ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI

ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI

1. Giriş
Arsa payı, bir arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen
kısımlarını ifade etmektedir. Özellikle büyük metropollerde, ticari ve turizm kazancının
yüksek ya da şehirlerde toprağın az ve değerli olması nedeniyle aynı binadan daire şeklinde
bağımsız bölüm veya işyeri olan birden çok kişi bir araya gelerek bir arsa üzerinde ortak
olarak gayrimenkul sahibi olmaktadırlar. Bazen de ortak alınan bir arsa üzerine bina
yapılmaktadır. Arsa üzerindeki ortaklık binanın yapımı sonrasında da bağımsız bölümlere
tahsis edilen arsa payları üzerinden devam etmektedir.
 Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda arsa payları malikler tarafından alınacak kararlarda 2/3
oyçokluğu hesabının belirlenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle arsa payının doğru tespit
edilerek bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi önemlidir. Çünkü arsa payı oranı maliklerin o
arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Arsa Payı, mevcut Anayasa’nın 35.
maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1/1. maddede güvence altına
alınan mülkiyet hakkı kapsamındadır. Bu nedenle mülkiyet hakkının bir yansıması olan arsa
paylarının o binada mülkleri olanlar açısından doğru tespit edilmesi büyük önem arz
etmektedir.
Binada bulunan maliklerden biri arsa payının hatalı belirlendiğini düşünerek; arsa
payının düzeltilmesini isteyebilir. Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı KMK) 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa
payı değiştirilmesi (ya da düzeltilmesi) 3’üncü madde çerçevesinde yapılmaktadır. Söz
konusu madde; “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı
özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana
gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre
açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının
yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa
payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin
belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.
Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi
gerçekleştirilebilir.”şeklinde düzenlenmiştir. 2

3’üncü maddenin metninde adı geçen 44’üncü madde ise aynı maddede yer alan
kuralın istisnasıdır. 44’üncü madde ise şu şekilde düzenlenmiştir; “(1) Ana gayrimenkulün
üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum
katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin
sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil
olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre
yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen
arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre
kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti
kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük
sayfasıyla 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır. (2) Bu nitelikteki ilave
ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin
arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız
bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. (3) Bu takdirde, yeni bağımsız
bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle
azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı
kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın
mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni
malik veya malikler adına tescil edilir.”
Bu makalede ilk olarak arsa payı kavramı açıklanacak ve arsa payının belirlenmesi
üzerinde durulacaktır. Daha sonra, arsa payı düzeltilmesi davası (44’üncü madde istisnası ile
beraber), söz konusu davanın kabul edilebilme şartı incelenecektir.
2. Arsa Payı Kavramı
634 sayılı Kanunun 2’nci maddesinin d bendi uyarınca bir arsanın, bağımsız bölümlere
tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı” denilmektedir. Arsa payı ancak bağımsız
bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.1

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesi açısından kat mülkiyeti ve kat
irtifakının ayrılmaz bir unsurudur. Bunu da 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde kat
irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak olduğunu belirtmesinden ve aynı Kanunun 5’inci
maddesinin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarında yer alan “(2) Ana gayrimenkulde, kat
mülkiyetine bağlanmamış veya kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz, (3) Kat
mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. (4) Anagayrimenkulde kat
mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh
edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden
kayıtlar” şeklinde düzenlemeden anlamak mümkündür. Aksi bir görüş olarak Tekinay’a göre
ise arsa payı kavramı isabetli değildir. Zira paylara ayrılan “arsa” olmayıp “mülkiyet”tir.
 1
 Ortak yerlere arsa payı verilmez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 25.05.1968, E. 1697/1-32, K. 1968/319) 3

3. Arsa Payı Belirlenmesi
Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmanda oluşan daire veya işyerleri
şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmiş olacaktır ve buna bağlı
olarak da kat mülkiyetinden doğan hakları da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi
kullanacaktır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun
6’ıncı maddesinin birinci fıkrasında yapının yeniden değerlendirilmesine bağımsız bölüm
sahipleri sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar
verebilecekleri belirtilmiştir. Dolayısıyla kişilerin yapı ile ilgili gerek 634 sayılı Kanun gerekse
6306 sayılı Kanun kapsamında sahip oldukları hak ve yükümlülükleri kullanmaları arsa payları
ile orantılıdır. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi önemlidir.2
 Arsa payı
özgülenmesinin önemi 634 sayılı Kanunun çeşitli maddelerinden de anlaşılabilir.
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında kat mülkiyeti, arsa payı ve
ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır. Aynı
maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan
ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet
esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtilmiştir. Böylece arsa payının
belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının bağımsız bölümlerin
konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa paylarının projede gösterilmesi
zorunluluğu.
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (5711 sayılı Kanun) ile değişikliğe uğramıştır.3

Söz konusu değişiklikten önce, kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine
kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise,
bu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü.4
 5711 sayılı Kanun
ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet
sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli görülmekteydi.5
 Ancak değişiklikten sonra arsa
paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı (mimari) projesinin ve arsa paylarının
bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas
 2
 “Arsa paylarının düzenlenmesi ve de bağımsız bölümlere özgülenmesi, kat maliki ya da kat irtifakı sahibinin,
bağımsız bölümü ve de ana taşınmazın üzerindeki yasal hak ve sorumlulukları ile doğrudan bağlantılı olduğu
için, büyük önem teşkil etmektedir.”Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı,
Ankara, 2011, s.69 3
 Maddenin değişikliğe uğramasına ilişkin 15 Şubat 2005 tarihli hükümet tasarısı gerekçesinde “madde ile kat
mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel
beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre
ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile orantılı olarak,
projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının
önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır” denmektedir.”
Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010(89), s.495 4
 Germeç, a.g.e., s.69 5
 Germeç, a.g.e., s.69 4

alınması esası getirilmiştir.6
 Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğe
göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya çıkmıştır.7
 Arsa payı binanın mimari
proje müellifi mimar tarafından belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması
aşamasında, arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından
hesaplanacaktır. Söz konusu değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan
mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle
orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.
8
 Bu durum 634 sayılı Kanunun 3’üncü
maddesinde değişiklik yapan 5711 sayılı Kanunun gerekçesinde de “bağımsız bölümlerin arsa
paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi
uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin
konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis
edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının
önlenmesi…” düzenlemesi ile açıkça görülmektedir.
 634 sayılı kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde “Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde
sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” denmektedir. Yani
yapı projesinin ilk haline sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarının
belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ancak bu uygulama, pratikte bazı sorunlara da yol
açmaktadır. Nitekim Erkan Alpöğünç’ün yazısında belirttiği gibi9
 tatbikatta proje müellifinin
teknik bilgisine göre objektif olarak arsa payını hesaplaması gerekirken, ender de olsa ticari
endişelerle (özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde) arsa payını
objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya
çıkmaktadır. Bu sorun özelikle Kentsel Dönüşüm nedeniyle binaların dönüştürülmesinde arsa
payı oranına dayalı 2/3 çoğunlukla karar alma nisabı kuralı sebebiyle oldukça önem
kazanmıştır.
4. Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ve Unsurları
Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı
denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olabileceği gibi, sonradan ilave
edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla de pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir.
Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır.10
Mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere her nasılsa pay ayrılmış ve
tapuda paydaşlardan biri adına bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olduğu takdirde de iptal
davası açılabilecektir.
 6
 Germeç, a.g.e., s.69 7
 Alpöğünç, a.g.m., s.496 8
 T. Murat PULAK, “Açıklamalı, İçtihatlı, Örnekli, Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu”, Adalet Yayınevi, 6. Baskı, Ankara
2011, s.56 9
 Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010 sayı 89 10 Prof. Dr. Selahhattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s. 98-99, Filiz Kitabevi 5

Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa
payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın
açılması için korunmaya değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir.
Binanın yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat mülkiyeti veya kat
irtifakının sona ereceği, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun “Anayapının Harap Olması”
başlıklı 47/1. maddesindeki düzenleme ile hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metni
aşağıdadır;
“II - Anayapının harap olması:
Madde 47/1 :Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyeti kendiliğinden sona erer.”
Anayapının yıkılması veya tamamen harap olması sonucu kat irtifakı ve kat mülkiyetinin sona
ermesi halinde bu anayapı üzerindeki mülkiyet haklarının ve yapılacak tasarrufların hangi
hükümlere tabi olacağı da aynı kanunun “Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi” başlıklı 48/2.
Maddesinde düzenlenmiştir. Madde metni aşağıdadır;
“Madde 48/2: Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar
kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat
mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa
payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta
bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.”
Bağımsız bölüm maliklerinin, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin bulunduğu
zamanda sahip oldukları arsa payları, anayapının yıkımından ya da tamamen harap
olmasından sonra da son derece önemlidir.
KMK md. 48/2 uyarınca mevcut arsada artık “paylı mülkiyet” esaslarının uygulanacağı
düzenlenmiştir. Yargıtay’ın bu doğrultuda vermiş olduğu kararlar mevcuttur. Örneğin
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03.05.2004 tarih ve 2890 E., 3399 K. sayılı kararında “47.
maddenin açık hükmü karşısında ana yapının tamamının harap olması durumunda kat
mülkiyetinin kendiliğinden kalkacağı, tapuda işlemlerin tamamlanmamasının kat
mülkiyetinin devam edeceği anlamına gelmeyeceği, arsa payları oranında mülkiyetin paylı
mülkiyet şeklinde malik olacakları…” şeklinde hüküm kurulmuştur. Paylı Mülkiyet, bir mal
üzerindeki mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olması halidir.11

 11 Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;255 6

Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu (MK. m. 689),
yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını (MK. m. 688/2) tayin edeceği gibi,
paylı mülkiyetin sona ermesinde veya satılmasında her bir paydaşın mal veya para olarak
eline geçecek şeyi de belirleyecektir.12
Ayrıca 31.05.2012 gün ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olan 6306 sayılı
“Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ve 15.12.2012 gün ve 28498
sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, 02.07.2013 tarihli Resmi Gazete ile değişik “Afet Riski
Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” ile getirilen
yeni uygulamalar doğrultusunda bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa payı
oranlarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi, eskiye nazaran daha büyük öneme sahip
hale gelmiştir.
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, riskli yapı olarak tespit
edilen ve bu Kanun kapsamında yıkımı gerçekleştirilen binalar ile riskli alan ve rezerv yapı
alanlarındaki arazilerde oluşacak paylı mülkiyet birliğinde, uygulama işlemleri ve maliklerin
taşınmaz üzerinde bulunacakları uygulama tasarruflarında Medeni Kanunun 692/1.
maddesinde düzenlenen pay ve paydaş birliği yerine 6306 sayılı Kanun ve Uygulama
Yönetmeliğindeki nisaplara göre karar verilebilmektedir.
Örneğin, Medeni Kanunun 691/2. maddesine göre olağan yönetim sınırlarını aşan ve
paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım,
onarım ve yapı işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunun aranacağı düzenlenmiştir. Aynı
Kanunun 692/1. maddesiyle ise paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın
veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı
malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasını, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış
olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlanmıştır.
Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6/1. Maddesi ile Medeni Kanunun uyguladığı çoğunluk
değerleinden veya oybirliğinden farklı olarak şöyle bir düzenleme yapılmıştır: “...Bu
parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit
edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer
usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az
üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin
arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere
anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır…” Afet riski altındaki binalar
ve arsalar açısından. 6306 sayılı Kanun, Medeni Kanun’a göre hem özel nitelikli bir Kanun
olduğundan, hem de yürürlük tarihinin daha sonra olmasından dolayı bu tip bina ve
taşınmazlarda uygulama 6306 sayılı Kanun’a göre yapılacaktır.
 12 Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;256 7

6306 sayılı Kanun’un yukarıda örnek olarak verilen 6/1. maddesinden de anlaşılacağı
üzere 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile eski bağımsız bölüm maliklerinin sahip
oldukları arsa paylarının oranı sahip oldukları mülkiyet hakkının özünü etkileyecek bir niteliğe
sahip olmakta ve hatta sahip olunan mülkiyetin nev’inin değiştirebilmektedir. Bu nedenle
arsa payının kendi dairesi veya işyeri açısından hatalı olarak belirlendiğini düşünen bağımsız
bölüm sahiplerinin açacağı arsa payı düzeltme davaları önem kazanmaktadır. Açılacak arsa
payı düzeltme davalarının temel unsurlarını da bu nedenle temel olarak belirlemekte fayda
bulunmaktadır.
a. Davacı
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca arsa paylarının bağımsız
bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı
sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden
düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzenlenmesi talebi doğrudan
mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat
irtifakı sahiplerine tanınmıştır.13 Bu sebeple ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen
kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcut olacaktır.
b. Davalı
Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan diğer tüm kat maliki veya
kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat
irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.14 Bir diğer anlatımla, dava
sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız
bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin
tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, davacı dışında kalan tüm kat malikleri veya
kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekir.
c. Görevli ve Yetkili Mahkeme
634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her
türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer
anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh
mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası
uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
olacaktır.15
 13 Germeç, a.g.e., s.71 14 Germeç, a.g.e., s.71 15 HMK m.12; Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki; “(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya hak
sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin
davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” 8

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e de göre bu Kanunun uygulamasından kaynaklanan
tüm çekişmelerin Sulh Hukuk Mahkemesince çözümlenmesi gerekir ve bu kural emredici
niteliktedir.16
d. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir
hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı
statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.17
5. Arsa Payı Düzeltilmesi Talebi
Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerlerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri
ile orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.18
6. 634 Sayılı Kanunun 44’üncü Maddesi
634 sayılı Kanunun 44’üncü madde hükmü uyarınca ana gayrimenkulün üstüne kat
ilavesi yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü
maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi mümkündür. Bunun için;
(i) kat maliklerinin buna oybirliği ile karar vermesi, (ii) yapılan yeni ilaveler de dahil olmak
üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve
oybirliği ile tespit edilmesi ve (iii) ilave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı
üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle 14’üncü maddeye göre kat irtifakı
kurularak bunun ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki
irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfası ile
13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanmasının şart olduğu belirtilmiştir.
Söz konusu madde (634 sayılı Kanun 44’üncü madde) uyarınca, yeni yapılan veya ilave
edilen yerler için arsa payı değişikliğinin yapılabilmesi için bir önceki paragrafta bahsedilen
şartların gerçekleşmiş olması gerekir.

 16 Prof. Dr. Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s.100, Filiz Kitabevi, Yargıtay 5. Hukuk
Dairesi T. 23.1.1989, E. 198/9902, K.1989/831 ( Yasa, 1989 Aralık, s. 1655). 17 3 Mart 2008 Tarihli 18. HD, 2007/9977 E., 2008/2872 K. 18 5 Şubat 2009 Tarihli 18. HD, 2008/10404 E., 2009/700, PULAK, a.g.e., s.54, 634 sayılı Kanun, m.3, f.2, cümle 1;
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak
mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” 9

7. Sonuç
Zamanında inşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında hatalı olarak belirlenmiş
olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün olmasının dayanağı 634 sayılı Kanunun
3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm
teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.
19
Her ne kadar 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten sonra arsa paylarının
belirlenmesi konusundaki sıkıntılar azaltılmış olsa da, 6306 sayılı Kanun hükümleri nedeniyle
arsa payları KMK m3’e göre uygun biçimde paylaştırılmamış ise bina yıkılıp yeniden yapılacağı
zaman kat malikleri mülkiyet hakları açısından büyük hak kayıplarına uğramaktadır. Böyle bir
kayba uğramamak için mülkiyet hakkı sahiplerinin kat mülkiyetine ya da kat irtifakına
geçişlerde arsa payı paylaşımlarına dikkat etmesi gerekmektedir. Ayrıca yeni bir daire sahibi
olacak kişilerin de satıştan önce alacakları bağımsız bölümün arsa payına dikkat etmesinde
yarar vardır.
Netice olarak binalardaki daire veya işyeri sahipleri; zamanında belirlenen arsa
paylarının hatalı olarak belirlendiğini düşünüyorsa, haklı sebepleri varsa, koşulları uyuyorsa
ve iyi niyetli iseler arsa payının düzeltilmesi davası açmaları gerekmektedir.



 19 Alpöğünç, a.g.m., s.501