İstanbul’da nerede emlak alınmalı , nerede emlak satılmalı !!!

Emlakcılığa başladığım 1995’den beri cevabını % 100 doğru vermekte zorlandığım tek sorudur bu …

Ulvi Özcan

 

Çünkü bir yerde emlak yatırımı yaparsınız dövize , altına , İMKB endeksine göre kazanmışsınızdır ama ; başka yerde bir emlak yatırımı yapsaydınız daha çok kazanabilirdiniz. Bu konunun örnekleri hiç de az değildir. Ancak yine de emlak alırken , emlak satarken dikkat edilmesi gereken noktalar kesinlikle vardır.

Şehirde yapılan planlamalar sonucunda ; ulaşım , sağlık , eğitim , modern şehir ihtiyaçları , ticari yatırımlar bölgenin emlak yatırımında değer kazanacağı veya değer kaybedeceği ile ilgili en önemli göstergelerdir. Bununla birlikte bölgedeki emlak stokunun azlığı / çokluğu diğer bir belirleyici faktördür. Bölgede başka yatırım yapan emlak yatırımcısının ticari satın alma gücü profili veya siyasi portresi de yatırım kararında önemli başka bir faktördür.
Yanılmıyorsam 2004 yılıydı , Turyap Çengelköy Temsilcisi’ydik. Beykoz Anadoluhisarı’nda bir eski eser bahçeli konağın alım satımına aracılık yapıyorduk. Çok değerli olan bu yer için istediğimiz fiyat 1.600.000 USD.ydi … Pazarlama sürecinin üçüncü ayıydı bir müşteri çıktı ; verdiği fiyat 1.450.000 USD.idi. Satıcı müşterimiz ilk başta sıcak bakmasına rağmen sonradan vazgeçti. Bizim de kendisine ısrarımız burayı satıp , ilk batan bankalar TYT BANK , MARMARA BANK ve İMPEXBANK’IN tasfiyesi sonucu TMSF’ye devredilen Riva’daki 140.000 m2 arsasını kendisine satın almaktı. Söz konusu arsalar m2/fiyat 13 Usd.ye satıldı. Anadoluhisarı’ndaki konağı iki sene sonra tekrar sattık. Sattığımız fiyat 2.350.000 USD.ydi. Satıcı müşterimiz bana : “Bak Ulvi bey iyi ki o zaman satmamışız. Döviz bazında iki yılda % 62 kazanmışız dedi…” Ben de kendisine : “Rıva’da arsaların m2/fiyatının 150 Usd. olduğunu , değer artışının ise % 1.150 olduğunu …” söylediğimde ikimiz de hayretimizi gizleyememiştik. Bu örnekleri çoğaltabiliriz.

Nereden Emlak Almalı , Neden Emlak Almalı
Bugun Istanbul’a yakın yerlerde arsa/arazi yatırımı için ; 3. Havaalanı yakınları , Kuzey Marmara Otoyolu yakınları , Körfez Köprü Geçişi yakınları sıklıkla konuşulan yerler. Bölge olarak bakacak olursak da Silivri , Kemerburgaz , Çatalca , Arnavutköy , Zekeriyaköy , Uskumruköy , Hadımköy , Rıva , Paşaköy , Kurtköy , Kandıra , Karasu , Yalova , Gebze gibi yerler emlak yatırımcıları tarafından mercek altına alınmış durumda …
Ofis yatırımı açısından ; Maslak , Levent , Gayrettepe , Esentepe , Balmumcu , Kozyatağı , Altunizade , Ataşehir , Ümraniye , Kavacık , Kartal ,Maltepe gibi yerlerdeki plazalar tercih edilirken Mağaza/Dükkan yatırımında satın alma gücü yüksek tüketici kesimin yaşadığı Nişantaşı , Teşvikiye , Etiler , Levent , Bakırköy , Taksim , Beyoğlu , Bağdat Caddesi , Kadıköy gibi eski semtlerin tercih edildiğini görüyoruz.
Neden emlak almalıyız sorusunun cevabı ; yıllar yılı emlağa yatırım yapan yatırımcının kazandığı gözlemidir. Ancak emlak yatırımı denince konut değil ; arsa/arazi veya ticari bina yatırımı akla gelmelidir. Burada temel prensip ;  iyi yeri , ihtiyaç fazlası bir kazanç ile alıp zorunluluktan satmayacak bir şekilde pozisyon almaktır.
İnsanlarda emlak satın almanın bir başka önemi de ; statüdür. Bu durumlarda genellikle ; emsal fiyatlar , yeni olup/olmaması çok önemli olmamaktadır.  “Gülü seven dikenine katlanır…”  misali insanlar herşey mükemmel olsun beklentisine girmiyorlar. Dolayısı ile insanların alım kararını biraz da “duygusal nedenler” belirliyor. Yıllar önce prestijli bir sitede villa almak için görüştüğümüz bir müşterimiz : “Ulvi bey burada inşaat maliyetinin m2/fiyatının kaç para olduğunu bilip bu bedelleri ödemek çok zor geliyor. Ancak ne var ki ülkenin tanınmış simaları ile komşu olup network genişletmenin başka yolu da yok …” demişti. Geçen yıllarda gözlemimiz bu müşterimizi hep haklı çıkarmıştır.
Neden Emlak Satmalı , Nerede Emlak Satmalı
Emlak satmada en önemli sebepleri sıraladığımızda ; ihtiyaç fazlası emlak envanterinin karlı olmadığı haller , miras durumları , daha iyisini satın almak için kaynak olarak kullanma , ticari finansal sıkıntılar , bölgenin değer kaybetmesi gibi sebepleri görebiliyoruz.
Örneğin bugün boğazda Vaniköy Evleri’nde bir villanın değeri minimum 6.000.000 USD. civarında konuşuluyor. Aynı evin kira getirisi de maksimum 10.000 USD… Amortisman süresi 600 ay… Vergi avantajı yok … Yıpranmasını ve yaşını göz önüne aldığımızda ve ticari bir yatırımla kıyasladığımızda ; elde tutmanın hiçbir avantajlı yanı yok. Ancak keyifle yaşayacağınız boğazda bir villa için çok fazla daha iyi alternatifin olduğunu düşünmüyorum.
Miras kalan yerlerde emlak satışlarında insanların farklı maddi imkanları , farklı beklentileri olduğu için ortak bir karar vermek de oldukça güç oluyor. Genellikle en “tok satıcı” nın fiyatı ile hareket edilip , sonunda en ihtiyaç sahibinin “isyanı” ile  tatsızlıklar çıktığı sıkça görülüyor. Burada doğru yöntem aile bütünlüğünü önemseyen , sözü geçen bir aile büyüğünün konuya el atması , analitik yöntemlerle değer tesbiti yaptırarak satış sürecini hızlandırmasıdır. Aksi durumlarda akrabalıkların bittiği ve işlemin sonuçlanmasının da kimsenin menfaatine olmadığı çoklukla görülmektedir.
Nerede emlak satmalı sorusunun cevabını semt/semt verememekle birlikte , iki grup emlağı kapsadığını belirtmek isterim. Bunlardan birincisi “statü” için tutulması mantıklı olan “lüks konutlar” ; ikincisi ise şehrin dışında, genellikle tanınmış inşaat firmaları tarafından inşa edilen , güzel reklamlar ile pazarlanan projelerden satın alınan dairelerdir.
Uzun uzadıya anlatmaya çalıştığım ve yazımın başında da ifade ettiğim gibi % 100 doğrunun olmadığı bu konuda değişmeyen bir doğru vardır : “Kriz en sonra şehir merkezine girer , en önce şehir merkezini terkeder …”

Ulvi Özcan
www.twitter.com/bosforce
Bosforce Yönetici Ortağı , Emlak Danışmanı