Çevre Dostu Binalar ve Teşvikler

Çevre Dostu Binalar ve Teşvikler



“Yenilebilir enerji kullanımıyla ilgili teşvikler yeni çıktı. Zamanla kapsamın genişletilerek enerji verimliliği ve oradan da çevre dostu binalara teşvikler ve kolaylıklar sağlanmasına doğru gitmesi bekleniyor”.

» Son yıllarda etkileri giderek artan küresel ısınma, temiz su kaynaklarının azalması, fosil yakıt kaynaklarının tükenmesi gibi çevresel ve ekonomik sorunlar çevre dostu/sürdürülebilir bina konseptini ortaya çıkarmıştır. Zira yapılan araştırmalar neticesinde dünyadaki enerji tüketiminin yaklaşık yüzde 40’ının, su tüketiminin ise yaklaşık yüzde 30’unun binalardan kaynaklandığı ortaya konulmuştur. Ayrıca insan yaşamının yaklaşık yüzde 90’ı binalarda geçmektedir. Bütün bu nedenler, daha az kaynak tüketen, daha verimli, daha yaşanabilir çevre dostu binalara olan gereksinimi ortaya koymuştur. Çevre dostu binalar enerjiyi, suyu ve kaynakları verimli tüketirken, bina sakinlerinin sağlığını ve konforunu da artıran binalardır. Bu binaların tasarımında ve yapımında iç mekân hava kalitesi, doğal aydınlatma, sıcaklık ve nem kontrolu, atık yönetimi gibi insan sağlığını doğrudan etkileyen unsurlar ön planda tutulmakta, ayrıca inşaatında kullanılan yöntemler ile son kullanıcıya daha temiz bir ortam bırakılması hedeflenmektedir. Bazı yurt dışı kaynaklı araştırmalara göre, çevre dostu binalarda çalışan ya da yaşayanların diğer binalardakilere göre daha az hastalandıkları ve çalışma performanslarının daha yüksek olduğu görülmektedir.



Anlaşılacağı gibi, çevre dostu binaya giden süreçte en önemli adım söz konusu binanın tasarımıdır. Yola çevre dostu bina yapmak amacıyla çıkıp, bütün tasarım süreçlerinde çevre ve enerji odaklı hareket edilmesi, binanın inşaat aşamasında doğabilecek ek maliyetleri de en aza indirgeyecektir. Çevre dostu binalara giden yolun aşamalarının iyi planlanarak, bir proje disiplininde yönetilmesi gerekmektedir. Bu noktada çevre dostu bina yapımının çevreye olan bütün etkilerini göz önüne alıp bütünsel bir yaklaşımla inceleyen, bir yol haritası çizen ve uluslararası standartları buna entegre eden, dünyaca kabul edilmiş ve uygulanmakta olan değerlendirme ve sertifikasyon sistemlerinden faydalanılması önem kazanmaktadır. Bu sistemlerin en yaygın olarak bilinenleri ABD çıkışlı LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ile İngiltere çıkışlı BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) sistemleridir. Her iki sistemin de ortak amacı insanların kendilerine yeni yaşama ve çalışma yerleri yaratırken bir sonraki nesillerin yaşamlarını kötü yönde etkileyecek ürünlerden ve uygulamalardan kaçınmalarını sağlamaktır.

Yatırımcılar ve Çevre Dostu Binalar

Çevre dostu binalar hem günümüzdeki çevresel sıkıntılara bir nebze olsun çözüm getirmekte, hem de yapılan araştırmalara göre ticari anlamda da yatırımcılar için cazip sonuçlar sunmaktadır. Amerika’daki Northwest Multiple Listing Servisi’nin verilerine göre Seattle’da, çevre dostu evlerin yüzde 24 daha hızlı satıldığı ve diğer evlere oranla yüzde 5,9 daha fazla prim yaptığı gözlenmiş. McGraw- Hill Construction’ın yaptığı benzer bir

Emre Ilıcalı, Kurucu Ortak - Altensis İnşaat Enerji San. ve Tic. Ltd Şti.
Emre Ilıcalı, Kurucu Ortak - Altensis İnşaat Enerji San. ve Tic. Ltd Şti.
56 57


araştırmaya göre de çevre dostu binaların öteki binalara göre yüzde 7,5 daha fazla prim yaptığı görülmüş. CoStar Group’un 2008’de yayımladığı bir başka araştırma sonuçlarına göre LEED sertifikalı binaların diğer binalara göre doluluk oranlarında yüzde 4 artış olduğu ve satış fiyatlarının m2’de 1.710 dolar daha fazla olduğu ortaya çıkmış. Bütün bu araştırmalar tek bir şeyi göstermektedir, çevre dostu olmak gerçekten de fark yaratabiliyor.



Çevre Dostu Bina Teşvikleri

Çevre dostu binalarla ilgili bütün dünyada çeşitli teşvikler tanımlanmış ve uygulanmaktadır. Bu noktada çevre dostu bina tanımı her ülkede değişmektedir. ABD ve İngiltere’de bu tanıma genellikle LEED ya da BREEAM sertifikası almış binalar girerken, Avrupa birliği ülkelerinde yüksek enerji kimlik sınıfına sahip binalar da bu kapsamda değerlendirilebilmektedir. Ülkemizde de yeni çıkan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin bir sonucu olarak iyi düzeyde enerji performansına sahip binalara birtakım teşvikler ve kolaylıklar sağlanması söz konusu olabilir. Çevre dostu binalar konusunda teşviklerin en yaygın ve çeşitli olduğu ülke olan ABD’de bu konuda araştırmalar yapılmıştır. Ulusal Ticari Bina araştırmaları örgütü olan The National Association of Industrial and Office Properties (NAIOP)’un yaptığı bir çalışmaya göre, Amerika Birleşik Devletleri’nde bu konuda her eyalette farklı olmak üzere yüzlerce teşvik programı bulunmakta ve halen uygulanmaktadır.

ABD’de yaygın olan teşvikler 4 ana başlık altında toplanabilir:

1.Bürokratik işlemlerde (ruhsat, onay, izin) öncelik/harçlarda indirim


Bu kapsama giren destekler, daha çok yapı ruhsatı alınması, oturma izni çıkarılması vb. bürokratik işlemlerde yeşil binaların öncelikli olarak değerlendirilmesi ya da bu işlemler için alınan ücretlerin yeşil binalar için azaltılması şeklindedir.

Chicago kentinde LEED sertifikasına aday projeler bunu belgelendirdiği takdirde, projeden projeye değişmekle beraber 15 gün gibi kısa sürelerde yapı ruhsatı alabiliyorlar. Ayrıca hedeflenen sertifika seviyesine göre yapı ruhsatı almak için ödenecek harçlarda da indirimler olmaktadır.

Yine California eyaletinde çeşitli şehirlerde yürürlükte olan uygulamalara göre yeşil binalara %10’a yakın oranlarda harç indirimleri yapılmaktadır.

2.Alınan sertifika seviyesine göre belirlenen vergi, genel gider indirimleri


Bu kapsamda destekler çeşitli eyalet ve şehir yetkili kurumları tarafından belirlenen LEED sertifikası seviyesine göre bina sahiplerinin/kullanıcılarının ödemesi gereken vergilerin ve/veya binanın enerji ve su tüketim bedellerinin azaltılması şeklinde olmaktadır.

Cincinnati kentinde LEED sertifikasını hedefleyen ve bunu belgeleyen projeler hedefledikleri sertifika seviyesine göre gayrimenkul vergilerinde indirim almaktadır. New York ve Virginia eyaletlerinde yine buna benzer uygulamalar vardır.

3.Yüksek emsal izinleri


Bu desteğin öngörüldüğü şehirlerde yeşil olması tasarlanan binalar, belirlenen hedefleri yakalamayı taahhüt ederse, normalde izin verilen emsallerin üzerinde yapılaşma hakkı verilmektedir (Green Density Bonus).

Seattle kentine uygulanan teşvik programına göre, en az LEED Silver seviyesinde bir sertifika hedefleyen yeşil binalara kapsamlarına göre normalden yüksek “density bonus” yani emsal izni verilmektedir. Virginia eyaletinde de LEED sertifikasını hedefleyen projelere green building density bonus uygulaması vardır.

4.Hibe ve düşük faizli krediler, parasal destekler


Portland kentinde uygulanan teşvik programına göre yeşil binalara özelliklerine göre 225.000 dolara kadar varan meblağlarda hibeler ve yine Oregon eyaletinde çeşitli kentlerde yeşil binalara düşük faizli krediler verilmektedir.

Chicago kenti genelinde yeşil çatılar vb. uygulamalara çeşitli hibe kredileri ve finans olanakları sağlanmaktadır.

New York eyaletinde enerji verimli ve yeşil binalara 1999’dan beri 92 Milyon Doların üzerinde teşvik ve hibe kredileri verilmiştir.

Burada not edilmesi gereken önemli konu; yukarıda bahsedilenler ve bunlar haricinde kalan öteki bütün teşviklerde taahhüt edilen yeşil bina ölçütlerinin yerine getirilmesi esastır. Bunda olacak herhangi bir yetersizlik ve sapma durumunda riske atılamayacak ciddi cezalar öngörülmektedir. Bu sayede sistemin güvenilirliği korunmakta, bu teşvikleri gerçekten bu işi isteyen ve yapacak projelerin hedeflemesi sağlanmaktadır.

Yine aynı araştırma sonuçlarına göre bu kadar çeşitli teşvik programı olmasına karşın hepsinin verimli olarak

Levent Ofis

kullanılmadığı saptanmıştır. Bunun nedenleri olarak yetkili otoritelerin aksiyon sürelerinin uzun olması ve/veya önerilen teşviklerin her zaman tercih edilir olmaması gösterilmiştir.

Buna göre yeni geliştirilecek çevre dostu bina teşvik programlarında dikkat edilmesi gereken unsurlar şöyledir:

1.Yatırımcıların görüş ve fikirleri mutlaka alınmalıdır.

2.Pilot bölgelerden başlanılarak yeşil ve sürdürülebilir binaların özellikleri, faydaları bütün topluma anlatılarak farkındalık yaratılmalıdır. Bu sayede toplumun bu yöndeki istekleri yöneticilere ve görevlilere yön verecektir.

3.Bina yatırımcıları ve gayrimenkul geliştiricilerine gerekli bilgi ve istatistikler iletilmeli, çevre dostu binaların fayda ve maliyet analizleri dikkatlice yapılmalıdır. Yeşil bina üretmenin artıları ve eksileri çok açık ve net bir biçimde herkesin görüşüne sunulmalıdır.

4.Yeşil bina endüstrisinin büyüklüğü ve kullanıcıların bu konuya ilgilerini sayısal olarak ortaya koyacak araştırmalar yapılmalıdır.

5.Bina endüstrisinin ilgisini çekecek teşvikler için tek bir dil oluşturulmalıdır. Bu teşvikler arasında; ruhsat öncelikleri, daha düşük başvuru maliyetleri , pazarlama yardımları, hibe krediler, vergi indirimleri ve/veya daha yüksek imar izinleri gibi konular yer alabilir.

6.Yürürlüğe giren ya da girecek bütün teşvikler, hemen kapsamlı bir biçimde tanıtılmalı, konuyla ilgili bütün paydaşlara ulaşıldığından emin olunmalıdır.



Yurdumuzda da bu konuyla ilgili Avrupa Birliği uyum çalışmaları çerçevesinde çeşitli enerji verimliliği ve çevre koruma mevzuatları çıkartılmaktadır. Bu kapsamda özellikle yenilenebilir enerji kullanımıyla ilgili teşvikler yeni çıkmıştır. İlerleyen zamanlarda bu kapsamın genişletilerek enerji verimliliği ve oradan da çevre dostu binalara teşvikler ve kolaylıklar sağlanmasına doğru gitmesi beklenmektedir.

Ayrıca çeşitli ulusal ve uluslararası fonlar da Türkiye’deki yeşil binalara yatırım yapmaya başlamıştır. Bu süreç bu binaların yaygınlaşması ve önemlerinin iyice anlaşılmasıyla paralel olarak doğru orantılı bir şekilde hızlanacaktır.

Gayrimenkul yatırımlarının gün geçtikçe arttığı ülkemizde, özellikle süreçlerin hızlanması, izinlerin artması ve/veya emsal değerlerinin yükselmesi gibi direk finansal olmasa da dolaylı olarak etkileyen teşviklerin daha hızlı bir şekilde sonuca ulaşabileceği ve yatırımcılara cazip geleceği düşünülebilir.

Peki Çevre Dostu Olmak İsteyen Yatırımcılar İlk Adımı Nasıl Atmalıdır?

Öncelikle tasarımdan, daha doğrusu tasarımın ilk aşamalarından çevre dostu bina düşüncesiyle yola çıkılarak entegre bir tasarım ekibi oluşturulmalıdır. Tasarım aşamasında binanın her özelliği ve sistemi incelenerek en verimli ve maliyet etkin stratejiler saptanarak binada uygulanmalıdır. Bu şekilde tasarımın ilk aşamasından inşaatın son aşamasına kadar sürdürülebilirlik düşüncesiyle ortaya konulan projeler, sanılanın aksine çok az ve hattâ hiçbir ekstra maliyet getirmeden çevre dostu bir şekilde tamamlanabilmektedir. Ülkemizde ve dünyada çevre dostu binalar tasarlayan, inşa eden ve bunları sertifikalandıran yatırımcı, mimar ve mühendislerin genel görüşüne göre; bu projelerde ortaya çıkabilecek ek maliyet ve zorlukları en aza indirmek adına birinci şartın projenin en başında “çevre dostu olma” kararının alınmış olmasıdır. Uluslararası sertifika sistemleri olan LEED ve BREEAM’de de bu konu özellikle vurgulanır ve çalışmalar buna yönelik yapılır.

Günümüzde uluslararası marka değeri olan birçok firma, yeşil binalar ve sürdürülebilirlik konularını kendi kurumsal kültürlerine eklemiştir. Bu kapsamda firmalar yeni kiralayacakları ya da satın alacakları binalarda çevre dostu bina sertifikası olmasını şart koşmaktadır.



Olive Plaza
Altensis hakkında

Altensis firması 2008 yılında kurulmuştur. Firma, hizmetlerini sürdürülebilirlik yönetimi başlığı altında toplamaktadır. Altensis çalıştığı projelere sürdürülebilirlik ölçütlerini en mükemmel biçimde entegre edebilmek adına bünyesindeki uzmanlarla tam kapsamlı çözümler sunar. Bu konuyla ilgili hizmet veren Türkiye’de kurulmuş ilk firma olan Altensis, yurtiçi /yurtdışı tecrübesi ve verdiği hizmetlerin kapsamıyla sektörde farklılaşmıştır.

Altensis’in verdiği hizmetler genel olarak;

•Çevre dostu bina değerlendirme sistemleri danışmanlığı ve denetlemesi (LEED ve BREEAM)

•Mühendislik hizmetleri (Enerji ve Günışığı Modellemesi, Commissioning, Alternatif enerji fizibilite çalışmaları)

•Akustik Mühendislik ve Danışmanlık Hizmetleri

•Kurumsal Sürdürülebilirlik Danışmanlığı (Atık Yönetimi, Yeşil bilgi işlem sistemleri, Karbon Emisyon Takibi ve azaltılmasına yönelik stratejilerinin geliştirilmesi) olarak sınıflandırılabilir. Ayrıca yine kardeş firması olan BES ENERJİ çatısı altında yetkilendirilmiş enerji verimliliği danışmanı firması (EVD) olarak enerji yöneticiliği, enerji kimlik belgesi verilmesi ve verimlilik artırıcı projelerin tasarımı ve uygulanması gibi hizmetler vermektedir.

Altensis firmasının bugüne kadar sertifika almış toplam 17 adet projesi bulunmaktadır. Türkiye’nin ilk LEED sertifikalı projesi, Türkiye’nin ilk BREEAM POST CONSTRUCTION sertifikalı projesi ve yine Türkiye’nin ilk LEED platin alan projesinin yeşil bina danışmanlık ve mühendislik hizmetleri Altensis tarafından verilmiştir. Ayrıca halihazırda 30’a yakın projede birçok ulusal ve uluslararası firmaya yukarıda bahsedilen sertifika danışmanlığı, mühendislik ve proje yönetimi hizmetleri vermektedir. Bu sene sonuna kadar sertifikalandırılmış yeşil bina proje sayısının 20’yi geçmesi beklenmektedir.

58CMYCMMYCYCMYK