Şirketlere KDV’siz gayrimenkul satma avantajı

Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yeralan gayrimenkullerinin satışında KDV istisnası uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların bulunması gerekmektedir. 1- Gayrimenkullerin İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması İstisna uygulamasına konu olacak gayrimenkullerin iki tam yıl süreyle aktifte yeralmış olması gerekmektedir. İki tam yıl süreyle aktifte yeralmayan bu kıymetlerin satışında KDV istisnası uygulanmayacaktır. Gayrimenkuller esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar, Türk Medeni Kanunu’nun 632. maddesinde arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler olarak sayılmıştır. Ayrıca, anılan maddede sayılmamakla birlikte, bulunduğu arsa ve arazinin mütemmim cüzi niteliğinde olduklarından, binaların da gayrimenkul olduğu şüphesizdir. Gayrimenkullerin istisna uygulamasına konu olabilmesi için Medeni Kanun’un 910 ve 911. maddeleri gereğince tapuya tescil edilmesi şarttır. Bir gayrimenkulün satışından bahsedilebilmesi için, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre gayrimenkul olarak tanımlanan bir kıymetin olması, bu gayrimenkul veya gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsa ve arazinin de kurum adına tescil edilmiş olması gerekir. Örneğin; binaların kurum adına tescili yapılmadan satışında istisna uygulanması söz konusu olmayacak, kurum adına tescil yapıldıktan sonra yapılacak satışlar istisna kapsamında değerlendirilebilecektir. Aynı şekilde, fiiliyatta çeşitli nedenlerle tapuda tescilin kurum adına yapılmasında gecikmeler olabilecektir. Kişisel görüşümüze göre, fiilen işletme tarafından iki yıldan fazla süreyle sahip olunduğu yapı inşaatı ruhsatı veya vergi dairesi tespiti yahutta resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilen ancak, çeşitli nedenlerle tapu kaydında gecikmelerin söz konusu olduğu gayrimenkuller ile gayrimenkullerin mütemmim cüz’ü mahiyetindeki değerlerin satışı istisna kapsamında, ancak teferruat mahiyetindeki değerlerin satışı ise istisna kapsamında değerlendirilmemelidir.. 2- İstisnadan Yararlanılabilmesi İçin Kurum Olunması Gerektiği Madde hükmüne göre, istisnadan gerçek kişilerin yararlanması mümkün değildir. İstisnadan ancak Kurumlar yararlanabilecektir. İstisnadan yararlanacak Kurumun tam ve dar mükellef olması istisna uygulaması bakımından önem taşımamaktadır. İstisnanın uygulanabilmesinin temel şartı, gayrimenkullerin asgari iki tam yıl Kurum aktifinde yeralması Kurumun bu değerlere iki yıl süreyle bilfiil sahip olmasıdır. 3- Gayrimenkul Ticareti İle Uğraşılmaması Madde hükmünde, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışının istisnanın kapsamı dışında olduğu belirtilmiştir. Ancak, kurumların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkullerin satışında KDV istisnasının uygulanması gerekir. 4- Gayrimenkullerin Satış Suretiyle Devir ve Tesliminin Yapılması Gerektiği İstisnanın uygulanabilmesi için, Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yeralan gayrimenkullerinin satış suretiyle devir ve tesliminin yapılması gerekir. Satış dışındaki bağış, hibe şeklinde devir ve teslimler istisnanın kapsamı dışındadır. Burada özellik gösteren hususlardan birisi de, Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle yeralan gayrimenkullerin icra vb. nedenlerle müzayede mahallinde satılması halinde, bu satışlara KDV istisnası uygulanıp uygulanmayacağıdır. Vergi İdaresi, bu işlemde Kurum tarafından yapılan bir satış olmadığı, müzayede yoluyla yapılan satışta mükellefin kurum olmadığı vb. nedenlerle, bu şekilde yapılan satışlara KDV istisnası uygulanamayacağı görüşündedir. Bize göre, istisna kapsamına giren kıymetlerin Kurumlar tarafından satılması ile mevcut borçlar karşılığı rızaen veya icra yoluyla devredilmesi ile kamulaştırma işlemlerinde de istisna uygulanmalıdır. Çünkü, bu işlemler de satış gibi kurumların finansman imkanlarını artırmaktadır. 5- KDV İstisnası Bakımından, Satıştan Doğan Kazancın Sermayeye İlave Edilme Şartının Bulunmadığı KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde, kurumların en az iki tam yıl aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkullerinin satışında KDV istisnası uygulanabilmesi için, satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilmesi şartı bulunmamaktadır. Satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilme şartı KVK istisnası bakımından zorunlu iken, KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde düzenlenen KDV istisnası uygulaması bakımından böyle bir şart mevcut değildir. 6- İndirim Sözü edilen istisna kısmi karakterli bir istisnadır. Ancak anılan bent hükmünün ikinci fıkrasında, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin Gelir veya Kurumlar Vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre, istisna kapsamında devir ve teslimi yapılan gayrimenkuller nedeniyle yüklenilip indirilen KDV’lerin indirimi kabul edilecek, indirilen KDV’lerle ilgili herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır. İstisna kapsamında teslimin yapıldığı tarihe kadar gayrimenkul iktisabı nedeniyle yüklenilen KDV’lerin indirilememiş olması halinde, KDV’nin indirilen kısmı ile ilgili olarak herhangi bir işlem yapılmayacak, indirilemeyen kısım ise indirim hesaplarından çıkarılarak doğrudan gider olarak dikkate alınacaktır..