Bina Görevlisi (Kapıcı) İş Sözleşmesi ve Görevleri

Kapıcısı olan taşınmazlarda, kapıcının hangi koşullarda, ne kadar maaş ile çalışacağının net bir şekilde belirlenmesi ve bunun resmi bir belgeye dökülmesi gerekiyor. Resmi bir belge niteliği taşıyan bu belgeye kapıcı iş sözleşmesi deniyor.

Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde; iş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekiyor.

Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinin bir kısmı konut kapıcıları yönetmeliğine veya başka mevzuata aykırı ise sözleşme tümden geçersizliğini kaybetmiyor. Bu durumda sözleşmedeki aykırı hükümler geçersiz oluyor. Geçersiz olan hükümlerin yerini mevzuatta ki hükümler alıyor.

 

Kapıcının Görevleri;

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcı iş sözleşmesini birçok sebeple sonlandırılabiliyor. Kapıcı belirtilen sebeplerle iş sözleşmesini sonlandırırsa kıdem tazminatı alabiliyor. Kapıcı iş sözleşmesini haklı sebeple 6 işgünü içerisinde sonlandırabiliyor. Kapıcı iş sözleşmesi örneği aşağıda yer alıyor.

Kapıcı İş Sözleşmesi Örneği

Kapıcı iş sözleşmesinde yer alması gereken maddeler ve açıklamaları aşağıdaki gibidir;

• İŞVEREN : Apartman bağımsız daire malikleri ad ve soyadları

• YÖNETİCİ : Kat malikleri adına yönetici adı ve soyadı

• İŞYERİ : Apartman veya Bina adı

• ADRESİ  : Sözleşmeye konu olan yapının (bina veya apartman) açık adresi

• BİNA GÖREVLİSİ : Bina görevlisinin adı ve soyadı

• DOĞUM TARİHİ : Bina görevlisinin doğum tarihi

• BABA ADI : Bina görevlisinin baba adı

• ADRESİ Bina görevlisinin açık adresi

• YAPILACAK İŞ : Kapıcı;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak, çöpleri toplamak,kış aylarında kaloriferi yakmak, bahçenin bakım ve sulama işlerini yapmakla görevlidir.

• İŞE BAŞLAMA TARİHİ : Görevlinin işe başlama tarihi

• SÖZLEŞMENİN SÜRESİ : Görevli ile yapılan sözleşmenin süresi

• ÖDENECEK ÜCRET : Görevli için ödenecek olan aylık ücret tutarı 

• ÜCRET ÖDEME ZAMANI : Görevli için her ay ödenecek ücretin günü

• KAPICI KONUTU : Kapıcı; kapıcı dairesine kira ödemeden oturacaktır.

• KAPICI KONUTUNUN ELEKTRİK-SU GİDERİ : Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılarak,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir.

• ÇALIŞMA SAATLERİ : Günde 7,5 haftada 45 saat çalışılacaktır.

• ÇALIŞMA ALANLARI : Bina görevlisinin çalışma saatleri içerisinde çalışma alanları belirlenir. (Bina içi, bahçesi ve çevresi vs. gibi).

• YAZ AYLARINDA : 07.30 – 10.30 (3 saat çalışma) 10.30 – 14.00 (Ara dinlenmesi *) 14.00 – 15.30 (1,5 saat çalışma) 15.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi *) 17.00 – 20.00 (3 saat çalışma)

• KIŞ AYLARINDA : 06.00 – 10.00 (4 Saat çalışma) 10.00 – 11.30 (Ara dinlenmesi *) 11.30 – 12.30 (1 saat çalışma) 12.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi *) 17.00 – 19.00 (2 saat çalışma) 19.00 – 22.30 (Ara dinlenmesi) 22.30 – 23.00 (0,5 saat çalışma)

• HAFTA TATİLİ : Kapıcının haftalık tatil kullanacağı gün yazılır.

• GENEL TATİL : Kapıcı genel tatillerde çalışır,ancak bu günlerin ücreti % 100 zamlı ödenir.

• YILLIK İZİN : Kapıcı,1475 sayılı iş kanununda belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte yıllık ücretli izin kullanır.

• DENEME SÜRESİ : İşe başlama tarihinden itibaren 1 aydır.

• ÖZEL ŞARTLAR : …………………..(Kapıcının hafta tatili,yıllık izini, maazeret izini gibi hususlarla; raporlu ve yıllık izinli,maazeret izinli olduğu sürelerde kapıcılık hizmetinin nasıl temin edileceği; bu hizmetin dışarıdan geçici işçi temin edilerek mi veya gider makbuzu tanzim edilerek kapıcının eşine veya 18 yaşını bitirmiş çocuğu varsa ona mı gördürüleceği gibi konuların sözleşmede belirtilmesinde yarar vardır.)

• SÖZLEŞME TARİHİ  : …………………………………… İşbu kapıcılık sözleşmesinde yer almayan hususlarda 1475 sayılı iş kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanacaktır. ……./……../…………..tarihinde yukarıdaki şartlarla tanzim edilen sözleşme taraflarca okundu imzalandı.
  
  
  YÖNETİCİ 
  
  İmza
  
  
  GÖREVLİ
  
  
  İmza

* Kapıcı,iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir.Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez. Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici;yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek kaydıyla değiştirebilir.

Kat Mülkiyeti Tapusu İçin Yapılacak İşlemler

Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi

- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.

Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor

Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.

PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK?

1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse

- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.

- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.

- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.

- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.

- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak.

- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.

2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa

- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum söz konusu olmayacak.

- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.

- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.

3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse

Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...

Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?

Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...

Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor

KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.

Apartman Toplantısı Çağrı Örneği

Apartmanda maliklerinin en az yılda bir kez toplantı yapmaları gerekiyor. Malikler, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplantı yapmaktadır. Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda ise kurullar, iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Kat malikleri kurulu toplantısı için yöneticinin çağrıda bulunması gerekiyor. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Örnek apartman toplantısına çağrı örneği;

………… Apartmanı Kat Maliklerine

Kat malikleri kurulu, aşağıdaki gündem maddelerini görüşüp karara bağlamak üzere ...../..../....... günü saat ........’da apartman sığınağında olağan (veya olağanüstü) olarak toplanacaktır.

Bu toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantı nisap (çoğunluk) aranmaksızın ....../...../...... günü saat ........’da aynı yerde yapılacaktır.

Bütün kat maliklerinin toplantıya katılmaları veya kendilerini temsil ettirmeleri önemle rica olunur ...../......./........

Gündem:

1)Açılış,yoklama ve toplantı Divan Başkanı’nın ve üyelerin seçimi.

2)Başkanlık panına imza yetkisi verilmesi

3)Gündemin okunması ve ilaveler

4)Yönetici faaliyet raporu ve denetçi raporunun okunması;hesapların görüşülmesi ve

yöneticinin ibrası.

5)Yeni yönetici ve denetçi seçimi.

6)Dilekler.

7)Kapanış.


..................... Apartmanı Yöneticisi

(Ad,Soyad,İmza)

Apartmanda Uyulması Gereken Kurallar

Komşuluk çatısı altında bir arada yaşamak her daire sakini için önemli olan kuralların düzenlenmesiyle sağlanabilir. Ancak tüm sakinler aynı şekilde iyi bir ortak yaşam için çaba gösterdiklerinde apartman ve dairenin gerçek bir yuva olabileceği fikrimize katılıyorsunuzdur. Lütfen bu yazımızda sunulan maddeleri sizin ve komşularımızın davranış biçimini belirleyen ve sınırlayan birer yöntem olarak kabul edin.

1. Rahatsızlık verebilecek gürültülere neden olmaktan kaçının. Özellikle de yasal olarak korunan gece saatleri (22.00 – 06.00) ve dinlenme saatleri (iş günleri 06.00 – 07.00 ve 20.00 – 22.00 ve genel olarak Pazar günleri ve tatil günleri) esnasında. Öglen dinlenme zamanı 13.00 – 15.00 saatleri arası olarak belirlenmiştir.

2. Dairelerde müzik çalma süresi günde en fazla bir saat olup 20.00 – 09.00 ve 13.00 – 15.00 arasında yapılmamalıdır. Bu kuralların dikkate alınması ve gerektiginde komşulardan izin istemenin icap ettigi bilinmelidir. Davul elektronik gitar ve gayda vb. yüksek sesli çalgılar evde çalınabilecek türde enstrümanlardan olmayıp diğer apartman sakinlerinin haklarına riayet etmek adına apartman dairelerinde çalınmalarına izin verilememektedir.

3. Ailenizle birlikte apartmanı tesisi ve diğer donatımları itinalı kullanarak tüm yaşam alanımızın her daim bakımlı görünmesine katkıda bulunabilirsiniz.

4. Apartman temizligi için apartman sahibi genellikle bir temizlik sirketi görevlendirmektedir. Temizlik üçüncü kişilere devredilmediyse veya baska sekilde çözülmediyse sırayla apartman sakinleri tarafından yapılmalıdır. Bina girisleri koridorlar bodrum ve donatımlar düzenli olarak temizlenmelidir. Lütfen her zaman uygun temizlik maddelerini kullanınız. Temizligin talimatlara uygun olarak yapılmasıiçin belirtilen alanların düzenli olarak iyice havalandırılması gerekmektedir.

5. Size ayrılan tavan aralıgıveya bodrum çöplük olarak degil depo olarak kullanılmalı ve yine düzenli olarak temizlenmeli ve havalandırılmalıdır. Bodrum bölgesinin “nemli bir ortam” oldugu ve sadece kısıtlı süre stok tutmaya uygun oldugu açıkça belirtilmistir.

6. Her türlü çöp (kül süprüntü sise teneke kutu mutfak çöpü vs.) sadece öngörülen çöp bidonlarına dökülmelidir tuvalet klozetine veya gidere bosaltılması kesinlikle yasaktır. Aynısekilde yemek artıkları gibi maddeler. hayvan beslemek için camdan atılmamalıdır. Örnegin güvercinlerin bir apartmanı büyük ölçüde kirletebileceklerini ve yerde kalan yemek artıklarının sıçan ve diğer hasaratları çektigini lütfen unutmayınız. Hasarat gördügünüzde derhal apartman görevlisini bilgilendirmenizi rica ederiz.

7. Özel çöpleri (büyük çöpler) büyük çöp toplama günü gelene kadar kilerinizde veya bodrumunuzda stoklamanız gerekmektedir. Ancak yangına yol açabilecek veya kolay yancıesyaları depolamayın ve her zaman diğer konularla iliskili olarak da yangın önleme talimatlarınıdikkate alın. Mobiletler de bu kapsamdadır unutmayınız.

8. Özellikle bisikletler bebek arabaları veya oyuncaklar gibi büyük nesnelerin engel teskil edebilecek sekilde bırakılmaması gerekmektedir. Bu gibi esyaları yürüyüs alanına binanın merdivenlerine koridora veya kiler ile bodrum koridoruna bırakmayınız. Toplu alanlar buna müsait degilse böyle esyalarınızı size kiralanan alanlara (daire kiler veya tavan aralıgı) bırakınız.

9. Lütfen yabancıların binanıza girmelerine engel olunuz. Kiler tavan aralıgı ve avlu kapıları her zaman kapalı tutulmalıdır. Ayrıca merdiven dairesindeki kilerdeki ve tavan aralıgındaki pencereler geceleri fırtınalı ve yagmurlu havalarda ve soguk mevsimlerde (donun hasara neden olmasını önlemek için) kapalı tutulmalıdır.

10. Mevcut çamaşır yıkama ve kurutma mekanları veya diğer ortak alanlar tüm kiracılar tarafından aynı zamanda kullanılamamaktadır. Bunun için bir kullanım düzenlemesine uyulmalıdır. komşularınızın kullanımına ve kendi kullanımınıza sürekli hazır olabilmeleri için tüm cihazları ve ekipmanları lütfen özenle kullanınız. Lütfen çamaşır kurutmak için geçerli olan kuralları da dikkate alınız. “Küçük çamaşırlarınızı” kurutmak için istisnai olarak ortak çamaşır kurutma mekanını kullanmayarak bunları balkonunuza asacak olursanızçamaşırları lütfen balkon korkulugunu asmayacak sekilde asınız.

11. Genel düzenlemeler ve güvenlik düzenlemeleri baglamında asagıdaki hususlara uyulması zorunludur: Tüm resmi talimatlar (özellikle de emniyet ve inzibat müdürlügü tarafından belirlenenler) apartman düzenlemesinde yer almasa bile sakinler tarafından dikkate alınacaktır. Kilere tavan aralıgına ve benzeri mekanlara mum ile girilmemelidir. Yangınları önlemek amacıyla paketleme malzemeleri kağıt ve gazete tomarları yataklar hasır çuvalları büyük gıda stokları gibi kolay alev alan nesneler kilere ve tavan aralarına koyulmamalıdır.

12. Daire sahibi yapısal değişiklik yapma isteginize açıktır ancak bu gibi değişiklikler daire sahibinin onayını gerektirmektedir. Daire sahibinden onay alındıgı durumlarda asagıdaki hususların dikkate alınması gerekir: Nakliye ve hizmetlerden doğan masrafları kiracı karsılayacaktır. Alınan onaydan sonra yapılacak olan çalısmalar teknik kurallara uygun olarak bir uzman tarafından yapılacaktır. Çalısmalardan doğan hasarlardan ve daha sonra bu çalısmaların etkisiyle meydana gelecek olan hasarlardan kiracı sorumludur. Kiracıonaydan sonra daire sahibinden masraf tazmini deger iyilestirmesi veya kira tenzilatı talep edemez. Daireyi bosaltırken – hangi nedenden ötürü olursa olsun – kiracı masrafları karsılamak suretiyle daireyi eski haline getirecektir. Sartlara uyulmaması bina veya sakinlerin tehlike altına girmesi ev arkadaslarının veya komşuların rahatsız edilmesi ya da herhangi baska sekilde anlasmasızlıkların dogmasıdurumunda onay iptal edilebilir.

13. Bu apartman kuralları sizinle imzalanan kira sözlesmesinin bir parçasıdır. Apartman görevlisinin görevlerinden biri tüm sakinlerin huzuru için bu kurallara uyulmasına saglamaktır. Lütfen sözlesmenize uygun davranarak çesitli sorumlulukları olan apartman görevlisine bu görevlerini yerine getirirken yardımcı olunuz.

14. Apartman kurallarına uyulmaması veya bunların dikkate alınmaması sonucunda doğan tüm hasarlardan ve ihbar zorunluluguna uyulmamasından doğan tüm zararlardan apartman sakini sorumlu tutulacaktır

Apartman Gürültü Yönetmeliği

Apartman Gürültü Yönetmeliği
Apartmandaki kat sakinleri huzur içinde yaşamaları için bir takım kurallara uymak zorundadırlar. Bu kuralların başında Apartman Gürültü Yönetmeliği gelmektedir. 

Apartman Gürültü Yönetmeliği ne göre uyulması gereken kurallar şu şekildedir;

• Her türlü gereksiz gürültüden kaçınılmalıdır.
• Mesai günlerinde öğleyin saat 13 ile 15 arasında (öğle istirahatı) ve geceleri saat 19:00 – 07:00 gürültülü hareketler yasaktır.
• Pazar günü ve resmi tatil günleri tüm gün boyunca istirahat vakti olarak kabul edilir.
• Mekanik ve elektronik müzik aletlerinin ve ses aygıtlarının sesi genel olarak sadece odanın içinde duyulacak kadar açılır.

Apartmanda Gürültü Yapmanın Cezası Nedir ?
Apartmanda gürültü yapmanın cezası, Kabahatler Kanunu ve Türk Ceza Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Bu kanunlara göre, suçun niteliğine göre yaptırım para cezası olabileceği gibi, hapis cezası da olabilir.

Kabahatler Kanunu
Gürültü
Madde 36 - (1) Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli Türk Lirası idarî para cezası verilir.
(2) Bu fiilin bir ticarî işletmenin faaliyeti çerçevesinde işlenmesi halinde işletme sahibi gerçek veya tüzel kişiye bin Türk Lirasından beşbin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
(3) Bu kabahat dolayısıyla idarî para cezasına kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir.

Türk Ticaret Kanunu
Kişilerin huzur ve sükununu bozmaMadde 123 - Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.


Burada "Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültü" konusunu açmak gerekirse; örneğin bir yüksek sesle müzik dinlemek ile bir çocuğun ağlaması aynı şey değildir. Çoçuğun ağlaması yaşamın doğasında olan bir şeydir. Ancak yüksek ses ile müzik dinlemek keyfi bir davranıştır. Yukarıda da belirtildiği gibi dinlediğiniz müziğin sesi bulunduğunuz odanın dışına çıkmayacak şekilde olmalıdır. 

Belirtilen saatler içinde ev içinde tadilat veya tamirat yapamazsınız. Yapacağınız tadilat önem arz ediyor ve o an yapılması gerekiyor ise mutlaka gürültüsü duyulacak olan daire sakinlerine durumu izah ederek onların onayını alınız. Zira sizin evinizde oluşan ve hemen tadilat gerektiren durumu komşularınız bilmiyordur.

Bayanların temizlik konusunda da çok dikkatli olmaları gerekir. Örneğin; balkonunuzdan aşağı halı veya başka bir bez silkeleyemezsiniz. Belirtilen saatlerde elektrik süpürgesi çalıştıramazsınız. 


Apartmanlar sayesinde her ne kadar insanların komşuları artmış ve yakınlaşmış olsa da aslında komşuluk ilişkilerinden uzaklaşmıştır. Siz her ne olursa olsun komşularınız ile aranızı bozmayın ve birbirinize karşı saygı da kusur etmeyiniz. 

Kapıcı maaşı 2020!

Apartmanlarda sekiz ve sekizden fazla bağımsız bölüm olması durumunda yönetim oluşturulması zorunluluğu getirildi. Yönetimin olduğu apartmanlarda, kat malikleri ve yönetim toplanıp apartman görevlisi çalıştırabiliyor.

Bir bina ve bahçesi için elbette çeşitli işlemlerin yapılması gerekiyor. Bu nedenle bina ve sitelerde görevliler çalışabiliyor. Kapıcılar binalardaki temizlik ve düzenden sorumlu tutuluyor.

Kapıcılar, ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, binada yaşayanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri yerine getiriyor. 

Kapıcılara bu görevlerin karşılığında ücret ödeniyor. Apartman ve sitelerde görevli olan kapıcılara, ödenecek ücret İş Kanunu kapsamında belirleniyor. Konutlarda ve sitelerde çalışan kapıcı ve bahçıvan ücreti üzerinden gelir vergisi hesaplanmıyor ve damga vergisinden muaf tutuluyor. 

Kapıcı maaşı 2020
2.943 liralık asgari ücretten 412.02 lira (yüzde 14 SGK primi), 29.43 lira (yüzde 1 işsizlik sigorta primi) kesilecek. Toplam kesinti tutarı 441.45 lira.

Asgari ücret 2.501.55 lira.

Kapıcının işverene maliyeti
2.943 lira asgari ücretten 456.17 lira (yüzde 15.5 SGK işveren primi), 58.56 lira (yüzde 2 işsizlik sigortası primi) kesilecek. İşverene maliyeti 3.458.03 lira oluyor.

Sitelerde temizliği sağlayacak 5 madde!

Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez bugünki yazısında sitelerdeki 4 temel hizmetten bahsetti. İşte, Sitelerde temizliği sağlayacak 5 madde...

Sitelerde dört temel hizmet vardır: Güvenlik,temizlik,teknik ve peyzaj. Bu hizmetlerden temizlik olmadığı sürece, sakinler kendilerini güvende de hissetmez, yapılan bakımı da görmez, çevre düzenlemesi, peyzajı da umursamaz.

Sitelerin temizliğinden malikler, sakinler, misafirler, tedarikçiler, çalışanlar  hep birlikte sorumludur. Temizlik hizmeti imalat değil, tamamlanmış imalatın bir tür bakımıdır. Müteahhit firmalarda özellikle dikey ve yatay alanlarda temizliği kolay malzemeler tercih etmelidir.

Temizlik hizmetleri, hissedilir olmalıdır.Temizlik hizmetleri karşılama, bakım ve uğurlama olarak ayrılmalıdır:

Sakinler akşam siteye gelip  dairesine çıktığı asansörde atılmış bir ambalaj çöpünü, sabah çıkarken aynı yerde görecek  ve sitede olduğu sürece de o asansör kullanım trafiği arttığından daha da kirlendiğinden temizlik hissini algılamayacak ve sitenin temizliğini  sorgulamaya başlayacaktır. Oysa yönetim becerisi belli çalışma saati vardiyaları ile temizliği karşılama ve uğurlama şeklinde sakinler hissettirebilir, bakım temizliğini ise normal mesai saatlerinde yapabilir.

1) Temizlik yatay ve dikey olarak planlanmalı, alanlar üç temizlik seviyesine (mavi-sarı-kırmızı) ayrılmalı ve kullanılacak malzeme ile yapılacak işlemler planlanmalı ve sakinler bu konuda bilgilendirilmelidir.

2) Temizlik malzemeleri deposu oluşturulmalı, kimyasal terbiyesi depoda yapılmalı, temizliğe esas ekipmanın yenilemesi veya temizliği periyodik olarak yapılmalı, personel eğitimleri özel ve rutin olarak verilmelidir.

3) Belediye temizlik hizmetlerinden azami ve etkin şekilde faydalanılarak, site içinde çöp-atık parkına müsaade edilmemelidir.

4) Evcil gezdirme güzergah ve alanları belirlenmeli, çocuk parkları bu aktivitelerden uzakta ve özel temizlik planına dahil edilmelidir.

5) Saha temizlik kontrol turları, site müdürü seviyesinde yapılmalı ve site temizliği geliştirilmeli ve hissiyatı artırılmalıdır.

Web:www.konutsitesiyonetimi.com   

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

10 daireli bir binada daire satın aldım. Binanın girişinde bir daire var ve burası kapıcı dairesi. Ama müteahhit bu yeri kiraya vermiş, kiraları da kendisi alıyor. Biz de kapıcı dairesinin elektrik ve su parasını ödüyoruz. Buna karşı ne yapabiliriz?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun  '10 daireli bir binada daire satın aldım. Binanın girişinde bir daire var ve burası kapıcı dairesi. Ama müteahhit bu yeri kiraya vermiş, kiraları da kendisi alıyor. Biz de kapıcı dairesinin elektrik ve su parasını ödüyoruz. Buna karşı ne yapabiliriz? ' sorusuna cevap verdi. İşte Tamer Heper'in yazısı...

Bir binada bağımsız bölümlerin dışında kalan alanlar ortak alanlardır. Kapıcı dairesi de buna dahildir. Ortak alanlar bir kat maliki veya dışarıdan biri tarafından işgal edilemez. Ortak alanlar ancak amacına uygun olarak kullanılır, amacı dışında kullanılamaz.

Dikkat ederseniz genel hatları ile bilgi verirken okuyucum sorusunu da yanıtlamış oluyorum. Madem ki kapıcı dairesi ortak alandır o halde kiraya verilemez ve kapıcının ikameti dışında kullanılamaz. Böyle bir kullanım için ancak kat malikleri kurulunun usulüne uygun karar almış olması gerekir.

Ancak olayda bu yeri müteahhit kiraya verdiğine göre bir kat malikleri kurulu kararından da söz edilemez. Ortak alanların amacı dışında kullanılması durumunda bağımsız bölüm maliklerinden her birinin müdahalenin önlenmesi talebinde bulunması mümkündür.

Kapıcı dairesini her ne kadar müteahhit kiraya verdiyse de bu durum ortak alanın işgali mahiyetindedir ve önlenmesini talep etmek, her zaman mümkündür.

Hatta müteahhidin aldığı kiraların, apartman masraflarına harcanması için iadesi talep olunabilir. Bunun için bir zamanaşımı söz konusu değildir. Binada daire sahiplerinin belki de uzun süre bu yerin ortak alan olduğunu bilme imkanı olmamıştır.

Dolayısıyla durumun anlaşılması üzerine bu girişimlerde bulunulabilir. Bunun için tüm kat maliklerinin talebe katılması da gerekmez. Bir veya birkaç bağımsız bölüm malikinin talebi yeterlidir.

Apartman ve sitelerde çalışan kapıcıların durumu nedir ?

Apartman ve sitelerde çalışan kapıcılar, gündelikçilerde olduğu gibi “kolay sigorta” kapsamına alındı. Kapıcı çalıştıranlar Sosyal Güvenlik Kurumu’na (SGK) her ay bildirge vermeyecekleri için yıllık 347 lira damga vergisinden de kurtulacaklar.

Apartman ve sitelerde çalışan kapıcılara müjde

Önceki hafta Resmi Gazete'de yayımlanan torba kanunla kapıcı çalıştıran apartman ve siteler için önemli bir avantaj sağlandı.

Konut kapıcıları; gündelikçi, çocuk ve hasta bakıcı, bahçıvan gibi ev hizmetlerinde çalıştırılanlar için ilk defa 1 Nisan 2015'te uygulanmaya başlanan "kolay sigorta" kapsamına alındı. Bu düzenleme sayesinde kapıcı çalıştıranların bildirge ve belge verme yükümlülükleri azaltılacak, iş ve işlemleri sadeleştirilerek bürokratik süreçleri asgariye indirilecek.

İŞE GİRİŞİ 30 GÜNDE BİLDİRMEYENE CEZA

Kapıcı çalıştıran her bir işveren kendi işlemlerini kendisi takip edebilecek. Apartman ve site yöneticileri, kapıcılar için her ay SGK'ya belge vermek zorunda olmayacaklar. Sadece başlangıçta kurumun matbu formunu doldurarak işe giriş bildirgesi verecekler. İşten ayrıldıklarında SGK'ya bildirimde bulunacaklar. Geriye, primlerini düzenli olarak yatırmak kalacak.

Sosyal Güvenlik Kurumu'na verilen sigorta prim bildirgeleri için her ay 28.90 lira damga vergisi ödeniyor. Kolay işverenlik uygulamasından yararlananlar her ay bildirge vermeyecekleri için damga vergisi ödemekten kurtulacaklar. Bu da apartman ve site yönetimlerine yıllık 347 lira avantaj sağlayacak. İşe ilk girişte bildirim işleminin, en geç çalışmanın geçtiği ayın sonuna kadar yapılması gerekiyor.

Bu süre içinde yapılmayan bildirim için apartman ve site yönetimleri 405.90 lira ceza ödeyecekler. Bildirim yapılmadığının mahkeme kararından, denetim elemanlarının tespitlerinden, bankalar veya diğer kurumlardan alınan bilgi ve belgelerden ortaya çıkması halinde asgari ücretin iki katı tutarında ceza ödenecek. Bu da 2018 yılı asgari ücreti üzerinden 4 bin 59 lira ceza anlamına geliyor.

Aylık prim bildirgelerini ödemeyenler veya geciktirenler de çalıştırdıkları kapıcı başına 405.90 lira aylık ceza ödemek durumunda kalıyor. Her ay bildirge zorunluluğu kalkacağı için cezalı duruma düşmekten de kurtulacaklar.

İLAVE İSTİHDAM TEŞVİKİ KAPICILAR İÇİN DE VAR

İlave istihdama sağlanan teşviklerden, kapıcı çalıştıranlar da yararlanabiliyor. Emekli olan kapıcının yerine veya yeni yapılan apartman ya da siteye ilk defa kapıcı alanlar, bir yıl boyunca damga vergisi, gelir vergisi, sosyal güvenlik primi ve işsizlik sigortası primi ödemekten kurtulabilirler. Bu sayede aylık 883 liraya, yıllık da 10 bin 596 liraya kadar avantaj elde edebilirler.

KAPICI DAİRESİNDE OTURAN KAPICIYA YÜKSEK TAZMİNAT

Kapıcıların kıdem tazminatı ve diğer yasal hakları, tüm işçiler gibi İş Kanunu hükümlerine tabi. Kapıcıların da diğer işçilerde olduğu gibi kıdem tazminatına hak kazanabilmek için en az bir yıl çalışmaları gerekiyor. Apartman veya site yönetimi bir yılın sonunda işten atarsa, askerlik nedeniyle işten ayrılırsa, emekliye ayrılırsa, çalıştığı her yılın karşılığı olarak 30 günlük giydirilmiş ücret üzerinden kıdem tazminatı ödenir. 1999 yılından önce sigortalı olarak çalışmaya başlamış olan kapıcılar, 15 yıl sigorta ve 3600 prim günü koşuluyla işverenden kıdem tazminatını talep edebilir.

Kıdem tazminatının hesabında brüt ücrete ilave olarak işçiye sağlanmış olan para ve para ile ölçülmesi mümkün akdi ve yasal menfaatler de dikkate alınır. Bu hüküm, kapıcılar için çok önemli. Örneğin asgari ücretle 20 yıldır çalışan bir kapıcının kıdem tazminatı hesaplanırken, 2 bin 29.50 liralık 30 günlük ücrete; emsal değeri 500 lira olan kira bedeli ve aylık 100 lirayı bulan elektrik, su ve yakıt gideri de eklendiğinde, her bir yıl için 2 bin 629.50 lira üzerinden ödeme yapılması gerekir.

KIDEM TAZMİNATI SORUMLULUĞU MÜLK SAHİBİNDE BULUNUYOR

Kapıcıların kıdem tazminatını kimin ödeyeceği, apartman ve sitelerin önemli sorunlarından birini oluşturuyor. Evi sonradan satın alanlar, önceki yıllardaki çalışmalara ilişkin kıdem tazminatı ödemek istemiyorlar. Bunun çözümü olarak, iyi yönetilen apartman ve sitelerde fon uygulaması yapılıyor. Bu kapsamda her ay aidatla birlikte kıdem tazminatı için de düşük bir para toplanıyor.

Toplanan paralar, bankada açılan kıdem tazminatı hesabında biriktiriliyor. Kıdem tazminatından mülk sahipleri sorumlu. Mülk sahibi ödemezse kiracı, kira bedelinden düşmek üzere ve kira bedelini aşmamak kaydıyla sorumlu tutuluyor. Eğer daire el değiştirdiyse yeni malikin tazminatın tamamını ödeyip daha sonra eski malikten, onun payına düşen kısmı alma hakkı var.

KAYITLI 50 BİN KAPICI VAR AMA GERÇEK RAKAM DAHA FAZLA

Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanı Jülide Sarıeroğlu, şubat ayında soru önergesine verdiği yanıtta Türkiye genelindeki kapıcı sayısını 49 bin 583 olarak açıklamıştı. Türkiye'de yaklaşık 20 milyon konut olduğu dikkate alındığında bu alandaki kayıtdışılık ortaya çıkıyor.

ŞİRKETTE ÇALIŞAN KAPICILAR YARARLANAMAZ

Kolay sigorta avantajı, sadece konutlarda çalışan kapıcıları kapsıyor. Bu amaçla yasa maddesinin başlığı, "Ev hizmetlerinde çalışanların sigortalılığı ve konut kapıcılığı" olarak düzenlendi. Şirketlerde çalışan kapıcılar, kolay sigorta hükümlerinden yararlanamaz.

İŞKUR'A KAYIT OLMA ŞARTI

İstihdam teşvikinden yararlanabilmek için İŞKUR'a kaç gün önce iş arama başvurusu yapılmış olduğunun bir önemi yok. Önemli olan, en az üç aydır sigortalı olarak on günden fazla çalışmamış olması. İşveren işe alacağı kişiyi kendisi bulduktan sonra kaydını yaptırmak için İŞKUR'a yönlendirebilir.

KAPICILARIN MAAŞI ASGARİ ÜCRETTEN 122 TL DAHA YÜKSEK

Asgari ücret kapıcılar için farklı hesaplanıyor. Örneğin, 2018 yılı için brüt asgari ücret 2 bin 29.50 TL, net asgari ücret de bin 603.12 TL. Buna karşılık, kapıcıların asgari ücreti bin 725.08 TL'ye ulaşıyor. Bunun sebebi, kapıcıların ücretinden gelir vergisi (106.55 TL) ve damga vergisi (15.40 TL) alınmaması.