10 Soruda Afet Yasası Öteki adıyla Kentsel Dönüşüm Yasası

10 Soruda Afet Yasası Öteki adıyla Kentsel Dönüşüm Yasası

İşte “Kentsel Dönüşüm” gerçeği ve bilmeniz gerekenler!

Türkiye’de gerçekleştirilmeye başlanan Kentsel Dönüşüm çalışmaları çerçevesinde ev sahiplerini neler bekliyor, kentsel dönüşüm yasası, kentsel dönüşüm yasası nasıl uygulanacak, yasa neleri kapsıyor gibi soruların cevabını alacağınız bir haber hazırladık.

Henüz kentsel dönüşüm yasası çıkmdı ama etkileri oldukça büyük ve bilinmeyen birçok konu var. Son zamanlarda emlakpencerem.com okuyucuları kentsel dönüşüm hakkında oldukça fazla soruyu bizlere ilettiler. Emlak Pencerem ekibi olarak uzman ekibimizle Türkiye’nin kentsel dönüşümüne ışık tutacak 10 başlığı belirledik ve bu soruların cevaplarını sizler için yazdık.

Kentsel Dönüşüm yasası şüphesiz ki özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yaşayanların dikkatle takip ettikleri bir konu.

Türkiye’de yaklaşık 10 milyon konutu ilgilendiren yasa sonrası ev sahiplerini nelerin beklediğini ve kentsel dönüşüm yasasının nasıl uygulanacağını Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak‘aEmlakPencerem.com okuyucuları için 10 başlık altında sorduk.

10 Soruda Kentsel Dönüşüm

1- Halk arasında ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ olarak bilinen ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi’ hakkındaki Kanun Taslağı yasalaştığında öncelikli hangi binalar yıkılacak?

Çıkartılacak kanun, âfet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere, iyileştirme, tasfiye ve yenilemede bulunulmasına dair her türlü iş ve işlemi ve bunlara ilişkin usûl ve esasları belirliyecek.

Yani amaç depreme dayanıksız, içinde oturulamayacak durumda olan riskli binaları yıkmak sağlıklı kentler yaratmak olacak.

Öncelikli yıkımı yapılacak alanlar kentin çöküntü alanları diye tabir edilen depreme dayanıksız, sağlıksız binaların oldugu, sosyo kulturel açıdan önem tasıyan ve olası depremde maddı manevı kayıpların olacağı yerler olacak.

Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilân edilebilmesi için belediyenin talebi doğrultusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca karar alınması gerekli.

Bu yasa çıktığında öncelikli olarak kentsel dönüşüm yapılacak bölgeler ve semtler belirlenecek. Bunun için belediyelerle el ele bir çalışma yapan devlet yıkılması öncelikli bölge ve semtleri bu şekilde saptayacak.

Riskli binaların tespitinde uzman bir ekip çalışacak. Uzman ekip tespit çalışmalarında özel cihazlar da kullanarak binanızın depreme karşı dayanıklı mı dayanıksız mı olduğunu rapor edecek ve uzmanlar tarafından hazırlanacak bu rapor risk analizinizi oluşturacak. Yasa ile beraber dönüştürülecek alanların tespitinin yanında belediyelerde yıkılması gereken binaları tespit edecek.

2- Binaların yıkımı nasıl gerçekleştirilecek?

Riskli yapılar, Belediye ve İl Özel İdareleri tarafından tesbit edilerek bakanlığa bildirilecek. Bu tespit büyükşehirlerde, büyükşehir belediyesince bizzat veya ilçe belediyeleri aracılığıyla yapılacak veya yaptırılacak.

Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek TOKİ’den ve yerel idarelerden isteyebilecek. Verilen süre içinde bu tespitler yapılamadığı takdirde, bakanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak.

Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle oradaki ev sahipleri ile anlaşma yoluna gidilmesi esas alınacak. Yıkım başlamadan önce riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların sahiplerine 30 günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu sürenin ise uygulamada 3 ay olarak verileceği konuşuluyor.

Verilecek süre içerisinde ev sahibi tarafından yıktırma gerçekleşmezse ikinci bir ek süre verilecek. Bu ek süre için ise 1 ay olacağı konuşuluyor. Verilen tüm sürelere rağmen yapı sahibi yıktırma işlemini yapmamışsa, bu işlem TOKİ ve Belediyeler aracılığı ile yapılacak.

Yıkım konusu tasarı da oldukça açık. Basında çıkan açıklamalara bakıldığında da vatandaşa bu konuda insiyatif verilmeyeceğini söyleyebiliriz.

3- Binasının yıkılmasını istemeyen mal sahiplerinin durumu ne olacak?

Tasarıya göre yapılan devir işlemleri ile kamulaştırmaya dair ihtilâflar hakkındaki dava ve takipler sadece bedele ilişkin olarak, riskli alan ve riskli yapı tespitleri ile yıktırma iş ve işlemleri hakkındakiler ise sadece bina ve enkaz bedeline ilişkin olarak yürütülecek ve sonuçlandırılacak.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecek.

Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.

Yasaya göre vatandaşa mahkeme yolu açık görünüyor.. Ancak bu davalar sadece yapının değeri ile ilgili olabilecek ve yürütmeyi durdurma kararı verilemeyecek .

4- Binanın yıkılmasında çoğunluk aranacak mı?

Tasarıya göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın ilgili bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunulacak veya ev sahipleri ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek ev sahiplerinin adına payları oranında tescil edilecek.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam edecek. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re’sen yapılacak veya yaptırılacak.

Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılabilecek.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilerek, rayiç bedeli de bakanlık tarafından ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılacak. Bakanlık tarafından uygun görülenler ise TOKİ’ye veya İdare’ye devredilebilecek. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılacak.

5- 2/3 Çoğunluk oluşmaz ise ne olacak?

Tasarıyı okuduğumuzda arsa hissedarları aralarında çoğunluğu sağlayamazlarsa acil kamulaştırma yapılabileceğini görmekteyiz. Bu durumda Bakanlık ya da TOKİ acil kamulaştırma yapılabilecek.

Tasarıya göre üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın sahiplerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek.

Bu kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3.üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacak. Tapuda mülkiyet hânesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyum tâyin edilmiş, ihtilâflı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve sınırlı aynî hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırılma işlemleri aynı madde hükümlerine tâbi olacak.

Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son sahibe göre işlem yapmaya yetkili olacak. Tapuda kayıtlı mâlikin ölü olması hâlinde, Bakanlık, TOKİ ve İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyor ise tapu sicilinde idarî müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilecek. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilecek ve tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re’sen tapu siciline işlenmesi sağlanacak.

6- Hisseli arsa tapusuna dönen hissedarların yerlerinin değer tespit çalışmaları nasıl yapılacak?

Anlaşmaya yanaşmayan hisse sahiplerinin yerlerinin satışı için öncelikle diğer hissedarlara satılması yönünde açık artırma yapılacak. Açık artırmada satılmadığında ise rayiç bedel üzerinden söz konusu hisseler hazine adına tescil edilecek. Değer tespit çalışmalarında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslı değerleme uzmanlarınca belirlenecek değer esas alınacak.

7- Tapu Tahsis Belgeli yerlerin durumu ne olacak?

Kentsel dönüşüm alanlarının büyük kısmı hazine ya da vakıf arazisi. Tapusu kamuya ait yerler olan buralara 1984 yılında çıkarılan imar affı kanunu ile Tapu Tahsis Belgesi verilmişti. Tapu tahsis belgesi tapu yerine geçmiyor ancak mevcut gecekonduyu ya da binayı koruyor. Bugüne kadar yıkılamayan ve tapusu olmayan bu gibi yerler şehrin göbeğinde oldukça fazla. Bu yasa ile beraber tapu tahsis belgeli olan yerlerde çözüme kavuşmuş olacak.

8- Binası yıkılacak vatandaşa devlet nasıl yardım yapacak?

Tasarıda anlaşma ile tahliye edilen yapıların mâliklerine veya mâlik olmasalar bile kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilecek.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların mâliklerine ve mâlik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bu yapılarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, veya dönüşüm gelirlerinden kredi veya mülkiyet ile sınırlı aynî hak sağlayan, usûl ve esasları Bakanlık tarafından belirlenen konut sertifikası verilebilecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabûl edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usûl ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilecek.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulu’nca belirlenen usûl ve esaslar çerçevesinde bakanlık tarafından dönüşüm gelirlerinden güçlendirme kredisi verilecek.

9- Dönüşümü yapılan alanda imar uygulaması nasıl olacak?

Tasarıya göre “Kamu hizmeti için ayrılan alanlar hariç olmak üzere, yenileme alanı sınırları içerisinde toplu yapı olarak sınırları imar ve parselasyon plânlarında belirlenmek kaydıyla, yapılı veya yapısız imar parsellerine belediye veya il özel idaresi ve diğer ilgili kurullar tarafından tasdik edilen mimarî projelere uygun olarak 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapıya ilişkin hükümlerine göre toplu yapı olarak tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilecek

Belediyeler ve il özel idareleri; bu alanlar içerisindeki parsel sahiplerinin sosyal altyapı ve tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlere ilişkin alanları kullanma ve yararlanma şartları ile masraflarına katılma usûllerine ilişkin işletme projeleri hazırlayarak tapu sicilinin beyanlar hanesinde belirtilmesini isteyebileceği gibi, hazırlanmış olan restorasyon ve restitüsyon projelerine uygun olarak irtifak hakkı tesis veya parselâsyon plânları yapılmak suretiyle Kat Mülkiyeti 634 sayılı Kanun’un 12 nci maddesinde belirtilen belgeleri toplu yapı ilişkisini gösterir şekilde hazırlayıp 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca ilân edilmesinden ve kesinleşmesinden sonra kat mülkiyeti ve kat irtifakını re’sen tapu siciline tescil ettirmeye yetkili olacak.

10- Kentsel dönüşümde hayata geçirilmek istenen asıl amaç…

‘ Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi’ hakkındaki Kanun Taslağı yasalaştığında öncelik belirlenecek alanlardaki arsaların birleştirilmesi olacak. Sadece riskli binaların yıkılması değil, binaların yıkımından sonra elde edilecek arsaların yoğrularak yeni ve sağlıklı kentlerin yaratılmasıdır. Sağlıklı kentler ise parkların, otoparkların, okul ulaşım v.s. gibi olmazsa olmazlar ile mümkün olacak.