YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri, 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35 ve 36'ıncı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan hükümlerin önceki tarihlerde Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeni ile 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanun ile 15 Temmuz 2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete de yayınlanarak yürülüğe giren 5782 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiştir.
Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:
Madde 35- (Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md. - 03/07/2008-5782 /1 md)
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. (İptal dördüncü cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 11/4/2007 tarihli ve E.: 2006/35, K.: 2007/48 sayılı Kararı ile.)
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
(Değişik yedinci fıkra: 3/7/2008-5782/1 md.) Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir.
(Değişik sekizinci fıkra: 3/7/2008-5782/1 md.) Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Madde 36 – (Mülga: 3/7/2003-4915/38 md.; Yeniden Düzenleme: 3/7/2008-5782/2 md.)
Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller, ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını müteakip Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve Millî Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.
Madde 37 – Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salahiyetli makamlarından verilipte Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır.
Tapu Kanununun yabancılara mülk satışını düzenleyen maddeleri ile ilgili, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı dikkate alınarak hazırlanan ve TBMM Genel Kurulu'nun 03 Temmuz 2008 tarihli birleşiminde kabul edilen 5782 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun uygulaması ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı 'nın 17.07.2008 tarih ve 2008/12 sayılı genelgesi tüm Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine gönderilmiş olup, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler ile yabancı ortaklı (yabancı sermayeli) firmaların taşınmaz edinimleri anılan genelge kapsamında yürütülmektedir.
T.C. BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı'nın
2008/12 Sayılı Genelgesi
Bilindiği üzere; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ülkemizde taşınmaz mal tasarruflarına ilişkin talepleri 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde belirtilen esaslara göre düzenlenen ilgi (a)-(p) genelgelerimizde belirtilen esaslar çerçevesinde değerlendirilerek sonuçlandırılmakta, işlemlerin sonucunda ise yabancı uyruklu alıcı veya satıcı adına bilgi formları düzenlenerek merkeze gönderilmekteydi.
Ancak, Anayasa Mahkemesinin 11.04.2007 tarihli ve 2006/35 E, 2007/48 K. sayılı kararı ile; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, Türkiye’de taşınmaz mal edinimlerini düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinin birinci fıkrasının dördüncü cümlesi olan “Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.” hükmü ile yedinci fıkrasında yer alan “ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite” ibaresi iptal edilmiştir.
İptal kararının yürürlüğe girdiği 16.04.2008 tarihi itibarıyla yeni yasal düzenleme yapma çalışmaları devam ettiğinden, ilgi (r) genelgemizle anılan tarihten itibaren yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinme ve intikal taleplerinin ikinci bir talimata kadar bekletilmesi bildirilmişti.
Bilahare, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 inci maddesi 03.07.2008 tarihli ve 5782 sayılı kanunla aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve 15.07.2008 tarihli ve 26937 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
5782 sayılı Kanunla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi;
“Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynî hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı aynî hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.
Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde, ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dâhilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur. Valiliklerce, merkez ilçe ve ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünde meydana gelen değişiklikler takip eden yılın Ocak ayı sonuna kadar komisyona bildirilir.
Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.
Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.” Hükmünü amirdir.
Yine aynı Kanuna eklenen 36 ıncı maddesinde de “Yabancı Yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller, ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını müteakip Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve Milli Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.” Hükmü ile Geçici 3 üncü madde ile “İlgili kurum ve kuruluşlar, bu Kanunun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanların yüzölçümlerini ve valilikler bu fıkrada belirtilen ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümlerini bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde komisyona bildirir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hakların miktarı tespit edilinceye kadar geçecek süre içinde yabancı uyruklu gerçek kişiler bu kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre taşınmaz ve sınırlı ayni hakları edinebilirler.” Hükmü getirilmiştir.
Bu itibarla;
1- Taşınmaz edinimi konusunda ülkemiz ile arasında tam karşılıklılık bulunan ve genelge eki “A” listede belirtilen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mülkiyeti ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hak edinme taleplerinin, ilgili belediye veya valilikten alınacak yazı ile uygulama imar planı veya mevzi imar planında konut veya işyeri olarak ayrılmış olduğunun belgelendirilmesi ve bu amaçlarla kullanılmak amacıyla tapuya tescil edilmiş olması ile yetkili komutanlık vasıtasıyla askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri dışında kaldığının tespiti kaydıyla, doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılması,
2- Taşınmaz edinimi konusunda ülkemiz ile arasında karşılıklılık bulunmayan ve genelge eki “B” listesinde belirtilen ülke vatandaşlarının taşınmaz edinim taleplerinin, Genel Müdürlükle herhangi bir yazışma yapılmadan tapu sicil müdürlüklerince doğrudan reddedilmesi,
3- Tam karşılıklılık bulunan (A listesi) ve tam karşılıklılık bulunmayan (B listesi) ülkelerin dışındaki diğer ülke vatandaşlarının taşınmaz edinim taleplerinin gerekli belgeleriyle birlikte Genel Müdürlüğe intikal ettirilerek alınacak talimata göre sonuçlandırılması,
4- Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri Türkiye’de ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ve 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz edinebildiklerinden, bu şirketlerin taşınmaz edinimine ilişkin taleplerinin de özel kanun hükümlerine göre ilgili kurumlarından temin edecekleri belgelerin uygunluğu kapsamında doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince değerlendirilerek sonuçlandırılması,
5- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehini tesisinde 35. maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan kayıt ve sınırlamalar aranılmadan doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılması,
6- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün olmadığından, konuya ilişkin taleplerin, Genel Müdürlükle herhangi bir yazışma yapılmadan tapu sicil müdürlüklerince doğrudan reddedilmesi,
7- Türkiye Cumhuriyeti ile arasında taşınmaz edinimi konusunda karşılıklılık bulunan ülke vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için 35. maddenin birinci fıkrasında belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmadan, ölüme bağlı tasarruflarında ise maddenin birinci ve ikinci fıkralarında belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanarak doğrudan tapu sicil müdürlüklerince karşılanması,
8- Türkiye Cumhuriyeti ile arasında taşınmaz edinimi konusunda karşılıklılık bulunmayan ülke vatandaşlarının ise kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazların ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapıldıktan sonra, ilgililere taşınmazların ve sınırlı ayni hakların tasfiyeye tabi olduğu bildirilerek, tasfiyesi için ilgili defterdarlık veya mal müdürlüklerine bildirimde bulunulması ve taşınmazın beyanlar hanesine bu yönde belirtme yapılması, işleme konu taşınmazın özel güvenlik bölgesinde kalması halinde İçişleri Bakanlığına (Valilik), askeri yasak bölge ve güvenlik bölgelerinde kaldığının tespiti halinde ise, tasfiyesi için ilgili askeri makamlara bildirimde bulunulması,
9- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 2,5 hektarla sınırlandırıldığından, bu miktarı geçen edinim taleplerinin ilgili tapu sicil müdürlüklerince reddedilmesi,
Öte yandan, ülke çapındaki iki buçuk hektara ilişkin sınırlama merkeze intikal edecek işlemler üzerinden kontrol edilmekle birlikte, tapu sicil müdürlüklerince yürütülen işlemler esnasında, taşınmaz edinimi ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesisi talebinde bulunan yabancı uyruklu gerçek kişilerin akitli işlemlerde resmi senede, kanuni miras dışındaki tasarruflar için, düzenlenen tescil istem belgesinde; "Bu taşınmaz dahil, Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı iki buçuk hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim." şeklinde taahhütlerinin alınması,
10- Tapu Kanunu’nun 35 inci maddesi hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Makamlarca tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların tasfiyesi gerektiğinden, bunların tasfiye edilerek bedelinin hak sahibine ödenmesi için tapu sicil müdürlüklerince Maliye Bakanlığı’nın ilgili mahalli birimlerine bildirimde bulunulması,
Gerekmektedir.
Diğer taraftan;
11- Suriye vatandaşlarının taşınmaza ilişkin taleplerinin merkezden sorulmak suretiyle sonuçlandırılması,
12- Sırbistan Cumhuriyeti ile karşılıklılık bulunduğundan, Yugoslavya Federal Cumhuriyeti pasaportu taşıyan “Sırbistan” uyruklu gerçek kişilerin, Sırbistan Cumhuriyeti vatandaşı olduklarını ülkemizdeki Sırbistan Konsolosluklarından alacakları belge ile teyit edilmesi kaydıyla, taşınmaz edinimine yönelik taleplerinin madde (1) uyarınca doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılması,
13- Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz satın alma taleplerinin, talep sahiplerinin Türk asıllı olduklarının tespit edilmesi için pasaport fotokopisi ve ibraz etmeye ihtiyaç duydukları diğer belgeleriyle birlikte, Dışişleri Bakanlığı Emlak Dairesi Başkanlığı’na bir dilekçe ile başvurarak, Türk asıllı olduklarını, kimlik ve Yunanistan’daki adres bilgileriyle birlikte beyan ederek, hangi tapu sicil müdürlüğü yetki alanında bulunan taşınmaz malı satın almak istediklerini bildirmelerinin sağlanması ve bu talepleri hakkında Dışişleri Bakanlığından bildirilecek cevaplara göre (talep sahibi hakkında ilgili dış temsilciliğimiz aracılığıyla yapılacak inceleme sonucunda Türk asıllı olduğu tespit edildiği takdirde, Türk asıllı Yunan uyruklu talep sahibinin taşınmaz mal satın almasında sakınca bulunmadığı, ilgili tapu sicil müdürlüğüne iletilmek üzere, Dışişleri Bakanlığınca Genel Müdürlüğümüze bir yazı ile bildirilmesinden sonra) Genel Müdürlüğümüzden alınacak talimatlar doğrultusunda işlem tesis edilmesi,
Türk aslından olmayan Yunan uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mala ilişkin her türlü taleplerinin ise Genel Müdürlüğe aktarılarak, alınacak talimat doğrultusunda sonuçlandırılması,
14- Cemaat Vakıflarının ülkemizdeki taşınmaz mal edinim talepleri 2762 sayılı Vakıflar Kanunu'nun 1 inci maddesinde belirtilen esaslar çerçevesinde düzenlenerek tüm birimlerimize gönderilen ilgi (d) genelgemizde belirtilen esaslara göre değerlendirilerek sonuçlandırılmaktaydı.
Bu defa; 2762 sayılı Vakıflar Kanunu 20.02.2008 tarihli ve 5737 sayılı Kanunla yeniden düzenlenerek 27.02.2008 tarihli ve 26800 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu bağlamda Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı tarafından 5737 sayılı kanunda belirtilen esaslara göre Cemaat Vakıflarının da ülkemizde taşınmaz mal edinimlerini kapsayacak şekilde ilgi (r) genelge düzenlenerek tüm birimlerimize bildirilmiştir.
Bu nedenle; Cemaat Vakıflarının ülkemizde taşınmaz mal edinim talepleri Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığınca düzenlenen ilgi (r) genelgede belirtilen esaslar çerçevesinde değerlendirilerek sonuçlandırılacaktır.
15- Daha önce gerekli yazışmaları yapılarak Genel Müdürlüğümüze soru konusu edilmiş ve Genel Müdürlüğümüzce de olumlu talimatlandırılmış, ancak ilgi (p) genelge gereğince tamamlanamayan işlemlerin gerekli eksikliklerinin tamamlanması kaydıyla Merkeze yeniden intikal ettirilmeksizin başkaca da sakıncası bulunmaması kaydıyla sonuçlandırılmaları uygun bulunmuştur.
16- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; ülkemizdeki her türlü taşınmaza ilişkin işlemlerinin sonunda bilgi formunun mutlak surette düzenlenerek merkeze gönderilmesi,
Gerekmektedir.
Yeni yasal düzenlemeyle, yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Anılan oran merkeze intikal edecek işlemler üzerinden kontrol edileceğinden, tapu sicil müdürlüklerimizce, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; ülkemizdeki her türlü taşınmaza ilişkin işlemlerinin sonunda bilgi formunun düzenlenerek merkeze gönderilmesi büyük önem taşımaktadır.
Söz konusu bilgi formları, merkezdeki bilgisayar kayıtlarına aktarılmak üzere, bilgi formunun arkasındaki açıklama dikkatlice okunarak ilgililerinden en az biri yabancı olan kişiler arasındaki her türlü akit ve tescil işleminin tamamlanmasını takiben noksansız doldurulup formun alt tarafındaki açıklama kısmında hiçbir tereddüde yer verilmeyecek şekilde gerekli açıklama yapıldıktan sonra en kısa sürede Genel Müdürlüğe gönderilmesi gerekmektedir.
Ayrıca 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 3/d maddesindeki hüküm ile ilgili olarak 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ıncı maddesinde getirilen ve yukarda belirtilen hükümle ilgili bu madde uygulamasına ilişkin usul ve esaslar bir yönetmelikle belirlenecek olmakla birlikte ilgili Kurumlarca bir yönetmelik çıkarılıncaya kadar uygulamaya ilişkin bazı önlemlerin alınması zorunluluğu ortaya çıkmıştır.
Buna göre Ticaret Şirketlerinin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu hükümlerine göre kurulup kurulmadığı İdaremizce bilinemeyeceğinden Ticaret Şirketlerinin 2644 sayılı Tapu Kanununun 2 inci maddesi gereğince ibraz ettikleri yetki belgesinde şirketin 4875 sayılı Kanuna göre kurulan bir şirket olduğu hususu belirtilmemişse düzenlenen resmi senedin uygun bir yerine “ taşınmazı edinen şirketin 4875 sayılı yasaya tabi olmadığı, aksi halde edinilen taşınmazın 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ıncı maddesi gereğince tasfiyeye tabi tutulacağını bildikleri ve kabul ettikleri” hususu yazılarak taraflara imzalatılmak suretiyle genel hükümlere göre işlem tamamlanacaktır;
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulduğunun bildirilmesi halinde ise;
1- Edinilmek istenilen söz konusu taşınmaz malın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da 2565 sayılı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususunda Genelkurmay Başkanlığı izni;
2-Yine satışa konu taşınmaz malın ediniminin şirket faaliyet konusuna uygun olup olmadığı ile özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususlarında da Valilik izni,
Gerekmektedir.
Valilikler nezdinde oluşturulacak Komisyonca, edinilecek taşınmazın şirketin faaliyet konusuna uygunluğu yönünden yapılacak değerlendirmede, Genel Kurmay Başkanlığınca verilecek izinlerin de dikkate alınması uygun olacağından, anılan komisyonca gerekli değerlendirmenin daha doğru bir şekilde yapılabilmesi için; söz konusu taşınmazın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususların da Valilik tarafından Genelkurmay Başkanlığı ya da yetkilendireceği komutanlıktan alınacak yazının komisyonca verilecek izin (Özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı yönünde) yazısına ek yapılmasının talep edilmesi ve Valilikten alınacak cevap sonucuna göre taleplerin karşılanması ya da ret edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, 4875 sayılı Kanunda Hazine Müsteşarlığı tarafından bu konuda bilgi sistemi kurulması öngörüldüğünden, yapılacak işlemleri takiben “bilgi formu”nun uyruğu kısmına yetki belgesi ve işleme esas diğer evrakı müsbiteye bakılmak suretiyle “4875 sayılı kanuna göre kurulmuştur” ya da “6224 sayılı kanuna göre kurulmuştur” ibaresi yazıldıktan sonra Genel Müdürlüğe gönderilecektir.
İlgi (b), (c), (d), (f), (h), (i), (k), (l), (m), (n), (o) ve (p) genelgeler yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgi edinilmesini, bu genelgenin Bölgenize bağlı tüm tapu sicil ve kadastro müdürlüklerine duyurularak genelge hükümleri doğrultusunda işlem yapılmasının temini ile uygulamanın titizlikle takibini önemle rica ederim.
A.1.KARŞILIKLILIK
Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esası getirilmiştir.
Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.
Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında, karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamıştır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın fiili durumu göstermeyeceği göz önüne alınan kararda, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması istenmiştir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde taşınmaz edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o ülkede taşınmaz l edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır. A.2. KARŞILIKLIK İLKESİNİN İSTİSNALARI Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:
a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.
b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.
c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
A.3. KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır.
Yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır:
a. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
b. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesine göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez. Yüz ölçüm miktarını 30 hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Kanuni miras bu hükmün dışındadır.
c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazların dışındaki taşınmazları edinemezler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir
YABANCI TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNİMLERİ
________________________________________
Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde yapılan değişiklikle, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.
İlgili özel kanunlar;
—2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu
—6326 sayılı Petrol Kanunu
—4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ EDİNİMLERİ
________________________________________
Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.
17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştı. Ancak anılan hükmün Anayasa Mahkemesi Tarafından iptal edilmesinin ardından konu 15 Temmuz 2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete de yayınlanarak yürülüğe giren 5782 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 2'inci maddesinde yeniden düzenlenmiştir. Buna Göre:
3/7/2008 TARİH VE 5782 SAYILI TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
MADDE 2 – 2644 sayılı Kanunun 36 ncı maddesi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
"MADDE 36 – Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik bölgelerdeki taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Valilik iznine tabi hususlar, ilgili idare temsilcilerinin katılımıyla oluşan komisyonda, taşınmaz ediniminin, ülke güvenliği ve faaliyet konusuna uygunluğu değerlendirilerek karara bağlanır.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usuller, ilgili bakanlıkların görüşlerinin alınmasını müteakip Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve Millî Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir."
MADDE 3 – 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 3 – İlgili kurum ve kuruluşlar, bu Kanunun 35 inci maddesinin yedinci fıkrası uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanların yüzölçümlerini ve valilikler bu fıkrada belirtilen ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümlerini bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde komisyona bildirir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte aynî hakların miktarı tespit edilinceye kadar geçecek süre içinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler bu Kanunun 35 inci maddesi hükümlerine göre taşınmaz ve sınırlı aynî hakları edinebilirler."
MADDE 4 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 5 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 3/d maddesindeki hüküm ile ilgili olarak 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ıncı maddesinde getirilen ve yukarda belirtilen hükümle ilgili bu madde uygulamasına ilişkin usul ve esaslar bir yönetmelikle belirlenecek olmakla birlikte ilgili Kurumlarca bir yönetmelik çıkarılıncaya kadar uygulamaya ilişkin bazı önlemlerin alınması zorunluluğu ortaya çıkmıştır Bu itibarla konu ile ilgili Yönetmelkik çıkınaya kadar olan uygulamalarda alınacak tedbirler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı nın 2008/12 sayılı geneşgesinde belirlenmiştir.
Buna göre Ticaret Şirketlerinin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu hükümlerine göre kurulup kurulmadığı İdaremizce bilinemeyeceğinden Ticaret Şirketlerinin 2644 sayılı Tapu Kanununun 2 inci maddesi gereğince ibraz ettikleri yetki belgesinde şirketin 4875 sayılı Kanuna göre kurulan bir şirket olduğu hususu belirtilmemişse düzenlenen resmi senedin uygun bir yerine “ taşınmazı edinen şirketin 4875 sayılı yasaya tabi olmadığı, aksi halde edinilen taşınmazın 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ıncı maddesi gereğince tasfiyeye tabi tutulacağını bildikleri ve kabul ettikleri” hususu yazılarak taraflara imzalatılmak suretiyle genel hükümlere göre işlem tamamlanacaktır;
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulduğunun bildirilmesi halinde ise;
1- Edinilmek istenilen söz konusu taşınmaz malın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da 2565 sayılı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususunda Genelkurmay Başkanlığı izni;
2-Yine satışa konu taşınmaz malın ediniminin şirket faaliyet konusuna uygun olup olmadığı ile özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususlarında da Valilik izni,
Gerekmektedir.
Valilikler nezdinde oluşturulacak Komisyonca, edinilecek taşınmazın şirketin faaliyet konusuna uygunluğu yönünden yapılacak değerlendirmede, Genel Kurmay Başkanlığınca verilecek izinlerin de dikkate alınması uygun olacağından, anılan komisyonca gerekli değerlendirmenin daha doğru bir şekilde yapılabilmesi için; söz konusu taşınmazın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususların da Valilik tarafından Genelkurmay Başkanlığı ya da yetkilendireceği komutanlıktan alınacak yazının komisyonca verilecek izin (Özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyor ise satışında sakınca bulunup bulunmadığı yönünde) yazısına ek yapılmasının talep edilmesi ve Valilikten alınacak cevap sonucuna göre taleplerin karşılanması ya da ret edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, 4875 sayılı Kanunda Hazine Müsteşarlığı tarafından bu konuda bilgi sistemi kurulması öngörüldüğünden, yapılacak işlemleri takiben “bilgi formu”nun uyruğu kısmına yetki belgesi ve işleme esas diğer evrakı müsbiteye bakılmak suretiyle “4875 sayılı kanuna göre kurulmuştur” ya da “6224 sayılı kanuna göre kurulmuştur” ibaresi yazıldıktan sonra Genel Müdürlüğe gönderilecektir.
TRANSFER
Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir.
BAŞVURULAR İLE İLGİLİ GEREKLİ BİLGİLER:
________________________________________
I. BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ
2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.
Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.
Konu ile ilgili ayrıntılı bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden temin edilebilir.
II. BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER
Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.
A)GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN
1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,
3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.
B) TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN
1- 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,
2- Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.
Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa “parselin yerinde gösterilmesi” işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.
