YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDE TAPUNUN SORUMLULUĞU
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDE TAPUNUN SORUMLULUĞU
5711 SAYILI KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ İLE ARTAN YÖNETİM PLANI DEĞİŞİK TALEPLERİ TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİNDE TEREDDÜTLERE SEBEP OLUYOR.
634 sayılı kat mülkiyeti kanunun bazı maddelerini değiştiren 5711 sayılı kanunla getirilen” Toplu yapı “ kavramı yapıların yönetim yönünden anayasası niteliğindeki Yönetim planlarına bir kez daha önem kazandırmış ve gündeme oturtmuştur.
5711 sayılı kanunun yürürlüğünden önce genellikle site şeklinde çevresi duvarlarla çevrilmiş ve muhtelif parseller üzerinde yer alan yapılar toplu olarak yönetilmelerine rağmen bu yönetim şeklinin yasal boyutu oldukça yetersiz idi. Bu durum kat malikleri arasında sürekli ihtilaflara sebep olmakta ve çok sayıda davalar açılmakta ve sürmekteydi.
Oysa, 5711 sayılı yasa ile, fiilen site şeklinde kullanılıpta yasal altlığı yetersiz ve boşluklar bulunan Toplu yapılara çok önemli düzenlemeler getirmiştir. Öyle ki, bana göre yasa koyucu fiili duruma uygun yasal düzenleme yapmıştır.
Bunlardan en önemli ve cesaretlisi de; muhtelif parseller üzerinde yer alan yapıların kanundaki “Toplu yapı” tarifine uygun olması halinde, yani parseller arasında kamuya ait alanlar, yol, yeşil alan, meydan, park, otopark gibi alanlar bulunsa bile, bir arada yönetilebileceği, kullanılabileceği hükmünü getirmesidir.
Ayrıca, bir arada kullanılıp, yönetileceğinin ötesinde de 72. Maddesiyle “Kat malikleri Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya KAMUYA AİT ALANLARDA bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar” hükmü getirilmiştir.
Burada en önemli unsur söz konusu yasaya göre; Toplu yapılarda parsellerin arasında veya çevresinde kalan kamuya ait alanların (yol, yeşil alan, park, otopark v.b.) sosyal tesis olarak yapılmış ve kullanılıyor ise, Kat malikleri bu alanlara yapılan tesisleri kullanmadığını iddia etmek suretiyle ortak giderini ödemekten kaçınamamalarıdır. Burada yasa koyusu, Kamu alanına tesis yapılmasına karşı olan veya bu tesislerin getirdiği maddi külfete katlanmak istemeyen ya da kamu alanına tesis yapılmasını veya kullanılmasını etik bulmayan muhalif 1/5 lik dilimde yer alan kat maliklerini de hem bu durumu kabule hem de giderlerinin ödemeye zorlamaktadır.
Bana göre yasa koyucu bu hüküm ile, kamu alanlarının bu şekilde kullanılmasına yasal kolaylık ve hoşgörü sağlamıştır ki, bu genel hukuk ve adalet prensiplerine uygun değildir.
Bütün bu hususların yasal düzenlemeye rağmen ilerleyen zamanlarda kat malikleri arasında ihtilaflara sebep olacak ve mahkemelere taşınacağı kanaatindeyiz.
Her geçen gün gelişen kentleşme sonucunda sosyal, kültürel, spor, eğlence alanları v.b. aktiviteleri olan toplu yapılarda (sitelerde) bulunan bağımsız bölümlerin sayıları artık yüzler hatta binlerle ifade edilmektedir. Bu aktiviteleri olan toplu yapıların malikleride çok daha fazla ortak gider ödemeye katlanmak durumunda kalmaktadır. Toplanan bu yüksek miktardaki ortak giderleri toplamak, harcamak toplu yapı yönetimlerinin başlıca görevi olurken, bu yüksek ortak giderlere katlanmak istemeyen veya katlanamayan bağımsız bölüm maliklerinin 634 sayılı yasanın 33. Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemelerine dava açmaktan başka çareleri yoktur. Kat malikleri kurulunda alınan bu kararlara karşı açılan davalar, kat malikleri kurulunun, karar olan üyelerinin hepsine karşı açılması gerekmektedir.
Bu yapılamadığı durumda kat malikleri kurulunun kararları İcra İflas kanununun 68. Maddesinde yazılı belgelerden sayılmaktadır.
Peki, Bu ihtilaflar Tapu Siciline ve Tapu Sicil Müdürlüğü personeline yansıyabilir mi?
Bana göre Evet! Eski bir Tapu Sicil Müdürü olarak gördüğüm kadarıyla, uygulamada en çok tereddüt gösterilen hukuki işlemlerden birisi de yönetim planlarının veya Toplu yapı yönetim planlarının değişikliklerinin Tapuya tescilinde temsil konusudur.
Uygulamada, Toplu yapı yöneticileri 5711 sayılı yasanın yürürlüğünden sonra kat malikleri arasında veya Kat malikleri temsilciler kurulu arasında kararlaştırılmış yönetim planlarını tek başlarına tapuya müracaatla tescilini istemektedirler.
Oysa; yukarıda belirttiğim gibi getirilen çok kapsamlı değişikliklerle, yönetim planları bir kez daha yapılarda çok önemli yer tutmaya başladığına göre, Tapu Siciline işlenmesi de, daha da önem kazanmıştır. Bu önemli işlem sade mantıkla bakıldığında, Toplu yapı yönetim kurulu karar defterinde başkan veya yönetici olduğu belirtilen kat malikinin, yine yönetim planı değişikliği için yeterli oyu sağladım şeklindeki beyanına göre, tapu sicilinde yönetim planı değişikliği yapılması ne kadar doğrudur.
Nitekim bazı Tapu Sicil Müdürlükleri bu tür taleplerde tereddüde düşerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden görüş istediklerinde aldıkları cevabi görüşler;
Özetle; 5711 sayılı kanunun 16. Maddesi ile kat maliklerinin vekil aracılığıyla oyunu kullanabileceği, ancak kanunda vekil atamak için vekâletin resmi yapılacağına ilişkin hüküm bulunmadığından, Vekâleti verenin yöneticiye veya kat malikleri kuruluna hitaben vekil tayin ettiği şahsı yazılı olarak bildirmesinin yeterli olacağı hatta aynı yetkinin tapu sicilindeki yönetim planı değişikliğinin tescili içinde yeterli olacağı belirtilerek, Yönetim planı değişikliği talebinde bulunan yönetici tarafından yönetim planındaki imzaların kat maliklerine veya yetkili vekillerine ait olduğu hususunda beyanının istem belgesine belirtilip, imzalanması halinde yönetim planı değişikliğinin talebinin karşılanmasında sakınca bulunmadığı bildirilmiştir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de yukarıda belirtilen basit bir yazı ile vekil tayin edilmesi yöntemine kendiside şüphe ile bakarak, bu durumdaki kat maliklerine M.K. 1019 ncu maddesine göre yönetim planı değişikliğinin Tapu Sicil Müdürlüğünce duyurulması gerektiği bildirilmiştir.
Uygulamada yönetim planları ile belirtilen esaslar kat maliklerine oldukça önemli maliyetler ve müeyyideler de getirebileceğinden sürekli ihtilafa açık olabiliyor, yönetim planı değişikliklerine bu kadar esnek bakılarak Tapu sicilinde işlem yapılması halinde, Memurlarımızı taraf alan davalarda kaçınılmaz olacaktır.
Yeterince yasal sorumluluklar üslenmiş Tapu Sicil Müdür ve Memurlarının bu yöndeki ihtilaflarda yıpratılmaması için yönetim planlarının değişikliklerinin tescilinde M.K. 1015. Maddesi göz önünde bulundurularak olumlu oy kullananların Noterden verecekleri düzenleme veya imza tasdiki şeklindeki vekaletnameler ile temsil edilmeleri doğru olacaktır.
Zafer AKKAYA
5711 SAYILI KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ İLE ARTAN YÖNETİM PLANI DEĞİŞİK TALEPLERİ TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİNDE TEREDDÜTLERE SEBEP OLUYOR.
634 sayılı kat mülkiyeti kanunun bazı maddelerini değiştiren 5711 sayılı kanunla getirilen” Toplu yapı “ kavramı yapıların yönetim yönünden anayasası niteliğindeki Yönetim planlarına bir kez daha önem kazandırmış ve gündeme oturtmuştur.
5711 sayılı kanunun yürürlüğünden önce genellikle site şeklinde çevresi duvarlarla çevrilmiş ve muhtelif parseller üzerinde yer alan yapılar toplu olarak yönetilmelerine rağmen bu yönetim şeklinin yasal boyutu oldukça yetersiz idi. Bu durum kat malikleri arasında sürekli ihtilaflara sebep olmakta ve çok sayıda davalar açılmakta ve sürmekteydi.
Oysa, 5711 sayılı yasa ile, fiilen site şeklinde kullanılıpta yasal altlığı yetersiz ve boşluklar bulunan Toplu yapılara çok önemli düzenlemeler getirmiştir. Öyle ki, bana göre yasa koyucu fiili duruma uygun yasal düzenleme yapmıştır.
Bunlardan en önemli ve cesaretlisi de; muhtelif parseller üzerinde yer alan yapıların kanundaki “Toplu yapı” tarifine uygun olması halinde, yani parseller arasında kamuya ait alanlar, yol, yeşil alan, meydan, park, otopark gibi alanlar bulunsa bile, bir arada yönetilebileceği, kullanılabileceği hükmünü getirmesidir.
Ayrıca, bir arada kullanılıp, yönetileceğinin ötesinde de 72. Maddesiyle “Kat malikleri Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya KAMUYA AİT ALANLARDA bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar” hükmü getirilmiştir.
Burada en önemli unsur söz konusu yasaya göre; Toplu yapılarda parsellerin arasında veya çevresinde kalan kamuya ait alanların (yol, yeşil alan, park, otopark v.b.) sosyal tesis olarak yapılmış ve kullanılıyor ise, Kat malikleri bu alanlara yapılan tesisleri kullanmadığını iddia etmek suretiyle ortak giderini ödemekten kaçınamamalarıdır. Burada yasa koyusu, Kamu alanına tesis yapılmasına karşı olan veya bu tesislerin getirdiği maddi külfete katlanmak istemeyen ya da kamu alanına tesis yapılmasını veya kullanılmasını etik bulmayan muhalif 1/5 lik dilimde yer alan kat maliklerini de hem bu durumu kabule hem de giderlerinin ödemeye zorlamaktadır.
Bana göre yasa koyucu bu hüküm ile, kamu alanlarının bu şekilde kullanılmasına yasal kolaylık ve hoşgörü sağlamıştır ki, bu genel hukuk ve adalet prensiplerine uygun değildir.
Bütün bu hususların yasal düzenlemeye rağmen ilerleyen zamanlarda kat malikleri arasında ihtilaflara sebep olacak ve mahkemelere taşınacağı kanaatindeyiz.
Her geçen gün gelişen kentleşme sonucunda sosyal, kültürel, spor, eğlence alanları v.b. aktiviteleri olan toplu yapılarda (sitelerde) bulunan bağımsız bölümlerin sayıları artık yüzler hatta binlerle ifade edilmektedir. Bu aktiviteleri olan toplu yapıların malikleride çok daha fazla ortak gider ödemeye katlanmak durumunda kalmaktadır. Toplanan bu yüksek miktardaki ortak giderleri toplamak, harcamak toplu yapı yönetimlerinin başlıca görevi olurken, bu yüksek ortak giderlere katlanmak istemeyen veya katlanamayan bağımsız bölüm maliklerinin 634 sayılı yasanın 33. Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemelerine dava açmaktan başka çareleri yoktur. Kat malikleri kurulunda alınan bu kararlara karşı açılan davalar, kat malikleri kurulunun, karar olan üyelerinin hepsine karşı açılması gerekmektedir.
Bu yapılamadığı durumda kat malikleri kurulunun kararları İcra İflas kanununun 68. Maddesinde yazılı belgelerden sayılmaktadır.
Peki, Bu ihtilaflar Tapu Siciline ve Tapu Sicil Müdürlüğü personeline yansıyabilir mi?
Bana göre Evet! Eski bir Tapu Sicil Müdürü olarak gördüğüm kadarıyla, uygulamada en çok tereddüt gösterilen hukuki işlemlerden birisi de yönetim planlarının veya Toplu yapı yönetim planlarının değişikliklerinin Tapuya tescilinde temsil konusudur.
Uygulamada, Toplu yapı yöneticileri 5711 sayılı yasanın yürürlüğünden sonra kat malikleri arasında veya Kat malikleri temsilciler kurulu arasında kararlaştırılmış yönetim planlarını tek başlarına tapuya müracaatla tescilini istemektedirler.
Oysa; yukarıda belirttiğim gibi getirilen çok kapsamlı değişikliklerle, yönetim planları bir kez daha yapılarda çok önemli yer tutmaya başladığına göre, Tapu Siciline işlenmesi de, daha da önem kazanmıştır. Bu önemli işlem sade mantıkla bakıldığında, Toplu yapı yönetim kurulu karar defterinde başkan veya yönetici olduğu belirtilen kat malikinin, yine yönetim planı değişikliği için yeterli oyu sağladım şeklindeki beyanına göre, tapu sicilinde yönetim planı değişikliği yapılması ne kadar doğrudur.
Nitekim bazı Tapu Sicil Müdürlükleri bu tür taleplerde tereddüde düşerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden görüş istediklerinde aldıkları cevabi görüşler;
Özetle; 5711 sayılı kanunun 16. Maddesi ile kat maliklerinin vekil aracılığıyla oyunu kullanabileceği, ancak kanunda vekil atamak için vekâletin resmi yapılacağına ilişkin hüküm bulunmadığından, Vekâleti verenin yöneticiye veya kat malikleri kuruluna hitaben vekil tayin ettiği şahsı yazılı olarak bildirmesinin yeterli olacağı hatta aynı yetkinin tapu sicilindeki yönetim planı değişikliğinin tescili içinde yeterli olacağı belirtilerek, Yönetim planı değişikliği talebinde bulunan yönetici tarafından yönetim planındaki imzaların kat maliklerine veya yetkili vekillerine ait olduğu hususunda beyanının istem belgesine belirtilip, imzalanması halinde yönetim planı değişikliğinin talebinin karşılanmasında sakınca bulunmadığı bildirilmiştir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de yukarıda belirtilen basit bir yazı ile vekil tayin edilmesi yöntemine kendiside şüphe ile bakarak, bu durumdaki kat maliklerine M.K. 1019 ncu maddesine göre yönetim planı değişikliğinin Tapu Sicil Müdürlüğünce duyurulması gerektiği bildirilmiştir.
Uygulamada yönetim planları ile belirtilen esaslar kat maliklerine oldukça önemli maliyetler ve müeyyideler de getirebileceğinden sürekli ihtilafa açık olabiliyor, yönetim planı değişikliklerine bu kadar esnek bakılarak Tapu sicilinde işlem yapılması halinde, Memurlarımızı taraf alan davalarda kaçınılmaz olacaktır.
Yeterince yasal sorumluluklar üslenmiş Tapu Sicil Müdür ve Memurlarının bu yöndeki ihtilaflarda yıpratılmaması için yönetim planlarının değişikliklerinin tescilinde M.K. 1015. Maddesi göz önünde bulundurularak olumlu oy kullananların Noterden verecekleri düzenleme veya imza tasdiki şeklindeki vekaletnameler ile temsil edilmeleri doğru olacaktır.
Zafer AKKAYA
Yorumlar