15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN TERKLERİN İHDASI
PARSELASYON (İmar) (tapu-fen yönüyle)
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (1)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK / Metin BEYAZ
B a ş m ü f e t t i ş / Başmüfettiş
İmar plânı bulunmasına karşın henüz 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi gereğince uygulama yapılmamış bir yerde, aynı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terk varsa, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasında bu terkler de ihdasa konu olacaktır.
Bu husus, daha önce 15 ve 16 ncı madde gereğince bedelsiz terk edilen kısımların, henüz 18 uygulaması yapılmadan, yeni bir plân tadilatıyla tescile tabi yerlere rastlaması durumunda nasıl bir işleme tabi tutulması gerektiği özellik arz etmektedir.
Bunu iki ayrı başlık altında değerlendirmek gerekir.
* Birincisi: bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi?
* İkincisi ise: bu yerler belediye tarafından ihdas edilebilir mi?
Bu sorulara alt başlıklarda yanıt aramak gerekirse;
1 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Döner mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine döner mi?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu konudaki uygulaması, bu yerlerin eski malikine döne¬ceği şeklinde idi. Bu amaçla ihdasın belediye adına yapılmakla beraber, ta¬şınmazın eski malikine dönmesini teminen, eski malike duyuruda bulunula¬rak uygulama yapılmakta ve bu şekilde uygulama ile eski malikin haberdar edilerek, belediyeden bedelsiz devrini istemesi, belediye buna yanaşmazsa dava açması amaçlanmakta idi.
Genel Müdürlüğün bu şekilde uygulama yapmasına sebep temel altlık ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı idi.
Sözü edilen kararda; “Dava konusu taşınmaz mallardan yol geçirmek¬ten vazgeçilmekle, bağışlanan, bağışlama amacına tahsis olunmaması, ba¬ğışlamada bulunan davacıyı terkine zorlayan neden ortadan kalkmış ve bu¬nun sonucu olarak bağışlama niteliğinde bulunan hukuki muamelenin sebe¬binde var olan bağışlama koşulu gerçekleşmemiş olmasına göre davalı bele¬diyenin bedelsiz olarak iade etmek zorunluluğunun bulunduğu” ifade edile¬rek bedelsiz olarak yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile özel mülkiyete konu edilmesi karşısında belediye tarafından tekrar eski malikine bedelsiz iade edilmesi gerektiği açıklanmış idi.
Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından 1000 TL. gibi bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek¬te idi.
Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir.
Nitekim Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı ile; “Özel parselasyon sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin sonraki imar plânı değişikliği ile iskana açıldığından söz ederek bu bölümlerin davalı köy tüzel kişiliği adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talep edil¬miştir.
Kamulaştırma Yasası 35 inci maddesi uyarınca özel parselasyon so¬nucu malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulmaz. Bu yerle¬rin imar plânının değiştirilmiş olması eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkı vermez” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Yargıtay 5. HD.nin E.1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararında; “..... Önceki imar plânı ile davacının taşınmaz malından bir kısım kendi rı¬zası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar plânında yapılan değişiklikle yolun daraltıl¬ması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez....” de¬miştir.
Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı ile; “..... Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar plânıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak¬sine 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.
Ayrıca, 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından, mahkemece bilirkişi raporu doğrultu¬sunda parselasyona, terkten sonraki 116 m² alanlı parselin değil, terkten önceki 148 m² alanlı parselin esas alınması ve davacıya uygun parselin oluşturulması gerektiği gerekçesiyle parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda da isabet bulunmamaktadır.....” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Danıştay 6. Dairesi, E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararında ise; “..... Yasa, tevhit, ifraz ya da parselasyon işlemi nedeniyle taşınmazların umumi hizmetlere ayrılmış olan bölümlerinin, imar plânında değişiklik ya¬pılarak tahsis amacının değiştirilmesi, kamulaştırmadan artan parça ya da yol artığı haline dönüşmesi durumunda bu yerlerin eski maliklerine bedelsiz olarak terk edileceği konusunda herhangi bir kural koymamış, aksine belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğu sağlamak amacıyla bütün taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye veya valilikler yetkili kılınmış olmakla bedelsiz geri vermenin söz konusu olama¬yacağını, .....” öngörmüştür.
Ve Danıştay 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı; “Bedelsiz olarak davacının mülkiyetinden çıkan daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle yol olmaktan çıkarılan taşınmazın, bedelsiz olarak terk edilmiş olsa dahi eski malikine, bedel alınmaksızın iade edile¬mez.”
Konuyla ilgili Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır;
Nitekim; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.05.1996 tarih, E.1996/5090, K.1997/8622 sayılı kararı da; “Özel parselasyon sonunda malikin muvafa¬kati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerlerde sonradan imar değişikliği yapılması halinde, bu yerler imara açılsa bile eski malikler mül¬kiyet iddiasında bulunamazlar.” şeklindedir.
Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.
2 – Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu konu ayrı bir makale olarak yazılacaktır.) ... ... ...
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (2)
Parselasyon/Makale No: 5
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu durumdaki yerlerin eski malikine dönüp, dönmeyeceği konusu ayrı bir makale olarak yazılmış olup, Sitemizin "Makaleler/İmar/tapu-fen yönüyle” bölümümüzde Makale No:4 olarak yer almaktadır.)
* TAU Genel Müdürlüğünün Görüşü
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünün, konuyla ilgili görüşü şu şekildedir;
Henüz 18 uygulaması yapılmadan 15 ve 16 ncı madde gereğince yola terk edilen yerler; yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa;
Tescile konu olan bu yer tadilat plânına göre 18 inci madde uygulama¬sına tabi tutulmaksızın yine 15 ve 16 ncı maddeler gereğince belediyeler tarafından ihdası mümkün değildir.
Ancak, bu tadilata göre 18 inci madde uygulaması yapılıyorsa o tak¬dirde bu yerleri belediyelerin ihdası mümkündür.
TAU Genel Müdürlüğünün 13.06.1997 tarih 8535 sayılı olan görüş ya¬zısının metni şu şekildedir;
“..... imar plânı değişikliği veya revizyonu ile kullanım değişikliğine konu edilen bu tür alanların belediyelerce kamulaştırma yoluyla elde edile¬cek hizmete sunulması gerekmektedir.
Ayrıca, 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi sonucu DOP kapsamında bedelsiz olarak kamu eline geçen ve tapudan yol olarak terk edilen alanların imar plânı tadilatı ile yeniden özel mülkiyetlerine hisseleri oranında verilmekte ise de bunun pratikte uy¬gulama şansı olmadığı düşünüldüğünden, bu tür alanların belediye adına tescil edilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.....”
* Kadastro ve Tapu Sicil Müdürlüklerince Yapılacak İşlem
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen bir yer, plân tadilatı nedeniyle tescile konu olursa ve bu kısımların tescili için belediye talepte bulunursa;
Kadastro Müdürlüklerince teknik kontrol yapılır.
İhdas kontrolünde, bu ihdasın yeri kadastro paftasından kontrol edilir ve ihdasa konu yerin daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereği terk edilen yerler olduğu paftasından anlaşılacağından, teknik kontroller sonucu Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan yazıda bu durum belirtilir.
Tapu Sicil Müdürlüklerince nasıl bir uygulama verileceği konusunda Genel Müdürlüğün yönlendirmesi ise şu şekildedir;
“..... ihdasa konu sahanın, ilgili belediye adına tescilinin yapılarak Me¬deni Kanunun 927 nci maddesi (Yeni Kanunun 1019 uncu maddesi) uyarınca ilgili kişi veya kişilere (daha önce yapılan bedelsiz terk işlemine konu par¬sellerin maliklerine) duyuruda bulunularak, yapılan işlem hakkında bilgi verilmesi,
Ayrıca, ihdasen tescil gören parselin tapu kütüğünün ‘Beyanlar’ hane¬sine, söz konusu taşınmaz malın bedelsiz terk edilen yerden ihdas suretiyle oluşturulduğu yolunda belirtme yapılması gerekir.” (TKGM – Tasarruf İşl.Da.Başkanlığının; 24.10.2001 tarih, 4060 sayılı talimatı.)
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN
TERK YERLERİNİN ESKİ MALİKE VERİLMESİ (3)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
* Bedelsiz Terk Edilen Yeri Tadilat Nedeniyle Yine Eski Malikine Verilmesi;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği hususu, bazen hatalı uygulamalara neden olabilmektedir. Terk edilen yerin ilgilisine geri dönmemesi kuralından, terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
Şöyle ki;
Uygulamada bir parsel maliki; İmar Yasasının 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince parselinden bir miktar yeri bedelsiz terk ediyor.
(Örneğin ana parsel yüzölçümü 1000 m2, terk miktarı da 250 m2, terk oranı %25 olsun.)
Aynı yerde, henüz 18 uygulaması yapılmadan plân tadilatı yapılıyor ve de daha önce bedelsiz terk edilen kısım (tamamı veya bir kısmı) tescile tabi olan bir parsel içinde yer alsın, buna karşılık yine önceki terk ile oluşan parselin bir kısmı ise yeni düzenlemede yolda kalmış olsun.
Bugün 18 uygulaması yapılmaktadır.
Daha önce terk edildiği halde plân tadilatı nedeniyle tescile konu olan yere rastlayan imar parseli, daha önce bu yeri terk eden kişiye verilecektir. Ancak, daha önce terk ettiği yer belediyenin muvafakati olmadığı sürece kendisine geri dönmeyeceğine göre, bu parselde belediye hissedar yapılmak ve de ilgilisi tarafından belediyeden bu kısmın satın alınması mı sağlanacaktır?
Uygulamada bu husus soru konusu edilebilmektedir.
(Soru konusu edilen durumun uygulanması halinde de ayrıca; o parselden kesilecek DOP oranı da olumsuz etkilenmektedir.)
* Daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmemesinden şu anlaşılmalıdır.
Ö r n e ğ i n ;
Daha önce bedelsiz olarak terk edilen yer, 250 m2’lik alan, ana parselin %25’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 inci madde uygulaması yapılırken DOP oranı % 15 olarak belirlenmiştir.
Bu durumda, daha önce 250 m2 yer terk eden taşınmaz maliki, fazladan 100 m2 yer terk etmiş bir duruma düşmektedir. İşte bu halde, daha önce 250 m2 yer terk eden kişi, bugün bunun 100 m2’sini geri isteyemeyecektir. Bedelsiz terkin geri dönmemesi hususundan bu anlaşılmalıdır.
Diğer taraftan yukarıdaki örneğimize dönecek olursak;
Daha önceki terk oranı %25 idi. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olsun; bu parselden %5 daha DOP kesilmesi dışında özellik arz eden bir durumu olmayacaktır.
Bedelsiz terkten sonra plân tadilatı yapılmış olması ve de daha önce terk edilen kısmın yeniden tescile tabi olup, terk eden malike tahsis edilmiş olması hiçbir önem arz etmeyecektir.
Sonuç olarak;
Başta da belirtildiği üzere;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği kuralından; terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
* Ancak; Eğer, bedelsiz terki yapan kimse, 18 inci madde uygulamasıyla da parseline kavuştuktan sonra plân tadilatı nedeniyle terk ettiği yer yeniden tescile konu hale gelmişse; terk eden kişi, 18 inci madde ile oluşan parseli elinde mevcut olduğu halde ilave olarak, daha önce terk ettiği kısım tescile konu olduğu gerekçesiyle, hak iddia edemez. Çünkü, plân uygulamasında hakkı olan yüzölçüm miktarına daha önce kavuşmuş olduğundan, daha önce kendisinin terk ettiği gerekçesiyle, fazlasını talep etmeye hakkı olmayacaktır.
* * *
PARSELASYON SAHASINDA KAMULAŞTIRMA
Parselasyon/Makale No: 3 (05.05.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
(SPK Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanlığı Sınavına girecekler için örnek problemler)
Bir düzenleme sahasında, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranının %40’tır. Bu oranın %40’tan fazla çıkması durumunda, eksik kısım kamulaştırma suretiyle tamamlanmak durumunda kalındığında; kamulaştırmada esas, düzenleme sahasındaki bütün taşınmazlardan yüzölçümleri oranında yapılmasıdır.
Nitekim Uygulama Yönetmeliğinin 31/son maddesindeki ifadeden bu anlaşılmaktadır. 31/son maddesindeki ifade şu şekilde idi; “..... umumi hiz¬metlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35’inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65’e bölünmesiyle bulunur.”
NOT: 5006 sayılı Yasa ile DOP oranı %40’a çıkartılmıştır. Bu durum; Yö¬netmelikte geçen %35 oranının %40 olarak, 65 rakamının ise 60 olarak alı¬nıp hesaplamayı gerektirir.
(SPK tarafından yapılan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı sınavlarında da çokça çıkan, parselasyon sahasında kamulaştırma ile ilgili örnekler)
ÖRNEK 1:
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 100 000 m², bu sahada kamuya ayrılan alan 43 000 m² olsun. Bu uygulama alanında kaç m² kamulaştırma ihtiyaç bulunmaktadır?
Çözüm:
Düzenleme sahası 100 000 m². Bu sahada %40 DOP kesintisi yapıldığında 40 000 m² elde edilmiş olacaktır.
Kamuya ayrılan alanlar için 43 000 m²’ye ihtiyaç vardır. (43 000 – 40 000 = 3 000 m².)
40 000 m²’si DOP kesintisi ile elde edildiğine göre, geriye 3 000 m² daha kaldı, deyip 3 000 m² yer kamulaştırılması hatalı bir uygulama olacaktır.
Çünkü;
Bu uygulama sahasında 3 000 m² yer kamulaştırılırsa; geriye 40 000 m² daha yere ihtiyaç kalacaktır.
DOP kesilmesi gereken miktar ne kadardır?
Uygulama sahası 100 000 m²’dir, ancak DOP kesilecek saha artık 100 000 m² değildir. Zira 100 000 m²’lik saha içerisinde 3 000 m² kamulaştırıldığına göre bu 3 000 m²’den DOP kesilemeyecektir. Geriye DOP kesintisi yapabileceğimiz alan yüzölçümü 97 000 olacaktır.
3000 m² kamulaştırıldığında DOP oranı: 40 000 / 97 000 = % 41,24 bulunur. Dolayısıyla kamulaştırmanın bu şekilde hesabı hatalıdır.
Öyleyse;
Yukarıda belirtildiği üzere Yönetmeliğin 31/son maddesinin öngörüsü doğrultusunda hesap yapmak gerekecektir.
100 000 m² düzenleme sahasında 40 000 m² DOP’tan elde edilirken, 3000 m² fark kalmakta idi. Bu 3 000 m²’den hareket edilerek kamulaştırılacak miktarı hesaplandığında;
3 000 x (100/60) = 5 000 m² bulunur.
Bu sahada kamulaştırılması gereken miktar 5 000 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
– Düzenleme sahamız : 100 000 m²,
– Kamu alanları için : 43 000 m²,
– Kamulaştırılan alan : 5 000 m².
5 000 m² kamulaştırıldığından, uygulama alanında, kamulaştırılan bu alandan DOP kesilemeyeceğinden DOP kesilebilecek alan 95 000 m²’ye düşecektir. Diğer taraftan kamu alanları için gerekli olan 43 000 m²’nin, 5 000 m²’si kamulaştırma ile elde edildiğine göre, artık 38 000 m²’ye ihtiyaç kalmış olacaktır.
Bu bilgilerden sonra, eldeki verilerle DOP oranı hesaplanacak olursa;
38 000 / 95 000 = 0,40 bulunur.
Demek ki bu sahada 5 000 m² yer kamulaştırıldığında doğru sonuca ulaşılmaktadır.
ÖRNEK 2;
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 300 000 m², bu parsellerin düzenleme alanı içinde kalan kısımlarının imar parsellerine ayrılan alanları toplamı 177 000 m², kamuya ayrılan alan 124 500 m² ise; bu uygulama alanında kamu alanları için daha kaç metre¬kare sahaya ihtiyaç bulunmaktadır.
(Bir üst örnekteki mantık esas alınarak çözelim)
(K) = 300 000 m² (katılım kütlesi)
(D) = 177 000 m² (Dağıtım Alanı)
(KAA) = 124 500 m² (Kamuya ayrılan alan)
Düzenlemeye giren alanın toplam yüzölçümü 300 000 m² dir. Bu mikta¬rın %40’ı, 120 000 m² dir. Hâlbuki örneğimizde kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan miktar 124 500 m² dir.
124 500 – 120 000 = 4 500 m².
4 500 x ( 100 / 60) = 7 500 m².
Kamulaştırılacak alan 7 500 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
300 000 – 7 500 = 292 500 m2
124 500 – 7 500 = 117 000 m2
117 000 / 292 500 = 0,40
(Bu oranın tam %40 bulunması, 7 500 m2 olarak hesaplanan kamulaştırma miktarının doğru olduğunu gösterir.)
PARSELASYON TABİ KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 2 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
İmara tabi kadastro parsellerinde hata tespit edilmesi halinde yapılması gereken şey, bu hatanın düzeltilmesi ve parsellerin, uygulamaya doğru yüzölçüm değerleriyle alınmasıdır.
Yüzölçüm düzeltmesi, ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge ile, muvafakat etmemesi halinde ise 41 inci madde uygulaması ile mümkündür.
İmar sahasındaki kadastro parsellerinin yüzölçümlerinin farklı çıkması halinde, ilgililere ulaşılamazsa; ulaşıldığı halde muvafakat alınamazsa; 41 inci madde uygulaması sonucu tebligat için yine ilgilisine ulaşılamazsa ya da ken¬disine tebligat yapılan ilgili dava yoluna giderse (bu davanın sonucunun bek¬lenmesi gerekeceğinden) uygulama önemli ölçüde aksamaya uğraya¬caktır.
Yapılacak uygulamanın sonucunda da bir ilânın bulunduğu düşü¬nülecek olursa, bu aksamalara meydan vermeden pratik yol seçilmelidir. Şöyle ki;
1 – Farklılık tecviz dahilinde ise sorun bulunmamaktadır. Parsel, tapuda kayıtlı olduğu yüzölçümle uygulamaya alınır.
2 – Farklılık tecvizi aşmasına rağmen, herhangi bir kaba hatanın varlı¬ğını gösterir boyutta değilse, yine problem olmayacaktır. Parsel yine tapuda kayıtlı yüzölçümle uygulamaya alınır.
Zira yapılan kontrol, bugünün ölçüm tekniğinde zemine uygulama ve yeni alım ile hesaplama şeklinde değildir. Eldeki verilerle kabaca ya¬pılan bir kontroldür. O nedenle de bir kaba hata tespit edilmediği durumlarda, parsel tescilli yüzölçümle uygulamaya alınmalıdır.
3 – Tescilli hesapla, son hesap arasındaki fark, tescilli hesapta bir kaba hatanın varlığını gösterecek boyutta ise, esas olan, uygulama öncesi bu hata¬nın düzeltilmesidir.
Düzeltme; ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge gereğince yapılır. İlgilisi muvafakat etmezse 41 inci madde uygulanmak suretiyle hata giderilir. İlgilisinin muvafakat etmediği durumlarda, 41 uygulansa bile tebligat sorunu yaşandığı durumlarda, düzeltme uygulamayı aksatacaksa; parsel, tapuda ka¬yıtlı yüzölçümüyle değil yeni bulunan doğru değerle işleme alınmalıdır.
Aksi halde dağıtımda haksızlığa neden olunmuş olunur.
Ş ö y l e k i ;
Örnek 1 – Uygulamaya tabi parsel 1 500 m2 olarak tescillidir. Kontrol çalışmasında bu parselin 1000 m2 geldiği görülüyor. Yüzölçümde küçülme olduğu için ilgilisi muvafakat vermiyor.
Uygulama sahası için belirlenen DOP oranı %25’dir.
Bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümüyle alınırsa; 1500 m2 den, %25 DOP düşüldükten sonra 1 125 m2 lik imar parseli tahsisi edilecektir. Yani; fi¬ilen 1000 m2 yere karşılık, 1 125 m2 yer verilmiş olacaktır.
Örnek 2 – Tam tersi tescilli yüzölçüm 1000 m2 iken kontrol sırasında 1500 m2 bulunuyorsa; bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümle alınırsa, %25 DOP düşüldükten sonra 750 m2 yer verilecektir. Taşınmazın gerçek yüzöl¬çümü 1500 m2 olduğuna göre, uygulamaya giren diğer parsellerden %25 DOP kesilirken bu parselden %50 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür hatalara sebep olunmamak bakımından, parsel uygulamaya doğru yüzölçümüyle alınmalıdır.
Danıştay kararları; tapu sicilindeki hatalar uygulamayı sakatla¬maz şeklindedir. O nedenle de bu şekilde yapılacak uygulama bozma sebebi sayılmamaktadır.
* * *
KISMEN PARSELASYON TABİ
KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 1 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Kısmen uygulamaya giren parselde yüzölçüm hatası tespit edilirse hatanın giderilmesi, daha sonra uygulamaya geçilmesi, öncelik tanınması ge¬reken uygulama şeklidir. Ancak, işlem ivedilik arz ediyor fakat dü¬zeltme için ilgilisi muvafakat etmiyorsa işlemin aksayacağı muhakkaktır.
Bu nedenle de; Parselin parselasyona giren bölümü kesin değeriyle hesaplanmalı, uygulamaya esas bu kesin değer olmalıdır.
Uygulamaya giren kısmın kesin değeriyle hesaplanan yüzölçümü, işleme tabi parselin yüzölçümünden düşülmeli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
Hatanın, uygulamaya giren kısımda bırakılması ya da uygulamaya gi¬ren kısımla, kalan kısım arasında dağıtıma tabi tutulması doğru bir uygulama olmayacaktır. Çünkü;
Parselin yüzölçümünde küçülme varsa, dağıtım sonrası verilecek hisse, düzeltmeye giren gerçek yüzölçüme göre daha fazla olacak,
Tersine, yüzölçümde büyüme varsa, o takdirde de verilecek hisse düzen¬lemeye giren gerçek değere göre daha düşük kalacaktır.
Örneğin;
Yarısı uygulamaya giren parselin tescilli yüzölçümü 4000 m2 ol¬sun, uygulama sırasında yüzölçümde bir kaba hata olduğu fark edilsin ve son hesapta, aslında bu parselin gerçek yüzölçümünün 3000 m2 olduğu tespit edilmiş olsun.
Yüzölçümde küçülme olduğu için büyük bir ihtimalle ilgilisi düzeltmeye muvafakat etmeyecek, 41 uygulaması halinde de dava yolunu seçecektir. Bu durumda hata, uygulamaya giren ve kalan kısma dağıtılması halinde şu şe¬kilde bir sonuç çıkacaktır.
Parselin gerçek yüzölçümü 3000 m² Uygulamaya giren fiili kısmı ise 1500 m² dir. Hata dağıtımı yapıldığında uygulamaya giren kısım sanki 200 m² imiş gibi işlem görecektir.
DOP oranının %35 olduğu varsayılırsa, uygulama sonucu bu parsel ma¬likine verilecek hisse 1300 m².ye tekabül edecektir... Yani gerçekte 1500 m² olarak uygulamaya giren bir parsele karşılık 1300 m² lik yer verilmiş olacak¬tır ki; bu ise, diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %13,33 DOP kesilmiş gibi bir sonuç elde edilmesine neden olacaktır.
Tersine tescilli yüzölçüm 3000 m² iken, kontrol sırasında bulunan yüzölçüm 4000 m² çıkmış olsaydı ve parsel tescilli yüzölçümüyle uygulamaya alınmış olsaydı; o zaman da, parsel maliki mağdur edilmiş olurdu.
Şöyleki; parselin fiilen 2000 m2 si uygulama girdiği halde 1500 m2 si uygulamaya giriyormuş gibi işleme tabi tutulacaktı. Aynı şekilde %35 DOP kesildiğinde de, bu parsele karşılık 975 m2 yer yerilecektir.
Uygulamaya giren kısım fiilen 2000 m2 olduğuna göre; diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %51,25 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür durumlara fırsat vermemek için kısmen uygulamalarda; uygula¬maya giren kısım net değeriyle uygulamaya alınmalı, hata ise daha sonra dü¬zeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (1)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK / Metin BEYAZ
B a ş m ü f e t t i ş / Başmüfettiş
İmar plânı bulunmasına karşın henüz 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi gereğince uygulama yapılmamış bir yerde, aynı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terk varsa, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasında bu terkler de ihdasa konu olacaktır.
Bu husus, daha önce 15 ve 16 ncı madde gereğince bedelsiz terk edilen kısımların, henüz 18 uygulaması yapılmadan, yeni bir plân tadilatıyla tescile tabi yerlere rastlaması durumunda nasıl bir işleme tabi tutulması gerektiği özellik arz etmektedir.
Bunu iki ayrı başlık altında değerlendirmek gerekir.
* Birincisi: bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi?
* İkincisi ise: bu yerler belediye tarafından ihdas edilebilir mi?
Bu sorulara alt başlıklarda yanıt aramak gerekirse;
1 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Döner mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine döner mi?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu konudaki uygulaması, bu yerlerin eski malikine döne¬ceği şeklinde idi. Bu amaçla ihdasın belediye adına yapılmakla beraber, ta¬şınmazın eski malikine dönmesini teminen, eski malike duyuruda bulunula¬rak uygulama yapılmakta ve bu şekilde uygulama ile eski malikin haberdar edilerek, belediyeden bedelsiz devrini istemesi, belediye buna yanaşmazsa dava açması amaçlanmakta idi.
Genel Müdürlüğün bu şekilde uygulama yapmasına sebep temel altlık ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı idi.
Sözü edilen kararda; “Dava konusu taşınmaz mallardan yol geçirmek¬ten vazgeçilmekle, bağışlanan, bağışlama amacına tahsis olunmaması, ba¬ğışlamada bulunan davacıyı terkine zorlayan neden ortadan kalkmış ve bu¬nun sonucu olarak bağışlama niteliğinde bulunan hukuki muamelenin sebe¬binde var olan bağışlama koşulu gerçekleşmemiş olmasına göre davalı bele¬diyenin bedelsiz olarak iade etmek zorunluluğunun bulunduğu” ifade edile¬rek bedelsiz olarak yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile özel mülkiyete konu edilmesi karşısında belediye tarafından tekrar eski malikine bedelsiz iade edilmesi gerektiği açıklanmış idi.
Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından 1000 TL. gibi bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek¬te idi.
Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir.
Nitekim Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı ile; “Özel parselasyon sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin sonraki imar plânı değişikliği ile iskana açıldığından söz ederek bu bölümlerin davalı köy tüzel kişiliği adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talep edil¬miştir.
Kamulaştırma Yasası 35 inci maddesi uyarınca özel parselasyon so¬nucu malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulmaz. Bu yerle¬rin imar plânının değiştirilmiş olması eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkı vermez” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Yargıtay 5. HD.nin E.1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararında; “..... Önceki imar plânı ile davacının taşınmaz malından bir kısım kendi rı¬zası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar plânında yapılan değişiklikle yolun daraltıl¬ması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez....” de¬miştir.
Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı ile; “..... Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar plânıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak¬sine 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.
Ayrıca, 3194 sayılı Yasanın 17 nci maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından, mahkemece bilirkişi raporu doğrultu¬sunda parselasyona, terkten sonraki 116 m² alanlı parselin değil, terkten önceki 148 m² alanlı parselin esas alınması ve davacıya uygun parselin oluşturulması gerektiği gerekçesiyle parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda da isabet bulunmamaktadır.....” şeklinde hüküm vermiştir.
Yine Danıştay 6. Dairesi, E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararında ise; “..... Yasa, tevhit, ifraz ya da parselasyon işlemi nedeniyle taşınmazların umumi hizmetlere ayrılmış olan bölümlerinin, imar plânında değişiklik ya¬pılarak tahsis amacının değiştirilmesi, kamulaştırmadan artan parça ya da yol artığı haline dönüşmesi durumunda bu yerlerin eski maliklerine bedelsiz olarak terk edileceği konusunda herhangi bir kural koymamış, aksine belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğu sağlamak amacıyla bütün taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye veya valilikler yetkili kılınmış olmakla bedelsiz geri vermenin söz konusu olama¬yacağını, .....” öngörmüştür.
Ve Danıştay 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı; “Bedelsiz olarak davacının mülkiyetinden çıkan daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle yol olmaktan çıkarılan taşınmazın, bedelsiz olarak terk edilmiş olsa dahi eski malikine, bedel alınmaksızın iade edile¬mez.”
Konuyla ilgili Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır;
Nitekim; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.05.1996 tarih, E.1996/5090, K.1997/8622 sayılı kararı da; “Özel parselasyon sonunda malikin muvafa¬kati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerlerde sonradan imar değişikliği yapılması halinde, bu yerler imara açılsa bile eski malikler mül¬kiyet iddiasında bulunamazlar.” şeklindedir.
Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16 ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.
2 – Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu konu ayrı bir makale olarak yazılacaktır.) ... ... ...
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE
YAPILAN TERKLERİN İHDASI (2)
Parselasyon/Makale No: 5
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Bedelsiz Terkler İhdas Edilebilir mi?
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen yerler, yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa bu yerler belediyeler tarafından ihdas edilebilir mi? … (bu durumdaki yerlerin eski malikine dönüp, dönmeyeceği konusu ayrı bir makale olarak yazılmış olup, Sitemizin "Makaleler/İmar/tapu-fen yönüyle” bölümümüzde Makale No:4 olarak yer almaktadır.)
* TAU Genel Müdürlüğünün Görüşü
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğünün, konuyla ilgili görüşü şu şekildedir;
Henüz 18 uygulaması yapılmadan 15 ve 16 ncı madde gereğince yola terk edilen yerler; yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa;
Tescile konu olan bu yer tadilat plânına göre 18 inci madde uygulama¬sına tabi tutulmaksızın yine 15 ve 16 ncı maddeler gereğince belediyeler tarafından ihdası mümkün değildir.
Ancak, bu tadilata göre 18 inci madde uygulaması yapılıyorsa o tak¬dirde bu yerleri belediyelerin ihdası mümkündür.
TAU Genel Müdürlüğünün 13.06.1997 tarih 8535 sayılı olan görüş ya¬zısının metni şu şekildedir;
“..... imar plânı değişikliği veya revizyonu ile kullanım değişikliğine konu edilen bu tür alanların belediyelerce kamulaştırma yoluyla elde edile¬cek hizmete sunulması gerekmektedir.
Ayrıca, 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi sonucu DOP kapsamında bedelsiz olarak kamu eline geçen ve tapudan yol olarak terk edilen alanların imar plânı tadilatı ile yeniden özel mülkiyetlerine hisseleri oranında verilmekte ise de bunun pratikte uy¬gulama şansı olmadığı düşünüldüğünden, bu tür alanların belediye adına tescil edilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.....”
* Kadastro ve Tapu Sicil Müdürlüklerince Yapılacak İşlem
Daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereğince bedelsiz yola terk edilen bir yer, plân tadilatı nedeniyle tescile konu olursa ve bu kısımların tescili için belediye talepte bulunursa;
Kadastro Müdürlüklerince teknik kontrol yapılır.
İhdas kontrolünde, bu ihdasın yeri kadastro paftasından kontrol edilir ve ihdasa konu yerin daha önce 15 ve 16 ncı maddeler gereği terk edilen yerler olduğu paftasından anlaşılacağından, teknik kontroller sonucu Tapu Sicil Müdürlüğüne yazılan yazıda bu durum belirtilir.
Tapu Sicil Müdürlüklerince nasıl bir uygulama verileceği konusunda Genel Müdürlüğün yönlendirmesi ise şu şekildedir;
“..... ihdasa konu sahanın, ilgili belediye adına tescilinin yapılarak Me¬deni Kanunun 927 nci maddesi (Yeni Kanunun 1019 uncu maddesi) uyarınca ilgili kişi veya kişilere (daha önce yapılan bedelsiz terk işlemine konu par¬sellerin maliklerine) duyuruda bulunularak, yapılan işlem hakkında bilgi verilmesi,
Ayrıca, ihdasen tescil gören parselin tapu kütüğünün ‘Beyanlar’ hane¬sine, söz konusu taşınmaz malın bedelsiz terk edilen yerden ihdas suretiyle oluşturulduğu yolunda belirtme yapılması gerekir.” (TKGM – Tasarruf İşl.Da.Başkanlığının; 24.10.2001 tarih, 4060 sayılı talimatı.)
* * *
15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN
TERK YERLERİNİN ESKİ MALİKE VERİLMESİ (3)
Parselasyon/Makale No: 4
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
* Bedelsiz Terk Edilen Yeri Tadilat Nedeniyle Yine Eski Malikine Verilmesi;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği hususu, bazen hatalı uygulamalara neden olabilmektedir. Terk edilen yerin ilgilisine geri dönmemesi kuralından, terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
Şöyle ki;
Uygulamada bir parsel maliki; İmar Yasasının 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince parselinden bir miktar yeri bedelsiz terk ediyor.
(Örneğin ana parsel yüzölçümü 1000 m2, terk miktarı da 250 m2, terk oranı %25 olsun.)
Aynı yerde, henüz 18 uygulaması yapılmadan plân tadilatı yapılıyor ve de daha önce bedelsiz terk edilen kısım (tamamı veya bir kısmı) tescile tabi olan bir parsel içinde yer alsın, buna karşılık yine önceki terk ile oluşan parselin bir kısmı ise yeni düzenlemede yolda kalmış olsun.
Bugün 18 uygulaması yapılmaktadır.
Daha önce terk edildiği halde plân tadilatı nedeniyle tescile konu olan yere rastlayan imar parseli, daha önce bu yeri terk eden kişiye verilecektir. Ancak, daha önce terk ettiği yer belediyenin muvafakati olmadığı sürece kendisine geri dönmeyeceğine göre, bu parselde belediye hissedar yapılmak ve de ilgilisi tarafından belediyeden bu kısmın satın alınması mı sağlanacaktır?
Uygulamada bu husus soru konusu edilebilmektedir.
(Soru konusu edilen durumun uygulanması halinde de ayrıca; o parselden kesilecek DOP oranı da olumsuz etkilenmektedir.)
* Daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmemesinden şu anlaşılmalıdır.
Ö r n e ğ i n ;
Daha önce bedelsiz olarak terk edilen yer, 250 m2’lik alan, ana parselin %25’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 inci madde uygulaması yapılırken DOP oranı % 15 olarak belirlenmiştir.
Bu durumda, daha önce 250 m2 yer terk eden taşınmaz maliki, fazladan 100 m2 yer terk etmiş bir duruma düşmektedir. İşte bu halde, daha önce 250 m2 yer terk eden kişi, bugün bunun 100 m2’sini geri isteyemeyecektir. Bedelsiz terkin geri dönmemesi hususundan bu anlaşılmalıdır.
Diğer taraftan yukarıdaki örneğimize dönecek olursak;
Daha önceki terk oranı %25 idi. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olsun; bu parselden %5 daha DOP kesilmesi dışında özellik arz eden bir durumu olmayacaktır.
Bedelsiz terkten sonra plân tadilatı yapılmış olması ve de daha önce terk edilen kısmın yeniden tescile tabi olup, terk eden malike tahsis edilmiş olması hiçbir önem arz etmeyecektir.
Sonuç olarak;
Başta da belirtildiği üzere;
Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği kuralından; terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.
* Ancak; Eğer, bedelsiz terki yapan kimse, 18 inci madde uygulamasıyla da parseline kavuştuktan sonra plân tadilatı nedeniyle terk ettiği yer yeniden tescile konu hale gelmişse; terk eden kişi, 18 inci madde ile oluşan parseli elinde mevcut olduğu halde ilave olarak, daha önce terk ettiği kısım tescile konu olduğu gerekçesiyle, hak iddia edemez. Çünkü, plân uygulamasında hakkı olan yüzölçüm miktarına daha önce kavuşmuş olduğundan, daha önce kendisinin terk ettiği gerekçesiyle, fazlasını talep etmeye hakkı olmayacaktır.
* * *
PARSELASYON SAHASINDA KAMULAŞTIRMA
Parselasyon/Makale No: 3 (05.05.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
(SPK Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanlığı Sınavına girecekler için örnek problemler)
Bir düzenleme sahasında, düzenlemeye tabi parsellerden kesilebilecek azami DOP oranının %40’tır. Bu oranın %40’tan fazla çıkması durumunda, eksik kısım kamulaştırma suretiyle tamamlanmak durumunda kalındığında; kamulaştırmada esas, düzenleme sahasındaki bütün taşınmazlardan yüzölçümleri oranında yapılmasıdır.
Nitekim Uygulama Yönetmeliğinin 31/son maddesindeki ifadeden bu anlaşılmaktadır. 31/son maddesindeki ifade şu şekilde idi; “..... umumi hiz¬metlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35’inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65’e bölünmesiyle bulunur.”
NOT: 5006 sayılı Yasa ile DOP oranı %40’a çıkartılmıştır. Bu durum; Yö¬netmelikte geçen %35 oranının %40 olarak, 65 rakamının ise 60 olarak alı¬nıp hesaplamayı gerektirir.
(SPK tarafından yapılan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı sınavlarında da çokça çıkan, parselasyon sahasında kamulaştırma ile ilgili örnekler)
ÖRNEK 1:
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 100 000 m², bu sahada kamuya ayrılan alan 43 000 m² olsun. Bu uygulama alanında kaç m² kamulaştırma ihtiyaç bulunmaktadır?
Çözüm:
Düzenleme sahası 100 000 m². Bu sahada %40 DOP kesintisi yapıldığında 40 000 m² elde edilmiş olacaktır.
Kamuya ayrılan alanlar için 43 000 m²’ye ihtiyaç vardır. (43 000 – 40 000 = 3 000 m².)
40 000 m²’si DOP kesintisi ile elde edildiğine göre, geriye 3 000 m² daha kaldı, deyip 3 000 m² yer kamulaştırılması hatalı bir uygulama olacaktır.
Çünkü;
Bu uygulama sahasında 3 000 m² yer kamulaştırılırsa; geriye 40 000 m² daha yere ihtiyaç kalacaktır.
DOP kesilmesi gereken miktar ne kadardır?
Uygulama sahası 100 000 m²’dir, ancak DOP kesilecek saha artık 100 000 m² değildir. Zira 100 000 m²’lik saha içerisinde 3 000 m² kamulaştırıldığına göre bu 3 000 m²’den DOP kesilemeyecektir. Geriye DOP kesintisi yapabileceğimiz alan yüzölçümü 97 000 olacaktır.
3000 m² kamulaştırıldığında DOP oranı: 40 000 / 97 000 = % 41,24 bulunur. Dolayısıyla kamulaştırmanın bu şekilde hesabı hatalıdır.
Öyleyse;
Yukarıda belirtildiği üzere Yönetmeliğin 31/son maddesinin öngörüsü doğrultusunda hesap yapmak gerekecektir.
100 000 m² düzenleme sahasında 40 000 m² DOP’tan elde edilirken, 3000 m² fark kalmakta idi. Bu 3 000 m²’den hareket edilerek kamulaştırılacak miktarı hesaplandığında;
3 000 x (100/60) = 5 000 m² bulunur.
Bu sahada kamulaştırılması gereken miktar 5 000 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
– Düzenleme sahamız : 100 000 m²,
– Kamu alanları için : 43 000 m²,
– Kamulaştırılan alan : 5 000 m².
5 000 m² kamulaştırıldığından, uygulama alanında, kamulaştırılan bu alandan DOP kesilemeyeceğinden DOP kesilebilecek alan 95 000 m²’ye düşecektir. Diğer taraftan kamu alanları için gerekli olan 43 000 m²’nin, 5 000 m²’si kamulaştırma ile elde edildiğine göre, artık 38 000 m²’ye ihtiyaç kalmış olacaktır.
Bu bilgilerden sonra, eldeki verilerle DOP oranı hesaplanacak olursa;
38 000 / 95 000 = 0,40 bulunur.
Demek ki bu sahada 5 000 m² yer kamulaştırıldığında doğru sonuca ulaşılmaktadır.
ÖRNEK 2;
Bir düzenleme sahasında düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzöl¬çümü 300 000 m², bu parsellerin düzenleme alanı içinde kalan kısımlarının imar parsellerine ayrılan alanları toplamı 177 000 m², kamuya ayrılan alan 124 500 m² ise; bu uygulama alanında kamu alanları için daha kaç metre¬kare sahaya ihtiyaç bulunmaktadır.
(Bir üst örnekteki mantık esas alınarak çözelim)
(K) = 300 000 m² (katılım kütlesi)
(D) = 177 000 m² (Dağıtım Alanı)
(KAA) = 124 500 m² (Kamuya ayrılan alan)
Düzenlemeye giren alanın toplam yüzölçümü 300 000 m² dir. Bu mikta¬rın %40’ı, 120 000 m² dir. Hâlbuki örneğimizde kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan miktar 124 500 m² dir.
124 500 – 120 000 = 4 500 m².
4 500 x ( 100 / 60) = 7 500 m².
Kamulaştırılacak alan 7 500 m²’dir.
Sağlamasını yapalım;
300 000 – 7 500 = 292 500 m2
124 500 – 7 500 = 117 000 m2
117 000 / 292 500 = 0,40
(Bu oranın tam %40 bulunması, 7 500 m2 olarak hesaplanan kamulaştırma miktarının doğru olduğunu gösterir.)
PARSELASYON TABİ KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 2 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
İmara tabi kadastro parsellerinde hata tespit edilmesi halinde yapılması gereken şey, bu hatanın düzeltilmesi ve parsellerin, uygulamaya doğru yüzölçüm değerleriyle alınmasıdır.
Yüzölçüm düzeltmesi, ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge ile, muvafakat etmemesi halinde ise 41 inci madde uygulaması ile mümkündür.
İmar sahasındaki kadastro parsellerinin yüzölçümlerinin farklı çıkması halinde, ilgililere ulaşılamazsa; ulaşıldığı halde muvafakat alınamazsa; 41 inci madde uygulaması sonucu tebligat için yine ilgilisine ulaşılamazsa ya da ken¬disine tebligat yapılan ilgili dava yoluna giderse (bu davanın sonucunun bek¬lenmesi gerekeceğinden) uygulama önemli ölçüde aksamaya uğraya¬caktır.
Yapılacak uygulamanın sonucunda da bir ilânın bulunduğu düşü¬nülecek olursa, bu aksamalara meydan vermeden pratik yol seçilmelidir. Şöyle ki;
1 – Farklılık tecviz dahilinde ise sorun bulunmamaktadır. Parsel, tapuda kayıtlı olduğu yüzölçümle uygulamaya alınır.
2 – Farklılık tecvizi aşmasına rağmen, herhangi bir kaba hatanın varlı¬ğını gösterir boyutta değilse, yine problem olmayacaktır. Parsel yine tapuda kayıtlı yüzölçümle uygulamaya alınır.
Zira yapılan kontrol, bugünün ölçüm tekniğinde zemine uygulama ve yeni alım ile hesaplama şeklinde değildir. Eldeki verilerle kabaca ya¬pılan bir kontroldür. O nedenle de bir kaba hata tespit edilmediği durumlarda, parsel tescilli yüzölçümle uygulamaya alınmalıdır.
3 – Tescilli hesapla, son hesap arasındaki fark, tescilli hesapta bir kaba hatanın varlığını gösterecek boyutta ise, esas olan, uygulama öncesi bu hata¬nın düzeltilmesidir.
Düzeltme; ilgilisinin muvafakati ile 1458 nolu genelge gereğince yapılır. İlgilisi muvafakat etmezse 41 inci madde uygulanmak suretiyle hata giderilir. İlgilisinin muvafakat etmediği durumlarda, 41 uygulansa bile tebligat sorunu yaşandığı durumlarda, düzeltme uygulamayı aksatacaksa; parsel, tapuda ka¬yıtlı yüzölçümüyle değil yeni bulunan doğru değerle işleme alınmalıdır.
Aksi halde dağıtımda haksızlığa neden olunmuş olunur.
Ş ö y l e k i ;
Örnek 1 – Uygulamaya tabi parsel 1 500 m2 olarak tescillidir. Kontrol çalışmasında bu parselin 1000 m2 geldiği görülüyor. Yüzölçümde küçülme olduğu için ilgilisi muvafakat vermiyor.
Uygulama sahası için belirlenen DOP oranı %25’dir.
Bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümüyle alınırsa; 1500 m2 den, %25 DOP düşüldükten sonra 1 125 m2 lik imar parseli tahsisi edilecektir. Yani; fi¬ilen 1000 m2 yere karşılık, 1 125 m2 yer verilmiş olacaktır.
Örnek 2 – Tam tersi tescilli yüzölçüm 1000 m2 iken kontrol sırasında 1500 m2 bulunuyorsa; bu parsel uygulamaya tescilli yüzölçümle alınırsa, %25 DOP düşüldükten sonra 750 m2 yer verilecektir. Taşınmazın gerçek yüzöl¬çümü 1500 m2 olduğuna göre, uygulamaya giren diğer parsellerden %25 DOP kesilirken bu parselden %50 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür hatalara sebep olunmamak bakımından, parsel uygulamaya doğru yüzölçümüyle alınmalıdır.
Danıştay kararları; tapu sicilindeki hatalar uygulamayı sakatla¬maz şeklindedir. O nedenle de bu şekilde yapılacak uygulama bozma sebebi sayılmamaktadır.
* * *
KISMEN PARSELASYON TABİ
KADASTRO PARSELİNDE HATA
Parselasyon/Makale No: 1 (01.01.2008)
Hüseyin KOÇAK
B a ş m ü f e t t i ş
Kısmen uygulamaya giren parselde yüzölçüm hatası tespit edilirse hatanın giderilmesi, daha sonra uygulamaya geçilmesi, öncelik tanınması ge¬reken uygulama şeklidir. Ancak, işlem ivedilik arz ediyor fakat dü¬zeltme için ilgilisi muvafakat etmiyorsa işlemin aksayacağı muhakkaktır.
Bu nedenle de; Parselin parselasyona giren bölümü kesin değeriyle hesaplanmalı, uygulamaya esas bu kesin değer olmalıdır.
Uygulamaya giren kısmın kesin değeriyle hesaplanan yüzölçümü, işleme tabi parselin yüzölçümünden düşülmeli, hata ise, daha sonra düzeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
Hatanın, uygulamaya giren kısımda bırakılması ya da uygulamaya gi¬ren kısımla, kalan kısım arasında dağıtıma tabi tutulması doğru bir uygulama olmayacaktır. Çünkü;
Parselin yüzölçümünde küçülme varsa, dağıtım sonrası verilecek hisse, düzeltmeye giren gerçek yüzölçüme göre daha fazla olacak,
Tersine, yüzölçümde büyüme varsa, o takdirde de verilecek hisse düzen¬lemeye giren gerçek değere göre daha düşük kalacaktır.
Örneğin;
Yarısı uygulamaya giren parselin tescilli yüzölçümü 4000 m2 ol¬sun, uygulama sırasında yüzölçümde bir kaba hata olduğu fark edilsin ve son hesapta, aslında bu parselin gerçek yüzölçümünün 3000 m2 olduğu tespit edilmiş olsun.
Yüzölçümde küçülme olduğu için büyük bir ihtimalle ilgilisi düzeltmeye muvafakat etmeyecek, 41 uygulaması halinde de dava yolunu seçecektir. Bu durumda hata, uygulamaya giren ve kalan kısma dağıtılması halinde şu şe¬kilde bir sonuç çıkacaktır.
Parselin gerçek yüzölçümü 3000 m² Uygulamaya giren fiili kısmı ise 1500 m² dir. Hata dağıtımı yapıldığında uygulamaya giren kısım sanki 200 m² imiş gibi işlem görecektir.
DOP oranının %35 olduğu varsayılırsa, uygulama sonucu bu parsel ma¬likine verilecek hisse 1300 m².ye tekabül edecektir... Yani gerçekte 1500 m² olarak uygulamaya giren bir parsele karşılık 1300 m² lik yer verilmiş olacak¬tır ki; bu ise, diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %13,33 DOP kesilmiş gibi bir sonuç elde edilmesine neden olacaktır.
Tersine tescilli yüzölçüm 3000 m² iken, kontrol sırasında bulunan yüzölçüm 4000 m² çıkmış olsaydı ve parsel tescilli yüzölçümüyle uygulamaya alınmış olsaydı; o zaman da, parsel maliki mağdur edilmiş olurdu.
Şöyleki; parselin fiilen 2000 m2 si uygulama girdiği halde 1500 m2 si uygulamaya giriyormuş gibi işleme tabi tutulacaktı. Aynı şekilde %35 DOP kesildiğinde de, bu parsele karşılık 975 m2 yer yerilecektir.
Uygulamaya giren kısım fiilen 2000 m2 olduğuna göre; diğer parsellerden %35 DOP kesilirken bu parselden %51,25 DOP kesilmiş olacaktır.
Bu tür durumlara fırsat vermemek için kısmen uygulamalarda; uygula¬maya giren kısım net değeriyle uygulamaya alınmalı, hata ise daha sonra dü¬zeltilmek üzere kalan kısımda bırakılmalıdır.
* * *
Yorumlar