KATİTRİFAKIDAN KATMÜLKİYETİNE GEÇİŞTE TEREDDÜT VAR!
KATİTRİFAKIDAN KATMÜLKİYETİNE GEÇİŞTE TEREDDÜT VAR!
634 SAYILI KATMÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPAN 5912 SAYILI KANUNLA KATİRTİFAKLI GAYRİMENKULLERİN KATMÜLKİYETİNE GEÇİŞLERİNDE ÖNEMLİ KOLAYLIKLAR SAĞLANDI. ANCAK, BU KANUN YÜRÜRLÜĞE GİRDİKTEN SONRA YAYINLANAN GENELGELER İYİCE KAFALARI KARIŞTIRDI.
Katirtifaklı gayrimenkullerin bir an önce katmülkiyetine geçişini teşvik etmek amacıyla maliklere gerek ekonomik maliyet yönünden, gerekse bürokratik işlemler yönünden oldukça önemli kolaylıklar sağlandı. Hatta katirtifaklı gayrimenkul için yapı kullanma izin belgesi alındığında tek bir malikin talebiyle veya resen yapılabileceğine yönelik hükümler getirildi. Daha da ötesi bu işlemler için süre sınırları konuldu. Ancak, katirtifakından katmülkiyetine geçişte ayrı bir işlem olan "cins tashihi" işleminin de var olduğu dikkatten kaçmış gibi görünüyor.
Oysa,bu kanunun yürürlüğünden önce katirtifaklı gayrimenkuller katmülkiyetine geçirilmek isteniyorsa,Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün gerek uygulamaları, gerekse bu yöndeki yasalar gereği yayınlanan genelgelerine göre, öncelikle yapı kullanma belgesiyle Kadastro Müdürlüklerine müracaat edilir, Kadastro Müdürlükleri de işlem talep edilen yapının iskan belgesine uygun olup, olmadığını yerinde tesbit ederek, tapu kaydındaki cinsinin tashihine esas olmak üzere değişiklik beyannamesi (tesçil bidirim beyannamesi) düzenleyerek ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderir, Tapu Sicil Müdürlüğü de ibraz edilen yapı kullanma belgesi ve Kadastronun düzenlediği değişiklik beyannamesini esas alarak, öncelikle katirtifaklı arsanın cinsi "bina" olarak tashih eder, daha sonra da katmülkiyetine çevirir idi.
Ancak, 5912 sayılı yasa ve bu yasanın yürürlüğünden sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yayınladığı genelgeler biraz kafaları karıştırdı. Şöyleki; 3.8.2009 tarih, 2009/14 sayılı genelge ile “ katirtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili mercilerce (Belediye sınırları içinde Belediyelerce, Belediye sınırları dışında Valiliklerce) ilgili Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro müdürlüğünce tesçil bildirimi (beyanname) tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce başka bir belge istenmeksizin resen katmülkiyetine geçilecektir." şeklinde direktif verilmiş iken, Bu doğru ve medeni kanunun 1003.maddesine uygun yaklaşım, yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 26.8.2009 tarihli 2009/14 sayılı genelgeye ek olarak Bölgeler arası yayınlandığı 074/253-3845 sayılı genelgesiyle yerini tereddütlere bırakmıştır.
Şöyleki, ilk 2009/14 sayılı genelgede yapı kullanma belgesi her şekilde Kadastro Müdürlüğüne geliyor.Kadastro Müdürlüğü de, tesçil bildirimi (değişiklik beyannamesi) düzenlemek suretiyle Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderirken, ikinci 28.8.2009 tarihli ek genelgede ise uygulamada yaşanılan olumsuzluklardan bahis edilerek, "katirtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi üzerine zorunlu deprem poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın katmülkiyetine resen geçilmesi direktifi veriliyor.
Bu yeni direktife rağmen, önceki 2009/14 sayılı genelgenin bu yöndeki hükümlerinin iptal edildiğine dair herhangi bir hüküm bulunmaması nedeniyle, Tapu Sicil Müdürlüklerinde tam bir uygulama karmaşası yaşanması kaçınılmaz hale gelmiştir.Tapu sicil müdürlüğünün uymak zorunda olduğu iki yol var ki, bu direktifler karşısında ikisine de uymaz ise, hatalı uygulama ve işlem yapmış olacaktır. Dolayısıyla soruşturmaya muhatap kalabilecektir.
Birinci yol, katirtifakı kurulu gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesi Kadastro Müdürlüğünden geçirilerek değişiklik beyannamesine (tesçil bildirim belgesine) bağlanarak tesçil için Tapu Sicil Müdürlüğüne gelmesidir ki, bu medeni kanunun 1003.maddesine uygun olmakla birlikte, Kadastro Müdürlüklerinin resen yapacağı bu tesbiti gayrimenkulün bulunduğu yere bizzat giderek yapması bir zorunluluk olmasına rağmen, Müdürlüğe ait resmi araç yok ise bunu nasıl yapacağı, hangi kaynakla yapacağının Genelgede belirtilmemiştir.
İkinci yol, yani 26.8.2009 tarihli ek genelgeye göre ise,Tapu Sicil Müdürlüğüne ister maliklerden birisi aracılığı ile, isterse yapı kullanma belgesini veren Kurum tarafından yapı kullanma izin belgesi gönderilsin, başkaca hiçbir belge talep etmeksizin resen katmülkiyetine geçilmesi gerekiyor. Oysa, tek başına bu yol izlenir ise, öncelikle medeni kanunun yürlükteki 1003.maddesi ve birinci genelgede belirtilen yasal mevzuata aykırı işlem yapılmış olacak, Ayrıca yapı kullanma belgesini çok eski tarihte almış ancak, katirtifakını katmülkiyetine çevirmeyip binaya kaçak ilave katlar yapmış olanların, talepleri halinde binaları yerinde Kadastro Müdürlüğünce tesbit edilmez ise, yasaya aykırı hale getirilmiş olan yapılar, tapu kayıtlarına bina olarak tesçil edilerek bir kere daha hatalı işlem yapılmış olacaktır.
Bu durumda,Tapu Sicil Müdürlüğü 3.9.2009 tarihli 2009/14 sayılı genelgeye mi uyacak, yoksa 26.8.2009 tarihli ek genelgeye mi uyacak. Hangisine uyarsa uysun,diğerine aykırı işlem yapmış olacağından soruşturmaya muhatap olacak.
Bu nedenle,sözkonusu genelgelerdeki çelişkinin acilen giderilmesi, birçok Tapu Sicil Müdürü ve memurunun sorumluluğa girmesini dolayısıyla hatalı işlem yapmasını önleyecektir.
Zafer AKKAYA
634 SAYILI KATMÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPAN 5912 SAYILI KANUNLA KATİRTİFAKLI GAYRİMENKULLERİN KATMÜLKİYETİNE GEÇİŞLERİNDE ÖNEMLİ KOLAYLIKLAR SAĞLANDI. ANCAK, BU KANUN YÜRÜRLÜĞE GİRDİKTEN SONRA YAYINLANAN GENELGELER İYİCE KAFALARI KARIŞTIRDI.
Katirtifaklı gayrimenkullerin bir an önce katmülkiyetine geçişini teşvik etmek amacıyla maliklere gerek ekonomik maliyet yönünden, gerekse bürokratik işlemler yönünden oldukça önemli kolaylıklar sağlandı. Hatta katirtifaklı gayrimenkul için yapı kullanma izin belgesi alındığında tek bir malikin talebiyle veya resen yapılabileceğine yönelik hükümler getirildi. Daha da ötesi bu işlemler için süre sınırları konuldu. Ancak, katirtifakından katmülkiyetine geçişte ayrı bir işlem olan "cins tashihi" işleminin de var olduğu dikkatten kaçmış gibi görünüyor.
Oysa,bu kanunun yürürlüğünden önce katirtifaklı gayrimenkuller katmülkiyetine geçirilmek isteniyorsa,Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün gerek uygulamaları, gerekse bu yöndeki yasalar gereği yayınlanan genelgelerine göre, öncelikle yapı kullanma belgesiyle Kadastro Müdürlüklerine müracaat edilir, Kadastro Müdürlükleri de işlem talep edilen yapının iskan belgesine uygun olup, olmadığını yerinde tesbit ederek, tapu kaydındaki cinsinin tashihine esas olmak üzere değişiklik beyannamesi (tesçil bidirim beyannamesi) düzenleyerek ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderir, Tapu Sicil Müdürlüğü de ibraz edilen yapı kullanma belgesi ve Kadastronun düzenlediği değişiklik beyannamesini esas alarak, öncelikle katirtifaklı arsanın cinsi "bina" olarak tashih eder, daha sonra da katmülkiyetine çevirir idi.
Ancak, 5912 sayılı yasa ve bu yasanın yürürlüğünden sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yayınladığı genelgeler biraz kafaları karıştırdı. Şöyleki; 3.8.2009 tarih, 2009/14 sayılı genelge ile “ katirtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili mercilerce (Belediye sınırları içinde Belediyelerce, Belediye sınırları dışında Valiliklerce) ilgili Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesi üzerine Kadastro müdürlüğünce tesçil bildirimi (beyanname) tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce başka bir belge istenmeksizin resen katmülkiyetine geçilecektir." şeklinde direktif verilmiş iken, Bu doğru ve medeni kanunun 1003.maddesine uygun yaklaşım, yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 26.8.2009 tarihli 2009/14 sayılı genelgeye ek olarak Bölgeler arası yayınlandığı 074/253-3845 sayılı genelgesiyle yerini tereddütlere bırakmıştır.
Şöyleki, ilk 2009/14 sayılı genelgede yapı kullanma belgesi her şekilde Kadastro Müdürlüğüne geliyor.Kadastro Müdürlüğü de, tesçil bildirimi (değişiklik beyannamesi) düzenlemek suretiyle Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderirken, ikinci 28.8.2009 tarihli ek genelgede ise uygulamada yaşanılan olumsuzluklardan bahis edilerek, "katirtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi üzerine zorunlu deprem poliçesi dahil hiçbir belge aranmaksızın katmülkiyetine resen geçilmesi direktifi veriliyor.
Bu yeni direktife rağmen, önceki 2009/14 sayılı genelgenin bu yöndeki hükümlerinin iptal edildiğine dair herhangi bir hüküm bulunmaması nedeniyle, Tapu Sicil Müdürlüklerinde tam bir uygulama karmaşası yaşanması kaçınılmaz hale gelmiştir.Tapu sicil müdürlüğünün uymak zorunda olduğu iki yol var ki, bu direktifler karşısında ikisine de uymaz ise, hatalı uygulama ve işlem yapmış olacaktır. Dolayısıyla soruşturmaya muhatap kalabilecektir.
Birinci yol, katirtifakı kurulu gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesi Kadastro Müdürlüğünden geçirilerek değişiklik beyannamesine (tesçil bildirim belgesine) bağlanarak tesçil için Tapu Sicil Müdürlüğüne gelmesidir ki, bu medeni kanunun 1003.maddesine uygun olmakla birlikte, Kadastro Müdürlüklerinin resen yapacağı bu tesbiti gayrimenkulün bulunduğu yere bizzat giderek yapması bir zorunluluk olmasına rağmen, Müdürlüğe ait resmi araç yok ise bunu nasıl yapacağı, hangi kaynakla yapacağının Genelgede belirtilmemiştir.
İkinci yol, yani 26.8.2009 tarihli ek genelgeye göre ise,Tapu Sicil Müdürlüğüne ister maliklerden birisi aracılığı ile, isterse yapı kullanma belgesini veren Kurum tarafından yapı kullanma izin belgesi gönderilsin, başkaca hiçbir belge talep etmeksizin resen katmülkiyetine geçilmesi gerekiyor. Oysa, tek başına bu yol izlenir ise, öncelikle medeni kanunun yürlükteki 1003.maddesi ve birinci genelgede belirtilen yasal mevzuata aykırı işlem yapılmış olacak, Ayrıca yapı kullanma belgesini çok eski tarihte almış ancak, katirtifakını katmülkiyetine çevirmeyip binaya kaçak ilave katlar yapmış olanların, talepleri halinde binaları yerinde Kadastro Müdürlüğünce tesbit edilmez ise, yasaya aykırı hale getirilmiş olan yapılar, tapu kayıtlarına bina olarak tesçil edilerek bir kere daha hatalı işlem yapılmış olacaktır.
Bu durumda,Tapu Sicil Müdürlüğü 3.9.2009 tarihli 2009/14 sayılı genelgeye mi uyacak, yoksa 26.8.2009 tarihli ek genelgeye mi uyacak. Hangisine uyarsa uysun,diğerine aykırı işlem yapmış olacağından soruşturmaya muhatap olacak.
Bu nedenle,sözkonusu genelgelerdeki çelişkinin acilen giderilmesi, birçok Tapu Sicil Müdürü ve memurunun sorumluluğa girmesini dolayısıyla hatalı işlem yapmasını önleyecektir.
Zafer AKKAYA
Yorumlar