Bence Kentsel Dönüşüm !!! Yoksa Değişim mi???

Evet millet sayın Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan BAYRAKTAR'ın yaptığı açıklamaya göre kentsel dönüşümde mevcut 20.000.000 Konut stoğunun %40'ı kadar yapının dönüştürülmesinden bahsetmekte. Bu kadar yapı stoğunun dönüşümü nasıl yapılır? Ne kadarlık bir zamana yayılır? Finansal açıdan planlamaları yapılmış mıdır? 20 ila 30 yıl arasında sürecek bu değişim ne kadar başarılı olacaktır?

 

Kentsel dönüşümde mevzi bir dönüşümden ziyade bir şehrin tamamının bu dönüşüme katılması mutlaka gereklidir. Kentsel dönüşümde planlama tüm şehrin alt yapısı, ulaşımı, turistik bölgelerin ayrıştırılması, tarihi ve kültürel mirasın korunması, konut ve ticari alanların ayrıştırılması, şehrin yapısına uygun turizmi de destekleyecek kimlik alt yapısını da ulaştıracak arkeoloğu, sosyoloğu, psikoloğu, hukukçusu, eğitimcisi, sağlıkçısı, şehir planlamacıları, deprem uzmanları, itfaiyecisi, mimar ve mühendisleri, ulaşım konusunda uzmanları ile bir araya gelerek bir konsensus oluşturarak ortak bir projeye imza atmaları gerektiğini düşünüyorum.

Bu afet yönetmeliği yasasının hızla çıkartılmış olması ve hızlı bir şekilde bazı bölgelerin hangi kriterlere göre belirlendiği tam olarak toplumun geneline anlatılmaması toplumun büyük bir kısmında huzursuzluk yaratmaktadır. Bazı kanunlarda Afet yönetmeliği ile bazı değişiklikler olmaktadır. Fakat burda bir sorun vardır. Bu kanunlarda mesela Kat Mülkiyeti kanununda Riskli olarak seçilen bölgeler haricinde kalan alanlarda apartman 5'te 3 çoğunluk kararı ile riskli olan, eski olan apartmanının, iş merkezinin, hanın yıkılması kararını alamamaktalar. Çünkü oy çokluğu değil halen oy birliği kararı gerekmektedir. Lüks semtlerde bile az, orta ve büyük hasarlı binalar mevcut olduğu halde, bazı kat maliki kişilerin dairemiz küçülecek emsal artışını bekleyelim veya hasarlı, çürük raporu olmasına rağmen kat malikleri kurulllarından yıkım kararı alamamaktalar. Bazıları keyfi, bazıları ömürlerini geçirdikleri bu yerlerde ki hatıraları, bazısı elindekini kaybetmekten korkması, taşınma endişleri, dairelerinin küçülmesi endişesi veya sona kalıp müteahitten ekstra birşey koparabilir miyim hesabında olanlar, ya da bu yerlerde oturmayıp kira geliri elde edenler banane bina yıkılırsa veririz o zamana kadar vermem diyenlerle karşılaşmaktayız. Kimileri de müteahit firmalara güven duymamaktalar.Ya da bazı ada bazında birleşmeler siteleri ortaya çıkarmakta bu da havuz gideri, güvenlik, bahçıvan, kapıcılık ve ekstra özel hizmetleri de barındıran rezidance projelerinde oluşan hizmetlerden dolayı oluşacak yüksek aidatlardan korkmaktadır.Bir kısımda rant peşinde olup bir daire verip üç daire alma peşine düşmüş, kimide emsaller yükselecekmiş diye duydum deyip beklemekte ısrar etmektedir.

Bölgesel ve ada bazında dönüşümün getirdiği yeni yaşayış biçimine toplum ne kadar adapte olacaktır. Hala apartman yaşamına adapte olamamış aidat vermeyi haraç vermek sayan bir millete bugün 200-300 belkide 1000'den fazla konut barındıracak sitelerde yaşamasını sağlık vermekteyiz. Mevcut kat mülkiyeti kanunu bu uyumsuzlukları nasıl çözecek. Ben bir site yönetim kurulu başkanı olarak ve dışardan yönetimini de yaptığım bir çok sitede çoğuna saçma gelecek bahanelerle aidat ödemekten imtina eden insanlarla karşılaşmaktayım. Mesela örnek vermek gerekirse kendi oturduğum ve yöneticiliğini yaptığım site de müteahit firmanın yaptırdığı yetersiz, yanlış uygulanmış kendi kendine çökmüş bir anten sistemi için para talep ettiğimde ne gereği var, veya ben evde televizyon seyretmiyorum o yüzden vermem diyenler mi ararsınız, Toplu konut alanında kendi kafasına göre çatıya anten koyup benim antenim var ben bu ödemeyi yapmam diyenler mi. Site bloklarının ki istanbul'un belki de Türkiye genelinin sorunu olan sığınaklara yapılan su depolarının oluşturduğu nem, su izolasyonu ve hidroforların oluşturduğu gürültünün absorbe edilmesini sağlayacak ve yapılması elzem diye düşündüğüm ses izolasyonu sorunu. Giriş katta sığınak üstünde oturan daire sahipleri de bu izolasyonların yapılmasını isteyerek ve bunu bahane ederek ödeme yapmaması, üst katlarda oturanların da bu izolasyon işine alt katta oturanlar daha ucuza daire aldılar onlar yaptılar demesi, buna istinaden de giriş katlarda oturanların asansör kullanmamalarını bahane ederek asansör bakım onarım ücretine karşı çıkması, v.s. saymakla bitmeyecek sorunlar. Kimi keyfen aidatını ödemez, kimini icraya vermeden alamazsın, kimi ben ödedim sen işlemedin der seni hırsız tutar. Ödediği aidatı Yönetici yiyor bak araba aldı, eşya aldı nerden aldı benim verdiğim aidattan der.

Gelelim Lüks rezidance projelerinde ki hizmetlere; tabi bu tip projelerde oturmak üst gelir grubu soylular ve avam grubu gibi bir anlayış ortaya çıkaracak ve toplumu gelir düzeyinden bölecektir. Tabi bu da her gelir grubuna ayrı özellikleri olan temel paydalarda birleşen fakat hizmetlerde ayrışan ve temalı, Lüks projelerin ortaya çıkmasına da sebeb olacaktır. Emlakçıların, hukukçuların, muhasebecilerin, bir kaç kez yöneticilik yaparak bu konularda uzmanlaşanların kurdukları yönetim şirketlerinin, ve de Emlak ve Emlak yönetimi mezunu işletmeci yöneticilerin olduğu danışman yöneticiliği de hukuki bir alt yapısı olan profesyonel meslekler arasına girmesi gerektiği uzak bir gelecek değil yakın bir gelecekte olduğu muhakkaktır. Düşünün siz gecekondularda yaşayan, apartmanlarda yaşayan ama tam bir uyum içerisinde olmayan yapılarda köy yaşantısından hala kurtulamamış aynı daire de 4-5 aile bir arada yaşayanların olduğu yapıları yıkıp, kimine göre lüks, kimine göre kalitesiz projelerde yaşamasını beklemektesiniz. Camından halı silkeleyen, kapısında yün yıkayan, kapısının önüne çamaşır asan insanlara gelin de anlatın bunları apartmanlarda, sitelerde yapamayacaklarını. Hergün haberlerde aidat ödeme meselelerinden daire sahipleri ile çatışan yöneticileri, komşuluk ilişkileri bozulduğu için stres altında yaşamaya mahkum site ve apartman yöneticilerini görmekteyiz. Kat mülkiyeti kanunu apartman ve sitelerde toplu yaşam alanlarında nasıl idare edileceği ve yönetileceği konusunda bilgilendirme yapmakta fakat yöneticilik apayrı bir iş olmakta ve kişilerin kendi işlerinden bu işlere zaman ayıramaması bir muaza yaratmaktadır. Ayrıca 5188 sayılı yasa ile gelen özel güvenlik zorunluluğu da site yöneticisi olmayı kimsenin istemediği bir alan haline getirmektedir. Bu kanunların getirdiği bazı meselelerden dolayı hapis ve para cezası yeme ihtimali vardır. Ayrıca 2014 yılından itibaren yeni bir masraf kapısı da site ve apartman kat maliklerine iş yeri güvenliği uzmanı çalıştırma veya danışmanı tutma zorunluluğu gelmiştir. Site ve apartman yöneticileri ayrıca güvenilir olmalıdırlar ki bir apartmanın tamamının bir yöneticinin imzası ile borçlandırılarak evlerinden olması nadirde olsa karşılaşılan sorunlardandır. Bu yüzden kiracı yöneticilerden genellikle uzak durulur. Profesyonel Site ve Apartman yöneticiliği şirketlerinin çalışma, uygulama ve yetkileri hakkında bir düzenleme yapılmalı. Bu şirketlere mesleki sorumluluk sigortası zorunluluğu getirilmeli. Devletin kurumlarının denetlediği kurumlar olmalıdır.

Kentsel dönüşüm klasik anlamda ki gayrimenkul geliştirme kavramından farklı bir kavramdır. Dönüşümün tamamı muhakkak güvenlikli sitelerden oluşmayacak, kentin yapı taşlarına ve dokusuna uygun olacak yapılar gerekmektedir.Konut üretimi bu işlere ön ayak olacaktır. Şehirlerimize daha fazla turist çekecek projeler, yatırımcı, işgücüne yönelik yapılar yapılması gerekmektedir.

Yeni Mütekabiliyet kanunu eski mütekabiliyet kanunundan pek de farklı değildir. sadece israil, rusya ve suriye vatandaşlarının gayrimenkul alımlarının zorlaştırılması ile bazı körfez ülkeleri yatırımcı ve vatandaşlarının gayrimenkul edinmesini kolaytırmıştır. İstanbul'da demografik olarak pek fazla yabancı bulunmamakta bunun bir sebebi de yabancıların ülkemizde çalışma ve iş kurmalarının oluşturduğu zorlukları sayabiliriz. Ayrıca mütekabiliyet büyük bir talep getirmemiştir. En azından ben böyle bir talep görmedim. Ortalıkta söylenen büyük ölçekli fon şirketlerinin ülkemizdeki projelere talip oldukları şeklinde söylentiler bulunmakta. Fakat müteahitlerimiz iç piyasadaki talebe zor yetiştiklerini söyleyerek red ettiklerini bildirmekteler. Gerçeklik payı nedir bilmiyorum ama müteahitlerin de bu konularda yalan söyleyeceklerini düşünmüyorum. Yabancıların ülkemizde çalışabilmesi için farklı bir boyuta geçilirse, kolaylık sağlanırsa dış piyasalardan da bir talep artışı olacağına inanıyorum. Turistik bölgelerde kiraya vermek için alım yapıldığını bilmekteyiz. Alanya ve Kuşadası bu bölgelere ciddi örnek oluşturmakta.

Ama kendi işsizimiz varken de dışardan işçi, memur, personel getirmek fikri pek de cazip gelmiyor ama dış piyasalara açılmak için o piyasaları bilen pazarlama elemanları alınabilir.Dışa açılımın önünü de açabilir.

Bir büyük sorunda toplumun siteler aracılığı ile bölünmesi, sanki sınıfsal ve sosyal olarak ayrılmaya doğru giden bir yapılaşma konseptine geçkmekteyiz. Evlerin giderek küçülmesi Ataerkil aile yapısını ciddi oranda tehdit etmekte, çekirdek aile dağılmakta, artık 20 yaşından sonra erkek çocuklar çalışsın çalışmasın sgk primi ödemek zorunda yoksa sağlık yardımı alamamakta.Tabi üniversiteye gitmiyorsa ki gidiyorsa da bu 25 yaşla sınırlı. Kızlar ise eskisi gibi anne babadan yararlanmaya devam etmekte. Adalet bakanlığı açıklamalarına bakılırsa boşanmalar evlilikleri geçmeye başlamış durumda. 1+0 ve 1+1 şeklinde yapılan yapılar üniversite ve sanayi bölgelerinde yaşayan öğrenci ve alt gelir grubuna hitap ederken bugün, eşini aldatan, boşanan, bekar yaşamayı tercih edenlerin yaşam alanları olmaya başladı.Toplumun sosylojik yapısı giderek değişmekte ve bu ülke geneline yayıldığında ciddi bir ayrılma ve dağılma yaşanacaktır. Ayrıca bu daireler devletin henüz takip etmediği yeni bir gelir kapısını da oluşturmuş durumda bu da günlük kiralık işi. Tamamen Turizm bakanlığını ilgilendirdiğini düşündüğüm bu alanda da profesyonel şirkelerin oluşması gereği muhakkaktır. Turizm bölgeleri dışında yaşanan eşyalı apart kiralamalar da sözleşmesiz, faturasız yapılmakta devlet büyük bir vergi kaybı yaşamaktadır.

Devletin en büyük gelir kaybının yaşandığı sektör gayrimenkul sektörüdür. Kara para aklamak isteyen yatırımcılar içinde biçilmiş kaftandır. Kayıt dışılık hat safhadadır. İnşaat aşamalarında çeşitli firmalar yüksek faturalar alınması,yüksek danışmanlık ve hizmet giderleri gösterilmesi ve tapu satışlarında gerçek değerinin altında yapılan satışlardan ne emlakçı, ne alan ne de satan sorumlu olmaktadır. Bu işlerin müşavirliğini yapan muamelecilerde vardır. Bugün emlakçılar için olduğu söylenen yasa tapularda rüşvetle iş bitiren muamelecilere tanınmış bir yasadır. Neden derseniz olay tamamen tapu müşavirliği yasası olması ve herkesin bu tanıma girmemesi. Girenlerinde sadece tapu müşavirliği yapmasını ve emlakçılık yapmasını yasaklayan bu yasa emlakçıları ilgilendiren bir yasa değildir tabi işiniz sadece tapu da işlem takip etmek değilse.Tabi bu mesleği idame ettirecek kişilerin belli güvenlik, dürüstlük kriterlerini taşıması ve imza sorumluluğunu alabilecek insanlar olması sağlanmaldır. Devletin kaybını hesaplamak çok da zor değil tapu satışlarından alınan harçların en az diyorum bunun çok çok üstündedir kaybı topladığı harçların 3 katından fazladır.

Sosyal konut ihtiyacı ve TOKİ. Evet ülkemizde çok ciddi sosyal konut ihtiyacını karşılayan kamunun bir kurumu olan TOKİ tarafından üretilmektedir. Bunun finansmanını kendi yapmayıp özel sektöre verdiği Lüks konut projelerinden hasılat paylaşımı yöntemi ile kazandığı paralarla bu sosyal konut projelerinin finans edildiği söylense de sosyal konutlar bir asgari ücretlinin ödeme gücünü aşacak herkesin konut sahibi olmasını mümkün kılmayacaktır. Avrupa ülkeleri ve Amerikada yaşanabilir konutlar illa mülkiyet olarak değil uygun kiralık gayrimenkullerin üretilmesi de desteklenmektedir. Sosyal konutlar için alınan ödemeler de bile TOKİ para kazanmaktadır. Tabi bir kurumun amacı amme hizmeti vermek olmamalı para da kazanmalıdır. Toplumumuz gittiği hangi ülkede olursa olsun gayrimenkule ciddi oranda önem verir ve sosyal statüde bir ev sahibi olmanız sizi bir basamak üste çıkartır. Basamak sayısı çok ama bu da ilklerden biridir. Önemli olan iyi yaşamaksa ev sahibi olmak ülkemizde çok önemlidir. Avrupa ve Amerika örneğine bakarsa mülkiyet edindirmektense onlar yapılan bu mülkleri kiraya vermeyi tercih ederlerdi. Çoğu ülkede tam mülkiyet bulunmamaktadır. Çoğu zamanında Osmanlının da uyguladığı intifa hakkının satışını kullanmaktadır. Tarım bölgelerinde mülkiyet hakkı değil üst kulllanım hakları satılmaktadır. Bazı ülkeler tarım arazilerini icara vermektedir. Bazı ülkelerde tapu yoktu. Trafik kaydı gibi kayıt büroları vardır ve bunlar sadece kim nerede kimin evinde oturuyor gibi bilgiler üzerinde dönmektetir. Bazı ülkelerde gayrimenkul satışı 3 ila 6 ay arası sürmektedir. Bizdeki gibi sabah git akşama tapunu al git yoktur. Neden derseniz tapu satışında muaza var mı ? inceler, satış bedelini inceler, parayı nasıl finans ettiğinizi, paranın nasıl kazanıldığını veya kayıt dışılığını inceler. Sizin o bölgede gayrimenkul edinmenizin devlete bir zararı olup olmadığına bakılır. Gayrimenkul satıcısı satışta emlakçısı ve avukatı ile alıcısı da avukatı ve emlakçısı ile birlikte bir araya gelir gerekli prosedürü başlatırlar. Çoğu ülkede sahibinden satılık diye birşey yoktur. Tabi oralara gidip gayrimenkul edinen bizim gibi ülkelerde yaşamış kişilerin satılıkları hariç :)

2-B Konusu ne olacak ?

 2-B Arazilerin problemlerinin çözümü ile ilgilenen biri olacak ciddi arazi davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, miras paylaşımı davaları olacağı, tapu ve kadastro mahkemelerinde yüzlerde düzeltme davası açılacağı ortadır. İnsanlar ellerinde 2-B olduğundan haberleri yoktur. İptal edilmiş tapularla kendilerini mülk sahibi sanmaktadırlar. Kimi hak sahibi olduğu halde benim yerim tapulu ben neden 2.500 TL Dosya masrafı vereyim canım diyip vermeyenler. Daha tapusu çıkmadan fiili zilliyetlerde sıkıntılar baş göstermeye başladı. Kimi muhtar senedi ile aldığı devir sözleşmeleri ile haklarını talep ederken, kendi tapu sahibi olan orman köylüleri de mevcuttur. Bir yerin Orman olup olmadığı Orman kanunu hükümlerince belirlenir. Anayasa göre, orman olarak muhafazasında yarar görülmeyen, tarım alanına dönüştürülmesinde kesin yarar olduğu tespit edilen yerler ile 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerler, orman sınırı dışına çıkartılır( A.Y.m169/IV,170/I )

Madde 2- (Değişik : 5.6.1986-3302/1 md.)

Orman sayılan yerlerden:

            A) Öncelikle orman içindeki köyler halkının kısmen veya tamamen yerleştirilmesi maksadıyla, orman olarak muhafazasında bilim ve fen bakımından hiçbir yarar görülmeyen aksine tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler ile halen orman rejimi içinde bulunan funda ve makilerle örtülü yerlerden tarım alanlarına dönüştürülmesinde yarar olduğu tespit edilen yerler,

 

            B) 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları,

Orman sınırları dışına çıkartılır.

            Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılır.

            Bu yerler dışında orman sınırlarında hiçbir surette daraltma yapılamaz.

          (Değişiklik 5.11.2003 tarih ve 4999 sayılı kanunla değişiklik ) Bu madde hükümleri; muhafaza ormanı, milli park alanları, tabiat parkları, tabiat koruma alanları, izin ve irtifak hakkı tesis edilen ormanlık alanlar ve üçüncü madde ile orman rejimi içine alınan yerlerde bu niteliklerinin devamı süresince, yanan orman sahalarında ise hiçbir şekilde uygulanmaz. Değişiklik 5.11.2003 tarih ve 4999 sayılı kanunla değişiklik yapılmıştır ).

            (Ek: 22.5.1987 - 3373/1 md.) Bu maddenin (B) bendi ile orman sınırları dışına çıkarılıp, 2924 sayılı kanunun 11 ve 12 nci maddeleri gereğince fiili durumlarına göre ifraz edilerek bedeli karşılığı satılacak yer, yapı ve tesisleri kullananlardan, satış işlemleri tamamlanıncaya kadar ecri misil alınmaz.

Madde 3-Bulundukları mevki, vaziyet, haiz oldukları hususiyet noktasından memleketin ve halkın menfaat, sıhhat, selametine yarayacak veya tarihi, bedii veya turistik kıymeti bakımından muhafazası gereken, gerek Devletin ve gerek eşhasın hususi mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin orman rejimine alınmasına Ziraat veya Maarif  Vekaletleri veya Turizm Umumi Müdürlüğünün teklifi üzerine icra vekilleri heyetince karar verilebilir.

 

Madde 4- Ormanlar Mülkiyet ve İdare Bakımından:

            A)Devlet Ormanları;

            B)Hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlar;

            C)Hususi ormanlar;

            Vasıf  ve karakter bakımından:

            A)Muhafaza ormanları;

            B)Milli parklar;

            C)İstihsal ormanları;

            olmak üzere ayrılır.

Madde 5- Hükmi şahsiyeti haiz olmayan Devlet dairelerince hususi maksatlara göre tesis edilen ormanların  bu daireler tarafından tesis gayesine uygun surette idare ve intifaına Ziraat Vekaletince izin verilebilir.

Madde  6- (Değişik : 22.5.1987 - 3373/3 md.)

Devlet ormanlarına ve Devlet ormanı sayılan yerlere ait her çeşit işler Orman Genel Müdürlüğünce yapılır ve yaptırılır.

                        Devletten başkasına ait olan bütün ormanlar, bu kanunun hükümleri dairesinde Orman Genel Müdürlüğü’nün murakebesine tabidir.

 

Kentsel Dönüşümle gelen eski yapıların yıkılması ve geri dönüştürülmesi konusu; Dünya da yıkım bu konuda uzman firmalar tarafından yapılırkende geri dönüşüme katkı yapacak yıkımlardan dolayı oluşan binalardan dönüştürülebilecek malzemeler hem yeni yapıların inşaasında kullanılması da mümkün olabilecektir. Yıkım bölgelerine yakın kurulacak bu geri dönüşüm tesisleri de yıkımla beraber, yapımda ki maliyetleri büyük bir kısmının finansını sağlayabilecektir.Fakat şu var ki bunun önünde ki en büyük engellerden biri binaların dinamitle(TNT) yıkılmasıdır. Ayrıca bu tip yıkım tekniğinin ciddi tehlikeleri bulunmaktadır.Bu konularla ilgili ciddi bilgi ve eğitim eksiğimiz bulunmaktadır. Yıkım işi de bir mühendislik işidir. Bu konuda yasal düzenlemeler konusunda ciddi eksiklikler mevcuttur. Ayrıca dinamit kullanılara yıkılan binalarda ciddi geri dönüşüm kaybı yaşanacaktır.

Bence Kentsel dönüşümden ziyade değişim olması daha önemlidir. Ülkemizde ciddi bir planlama hatası olmaması için Üniversite ve Yüksek okul bölgelerinde ciddi 1+0, 1+1 ve 2+1 projeleri yapılmalıdır. Bu projeleri TOKİ üreterek satmaktansa yurt ve öğrenci iskanı için üreterek kiralaması hem gelir sürekliliği sağlayabileceği gibi satıştan daha karlı yatırımlar olacağı da aşikardır. Konut üretiminde meslek grupları iskan şartları incelenmeli her meslek grubuna uygun çözümler üretilmelidir. Örneği Öğretmenlere yönelik lojmandan ziyade gelirine uygun üretilecek ve gelirine uygun kira bedelleri ile verilerek sosyal statülerinin korunmasını ve piyasa şartları altında kalan gelirlerinin daha azını kiraya veya iskana harcaması sağlanabilir. Hastane bölgelerinde hemşire ve doktorlara yönelik binalar olmalıdır. Ulaşımda ferdi araçlardan ziyade toplu taşımanın kullanılması teşvik edilmeli, gerekirse motorsiklet kullanımı ve elektrikli araba ve elektrikli motorsiklerin kullanılması özendirilmelidir. Enerji verimli binalar, güneşten eletkrik elde eden kendi ihtiyaçlarını karşılayan yapılar, atık sularını arıtarak bahçe sulama ve temizlik gibi alanlarda kullanabilmeli, cam ve çatı tipi rüzgar jeneratörleri de düşünülerek yapılacak projelerde ömür boyu temiz enerji kullanımı sağlanabilir. Daha verimli, daha kulllanışlı, kendi kendine yeten projeler üretilmelidir. Ada bazında birleşmeler mantıklı gözütüğü gibi 4,14 gibi(Fikirtepe emsali Kadıköy bölge normal emsal 2,07'dir bunun 2 katı olarak alınmıştır.)  emsal artışları ve yükseklik sınırı olmaması 50 kat üstü betonarme binaların ortaya çıkmasına sebep olacaktır. Bu kadar yüksek betonarme yapıların zemine yapacağı baskı jeolojik açıdan ne gibi sakıncalar yaratabileceği mutlaka incelenmelidir. Bir zaman bir belgesel kanalında izlediğim Güney Asya ülkelerinden birinde yüksek yapıların artmasıyla depremlerin çoğaldığı görülmüş fakat bunu ne müteahit firmalar ne de yer bilimciler tam olarak kabul etmediklerini söylemekteydiler. Her yere her proje olmaz yanlış fizibilite, yanlış projelere gebe olur ve sonuçta satılması neredeyse mümkün olmayan atıl konut stoğuna dönüşür.

Emlakçıların durumu nedir? İstanbul için konuşmak gerekirse proje satış ofisleri dışında şu ara 3. köprü güzergahı ve bağlantı yolları üzerinde değer kazanması muhtemel alanlar da satış hareketi mevcuttur. Genel olarak piyasada ki fiyatlarda düşme yoktur. Satışlarda yükselme yoktur. Genelde deprem sonrası konutlara talep olmakta, öncesi konutlara rağbet olmamaktadır.Emlakçılık sektörü hala özlemini duyduğu yasaya kavuşamadığı gibi elindeki işlerini de inşaat firmalarının kurduğu ilk elden ve ikinci el satışlarını proje ofislerine kaptırmaktadır. Firmalar yaptıkları sitelere dışardan emlakçı sokmamaktadırlar. Farklı kanunlarla başka meslek grupları oluşumuna da gebe olduğu gözükmektedir. Sektörde değerleme işi Konut değerleme uzmanları ve Gayrimenkul Değerleme uzmanlarına gitmekte iken, bir de tapu işlemleri için tapu kadastro genel müdürlüğü tarafından takip edilecek işler Tapu Müşavirlerine gidilmesi gereğini doğuracaktır. 2013 yılında başlayacağı söylenen bu sistemle kişiler kendileri ve düzenleme şeklinde vekaletname ile satışların dışında ki satışları emlak müşavirleri yapacak demektedir. Aslında böyle bir sektör oluşacaksa, madem bu kişiler emlakçılık da yapamayacak tapu işlemlerini sadece bu kişiler yapabilmelidir. Emlak Pazarlama konusu da yavaş yavaş reklam şirketlerinin tekeline geçerse hiç şaşmayız sanırım. Bir kanun metni üzerinde bir araya gelemeyen Esnaf ve Sanatkarlar odasına Bağlı Emlakçılık bölümü başkanları, Ticaret Odasına Bağlı Emlak Müşavirleri Bölüm Başkanları, Dernek ve federasyon başkanları herkes bir kanunu ben çıkaracağım senin kanunun olmaz derken temelde aynı kanun alt yapısı üzerinde sen ben kavgası yaparak kanunu çıkartıracak adam olarak yazılmak isterken ellerindekinden de olacaklar haberleri yok. İşimiz ekspertiz ( değerleme uzmanlarına gitti), tapu (tapu müşavirlerine gitti), pazarlama Telemarketing, TvMarketler ve İnternet Sitelerine kaymakta(Sahibinden.com isimli bir siteye ilan veriyorsunuz yakında bu site tüm emlakçıların da sahibi olacaktır.)
Hazırlanmış bir metin var bir araya gelin bu metni kabul edin, meclise hükümete sunun elinizden gelen baskıyı yapıp bu kanunu meclisten geçirin yoksa bu meslek adam olmaz, herkesin bir masa bir sandalye alıp, bir de telefon alıp yapacağı bir iş olmaktan çıkartın. Bakın parayı artık markalaşmış franchise şirketler kazanıyor kurumsal değiller ama kurumsal gözükerek, hukuki alt yapıyı kullanarak piyasada yer ediniyorlar. Artık Marka olmayan iş yapabiliyor mu? Hala kendi tekerine taş gelmesin diye bu kanunun çıkmasına engel olan zihniyettekiler, ileride geç kaldıkları için sonradan gelenlerin de haklarına girmiş olacaktır. Bu kanunun çıkmasına engel olan herkese tüm emlak uzmanları haklarını helal etmeyecektir.

Yaşadıklarımı, Kafama takılanları yazdığım bu yazımla sizleri sıkmadım inşallah.

29.10.2012 Mehmet Alpaslan BOLAT

alpbolat@marmara34.com