Baro Dergisi Eylül - Ekim 2013 Sayısı - page 736 ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ

6306 Sayılı Yasa... • Prof. Dr. E. S. ÖZMEN - Av. B. ÇAKMAK

bildirici tescil yalnızca aleniyeti sağlamak koşuluyla mülkiyet karinesini

kat malikleri adına işletecektir. KMK m. 5 uyarınca

“anagayrimenkulde,

kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa

payı bırakılamaz”

hükmünün getirdiği emredici kural ile mahkemece

verilen tespit hükmünün tapuda sadece arsa payları oranlarını

değiştirdiği açıkça gözlemlenmektedir. Düzeltilen yeni pay oranları

işletme masraflarına katılım oranındaki arsa payına bağlı belirlenmekte

ise, Borçlar Hukukuna has etki ile ödeme niceliğini değiştirmektedir. Bu

sayede verilen tespit hükmüyle düzeltilen arsa payları ayni etkisini, ancak

kat irtifakı/kat mülkiyeti sonlandıktan sonra göstermektedir. Böylece,

payın hak olarak niceliğine bağlı hüküm ve sonuçlar ortaya çıkmaktadır.

İşte 6306 Sayılı Yasa uygulaması ile birlikte açılacak arsa payı davalarının

yoğunlaşmasının sebebi bu noktada artmaktadır.

ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASININ HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE/

ZAMANAŞIMINA TABİ OLMAMASI

Yukarıda belirttiğimiz gibi; yolsuz tescilin düzeltilmesi davası

niteliğindeki istihkak barındıran arsa payının düzeltilmesi davasının

hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi olması asla düşünülemez. Bu

konuda hatalı bir Yargıtay kararını eleştirerek sonuç bağlamak istiyoruz.

Bu kararda, ilk derece mahkemesi hukuki nitelemeyi son derece

yerinde yapmışken Yargıtay fahiş hatalı gerekçelerle 6306 Sayılı Yasa

uygulamasında zihinleri karıştıracak bir sonuca varmış bulunmaktadır.

İçtihada konu kararda; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi odaklı

uyuşmazlıkta, arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin kavramlar

tamamen birbirine karıştırılmıştır. Yargıtay tarafından verilen bu karar;

6306 Sayılı Yasa uygulaması ile yoğunluk kazanacak arsa payı karşılığı

inşaat sözleşmelerinde hatalı savlara yer verilmesine dayalı sonuçlar

doğurabilecek niteliktedir. Bu konudaki kararın gerekçeleri şu şekildedir.

“Davacı vekili dilekçesi ile, müvekkili ile davalıların müşterek

malik bulundukları ... parsel nolu ( 389.15 m² yüzölçümündeki )

taşınmazı, komşu ... parsel numaralı taşınmazın müşterek malikleri

ile anlaşarak tevhit edip, arsa sahipleri olarak taşınmazlar üzerine

iş merkezi inşa edilmesi hususunda müteahhit firma ile kat karşılığı

inşaat sözleşmesi imzaladıklarını; sözleşme gereğince, iş merkezinin

% 50’sinin arsa sahiplerine, % 50’sinin müteahhide ait olacağını,

27.04.1994 tarihinde tesis edilen kat irtifakından sonra arsa sahiplerin

736 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 87 • Sayı: 5 • Yıl: 2013

düşen bağımsız bölümlerin tescilinin sağlandığını; ancak, davacı

müvekkilinin, diğer parsel sahipleri aleyhinde, kat irtifakı tesisinde

yanlışlık olduğunu ileri sürerek, Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde

açtığı davada; tüm iş merkezinin değeri 100 puan kabul edilerek, iş

merkezindeki konumuna göre her işyerinin 100 üzerinden kaç puan

edeceği konusunda müteahhit tarafından yapılan puanlamanın doğru

olmadığının anlaşıldığını; davalıların, fazla puanlı işyeri kullanmaları

nedeniyle, davacının eksik olan puanının parasal değerini ödemeleri

gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere,

135.000 TL’nin H. Ş. D.’den, 140.000 TL’nin N. Ö.’dan, 62.000 TL’nin

H. S. İ.’den ve 62.000 TL’nin de M. L. İ.’den, dava tarihinden işleyecek

yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davanın süresi içinde açılmadığını belirterek

zamanaşımı def’inde; esası bakımından da, davanın reddinin

gerektiğini savunmuşlardır.

Mahkemece; davacıların davalarının sebepsiz zenginleşmeye

dayalı alacak davası olduğunu, 1 yıllık zamanaşımı süresinin

davacıların mal varlıklarında eksilmeye yol açan eylem ve işlemin

haksız olduğunu tam olarak öğrendikleri tarihten başlayacağı,

mahkemenin 2001/678 Esas sayılı kesinleşen dosyasında davacıların

taraf sıfatına sahip olup, bilirkişi raporu ve ek raporunun içeriğini

öğrendiklerini ve bu hükmün 06.06.2008 tarihinde kesinleştiği; bu

sebeple, 1 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu belirterek; davanın

ve birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş,

hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Bir davada, maddi olayları ve vakıaları açıklamak tarafların,

hukuki nitelendirmeyi ve davayı aydınlatmak görevi ve ilgili kanun

maddesini bulup uygulamak ise hakimin görevidir. ( HUMK’nun 76.

madde, 6100 Sayılı Yasa'nın 31.md. )

Taraflararasındakiuyuşmazlık;kat irtifakınınkurulması sırasında,

puanlamada yanlışlık sonucunda arsa payının sözleşmeye uygun

olarak belirlenip belirlenmediği noktası üzerinde toplanmaktadır. Arsa

paylarının bağımsız bölümlerinin gerçek değerleri ile orantılı olarak

düzeltilmesi isteminden ibarettir. O halde dava, ayni mahiyette bir

uyuşmazlık niteliğindedir. Bir yapının İmar Hukukuna uygun meydan