofisimiz var. Bahçelievler, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Levent’de daha yaygınız. Kuyumcukent’te ofisimiz var. Şirinevler’de genel müdürlüğümüz var. Türkiye’nin her yeri bizim hedef noktamız. Ama çok bayilik vermektense, markasına sahip çıkacak arkadaşlar arıyoruz. Çok bayilik vermenin çok kazındaracağını sanmıyoruz. Şirket misyonunu koruyacak arkadaşlarla çalışmak bizim için çok önemli. İlk yola çıktığımızda; 1998’de 9 ofis birden açmıştım. Deprem sonrası çok zor günler yaşadık. Şu an 41 ofise ulaştık. Bunların çoğu franchise. Şu an Türkiye genelinde franchise giriş ücreti standart. Bu da 3500 Euro. Aylık olarak da KDV dahil 125 YTL alıyoruz."
Emlak ofisi minimum 30 metrekare olmalı
Türk Standartları Enstitüsü’nün, bugüne kadar emlakçılık konusunda 72 standart yayınladığını ifade eden İTO Emlak Müşavirleri Komitesi üyesi Nuri Özelmacıklı, "Gerçek emlakçılar, devletin vergi tahsilatına katkı sağlıyor" dedi. Özelmacıklı, Altın Gayrimenkul olarak standartlara uyduklarını, eğitimli emlakçılarla çalıştıklarını ifade ederek şunları kaydetti: "Bütün ofislerdeki emlakçılar kurstan geçti. Türkiye’nin ilk TSE belgesini Altın Emlak olarak biz aldık. İTO’ya veya Emlak Komisyoncuları Odası’na üye olmayan elmakçılar var. Bir emlak ofisinin büyüklüğü minimum 30 metrekare olmalı. Oysa bugün 15 metrekarede merdiven altı emlakçılık yapanlar var. Emlak müşavirlerinin ilgili odaya (İTO) veya Emlakçılar Odası’na ve vergi dairesine kayıtlı olma şartı var. Ama, baktığımız zaman kayıtlı olmayan binlercesi var.."
İstanbul Ticaret Odası Emlak Müşavirleri Komitesi’nin üyesi de olan Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, "Sektörde markalı emlakçıların payı giderek artıyor ama bir çarpıklık var: Emlakçıların yasası bir türlü çıkarılmıyor; Borçlar Kanunu’nda da bize ’tellal’ deniyor. Bir an önce emlakçılık yasası çıkmalı. Bizi tarif etsinler. Biz neyiz? Tellal mı, komisyoncu mu?" diye sordu.
Markalı emlak ofislerinin sayısının sürekli arttığını, yapılan işlemlerde markalı ofislerin payının da büyüdüğünü ifade eden Altın Gayrimenkul A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, "Kurumsal emlakçılıkta bir değişim ve gelişim var. 20 yıl önce gıda sektöründe pazarın yüzde 85’i bakkalların elindeydi. Bugün yüzde 82’i market zincirlerinde. Aynı şekilde emlak piyasasında da markasını, dürüstlüğünü öne çıkaracak markalı emlakçıların payı giderek artıyor" dedi.
İki elin sesi var
Markalı emlakçıların payının daha da artacağını ve gelecek 5 yılın en önemli mesleğinin emlakçılık olduğunu söyleyen Nuri Özelmacıklı, "Bir marka altında birleşmeyenler için durumu, ’Bir elin nesi var iki elin sesi var’ atasözümüz özetliyor. Kurumsallaşmak çok önemli. Modern emlakçılık sisteminde dürüstlük, doğruluk, güvenilirlik ilk üç prensip olmalı. Bunları da ortaya koymalıyız.
Emlakçılık yasasının bir an önce çıkarılması lazım" diye konuştu ve şöyle devam etti:
"Emlakçılık yasasının çıkması; kayıtlı işlemlerin artmasını sağlayacak, vergi gelirleri de artacak. Yüzde 100’ü olmasa bile, markalı emlakçılar satışların eksik değerden yapılması halinde cezaya gireceği konusunda insanları ikna ederek satışların sıhhatli olmasını sağlıyor. Ayrıca bilinçli bir emlakçı, hiçbir zaman tapu dairesine eksik evrak götürmez. Biz tapu dairesindeki görevlilerin de birinci derecede yardımcısıyız. İstanbul Ticaret Odası’nda Emlak Müşavirleri Komitesi üyesi olarak, kayıt dışı çalışan emlakçılardan mustarip olduğumuzu da özellikle söylemek istiyorum. Evinde bilgisayarı olan herhangi biri bugün emlakçılık yapıyor. Kayıt dışı emlakçı olarak çalışıyor. Emlakçılar TSE standardına uymalı. Bugüne kadar 72 standart belirlendi. Bu standartlara uymayan binlerce emlakçı kolayca tespit edilebilir. Yerinde tespit yapılmalı. Çoğu emlakçının vergi kaydı yok. Vergisiz emlakçılık bize de zarar veriyor."
Yasa sümen altında
"Bazı emlakçılar gerçekten iki masa, bir kasa, bir sandalyeyle çalışıyor. Hatta evinde bilgisayarı olan, internete gerebilen kişiler ofis tutmadan emlak işinden para kazanıyor. Bir an önce emlakçılık yasası çıkmalı. Borçlar Kanunu’nda hálá tellál olarak gözüküyoruz. İTO’da emlakçılık yasasıyla ilgili çalışmaları yaptık. Ticaret Bakanlığı’na gönderdik, yasa sümen altında bekliyor. İTO’da, komite olarak da 4 yıl uğraştık, hükümete kendi önerilerimizi gönderdik ama yasa çıkmıyor. Bizi tarif etsinler. Biz neyiz? Tellal (satışa aracılık eden) mı, komisyoncu mu? Bugünkü modern emlakçılığı, tellal sözcüğü ifade etmiyor, edemez."
’Ye kürküm ye’ misali dış görünümü iyi emlak ofisinin işi de iyi olur
Emlakçı olmak isteyen, markalı bir emlak zincirine üyelik konusunda karar veremeyen girişimcilere Altın Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Özelmacıklı, şu önerileri getiriyor:
Markalı emlakçı olarak başlamak çok önemli. 10 işten en az ikisini markalı olduğunuz için yaparsınız ve bu bile çok farkeder.
Biz bağlı ofislerle sürekli irtibat halindeyiz. Kanunlardaki değişiklikleri, yeni gelişmeleri ofislere aktarıyoruz. Kesin eğitim desteği veriyoruz. Özel projelerde hukuki destek veriyoruz.
Bölgesine göre değişmekle birlikte, herhangi bir ofisin ilk yatırım maliyeti 15 bin YTL ile 100-150 bin dolar arasında değişebilir.
’Ye kürküm ye’ misali, dış görünüşü iyi bir emlak ofisi insana güven verir, işleri artırabilir.
Ama, mesela İkitelli Altıntepe’de 15 bin YTL yerine 80 bin YTL ofis masrafı yaparsanız insanlar başka gözle bakar. Florya’da da 80 bin YTL yerine 15 bin YTL’lik ofise de müşteri gelmez.
Ofis sayısı değil, markaya sahip çıkmak daha önemli
Altın Gayrimenkul olarak, girişimci Anadolu’da bile ofis açsa ilk etapta gönderilen fotoğraftan ofis yerinin uygun olup olmadığını söylediklerini bildiren Nuri Özelmacıklı, "Olur veya olmaz diye görüşümüzü bildiriyoruz. Franchise danışmanı gidip yerinde görüyor. Birçok değerleme kriterimiz var" dedi. Nuri Özelmacıklı, şunları ifade etti: "Türkiye genelinde bizim 41 ofisimiz var. Gayrimenkul bizim aracılığımızla satılmışsa tapuda verdiğimiz hizmetlerden ücret almıyoruz. Bizim; İstanbul’da 17 ofisimiz var. Bahçelievler, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Levent’de daha yaygınız. Kuyumcukent’te ofisimiz var. Şirinevler’de genel müdürlüğümüz var. Türkiye’nin her yeri bizim hedef noktamız. Ama çok bayilik vermektense, markasına sahip çıkacak arkadaşlar arıyoruz. Çok bayilik vermenin çok kazındaracağını sanmıyoruz. Şirket misyonunu koruyacak arkadaşlarla çalışmak bizim için çok önemli. İlk yola çıktığımızda; 1998’de 9 ofis birden açmıştım. Deprem sonrası çok zor günler yaşadık. Şu an 41 ofise ulaştık. Bunların çoğu franchise. Şu an Türkiye genelinde franchise giriş ücreti standart. Bu da 3500 Euro. Aylık olarak da KDV dahil 125 YTL alıyoruz."
Emlak ofisi minimum 30 metrekare olmalı
Türk Standartları Enstitüsü’nün, bugüne kadar emlakçılık konusunda 72 standart yayınladığını ifade eden İTO Emlak Müşavirleri Komitesi üyesi Nuri Özelmacıklı, "Gerçek emlakçılar, devletin vergi tahsilatına katkı sağlıyor" dedi. Özelmacıklı, Altın Gayrimenkul olarak standartlara uyduklarını, eğitimli emlakçılarla çalıştıklarını ifade ederek şunları kaydetti: "Bütün ofislerdeki emlakçılar kurstan geçti. Türkiye’nin ilk TSE belgesini Altın Emlak olarak biz aldık. İTO’ya veya Emlak Komisyoncuları Odası’na üye olmayan elmakçılar var. Bir emlak ofisinin büyüklüğü minimum 30 metrekare olmalı. Oysa bugün 15 metrekarede merdiven altı emlakçılık yapanlar var. Emlak müşavirlerinin ilgili odaya (İTO) veya Emlakçılar Odası’na ve vergi dairesine kayıtlı olma şartı var. Ama, baktığımız zaman kayıtlı olmayan binlercesi var.."
Seçimmi Atamamı
Değerli Meslektaşlarım
Bu yazımda sizlere İTO organ seçimlerindeki yönetmeliğe uygun olsada Medeni Hukuka seçim ilke, kural ve ruhuna aykırı olan Yönetmelik ile ilgili çarpıklıktan bahs etmek istiyorum.
Biliyorsunuz 23 Şubat 2009 tarihinde İstanbul Ticaret Odasında organ seçimleri yapıldı.Bu seçimlere yaklaşık 90 ın üstünde Meslek grupları ve 350.000 üyeli odanın meslek mensuplarından isteyenler seçimlerde oy kullandılar. Üyeler Komitelerine kendilerini temsil etmeleri için temsilcilerini seçtiler.Buraya kadar her şey normal gibi görünse de aslında seçim sonrası öğrendimki bunun hiçde öyle olmadığıdır. Sizlere sadece Bizim temsilcilerimizi seçtiğimiz 24 no Gayrimenkul Hizmetleri Komitesini örnek vereceğim ama bunu bilinki bu cingözlük bizde yeni ve ilk defa yapıldı fakat birçok grupta çok uzun süredir uygulanmakta olduğudur.
24 nolu Gayrimenkul Hizmetleri Komitesinin belirlenmesi için yapılan seçimlerde Mavi olan ve 218690/0 sicil nolu Turyap yapı sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile başlayan ve devam eden listede, tek bir kişinin 533364/0 sicil numaralı (Emlakçı değildir) MULTI TURKMALL GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ’NİN yetkilisi Levent Eyüpoğlu 74 reyi aynı sandıkta aynı anda kendi yer aldığı listeye tek başına kullanması ve aynı gruba rey veren 2 nci kişinin 485935/0 (Emlakçı değildir) TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME ANONİM ŞİRKETİ YETKİLİSİNİN 15 reyi aynı anda kendine kullanması ve yetki belgelerinin tarihlerine baktığımız zaman yaklaşık olarak hepsi yakın zamanlı olduğu görülmektedir..
Değerli arkadaşlar Türk Hukuk sisteminde toplu hareketlerde seçim ile tayin edilen yöneticilerin seçilmesinde “Kat Mülkiyeti Kanunu,Kooperatifler Kanunu, gibi kanunlarda bir ortağı 2nci bir ortağın rey verme yetkiside devir edilebildiği halde birden fazla ortağın yetkisinin devri yasaklanmıştır çünkü ortakların menfaatlerinin dışında (herhangi bir ticari menfaat) söz konusu edilmemesine rağmen 1- 2 kişiye söz hakkının tamamen verilmemesi için rey kullanmada çoğunluk temsili yasaklanmıştır.Basit işlemlerde bile hal böyle iken yapılan bu kurnazlık karşısında seçimden bahs edebilirmiyiz?
sırf istenilen bir komitenin seçilebilmesi için doğrudan doğruya 74 ve 15 kişinin iradesinin hilafına kendilerini meclis üyeliğine seçtirmek için rey kullanma hakkını almışlar bir hakkın suiistimali mahiyetinde saatler süren bir zaman sandık başında kendilerine rey vererek temsil haklarını kötüye kullanmışlardır; bu bir irade ifsadı değilmidir. Kanunun kendilerine tanıdığı hakkın kötüye kullanılma değilmidir zaten bu durumu Medeni Kanunumuzun 2 Maddesi gayet açık olarak yasaklamaktadır. Şöyleki; Herkes haklarını kullanırken,borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Bu örnekte ve aynı şekilde seçime giren tüm gruplarda Kanun metninin kişilere verdiği seçimde temsil hakkı kötüye kullanılmıştır. Çünkü; temsil için yetki belgelerinin tarihlerine baktığımız zaman yaklaşık olarak hepsi yakın zamanlıdır. Biran için yetki veren tüzel kişiliğin yetkililerinin iradesini düşündüğümüzde farklı meclis üyelerinin seçiminde farklı kişilere veya gruplara rey vermek isteyeceklerini düşünelim. Halbuki sandığın başına giden bir kişi yanlışlığı –doğruluğu araştırılıp değerlendirilmeğe tabi tutulmadan rey veren kişinin tek kişi olması sebebiyle tek rey hükmünde olması gerekir. Bu ise seçim iradesine aykırı olup atama şeklindedir.
Buna seçim denilemeyeceğinden Bu şekilde gerçekleşmiş olan ilan edilmiş olan sonuç seçim sonucu olmayıp atama şeklinde bir sonucu olarak kabul etmeliyiz.Oysa 4 yılda bir yapılan ve Ticaret odalarında değişik meslek gruplarının temsil edilmesi için yapılan bu düzenlemenin adı ATAMA değil SEÇİMDİR.
Kıymetli Emlakçı Dostlarım burada sizlere 24 nolu grubu örnek verdim ama bu sadece bizim grubun sorunu değildir bu İstanbul Ticaret Odası yönetimlerinin bildikleri bir gerçek ama nedense üstünde durmadıkları bir durumdur. Büyük emek verilerek ve bizim sırtımızdan astronomik paralar harcanarak yapılan seçimlerin zaman geçtikçe artarak göstermelik ve formalite bir seçim olma yolunda.Bunun olmaması veya böyle bir intibanın oluşmaması için söz konusu seçim yönetmeliğinin hakkaniyete seçim ruhuna ve tabiiki kanunlara da uygun hale getirilmesi bu yapılanların atama değil seçim olduğuna göre bir kişininde en fazla oy verebileceği iki eli olduğu düşüncesi ile yola çıkacak olursak bir kişinin en fazla iki rey kullanabilmesi için İTO yönetiminin acilen seçim yönetmeliğinde gerekli değişiklikleri yapması ve bu hususta emredici hükümler getirmesi şarttır . Burada bence EMFED e büyük sorumluluklar düşüyor.Emfed yönetim kurulunun bu konuyu ivedilikle ele alması TOBB ve İTO yönetimi ile irtibata geçerek bu konuda gerekli adımların atılmasını sağlamalıdır diye düşünüyorum.Hepinize hayırlı işler dileğiyle saygılarımı sunarım.
SAYGILARIMLA
Rıza Kaymakcı-Emlakçı
rizakaymakci@gmail.com
Bu yazımda sizlere İTO organ seçimlerindeki yönetmeliğe uygun olsada Medeni Hukuka seçim ilke, kural ve ruhuna aykırı olan Yönetmelik ile ilgili çarpıklıktan bahs etmek istiyorum.
Biliyorsunuz 23 Şubat 2009 tarihinde İstanbul Ticaret Odasında organ seçimleri yapıldı.Bu seçimlere yaklaşık 90 ın üstünde Meslek grupları ve 350.000 üyeli odanın meslek mensuplarından isteyenler seçimlerde oy kullandılar. Üyeler Komitelerine kendilerini temsil etmeleri için temsilcilerini seçtiler.Buraya kadar her şey normal gibi görünse de aslında seçim sonrası öğrendimki bunun hiçde öyle olmadığıdır. Sizlere sadece Bizim temsilcilerimizi seçtiğimiz 24 no Gayrimenkul Hizmetleri Komitesini örnek vereceğim ama bunu bilinki bu cingözlük bizde yeni ve ilk defa yapıldı fakat birçok grupta çok uzun süredir uygulanmakta olduğudur.
24 nolu Gayrimenkul Hizmetleri Komitesinin belirlenmesi için yapılan seçimlerde Mavi olan ve 218690/0 sicil nolu Turyap yapı sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ile başlayan ve devam eden listede, tek bir kişinin 533364/0 sicil numaralı (Emlakçı değildir) MULTI TURKMALL GAYRİMENKUL YATIRIM İNŞAAT VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ’NİN yetkilisi Levent Eyüpoğlu 74 reyi aynı sandıkta aynı anda kendi yer aldığı listeye tek başına kullanması ve aynı gruba rey veren 2 nci kişinin 485935/0 (Emlakçı değildir) TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME ANONİM ŞİRKETİ YETKİLİSİNİN 15 reyi aynı anda kendine kullanması ve yetki belgelerinin tarihlerine baktığımız zaman yaklaşık olarak hepsi yakın zamanlı olduğu görülmektedir..
Değerli arkadaşlar Türk Hukuk sisteminde toplu hareketlerde seçim ile tayin edilen yöneticilerin seçilmesinde “Kat Mülkiyeti Kanunu,Kooperatifler Kanunu, gibi kanunlarda bir ortağı 2nci bir ortağın rey verme yetkiside devir edilebildiği halde birden fazla ortağın yetkisinin devri yasaklanmıştır çünkü ortakların menfaatlerinin dışında (herhangi bir ticari menfaat) söz konusu edilmemesine rağmen 1- 2 kişiye söz hakkının tamamen verilmemesi için rey kullanmada çoğunluk temsili yasaklanmıştır.Basit işlemlerde bile hal böyle iken yapılan bu kurnazlık karşısında seçimden bahs edebilirmiyiz?
sırf istenilen bir komitenin seçilebilmesi için doğrudan doğruya 74 ve 15 kişinin iradesinin hilafına kendilerini meclis üyeliğine seçtirmek için rey kullanma hakkını almışlar bir hakkın suiistimali mahiyetinde saatler süren bir zaman sandık başında kendilerine rey vererek temsil haklarını kötüye kullanmışlardır; bu bir irade ifsadı değilmidir. Kanunun kendilerine tanıdığı hakkın kötüye kullanılma değilmidir zaten bu durumu Medeni Kanunumuzun 2 Maddesi gayet açık olarak yasaklamaktadır. Şöyleki; Herkes haklarını kullanırken,borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Bu örnekte ve aynı şekilde seçime giren tüm gruplarda Kanun metninin kişilere verdiği seçimde temsil hakkı kötüye kullanılmıştır. Çünkü; temsil için yetki belgelerinin tarihlerine baktığımız zaman yaklaşık olarak hepsi yakın zamanlıdır. Biran için yetki veren tüzel kişiliğin yetkililerinin iradesini düşündüğümüzde farklı meclis üyelerinin seçiminde farklı kişilere veya gruplara rey vermek isteyeceklerini düşünelim. Halbuki sandığın başına giden bir kişi yanlışlığı –doğruluğu araştırılıp değerlendirilmeğe tabi tutulmadan rey veren kişinin tek kişi olması sebebiyle tek rey hükmünde olması gerekir. Bu ise seçim iradesine aykırı olup atama şeklindedir.
Buna seçim denilemeyeceğinden Bu şekilde gerçekleşmiş olan ilan edilmiş olan sonuç seçim sonucu olmayıp atama şeklinde bir sonucu olarak kabul etmeliyiz.Oysa 4 yılda bir yapılan ve Ticaret odalarında değişik meslek gruplarının temsil edilmesi için yapılan bu düzenlemenin adı ATAMA değil SEÇİMDİR.
Kıymetli Emlakçı Dostlarım burada sizlere 24 nolu grubu örnek verdim ama bu sadece bizim grubun sorunu değildir bu İstanbul Ticaret Odası yönetimlerinin bildikleri bir gerçek ama nedense üstünde durmadıkları bir durumdur. Büyük emek verilerek ve bizim sırtımızdan astronomik paralar harcanarak yapılan seçimlerin zaman geçtikçe artarak göstermelik ve formalite bir seçim olma yolunda.Bunun olmaması veya böyle bir intibanın oluşmaması için söz konusu seçim yönetmeliğinin hakkaniyete seçim ruhuna ve tabiiki kanunlara da uygun hale getirilmesi bu yapılanların atama değil seçim olduğuna göre bir kişininde en fazla oy verebileceği iki eli olduğu düşüncesi ile yola çıkacak olursak bir kişinin en fazla iki rey kullanabilmesi için İTO yönetiminin acilen seçim yönetmeliğinde gerekli değişiklikleri yapması ve bu hususta emredici hükümler getirmesi şarttır . Burada bence EMFED e büyük sorumluluklar düşüyor.Emfed yönetim kurulunun bu konuyu ivedilikle ele alması TOBB ve İTO yönetimi ile irtibata geçerek bu konuda gerekli adımların atılmasını sağlamalıdır diye düşünüyorum.Hepinize hayırlı işler dileğiyle saygılarımı sunarım.
SAYGILARIMLA
Rıza Kaymakcı-Emlakçı
rizakaymakci@gmail.com
LİSANSLI EMLAKKOMİSYONCULUĞU VE EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ ,HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI
Genel Açıklama
Yapılan çalışma ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası getirilmiştir. Uygulamada lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.
Lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar;
a) Lisanslı emlak müşavirleri
b) Lisanslı emlak müşavirlik şirketleri
c) Lisanslı emlak komisyoncuları
Lisanslı emlak müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri , ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.
Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Bugünkü emlak komisyonculuğu faaliyeti de esasında söz konusu işlemlerdir. Bu alanda en geniş kesimi de emlak komisyoncuları oluşturmaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında ,
gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.
Gayrimenkule yönelik alım satıma aracılık yapan, kiralama hizmeti verenlerden, aynı zamanda danışmanlık ve tapu işlemlerinin takip ve sonuçlandırması beklenmemelidir. Tapu işlemleri ve gayrimenkule yönelik hizmetler, hukuki, teknik, idari ve mali bilgiyi gerektiren işlemlerdir. Konunun uzmanı olmayan iş sahiplerinden de bu donanıma sahip olması beklenemez. Yapılacak bilgilendirmeler de yeterli olmamaktadır. Gayrimenkul hizmetlerinde belge düzeninin sağlanması, işlemlerin takip ve sonuçlandırılması, tescile esas sözleşmelerin hazırlanması uzmanlaşmayı gerektirmektedir. Bu nedenle bu işlemlerin lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tarafından da yerine getirilmesi gerekmektedir. Böylece tapu kayıtları işlem öncesinde sağlıklı olarak incelenecek, belge düzeni kontrol edilecek, işlemler kısa sürede sonuçlandırılacaktır.
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun çıkması halinde sektör kayıt altına alınacak, ilgisiz kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi öncelenecektir. Uygulama ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, önemli bir ek gelirde elde edecektir. İşlemler konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, tapu sicil müdürlüklerindeki kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, işlemlerde sıhhat artacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde yığılma olmayacak bundan kaynaklanan sızlanma ve şikâyetlerde en aza inecektir.
Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir.
LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI
Amaç
MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri ,emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık,kiralama,danışmanlık,belge düzenleme ,tasdik etme gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.
Tanımlar
MADDE 3 - Bu kanunda geçen;
a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
b) Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c) Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,
ç) Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre kurulan emlak meslek odaları ile Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odalar.
d) Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e) Şirket : Anonim şirket şeklinde kurulan lisanslı emlak müşavirliği şirketini ,
f) Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
g) Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki
Kanununun uygulama yönetmeliklerini ,
h) Tapu işlemleri: Yönetmelikçe belirlenecek akitli ve akitsiz işlemleri ifade eder.
ı) Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ifade eder.
Genel şartlar
MADDE 4 - Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:
a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak.
e) Devlet memurluğundan çıkarılma cezası almamış olmak.
Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları
MADDE 5- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şarları şunlardır;
a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak,
b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,
c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi tamamlamış olmak,
ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak
Lisans sınavı
MADDE 6-Lisanslı Emlak müşavirliği sınavına ilişkin usul ve esaslar ile sınav konuları yönetmelikle belirlenir. 3 yıl içinde sınavlarda başarısız olanlar yeniden sınava giremezler
Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır.
a) Lise ve dengi okul veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak,
b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,
c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini tamamlamış olmak,
ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Başbakanlığa bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.
Kurul onbir üyeden oluşur. Üyelerin ikisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, birisi Maliye Bakanlığından, birisi Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, birisi YÖK tarafından, üçü esnaf odalarından üçü de ticaret odaları tarafından seçilir.
Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin en az genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması, en az üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir.
YÖK tarafından seçilecek üyenin prof veya doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.
Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf odalarında başkan veya üyeler, Ticaret odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Odalardan seçilecek kurul üyelerinin ayrıca Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanmış olması aranır.
Kurulun görevleri
MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:
a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,
b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini tutmak,
c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,
ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
vermek
d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.
e) Emlak müşaviri ve komisyoncularının faaliyetleri sırasında kullanacakları, sözleşme, belge
basılı kâğıtların şeklini , ana unsurlarını ve içeriğini belirlemek.
f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.
g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak emlak müşaviri, emlak müşavirliği
şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdir de idari
inceleme ve soruşturma yapmak.
ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.
Kurulun çalışma usul ve esasları
MADDE 10- Kurul, üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.
Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda toplantı ücreti ödenir.
Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul, başkanlık, hukuk müşavirliği ve tescil birimlerinden oluşur.
Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin esnaf odası ve ticaret odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği: Kurulca atanacak, hukuk müşavirinin üniversitelerin hukuk ve siyasal fakültelerinden mezun kamu ve özel sektörde görevi ile ilgili alanda en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Denetim Birimi Başkanlığı : Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu kamu ve özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Kurul ,Kanun ekinde yer alan cetvelde sayı ve ünvanı gösterilen kadrolardan oluşur.Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.
Lisans ve kimlik belgesi:
MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.
Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı bir aylık süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.
Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.
Lisans bedeli
MADDE 13-Lisan bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL ,emlak müşavirleri için 5000 TL,Emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel Maliye hesabına bir bankaya yatırılır.
Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.
Lisans bedelleri bu Kanunun 21 ve 22.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.
Yemin
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder.
Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.
Yeni iş yeri açılması ve değişikliği
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.
İş yeri değiştiren meslek mensupları on beş gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.
Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.
Meslek mensupları sicili
MADDE 16- Lisanslı Emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.
Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan önce kurula bunu bildirmek zorundadır.
Hizmetin kendi adına yürütülmesi
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.
Lisanslar devredilemez. Kiraya verilemez
Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.
Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.
Lisanlı emlak müşavirleri ve komisyoncuları faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.
Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları:
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.
Yabancıların Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere kuracakları şirketler Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa tabi olarak kurulabilir. Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisan sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.
Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı
MADDE 19- Lisanslı emlak müşavirlikleri ve komisyoncuları yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler.
Bu hizmet bayilik , acentalık, franchising suretiyle de verilebilir.
Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler;
MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip dip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,
c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek
ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.
d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.
Avukatlık kanununun ve diğer kanunların münhasıran avukatlar tarafından yapılmasını ön gördüğü işleri Lisanslı Emlak Müşavirleri yapamaz.
Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler
MADDE 21- Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malların satış ve kiralanmasına yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.
Emlak komisyoncuları bu kanunla emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.
Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri
MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.
Emlak Müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200000TL den az olamaz.
Şirket çalışanlarının yapacağı işlemlerde sorumluluk öncelikle sorumlu lisanslı emlak müşavirlerine aittir.
Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.
Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 25. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.
c) Gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.
ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.
d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.
e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.
Bayilik acentelik, franchising faaliyetleri
MADDE 25- Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve komisyoncuları bu hizmetlerini bayilik acentelik , franchising şeklinde de yürütebilir. Bu halde bayi , acente ve franchising ‘lerin lisanslı emlak müşaviri ,lisanslı emlak komisyoncusu olması veya Lisanslı Emlak Müşavirliği Lisanslı Emlak Komisyonculuğu şirketi şartlarını taşıması gerekir.
Bayi ve acenteler yapacakları iş ve işlemlerden doğrudan sorumludur. Bayi ,acentelik ve franchising kuran şirketin sorumluluğu, yapılacak müşavirlik hizmeti ile sınırlıdır.
İş sözleşmesi
MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, şekil ve temel unsurları Kurul tarafından belirlenip bastırılmış olan standart iş sözleşmesi düzenlenir.
Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak fes edilebilir. Bu durumda ücret talebinde bulunulamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.
Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları anne, baba, eş ve çocukları dışında ki iş sahiplerinden düzenleme şeklinde vekalet akdiyle yetki almış olsalar dahi iş sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.
Ücret
MADDE 27- Ücret, lisanlı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.
Kurul tarafından her yıl ocak ayında geçerli olmak üzere bir sonraki yıla ait asgari ücret tarifeleri hazırlanarak her yılın Ağustos ayı içinde açıklar Ücret tarifelerini belirlemede odaların yazılı görüşleri alınır.
Asgari ücret tarifesi ilk kez belirlendikten sonra daha sonraki yıllarda ücretler uygulanacağı yılın yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Ekonomideki gelişmelere bağlı olarak ücretler yeniden belirlenebilir.
Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.
Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk
MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek Kurul tarafından açıklanır.
Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır Tasdik de lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan emlak müşavirleri sorumludurlar. Yaptıkları tasdikin doğru olmaması halinde tasdikin kapsamı ile sınırlı olmak üzere ortaya çıkan Hazine zararından Türk Medeni Kanununun 1007.maddesi gereğince müştereken ve müteselsilin sorumlu olurlar.
Kusurdan doğan sorumluluk
MADDE 29- Medeni Kanunun 1007. Maddesi gereğince, Hazinenin sorumlu olduğu zararların doğmasından Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketin kusuru belirlendiği takdirde komisyoncu, müşavir ve şirket zarara neden olanla birlikte müteselsilin veya şahsen Hazineye karşı sorumlu olup doğacak zararlar için Hazinenin rücu etme hakkı vardır.
Gayrimenkulun devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere lisanslı emlak müşavirliği şirketlerince tapu işlemlerine yönelik hazırlanan resmi senet ve tescil istem belgelerinin içeriğinden lisanslı emlak müşavirliği şirketi sorumludur. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerinin sorumluluğu söz konusu belgelerdeki tapu kaydının yer alması ve tapu siciline yapılacak tescil ile sınırlıdır.
Sigorta fonu
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur.
Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar yönetmelikle düzenlenir.
Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma
MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, Lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 5. 6. ve7. Maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir.
Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması
MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.
Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili ilan ve reklam da bulunabilirler
Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.
Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.
Denetim
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.
Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve kurula bildirilir.
Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.
Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.
Ceza hükümleri
MADDE 34- Bu Kanunun 34. maddesinde yapılan denetimler sonucunda mevzuata aykırılığı tespit edilenlere fiilleri suç oluşturmadığı takdirde yönetmelikle belirlenecek miktarlarda idari para cezası Kurul tarafından verilir.
İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır.Bu husus da yönetmelikle düzenleme yapılır.
Lisanssız faaliyette bulunma
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesi ve lisansların verilmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında Yasal işlemler yapılır. Kamu idareleri lisansız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisansız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında adli ve idari işlemler yapılır.
Kurul ve odalar yukarıdaki fıkraya aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendiği takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.
Lisans iptali
MADDE 36-
a) Lisans sahibinin isteği,
b) Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması,
c) 34. maddede yapılan denetimler sonucunda hukuka ve mevzuata aykırı işlemlerin tespit
edilmesi
ç) Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması halinde üç kez para cezası verilmiş olması halinde lisanslar Kurulca iptal edilir.
d) İş yerlerinde Faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi
e) Lisansın devredilmesi veya Kiraya verildiğinin tespit edilmesi
Meslekte çalıştırılamayacak olanlar
MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.
Yetkili oda
MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.
Yönetmelikler
MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.
a) Lisanslı Emlak Müşavirliği ,Şirketleri ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,
b) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi,
c) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunun çalışma usul ve esasları
İlgili Yönetmelikler kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.
Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.
Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır Bu Kanunun 21 maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlamaları ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar
Geçici Madde 2- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilgili odaya ve vergi dairesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri,genel müdürleri ve yardımcıları,pazarlama müdürleri ve limitet şirketi müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan , İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar sınav da başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.
Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 22.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayanlar kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. Geçici birinci maddenin ikinci paragrafında tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın Lisanslı emlak Komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.
Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanıncaya kadar 19.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.
Geçici Madde 5-Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 25.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayan ticaret şirketleri kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.
Yürürlük
MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 41- Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Yapılan çalışma ile emlak sektöründe verilecek hizmetlerde lisanslama esası getirilmiştir. Uygulamada lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlığı, lisanslı harita büroları gibi çeşitli örnekler bulunmaktadır.
Lisans alınarak sürdürülecek faaliyetler üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar;
a) Lisanslı emlak müşavirleri
b) Lisanslı emlak müşavirlik şirketleri
c) Lisanslı emlak komisyoncuları
Lisanslı emlak müşavirleri, danışmanlık, bilirkişilik, raporlama, gayrimenkul alım satımına ilişkin aracılık ve kiralama hizmetleri ile gayrimenkulün devri , ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin işlemleri (ipotek, irtifak, v.s) belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde takip edip gerçekleştirebileceklerdir.
Lisanslı emlak komisyoncuları, gayrimenkul alım satımına aracılık ve kiralama hizmetleri verecektir. Bugünkü emlak komisyonculuğu faaliyeti de esasında söz konusu işlemlerdir. Bu alanda en geniş kesimi de emlak komisyoncuları oluşturmaktadır. Emlak komisyoncusunun, lisanslı emlak müşavirlerinde aranan şartları sağlaması halinde, lisanslı emlak müşaviri olmaları da mümkündür.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri lisanslı emlak müşavirinin sunduğu hizmetlerin yanında ,
gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak resmi senet ve tescil istem belgelerini hazırlayabileceklerdir. Bu belgeler tapu sicil müdürlüğünün tasdiki ve tarafların imzalaması ile resmiyet kazanacaktır. Söz konusu şirketler tapu kayıt suretlerini de tasdik edebilecektir.
Gayrimenkule yönelik alım satıma aracılık yapan, kiralama hizmeti verenlerden, aynı zamanda danışmanlık ve tapu işlemlerinin takip ve sonuçlandırması beklenmemelidir. Tapu işlemleri ve gayrimenkule yönelik hizmetler, hukuki, teknik, idari ve mali bilgiyi gerektiren işlemlerdir. Konunun uzmanı olmayan iş sahiplerinden de bu donanıma sahip olması beklenemez. Yapılacak bilgilendirmeler de yeterli olmamaktadır. Gayrimenkul hizmetlerinde belge düzeninin sağlanması, işlemlerin takip ve sonuçlandırılması, tescile esas sözleşmelerin hazırlanması uzmanlaşmayı gerektirmektedir. Bu nedenle bu işlemlerin lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tarafından da yerine getirilmesi gerekmektedir. Böylece tapu kayıtları işlem öncesinde sağlıklı olarak incelenecek, belge düzeni kontrol edilecek, işlemler kısa sürede sonuçlandırılacaktır.
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kanununun çıkması halinde sektör kayıt altına alınacak, ilgisiz kişi ve kuruluşların bu hizmeti vermesi öncelenecektir. Uygulama ile Devletin vergi ve harç gelirleri artacağı gibi, lisans bedellerinden Devlet, önemli bir ek gelirde elde edecektir. İşlemler konunun uzmanı lisans sahiplerince yerine getirilip, tapu sicil müdürlüklerindeki kayıtların kontrolüyle sonuçlanacağından, işlemlerde sıhhat artacaktır. Tapu sicil müdürlüklerinde yığılma olmayacak bundan kaynaklanan sızlanma ve şikâyetlerde en aza inecektir.
Bu uygulamanın en önemli sonuçlarından birisi de, bu sektörün katma değer yaratan, belli disiplin ve kuralları olan önemli bir sektör haline gelmesidir.
LİSANSLI EMLAK KOMİSYONCULUĞU VE LİSANSLI EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ HAKKINDA KANUN TASARI TASLAĞI
Amaç
MADDE 1 – Bu kanunun amacı; lisanslı emlak müşavirleri, lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ile lisanslı emlak komisyoncularının faaliyet, denetim ve sorumluluklarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- Bu kanun, lisanslı emlak müşavirleri ,emlak müşavirliği şirketleri ve emlak komisyoncularının gayrimenkullere yönelik yapacakları aracılık,kiralama,danışmanlık,belge düzenleme ,tasdik etme gibi işlemlerin yerine getirilmesini kapsar.
Tanımlar
MADDE 3 - Bu kanunda geçen;
a ) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
b) Kurul: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunu ,
c) Lisans: Emlak müşavirliği ve emlak komisyonculuğu lisansını,
ç) Meslek Odası: 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununa göre kurulan emlak meslek odaları ile Emlak Meslek Odası bulunmayan yerlerde Birleşik Esnaf Odaları ile 5174 sayılı Kanuna tabi odalar.
d) Müşavirlik: Lisanslı emlak müşavirliklerini,
e) Şirket : Anonim şirket şeklinde kurulan lisanslı emlak müşavirliği şirketini ,
f) Komisyonculuk: Lisanslı emlak komisyonculuğunu ,
g) Yönetmelik: Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Hakkındaki
Kanununun uygulama yönetmeliklerini ,
h) Tapu işlemleri: Yönetmelikçe belirlenecek akitli ve akitsiz işlemleri ifade eder.
ı) Meslek mensubu: Lisanslı emlak müşaviri ve lisanslı emlak komisyoncusunu ifade eder.
Genel şartlar
MADDE 4 - Lisans sahibi olabilmenin genel şartları şunlardır:
a) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak.
b) Kamu haklarından mahrum bulunmamak.
c) Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak.
ç) Türkiye’de yerleşim yeri sahibi olmak,
d) 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53. üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile kasten işlenen bir suçtan dolayı bir yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da affa uğramış olsa bile Devletin güvenliğine, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya, Devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk suçları ile yabancı devletlerle olan ilişkilere karşı suçlardan veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, görevi kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma suçtan kaynaklanan mal varlığı değerlerini aklama veya kaçakçılık suçlarından hükümlü bulunmamak.
e) Devlet memurluğundan çıkarılma cezası almamış olmak.
Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şartları
MADDE 5- Emlak müşavirliği lisansı almanın özel şarları şunlardır;
a) Dört yıllık lisans eğitimi veren hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden veya ön lisan eğitimi veren Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yüksek öğretim kurumlarından mezun olmak,
b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,
c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek emlak müşaviri yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimi tamamlamış olmak,
ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak
Lisans sınavı
MADDE 6-Lisanslı Emlak müşavirliği sınavına ilişkin usul ve esaslar ile sınav konuları yönetmelikle belirlenir. 3 yıl içinde sınavlarda başarısız olanlar yeniden sınava giremezler
Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları
MADDE 7- Emlak komisyonculuğu lisansı almanın özel şartları şunlardır.
a) Lise ve dengi okul veya değerleme, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksek okullar ile Tapu ve Kadastro Meslek Yüksek Okulu ile, Meslek Yüksek Okullarının “Emlak ve Emlak Yönetimi” programından mezun olmak yahut Yüksek Öğretim Kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yüksek öğretim kurumlarından veya lisans eğitimi veren yüksek okullardan mezun olmak,
b) Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak,
c) İçeriği ve süresi yönetmelikle belirlenecek, Kurulca verilecek altı aylık teorik eğitimi ve meslek odalarınca belirlenecek lisanslı emlak müşaviri veya lisanslı emlak komisyoncusu yanında altı aylık uygulama eğitimi olmak üzere toplam on iki aylık eğitimini tamamlamış olmak,
ç) Esnaf odası veya ticaret odalarının ilgili meslek komitesine kayıtlı olmak
Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu
MADDE 8- Bu kanunda belirtilen görevleri yerine getirmek amacıyla merkezi Ankara’da olan Başbakanlığa bağlı olarak Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Komisyonculuğu Kurulu kurulmuştur.
Kurul onbir üyeden oluşur. Üyelerin ikisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, birisi Maliye Bakanlığından, birisi Sanayi ve Ticaret Bakanlığından, birisi YÖK tarafından, üçü esnaf odalarından üçü de ticaret odaları tarafından seçilir.
Kurul üyeliklerine aday gösterilecek kamu görevlilerinin en az genel müdür, genel müdür yardımcısı, daire başkanı görevlerinde bulunması, en az üç yıl bu görevde asaleten çalışmış olması şarttır. Kurul üyelerinin görev süresi 5 yıldır. Görev süresi dolan kurul üyesi yeniden seçilebilir.
YÖK tarafından seçilecek üyenin prof veya doçent unvanlı, ilgili mesleki eğitimde görev almış olması şarttır.
Emlak Meslek Odaları ve Ticaret Odalarınca seçilecek kişilerin Meslek Esnaf odalarında başkan veya üyeler, Ticaret odalarında ilgili gayrimenkul hizmetleri meslek komitesi başkan veya üyeleri arasından seçilir. Odalardan seçilecek kurul üyelerinin ayrıca Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanmış olması aranır.
Kurulun görevleri
MADDE 9- Kurulun görevleri şunlardır:
a) Lisans sınavı yapmak veya yaptırmak,
b) Lisans sınavı sonucu emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananlara lisans vermek ve meslek mensupları sicilini tutmak,
c) Emlak müşaviri veya komisyoncusu olmaya hak kazananların yeminlerini yaptırmak,
ç) Yabancı emlak müşaviri ve komisyoncularının hukuki ve fiili olarak karşılıklı olmak
kaydıyla, Türkiye de faaliyette bulunma taleplerini değerlendirmek, uygun olanlara izin
vermek
d) Bu kanunda belirtilen hallerde lisans iptaline karar vermek.
e) Emlak müşaviri ve komisyoncularının faaliyetleri sırasında kullanacakları, sözleşme, belge
basılı kâğıtların şeklini , ana unsurlarını ve içeriğini belirlemek.
f) Verilecek mesleki eğitime ilişkin usul ve esasları belirlemek.
g) Meslek ilkelerini belirlemek, genelgeler çıkarmak emlak müşaviri, emlak müşavirliği
şirketi ve komisyoncularını faaliyetleri ile ilgili olarak denetlemek, gerektiği takdir de idari
inceleme ve soruşturma yapmak.
ğ) Bu kanun kapsamındaki faaliyetler ile ilgili benzeri hizmetleri yürütmek.
h) Emlak müşaviri, emlak müşavirliği şirketi ve komisyoncularına görüş bildirmek.
Kurulun çalışma usul ve esasları
MADDE 10- Kurul, üyelerin üçte ikisinin katılımı ile toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğu ile karar alır. Kurul kendi üyeleri arasından bir başkan seçer.
Kurul üyelerine ayda dört toplantıdan fazla olmamak üzere, her toplantı günü için uhdesinde kamu görevi bulunanlara 1000, bulunmayanlara ise 2000 gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarda toplantı ücreti ödenir.
Kurulun idari yapısı
MADDE 11-.Kurul, başkanlık, hukuk müşavirliği ve tescil birimlerinden oluşur.
Başkanlık: Kurulun en üst idari organıdır. Başkanlık görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Kurul çalışmalarını sevk ve idare eder.
Genel sekreterlik: Kurulca atanacak, genel sekreterin görevleri ile personelin sayısı ve nitelikleri yönetmelikle belirlenir. Genel sekreterin esnaf odası ve ticaret odalarının ilgili meslek komitesi üyeleri arasından en az 4 yıllık yüksek okul mezunu ve gayrimenkul sektöründe en az 5 yıl çalışmış olması şartı aranır.
Hukuk müşavirliği: Kurulca atanacak, hukuk müşavirinin üniversitelerin hukuk ve siyasal fakültelerinden mezun kamu ve özel sektörde görevi ile ilgili alanda en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Denetim Birimi Başkanlığı : Kurulca atanacak, denetim birimi başkanının 4 yıllık yüksek okul mezunu kamu ve özel sektörde denetim alanında en az 4 yıl görev yapmış olması aranır.
Kurul ,Kanun ekinde yer alan cetvelde sayı ve ünvanı gösterilen kadrolardan oluşur.Bakanlar Kurulu bu kadroları artırma veya azaltmaya yetkilidir.
Lisans ve kimlik belgesi:
MADDE 12- Bu kanun hükümlerine göre emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu olmaya hak kazanan kişilere kurul tarafından kayıt ve tescilleri yapılarak lisans ve kimlik belgesi verilir.
Lisans talepleri için yapılan başvurular en geç bir ay içinde Kurul tarafından incelenir ve karara bağlanır. Kurul kararlarına karşı bir aylık süre içinde idari yargıya itiraz edilebilir.
Lisanslı emlak müşavirleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulacak olan emlak müşavirliği şirketlerine de lisans, Kurul tarafından verilir.
Lisans bedeli
MADDE 13-Lisan bedeli emlak komisyoncuları için 2000 TL ,emlak müşavirleri için 5000 TL,Emlak müşavirliği şirketleri için 10000 TL olup bu bedeller bir defaya mahsus olarak ödenir. Bedel Maliye hesabına bir bankaya yatırılır.
Lisans bedeli her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca Maliye Bakanlığınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.
Lisans bedelleri bu Kanunun 21 ve 22.maddesinde belirtilen görevleri yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapmaları nedeniyle bir defaya mahsus olmak üzere lisans alanlara %50 indirimli olarak uygulanır.
Yemin
MADDE 14-Lisans sahibi, bu Kanun kapsamındaki görevine fiilen başlamadan önce, o yer sulh hukuk mahkemesinde görevini doğru ve tarafsız olarak yürüteceğine, bu Kanun hükümlerine ve ilgili mevzuata aykırı hareket etmeyeceğine ve ettirmeyeceğine dair yemin eder.
Yemin tutanağı iş yerinin görünen bir yerine asılır.
Yeni iş yeri açılması ve değişikliği
MADDE 15- Emlak müşavirleri ve emlak komisyoncuları kendi adlarına açtıkları işyeri adreslerinde faaliyetlerini sürdürmek ve lisans ve ruhsatlarını çalıştıkları iş yerinin görünen bir yerine asmak zorundadırlar.
İş yeri değiştiren meslek mensupları on beş gün içinde yeni iş yerlerinin açık adreslerini Kurula bildirmek zorundadırlar.
Meslek mensupları kendi adlarına birden fazla iş yeri açamazlar. İş yeri sahibi olan meslek mensupları ücret karşılığı işveren yanında çalışamazlar. Ücret karşılığı çalışan meslek mensupları birden fazla iş yerinde de görev yapamazlar.
Meslek mensupları sicili
MADDE 16- Lisanslı Emlak müşaviri ve komisyoncuları için Kurul tarafından meslek mensupları sicili tutulur. Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri de Kurul tarafından listeye alınarak ilan edilir.
Çalışma yerini başka il veya bölgeye naklini yapan meslek mensupları işe başlamadan önce kurula bunu bildirmek zorundadır.
Hizmetin kendi adına yürütülmesi
MADDE 17- Lisansını almış olan müşavir ve komisyoncuların bu hizmeti kendi adına yürütmesi halinde, bu hizmet emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından bizzat yerine getirilir.
Lisanslar devredilemez. Kiraya verilemez
Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncusu ve lisanslı emlak müşaviri şirketi yanında çalışanların yapacağı işlemlerde sorumluluk lisans sahibine aittir.
Düzenlenecek sözleşme ve belgeler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusu tarafından imzalanır.
Lisanlı emlak müşavirleri ve komisyoncuları faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar.
Yabancı emlak müşavirleri ve komisyoncuları:
MADDE 18- Yabancı bir devletin uyruğundaki gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncularında aranan nitelikleri taşımak şartıyla Kurul onayı ile Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu faaliyetinde bulunabilirler.
Yabancıların Türkiye de emlak müşavirliği ve komisyonculuğu hizmetini vermek üzere kuracakları şirketler Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa tabi olarak kurulabilir. Bu halde de kurulacak şirkette biri sorumlu lisan sahibi olmak üzere TC vatandaşı en az iki lisanslı emlak müşavirinin kurucu ortak olma şartı aranır.
Lisansın kullanılacağı yetki bölgesinin sınırı
MADDE 19- Lisanslı emlak müşavirlikleri ve komisyoncuları yurt içinde ve yurt dışında işlem yapmakla yetkilidirler.
Bu hizmet bayilik , acentalık, franchising suretiyle de verilebilir.
Lisanslı emlak müşavirlerinin yapacağı hizmetler;
MADDE 20- Lisanslı emlak müşavirlerinin gayrimenkullere yönelik sunacağı hizmetler şunlardır;
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b)Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip dip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak,
c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek
ç) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.
d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.
Avukatlık kanununun ve diğer kanunların münhasıran avukatlar tarafından yapılmasını ön gördüğü işleri Lisanslı Emlak Müşavirleri yapamaz.
Emlak komisyoncularının vereceği hizmetler
MADDE 21- Lisanslı emlak komisyoncularının sunacağı hizmetler şunlardır;
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malların satış ve kiralanmasına yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.
Emlak komisyoncuları bu kanunla emlak müşavirlerine tanınan diğer yetkileri ve emlak müşaviri sıfatını kullanamazlar.
Komisyonculuk faaliyeti verecek şirketler
MADDE 22-Komisyonculuk faaliyetinde bulunacak şirketlerin ticaret şirketi statüsünde olması kurucularından en az birisinin lisanslı emlak komisyoncu olması zorunludur.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri
MADDE 23- Emlak müşavirliğinin ticari şirket kapsamında yapılması halinde, şirketin anonim şirket olarak kurulması, şirket kurucu ortaklarının en az iki sorumlu lisanlı emlak müşaviri olması zorunludur.
Emlak Müşavirliği şirketlerine lisanslı emlak komisyoncuları da ortak olabilir.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketinin sermayesi 200000TL den az olamaz.
Şirket çalışanlarının yapacağı işlemlerde sorumluluk öncelikle sorumlu lisanslı emlak müşavirlerine aittir.
Emlak müşavirliği veren ticaret şirketleri müşavirlik faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapamazlar. Sorumlu lisanslı emlak müşavirleri, başka şirketlerin kurucu ortağı olamaz, yönetim ve denetimlerinde bulunamaz.
Emlak müşavirliği hizmeti veren ticaret şirketleri kadrolu veya sözleşmeli olarak en az bir avukat çalıştırmak zorundadır. Düzenlenecek resmi senet ve tescil istem belgesini lisanslı sorumlu emlak müşavirinin yanında avukatta imzalar. 25. madde gereğince verilecek tapu kayıt suretlerini lisanslı sorumlu emlak müşaviri imzalar.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler
MADDE 24. Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin sunacağı hizmetler şunlardır.
a) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malın alım, satım ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetlerinde bulunmak, aracılık hizmeti vermek.
b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul devri, üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda takip etmek, belge düzenini sağlamak.
c) Gayrimenkulün devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere resmi senet ve tescil istem belgelerini düzenlemek.
ç) Tapu kayıt suretlerini tasdik ederek ilgilisine vermek.
d) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.
e) İlgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.
Bayilik acentelik, franchising faaliyetleri
MADDE 25- Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri ve komisyoncuları bu hizmetlerini bayilik acentelik , franchising şeklinde de yürütebilir. Bu halde bayi , acente ve franchising ‘lerin lisanslı emlak müşaviri ,lisanslı emlak komisyoncusu olması veya Lisanslı Emlak Müşavirliği Lisanslı Emlak Komisyonculuğu şirketi şartlarını taşıması gerekir.
Bayi ve acenteler yapacakları iş ve işlemlerden doğrudan sorumludur. Bayi ,acentelik ve franchising kuran şirketin sorumluluğu, yapılacak müşavirlik hizmeti ile sınırlıdır.
İş sözleşmesi
MADDE 26- Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuları ve şirketleri ile iş sahibi arasında, şekil ve temel unsurları Kurul tarafından belirlenip bastırılmış olan standart iş sözleşmesi düzenlenir.
Sözleşmeyle yapılacak işler, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerini ilgilendiriyorsa düzenlenen iş sözleşmesinin bir örneğinin ilgili tapu sicil veya kadastro müdürlüğüne ibrazı zorunludur. İşlemin sonuçlanmasından sonra iş sözleşmesi ilgili müdürlükte saklanır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşmede belirlenecek süre içinde işlemin sonuçlandırılmaması halinde iş sahibi tarafından yazılı bilgi verilmek suretiyle sözleşme tek taraflı olarak fes edilebilir. Bu durumda ücret talebinde bulunulamaz. Ancak sözleşme süresi bitse dahi taşınmazın yer gösterilen müşteriye satılması veya kiralanması bu hükmün dışındadır.
Lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncuları anne, baba, eş ve çocukları dışında ki iş sahiplerinden düzenleme şeklinde vekalet akdiyle yetki almış olsalar dahi iş sözleşmesi düzenlemek zorundadırlar.
Ücret
MADDE 27- Ücret, lisanlı olarak verilen müşavirlik ve komisyonculuk hizmetlerine karşılık olarak alınacak meblağdır. Ücretin miktarı taraflar arasında düzenlenecek iş sözleşmesinde gösterilir.
Kurul tarafından her yıl ocak ayında geçerli olmak üzere bir sonraki yıla ait asgari ücret tarifeleri hazırlanarak her yılın Ağustos ayı içinde açıklar Ücret tarifelerini belirlemede odaların yazılı görüşleri alınır.
Asgari ücret tarifesi ilk kez belirlendikten sonra daha sonraki yıllarda ücretler uygulanacağı yılın yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Ekonomideki gelişmelere bağlı olarak ücretler yeniden belirlenebilir.
Asgari ücret tarifesinde belirtilen miktarların altında ücret alınamaz. Yeni tarife yürürlüğe girinceye kadar mevcut tarife hükmü uygulanır.
Tasdik ve tasdikten doğan sorumluluk
MADDE 28- Lisanslı emlak müşavirliği şirketlerinin tapu işlemlerine yönelik düzenleyecekleri belgeler ile tasdik edecekleri tapu kayıt suretine ilişkin usul ve esaslar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Kurulca birlikte belirlenerek Kurul tarafından açıklanır.
Tapu kayıt suretleri sorumlu lisanslı emlak müşavirleri tarafından bizzat imzalanır Tasdik de lisans numarasının da yazılması zorunludur. Tapu kayıt suretlerinin doğruluğundan emlak müşavirleri sorumludurlar. Yaptıkları tasdikin doğru olmaması halinde tasdikin kapsamı ile sınırlı olmak üzere ortaya çıkan Hazine zararından Türk Medeni Kanununun 1007.maddesi gereğince müştereken ve müteselsilin sorumlu olurlar.
Kusurdan doğan sorumluluk
MADDE 29- Medeni Kanunun 1007. Maddesi gereğince, Hazinenin sorumlu olduğu zararların doğmasından Lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketin kusuru belirlendiği takdirde komisyoncu, müşavir ve şirket zarara neden olanla birlikte müteselsilin veya şahsen Hazineye karşı sorumlu olup doğacak zararlar için Hazinenin rücu etme hakkı vardır.
Gayrimenkulun devri, ayni ve şahsi hak tesisine ilişkin olarak tapu sicil müdürlüğünün kontrolüne sunmak üzere lisanslı emlak müşavirliği şirketlerince tapu işlemlerine yönelik hazırlanan resmi senet ve tescil istem belgelerinin içeriğinden lisanslı emlak müşavirliği şirketi sorumludur. Tapu sicil müdürlüğü görevlilerinin sorumluluğu söz konusu belgelerdeki tapu kaydının yer alması ve tapu siciline yapılacak tescil ile sınırlıdır.
Sigorta fonu
Madde 30-Lisanslı emlak müşaviri, komisyoncuların ve şirketlerinin faaliyetleri sırasında meydana gelen zararlardan doğan sorumluluk ve yükümlülüklerini karşılamak amacıyla kurul tarafından bir sigorta fonu oluşturulur.
Sigorta fonunun nasıl oluşacağı çalışma usul ve esasları ile kapsamına alacağı zararlar yönetmelikle düzenlenir.
Lisanslı emlak müşavirliği ve komisyonculuğundan ayrılma
MADDE 31- Lisanslı emlak müşaviri veya emlak komisyoncusu iken işini bırakanlar bunu on beş gün içerisinde Kurula bildirmek, Lisans ve kimlik belgesini geri vermekle yükümlüdürler. Bu kişilerin yeniden mesleği icra etmek istemeleri halinde lisans ve kimlik belgeleri Kurul tarafından bu Kanununda belirlenen 5. 6. ve7. Maddesindeki şartları taşımaları halinde yeniden verilir.
Mesleki yükümlülükler ve yetkilerin kullanılması
MADDE 32 -Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri bunların yanında çalışanlar, yaptıkları hizmetlerden dolayı edindikleri belge ve bilgileri amacı dışında kullanamaz ve açıklayamazlar.
Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketleri mesleği gereği veya pazarladıkları taşınmazlarla ilgili ilan ve reklam da bulunabilirler
Tabela veya basılı kâğıtlarında lisanslı emlak müşaviri, emlak komisyoncusu ve şirketi unvanı dışında başkaca sıfat kullanamazlar.
Ancak; mesleğin gereği olarak pazarladıkları taşınmazların nitelikleri ve nicelikleri hakkında yapacakları ilan bu yasak dışındadır.
Denetim
MADDE 33- Emlak müşavirleri, komisyoncuları ve şirketlerin faaliyetleri; bu kanun kapsamında yaptığı işlemlerin hukuka ve mevzuata uygunluk yönünden Kurulca mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca denetlenir.
Kurulca yapılan denetimler sonucunda, hukuka ve mevzuata aykırı işlemleri tespit edilen lisans sahiplerine, bu işlemlerini hukuka ve mevzuata uygun hale getirmeleri için bir aya kadar süre verilebilir. Bu durum gereği yapılmak üzere ilgili meslek odası ve kurula bildirilir.
Mesleki ilke ve kurallara uygunluk yönünden ilgili meslek odalarınca yapılan denetimler sonucunda verilen cezalar Kurula bildirilir.
Lisansların verilmesi, iptal edilmesi ve sicillerin tutulması ve lisanslı müşavir ve komisyoncularının kuruluş, işleyiş ve her türlü faaliyetlerinin denetimini yaparak uyarma, kınama, lisansın geçici veya sürekli iptali cezalarını vermeye Kurul yetkilidir.
Ceza hükümleri
MADDE 34- Bu Kanunun 34. maddesinde yapılan denetimler sonucunda mevzuata aykırılığı tespit edilenlere fiilleri suç oluşturmadığı takdirde yönetmelikle belirlenecek miktarlarda idari para cezası Kurul tarafından verilir.
İdari para cezaları Kurul tarafından bir fonda toplanır. Fonda biriken paralar sadece lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncularının idari, sosyal ve mesleki ihtiyaçları için kullanılır.Bu husus da yönetmelikle düzenleme yapılır.
Lisanssız faaliyette bulunma
Madde 35- Bu kanunun yürürlüğe girmesi ve lisansların verilmesinden sonra, gayrimenkule yönelik bu kanun da tanımlanan hizmetlerin hangi ad altında olursa olsun lisanssız olarak yapılması yasaktır. Yasağa uymayanlar hakkında Yasal işlemler yapılır. Kamu idareleri lisansız faaliyette bulunanların bu Kanunda tanımlanan hizmetlere yönelik taleplerini yerine getiremezler. Lisansız kişilerin taleplerini işleme alan kamu görevlileri hakkında adli ve idari işlemler yapılır.
Kurul ve odalar yukarıdaki fıkraya aykırı davranışları tespit ettiği veya öğrendiği takdirde durumu Cumhuriyet Başsavcılığına bildirmek zorundadırlar.
Lisans iptali
MADDE 36-
a) Lisans sahibinin isteği,
b) Lisanslı emlak müşavirliği, emlak komisyoncusu ve şirketi olmak için Kanunda ve Yönetmelikte belirtilen şartların kaybedilmesi veya bu şartları taşımadığının sonradan anlaşılması,
c) 34. maddede yapılan denetimler sonucunda hukuka ve mevzuata aykırı işlemlerin tespit
edilmesi
ç) Mesleki ilke ve kurallara uygun davranılmaması halinde üç kez para cezası verilmiş olması halinde lisanslar Kurulca iptal edilir.
d) İş yerlerinde Faaliyetleri dışında başkaca bir iş yapıldığının tespit edilmesi
e) Lisansın devredilmesi veya Kiraya verildiğinin tespit edilmesi
Meslekte çalıştırılamayacak olanlar
MADDE 37- Lisanslı emlak müşavirleri ve komisyoncuları, bu mesleği yapmaları yasaklananları yanlarında çalıştıramazlar. Bunlarla her ne şekilde olursa olsun mesleki iş birliği yapamazlar.
Yetkili oda
MADDE 38- Bu kanunda oda tarafından yapılması öngörülen görev ve yetkiler lisanslı emlak müşaviri ve komisyoncusunun kayıtlı olduğu oda tarafından yerine getirilir ve kullanılır.
Yönetmelikler
MADDE 39- Bu kanunla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar yönetmelikle düzenlenir.
a) Lisanslı Emlak Müşavirliği ,Şirketleri ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu çalışma usul ve esasları,
b) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Komisyonculuğu sınav, staj, eğitim, ruhsat verilmesi,
c) Lisanslı Emlak Müşavirliği ve Lisanslı Emlak Komisyonculuğu Kurulunun çalışma usul ve esasları
İlgili Yönetmelikler kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 6 ay içinde Esnaf ve Sanatkârlar Odası ve Ticaret Odalarının görüşü alınmak suretiyle Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca müştereken hazırlanarak yürürlüğe konur.
Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak yönetmelikler dışında hukuki düzenlemeler yapmaya Kurul yetkilidir.
Geçici Madde 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır Bu Kanunun 21 maddesinde belirtilen görevleri fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlamaları ve sınavda başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar
Geçici Madde 2- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarı ile ilgili odaya ve vergi dairesine kayıtlı şirketlerde yönetim kurulu başkan ve üyeleri,genel müdürleri ve yardımcıları,pazarlama müdürleri ve limitet şirketi müdürleri ve pazarlamada çalışan elemanlardan , İlköğretm mezunları en az 10 yıl, Lise mezunları en az 7 yıl, dört yıllık fakülte ve yüksek 0kul mezunları en az 2 yıldır fiilen görev yaptıklarını kanıtlayanlar sınav da başarılı olmaları halinde Lisanslı emlak müşaviri olmaya hak kazanırlar.
Geçici Madde 3- Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 5.maddesindeki genel şartları taşımakla birlikte, bu kanunun 22.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az bir yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayanlar kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilgili odaya başvurmaları halinde lisanslı emlak komisyoncusu olmaya hak kazanırlar. Geçici birinci maddenin ikinci paragrafında tanımlanan kişiler bu çalışmalarını bir yıldan bu yana yapmaları halinde başkaca bir şart aranmaksızın Lisanslı emlak Komisyoncusu olmaya hak kazanırlar.
Geçici Madde 4- İlgili devletlerce karşılıklılık şartı sağlanıncaya kadar 19.madde hükmünden faydalanamayan yabancı uyruklu emlak müşavirleri bu kanunun yürürlük tarihini takip eden yılın sonuna kadar işlerine devam edebilirler.
Geçici Madde 5-Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bu kanunun 25.maddesinde belirtilen görevleri toplam en az dört yıldır fiilen yaptıklarını bağlı bulundukları vergi dairesi veya oda kaydı ile kanıtlayan ticaret şirketleri kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde bu kanunda ilgili lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya şartlarını sağlamaları halinde lisanslı emlak müşaviri şirketi olmaya hak kazanırlar.
Yürürlük
MADDE 40- Bu kanun yayımı tarihinde itibaren yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 41- Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
