KONUT Ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
KONUT Ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
1. GENEL OLARAK
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Yasa, ekonomik açıdan
güçsüz durumda olan kiracıları korumak, mesken ve iş yeri ihtiyacının
fliddeti yüzünden kendini gösterebilecek sosyal kargaflayı önlemek amacıyla
çıkarılmıştır.
6570 Sayılı Yasa’nın getirdiği en önemli özellik, kira sözleşmesindeki
sürenin dolması halinde kiracı isterse kiralarını tam ve zamanında ödemek
koşulu ile o kira sözleşmesini devam ettirebilir. 6570 Sayılı Kanun’a göre
kiralayan ancak yasanın gösterdiği hallerde tahliye davası açılabilecektir.
6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesinde altı fıkra halinde, kiralayanın
kiracıyı kiralanan yerden çıkarma sebepleri sayılmıştır.
Kiracı kira koşullarına uysa ve Borçlar Kanunu’nun kendisine yüklediği
tüm sorumlulukları yerine getirse bile kiralayan 7. maddedeki sebeplerden
birinin varlığı halinde tahliye davası açabilir1.
Kanunda sayılan bu hususlar sınırlı sayıdadır ve taraflar kendi
aralarında özel tahliye nedenleri belirleyemezler. Bu şekilde belirlenmış
tahliye nedenleri geçerli olmaz.
Yasa, kiracıyı korumak maksadıyla kiralayanın fesih yetkisini böylece
sınırlandırmış olmuştur.
6570 Sayılı Yasa’nın 7. maddesinde sayılan nedenler arasında iş yeri ve
konut ihtiyacı nedeniyle tahliye de yer almaktadır. 7. maddeye göre;
“Kira şartlarına ve Borçlar Kanunu’nun bu Kanuna aykırı olmayan
hükümlerine riayet edilse bile aşağıda yazılı hallerde kiralayan ....
a) gayrimenkulu kendisi veya efli ya da çocukları için mesken olarak
kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
b) gayrimenkulu kendisinin veya eflinin veya çocuklarının bir meslek
veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin
hitamında tahliye davası açabilir.”
Kiralayanın bu gerekçelere dayanarak, dava açıp kiracıyı çıkarabilmesi
için kiralayanın ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır. Burada yargıcın
yapacağı değerlendirme son derece önemlidir2.
(1) Refik ER, Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Yetkin Kitabı, Ankara, 1994, sf. 55.
(2) Aydın ZEVKLiLER, Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, 8. baskı, Seçkin Kitapevi, Ankara, 2004, sf.
255.
2. KONUT iHTiYACI NEDENiYLE TAHLiYE
2.1. KONUT KAVRAMI
6570 Sayılı Kanun, kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kendisi veya efli
ya da çocukları için, mesken kullanma ihtiyacında kalması halinde, kira
sözleşmesinin bitiminde tahliye davası açabileceğini hükme bağlamıştır3.
Madde metninde mesken tabiri kullanılmıştır. Buradaki meskenlerden
maksat ikametgah olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. ikametgah, bir
kişinin yerleşmek maksadıyla oturduğu yerdir. (MK 19/1) Buna karşılık
meskende bu niyetin varlığı aranmaz.
Feyzioğlu’na göre, burada dikkate alınacak olan ikametgah değildir.
Önemli olan, bir kimsenin mutlaka yerleşmek maksadı olmaksızın az çok
devamlı surette oturduğu yer göz önünde tutulmalıdır4.
Haluk Tandoğan5 ve Refik Er’e6 göre ise, konuta olan ihtiyaç az çok
devamlı olmak kaydıyla yerleşmek niyeti olmasa dahi, bu ihtiyacın bir
tahliye sebebi teşkil etmesi gerekmektedir. Tandoğan bu görüşe örnek
olarak ise, kiralayanın bir büyük şehirde bir kaç yıl okuyacak çocuklarının
ihtiyacı için orada kendisine ait olan bir daireyi boflalttırabilmesini
göstermektedir.
Mesken terimine ikametgah anlamı verilip verilmemesine göre farklı
sonuçlar doğacaktır. Örneğin mesken terimine ikametgah anlamı verilirse,
kiraya verenin yazlık ev ihtiyacı sebebi ile tahliye davası açması mümkün
olmayacaktır. Çünkü Medeni Kanun’a göre bir kimsenin birden fazla
ikametgahı olamaz. (MK 19/2)
Kanaatimce hakim ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını özenle
incelemeli ve davacının sosyal, ekonomik ve kültürel durumunu dikkate
almalıdır. ihtiyaç iddiası samimi olmak kaydıyla ise, kanundaki mesken
terimini olduğu gibi anlamak gerekmektedir. Aksi halde adi olmayan
sonuçlar ortaya çıkacaktır.
Yargıtay da buradaki konut ihtiyacını ikametgah ihtiyacı olarak
algılamamakta mesken ihtiyacını yeterli görmektedir7.
Kanaatimce yazlık ev ihtiyacından dolayı da tahliye davası açılabileceği
günümüz şartlarında kabul edilmelidir8. Nitekim, Yargıtay eski tarihli
3110 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(3) Abdülkadir ARPACI, Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, istanbul, 2002, sf. 106.
(4) F. N. FEYZiOĞLU, Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, istanbul, 1980, sf. 627.
(5) Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, sf. 241.
(6) ER, age. sf. 66.
(7) Yargıtay bir kararında kiraya verenin odun veya diğer eflyayı koymak, hatta hayvan bağlamak
ihtiyacı ile alt kattaki tek odayı tahliye ettirebileceği belirtilmış bulunmaktadır. Bkz. Y.6. HD, 16.10.1961,
2434/5435, F.N FEYZiOĞLU age. s. 627 naklen
(8) Bu konu ileride ayrıntılı olarak incelenecektir.
kararlarında yazlık ev ihtiyacının tahliye nedeni olamayacağını savunurken
daha yeni tarihli kararlarında yazlık evin de ihtiyaç nedeni ile tahliye
ettirilebileceğini savunmaktadır.
2.2. KONUT iHTiYAÇLISI OLARAK KiMLER iÇiN DAVA AÇILABiLECEĞi
2.2.1. Kiralayan
6570 Sayılı Yasa’nın 7 (b) maddesinde kiralayanın kendi kişisel ihtiyacı
için dava açabileceği belirtilmıştir. Buna göre kiralayan samimi bir ihtiyacı
olması ve bu ihtiyacını kanıtlaması halinde kiracının tahliyesini
sağlayabilecektir.
Yargıtay da kiralayanın ihtiyaca ilişkin tahliye davası açma hakkı
yasadan doğmakta olduğunu kabul etmıştir. Örneğin bir kararında,
“…davacı davalı ile kira sözleşmesini kiralayan durumundadır. Taraf
olduğu bir sözleşmeye dayanarak dava açmıştır. Tahliye davasının reddine
ilişkin verilen karar usul ve yasaya aykırıdır.” fieklinde karar vermıştir9.
2.2.2. Kiralayanın Efli
Ka nunikinci olarak kiralayanın eflinin de ihtiyacının varlığı halinde
tahliye isteminde bulunulabileceğini kabul etmıştir.
Kural olarak evli kadın kocası ile birlikte oturur. Ancak kocanın konutu
belli değil veya ayrı yaşamakta haklı bulunuyorsa, ayrılık hükmü verilmışse
veya ortak hayatın devamı eflin sıhhatini, şöhretini, mesleğinin ilerlemesini
engelliyorsa, efllerin ayrı yaşamasına karar verilmışse, eflin bir meslek veya
sanatla uğraflmasına izin verilmışse, eflin ayrı ikametgah seçimi mümkün
olduğu için bu nedenlere dayanarak eflin ihtiyacı sebebi ile de dava
açılabilir10.
Yargıtay bir kararında flöyle demiştir;
“... dinlenen tanıklar davacının bu evi yeni evlendiği karısının
bulunduğu yerin götürmeye elverişsiz olması sebebiyle eflini oturtmak için
aldığını ve ihtiyaçlı eflinin halen yakınlarının yanında barındığını
söylemışlerdir. 6570 Sayılı Yasa’nın 7. maddesine göre, efl ve çocukların
ihtiyacı nedeniyle kiralayan ve mal sahibinin tahliye davası açması
mümkündür. Zaruret sebebiyle veya anlaflarak karı kocanın ayrı yaşamaları
nı engelleyen bir hüküm yoktur. Kaldı ki davacının öğretmenlik yaptığı
Karlıova’nın mezrasında birlikte oturmaya elverişli bir yer olmadığı da
tanıklar tarafından ifade edilmıştir. Bu nedenle tahliye kararı verilmesi
gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi usul ve yasaya uygun
bulunmadığından hükmün bozulması gerekmıştir…11”
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3111
(9) HGK 03.11.1993. E. 516 K. 704 sayılı kararı, bakınız; Celal ERDOĞAN, Tahliye Davaları, Seçkin
Yayınevi, Ankara, 1998, sf. 860
(10) ER, age. sf..67
(11) Y. 6. HD 15.2.1991- 1599/1980
2.2.3. Kiralayanın Çocukları
7. maddenin öngördüğü üçüncü hal kiralayanın çocuğunun konut
ihtiyacının söz konusu olması halinde tahliye davasının açılabileceğidir.
Kiralayanın çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da
memuriyet, gibi sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya
çıktığı durumlarda da bu sebeple tahliye davası açılabilir.
Çocukların velayet altında bulunup bulunmamasının burada bir önemi
yoktur. Bunun yanında evlatlığın mesken ihtiyacının da dava sebebi
olabileceği kabul edilmıştir. Çünkü evlatlık hukuken evlat edinene
bağlanmış evlatlığa miras hakkı tanınmıştır12.
Yargıtay da evlatlığın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini mümkün olduğunu
kabul etmiştir13.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, hukuken babaya bağlanmış olmak
kaydıyla, çocuğun evlilik olup olmadığı baba bakımından bu konuda öne
taşımaz. Ana açısından ise, çocuğun doğumu ile, çocuk ile ana arasında
hukuki bağ kurulacağından ana açısından da çocuğun evlilik içi doğup
doğmadığının önemi yoktur. Kısacası baba açısından çocuğun tanınmış
olması şartı ile bir çocuğun evlilik içi doğup doğmasının burada bir farkı
yoktur.
Bir kimsenin, çocuğunun değil de torununun ihtiyacı nedeniyle tahliye
davası açabilip açamayacağı ise tartışmalı bir konudur. Fakat kanunun
açıkça “füru” terimini kullanmış olması nedeniyle yalnızca çocuklarını
kastettiğini anlamak gerekir.
Kiralayanın tüzel kişi olması halinde, tüzel kişinin kendi ihtiyacı için
dava açabileceği kuşkusuzdur. Ancak Yargıtay, kiralayanın banka olması
halinde kendi memurlarının lojman ihtiyacı için dava açılamayacağını
kabul etmiştir. Yargıtay’ın buradaki görüşü gibi, kanunda sözü geçen
ihtiyacı kiracının kendi ihtiyacı olarak yorumlamak hem hayatın gerçeğine
daha uygun hem de yasanın amacına da daha uygun olacaktır.
Kiralanan yer müşterek mülkiyet hükümlerine tabi ise ve mesken
ihtiyacı da sadece bir veya Birkaç paydafl açısından söz konusu oluyorsa,
acaba ihtiyaç sebebiyle, tahliye davası açılıp açılamayacağı konusu ise
flöyledir; Eğer ihtiyaç sahibi paydafl, kira sözleşmesinin tek başına sözlefleni
ise, onun tahliye davası açması mümkündür. Eğer mesken ihtiyacı içinde
olan paydafl kira konusu olan yeri kendi adına kira vermemışse, ancak pay
ve paydafl çoğunluğunun sağlanması halinde, tahliye davası açılabilecektir.
3112 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(12) ARPACI age. sf. 108
(13) Bakınız. Y. 6. HD, 06.03.1979, 10499/1877, FEYZiOĞLU, age. sf. 631.
2.3. KONUT iHTiYACI NEDENiYLE KiMLER ALEYHiNE DAVA
AÇILABiLECEĞi
ihtiyaç sebebi ile tahliye davası kiracı aleyhine açılabilecektir. Kira
sözleşmesinde kiracı kim görünüyorsa dava ona karşı yöneltilir.
Eğer kiralayanın birden fazla kiracısı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye
davası bunlardan birine açılabilecektir. Çünkü tahliye borcu bölünebilecek
nitelikteki borçlardan değildir. Bu hususta seme hakkı kiralayana aittir.
Kiralayan kiracılarından her hangi birine bu davayı açabilir.
2.4. KONUT iHTiYACINDA iHTiYACIN GERÇEK OLMASI HALLERi
Kiralayanın konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın kabul
edilebilmesi için, bu davanın samimi olması, yani ihtiyacın gerçek olması
gerekmektedir. Örneğin kiralayanın ihtiyacı doğduğu tarihten sonra fakat
davanın açılmasından önce başka bir meskenin boflalması ve kiraya
verilmesi durumunda açtığı tahliye davasının samimi olmadığına kolaylıkla
hükmedilebilir.
2.4.1. ihtiyaçlının Bizzat Kirada Oturması
Kiralayanın kirada oturması halinde, ihtiyacının samimi olup olmadığı
Yargıtay tarafından çeşitli şekillerde yorumlanmıştır.
Yargıtay bazı kararlarında tahliye davası açmak için, kiralayanın kirada
oturmasını yeterli saymışken, bazı kararlarında ise tahliye tehdidi altında
olmasını aramıştır. Ancak Yargıtay son uygulamalarında istikrarlı biçimde
kiralayanın kirada otamasını yeterli saydığı görülmektedir14. Yinede
kiralayanın kirada oturmasına rağmen ihtiyacının olmadığı davalı kiracı
tarafından kanıtlanma hakkı vardır.
Yargıtay bu konuya ilişkin olarak verdiği bir kararında, flöyle demiştir;
“…Konut ihtiyacına dayanan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada
oturması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak bu karinenin aksinin
davalı tarafça ispat edilmesi mümkündür…15”
2.4.2. Kiralayanın Sağlık Durumu
Kiralayanın sağlık durumu kirada olan taşınmazına geçmeyi
gerektirebilir. Nitekim Yargıtay bir çok kararlarında bunu vurgulamıştır16.
Asansör bulunmayan bir binanın üst katlarından birinde oturan
kiralayanın kalp hastalığı geçirmesi yüzünden birinci kattaki kiracısını
çıkartabilir. Böyle bir durumda uzman bir doktordan rapor almak
gerekecektir.
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3113
(14) Y. 3. HD 09.04.1956 T. ve 3075/2419
(15) Y. 6.HD 13.02.1995- 1296/1518, Corpus içtihat Programı
(16) Y. 3. HD 26.09.1961 T. ve 5998/5147, 6. HD 21.1956 T. ve 8165/6606 S.K HGK 14.06.1961 T. ve
6-68/49 S.K.
Örneğin Yargıtay bir kararında
“….Davacının yurt dıflından geldiği tarihten beri izmit’te kendi evinde
oturduğu ihtilafsızdır. Doktor raporu Ankara’da oturmasının icap ettiği
nitelikte değildir. Davacının Ankara’da tedavi gördüğüne dair flahit
beyanından başka dosyada bir belgeye rastlanmamıştır. 6570 Sayılı Yasa
zorunlu ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmış, tahliye kararı
verilebilmesi için ihtiyacın zorunluluğunun yanında gerçek ve samimi
olması icap eder…17” şeklinde hüküm vermıştir.
Bunun gibi eflinin veya çocuğunun ya da kendisinin rahatsızlığı
nedeniyle havasının iyi geleceği için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması
mümkün olabilecektir.
2.4.3. Kiralayanın Oturduğu Yerin Dar Gelmesi
Kiralayanın oturduğu evin kendisine dar gelmesi durumunda
kiralananın tahliyesini istemesi mümkündür. Kiralayanın durumunun
değişmesi, evlenmesi, çocuklarının doğması, mevcutların büyümesi,
öğrenci olan çocuklarının yanına dönmesi gibi çeşitli nedenler ihtiyacın
varlığını geçerli kılar.
Bunun gibi, lüks bir dairede oturan malik ve kiralayanın geçim sıkıntısı
çekmesi halinde, daha küçük bir daireye geçmek istemesi de bir ihtiyaç
nedenidir.
2.4.4. Memurluk
Kiralayanın memur olması durumunda, kiralananın bulunduğu yere
tayininin çıkması halinde kiralayan evini bu nedene dayanarak tahliye
ettirebilir.
Bunun gibi memur olan kiralayanın emekli olup kiralanın bulunduğu
flehre yerleşmek istemesi de bir tahliye nedenidir.
Burada hakimin ihtiyacın samimi olduğunu kabul edebilmesi için,
memurluk ya da emeklilik durumunun başlamış ya da başlamak üzere
olması gerekmektedir.
Nitekim Yargıtay’ın da bu doğrultuda kararları mevcuttur.
“ …Emeklilik olayı yasalarında öngörülen belli bir prosedüre tabidir. Bu
prosedür başlatılmadan veya her hangi bir girişimde bulunulmadan ihtiyaç
iddiasının gerçekleflip gerçekleşmediği veya ne zaman gerçeklefleceği belli
olmadığı için, sadece arzuya dayanan flahit beyanları esas alınarak karar
verilmesi isabetli görülmemıştir…18”
3114 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(17) Y. 6. HD 07.07.1988-5895/11033, Mustafa KILICOĞLI, Tahliye Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları,
2. baskı, Adil Yayınevi, Ankara, 1996, sf.240.
(18) Y.6.HD. 22.5.1990 – 7086/7321, KILICOĞLI, sf.229.
2.4.5. Çocuğun Nişanlılık Durumu
Kiralayanın çocuklarından birinin nişanlanma durumunun söz konusu
olması halinde, tahliye davası açılabilecektir. Fakat soyut bir nişanlılık hali
sözleşmenin feshi için sebep değildir. Örneğin çocuğunun yalnızca evlenme
niyeti olan bir ilişkisini olması tahliye nedeni sayılmaz. Ancak evlenme
işlemine başlanmışsa bu durumu tahliye nedeni saymak gerekir.
Yargıtay bu konuya ilişkin olarak örneğin flöyle bir karar vermıştir;
“…Dinlenen davacı tanıkları davacının oğlunun halen askerde
bulunduğunu, askerden dönüflünde evleneceğini, halen nişan dahi
yapılmadığını ifade etmışlerdir. Davanın hukuksal nedeni davacının
oğlunun evlenme koşuluna bağlandığı bu konuda herhangi bir hazırlık
yapılmadığı gibi evlenmede gerçekleşmediğine göre, ihtiyacın henüz
doğmadığı nazar alınarak davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı
gerekçe ila tahliye kararı verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün
bozulması gerekmıştir...19”
2.4.6. Yazlık Konutta ihtiyaç
Yazlık konut ihtiyacı Yargıtay’ın eski kararlarında kabul edilmemişken,
sonradan verdiği kararlarında yazlık ihtiyacının da ihtiyaç sebebi ile olarak
kabul edilebileceği öngörülmüştür.
Tüm bu açıklamalardan konur ihtiyacı kavramını dar anlamda
almamak ve yalnız ikametle sınırlı kabul etmemek, aksine, tarzına, hayat
şartlarına, sosyal yaflayişına göre her somut olayı kendi koşullarına göre
incelemek gerekecektir.
Yargıtay;
“…6570 Sayılı Yasa’da kendisinin efl ve çocuklarının konut ihtiyacı için
kiralayana ve uygulama ile mal sahibine tahliye hakkı tanımıştır. Buradaki
konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır. Ancak yazlık ihtiyaçları
için ayrıcalık tanınmış, bugün ki yaşama tarzının yazlık ihtiyacı sürekli
konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilmıştir…20” ifadesi ile yazlık ev
ihtiyacını istisna olarak kabul etmıştir.
Bazı hallerde kiralayanın konut ihtiyacında olmadığı varsayılır.
Örneğin; kiralayan kira konusu yeri kiraya vereceğini ilan etmişse burada
artık kiralayanın ihtiyacından söz edilemez. Bunun gibi kiralayanın
amacının sırf kira bedelini artırmak olduğunun tespit edilmesi halinde ya
da kiralayanın kendi oturduğu daireyi kiraya kiraya vermesi gibi bir
durumda artık kiralayanın ihtiyacının gerçek olmadığı kanısına varılır.
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3115
(19) Y. 6.H.D., 8.3.1995- 2388/2563, KILICOĞLI, a.g.e., sf.. 230.
(20) Y. 6.H.D., 24.5.1991- 6994/7375 , KILICOĞLI, a.g.e., sf.219.
2.5. DAVA AÇMA SÜRESi
6570 Sayılı Kanun’un ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını düzenleyen 7/b
maddesi gereğince, kiralayanın konut ihtiyacı nedeniyle açılacak davlar lira
süresinin sonunda açılabilir.
Kira sözleşmesi eğer yazılı olarak düzenlenmışse, böyle bir durumda
kira sözleşmesinin sonunu tespit etmek kolaydır. Böyle bir halde dava,
sözleşmeye bakarak, kira süresinin sonunda ve bitiminden itibaren bir ay
içinde açılabilir.
Kira sözleşmesi sözlü yapılmışsa ve kira sözleşmesinin süresinin
bitimini tespit etmekte her hangi bir güçlük yoksa bu durumda da davanın
açılma süresinde aynı kural uygulanacaktır.
Söz konusu bu bir aylık süreye uyulmaması halinde ise kira sözleşmesi
yenilenmış sayılır.
Kiralayan kiracıya ihtar göndermışse bu halde durum farklıdır.
Kiralayan bağıttaki sürenin bitiminden önce tahliye iradesini ulaştırmışsa
ihtarın tebliğini takip eden dönemin sonuna kadar tahliye davası açabilir.
Artık burada bir aylık süreye uyma koşulu aranmaz.
Kira sözleşmesinin başlangıcı belli fakat süresi belli değilse bu
durumda tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığı önem arz
etmektedir. Davacı böyle bir durumda Borçlar Kanunu madde 262’ye göre,
sözleşmeye feshettiğini kiracıya bildirmek ve daha sonra üç aylık sürenin
bitiminden itibaren, altı ay geçmesini beklemesi ve altı aylık devrenin
bitimini takip eden, bir ay içinde davayı açması gerekmektedir. Örneğin
başlangıcı 1 Ocak 2009, süresi belli olmayan bir sözleşme için 1 Nisan 2009
tarihine kadar ihtarın tebliğ edilmesi Haziran ayının sonuna kadar davanın
açılması gerekir.
Birinci altı aylık süre için süresinde tebliğ edilmeyen ihtarname ikinci
altı aylık devre için geçerli olur. Örneğin ihtar Mayıs ayında tebliğ edilmişse,
Ocak 2010’un sonuna kadar dava açılması gerekir. Bu kurallar, 6570 Sayılı
Yasa’ya tabi yerler için geçerli olmaktadır. Taşınmaz 6570 Sayılı Yasa’ya
tabi bir yer değilse, Borçlar Kanunu madde 262’de belirtilen feshi ihbar ile
sona erdirilir.
Kira sözleşmesinin ne başlangıcı ne de süresinin belli olmaması halinde
ise, Borçlar Kanunu madde 262’deki esaslar da uygulanamaz. Bu durumda
kiralayanın bu davayı nasıl açacağı ise düzenlenmemiştir. Kiralayanın
hiçbir şekilde kira sözleşmesinin başlangıcını kanıtlayamaması durumunda
6570 Sayılı Yasa’nın ona tanıdığı haktan yararlanamayacağını kabul etmek
kanaatimce doğru olmayacaktır. Buna en uygun çözüm yolu, ihtarın
çekildiği tarihin dönem başlangıcı olarak kabul edilmesi olabilir.
3116 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
Kira sözleşmesinde taraflar sözleşmenin devam etmeme iradesinin
karşı tarafa ulaştırılması için belli bir süre koymaları halinde, bu süreye
uyulması zorunludur. Örneğin, kiralayan taşınmazın tahliyesini istediği
taktirde sözleşmenin bitiminden önceki bir ay içinde haber vermek
zorundadır şeklide bir koşulun varlığı halinde, kiralayanın tahliye iradesini
bir ay önce ulaştırması gerekir.
Kiralayan, kira sözleşmesi sona erdikten sonra ihtiyaç sebebi ile tahliye
davası açmadan önce, ilk aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin
alırsa ve daha önceden de tahliye için ihtarname göndermemış olursa, artık
tahliye davası açamaz. Buna karşılık kiralayan kira bedelini ihtirazı kayıt
olmaksızın almış fakat iradesini kiracıya bildirmış bulunuyorsa veya bir
aylık dava süresinde dava dilekçesi tebliğ ettirmişse, kira sözleşmesi uzamış
sayılmaz21.
Davanın süresinde açılıp açılmadığı, davacı tarafından ileri sürülmese
bile hakim tarafından re’sen incelenir. Bu kural 6570 Sayılı Yasa’nın kamu
düzeni ile ilgili olmasının doğal bir sonucudur.
Yargıtay artık ilke halini alan ve süreklilik arz eden kararlarında;
“…..6570 Sayılı Yasa’nın 7/b,c,ç maddelerine dayanan tahliye
davasının anılan yasa maddeleriyle iiK’in 272. maddesinin kıyasen
uygulanması yerleflmış içtihatlar uyarınca kira akdinin hitamını takip eden
bir ay içinde açılması gerekir. Bu cihet kamu düzenine ilişkin olduğu davalı
tarafça ileri sürme şartı aranmaksızın mahkemece resen kendiliğinden
nazara alınması gerekir…22” ifadesiyle yargının konuya bakış açıcı
netleştirilmıştir.
Kira süresinin saptanması bakımından tanık dinletebilip dinletilemeyeceğ
i tartışmalı bir konudur. Yargıtay ise bu konuyla ilgili olarak tanık
dinletilebileceği görüşündedir23.
2.5. TAHLiYE HALiNDE KONUTUN BAfiKASINA KiRALANMASI
6570 Sayılı Yasa’ya göre, kiralayan kiralananı Yasanın 7. maddesinin b,
c veya bentlerinden birine dayanarak tahliye ettirmışse, söz konusu yeri
mücbir sebep olmaksızın 3 sene süreyle eski kiracısından başkasına
kiralayamaz.
Ortada mücbir sebep yokken süre dolmadan kiraya verilmesi
durumunda yasa hem cezai hem de hukuki bir takım yaptırımlar
öngörmüştür.
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3117
(21) Y.H.G.K. 8.6.1966 T. Ve 1030/183 6H.D 9.4.1964 T. ve 4/1600 s.k
(22) Y. 6.H.D. 14.11.1988- 11683/17072
(23) Y. 6.H.D. 24.9.1959 T. Ve 6736/5737 s.k
Cezai yaptırımlar Yasanın 16. maddesinde düzenlenmıştir. Buna göre,
altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para
cezası hükmolunur. Mükerrerler hakkında ise bu ceza bir misli arttırılır.
Bu kurala uymamanın hukuki sonuçları ise flöyledir; Kiralayan
taşınmazı başkasına kiraya vermekle yargı kararıla sona eren kira
sözleşmeden yasa hükmünce doğan borca aykırı davranmış olur. Borçlar
Kanunu’nun 96. maddesine göre, kiralayan kiracının kiralanandan
çıkarılmış olmasından doğan zararını tazminle sorumlu olur.
Yargıtay bu konuya ilişkin flöyle kararlar vermıştir;
“..Kiralayan 6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin b, c ve d bentlerinde
yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep
olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz...24”
“…Sanığın, kızının mesken ihtiyacı için tahliye ettirdiği evine
damadının görevi nedeniyle gelememesinden dolayı kendisinin oturduğu,
kendisi tarafından boflaltılan daireyi ise kiraya verdiği anlaşıldığından,
ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen gayrimenkulü kiraya vermek suçu
oluşmaz…25”
3. İŞ YERi iHTiYACI NEDENiYLE TAHLiYE
6570 Sayılı Yasa’nın 7/c maddesi hükmüne göre, kiralayan “gayrimenkulü
kendisinin veya eflinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat
icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira aktinin hitamında” tahliye
davası açabilir.
iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası konut ihtiyacına dayalı tahliye
davasına birçok yönü ile benzemektedir. Örneğin bu davayı açmak için,
konut ihtiyacında olduğu gibi malik olmaya gerek yoktur. intifa hakkı
sahibi veya alt kiracı da bu davayı açabilir.
iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılacak davada, dava konusu taşımaz
müşterek mülkiyete konu ise Medeni Kanun’un 634. maddesi uyarınca,
sözleşmenin feshi için pay ve paydafl çoğunluğu aranmaktadır.
Taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise, Medeni Kanun’un 681 ve
630. maddeleri uyarınca davanın tüm mirasçılar tarafından açılması
gerekmektedir.
3.1. İŞ YERi KAVRAMI
Yasada iş yeri kavramı ile ilgili olarak açık bir tanım yoktur. Yasadaki
iş yeri ihtiyacını düzenleyen maddeden anlaşılan, kiralayanın kendisinin,
eflinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmeleri için
3118 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(24) Y. CD 07 E: 1978/694 K: 1978/1832 T: 23.03.1978, Corpus içtihat Programı.
(25) Y. CD 07 E: 1993/3688 K: 1993/4050 T: 28.06.1993, Corpus içtihat Programı.
uygun bir yer olması gerekmektedir. Yani önemli olan söz konusu yerin bir
mesken veya sanatı icra etmeye uygun bir yer olmasıdır.
Örneğin bir bakkal dükkanına, bir manava veya bir ofise uygun bir yer
olmalıdır. Depo garaj gibi yerlerde yapılacak işin niteliğine göre bu kapsam
dahilinde kabul edilebilir26. Nitekim, Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
3.2. İŞ YERi iHTiYAÇLISI OLARAK KiMLER iÇiN DAVA AÇILABiLECEĞi
6570 Sayılı Yasa’da kendisinin veya eflinin veya çocuklarının ihtiyaçlı
olabileceği belirtilmıştir.
3.2.1. Kiralayan
Kiralayan bizzat kendi ihtiyacı için dava açabilir. Kiralayan işi bizzat
kendi yapabileceği gibi yapacağı işi bazı yardımcıları ile de yapabilir. Ancak
burada önemli olan yapılacak işe bizzat nezaret etmesidir.
Kiralayanın tüzel kişi olması halinde de iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
davası açması mümkündür. Ancak ticari bir flirketin ortağı, flirketin iş yeri
ihtiyacı için kendisine ait bir işyerini tahliye ettiremez.
Bu konuda Yargıtay’ın verdiği bir karar flöyledir;
“...fiirket ihtiyacı için flirket ortağı olan gerçek kişilere ilişkin
taşınmazların tahliyesine karar verilmesi istenemez. Zira flirketler tüzel
kişiliklere sahip kuruluşlar olduğundan ancak flirket malı için flirket
ihtiyacından söz ederek tahliye davası açabilirler. Mahkemece bu husus göz
önünde tutularak sübut bulmayan davanın reddine karar vermek
gerekir…27”
Burada bir ayrım yapmak gerekir; fiayet flirket ortağı sermaye olarak bu
taşınmazlarını koymuşsa ve flirket sözleşmesinde bu konuda hüküm varsa
ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Tüzel kişinin Belediye olması halinde 1580 sayılı Belediyeler Kanunu ve
3030 sayılı Büyük fiehir Belediyesi Kanunu’nda Belediyenin yapacağı
hizmetler kapsamında kalan her iş için nedeniyle tahliye davası açılabilir28.
Örneğin Yargıtay bir kararında flöyle hüküm kurmuştur;
“…1580 sayılı Belediye Yasası’nın 15. maddesi plaj işletmesini
belediyenin görevleri arasında saydığından kiraya verilen plajın boflaltılması
belediyece istenebilir...29”
Bankalar konut ihtiyacına dayanarak tahliye davası açamazken, iş yeri
ihtiyacı için tahliye isteyebilmeleri mümkündür.
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3119
(26) Cevdet YAVUZ, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, 6. baskı, istanbul, 2002, sf. 325.
(27) 6. HD 205/3703 K. 2005/5070 T. 31.03.2005, Corpus içtihat Programı
(28) ER, age. sf. 80
(29) YHGK T. 24.02.1979 ve E.6-1247 K.138, Hasan ERDOĞAN, Tahliye Davaları, Adalet Yayınevi,
Ankara, sf. 854
Yargıtay vakışarın da kendi hizmetleriyle sınırlı olarak tahliye davası
açabileceklerini kabul etmıştir.
Kiralanan da yapılacak işin özel bir ihtisası gerektirmesi halinde
ihtiyaçlının bu uzmanlığa sahip olması gerekir. Örneğin eczacılık, avukatlı
k, dişçilik uzmanlığı gerektiren mesleklerden olduğundan ihtiyaçlının bu
mesleğe sahip olup, olmadığı belirlenmelidir.
Ancak özel uzmanlığı gerektirmeyen bir iş olup da yapılacak iş ruhsata
tabi bir iş ise bu taktirde kiralananın bu işe uygun olup olmadığı yani
ruhsat verilmesinin mümkün olup olmadığı belirlenmelidir30.
3.2.2. Kiralayanın Efli31
Kiralayanın eflinin iş yeri ihtiyacı içinde olması halinde, kiralayan bu
ihtiyaca dayanarak tahliye davası açabilir.
3.2.3. Kiralayanın Çocukları32
Kiralayanın efli gibi çocuklarının da iş yeri ihtiyacında olması halinde,
kiralayana tahliye hakkı tanınmıştır.
Yargıtay’ın bu konuya ilişkin verdiği kararlar flöyledir;
“…Davacı bir tekstil fabrikasında işçi olarak, çalışan oğlunun bu
sektörde kriz nedeniyle işten çıkarıldığını, kiralananda bakkallık
yapacağını, bu nedenle davalının tahliyesini talep etmıştir. Bu durumda
ihtiyaçlını çalıştığı belirtilen iş yerinde ne kadar süre çalıştığı ve ayrılış
sebebi sorularak ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek
sonucuna göre bir karar verilmelidir…33”
“…Davacının ihtiyaçlı oğlunun meslek lisesi mezunu olup iki sene
kadar bu iş yerinde çalıştıktan sonra halen boflta bulunduğu tanıklar
tarafından doğrulanmıştır. Yetişkin ve özellikle meslek lisesini bitirmış bir
kimsenin ihtiyaç iddiasının en ciddi kanıtını teşkil eder…34”
“…Davacının kendisine ait olup daha müsait olan yeri oğlunun
ihtiyacına tahsis etmesi mümkün iken tahsis etmeyip başkasına kiraya
vermesi ve kısa bir süre sonrada kiralananla ilgili dava açması iyi niyet
kuralları ile bağdaflmadığından ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi
olmadığının kabulüyle davanın reddine…35”
3120 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(30) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 850
(31) Bu konuya ilişkin açıklamalar yukarıda konut ihtiyacı konusunda açıklanmış olan hususlar ile
aynıdır. Bilgi için bkz. Konut ihtiyaçlısı olarak kimler için dava açılabileceği; kiralayanın efli konusu sf. 3
(32) Bu konuya ilişkin açıklamalar yukarıda konut ihtiyacı konusunda açıklanmış olan hususlar ile
aynıdır.
Bilgi için bkz. Konut ihtiyaçlısı olarak kimler için dava açılabileceği; kiralayanın çocukları konusu sf. 4
(33) YHGK E.2000/6-1268 K.2000/1579 T.25.10.2000, Corpus içtihat Programı
(34) Y. 6. HD 30.1.1990-586/895 , Kılıçoğlu, sf. 273-274
(35) Y. 6. HD 23.10.1989- 13312/13644, Kılıçoğlu sf. 276
3.3. İŞ YERi iHTiYACINDA iHTiYACIN GERÇEK OLMASI HALLERi
iş yeri ihtiyacına dayalı tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın gerçek
ve samimi olması gerekmektedir.
Kural olarak, iş yeri ihtiyacı dava açılmadan önce doğmuş
bulunmalıdır. Ancak ihtiyacın yakın bir zamanda doğacağı hususunda
tereddüt yoksa, bu işe hazırlık yapmak amacıyla önceden de dava açılabilir.
Örneğin askerlikten terhise çok kısa bir süre kala bir kimsenin kurmayı
tasarladığı iş için önceden dava açması mümkündür36.
Aynı şekilde ihtiyacın samimi olması gerekir. Örneğin davacının aynı
nitelikte başka bir iş yerini bofl tutuyorsa veya böyle bir iş yerini davadan
kısa bir süre önce kiraya vermış ise ihtiyaç iddiasının samimi olduğundan
söz edilemez.
Sırf vakit geçirmek için veya mevcut bir işi varken ilave bir iş yapmak
istemek zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez.
iş yeri ihtiyacına dayanarak açılan tahliye davalarında, ihtiyaçlının
bizzat kirada oturması ihtiyacın samimi olduğunu göstermez. Yargıtay
konut ihtiyacından farklı olarak bu konuda ihtiyaçlının kiralık yerde
faaliyet göstermesini tahliye için yeterli bulmayıp ayrıca tahliye tehdidi
altında bulunmasını şart koflmuştur. Tahliye tehdidi altında bulunma
durumununsa davacı tarafından ileri sürülmesi şarttır.
Tahliyesi istenilen yer ihtiyaçlının kirada bulunduğu iş yerinden nitelik
itibariyle daha üstün veya en azından efl değer özelliklere sahip olmalıdır.
Bu şekilde üstünlük veya efldeğer olma başlı başına tahliye sebebidir. Bu
durumda ise ayrıca tahliye tehdidi altında bulunma aranmaz.
Nitekim Yargıtay bir kararında;
“…yerinde yapılan keflifte dava konusu taşınmazın davacı kiracı olarak
işgal ettiği dükkanın aynı şartları haiz olduğu ve davacının yapmak istediği
kasaplığın kiralananda ve davacının kirası altındaki dükkanda aynı
şartlarda yapabileceği anlaşılmıştır. Bilirkişinin yaptığı ölçüde dava konusu
dükkandan saha itibariyle daha geniş olduğu tespit edilmiştir. iki taşınmaz
malın aynı şartlara haiz olduğunun anlaşılması halinde, davacıya tercih
hakkını tanımak gerekir...37” demıştir.
Yargıtay bu konuya ilişkin başka bir kararında ise, daha iyi bir ifade ile
flöyle açıklamıştır;
“..iş yerine ilişkin tahliye davalarında ihtiyaçlının kira alması halinde
ihtiyacın kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da
kiralananı yapılacak iş için daha üstün nitelikte , hiç olmazsa çalışan yerle
efl değer vasıfta bulunması gerekir. Efl değerlik halinde mülkiyet hakkının
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3121
(36) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 852
(37) YHGK T. 16.02.1972 ve 6-759/96, ER, age. sf. 81-82
üstünlüğü nazara alınarak aynı işin kiralananda yapılmasında ihtiyaçlının
tercihi esas alınır. Tehdit ve üstünlük koşullarından birinin varlığı ihtiyacın
kabulü için yeterlidir. ikisinin bir arada bulunması gerekmez…38”
ihtiyacın samimi olduğu ve samimi olmadığı hallere ilişkin Yargıtay’ın
çeşitli kararlarına yer verecek olursak konu daha iyi anlaşılabilecektir.
Yargıtay samimi olup olmama konusunda flöyle hükümler vermıştir;
“..Davacının kira parasının tespitini istemesi, açılan tahliye davasında
ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil etmez. Ayrıca davacının
dava konusu kiralananın dişında kirada başka yerlerinin de olup, bu
yerlerin tahliyelerinin istenmemesi mülkiyet hakkının bir sonucu olup
davacı kötü niyetli olarak kabul edilemez…39”
“..ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için
ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.
Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi
henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da
tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç
sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam
etmesi gerekir...40”
“..ihtiyaç nedenine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı
verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun
kanıtlanması gerekir. Dava, davacının kiralananda kasaplık yapacağından
bahisle iş yeri ihtiyacına dayanılarak açılmış, bu konuda dinlenen gerek
davacı, gerek davalı tanıkları davacının dolmuş olarak çaliştırılan hatlı
minibüsünün olduğunu, ayrıca kamyonetinin bulunduğunu beyan
etmışlerdir. Davacının bir işi olduğu ve bu işi terk etmediğine göre, ikinci
bir iş yapma isteği 6570 Sayılı Kanun’un tanımladığı anlamda zorunlu
ihtiyaç olarak kabul edilemez...41”
“..Dinlenen tanıklar ihtiyaç iddiasını doğrulamışlardır. Davacılar,
kiralanan taşınmazın hemen altındaki bodrum katta mobilya imalatı
yaptıklarına göre, bunun hemen üstündeki dava konusu kiralanan
taşınmazı, imal ettikleri mobilyaları teflhir ve satiş yeri olarak kullanmak
istemelerinde ticari faaliyetin genişletilmesi şeklinde kabulüne olanak
yoktur. Bu sebeple ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi niteliktedir...42”
“…Kiralanan mesken olduğuna göre otel olarak kullanılması mümkün
değildir. Otel olarak kullanılabilmesi için tadilat ve tamirat projesinin
yapılması, projenin mahalline uygulanması ve yapılacak tadilatın imar
3122 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(38) Y. 6. HD 14.10.1987 T. Ve 7684/9793 S.K. ER, age. sf, 82
(39) Y. 6. HD E.2006/1602 K.2006/3434 T.04.04.2006, Corpus içtihat Programı
(40) Y. 6. HD E.2005/9137 K.2005/10636 T.22.11.2005. Corpus içtihat Programı
(41) Y. 6. HD E.2004/5604 K.2004/5508 T.05.07.2004, Corpus içtihat Programı
(42) Y. 6. HD E.1993/8530 K.1993/8717 T.20.09.1993, Corpus içtihat Programı
amaçlı ve esaslı bulunması gerekir, Bu ise ihtiyaç dişında 6570 Sayılı
Kanun’un 7/ç maddesinde düzenlenen ayrı bir tahliye sebebi olup aktin
sonunda ve yerleflen içtihatlara göre bir ay içinde açılması icabeder…43”
“..Dava, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Davacı,
müvekkilinin dava konusu kiralananı 28.10.2003 tarihinde iktisap ettiğini,
müvekkilinin işsiz olup, askerden geldiğini, kiralananı kırtasiye dükkanı
olarak işleteceğini, yasal sürede ihtar çekildiğinden kiralananın işyeri
ihtiyacı sebebiyle tahliyesini talep etmıştir. Davacının, ihtiyaç iddiasının
gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması gerekir. Olayda, davacı bu
iddiasını tanık anlatımları ile kanıtlamıştır. Davalı ise satıflın muvazaalı
olduğunu ileri sürmüştür. Davacının iktisabının muvazaalı olduğu iddiası
kişisel hak nedeniyle açılan tahliye davalarında dinlenemeyeceği Yargıtay'ın
kararlılık kazanmış içtihadıdır. Mahkemece, davacı boflta olduğuna ve
kiralananın yapılacak işe uygun bulunduğuna göre davanın kabulüne
karar verilmesi gerekir…44”
Yargıtay’ın kabul etmış olduğu bir başka husus, aynı iş kolu için iddia
edilen ihtiyaçta işin genişletilmesinin söz konusu edilemeyeceğidir45.
Tahliye davasında, kiralanan bir bütün olup, kurak olarak tamamının
tahliyesine karar verilir. Ancak kiralananın bir bölümünün yapılacak işe
yeterli olacağının belirlenmesi halinde tamamının tahliyesi yoluna
gidilmemesi, işe yeterli olacak kısmın tahliyesine karar verilip, diğer bölüm
için davanın reddine karar verilmesi gerekir. Bunun için her iki tarafında
muvafakati şarttır46.
Nitekim Yargıtay da bu görüştedir;
“…Kısmi tahliye ancak istisnai hallerde söz konusu olabileceği ve
sözleşmenin bütünlüğünü bozabileceği cihetle, bu konuda tarafların
muvafakatlarının bulunması icabeder. Olayda davacı iş yerinde ihtiyacı
bulunduğu ve bu iddiasında samimi olduğu olgusunu kanıtlamıştır. Hal
böyle olunca olayda davacının işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu
belirlendiği gibi tarafların kısmi tahliyeye muvafakatları bulunduğu da
anlaşılmakla mahkemece bu yönde değerlendirme yapılarak karar verilmesi
gerektiği düşünülmeden yazılı olduğu üzere davanın reddedilmesi
isabetsizdir…47”
Kiralananı iş yeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının
kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten başlayarak bir ay içinde açılması
gerekir. iş yeri ihtiyacı için açılacak davalarda dava açma süresi
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3123
(43) Y. 6. HD E. 1991/16461 K. 1992/241 T. 15.01.1992, Corpus içtihat Programı
(44) HG 00 E: 2006/6-143 K: 2006/148 T: 12.04.2006, Corpus içtihat Programı.
(45) YHGK 21.03.1991 E.3664 K. 4051, Hasan ERDOĞAN, age. sf. 857
(46) Hasan ERDOĞAN, age. sf. 853
(47) YHGK 14.02.1990 E. 6-637 K.79 H. ERDOĞAN, age. sf. 856-857
konusunda, konut ihtiyacı için açılacak davalardaki süreye ilişkin tüm
koşullar burada da geçerlidir48.
fiu an yürürlükte olan Borçlar Yasamızın hazırlanmış olan taslağında
ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin bir takım değişiklikler mevcuttur.
Söz konusu maddeler flöyledir;
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi
F. Konut ve Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim Yoluyla;
II. Dava Yoluyla;
1.) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ;
a.) Gereksinim,yeniden infla ve imar
MADDE 349; Kiraya veren, kira sözleşmesini,
1.) Kiralananı kendisi, efli, altsoyu, üstsoyu veya Ka nungereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2.) Kiralananın yeniden inflası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,
genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın
kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih
dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirilebilir.
SONUÇ
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un getirmış olduğu
düzenlemeye göre; kiracı kira koşullarına uysa bile ve Borçlar Kanunu’nun
kendisine yüklediği tüm sorumlulukları yerine getirse bile, 7. maddedeki
sebeplerden birinin varlığı halinde tahliye davası açılabilir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinde
sayılan nedenler arasında işyeri ve konut ihtiyacına dayalı tahliye davaları
da yer almaktadır.
Ağırlıklı olarak kiracıyı koruyan 6570 Sayılı Kanun’un 7. maddesindeki
düzenleme ile kiralayana belli şartların varlığı halinde tahliye imkanı
sağlamıştır. Ka nunböylece ihtiyaç halinde bulunması durumunda
kiralayanı koruma altına almış olmaktadır.
3124 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(48) Bkz. Konut ihtiyacı için açılan davalarda süre sf. 8
6570 Sayılı Kanun’un getirmış olduğu bu düzenleme son derece
yerindedir. Bir kimsenin konut ve işyeri ihtiyacında olması halinde sahip
olduğu konut veya işyerini kullanma için kiralananı tahliye ettirebilmesi
hakkaniyete uygundur. Kiracıya gerekli sürelerin tanınması ve şartlarına
uyulması halinde, kiralayan bu hakkından yararlanabilmelidir.
Burada önemli olan ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. ihtiyacın
samimi olup olmadığının tespitinde Yargıtay’ın vermış olduğu kararlar yol
gösterici olmaktadır. Çünkü konut ve işyeri ihtiyacı konusunda yasaları-
mızda ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır. Samimi ve gerçek olmanın
tespiti konusunda belirleyici olmaları nedeniyle Yargıtay kararları bu
konuda son derce önemlidir. Bu nedenle çalışmada sıklıkla Yargıtay
kararlarının belirlemış olduğu samimiyet ve gerçek olma ölçütlerine yer
vermeye çaliştık.
Çalışmada konut ve işyeri ihtiyacı her ne kadar iki ayrı başlık altında
incelenmış olsa da, aslında konut ve işyeri ihtiyacı konuları birbirlerine son
derce benzemektedir. Yasadaki bu konulara ilişkin düzenlemeler hemen
hemen aynıdır. Fakat elbette ki samimi ve gerçek olma ölçütlerinin tespiti
konusunda her iki ihtiyaç kendine göre özellikler göstermektedir.
Ka nunbu konuda, yalnızca kimlerin ihtiyacı olması halinde dava
açılabileceğini düzenlemiştir. Bu konuda her hangi bir ayrıntıya
girmemiştir. Hangi şartlar altında davanın samimi bir ihtiyaç sayılacağı,
kimler aleyhine dava açılabileceği konuları düzenlenmemıştir. Bu konular
tamamen Yargıtay’ın vermış olduğu kararlar yolu ile aydınlatılmaktadır.
Yargıtay ihtiyacın hangi hallerde samimi ve gerçek sayılacağını vermış
olduğu çeşitli kararlar ile belirlemıştir. Bu nedenle gerek konut ihtiyacı
nedeniyle açılacak olan tahliye davasında gerekse iş yeri ihtiyacına dayanan
tahliye davasında kiralayanın açmış olduğu bu davanın kabul edilip
edilemeyeceği Yargıtay kararları ile açıklık kazanmıştır.
Borçlar Kanunu tasarısı ile kiralayanın kimlerin ihtiyacına dayanarak
dava açabileceği konusu genişletilmektedir. Buna göre; Kiralananı kendisi,
efli, altsoyu, üstsoyu veya Ka nungereği bakmakla yükümlü olduğu diğer
kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
varsa tahliye davası açılabilecektir.
KAYNAKÇA
ARPACI, Abdülkadir; Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, istanbul, 2002.
Corpus içtihat Programı.
ER, Refik; Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Yetkin Kitabı, Ankara, 1994.
ERDOĞAN, Celal; Tahliye Davaları, Seçkin Yayınevi, Ankara, 1998.
ERDOĞAN, Hasan; Tahliye Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara.
Konut ve işyeri ihtiyacı Nedeniyle Tahliye • Av. Duygu Bilsel 3125
FEYZiOĞLU, F. N; Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt 1, istanbul, 1980.
KILICOĞLI, Mustafa; Tahliye Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, 2.baskı, Adil Yayınevi,
Ankara, 1996.
TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri.
YAVUZ, Cevdet; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, 6.baskı, istanbul, 2002.
ZEVKLiLER, Aydın; Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, 8.baskı, Seçkin Kitapevi, Ankara,
2004.
3126 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
Yorumlar