KONUT VE İŞYERİ KİRA KONTRATLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Türk hukuk sistemine göre konut ve işyerleri hakkında kira hukukunun temelinde öncelikle hangi kanunun uygulanacağı yatar.Eğer konut veya işyeri belediye sınırları içinde ve üzeri kapalı bir yapı ise 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uygulanacaktır.Meğer ki bu sınıfa girmiyorsa,bu kez uygulanacak kanun Borçlar Kanunu olacaktır.Karşılaşılacak durumlara göre bu iki kanunun düzenlemeleri birbirinden farklı olduğundan,uygulanacak kanunun belirlenmesi son derece önemlidir.
Uygulamada daha çok 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun Uygulandığı taşınmazlarla karşılaşılmaktadır.Nitekim halkın çoğunluğu belediye teşkilatının bulunduğu yerlerde yaşamaktadır.Bu kapsamda kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilecek hususlar ve karşılaşılacak sorunların çözümlerini başlıklar altında incelemek gerekirse;
1.Kira Sözleşmesinin Şekli
6570 sayılı kanun ve Borçlar Kanunu herhangi bir şekilden bahsetmemiştir.Yargıtayın görüşüne göre kira sözleşmesinin yazılı olmaması,böyle bir sözleşmenin olmadığı anlamına gelmez.Sözleşme sözlü olarak veya kullanıma sessiz kalarak/dolaylı olarak onay verdiğini gösterir hareketlerle (zımmi olarak) da yapılablir. (Yarg.1.H.D.Esas No:2004/4422,Karar No. 2004/5460,Tarihi,10.05.2004)
2.Kiracının veya Kiralayanın Vekil Olması,Kiralayanın Malik Olmaması
Hukukumuz her üç duruma da onay vermiştir.Eğer kira sözleşmesini kiracı veya kiralayan adına onların vekili imzalıyorsa mutlaka vekil olduklarını belirtmeleri gerekir.Aksi halde sözleşmeden doğan hak ve alacaklar imza atan şahsa ait olacaktır.Bu durumda zarar gören taraflar (kiracı-kiralayan-vekil) yeni bir dava ile borçlar kanunumuzdaki vekalete ilişkin hükümlerden yararlanacaklardır.
Bunun yanında bir taşınmazı mutlaka sahibi (malik) kiralayacak şeklinde bir hüküm yoktur.Bu nedenle teknik olarak ev sahibi değil kiralayan deyimi kullanılmaktadır.
3.Kira Bedelinin ve Vergilerin Belirlenmesi
İşyeri kira bedeli hakkında en önemli husus,miktarın net veya brüt olmasıdır.İşyeri kiralarında stopajın kiraya dahil olması halinde ( %20 ) kira bedeli brüt olarak adlandırılır.Kiracı stopajı öderse,kiradan düşerek kalan miktarı öder.Aksi halde (ve uygulamada genellikle böyledir) kira bedeli net olarak yazılır.( ÖR: Aylık 2000-TL Net) Unutulmamalıdır ki,vergi hukukuna göre stopaj her zaman kiralayana aittir.Ancak sözleşmelerde genellikle stopaj ve diğer ayni olmayan (emlak vergisi v.b.) vergiler kiracıya yükletilir.Bu halde vergilerden sorumlu olan kiralayan olup,ödediği takdirde ancak sözleşmeye dayanarak kiracıya rücu edebilir.
Kira sözleşmesinin damga vergisinin de ödenmesi gerekir.Uygulamada işyeri açılışı için verilen belgelerde adresin kira olması nedeniyle,vergi dairesi kira sözleşmesi istemekte ve damga vergisinin ödenmiş olmasını istemektedir.Bu nedenle işyeri kiralarında damga vergisi önem arz etmektedir.Damga vergisinin sorumluluğu ise hukuken her iki taraftadır ve sözleşme sayısı kadar damga vergisi ödenmesi gerekmektedir.Kiralayan için ise damga vergisinin ödenip ödenmemesi daha çok hukuki bir uyuşmazlıkta ortaya çıkmaktadır.Nitekim adli işlemlerde mahkemeler ve icra daireleri damga vergisi ödenmeyen sözleşmeler hakkında işlem yapmamaktadır.Bir diğer önemli nokta ise,sözleşmede kefil olması halinde damga vergisinin katlanmasıdır.Bu hususa dikkat edilmelidir.
4.Demirbaşlar ve Taşınmazın Genel Durumu
Kiralananın içinde yer alan ve kiracının kullanımına sunulacak eşyalar demirbaşları oluşturur.Özellikle tahliye esnasında demirbaşların ve kiralananın durumu önemlidir.Bu konudaki zararlar sık sık uyuşmazlık oluşturmaktadır.Bunu önlemek için sözleşmeye demirbaşlar ve taşınmazın durumu tek tek yazılmalıdır.(ÖR: Yerler 1.Kalite Ahşap Parke,Duvarlar Alçıpan, ...marka Elektrik Saati,Çelik Kapı,Hazır ... marka mutfak, 5 adet Amerikan Kapı,Boyası Yeni,Tüm Camlar Sağlam v.b.)
5.Depozito Bedeli
Sözleşmelerdedepozito adı altında alınan bir nevi teminat belirlenmektedir. Kimi sözleşmelerde senet,çek olarak kimi sözleşmelerde ise nakit olarak belirlenebilmektedir.Bu hususta aksine bir hüküm yoktur.Depozitonun belirlenmesinden ziyade nasıl iade edileceği ve sözleşmeye yazılış şekli önemlidir.Depozitonun ''bir aylık kira bedeli'' karşılığı belirlenmesi halinde anılan maddeye ''ödenmesi gereken son kira bedeli üzerinden iade edilir'' ibaresi eklenirse ihtilaflar giderilmiş olacaktır.Çünkü bazen uzun süreli sözleşmelerde verilen depozitonun tahliye esnasında çok cüzi bir miktara karşılık gelmesi kaçınılmaz olmaktadır.
Bir diğer konu ise eğer senet(bono) verilmiş ise,üzerine ''teminattır,depozitodur'' şeklinde yazılan ibarelerdir.Bu şekilde verilen senetler sözleşmeye de açıkça yazılmış ise ileride kiralayan açısından adli yolara başvururken sorun yaratabilecektir.Bu nedenle bu hallerde senet üzerine zorunlu unsurlar dışında yazı yazmadan ancak verilen senedin mahiyetini,miktarını,vadesini açıkça sözleşmeye yazarak sorun çözülmelidir.Bir başka konu da depozitonun belirlendiği maddeye ''tahliye sonrasında bakiye borç veya hasar,ziyan varsa,bu miktarlar düşülerek iade edilecektir'' şeklinde eklenecek ibaredir.Bu madde uyuşmazlıkları belli oranda ortadan kaldırmaktadır.Ancak unutulmamalıdır ki,depozito hiçbir zaman kira bedeli yerine geçmez.Özellikle uygulamadaki son kira yerine depozitoyu sayma uygulaması kiracılar aleyhine çok kolay kullanılabilmektedir.Eğer böyle bir uygulama yapılacaksa mutlaka kiracının buna dair kiralayanın yazılı onayını alması gerekir.
6.Kiracının Yaptığı Masraflar
Kiralananın durumuna veya kiracının kiralanan şeyi kullanma amacına uygun olarak kiralananda bir takım masraflar yapılmaktadır.Bunlar genellikle boya-badana,camların veya yer döşemesinin yenilenmesi,yeni kapı ya da wc yapılması v.b. gibi işlemlerdir.
Kiracının,taşınmazın genel standart ihtiyaçlarını yapması gerekir.Örneğin bozulan basit kapı kilidini yaptırması,varsa kırılan camı yaptırması v.b. gibi küçük çaplı tamiratlar kiracıya aittir.Burada bahsedilen büyük çaplı zorunluluktan değil isteğe bağlı yapılan masraflardır.
Bu madde,kira sözleşmelerinde uyuşmazlıkların sıkça çıktığı bir maddedir.Masraflar için öncelikle bakılacak şey kiracının masraf için kiralayandan onay alıp almamasıdır.Eğer yazılı olarak yapılacak işlemler onaylanır ve kimin karşılayacağı belirlenmişse zaten sorun çıkmayacaktır,tavsiye dilen de budur.Kiracı onay almadan masraflar yaptıysa bu kez yapılan masrafları Yargıtay kiralayan açısından sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirmektedir.Ancak dikkat edilmesi gereken nokta masrafın lüks olup olmadığıdır.Lüks masraflar ( altın başlıklı musluk,svarowski taşlı kapı kolu,ortalamanın çok üstünde en lüks sınıf fayans v.b. gibi) bu kapsamda değildir.Bu tarzda masrafların dışında kalan ve söküp götürülmesi mümkün olan tüm masraflar sebepsiz zenginleşme kapsamında kalır.Kiracı,söküp götürebileceği masrafları taşınmaza zarar vermeden sökmeli,sökülemeyecek nitelikteki masrafların bedeli için ise kiralayana başvurmalıdır.Burada değer verilen şey, yapılan bu masraflarla kiralayanın taşınmazının değerinin artması ve bu masraflara sahip olmasıdır.
özleşmelerde açıkça kiracının yapacağı masraflardan kiralayanın sorumlu olmayacağı bunlar için kiralayana başvurulamayacağı yazılmışsa,kiracı sebepsiz zenginleşmeye dayanarak da olsa kiralayandan hiçbir talepte bulunamayacaktır.
7.Kira Bedelinin Artış Oranı
Kira bedelinin artış oranı sözleşmenin esaslı noktalarından biridir.Genellikle %20- %40 gibi ifade edilen artış oranları,enflasyon oranlarının azalması ile birlikte son yıllarda daha çok DİE (Devlet İstatistik Enstitüsü) TEFE (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları baz alınarak belirlenmeye başlanılmıştır.
Yargıtayın bu konuda en çok dikkat çektiği nokta,artış oranının açık ve belirlenebilir olmasıdır.Bu nedenle bu oranlar belirlendiğinde oranın yıllık mı yoksa aylık mı olduğu ve hangi ayın baz alınacağı açıkça belirtilmelidir.( DİE’nin sözleşmenin bittiği yeni kiranın verileceği ilk aydan bir önceki ayda,yıllık bazda açıkladığı TEFE oranı v.b. gibi) açık ve belirlenebilir olmayan artış oranları ( yıllık enflasyona göre v.b.) geçersizdir.Bu nedenle artış oranı ya % lik olarak belirlenmeli ya da hangi kurumun hangi oranı baz alınacağı açıkça yazılarak belirlenmelidir.
8. Sözleşmenin Sona Ermesi veya Yenilenmesi
6570 Sayılı kanun gereği sözleşmelerin süre sınırı yoktur.Taraflar diledikleri kadar süreli sözleşme yapabilirler.Sözleşmelerde bu konuda yaşanan sorunlar daha çok sona erme tarihi ile ilgilidir.Kira sözleşmelerinin süresi ne olursa olsun tarafların belirledikleri sürenin sona ermesinden en geç 15 gün önceden kiracı sözleşmeyi sonlandıracağını bildirmezse kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.Uzama süresi,sözleşme kaç yıllık olursa olsun daima 1 yıldır.Burada şart koşulan 15 günlük sürenin en geç 1 ay ya da 2 ay gibi sürelere çıkartılması,kiracı aleyhine değişiklik olarak kabul edildiğinden geçerli değildir.Yani sözleşmelerdeki kiracı en az 2 ay önceden kiralananı tahliye edeceğini bildirmezse sözleşme uzar v.b. gibi süreler taraflarca imzalı olarak belirlense dahi geçerli değildir.
Yorumlar