YABANCILARA TOPRAK SATIŞINDA YENİ YOLLAR: TAPU KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YASA TASARISI

1924‘TEN 2008‘E YABANCILARA TOPRAK SATIŞI

Anayasa Mahkemesi, 29.12.2005 tarihli 5444 sayılı kanun ile Tapu Kanununun değiştirilen 35 inci maddesinin; "... Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmaz yüzölçümü miktarını ikibuçuk hektardan otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir" ve "..yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir…" hükümlerinin iptaline karar vermiş, iptal kararı 16.01.2008 tarihinde Resmi Gazete‘de yayınlanarak yürürlüğe girmişti. Yabancılara taşınmaz satışı konusunda Anayasa Mahkemesi‘nin iptal kararı dikkate alınarak hazırlandığı iddia edilen Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı, TBMM Adalet komisyonundan 1 Mayıs 2008‘de geçti. Yasa Tasarısıyla beraber; Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili olacaktır. Teklif ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilmelerinin sağlanması öngörülmektedir.

Konuya bütüncül açıdan bakıldığında konunun sade bir yasa düzenlemesi olmadığını biliyoruz. Bundan dolayı yabancılara toprak satışı konusunda 1954 ten 2008 e elli dört yılda nasıl bir sürecin işletildiğine bakılmasının gerekliliğine inanıyoruz. Lozan Antlaşmasından 8 ay sonra, 1924 yılında çıkartılan 442 sayılı Köy Kanununda "..Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunmayan gerek kişiler, gerek kişilik hükmünde olan cemiyet ve şirketlerin nüfusu 2 bin den aşağı yurt olarak tanımlanan köylerde arazi ve emlak almaları yasaklanmıştır..". Cumhuriyetin ilanından bir yıl sonra bu yasal düzenlemeyle nüfusu 10 milyon civarında olan Türkiye‘de yabancıların taşınmaz ediniminde ilk kez getirilen karşılıklılık ilkesi dahil büyük ölçüde sınırlamaya gidildiğini görüyoruz. Karşılıklılık ilkesi, Anayasa Mahkemesinin tanımında, "bir yabancının Türkiye‘de bir haktan yararlanabilmesi, Türkiye vatandaşlarının da o yabancının ülkesinde aynı tür ve nitelikte olan haklardan yararlandırılmasına bağlı olması"nı ifade etmektedir (Anayasa Mahkemesi, 2005/14 Sayılı Kararı). Türkiye ile 88 ülke arasında karşılıklılık ilkesi bulunmaktadır. Diğer yandan 1934 yılında çıkartılan 2644 sayılı Tapu Kanunu ile, karşılıklılık olmak ve kanunlarda konulmuş kısıtlamalara uymak koşulu ile yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinimi konusunda yeni bir yasal düzenlemeye gidilmiştir. 1924 ten 1984 yılına kadar yabancıların mülk ediniminde yasalarda belirtilen çerçevede yılda ortalama 250 konut düzeyinde satış yapıldığı kayıtlara geçmekteydi. 1984 ve 1986 yıllarında Özal Hükümeti tarafından Tapu Kanunu ve Köy Kanununda yapılan değişiklikler ile, karşılıklılık ilkesi aranmadan İstanbul Boğaz‘ında 57 bin m2 lik Sevda Tepesi Araplara satılmıştır. Anayasa Mahkemesi bu kanunlarda yapılan değişiklikleri iptal etmiştir.

Yabancıların mülk edinimi 2003 yıllarında yeniden gündeme gelmiş, Köy Kanunu ve Tapu Kanununda tekrar değişikliğe gidilmiştir. Bu değişiklikleri gerekçesi bu kez 23 Haziran 2003 tarih ve 2003/5930 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı‘nda açık bir şekilde görülmektedir. "AB Müktesebatının Üstlenilmesine Dair Ulusal Program"da Sermayenin Serbest Dolaşımı başlıklı 4 üncü maddesinde "..Türkiye‘deki bütün sektörlerde AB menşeli yatırımların önündeki bütün kısıtlamaların kaldırılması, AB vatandaşları ve tüzel kişilerin gayrimenkul ediniminin önündeki bütün kısıtlamaların kaldırılması..." hükümlerine bu kararda yer verilmiştir. 2003 yılından itibaren Köy Kanunu, Tapu Kanunu, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi bir çok yasada yabancıların taşınmaz edinimi önündeki kısıtlamalar teker teker kaldırılmaktadır. Anayasa Mahkemesi belirtilen yasalarda yabancıların taşınmaz edinimi yönündeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin değişiklikleri Anayasa‘ya aykırı bularak iptal etmektedir. Siyasal İktidarlar ise Anayasa mahkemesinin iptal gerekçelerinin ruhuna aykırı ancak şekil yönünden uyumlu görülebilecek fakat daha da olumsuz yönde olmak üzere kanunlarda değişikliklere hız kesmeden devam etmektedir. Tapu Kanununda, Turizmi Teşvik Kanunu‘nda bu yönde değişiklikler ivedi olarak TBMM nin gündemine getirilmektedir. Yabancılara Toprak Satışında İstatistiki Veriler İstatistiklere bakıldığı zaman 2000 yılından sonra yabancıların taşınmaz edinimindeki yıllık satış oranı 4 bini bulmaktadır. Hazine Müsteşarlığı verilerine göre 2003-2007 yıllarını kapsayan 5 yıllık dönemde yabancıların Türkiye‘de aldıkları gayrimenkullerin toplamı 10 milyar dolar değerine ulaşmıştır. Özetle, verilerden alınan bilgilere göre 10 milyar dolar değerinde taşınmaz sattığımız görülmektedir. Toprak satışından elde edilen gelir ile bütçe açığı kapatılmaya çalışılmaktadır. 2007 yılı sonu itibariyle 71 bin civarında yabancı kişiye 60.000 adet arsa, arazi ve bağımsız bölüm olmak üzere toplam 36 milyon m2 taşınmaz satıldığını görmekteyiz. Taşınmaz edinimindeki ilk on sırayı ve en çok taşınmaz edinilen beş ili aşağıda veriyoruz SIRA İL KİŞİ SAYISI 1 Antalya 24.282 2 Muğla 11.638 3 İstanbul 8.526 4 Aydın 6.995 5 Bursa 5.291 Almanya 15.319 İngiltere 12.962 Yunanistan * 10.094 İrlanda 3.182 Danimarka 3.101 Hollanda 2.950 Avusturya 1.978 Norveç 1.866 Belçika 895 A.B.D. 833 Türkiye‘de taşınmaz edinen yabancı uyrukluların sayılarına göre dağılımında ilk beş sırada yer alan ülkelere bakıldığında, karşılıklılık ilkesinin fiilen uygulanamadığı görülmektedir. Yabancı uyrukluların taşınmaz ediniminde ilk sıralarda olan Yunanistan, kendi ülkesinde adalarda ve sınıra yakın topraklarda mülk ve toprak satışını yasaklamıştır. Avusturya‘da da mülk ve toprak satışı sadece AB üyesi ülke vatandaşlarına yapılabilmektedir. İngiltere‘de ise taşınmaz mülkiyeti kraliyete ait olup, taşınmazın sadece kullanım hakkı verilmektedir. Türkiye de Ticaret kanununa göre kurulan yabancı sermayeli şirketler ile yabancı şirketlerin edindikleri taşınmaz sayısı hakkında bilgi almak, tapu kayıtlarında yalnızca şirket adının yazılı olması nedeni ile mümkün olmamaktadır. Yabancı yatırımcıların Türk Ticaret Yasasına göre satın aldıkları Türk şirketi el değiştirse de (ticaret sicilinde) malik oldukları taşınmazların tapu kayıtlarında herhangi bir belirtme yapılması da söz konusu değildir. Yukarıda verilen bilgiler tamamı gerçek kişilere yani şahıslara ait bilgilerdir. Bu bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde tutulmaktadır. Ancak gerek Tapu Kanununda ve gerekse Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Özelleştirme Kanunu kapsamında olsun diğer özel kanunlar çerçevesinde Tüzel Kişiliği olan yabancı şirketlere yapılan taşınmaz satışı konusunda elimizde bilgiler olmayıp, hiçbir kurum bu yönde bir sicil tutmamaktadır. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde Türkiye‘de kurulan şirket sayısı 18.308 olup, bu şirketlerden 3 bine yakını gayrimenkul alım satım üzerine kurulmuştur. Diğer taraftan Turizmi Teşvik Kanunu ile mera ve orman alanlarında binlerce dönüm arazi golf sahalarından turistik tesislere değin kullanılmak üzere yabancılara tahsis edilmektedir. Gerek 29 aralık 2005 tarihli 5444 sayılı Kanun ve gerekse yeni düzenlenen taslak kanun ile Tapu Kanununda yapılan ve yapılması planlanan değişiklikler değerlendirildiğinde; Osmanlı Devletinde borçlara karşılık gösterilen ülke topraklarının yabancılara satışının, Osmanlı Devleti‘nin parçalanmasının ve Anadolu‘nun sömürgeleşmesinin nedenlerinden biri olduğu unutulmamalıdır. 1934 yılında 1984 yılına kadar yürürlükte kalan yasal düzenlemelerin 1984 yılından sonra neden ısrarla değiştirilmeye çalışıldığı sorusunun yanıtı, neo-liberal politikalarda aranmalıdır. Yabancılara toprak satışı, 1984‘de başlayan küresel dünyaya eklemlenme hedefi doğrultusunda küresel çok uluslu şirketlerin yürütme organı olan uluslararası kredi kuruluşlarının ürettiği neo-liberal politikalarla gündeme getirilmektedir. Dış borca karşılık, geleceğini ipotek altına alan Türkiye, topraklarını da diğer kıt doğal kaynakları gibi ticari bir mal haline getirerek Hazineye kaynak yaratma telaşı içerisinde çok uluslu şirketlerin kullanımına açmamalıdır. Yabancılara toprak satışı ile ilgili düzenlemeler, Dünya Bankası Borç Antlaşmaları, IMF Niyet Mektupları ve Avrupa Birliği Katılım Ortaklığı Belgelerinde borç karşılığı gösterilen ön koşullar olarak önümüze çıkmaktadır. Yabancılara toprak satışı, salt mülkiyet sorunu Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Özelleştirme Kanunu, Petrol Kanunu, Maden Kanunu, Orman, Hazine ve 2B arazilerindeki düzenlemelerle birlikte değerlendirilmelidir. Neo-liberalizmin hayata geçirilmesinde sürece bütünsellik içerisinde bakıldığında; ülkemizde yaşanan, stratejik öneme sahip devasa kurumların (Petkim, Tüpraş, Seydişehir Aluminyum, Tekel, Telekom), madenlerin, limanların, elektrik ve suyun özelleştirilmesi ile birlikte enerjiden haberleşmeye, tarımdan sanayiye kadar tüm alanlarda yapısal değişiklik sürecinde, bu alanlardan devletin çekilmesi mülkiyet kavramını ve özelinde toprağın satışını da öne çıkarmaktadır. Toprağın ele geçirilmesinin, siyasi ve kültürel bağımsızlığın da elden çıkarılması anlamına geldiği gözden kaçırılmamalıdır. Görüş Ve Öneriler Kıt bir doğal kaynak ve toplumsal bir değer olan toprak ticari bir meta olarak görülemez. Toprak yönetiminde uzun dönemli, bütüncül politikalar zaman kaybedilmeden oluşturulmalıdır. Karşılıklılık ilkesinin hem hukuken hem de fiilen uygulanabilirliği sağlanmalıdır. Tapu kayıtlarında geçen yerli ve yabancı şirketlerin Sanayi Bakanlığı verileri ile ilişkilendirilerek yabancı uyruklu gerçek kişilerin hisse oranları ve taşınmaza ortaklığı net olarak belirtilmeli ve yıllık takibi yapılmalıdır. Yabancılara taşınmaz satışı şeffaf, uygulanabilir kayıtlarla takip edilmeli, Taşınmaz bilgi sistemi ve arazi yönetimi ve çok amaçlı çağdaş kadastro bilgi sistemi ivedilikle kurulmalıdır. İmar sahası içerisinde yer alan ve öncelikli korunması gereken, tarım arazileri, su havzaları, orman ve 2B alanları, kıyı alanları, doğal sit vb. alanlar ile, İmar Planı Uygulamasında Düzenleme Ortaklık Payı çerçevesinde %40 oranına kadar tutulan ve kamusal alan olarak tahsis edilen yol, park, otopark, yeşil alan, eğitim ve sağlık yerleri, ibadet yerleri vb. alanlar imar planı yüzölçümünden düşüldükten sonra kalan konut ve ticari alanlar üzerinde %10 uygulaması yapılmalıdır. İmar planı sınırı içerisinde kalan alan üzerinden %10 uygulaması yapılması halinde bu oran konut ve ticaret alanları üzerinden %30-50 seviyesine denk gelmektedir. Bu orana demografik yapı dahil oldukça sakıncalı bir durum ortaya çıkacaktır. Örneğin, Trabzon ili merkez ilçenin imar planı alanı 3063 hektardır. (30.630 dönüm). Ancak, imar planının sadece 1300 hektarı (13.000 dönüm) konut ve ticaret alanıdır. Diğer alanlar kamuya ait yeşil alan, yol, otopark, eğitim alanı, tarım alanı vb... alanları içermektedir. Eğer yasa teklifinde yer aldığı üzere imar planının yüz ölçümü üzerinden %10‘u alındığında 306 hektar (3.060 dönüm) yapmaktadır. Halbuki yasa yabancılara konut ve işyeri amaçlı satışa olanak vermektedir (karşılıklılık ilkesi de bu çerçevededir). Alınması gereken, %10 oranı, imar planı yüzölçümü üzerinden değil, konut ve ticaret alanı üzerinden olmalıdır. Dolayısıyla, Trabzon için bu oran konut ve ticari alan üzerinden yapılması durumunda 130 hektar (1300 dönüm) olmaktadır. Ancak teklife göre, tüm imar alanı üzerinden yapıldığında 306 hektara (3060 dönüm) denk gelmekte, bu miktar da konut ve ticaret alanlarının % 30‘u düzeyindedir. Diğer bir örnek, Muğla ili merkez ilçenin imar planı alanı 3.965 hektardır(39.650 Dönüm). Ancak, imar planının sadece 639 hektarı (6.390 dönüm) konut ve ticaret alanıdır. Diğer alanlar kamuya ait yeşil alan, yol, park, otopark, eğitim ve sağlık alanı, maden rezerv alanı ,orman, fuar+rekreasyon, askeri tesisi vb... alanları içermektedir. Eğer yasa teklifinde yer aldığı üzere imar planının yüz ölçümü üzerinden %10‘u alındığında 397 hektar yapmaktadır. Halbuki yasa yabancılara konut ve işyeri amaçlı satışa olanak vermektedir (karşılıklılık ilkesi de bu çerçevededir). Alınması gereken, %10 oranı, imar planı yüzölçümü üzerinden değil, konut ve ticaret alanı üzerinden olmalıdır. Ancak yasa teklifine göre, tüm imar alanı üzerinden yapıldığında alan büyüklüğü 396 hektara denk gelmekte, bu miktar da konut ve ticaret alanlarının % 63‘ü düzeyindedir. Özetle konut ve yerleşim alanının %63 nün yabancılara satılabileceği anlamı çıkmaktadır. Bu oran karşılıklılık ilkesi olan hiçbir ülkede yer bulmayan bir yaklaşımdır. Mevcut yasada ve yasa tasarısında yabancı tüzel kişilere toprak satışına herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Ülkemiz topraklarında korunması gerekli hassas alanlara ve kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından stratejik yerlere ait haritalar yapılmadan, arazi yönetimi planları oluşturulmadan ve taşınmaz bilgi sistemi kurulmadan, bu bölgeler ile ilgili tespitler yapılmadan satışın yapılmasındaki telaş anlamlı görülmemektedir. Cumhuriyet döneminde toprak paylaşımında adaletsizliğin giderilmesi için yapılan toprak reformu, toprak ve tarım reformu, arazi düzenlemesi ile kırsal refahın arttırılması yoluna gidilmişken, yabancıların mülk ediniminin önünün açılması ile topraklarımızda yeni "feodal senyör"e davetiye çıkarılmaktadır. Enerji koridoru olarak adlandırılan, Orta Doğu ve Avrupa gibi iki önemli bölgeyi birleştiren, jeopolitik öneme sahip Türkiye‘de yabancılara toprak satışının, uzun dönemli bütüncül bir toprak politikası üretilmeden hayata geçirilmesi hatalıdır. Sadece bugün için değil, gelecek için de önemli sakıncalar doğuracak, gelecek nesillere büyük sorunlar yaratabilecektir. TMMOB HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI Mayıs 2008 ANKARA