Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Kentsel dönüşüm ne getiriyor

Tarih : 09.03.2012 - 15:37:01

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkında kanun tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına sunuldu.

Yürürlükteki ”Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun” un “afete maruz bölge” ilanından, işlemlerin tamamlanması aşamasına kadar çok büyük zorluklar içerdiğinden bahisle “olağanüstü” yetkiler içeren özel bir düzenlemeye ihtiyaç duyulduğu, tasarının gerekçesinden anlaşılmaktadır. Gerçekten de, mevcut yasa ile afet riski altındaki alanların süratli ve ekonomik bir biçimde dönüştürülmesi zor görünüyor. Ancak, ihtiyaçtan kaynaklanan yeni, düzenlemenin de, özellikle tapu sicili açısından birçok yenilikle beraber, uygulamada yeni sorunların kaynağı olacağını söylemek mümkün.

Öncelikle, mülkiyet hakkının içeriği ve kapsamı, bu tasarı da kısmen değiştirilmiş ve “kamu yararı amacıyla” kısıtlanacağı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkına oldukça ağır bir müdahale getirilmiş durumdadır. Tasarının gerekçesinde anlatılan “ anlaşma esasının” birçok yerde zorunluluklar içermesi, bazı durumlarda sayısal çoğunluğun yeterli addedilmesi, tasarıyı tartışılır hale sokmaktadır. Başka bir ifadeyle, gerekçe ile yasal düzenlemenin tam olarak örtüşmediği söylenebilir.

Bunun yanı sıra, deprem kuşağındaki ülkemizde hızlı bir dönüşüm sağlaması bakımından oldukça elzem maddeler de tasarıda yer almış bulunuyor.

Yargı yerlerine müracaatın sınırlandırılması, Bakanlık, TOKİ ve idarelere tanınan idari yetkilerin çok aşkın olması, yargının “yürütme durdurma” kararı vermesinin önlenmesi, askı ilanlarının kaldırılması ilk bakışta göze çarpan ve oldukça sakıncalı olan maddelerdir.

Tasarının amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde “fen ve sanat” normlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler olduğu belirtilmektedir.

Tasarının tanımlar başlığı altındaki maddesinde, yeni tanımlamalarda yapılmış bulunuyor.

Bu yasa uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalar da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları, “Rezerv Yapı Alanı “ olarak,

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanı, “Riskli Alan” ,

Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, ilmi ve teknik verilere göre tespit edilen yapıyı da “Riskli Yapı” olarak tanımlamış bulunmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetki ve kontrolünde, belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, bu alan dışında il Özel İdareleri, Büyükşehirlerde, Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir sınırları içindeki belediyeler yetkili idare olarak tanımlanmış bulunmaktadır.

Riskli yapıların tespiti; Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından, Bakanlıkça Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. 2

Riskli yapıların tespitinde öncelikle Bakanlıkça hazırlanan bir yönetmelik çıkarılması gerekiyor. Yine Bakanlıkça kendilerine riskli yapı tespit etme yetkisi verilen kurum ve kuruluşların oluşması gerekmekte. Mevcut yapıya baktığımız zaman, Yapı Denetim Şirketlerinin, organizasyonel yapısında yapılacak bir değişiklik ile tespit işlemleri bu kuruluşlara yaptırılabilir. Veya İmar affı yasasının uygulanması sırasında kurulan Yeminli Özel Teknik Bürolar benzeri bir yapılanma yapılabilir.

Bakanlıkça verilen süre içinde malikler tarafından bu tespit yaptırılmazsa, bu tespitler, Bakanlıkça veya idare tarafından yaptırılabilir. Bakanlık tarafından yaptırılan tespitlere itiraz süresi 15 gündür. Bu itirazlar Bakanlıkça, üniversitelerde görevli, inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç kişi, ile Bakanlıkta görevli iki kişiden teşekkül eden teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tamamen Bakanlığın kontrolünde olan, teknik heyet seçimi ile itirazın karara bağlanması, itirazın şeklen yapılabileceğini, hukuken içinin boş olduğu inancını vermekte olup, yargıya müracaatın hiç düzenlenmemiş olması, karar mercii ile onay makamının bir elde toplanması gibi oldukça sakıncalı bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır.

Riskli yapı tespitinin Bakanlıkça yaptırılması halinde, işlemin masrafları tapu idaresine bildirilerek, yapı maliklerinin tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil sorumlu olarak ipotek tesis edileceği ve tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verileceği belirtilmektedir.

Tasarının tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddesinde belirtilen yıkım işlerinin Bakanlıkça yapılması halinde de, yıkım masrafı tutarında, tüm arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek konulacağı belirtilmektedir.

Tesis edilen bu ipoteklerin, diğer alacaklara nazaran önceliği veya rüçhan hakkı bulunmamakla beraber, bu ipotekler kanuni ipotek olarak tescil edilmelidir. Çünkü 10 daireli bir apartmanda, üzerinde 1. Derecede bir ipotek bulunan bir bağımsız bölüm ile üzerinde 1,2 ve 3. Derecede ipotek bulunan taşınmazlara aynı anda ipotek konulacağından, bu ipoteğin niteliği kanuni ipotek olmakla birlikte, işgal ettiği derece, tescil anında boş olan derece olacaktır. Örneğimize göre, 1.derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için, 2.derecede, 1,2 ve 3. Derece ipotek bulunan bağımsız bölüm için 4. derecede yer işgal edecektir.

Riskli yapıların tespit tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde tapu dairesine bildirimi üzerine, tapu dairesi, beyanlar hanesinde belirtmede bulunarak, diğer ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verecektir. Bu belirtme bildirici mahiyette olup, taşınmazın tedavülüne, ayni ve şahsi hak tesisine engel değildir.

Tasarının 3. maddesinin 4. fıkrasına göre, bu kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan tescil dışı alanların, Hazine adına tescil edildikten sonra Bakanlığın tasarrufuna bırakılacağı, Bakanlığında bu yerleri TOKİ’ ye veya idareye bedelsiz olarak devredebileceği hükmü getirilmiştir. Tapu kanununun 21. maddesi; Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.” hükmünü içermekte olup, bu kanun kapsamındaki uygulamalarda, tapu kanunun 21. maddesinin hükümsüz kalacağını söylemek mümkündür.

Zaten, tasarının 9. Maddesinin son paragrafında da; bu kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.” demek suretiyle tapu kanununun 21. maddesinin, veya diğer kanunların, bu kanuna aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını söylemek mümkündür. 3

Bakanlığın talebi üzerine, bu kanun uygulanmasında kullanılmak üzere tasarıda belirtilen kamu idarelerince, Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı takdirde re’sen Hazine adına tescil edilecek ve devreden idareye bilgi verilecektir.

Tescilin re’sen yapılması ilkesi, herhangi bir mahkeme kararına gereksinim olmadan idarenin talebi üzerine yapılacağı anlamına gelmektedir. Yoksa tapu müdürlüğünün tescil tarihinden itibaren 3 yıl geçtikten sonra re’sen eski malik adına tescil yapması anlamına gelmemektedir. Çünkü bu süre Bakanlıkça uzatılabileceği gibi, konu yargıya taşınmış da olabilir.

Tasarının 3. maddesinin 6. fıkrasında ise, 4342 sayılı Mera Kanununun 14. maddesinin (g) fıkrasında yer alan “Doğal afet bölgelerinde yerleşim yeri için ihtiyaç duyulan” alanların tahsis amaçları değiştirilip, hazine adına tescil edilmesi kuralı getirilmiştir.

Tasarrufların kısıtlanması başlıklı 4. maddesinde, Bakanlık, rezerv yapı alanlarında veya riskli alanlarda, bu kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar için her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilme yetkisine haiz kılınmıştır.

Yine bu alanlarda bulunan Hazineye ait gayrimenkuller, satılamaz, kiraya verilemez, tahsis yapılamaz ve irtifak hakkına konu olamaz.

Uygulama sırasında, talep edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara “elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur” denilmektedir.

Uygulamanın hızla yapılabilmesi açısından düşünülmüş olan bu uygulama, sosyal ve insani açıdan son derece sakıncalıdır. Riskli yapının tespiti ve yıkımının gecikmesi halinde, yaşam şartlarının zorlaştırılarak, adeta binadan kovulması, hiçbir kanuni gerekçe ile açıklanamaz.

Zaten bu kanun uygulamasında olağanüstü yetkilerle donatılmış, her türlü denetimin dışında tutulmuş olan idarenin, böyle bir yol seçmesi, uygulamanın insani boyutunun eksik kaldığını göstermektedir.

Tahliye ve yıktırma başlıklı 5. maddede; riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma esastır denilmekte olup, uygulamaya başlamadan evvel, bu yapıların maliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilmesi, bu süre içinde yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilmesi esası getirilmiştir. Verilen ikinci süre içinde de yapının malikler tarafından yıktırılmaması halinde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır.

Bakanlık veya idare tarafından yapılan yıkımın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek, yıkılan binanın paydaşlarının arsa payları üzerine müşterek ve müteselsil ipotek tesis edilir ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.

Tasarının uygulama işlemleri başlıklı 6. maddesi, uygulamanın nasıl yapılacağına dair hükümler içermektedir. Buna göre; üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi 4

üzerine ilgili tapu sicil müdürlüğünce re’sen terkin edilir. Maliklerce yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek, malikleri adına müşterek mülkiyet olarak tescili yapılır. Bu taşınmazlar üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh, hisseler üzerinde aynen devam eder.

Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu olan taşınmaz üzerinde, taşınmazın bu vasfına dayalı olarak tesis edilmiş işlemlerin akıbeti ne olacaktır.? Örneğin; üzerinde yapı bulunan taşınmaz bankaya ipotek edilmiş ve bu yasa kapsamında ipoteğin, borçlunun müşterek mülkiyet hissesine aktarılmış olması, şeklen hukuki menfaati koruyor olsa da, taşınmazın değerinde meydana getirdiği değer azalması nasıl karşılanacaktır? Burada malikin kusurundan da bahsedilmeyeceğine göre, kredi kuruluşu malikten ek teminatı nasıl isteyecektir?

Benzer şekilde, bağımsız bölüm olarak aile konut şerhi konulmuş olan bir taşınmazın arsa haline dönüşmesinde, bu şerhin varlığı ne anlam ifade edecektir.?

Kat irtifakı terkin edilerek arsaya dönmüş olan taşınmazda, malikler KMK’ un 7 ve 8. md. lerinde düzenlenen ortaklığın giderilmesi davası ile şufa hakkını kullanabilecekler midir?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, malikler; tevhit veya ifraz yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı ya da hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir denilmektedir.

Oldukça önemli sakıncalar içeren bu fıkranın en önemli özelliği, mülkiyet hakkının kapsam ve içeriğine getirdiği kısıtlamadır. Böyle bir sayısal çoğunluk ile tedavül de dâhil her türlü değişikliğe izin verme yetkisinin konulması, mülkiyet hakkına getirilmiş en ağır kısıtlama olacaktır. Kaldı ki; tasarının bu hali ile yasalaşması halinde de oldukça sakıncalı durumlar da ortaya çıkabilecektir. Tasarıda ki üçte iki çoğunluk, sayı ve arsa payı bakımından, yani her ikisinde de aranmıyor. Örneğin; 1/9 arsa paylı 9 bağımsız bölümden oluşan bir binada, 7 bağımsız bölüm sahibi olan kişi, tek başına taşınmazın tamamına ilişkin karar alabilecek midir? Eğer mevcut düzenleme yasalaşırsa bu mümkün olabilecektir.

Yine bu kapsamda, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmaksızın fiilen inşa edilmiş, kaçak bağımsız bölümler, üçte iki çoğunluk içinde nereye oturtulmaktadır. ? Bu bağımsız bölüm malikleri, tapuda malik olmadıklarına göre, yıkım anlaşmasında yer almayacaklar mıdır? Tasarıda bu konuyu içeren hükümler yer almadığından, bu durumda olan kişilerin, mali hakları nasıl güvence altına alınacaktır?

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, anlaşmaya katılmayan bağımsız bölümler, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulü ile satılacaktır. Bu açık artırma sadece paydaşlara açık olup, dış alıcılar bu ihaleye iştirak ettirilmeyecektir. Ancak, bu suretle satış gerçekleşmezse, yani maliklerden hiç biri, anlaşmaya yanaşmayan malikin bağımsız bölümünü almak istemezlerse, o takdirde Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Ve maliklerce yapılan anlaşma çerçevesinde Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bu şekilde Bakanlığa intikal eden bağımsız bölümler, maliklerin anlaşmaya vardığı usule göre değerlendirilir. 5

Yine bu kapsamda, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler anlaşamazlarsa, 2942 sayılı yasanın 3. maddesindeki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla acele kamulaştırma yapılabilir.

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı ve üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi sırasında, Bakanlık mirasçılık belgesi çıkartmaya, tapuda idari yoldan ya da dava yolu ile kayıt düzeltme işlemi yapabilecektir.

Taraflar kamulaştırma konusunda uzlaşırlarsa, taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de içeren sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re’sen tapu siciline işlenmesi sağlanır.

Yine bu tasarıda düzenlenen “konut sertifikası” uygulaması yıktırılan veya kamulaştırılan yapının maliklerine ya da malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere verilebilen, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sağlayan usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen bir belge olarak karşımıza çıkmaktadır.

Özellikle kaçak bağımsız bölümlerin, bu bağımsız bölümlerin kullanıcıları ya da maliklerini korumak amacıyla getirildiği düşünülen konut sertifikası uygulaması, kaçak bağımsız bölümleri hangi ölçülerde değere iştirak ettirecektir? Örneğin 10 daireli olarak kat irtifakı kurulmuş bir binada, 2 adet kaçak bağımsız bölüm söz konusu ise, bu bağımsız bölüm malikleri anlaşmaya iştirak etmeyecekler midir? Ya da iştirak edeceklerse, bu şahısların arsa payları ne oranda olacaktır? Konut sertifikasının bu bağımsız bölümler için olduğu düşünülürse, bu bağımsız bölümlerin değeri hangi kriterlere göre tespit edilecektir.?

Tasarı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına olağanüstü yetkiler de verilmektedir.

Bakanlık;

**Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ilişkin her türlü,plan,proje, arazi ve arsa düzenlemesi ile toplulaştırma yapmaya,

**Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkı kullanmaya, bağımsız bölümlerde dahil taşınmazları trampa etmeye, taşınmaz mülkiyetini ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya,

**Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlamak kaydı ile menkul kıymete dönüştürmeye,

**Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,

**634 sayılı KMK’ndaki esaslara göre paylaştırmaya veya birleştirmeye ya da sınırlı ayni hak tesis etmeye,

** Her tür ve ölçekteki planlama işlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve özel standartlar içeren planlar yapmaya ve onaylamaya,

**Dönüşüme tabi tutulan alanlarda üzerinde köhnemiş yapı bulunan taşınmazları üzerindeki muhdesat ile birlikte değer tespiti yaptırmaya, yetkili kılınmıştır. 6

Bu yasa uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilecek olup, bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecektir.

Deprem riski altındaki ülkemizde, özellikle beklenen İstanbul depreminde, hazırlıklı olmak, olası bir depremin en az zararla atlatılması bakımından, bazı zaruretlerin olduğu ortadadır. Ancak, bu zaruretin ortaya çıkardığı ihtiyaç, idareye denetimsiz ve sınırsız bir yetki vermemelidir. Plan yapımından, bina yıkımına, mülkiyetin dönüştürülmesinden, idari yargı davalarında yürütmenin durdurulması kararının verilmemesine kadar oldukça önemli konularda, idarenin denetimsiz söz sahibi olması, telafisi imkânsız zararların doğmasına yol açabilecektir.