İlk yıl bedelsiz yapılan kira sözleşmelerinde emsal kira bedeli uygulanıp stopaj yapılacak mıdır?

Soru: Bedelsiz yapılan kira sözleşmelerinde emsal kira bedeli uygulanıp stopaj yapılacak mıdır Cevap: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 72. maddesinde de “Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu, ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrileceği, kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı” hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemelerinden %20 oranında tevkifat yapılacağı” hüküm altına alınmıştır. Ayrıca, 121. maddesinde de “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergileri beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisinden mahsup edilir.”denilmiştir. Yine aynı Kanunun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86. maddesinde de; “Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. 1-Tam mükellefiyette; …. c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; ………gayrimenkul sermaye iratları, …”hükmü yer almaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 272. maddesinde ise gayrimenkulün genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir. Aynı kanunun özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327. maddesinde ise “Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadî kıymetlerini artıran ve 272 nci maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira veya işletme hakkı süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira veya işletme hakkı süresi dolmadan, kiralanan veya işletme hakkı alınan şeyin boşaltılması veya işletme hakkının herhangi bir sebepten sona ermesi halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma veya hakkın sona erdiği yılda bir defada gider yazılır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu açıklamalara göre, örneğin ilk birkaç yıl kira ödemeden kullanılacak bir gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte “ayın şeklinde kira” peşin olarak ödenmiş sayılacağından bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden (emsal bedeli esas alınarak) gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, gayrimenkul sahibinin elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan tevkifatı da işyerini kiralayıp üzerine kıymet arttırıcı harcama yapan firmanın sorumlu sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu’nun 98. maddesi gereğince beyan ederek aynı Kanunun 119. maddesinde belirtilen sürelerde ödemesi gerekmektedir. Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedelinin ilgili yıllara dağıtılarak diğer gelir unsurları ile toplamının da (toplamada dikkate alınmayacak gelir unsurları hariç) GVK-86/1-c maddesinde belirtilen tutarı aşması halinde yıllık beyanname verilmesi gerektiğinden, bu yıllara ait kira bedeline isabet eden vergi tevkifatının da yine ilgili yıllarda beyan edilen matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup edileceği tabiidir. Koray ATEŞ SMMM-E. Öğretim Görevlisi Akdeniz Denetim YMM Ltd.Şti. Fax:0224 224 53 54 korayates@muhasebetr.com Kaynak: www.MuhasebeTR.com (Bu makale yazılı veya elektronik ortamda kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)