İNTİFA HAKKI (MK. 794-822)

a) Açıklama ve İstenen Belgeler İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tam yararlanma hakkı sağlar. Ancak bunun aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (MK.794). Taşınmazın mülkiyetini kuru (çıplak) mülkiyet ve intifa (yararlanım) hakkı olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ, bahçe, tarlayı) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir. İstenen Belgeler: 1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı, 2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile temsilciliğe ilişkin belgeler, 3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık fotoğrafları, 4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı. 5. Kanuni intifa hakkı tesis edilecekse, sağ kalan eşin intifa hakkını seçtiğine dair veraset senedi, 6. İntifa hakkı taşınmazın tümü üzerinde değil de bir kısmı üzerinde kurulacaksa bu kısmı gösterir kroki. b) Kurulması Medeni Kanunun 795. maddesine göre, "İntifa hakkı ... taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. ...taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır...” Kuruluş şekillerine göre intifa hakkının üç çeşidi vardır; a) Sözleşmeyle kurulan intifa hakkı, b) Kanuni (yasal) intifa hakkı. c) Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı, a- Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı Bir taşınmaz maliki nasıl taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının kütüğe tescili zarureti doğmaktadır. Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır. Malik kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı da tesis edebilir. Bir krokiye bağlanması kaydıyla bir taşınmazın bir kısmı üzerinde intifa hakkı kurulması da mümkündür. Genelde akaryakıt istasyonları, bu şekilde büyük bir tarlanın yola cepheli küçük bir kısmı üzerinde intifa hakkı tesisi şeklinde kurulmaktadır. Ancak tüm bunlar için, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. b- Kanuni İntifa Hakkı (MK. 795) Kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir (MK.795). Kanundan doğan intifa haklarının başlıcaları şunlardır: a) Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı. b) Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı. c) Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı. Kanuni intifa haklarından en çok rastlananı mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı idi. Ancak 23 Kasım 1990 tarih 3678 sayılı Kanunla Medeni Kanunda yapılan değişiklikle sağ kalan eşin mirastan gelen intifa hakkı kaldırılmıştır. Demek ki, bu tarihten sonraki ölümlerde eşin intifa hakkını seçmesi mümkün değildir. Ancak 23 Kasım 1990 tarihinden önceki ölümlerde, ölüm tarihindeki mer'i (yürürlükte olan) mevzuat uygulanacağından sağ kalan eşin intifa hakkını seçmesi mümkündür. Tapu sicil müdürünün burada dikkat edeceği husus murisin ölüm tarihinin anılan tarihten önce veya sonra olup olmadığıdır. Bunu da getirilen veraset senedinden anlayacaktır. Ölüm bu tarihten önce olup da, eş intifa hakkını tercih etmiş ise resmi senet düzenlemeye gerek kalmadan mirasın intikali sırasında intifa hakkının da tescili yapılacaktır. c- Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı Mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır (HUMK. 443). c) İntifa Hakkında Süre ve Bedel a) Süre: İntifa hakkı süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca tanınabilir. Süresiz olarak tanınması halinde veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmüş olması halinde hakkın süresinin hak sahibinin hayatı ile sınırlı olduğu kabul edilir. Tüzel kişilerde ise en çok yüz sene süre öngörülebilir. Öngörülen süreden önce tüzel kişinin sona ermesi (infisahı) halinde hak sona erer (MK.797). b) Bedel: İntifa hakkı bedelli (ivazlı) veya bedelsiz (ivazsız) tanınabilir. Bedelli intifaya satış, bedelsiz intifaya bağış hükümleri uygulanır. d) Resmi Senet Örneği BİR TARAFTAN : Ali GENÇ: Osman oğlu, DİĞER TARAFTAN: Ahmet Hakan KESİMOĞLU : Hüseyin oğlu, aşağıdaki hususlarda anlaşmışlardır. Bu resmi senedin arka sayfasının özel sütunlarında her türlü nitelikleri yazılı, Afyon ili Kurtuluş Mahallesi Kaldırım mevkiinde kain 150 ada 27 parsel sayılı 800 m2 miktarındaki bahçeli kargir apartmanın tamamı Osman oğlu Ali GENÇ adına kayıtlı iken; bu kez, Hüseyin oğlu Ahmet Hakan KESİMOĞLU’ndan almış olduğu 5.000.000.000 (beş milyar) TL bedel karşılığında, 10 sene müddetle intifa hakkını Ahmet Hakan KESİMOĞLU’na tanıdığını, adına tescilini istediğini, kendisine intifa hakkı tanınan Ahmet Hakan KESİMOĞLU da iş bu intifa hakkını aynen kabul ettiğini ve tapu siciline tescilini talep ettiğini ifade ve beyandan sonra; taraflar devamla, taşınmaz malın geçmiş zamana ait emlak vergisinin ödenmesinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarının, 492 sayılı Harçlar Kanununa göre taraflarca bildirilen bu değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre taraflardan kusur cezası ve gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından kendilerine bildirildiğini karşılıklı ifade ve beyan ettiler............. AÇIKLAMA: İntifa Hakkı bedelsiz tesis ediliyorsa resmi senet “....adına kayıtlı iken; bu kez, 10.000.000.000. (Onmilyar) TL. değerindeki bu taşınmaz malın on sene müddetle intifa hakkını .....’ya tanıdığını, adına tescilini istediğini, ......” şeklinde yazılır. Ayrıca intifa hakkının tapu kütüğüne tescilinden sonra ivazsız olarak (bedelsiz olarak) bir hak iktisap edilmiş olduğundan veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır. e) Tapuya Tescili İntifa, hakkı irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesine istinaden a, b, c gibi bir harf altında mükellefiyet anlamına gelen (M) harfi yazıldıktan sonra tarih ve yevmiyeyi içerecek şekilde tescil edilir. Bu tescilde, hak sahibinin, adı soyadı, baba adı ve hakkın varsa süresi ile hakkın türünün intifa hakkı olduğu belirtilir. Örnek: a- M: İntifa hakkı on yıl süreyle Hüseyin oğlu Ahmet Hakan KESİMOĞLU’ na aittir. 27.9.1999 - 2957 yevmiye. f) İntifa Hakkı Kullanımının Devri İntifa hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı ayni bir haktır. Bu hakların tamamıyla bir başkasına devri yani kütükteki kaydın bir başkasına temliki mümkün değildir. Çünkü bu hak ancak sürenin dolması veya hak sahibinin ölümü ile son bulur. Bir başkasına devir ile terkini mümkün değildir. Bu hakkın mirasçılara intikali de söz konusu olamaz. Ancak hakkın kullanımının bir başkasına devri mümkündür. Örneğin, hak sahibi intifa hakkını kiraya verebilir. Bu kira süresinin intifa hakkı süresini aşmaması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Komisyonunun 21.9.1959 gün ve 90 sayılı kararında; intifa hakkının kullanılmasının (kiraya verilmesinin) tapu siciline şerh edilemeyeceği belirtilmiştir. Bize göre ise, böyle bir kira akdinin tapuya şerhinde bir sakınca yoktur. Ancak, kira akdi süresinin intifa hakkı süresini aşmamasına dikkat edilmesi gerekir. Çünkü Tapu Sicil Tüzüğünün 55. maddesinde taşınmaz kira akdinin tapuya şerh edilebileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı sahibinin de kullanımı kendisine ait taşınmazı kiraya verme hakkına ve bu akdi tapuya şerh ettirme yetkisine kiracının selameti açısından sahip olması gerekir. Örneğin, üç adet evin intifa hakkı kendisine ait bir kimsenin evlerden birinde oturarak diğer ikisini intifa hakkı süresince kiraya vermesinde ve kiracıyı güvencede tutmak için bu kira akitlerini tapuya şerh ettirmesinde ne sakınca olabilir? g) Kuru Mülkiyet Sahibi Taşınmazı Kiraya Veremez Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.11.1988 gün ve E. 1988/1-632, K. 1988/956 sayılı kararında, intifa hakkı sahibi hayatta bulunduğu (veya intifa hakkı süresi dolmadığı) sürece kuru mülkiyet sahibinin kiracı aleyhine dava (tahliye veya kira artırımı) açamayacağı belirtilmiştir. Bundan çıkan sonuç, kuru mülkiyet sahibinin taşınmazı kiraya da veremeyeceğidir. Çünkü, kiraya verme taşınmazdan yararlanmadır ve yararlanma hakkı sadece intifa sahibine tanınmıştır. h) İşlemin Mali Yönü 1.İntifa hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanınandan 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (20.e) pozisyonu uyarınca Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden (4) nolu pozisyon uyarınca taşınmazın (kayıtlı değerine yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle bulunacak değerin) 2/3’ ünün değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir. 2. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. Uygulamada en çok tereddüt intifa hakkının mali yönünde olduğundan bu hususu daha ayrıntılı irdelemekte fayda vardır: a) İntifa Hakkının Taşınmazın Değerine Oranı İntifa hakkının değeri taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ü sayılır. Geriye kalan 1/3 oran ise kuru mülkiyetin değeridir. Bedelsiz intifa hakkı tesislerinde tapu harçlarının hesabı için bu oranlar esas alınır. Örneğin, 3 milyar kıymetindeki bir taşınmazın 2 milyarı (2/3) intifa hakkı, 1 milyarı (1/3) kuru mülkiyet değeri kabul olunur. aa) Tapu Harç Oranları aa) Sağ kalan eşin mirastan doğan intifa hakkı intikalle birlikte tescil edildiğinden intikal harcı dışında bir harç tahsil edilmez. bb) Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden lehine intifa hakkı tanından binde 15, cc) Bedelsiz intifa hakkı tesis ediliyorsa taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildiren değer üzerinden binde 54 tapu harcı alınır. Bedelsiz intifa hakkı tesis ve devrinde ayrıca Damga Vergisi Kanununa eki (I) sayılı Tablonun 1/b pozisyonu uyarınca tutarı her yıl belirlenen miktarda maktu damga vergisi alınması uygulaması kaldırılmıştır. Bu halde işlemden sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1469 sayılı genelgesi gereği (ivazsız iktisap olduğu için) veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır. dd) Malik intifa hakkını uhdesinde tutarak, kuru mülkiyeti devrediyor, intifa hakkı bu surette tescil oluyorsa, intifa için harç alınmaz. ee) Feragat halinde; - Kanuni mirasçılar dışındakilere ivazsız feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden binde 54 lehine işlem yapılandan (kuru mülkiyet sahibinden), - Kanuni mirasçılar dışındakilere ivazlı feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere) bildirilen bedel (ivaz) üzerinden binde 15, kuru mülkiyet sahibinden, - Süreli intifa hakkında sürenin dolması halinde (taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden aşağı olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden binde 54, kuru mülkiyet sahibinden, - Kanuni mirasçılar lehine ivazsız feragat halinde sadece terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine bildirim yapılır (TKGM. Gn. 1469). - İntifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliğin sona ermesi halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir ve vergi dairesine veraset ve intikal vergisi için bildirim yapılır. Ancak, terkin edilecek intifa hakkı, intifa hakkı baki tutularak kuru mülkiyetin satışı, ya da intifa hakkının bedelli olarak tesisi suretiyle tescil edilmişse veraset ve intikal vergisine konu olmaz.