Gayrimenkul Alımında Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Alıcı, gayrimenkul alırken, ilk olarak, bu gayrimenkule ilişkin tapu ve iskan raporlarını mutlaka incelemelidir; ayrıca almak istenilen gayrimenkulün önceden kullanılmış bir gayrimenkul olması halinde gayrimenkulün geçmiş yıllara ilişkin herhangi bir vergi borcunun olup olmadığını araştırmalıdır. Gayrimenkul alımında genellikle, önceki yıllara ait emlak vergilerinin ödenmemiş olması durumuyla karşı karşıya kalınmaktadır. Böyle bir durumun önüne geçebilmek için, satımı gerçekleştiren kişiden, alınacak gayrimenkulün vergi borcunun olup olmadığı sorulmalı, hatta ileride herhangi bir sorunla karşılaşmamak adına, mümkünse ödemelere ilişkin makbuzların kopyaları alınarak saklanmalıdır. Nitekim Emlak Vergisi Yasası’nın bu konuya ilişkin olarak getirdiği düzenlemede belirtildiği gibi; satım konusu gayrimenkulün satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Buna göre alacaklı idare, borçlulardan hangisine ulaşırsa, (ki uygulamada gayrimenkulün halihazırdaki malikine ulaşmak daha kolaydır); alacağını ondan tahsil edecek; gayrimenkulün alıcısından, satımdan önceki yıllara ait vergilerin tahsil edilmesi halinde ise alıcı, bunları faizleriyle birlikte satıcıdan talep edebilecektir. Gayrimenkul satımında taraflar, ödenecek vergi miktarını düşük tutmak amacıyla, gayrimenkul bedelini tapuda düşük gösterme konusunda anlaşmış olabilirler, ancak şu husus unutulmamalıdır ki; gayrimenkulü alan kişinin daha sonra bu gayrimenkulü satmaya karar vermesi halinde, bu kişinin gayrimenkulü alırken ödediği bedelle, satarken aldığı bedel arasındaki fark, “Değer Artış Kazancı” olarak nitelendirilmektedir. Buna göre; Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6. maddesi uyarınca, gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde, alım bedeliyle satım bedeli arasındaki fark değer artış kazancı olarak beyan edilerek, bu miktar üzerinden gelir vergisi ödenecektir. Bu nedenle eğer gayrimenkul kısa sürede satılmak üzere alınıyorsa, tapuda satış bedelinin düşük olarak gösterilmemesi, alıcının yararına olacak; gerçekte elde etmemiş olduğu bir kazanç üzerinden vergi ödemek zorunda kalmayacaktır. Ayrıca aşağıda açıklanacağı üzere, son yıllarda yapılan düzenlemelerle, gayrimenkul bedelinin tapuda düşük gösterilmesine, hukuk düzenince bağlanmış olan birtakım cezai sonuçlar söz konusudur. Bunun dışında gayrimenkul alırken, alıcının dikkat etmesi gereken diğer bir husus da, harçlar açısındandır. Bilindiği üzere, 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında artmıştır. Gayrimenkul alan kimselerin, gayrimenkulü aldıkları yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Emlak vergi beyannamesi kural olarak her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Ancak, örneğin Ocak 2009 tarihinde bir gayrimenkul alınmışsa, en geç 31 Aralık 2009’a kadar emlak vergi beyannamesi verilmesi gerekmektedir. Satın alınan yıla ait emlak vergisinin ise satıcı tarafından ödenmesi gerektiğinden; alıcının 2010 yılında; yani bir sonraki yılda emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesine göre, gayrimenkulün bütçe yılının son üç ayı içerisinde alınması halinde ise emlak vergisi beyannamesinin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilmesi gerekir. Gayrimenkulün eş ya da çocuğa alınması halinde karşılıksız bir kazandırma söz konusu olacağından, eş ya da çocuğun beyanname verip, kanunen belirtilmiş oranlarda veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak eşe ya da çocuğa yapılan bu kazandırma borç vermek suretiyle gerçekleşmişse, burada herhangi bir vergilendirme söz konusu olmayacaktır.