Gayrimenkul Satımında Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Gayrimenkul satışında, satış bedelinin belirlenmesi konusunda taraflara serbestlik tanınmıştır. Tapu Sicil Müdürlüğü’nün bu bedelin belirlenmesine karışma yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Ayrıca gayrimenkulün satış fiyatı ne olursa olsun, tapuda asgari bir tutarın belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca satış sırasında gayrimenkulün bir sene önceki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında attırılmış olarak gösterilmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün tapu işlemleri sırasında gösterilecek olan değeri, emlak vergisi asgari değeri değil; gerçek alım-satım değeri olmalı ve tapu işlemleri bu değer üzerinden yapılmalıdır. Satış bedelinin emlak vergisi asgari bedelinin altında olması durumunda ise, ödenecek olan harç, bu asgari bedel üzerinden hesaplanacaktır. Alım satım bedeli gerçek tutarı yansıtmaz ve bu durum saptanırsa, gerçek değerle gösterilen değer arasındaki farka isabet eden harç, ikmalen veya re’sen alıcı ve satıcı adına tarh edilecektir. İlave olarak istenilecek olan bu miktarın yüzde 25’i oranında ise vergi ziyaı cezası kesilecektir. Vergi dairesi bu durumu, devirden itibaren başlayacak olan 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde araştırabilecektir. Gayrimenkul satımında hem alıcı hem satıcı tapu harcına esas değer üzerinde binde 15 oranındaki harcı ayrı ayrı ödemelidirler. Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ya da benzer vergilere yönelik bir takiple karşılaşılması gibi durumları önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan sonra, belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelidirler. Sonuç olarak, gayrimenkul alım ve satımından sonra, hem alıcı hem de satıcı, ileriki dönemlerde birtakım olumsuz sürprizlerle karşılaşmamak adına, kanuni düzenlemeleri göz önüne almalı ve buna göre hareket etmelidir.

Gayrimenkul Alımında Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Alıcı, gayrimenkul alırken, ilk olarak, bu gayrimenkule ilişkin tapu ve iskan raporlarını mutlaka incelemelidir; ayrıca almak istenilen gayrimenkulün önceden kullanılmış bir gayrimenkul olması halinde gayrimenkulün geçmiş yıllara ilişkin herhangi bir vergi borcunun olup olmadığını araştırmalıdır. Gayrimenkul alımında genellikle, önceki yıllara ait emlak vergilerinin ödenmemiş olması durumuyla karşı karşıya kalınmaktadır. Böyle bir durumun önüne geçebilmek için, satımı gerçekleştiren kişiden, alınacak gayrimenkulün vergi borcunun olup olmadığı sorulmalı, hatta ileride herhangi bir sorunla karşılaşmamak adına, mümkünse ödemelere ilişkin makbuzların kopyaları alınarak saklanmalıdır. Nitekim Emlak Vergisi Yasası’nın bu konuya ilişkin olarak getirdiği düzenlemede belirtildiği gibi; satım konusu gayrimenkulün satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Buna göre alacaklı idare, borçlulardan hangisine ulaşırsa, (ki uygulamada gayrimenkulün halihazırdaki malikine ulaşmak daha kolaydır); alacağını ondan tahsil edecek; gayrimenkulün alıcısından, satımdan önceki yıllara ait vergilerin tahsil edilmesi halinde ise alıcı, bunları faizleriyle birlikte satıcıdan talep edebilecektir. Gayrimenkul satımında taraflar, ödenecek vergi miktarını düşük tutmak amacıyla, gayrimenkul bedelini tapuda düşük gösterme konusunda anlaşmış olabilirler, ancak şu husus unutulmamalıdır ki; gayrimenkulü alan kişinin daha sonra bu gayrimenkulü satmaya karar vermesi halinde, bu kişinin gayrimenkulü alırken ödediği bedelle, satarken aldığı bedel arasındaki fark, “Değer Artış Kazancı” olarak nitelendirilmektedir. Buna göre; Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6. maddesi uyarınca, gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde, alım bedeliyle satım bedeli arasındaki fark değer artış kazancı olarak beyan edilerek, bu miktar üzerinden gelir vergisi ödenecektir. Bu nedenle eğer gayrimenkul kısa sürede satılmak üzere alınıyorsa, tapuda satış bedelinin düşük olarak gösterilmemesi, alıcının yararına olacak; gerçekte elde etmemiş olduğu bir kazanç üzerinden vergi ödemek zorunda kalmayacaktır. Ayrıca aşağıda açıklanacağı üzere, son yıllarda yapılan düzenlemelerle, gayrimenkul bedelinin tapuda düşük gösterilmesine, hukuk düzenince bağlanmış olan birtakım cezai sonuçlar söz konusudur. Bunun dışında gayrimenkul alırken, alıcının dikkat etmesi gereken diğer bir husus da, harçlar açısındandır. Bilindiği üzere, 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında artmıştır. Gayrimenkul alan kimselerin, gayrimenkulü aldıkları yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Emlak vergi beyannamesi kural olarak her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Ancak, örneğin Ocak 2009 tarihinde bir gayrimenkul alınmışsa, en geç 31 Aralık 2009’a kadar emlak vergi beyannamesi verilmesi gerekmektedir. Satın alınan yıla ait emlak vergisinin ise satıcı tarafından ödenmesi gerektiğinden; alıcının 2010 yılında; yani bir sonraki yılda emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesine göre, gayrimenkulün bütçe yılının son üç ayı içerisinde alınması halinde ise emlak vergisi beyannamesinin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilmesi gerekir. Gayrimenkulün eş ya da çocuğa alınması halinde karşılıksız bir kazandırma söz konusu olacağından, eş ya da çocuğun beyanname verip, kanunen belirtilmiş oranlarda veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak eşe ya da çocuğa yapılan bu kazandırma borç vermek suretiyle gerçekleşmişse, burada herhangi bir vergilendirme söz konusu olmayacaktır.

Gayrimenkul Alıp Satarken Nelere Dikkat Etmeliyiz.

Gayrimenkul alım satımında, aslında küçük gibi görünen birtakım noktalara dikkat edilmesi, hem alıcının hem de satıcının daha sonradan başının ağrımasına neden olabilecek bir çok durumun önüne geçilmesini sağlayabilmektedir. Kanunlarda öngörülmüş olan bu detayların devirden önce dikkatle kontrol edilmesi hem alıcının hem de satıcının yararına olacaktır.

Devremülk üzerinde şufa hakki kullanılabilir mi ?

Üzerinde devremülk hakkı kurulmuş yapının/bağımsız bölümün ortak maliklerinin, aralarındaki müşterek mülkiyet nedeniyle kanuni şufa hakkı vardır. Devremülk sözleşmesine konulacak hükümle, kanuni şufaa hakkından feragat edilmesi ve bu durumun tapu kütüğüne tescili mümkündür.

Devremülk üzerinde ortaklığın giderilmesi mümkün müdür ?

Üzerinde devremülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesini isteyemez. Devremülk sözleşmesinde, ortaklığın giderilmesinin istenebileceğine dair hüküm varsa, hissedarlar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Taşınmazdaki bağımsız bölümlerden bazıları üzerinde devremülk hakki kurulabilir mi ?

Kat mülkiyetine çevrilmiş bağımsız bölümlerden bazıları üzerinde devremülk hakkı kurulması mümkün olup, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, bunun için diğer bağımsız bölüm maliklerinin izni gerekmez.

Devremülk hakkı sahibinin tasarruf hakları nelerdir ?

Devremülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir; mirasçılara intikal edebilir. Ayrıca devremülk üzerinde, bu hakla bağdaşan ayni hakların tesis edilmesi de mümkündür. Devremülk hakkı sahibi, hissesini satabilir, bağışlayabilir, takas ve ipotek edebilir. Hisse devredildiğinde, devremülk hakkı da bu hisseye bağlı olarak (kendiliğinden) yeni malike geçer. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devremülk sahibi, bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabildiğinden dolayı, tesis edilecek intifa veya sükna hakkı ile kira sözleşmesinin de tapu kütüğüne tescili mümkündür.

Hangi mallar üzerinde devremülk hakkı kurulabilir ?

Devremülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat irtifakına veya kat mülkiyetine çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli, müşterek mülkiyete tabi müstakil binalar veya üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş binaların mesken nitelikli bağımsız bölümleri üzerinde devremülk hakkı kurulabilir. Dolayısıyla, depo, işyeri, garaj gibi bağımsız bölümlerin üzerinde devremülk hakkı kurulamaz.

Devremülk hakkı nedir?

Devremülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapıdan/bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Devremülk hakkının kurulması için, bütün hak sahiplerince imzalanması gereken devremülk sözleşmesinin düzenlenmesi gerekir. Üzerinde devremülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasındaki (onbeş günden az olmamak üzere) dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri; yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları; büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları vd. hususlar devremülk sözleşmesinde belirtilir. Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devremülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devremülk sözleşmesi tapu kütüğüne tescil edilerek resmi senede eklenir. Devremülk hakkı, bütün hisselerin tek kişiye geçmesiyle; müşterek maliklerin oybirliğiyle; anayapının veya bağımsız bölümün kullanılamayacak şekilde harap olmasıyla; anagayrimenkulün tamamen yok olması veya kamulaştırılmasıyla sona erer.