İşte Tüm Ayrıntılarıyla Fırtınalar Koparan İstanbul 2013 Yeni İmar Planı 1

İşte Tüm Ayrıntılarıyla Fırtınalar Koparan İstanbul 2013 Yeni İmar Planı :

Hazırlanan ve genel olarak uygulamaya konulacak olan bu plan il ve ilçe arsalarının konumları, büyüklükleri, bölgelerin sosyso-ekonomik yapıları  vs. düşünülmeden hazırlanmıştır. Hangi akla hizmetle böyle bir planı genel olarak uygulamaya koymuşlardır, anlamak mümkün değildir. Temennimiz itirazlarımızın değerlendirilip, yeni düzenlemeler yapılmasıdır. Eleştirilecek maddeleri ( bodrum katların iptali, bahçe çekme mesafeleri başlıca eleştirilecek konular arasındadır ) daha sonra açıklayacağım.

                                                                                                                                   Mehmet MERİÇ

İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI

İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ   REVİZE TASLAĞI

İstanbul 2013

BİRİNCİ BÖLÜM.................................................................................................................................................................... 1

GENEL HÜKÜMLER................................................................................................................................................................ 1

AMAÇ..................................................................................................................................................................................... 1

MADDE 1.01......................................................................................................................................................................... 1

KAPSAM................................................................................................................................................................................ 1

MADDE 1.02......................................................................................................................................................................... 1

YASAL DAYANAK.............................................................................................................................................................. 1

MADDE 1.03......................................................................................................................................................................... 1

İMAR PLANLARININ ÖNCELİĞİ.................................................................................................................................. 1

MADDE 1.04......................................................................................................................................................................... 1

GENEL ESASLAR................................................................................................................................................................ 1

MADDE 1.05......................................................................................................................................................................... 1

İSTİSNALAR (Diğer ilgili mevzuatın geçerliliği)............................................................................................................. 2

MADDE 1.06......................................................................................................................................................................... 2

İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR................................................................................. 2

MADDE 1.07......................................................................................................................................................................... 2

YAPI........................................................................................................................................................................................ 2

MADDE 1.08......................................................................................................................................................................... 2

KAMU YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER.................................................................................... 2

MADDE 1.09......................................................................................................................................................................... 2

RUHSATSIZ VEYA RUHSATİYE VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR.................................................................. 3

MADDE 1.10......................................................................................................................................................................... 3

RUHSAT VE EKLERİNE OLAN AYKIRILIKLAR...................................................................................................... 3

MADDE 1.11......................................................................................................................................................................... 3

RUHSAT MÜDDETİ-RUHSAT YENİLENMESİ.......................................................................................................... 4

MADDE 1.12......................................................................................................................................................................... 4

YAPI VE RUHSAT İŞLERİNDE KAZANILMIŞ (MÜKTESEP) HAKLAR.............................................................. 4

MADDE 1.13......................................................................................................................................................................... 4

PLAN KADEMELERİNDE NORMLAR HİYERARŞİSİ............................................................................................. 4

MADDE 1.14......................................................................................................................................................................... 4

PLAN NOTLARI................................................................................................................................................................... 5

MADDE 1.15......................................................................................................................................................................... 5

İMAR PLANLARININ GERİYE YÜRÜMEMESİ KURALININ İSTİSNALARI.................................................... 5

MADDE 1.16......................................................................................................................................................................... 5

HARİTALARA İLİŞKİN ESASLAR................................................................................................................................ 6

MADDE 1.17......................................................................................................................................................................... 6

BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER............................................. 6

MADDE 1.18......................................................................................................................................................................... 6

YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ..................................................................................................... 6

MADDE 1.19......................................................................................................................................................................... 6

BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR DENETİM YETKİSİ........................................................................................ 7

MADDE 1.20......................................................................................................................................................................... 7

DİĞER HUSUSLAR............................................................................................................................................................. 7

MADDE 1.21......................................................................................................................................................................... 7

İKİNCİ BÖLÜM...................................................................................................................................................................... 9

TANIMLAR................................................................................................................................................................................. 9

GENEL TANIMLAR............................................................................................................................................................ 9

MADDE 2.01......................................................................................................................................................................... 9

KENT BÖLGELERİ TANIMLARI................................................................................................................................. 10

MADDE 2.02....................................................................................................................................................................... 10

ADA VE PARSELLERE AİT TANIMLAR................................................................................................................... 12

MADDE 2.03....................................................................................................................................................................... 12

YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR.............................................................................................................................. 13

MADDE 2.04....................................................................................................................................................................... 13

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM................................................................................................................................................................ 20

AVAN PROJE UYGULAMALARI.......................................................................................................................................... 20

AVAN PROJE UYGULAMALARINA İLİŞKİN GENEL ESASLAR........................................................................ 20

MADDE 3.01....................................................................................................................................................................... 20

İMAR KANUNU GEREĞİ AVAN PROJE UYGULAMALARI................................................................................. 20

MADDE 3.02....................................................................................................................................................................... 20

İMAR PLANI-PLAN NOTLARI GEREĞİ AVAN PROJE UYGULAMASI:........................................................... 21

MADDE 3.03....................................................................................................................................................................... 21

YÜKSEK YAPILARA İLİŞKİN AVAN PROJE UYGULAMALARI:....................................................................... 21

MADDE 3.04....................................................................................................................................................................... 21

AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA YAPILACAK DİĞER YAPILAR:......................................................... 23

MADDE 3.05....................................................................................................................................................................... 23

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM.......................................................................................................................................................... 24

ARSALARLA (PARSELLERLE) İLGİLİ HÜKÜMLER........................................................................................................ 24

“ASGARİ PARSEL CEPHE VE DERİNLİĞİ ŞARTLARI”................................................................................................. 24

PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ............................................................................................................................................. 24

MADDE 4.01....................................................................................................................................................................... 24

PARSEL GENİŞLİKLERİ................................................................................................................................................ 24

MADDE 4.02....................................................................................................................................................................... 24

PARSEL DERİNLİKLERİ................................................................................................................................................ 25

MADDE 4.03....................................................................................................................................................................... 25

PARSEL ALANLARI........................................................................................................................................................ 25

MADDE 4.04....................................................................................................................................................................... 25

BAHÇE MESAFELERİ.................................................................................................................................................... 26

MADDE 4.05....................................................................................................................................................................... 26

BEŞİNCİ BÖLÜM................................................................................................................................................................. 27

PARSELASYON PLANLARI İLE İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNE DAİR ESASLAR............................................... 27

PARSELASYON PLANLARI........................................................................................................................................... 27

MADDE 5.01....................................................................................................................................................................... 27

İFRAZ VE TEVHİD İŞLEMLERİNE DAİR ESASLAR............................................................................................. 27

MADDE 5.02....................................................................................................................................................................... 27

TEHLİKELİ ALANLAR................................................................................................................................................... 28

MADDE 5.03....................................................................................................................................................................... 28

İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNDE YETKİ............................................................................................................ 28

MADDE 5.04....................................................................................................................................................................... 28

ALTINCI BÖLÜM................................................................................................................................................................ 30

YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER......................................................................................................................................... 30

PARSELLERDE YAPILANMA ŞARTLARI “ASGARİ BİNA CEPHE VE DERİNLİĞİ ŞARTLARI”.................. 30

MADDE 6.01....................................................................................................................................................................... 30

BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI............................................................................................. 30

MADDE 6.02....................................................................................................................................................................... 30

BİNA CEPHELERİ............................................................................................................................................................ 30

MADDE 6.03....................................................................................................................................................................... 30

AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ YERLERDE YAPI YERİNİN TESPİTİ.............................................................. 31

MADDE 6.04....................................................................................................................................................................... 31

BİNA DERİNLİKLERİ..................................................................................................................................................... 31

MADDE 6.05....................................................................................................................................................................... 31

BİNA YÜKSEKLİKLERİ................................................................................................................................................. 32

MADDE 6.06....................................................................................................................................................................... 32

BİNALARA KOT VERİLMESİ....................................................................................................................................... 34

MADDE 6.07....................................................................................................................................................................... 34

ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN VE TESVİYE KOTU........................................................................ 35

MADDE 6.08....................................................................................................................................................................... 35

BODRUM KATLAR.......................................................................................................................................................... 36

MADDE 6.09....................................................................................................................................................................... 36

BİNA GİRİŞLERİ.............................................................................................................................................................. 37

MADDE 6.10....................................................................................................................................................................... 37

KÖPRÜLÜ GİRİŞLER...................................................................................................................................................... 38

MADDE 6.11....................................................................................................................................................................... 38

KÖPRÜ GEÇİŞLER........................................................................................................................................................... 39

MADDE 6.12....................................................................................................................................................................... 39

SET ALTI GARAJI............................................................................................................................................................ 39

MADDE 6.13....................................................................................................................................................................... 39

YEDİNCİ BÖLÜM................................................................................................................................................................ 40

YAPILARLA İLGİLİ DİĞER ŞARTLAR................................................................................................................................. 40

MADDE 7.01....................................................................................................................................................................... 40

ÇATILAR, SAÇAKLAR VE DIŞ GÖRÜNÜM.............................................................................................................. 44

MADDE 7.02....................................................................................................................................................................... 44

ÇIKMALAR........................................................................................................................................................................ 47

MADDE 7.03....................................................................................................................................................................... 47

IŞIKLIKLAR....................................................................................................................................................................... 48

MADDE 7.04....................................................................................................................................................................... 48

SEKİZİNCİ BÖLÜM............................................................................................................................................................ 50

YAPI İÇ MEKÂNLARI............................................................................................................................................................ 50

YAPILARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLERİ.................................................................... 50

MADDE 8.01....................................................................................................................................................................... 50

İÇ YÜKSEKLİKLER......................................................................................................................................................... 51

MADDE 8.02....................................................................................................................................................................... 51

PENCERELER.................................................................................................................................................................... 51

MADDE 8.03....................................................................................................................................................................... 51

KAPILAR............................................................................................................................................................................. 52

MADDE 8.04....................................................................................................................................................................... 52

KOMŞU PARSELE KAPI VE PENCERE AÇILMASI................................................................................................ 52

MADDE 8.05....................................................................................................................................................................... 52

MERDİVENLER................................................................................................................................................................ 52

MADDE 8.06....................................................................................................................................................................... 52

YANGIN MERDİVENLERİ............................................................................................................................................. 54

MADDE 8.07....................................................................................................................................................................... 54

ASANSÖRLER................................................................................................................................................................... 55

MADDE 8.08....................................................................................................................................................................... 55

PORTİKLER....................................................................................................................................................................... 56

MADDE 8.09....................................................................................................................................................................... 56

ASMA KATLAR................................................................................................................................................................. 56

MADDE 8.10....................................................................................................................................................................... 56

KAPICI DAİRESİ – BEKÇİ ve KALORİFERCİ ODALARI..................................................................................... 56

MADDE 8.11....................................................................................................................................................................... 56

SIĞINAKLAR..................................................................................................................................................................... 57

MADDE 8.12....................................................................................................................................................................... 57

SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER................................................................................................................................ 57

MADDE 8.13....................................................................................................................................................................... 57

KUYULAR VE FOSSEPTİKLER, RÖGARLAR, PİS SU BAĞLANTILARI........................................................... 58

MADDE 8.14....................................................................................................................................................................... 58

MÜŞTEMİLATLAR.......................................................................................................................................................... 58

MADDE  8.15...................................................................................................................................................................... 58

BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ................................................................................................ 59

MADDE 8.16....................................................................................................................................................................... 59

DOKUZUNCU BÖLÜM....................................................................................................................................................... 60

ISI YALITIMI.................................................................................................................................................................... 67

MADDE 9.01....................................................................................................................................................................... 67

BACALAR........................................................................................................................................................................... 67

MADDE 9.02....................................................................................................................................................................... 67

ÇÖP BACALARI................................................................................................................................................................ 68

MADDE 9.03....................................................................................................................................................................... 68

ONUNCU BÖLÜM................................................................................................................................................................ 68

PASAJLAR-KAPALI ÇARŞILAR VE ÇOK KATLI MAĞAZALAR.................................................................................... 68

TANIMLAR........................................................................................................................................................................ 68

MADDE 10.01.................................................................................................................................................................... 68

ÇAY OCAKLARI............................................................................................................................................................... 70

MADDE 10.02.................................................................................................................................................................... 70

ONBİRİNCİ BÖLÜM........................................................................................................................................................... 71

GEÇİCİ YAPILAR.................................................................................................................................................................... 71

MUVAKKAT İNŞAATIN YAPILACAĞI ALANLAR:............................................................................................... 71

MADDE 11.01.................................................................................................................................................................... 71

MUVAKKAT İNŞAAT RUHSATININ ŞARTLARI:................................................................................................... 72

MADDE 11.02.................................................................................................................................................................... 72

MUVAKKAT İNŞAAT RUHSATININ SÜRESİ:......................................................................................................... 72

MADDE 11.03.................................................................................................................................................................... 72

ŞANTİYE BİNALARI....................................................................................................................................................... 72

MADDE 11.04.................................................................................................................................................................... 72

ONİKİNCİ BÖLÜM.............................................................................................................................................................. 74

KAMUNUN YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER..................................................................................... 74

YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ OLAN YAPILAR....................................................................................... 74

MADDE 12.01.................................................................................................................................................................... 74

SAĞLIK, ŞEHİRCİLİK, ESTETİK VE TRAFİK BAKIMLARINDAN ALINMASI GEREKEN ÖNLEMLER: 74

MADDE 12.02.................................................................................................................................................................... 74

ONÜÇÜNCÜ BÖLÜM.......................................................................................................................................................... 76

YAPI RUHSATI İŞLERİ........................................................................................................................................................... 76

PROJE DÜZENLEMEDEN ÖNCE İLGİLİ İDARELERDEN ALINACAK BELGELER...................................... 76

MADDE 13.01.................................................................................................................................................................... 76

PROJE TANZİM ESASLARI........................................................................................................................................... 76

MADDE 13.02.................................................................................................................................................................... 76

YAPI RUHSATI İLE İLGİLİ GENEL ESASLAR........................................................................................................ 78

MADDE 13.03.................................................................................................................................................................... 78

YAPI RUHSATI MÜRACAATI VE EKLENECEK BELGELER.............................................................................. 79

MADDE 13.04.................................................................................................................................................................... 79

TADİLAT-İLAVE İNŞAAT VE RUHSAT YENİLEME............................................................................................. 81

MADDE 13.05.................................................................................................................................................................... 81

ONDÖRDÜNCÜ BÖLÜM.................................................................................................................................................... 82

YAPI RUHSATI SONRASI İŞLEMLER................................................................................................................................. 82

YAPI YERİNDE BULUNDURULMASI GEREKLİ TABELA VE BELGELER İLE YAPI İŞLERİNDE ALINACAK GÜVENLİK TEDBİRLERİ..................................................................................................................................................................... 82

MADDE 14.01.................................................................................................................................................................... 82

YAPI RUHSATI................................................................................................................................................................. 83

MADDE 14.02.................................................................................................................................................................... 83

TEMEL - TEMEL ÜSTÜ VİZELERİ.............................................................................................................................. 83

MADDE 14.03.................................................................................................................................................................... 83

YAPI DENETİMLERİ....................................................................................................................................................... 83

MADDE 14.04.................................................................................................................................................................... 83

ISI YALITIM VİZESİ....................................................................................................................................................... 84

MADDE 14.05.................................................................................................................................................................... 84

CEZAİ HÜKÜMLER......................................................................................................................................................... 84

MADDE 14.06.................................................................................................................................................................... 84

YAPI KULLANMA İZNİ.................................................................................................................................................. 84

MADDE 14.07.................................................................................................................................................................... 84

KAT İRTİFAKI................................................................................................................................................................... 85

MADDE 14.08.................................................................................................................................................................... 85

YAPI FOTOĞRAF TASDİKİ............................................................................................................................................ 85

MADDE 14.09.................................................................................................................................................................... 85

YIKIM RUHSATI.............................................................................................................................................................. 85

MADDE 14.10.................................................................................................................................................................... 85

ONBEŞİNCİ BÖLÜM.......................................................................................................................................................... 87

RUHSATA TABİ OLMAYAN İNŞAAT İŞLERİ......................................................................................................... 87

MADDE 15.......................................................................................................................................................................... 87

ONALTINCI BÖLÜM.......................................................................................................................................................... 87

FENNİ MESULLER VE MESULİYETLERİ İLE TESCİL UYGULAMA VE USULLERİNE İLİŞKİN ESASLAR........ 87

MADDE 16.......................................................................................................................................................................... 87

ONYEDİNCİ BÖLÜM.......................................................................................................................................................... 89

ÖZEL İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİTLERİN SİCİLLERİNİN TUTULMASINA İLİŞKİN  ESAS VE USULLER........ 89

MADDE 17.......................................................................................................................................................................... 89

ONSEKİZİNCİ BÖLÜM..................................................................................................................................................... 89

ÖZELLİK ARZEDEN BİNALAR............................................................................................................................................ 89

ÖZEL HASTANELER:...................................................................................................................................................... 89

MADDE 18.01.................................................................................................................................................................... 89

ÖZEL EĞİTİM VE ÖĞRETİM KURUMLARI............................................................................................................. 89

MADDE 18.02.................................................................................................................................................................... 89

ÇAY-KAHVE SALONLARI (KAHVEHANE).............................................................................................................. 89

MADDE 18.03.................................................................................................................................................................... 89

SİNEMA VE TİYATROLAR........................................................................................................................................... 90

MADDE 18.04.................................................................................................................................................................... 90

DİNİ TESİSLER ve MEZARLIK ALANLARI:............................................................................................................ 92

MADDE 18.05.................................................................................................................................................................... 92

AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONLARI (T.S.E.nin normlarına uyulacaktır)................................................ 93

MADDE 18.06.................................................................................................................................................................... 93

DÜĞÜN SALONU-GAZİNO-GECE KULÜBÜ-TAVERNA-DİSKOTEK -BAR VB............................................... 93

MADDE 18.07.................................................................................................................................................................... 93

HAMAM SAUNA VE SIHHİ BANYOLAR (T.S.E. nin normlarına uyulacaktır).................................................. 94

MADDE 18.08.................................................................................................................................................................... 94

EKMEK FABRİKALARI VE EKMEK FIRINLARI (T.S.E. normlarına uyulacaktır).......................................... 95

MADDE 18.09.................................................................................................................................................................... 95

ONDOKUZUNCU BÖLÜM................................................................................................................................................ 97

YÜKSEK YAPILAR.................................................................................................................................................................. 97

TANIMLAR........................................................................................................................................................................ 97

MADDE 19.01.................................................................................................................................................................... 97

YÜKSEK YAPILARDA YANGIN ÖNLEMLERİ......................................................................................................... 97

MADDE 19.02.................................................................................................................................................................... 97

YÜKSEK YAPILARDA ASANSÖRLER........................................................................................................................ 97

MADDE 19.03.................................................................................................................................................................... 97

STATİK VE BETONARMEYE İLİŞKİN ESASLAR................................................................................................... 98

MADDE 19.04.................................................................................................................................................................... 98

MEKANİK TESİSATA İLİŞKİN ÖNLEMLER............................................................................................................ 99

MADDE 19.05.................................................................................................................................................................... 99

ELEKTRİK TESİSATINA İLİŞKİN ÖNLEMLER.................................................................................................... 101

MADDE 19.06.................................................................................................................................................................. 101

ARANILACAK BELGELER......................................................................................................................................... 103

MADDE 19.07.................................................................................................................................................................. 103

YİRMİNCİ BÖLÜM........................................................................................................................................................... 104

ŞEHİRSEL ÇEVRENİN, RESMİ VE HALKA AÇIK BİNALARLA HALKA AÇIK TESİS VE ALANLARIN ENGELLİLER VE YAŞLILAR İÇİN ULAŞILABİLİR HALE GETİRİLMESİNE İLİŞKİN KURALLAR.................................................................................... 104

MADDE 20........................................................................................................................................................................ 104

YİRMİBİRİNCİ BÖLÜM.................................................................................................................................................. 108

YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME................................................................................................................................................ 108

MADDE 21.01.................................................................................................................................................................. 108

MADDE 21.02    

İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

AMAÇ                                                                                               

MADDE 1.01

Bu yönetmeliğin amacı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeki yerleşme yerleri ile yapılaşmaların, kanun, tüzük, imar planları ve yönetmelik hükümleri ile fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.

KAPSAM

MADDE 1.02

Bu yönetmelik, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri sınırları içinde uygulanır.

YASAL DAYANAK

MADDE 1.03

Bu yönetmelik; Anayasanın 124. maddesi, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 5393 sayılı Belediye Kanunun 15. maddesi hükmü uyarınca 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda hazırlanmıştır.

İMAR PLANLARININ ÖNCELİĞİ

MADDE 1.04

Bu Yönetmelikte yazılı hükümler, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.

Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüt edilerek ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik nizam bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler, imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar.

GENEL ESASLAR

MADDE 1.05

1.05.1. Herhangi bir alan kanuna, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz ve üzerine bu maksatlara aykırı yapı yapılamaz.

1.05.2. 1/100.000 veya 1/50.000 ölçekli çevre düzeni planına uygun olarak 1/25.000 ile 1/5000 arasındaki her ölçekte hazırlanan nazım imar planlarında, çeşitli arazi kullanım kararları ile yerleşme alanlarını belirleyen sınırlar şematik olarak gösterildiğinden bu planlar üzerinden plan mikyası ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları onaylanmadan uygulama yapılamaz.

1.05.3. Uygulama imar planlarında, planın ve plan notlarının öngördüğü parsel genişliği ve derinliğini sağlayacak tevhit, ifraz veya imar uygulaması yapılmadan imar planında belirlenen yükseklikler ve derinlikler verilemez.

İSTİSNALAR (Diğer ilgili mevzuatın geçerliliği)

MADDE 1.06

1.06.1. Özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde bu yönetmeliğin özel kanunlara ve yönetmeliklerine aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

1.06.2. Bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, sağlık, güvenli yapılaşma, estetik ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve Türk Standartları Enstitüsü tarafından belirlenmiş standartlara uyulması zorunludur.

İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR

MADDE 1.07

1.07.1. İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ilgili ilçe ve ilk kademebelediyeleri yetkilidir.

Bu maddenin uygulanmasında ilgili belediyece tereddüde düşülmesi halinde Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınacak görüş doğrultusunda işlem yapılır. Benzer işlerde yapılacak işlemlerde de bu görüşe uyulur. Bunun dışında, bu yönetmelik esaslarına aykırı olarak, prensip kararları ve benzeri kararlar alınıp uygulanamaz.

1.07.2. Belediye, mevzuat ve standartlarda özürlü engelliler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ayrıca belediye, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlü engellilerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir.

YAPI

MADDE 1.08

İstanbul Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde yapılacak bütün yapılar için Kanun ve bu yönetmelikte belirtilen istisnalar dışında belediyeden ruhsat alınması mecburidir. Yapı; kanun, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılır. Aksi takdirde 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun ilgili maddeleri, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 28- 32. ve 42. maddeleri ile 5237/5377 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi hükümleri uygulanır.

KAMU YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER

MADDE 1.09

Enerji, iletişim, ulaşım ve benzeri altyapılar ile doğalgaz boru hatları, metro hattı tünel çemberi ve tesislerinin korunması amacı ile arsalarda ve yollarda her türlü kazı ve sondaj işlemlerinin belediyeden imar durum belgesi ve gerekli izinler ( kazı ruhsatı) alınmadan yapılması yasaktır.

İnşaat ve tamiratın yapımı sırasında yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişlerinin zorlaştırılmaması mecburidir.

RUHSATSIZ VEYA RUHSATİYE VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR

MADDE 1.10

Ruhsat alınmadan başlanılan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların tamamı mühürlenmek suretiyle derhal durdurulur. Yapının görülecek herhangi bir yerine konulacak mühür inşaatın tümünü kapsar.

Durdurma anındaki inşaat durumu; belediye tarafından, varsa video, fotoğraf makinesi ile ölçü krokisi veya ebatlı krokiye dayalı olarak tutanak tanzim edilerek tespit edilir. İdarece düzenlenen yapı tatil tutanağında, ruhsata aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak belirlenmesi gerekir.

Durdurma, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.

Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak belediyeden mührün kaldırılmasını isteyebilir. Aksi takdirde:

1.10.1. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı, kanun ve yönetmelikler ile imar planlarına uygun olmadığı takdirde 3194 sayılı İmar Kanununun 28-32-42. maddesi hükümlerine göre yasal işlemler tamamlanarak belediye encümeni kararı ile yıkılır veya yıktırılır. Yıkım işlemi belediyesince yapılırsa yıkım giderleri yapı sahibinden tahsil edilir.

1.10.2. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı, kanun ve yönetmelikler ile imar planlarına uygun olduğu takdirde, kanun ve yönetmeliklere göre yapı ruhsatı alınması için gerekli tüm işlemlerin ikmali ile para cezası alınmak suretiyle verilecek ruhsatı müteakip mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Yapı tatil tutanağı ile bu maddenin 1.10.1, 1.10.2 bentleri uyarınca yapılacak inceleme sonuçlarını içeren müşterek imzalı fenni raporlar; uzmanlık konularına göre 3194 sayılı İmar Kanununun 38. maddesinde sayılan belediye görevlileri tarafından düzenlenir.

RUHSAT VE EKLERİNE OLAN AYKIRILIKLAR

MADDE 1.11

Ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, İmar Kanunu, imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine uygun hale getirilmedikçe bunların iskan,  tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez.

Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eki projelerine olan aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapı veya yapılardaki bağımsız bölümlerden herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması ruhsat ve eklerine uygun olan diğer bağımsız bölümlerin tadil veya ilave işlemlerini durdurmaz.

Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.

RUHSAT MÜDDETİ-RUHSAT YENİLENMESİ

MADDE 1.12

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapımına başlanmayan veya başlanıp da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir, bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir

Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.

Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak  ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat aldığı tarihteki mevzuat hükümleri uygulanır.

YAPI VE RUHSAT İŞLERİNDE KAZANILMIŞ (MÜKTESEP) HAKLAR

MADDE 1.13

1.13.1. Kural olarak; kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınır. 

Yapı ve ruhsat işlerinde kazanılmış (müktesep) hak, yapının ruhsat süresi içinde yapıldığı kadar olan kısmı ile sınırlıdır. Kazanılmış hakların doğumu için gerekli şartlar aşağıda açıklanmıştır:

A. Dilekçe ile birlikte belediyeye verilen ruhsat eklerinin (mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri ile resim ve hesapların); kanun, imar planları ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu incelenerek belediyece tasdik edilmiş olmalıdır.

B. Yapı ruhsatının belediyeden alınmış bulunması gereklidir. Yapı izin belgesi; düzenleniş tarihi itibari ile yasal koşullara ve mer’i imar planlarına uygun olarak tesis edilmiş ve iyi niyetle elde edilmiş bulunmalıdır. Yok işlemler, ilgilinin hile veya yalan beyanına dayalı işlemler ile idarenin açık hatası sonucu yapılan işlemler kazanılmış hak doğurmaz.

C. Ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaata başlanmış olmalıdır. Ruhsat ve eklerine aykırı yapılan inşaatlar kazanılmış hak teşkil etmez.

Kazanılmış hakların tespitinde yukarıda açıklanan üç şarta bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınır.

1.13.2. Düzenleniş tarihi itibari ile yukarıda açıklanan yasal koşullara uygun olarak tesis edilmiş ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp tamamlanmış olan yapıların kazanılmış haklarının gerçekleşmiş olması nedeniyle korunması gereklidir.

PLAN KADEMELERİNDE NORMLAR HİYERARŞİSİ

MADDE 1.14

1.14.1. Yürürlükte olan yasalara göre planlar; kalkınma planı, bölge planı, çevre düzeni planı, il çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendirilmiş olup her plan yürürlükteki üst planların ilke ve hedeflerine uyar ve bir alt planı yönlendirir. Alt ölçekli planların, üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunludur. Üst planlarda sınırlandırılmayan ya da belirtilmeyen hususlarda alt plan kararlarına uyulur.

1.14.2. Nazım imar planı onaylanmadan, uygulama imar planı onaylanamaz. Nazım imar planında belirlenen arazi kullanım kararları alt ölçekli uygulama imar planlarıyla değiştirilemez, aykırı düzenlemeler getirilemez.

1.14.3. Tatbikat ve parselasyon haritaları ile hesabat cetvellerini içeren parselasyon planlarının yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılıp onaylanması ve parselasyon işlemlerinin de uygulama imar planına dayalı olması gerekmektedir.

PLAN NOTLARI

MADDE 1.15

İmar planları; plan uygulama hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olup, plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumundadır. İmar planı notlarıyla getirilen hükümler imar planları gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu düzenleyici işlemlerdendir.

Parselasyon planlarının 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılması zorunludur. Nazım imar planı ile parselasyon işleminin sonuçlarını oluşturacak nitelikte plan notları öngörülemez.

İMAR PLANLARININ GERİYE YÜRÜMEMESİ KURALININ İSTİSNALARI

MADDE 1.16

Yapı ruhsatı alındıktan sonra yürürlüğe giren imar planlarında; yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere, resmi yapılara ve benzeri kamu hizmeti ve tesislerine ayrılmış olan bu nedenle de kamu kurumları ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmaları gereken veya kamuya ayrılmış olan yerlerin kullanımını kısıtlayan ya da engelleyen, bu nedenle de yapılaşmasına kısıtlama getirilmesi gereken taşınmazlar hakkında yapılacak işlemler:

Kamu yararının gerektirdiği hallerde kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasına veya kısıtlanmasına ilişkin hususlarda meri plan hükümleri geçerlidir. 

A.Yapıya başlanmadığı durumlarda verilen ruhsat geçersiz sayılıp iptal olunur ve ilgilisine tebliğ edilir.

B.Yasal ruhsat süresi içinde yapıya başlanıp da bitirilmemiş yapılar mühürlenmek suretiyle derhal durdurulur. Durdurma anındaki inşaat durumu belediyece tutanak düzenlenerek tespit edilir. Durdurma işlemi; yapı tatil tutanağının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. Maddesinin ilgili fıkrası “Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.” doğrultusunda yapılır.

Bu taşınmazlara 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İmar Programları, Kamulaştırma ve Kısıtlılık Hali” başlığını taşıyan onuncu maddesi hükümleri uyarınca işlem tesis edilir.

HARİTALARA İLİŞKİN ESASAR

MADDE 1.17

Hâlihazır haritaların yapılması ve onaylanmasında aşağıdaki ilke ve esaslara uyulur.

Hâlihazır haritalar idarece, kamu kurum ve kuruluşlarınca veya ilgililerce hazırlanabilir, hazırlatılabilir. Bu haritalar, bilimsel ve teknik kurallara, yürürlükteki harita yapım standartlarına uygun hazırlanır ve idarece onaylanarak yürürlüğe girer.

Büyük ölçekli (1/5000 ve daha büyük) hâlihazır haritası bulunmayan yerlerin hâlihazır haritaları İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyeleri / ilk kademe belediyeleri, özel ve tüzel kişiler tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na uygun olarak tasdik mercii İstanbul Büyükşehir Belediyesidir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesince tasdik olunan büyük ölçekli hâlihazır haritaların asılları ve sayısal bilgileri İstanbul Büyükşehir Belediyesi Harita Müdürlüğü’ne teslim edilir.

Hâlihazır haritaların üretimi ve arşivlenmesi konusunda Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği’ne uyulur. Hâlihazır haritaların tasdikli nüshaları, onaydan sonra Valiliklere ve ilgili kadastro müdürlüklerine gönderilir.

Farklı ölçekteki haritalardan büyültme yolu ile büyük ölçekli harita elde edilemez.

BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER

MADDE 1.18

Belediyelerin tasarrufundaki kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde, tarihi ve doğal dokuyu bozmamak, yaya ile taşıt trafiğini olumsuz yönde etkilememek, yaya kullanım alanlarına taşmamak, arka tarafta bulunan bina cephelerini kapatmamak ve binaların girişini engellememek, bölgenin karakterini muhafaza etmek, ilgili kuruluşların görüşü alınmak şartı ile ilçe /ilk kademe belediye encümeni’nin uygun görmesi halinde ulaşım istasyonları(otobüs durağı, metro durağı, iskele vb.), wc, trafo, İGDAŞ kontrol noktaları, büfe, muhtarlık binaları, kamu hizmetlerinin görülebilmesi için gerekli tesislerin yapımına izin verilir.

Ana arter yollar ve meydanlar üzerinde ise ilgili kuruluşların, Büyükşehir Belediyesi Emlak ve Kentsel Tasarım Müdürlüklerinin uygun görüşü alınmak kaydıyla Büyükşehir Belediye Encümeni yetkilidir.

YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ

MADDE 1.19

İlçe ve ilk kademe belediyeleri sorumlu oldukları ilçe sınırları içerisinde binaların cepheleri ile ilgili şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirebilirler. (Dış cephe estetiği, boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidirler. Bu yetki daha önce yapılmış binalar içinde kullanılabilir).

Büyükşehir Belediye Başkanlığı uygun gördüğü ana arter yollar ve meydanlardan cephe alan binalar ile ilgili şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirmeye yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ile proje müelliflerinin, müelliflik hakları saklıdır.

İlçe veya Büyükşehir Belediyesi önerileri doğrultusunda şehrin estetiğine uygun olmak, yaya ve araç trafiğine engel olmamak şartı ile parsellerin bahçe mesafelerinde, belediyesinin uygun göreceği yere kadar; çiçekçi, lokanta, kafeterya, pastane, kıraathane, çayhane vb. hizmete yönelik dükkânlara sökülüp-takılabilir hafif malzemeden bitişik veya ayrık ilave mekânlar yapılabilir. Bu madde hükümlerinin uygulanacağı parsellerde, ilgilisinden idarenin öngördüğü veya göreceği zamanda söz konusu ilavenin sökülüp kaldırılacağına dair taahhütname alınması şartı ile Büyükşehir Belediyesi Kentsel Tasarım Müdürlüğü’nün uygun görüşü doğrultusunda Belediyesince izin verilebilir.

BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR DENETİM YETKİSİ

MADDE 1.20

Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir. Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde bunların örneklerini almayı içerir. Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç onbeş gün içinde verilir. Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde, Büyükşehir Belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarla ilgili denetim görev ve yetkisi asli olarak İlçeve İlk Kademe Belediyelerine aittir. Büyükşehir Belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, gerekli işlem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, Büyükşehir Belediyesi gerekli gördüğünde 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42 nci maddelerinde belirtilen yetkileri kullanma hakkını haizdir.

DİĞER HUSUSLAR

MADDE 1.21

1.21.1. Büyükşehir Belediyesinin ilgili biriminin uygun görmesi halinde ve gerekli alt yapıların hazırlanması şartıyla; açık pazar, otopark, garaj vb. yerlerde haftanın belirlenen uygun bir gününde semt pazarı, ayrıca açık pazar, otopark, garaj vb. yerlerde yılın belirli günlerinde kurban satış yeri ve kurban kesim yeri kurulabilir.

1.21.2. Kamuya açık alanlar, meydanlar vb yerlerde; Büyükşehir Belediyesi Kentsel Tasarım Müdürlüğünün uygun görmesi halinde, çeşitli etkinliklerde kullanmak üzere 45 günü geçmemesi ve verilen süre bitiminde sökülüp taşınması şartı ile çadır ve benzeri demontabl malzeme ile geçici kapalı mekânlar yapılmasına sorumluluk alanına göre ilgili idare tarafından izin verilebilir.

1.21.3. Otopark Uygulamaları

a)      İmar planlarında, meydan, kavşak, yol ve spor alanı gibi kamuya açık alanların zemin üstü kendi fonksiyonunda kullanılmak şartıyla,  tabii zemin altları; ilgili kuruluşların (Ulaşım Daire Başkanlığı vb.) uygun görüşü alınarak kamuya ait zemin altı otopark yapılabilir.

b)      Bir yapı adasında parsellerin arka bahçelerinde ve tabii zemin altında olmak ve üzerinde yeşil ağırlıklı bahçe düzenlemesi yapılmak şartıyla, ulaşım ve ilgili kurumların uygun görüşleri doğrultusunda mülk sahiplerinin muvafakatıyla, ada bütününde kamuya ait veya Özel Katlı Otopark yapılabilir.

c)      Trafiğin elverdiği yollarda; UKOME ve ilgili kurumların uygun görüş vermesi halinde kısmen veya tamamen yol boyunca açık otopark düzenlemesi yapılabilir.

d)     Otopark uygulamaları Ulaşım Daire Başkanlığı tarafından giriş ve çıkışlar konusunda alınacak ulaşım ve trafik düzenleme komisyonu (UTK)  kararı ve onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.

Kapalı otoparklarda havalandırma, yangın tesisatı, gürültü gibi konularda gerekli önlemler ilgili kurumların görüşleri doğrultusunda alınacaktırL

e)      .

İKİNCİ BÖLÜM

TANIMLAR

GENEL TANIMLAR

MADDE 2.01

Boğaziçi Alanı: Boğaziçi Kanunu’nda sınırları belirlenmiş ve bu kanun hükümlerine tabi olan, ve bu alan üzerinden kent bütününe götürülecek hizmetlerde öncelikle bu  kanun doğrultusunda işlemin yapılacağı alandır.

Umumi Hizmet Alanları: Meydan, park, yeşil alan, çocuk bahçesi, yol, açık otopark, açık pazaryeri, açık oyun ve açık spor alanları gibi kullanımlar için ayrılan kamunun ve toplumun ortak kullanımına yönelik tescile tabi olmayan alanlardır.

Çevre Düzeni Planı: Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekânsal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25000 ile 1/200000 arasında her ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan plandır. 

İmar Planları: Nazım imar planı ve uygulama imar planıdır.

Nazım İmar Planı: Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı: Onaylı hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planı esaslarına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

Koruma Amaçlı İmar Planı: Sit alanlarında yapılan imar planlarıdır.

Revizyon İmar Planı: Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

İlave Planı: Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

Mevzii İmar Planı: Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının belirlenmesi halinde, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki,  sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

İmar Planı Değişikliği: Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlenmeleridir.

Uygulama Araçları: Mali kaynaklar, gayrimenkul yönetimi, mevzuatta öngörülen müeyyideler ve örgütlenme modelleri, eğitim ve katılım gibi plan kararlarının hızlı ve etkin uygulanabilmesi için gereken araçlardır.

Yapı: Karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan açık veya kapalı sabit ve hareketli tesislerdir.

İdare: Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir, ilçe ve ilk kademe belediyesidir.

KENT BÖLGELERİ TANIMLARI

MADDE 2.02

2.02.1. Yerleşme Alanı (İskân Alanı): İmar planı sınırı içerisindeki meskûn ve gelişme alanlarının tümüdür.

2.02.1.1 Yerleşik Alan (Meskûn Alan) : İmar planında belirlenmiş ve iskân edilmiş alandır.

2.02.1.2 Gelişme Alanı ( İnkişaf Alanı ) : İmar planında kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.

Bu alanlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesi hükümleri doğrultusunda uygulama yapılır.

2.02.2. Kentsel Kullanım Alanları:

2.02.2.1 Konut Alanları: İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskûn konut alanları ve kentin gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme bölgeleri, toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskân alanlarıdır.

İhtiyaç olması halinde; bu alanların esasen ticaret bölgesi olarak teşekkül etmiş olan yerlerinde yapılacak olan binaların zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak kaydıyla zemin katlarında dükkân, kuaför, muayenehane, lokanta ve sıhhi müesseseler yapılmasında ilgili belediyesi yetkilidir. Bu fonksiyonlar verilirken ses, gürültü, duman, atık üretmemesi ve imalathane fonksiyonu içermemesi ön koşulu aranacaktır. Konut alanlarında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.

İmar planlarında “Ticaret+Konut” olarak belirlenmiş yerler; bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere üst katlarda konut-rezidans yapılacak olan alanlardır. Konut, Ticaret + Konut alanlarında özel yurt yapılabilir. Ticaret + Konut alanlarında mevcut teşekküle göre bodrum ve zemin katların konut olarak düzenlenmesinde ilgili belediye yetkilidir.

2.02.2.2 Köy Yerleşik  Alanları: Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından itibaren 100 m. dışından geçirilen alan köy yerleşik alanıdır.

2.02.3. Kentsel Çalışma Alanları:

2.02.3.1 Merkezi İş Alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel, konaklama ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, katlı otopark, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal, kültürel ve yönetimle ilgili tesisler,rezidans (konut)  yapıları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar yapılabilir.

2.02.3.2 Ticaret, Ticaret + Hizmet Alanları: İmar planlarında “ticaret alanları” ile “ticaret ve hizmet alanları” olarak ayrılmış olan yerlerde; “iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri ile otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ilerezidans (konut)  yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kurumlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar yapılabilir.

2.02.3.2 Ticaret, Ticaret + Hizmet Alanları: İmar planlarında “ticaret alanları” ile “ticaret ve hizmet alanları” olarak ayrılmış olan yerlerde; “iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri ile otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut)  yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kurumlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi yapılar yapılabilir.

2.02.3.3 Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları: Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde), çok katlı taşıt parkları, her türlü ticaret, lokanta, sinema, tiyatro ve eğlence yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı mağazalar, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, depolama, sosyal ve kültürel tesis alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü, tehlikeli, kokulu, patlayıcı yanıcı maddeler içeren ve bol su kullanan, depolayan, zararlı atık madde çıkartan, çevre sağlığı yönünden sakıncalı olanları yer alamazlar. Bu tür alanlarda inşaat yaklaşma sınırları içinde kalmak ve TAKS-KAKS ve /veya emsal değerleri aşılmamak kaydıyla bina kitle ölçüleri serbesttir.

2.02.3.4 Sanayi Alanı: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alan içersinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

2.02.4. Yeşil Alanlar:                                                                                                                        

2.02.4.1 Aktif Yeşil Alanlar: Toplumun dinlenme, gezinti, piknik, eğlence amacıyla yararlanması için sosyal altyapı olarak ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

2.02.4.2 Pasif Yeşil Alanlar: Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar, mezarlıklar, kıyılar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.

2.02.4.3 Yeşil Bant: Tampon olarak belirli bölgeleri veya gürültü, görüntü ve çevre kirliliği oluşturan kullanımları ayıran, ağaçların yoğun olarak bulunduğu ve yayalaştırılmış, yer yer gezinti ve dinlenme olanakları veren yeşil alanlardır.

2.02.5. Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları:

2.02.5.1 Sosyal Altyapı: Sağlıklı bir çevre oluşturmak amacı ile toplumun yararlanacağı, özel veya kamusal yapılması gereken eğitim, sağlık, yurt, dini, kültürel ve idari yapılar ile diğer umumi hizmet alanları olan park, çocuk bahçeleri, spor alanları, metropol ölçekteki park, fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri gibi aktif yeşil alanlara verilen genel isimdir.

2.02.5.1.1 Çocuk Bahçeleri: Çocukların ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden,  havuz, pergola ve genel helâdan başka tesis yapılamaz.

2.02.5.1.2 Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içersinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, bu alanlarda kalıcı olmayan, temelsiz, sökülüp takılabilir malzemeler kullanılması ve Belediye Encümen Kararı alınması koşulu ile büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve wc den başka tesis yapılamaz. Kalıcı olmayan bu yapılardaki maksimum yükseklik h=4,50 m.yi ve maksimum emsal E=0,04’ü geçemez.

2.02.5.1.3 Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş, eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, otokros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanlarda yapılacak yapıların emsali (0.05)’i ve yüksekliği (6.50) m.yi geçemez.

2.02.5.1.4 Eğitim Tesisleri Alanı: İmar planlarında bu amaçlara ayrılmış tüm eğitim ve öğretim tesisleri ile birlikte bu alanlarda ihtiyaç duyulan diğer sosyal altyapı tesislerinin yapıldığı alanlardır.

2.02.5.1.5 Sağlık Tesisleri Alanı: İmar planlarında bu amaçlara ayrılmış hastane, sağlık ocağı, doğumevi, dispanser, poliklinik vb. fonksiyonlarda hizmet verecek tesislerin yapıldığı alanlardır.

2.02.5.1.6 Sosyal ve Kültürel Tesisler Alanı: İmar planlarında kültürel hizmet tesislerine ayrılmış kültürel hizmet binaları, yurtlar, çocuk yuvaları, yaşlılar bakımevi, halk eğitim merkezleri, kütüphane, sinema, tiyatro vb. tesislerin yapıldığı alanlardır.

2.02.5.1.7 Dini Tesisler Alanı: Dini hizmet yerleri ve müştemilatlarına ayrılan alanlardır.

2.02.5.1.8 Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

2.02.5.1.9 Resmi Kurum Alanları: Kamu hizmetlerinin görülmesi, toplumun ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla ayrılmış ve kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilmiş alanlardır.

2.02.5.2 Teknik Altyapı Alanları: Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve her türlü ulaştırma, haberleşme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimdir.

ADA VE PARSELLERE AİT TANIMLAR

MADDE 2.03

2.03.1. Adalara İlişkin Tanımlar

A. İmar Adası: İmar Planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

B. Kadastro Adası:Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

2.03.2. Parsellere İlişkin Tanımlar

A. İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

B. Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman, kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

C. Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan veya birden fazla yoldan yüz alan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. Yolların genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

D. Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

E. Parsel Köşe Koordinatları: Parsel köşelerinin ülke yüzey ağına göre X.Y.Z. koordinatlarıdır.

F. Ülke Yüzey Ağı Koordinat Sistemi (ÜYAKS):Ülke koordinat sistemine dayalı olarak kurulmuş yüzey ağı koordinat sistemidir.

YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR

MADDE 2.04

2.04.1. İmar Durumu: Yapı yapılacak parselde, imar planı ile plan notlarında ve imar yönetmeliğinde öngörülen kuralları, yazı, rakam ve kroki ile belirten belgedir.

2.04.2. Avan Proje: Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden l/l00, l/200 ölçeklerde yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuatına göre düzenlenen projedir. Avan projeler imar durumu mahiyetinde olup imar planında meydana gelecek değişikliklerden dolayı hiçbir hak iddia edilemez.

2.04.3. Ruhsat Ekleri: Bu yönetmelikte geçen ruhsat ekleri tabirinden, dilekçe ile beraber Belediye’ye verilen tapu, çap(belediyesinin talebi halinde), aplikasyon krokisi veya röperli kroki, istikamet rölevesi, kot-kesit belgesi, imar durum belgesi ve yapı ruhsatı ile birlikte tasdik edilen mimari, statik, elektrik ve tesisat plan, proje, resim ve hesaplar anlaşılır.

2.04.4. Taban Alanı (TA):

Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanına dâhildir. Taban alanı hesabı, yapının doğal zemin kotu üzerine çıkan kısmında, yapıyı çevreleyen kolonlar ve/veya dış cepheler esas alınarak yapılır.

Sığınak Yönetmeliği doğrultusunda, serpinti sığınakları bina ve tesislerin bodrum katlarında yapılır. Mümkün olmadığı takdirde bahçelerinde toprağın yapısına göre yer üstünde veya yer altında yapılır ve taban alanına dâhil edilir.

Taban Alanı HesabınaAlanına Dâhil Edilmeyen Alanlar:

1       İç bahçe,

b)    Bu yönetmeliğin 2.04.17 maddesinde tanımlananve toplamda katlar alanının %2’sini aşmayan kat bahçelerininait olduğu kat alanının %10’unu geçmeyen bölümü

3       Işıklık ve hava bacaları,

4       Havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak altında kalan teknik birimler,

c)      Üstü açık havuz, Pergola, kameriye ve sundurmaların taban alanına dâhil edilmeyen kısımları,

d)     · Ticari amacı olmayan ve Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katlarda yapılan ve ticari amacı olmayan otoparklar. olarak kullanılan bodrum katlar,

e)      · Ana merdivenin yangın merdiveni olarak da kullanıldığı durumlar hariç Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü yangın merdiveni ile sahanlık ve ekleribina için yapılması zorunlu sayıdaki yangın merdiveni, (ana merdiven aynı zamanda yangın merdiveni olarak da kullanılırsa Katlar alanına dâhil edilir) (şaftlar) SAS bölümleri (yangın güvenlik hacmi),

5       Başka amaçla kullanılmayan yangın kaçış koridoru,

f)       · Asansörboşluğuboşlukları,

g)      Tamamı toprak altında kalmak  ve bağımsız bölümlere eklenti yapılmamak şartıyla bodrum katlarda yapılan kalorifer dairesi, trafo, jeneratör odası ve yangın tesisat odası,

6       (60) m²’yi geçmeyen kapıcı dairesi,

h)      · Bina için gerekli Minimum sığınak alanının1,3 katını geçmeyen sığınak alanı,

i)       · Su deposu, su sarnıcı ve buna ilişkin arıtma ünitesi,

j)       Son kat üzerinde bulunan teras çatı,

k)     Üzerinde yükselen blokların bulunduğu 5 katı aşmayan ana kitle üzerindeki teras çatı,

7       Çatı piyesleri ile irtibatlı açık teraslar, teras çatılar,

8       Sitelerde; bloklardan bağımsız müstakil bir bina olarak düzenlenmek, tabii zemin üstünde kalan kısmı taban alanına dâhil edilmek üzere bodrum ve zemin kattan ibaret, toplamda katlar alanının (%10)’unu ve (3000) m² yi geçmemek, bağımsız bölüm oluşturmamak, ticari amaçla kullanılmamak kaydıyla siteye ait sauna, spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal tesisler,

l)       Tamamı konut olarak kullanılan ve birden fazla bloktan oluşan konut alanındaki parsellerde, bina bünyesinde yapılmaması ve ticari amaçla kullanılmamak şartıyla katlar alanının (%10)’unu ve (3000) m² yi  aşmayacak şekilde bloklara bitişik olmayan, bodrum ve zemin kattan ibaret müstakil bir bina olarak düzenlenen ve konut alanına hizmet eden spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, havuz vb. sosyal alanlar,

9       Binaların bodrum katlarında, ticari amaçla kullanılmamak ve bağımsız bölüm oluşturmamak şartıyla toplamda katlar alanının (%10)’unu aşmayacak şekilde düzenlenen; spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal tesisler ile konut binalarının bodrum katlarında yapılabilen depo mahalleri,

m)  Binaların bodrum katlarında, ticari amaçla kullanılmamak ve bağımsız bölüm oluşturmamak kaydıyla, katlar alanının %5’ini ve 1000 m²’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, havuz vb. sosyal alanlar,

n)     Konut binalarının bodrum katlarında yapılabilen ve ait olduğu bağımsız konut bölüm alanının %10’unu aşmayan depo mahalleri,

10    Yönetmeliğin 6.12 maddesinde belirtilen köprü geçişler,

11    Bu yönetmelikte belirtilen ölçülerle yapılabilecek en az alanlı merdiven evine; bu alanın %50’si ölçüsünde yapılacak ilave

o)     Mimari, estetik veya iklimlendirme amacıyla yapılan galeri veya boşluklar,

Katlar Alanına (KA) katılmazlar.

Bu maddede belirtilen teras çatılar hariç, subasman kotu üstündeki katlarda kullanılan ve katlar alanına dahil edilmeyen alanlar toplamı; katlar alanının %15’ini, hastane, okul, otel, alışveriş merkezi gibi umuma hizmet eden yapılarda ise katlar alanının %25’ini aşamaz.

Bu maddede sayılan alanlar dışında, bir yapının avan ve uygulama projelerinde her ne nam ve suretle olursa olsun önerilen her şey katlar alanına hesabına dahil edilir.

2.04.7.1 Katlar Alanı Kat Sayısı (KAKS-EMSAL):

Bir parselde yapılabilecek katlar alanını belirlemek amacıyla kullanılan ve kanun, plan veya yönetmelikle belirlenen katsayıdır.

2.04.8. Brüt İnşaat Alanı: Binanın inşa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana, tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar her nevi hava bacaları ve saçaklar dâhil edilmez.

2.04.9. Net Alan (Kullanım Alanı): Bağımsız bölüm içerisindeki duvarlar arasında kalan temiz alandır. Binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların büyümesi ile meydana gelen teraslar, genel giriş, merdivenler sahanlıklar, asansörler, binalarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, açık çıkmalar ve teraslar, 2 katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altlarında (1.70) m. yüksekliğinden az olan yerler bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına (4) m²’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi,müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, bina içindeki otoparklar ile bina dışında konut başına (20) m²’den büyük olmamak üzere yapılan otoparklar net alan dışındadır.

2.04.10. Yapı Yaklaşma Sınırı: İmar planında ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının imar istikametine, yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Uygulama imar planlarında yapı yaklaşma sınırı bulunan parsellerde yapı yasağı konulacak bir kısıtlama (yol, kıyı, su kaynağı, boru hattı, teknik altyapı, tarihi eser) olmaması durumunda yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile ilgili hükümleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

2.04.11. Cephe Hattı: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 12. maddesinde “İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz” kuralı ile ifade olunan imar planlarında belirlenen imar istikametleridir.

2.04.12. Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri de bu tanıma girer.

2.04.13. Yan Bahçe: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir. Köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafından yan bahçe mesafesi yerine o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. Gerekli görülen hallerde yan bahçe mesafe sınırları içersinde otopark rampası yapılabilir.

2.04.14. Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

2.04.15. İç Bahçe: Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, estetik değerler için dahi olsa üstü hiç bir şekilde kapatılmayan bahçedir.

2.04.16. Dış Bahçe: Yapının taban alanı (TA) dışında kalan; ön, yan ve arka bahçelerini içeren alandır. Dış bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

2.04.17. Kat bahçeleri: Binaların çeşitli katlarında, bağlı bulunduğu kata veya katlara hizmet edecek vehizmet edeceği bağımsız bölüm veya bölümlerin eklentisi olarak tapuda gösterilecek ortak alanla irtibatlı olacak şekilde, plan ve yönetmelikte belirtilen çekme mesafeleri dışında, bitki yetiştirmek için gerekli toprak dolgu kullanılarak ve iklimlendirilmesi sağlanarak yapılacak bahçe düzenlemeleri.

2.04.18. Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların ortalamasıdır.

2.04.19. Tabii Zemin: Arazinin tesviye edilmemiş hâlihazır durumudur. 

2.04.20. Düzenlenmiş Zemin: Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre tesviye edilen zemin durumudur.

2.04.21 Tesviye: Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazı veya dolgu yapılmak suretiyle arsanın kazandığı son durumdur.

2.04.22. Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.

2.04.23. Bina Yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

2.04.24. Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.

2.04.25. Bodrum Kat: Zemin katın altındaki katlardır.

2.04.26. Zemin Kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre 1. normal katın altındaki kattır. ±0.00 kotunun üzerindeki ilk kattır.

2.04.27. Asma Kat: Binaların iç yüksekliği en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır.

2.04.28. Normal Kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.

2.04.29. Son Kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

2.04.30. Ayrık Nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.  

2.04.31. Blok Nizam: İmar planında cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

2.04.32. Bitişik Nizam: Birden fazla komşu parseldeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

2.04.33. İkiz Nizam: Aynı yola cepheli parsellerde tek bir yan parsele bitişik yapı nizamıdır.

2.04.34. Blokbaşı Bina: Bitişik veya blok nizam binalarda bloğun cephe uzunluğunun başlangıç ve bitim parsellerinde teşekkül eden üç cepheli binadır.

2.04.35. Işıklık:Bina kütlesi içinde kalan ve binanın bir kısım piyeslerinin ışık ve hava almasını sağlayan boşluklardır.

2.04.36. Hava Bacası: Bina kütlesi içinde kalan banyo, wc, yıkanma yeri gibi mahallerin havalandırılmasını sağlayan boşluklardır.

2.04.37. Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir.

2.04.38. Umumi Bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı alışveriş merkezleri gibi ticari yapılar, spor tesisleri, turistik tesis, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.

2.04.39. Mevcut Bina: 6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girdiği 17 Ocak1957 tarihinden önce yapılmış olduğu İl Özel İdare Müdürlükleri ve benzeri ilgili kurumlar tarafından veya tapu kayıtları ile belgelenen yapılar ile inşa edildiği tarihte yürürlükte olan 6785, 2981 ve 3194 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yapılmış veya halen o yerde uygulanması gereken plan ve yönetmelik hükümlerine göre aynen veya statik sakınca göstermeksizin ek ve değişiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün bina ile korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı binadır.

2.04.40. Mevcut Teşekkül: Bir yapı adasında mevcut bina tanımına uygun yapıların belirlediği oluşumdur.

2.04.41. Basit Tamir ve Tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarım ve kiremit aktarılması işlemleridir.

2.04.42. Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.

2.04.43.  Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak, otopark, trafo, odunluk, depo, çamaşırhane, bağımsız bölüm oluşturmamak ticari amaçla kullanılmamak kaydıyla yapılan sosyal tesisler gibi ortak kullanılan veya faydalanılan alanlardır.

2.04.44. Sundurma: Yağmur ve güneşten korunmak için bir duvar önüne yapılan örtü elemanıdır. Sundurma binanın cephesinde çekme mesafelerine tecavüz etmemek, taşıyıcı eleman (hafif malzeme) üzerine, çatıyla örtülü iki veya üç tarafı açık olmak şartıyla yapılabilir. Sundurma duvar vb. elemanlarla bölünemezler. Genişliği (5.00) m’ den fazla olamaz. Her halükarda ait olduğu binanın taban alanının 1/5 ‘ini geçemez.

2.04.45. Pergola: Bahçelerde, çekme mesafelerine tecavüz etmemek şartıyla en fazla (2.80) m. net iç yüksekliğinde, gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif malzemeden yanları açık, üstü aralıklı güneş kesicilerle boşluklu olarak düzenlenen mekânlardır.

2.04.46. Kameriye (Çardak):  Bahçelerde, çekme mesafelerine tecavüz etmemek şartıyla en fazla (2.80) m. net iç yüksekliğinde, küçük köşk biçiminde yapılan, üstü kapalı, yanları açık veya kısmen kafeslerle örülü, yeşilliklerle sarılan süslü yapıdır.

2.04.47. Portik:Bitişik ön bahçesiz nizamda imar planında belirtilen yerlerde, yayalara daha geniş kaldırım sağlamak amacıyla, bina kütlesinden zemin kat yüksekliğinde ve ön cephe boyunca, bina taşıyıcı elemanları bırakılarak yapılan üç tarafı açık bina altı geçididir.

2.04.48. Rezidans: Ticaret, ticaret+hizmet, ticaret + konut, Merkezi İş Alanı ve konut alanlarında yapılan, en az konut şartlarını sağlayan; sekreterlik hizmeti, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi gibi hizmetlerin yer aldığı, birden fazla bağımsız bölümden oluşan konut binalarıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

AVAN PROJE UYGULAMALARI

AVAN PROJE UYGULAMALARINA İLİŞKİN GENEL ESASLAR

MADDE 3.01

3.01.1. Avan proje uygulamaları;

A.  İmar Kanunu gereği,

B.  İmar Planı-Plan Notları gereği,

C.  İmar yönetmeliğinde belirlenen yüksek yapılarda,

D. Bu yönetmeliğin 3.05 maddesinde belirtilen niteliklere sahip diğer yapılarda söz konusudur.

Bunlara ilişkin özel hükümler aşağıda 3.02, 3.03, 3.04 ve 3.05 maddelerinde açıklanmıştır.

3.01.2. Bu yönetmelik kapsamına giren bütün yapılar için 3.02 maddesinde belirtilen istisnalar dışında mimari, statik, elektrik ve tesisatlara ilişkin uygulama projeleri belediyece onanmadan avan projeye göre yapı ruhsatı verilemez.

3.01.3. İmar Planı notlarında “… İstanbul Büyükşehir Belediyesince onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacağı” belirlenen alanlarda, plan ve plan notlarında öngörülen plan kararlarına, yapılaşma koşullarına ve yönetmeliklerle bu gibi binalar için getirilmiş hükümlere uyulacaktır.

3.01.4. İmar Planı notlarında yer alan “…onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılır” şeklindeki hükümler; “1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları onanmadan uygulama yapılamaz” ve “mimari, statik, elektrik ve tesisatlara, resim ve hesaplara ilişkin uygulama projeleri onanmadan yapı ruhsatı verilemez” temel ilke kurallarını ortadan kaldırmaz.

Avan projelere göre ruhsat verilerek uygulama yapılması ancak ve sadece İmar Kanunu gereği avan proje uygulamalarını düzenleyen 3.02. maddede iki fıkra halinde sayılan istisnai hallerde mümkün olabilir.

Avan projelerin onayında tapu, çap (belediyesinin talebi halinde), imar durumu, röperli kroki veya inşaat istikamet rölövesi, kot-kesit belgesi, zemin emniyet raporu, ÇED raporu (ÇED Yönetmeliği ve mevzuatı kapsamında değerlendirilmesi sonucunda ÇED raporu gerekiyor ise), ayrıca 2863/5226 sayılı yasaya tabi parsellerde, ilgili mevzuata göre işlem yapılır.

İMAR KANUNU GEREĞİ AVAN PROJE UYGULAMALARI

MADDE 3.02

3.02.1. Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi, mülkiyetin belgelenmesi ve yönetmeliklerle bu gibi binalar için getirilmiş hükümlere uyulmak kaydı ile en küçük 1/200 ölçekte avan projeye göre ruhsat verilerek uygulama yapılır.

İmar planlarında eğitim ve sağlık tesisleri ile sosyal ve kültürel tesisler, resmi ve dini tesisler gibi kamu alanlarına ayrılmış ancak yapılanma koşulları belirlenmemiş yerlerde; ayrık inşaat nizamında net parsel alanı üzerinden bodrumlar hariç emsal (E=3’ü) geçmemek, plan notlarının ilgili hükümlerine uymak şartıyla, bina ebat ve yüksekliklerinin projesinde belirlendiği belediyece onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılabilir. Eğitim tesislerinde servis trafiğini düzenlemek amacıyla UTK kararı alınması zorunludur.

3.02.2. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun belediyeye yazı ile bildirildiği takdirde 13.04 maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.

İMAR PLANI-PLAN NOTLARI GEREĞİ AVAN PROJE UYGULAMASI:

MADDE 3.03

3.02 maddesinde belirtilen kamu alanları dışında, İmar Planlarında;

a)      TAKS +H(İrtifa)

b)      KAKS

c)      Blok boyutları + H

Maddelerinin en az birini sağlaması durumunda Avan Projesine göre uygulama yapılır.

Bu maddelerden hiçbirinin olmaması durumunda yeni bir plan kararı alınması zorunludur.

Plan notu ile avan proje uygulaması getirilmiş özellik arz eden binalar, planda verilen hükümlerine aykırı olmamak, yönetmelikte bu tür binalar için getirilmiş hükümlere uyulmak kaydı ile bu yönetmeliğin yapılaşma ile ilgili yükseklik, cephe, derinlik ve iç ölçülerine tabi olmayıp bu madde hükmüne göre ilgili ilçe/ilk kademe Belediyesi’nce onaylanacaktır.

Plan notu gereği avan projesi İlçe /ilk kademe Belediyesi’nce onaylanması gereken projelerin Madde 3.05’ te bildirilen şartları sağlaması durumunda, Büyükşehir Belediye Başkanlığından estetik ve yerleşim yönünden uygun görüşü alındıktan sonra avan proje onayı yapılacaktır.

Ayrık inşaat nizamına tabi yerlerde; 5 kata kadar yapı yaklaşma mesafesi yollardan en az (5.00) m., komşu parsellerden en az (4.00) m. olup 5 kattan sonra her ilave kat için yan komşu bahçe mesafelerine (0.50) m. arka bahçe mesafesine (1.00) m. ilave edilir.

Plan notu gereği avan proje uygulaması getirilmiş yüksek yapılar için çekme mesafeleri 3.04 maddesi hükümlerine göre belirlenir.

Bu madde hükümleri uyarınca yapılacak uygulamalarda; mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri gibi yapının hem iç hem de dış çevre güvenliği bakımından önem taşıyan projeler ve belgeler aranmaksızın sadece avan projeye göre ruhsat verilmesine imkân sağlanamaz.

YÜKSEK YAPILARA İLİŞKİN AVAN PROJE UYGULAMALARI:

MADDE 3.04

Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği en az (60.50) m. olan yapılarında mimari avan projeleri, statik, mekanik, elektrik, jeolojik, jeoteknik vb. mühendislik kabullerine ait açıklama raporları, gerekli yerleşim krokileri ve siluet paftaları doğrultusunda Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından incelenerek onaylanmadan uygulama yapılamaz. Avan proje onayını müteakiben ilçe ve ilk kademe belediyelerince uygulama projeleri onandıktan sonra ruhsat verilerek uygulama yapılır.

3.04.1. Yüksek yapılara ait avan projelerin hazırlanması aşamasında aşağıdaki kriterler dikkate alınır.

A.    Tarihi ve doğal çevreye, kent ölçeğine ve şehir siluetine olumsuz etkilerde bulunmaması,

B.     Jeolojik yapının risk ihtiva etmemesi,

C.     Genel ulaşıma ve yangın ulaşımına olumsuz etki etmemesi,

D.    Kentsel altyapıya yeni kapasite artışı ihtiyacı getirmemesi,

E.     İmar planında aksine bir hüküm yok ise net parsel alanı üzerinden emsalin E=3’ü geçmemesi,

Gerekmektedir.

3.04.2 İmar planında aksine bir açıklama getirilmediği takdirde;

A.    Yüksek yapıların imar istikameti (imar planlarında gösterilen cephe hattı) ile yan ve arka parsel sınırından en az çekme mesafesi (15.00) m.dir. (60.50) m. yükseklikten sonra  artan her (3.00) m. yükseklik için ön ve yan bahçe mesafelerine (0.50) m. arka bahçe mesafesine 1.00 m ilave edilir.

Yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası arasındaki mesafe 10 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği dahil yapı yüksekliğinin 60,50 m olması durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15 m. olup 60,50 m yükseklikten sonra artan her 3,00 m yükseklik için bu mesafeye 0,50 m ilave edilir. Bu maddede ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bu şekilde belirlenen ana kitle yüksekliği bütün cephelerde aynı kotta olacaktır.

B.    Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde yüksek olan bina esas alınarak binalar arasındaki en az mesafe, (20.00) m. olup, (60.50) m. yükseklikten sonra  ilave her (3.00) m. yükseklik için bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir.

Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde bloklar arası mesafe en az (15.00) m. olup, yüksek blok esas alınarak ana kitle ile birlikte toplam (60.50) m. yükseklikten sonra her bina için ayrı ayrı  ilave her (3.00) m. yükseklik için bu mesafeye (0.50) m. ilave edilecektir.

Yapı adasının konumu, arazi yapısı veya değişik mimari çözümlerin gerektirdiği hallerde, minimum koşulları sağlamak kaydıyla binalar arasındaki mesafenin saptanmasında Büyükşehir Belediye Başkanlığı yetkilidir.

C.      Yukarıdaki fıkra hükümlerinde sözü edilen (60.50) m. yükseklik, binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliğini ifade eder.

D.    Yüksek yapılarda “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” şartlarına uygun yapılan yangın merdivenleri ana merdiven olarak kullanılabilir.

Yüksek yapılara ilişkin tanımlar ve teknik kurallar konusunda bu yönetmeliğin 19. bölümünde yer alan hükümler uygulanır.

3.04.3. İmar planında “en az veya minimum” ifadeli çekme mesafesi verildiği durumlarda;

Yüksek yapı ile parsel sınırı arasındaki mesafe 15 m. olarak uygulanır. Yüksek yapı ana kitle üzerinde yükseliyorsa ana kitle ile parsel sınırı arasındaki mesafe planda verilen minimum veya en az çekme mesafesidir. Ana kitle yüksekliği dahil yapı yüksekliğinin 60,50 m. olması durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15 m. olup 60,50 m. yükseklikten sonra artan her 3,00 m. yükseklik için bu mesafeye 0,50 m. ilave edilir. Bu maddede ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bu şekilde belirlenen ana kitle yüksekliği bütün cephelerde aynı kotta olacaktır.

AVAN PROJESİNE GÖRE UYGULAMA YAPILACAK DİĞER YAPILAR:

MADDE 3.05

3.05.1 Kentsel Dönüşüm Bölgesi olarak ilan edilen yerlerdeki yapıların avan projesi İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.

3.05.2 Plan notu gereği avan proje uygulaması getirilmemiş yerlerde aşağıda belirtilen nitelikleri taşıyan yapıların avan projeleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.

1       Müstakil yapı adeti 50 veya daha fazla olan uygulamalar,

2       Toplam inşaat alanı (60.000)m² den fazla olan konut ve rezidans yapıları,

3       Katlar alanı (40.000) m² den fazla olan iş, alışveriş merkezi, ve özellik arz eden yapılar.

4       Toplam inşaat alanı (100.000) m² den fazla olan sanayi ve depolama yapıları.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

ARSALARLA (PARSELLERLE) İLGİLİ HÜKÜMLER

“ASGARİ PARSEL CEPHE VE DERİNLİĞİ ŞARTLARI”

PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ

MADDE 4.01

İmar Planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak belediyelerce tespit olunur.

Bu tespit sırasında planda aksine bir hüküm olmadığı takdirde aşağıdaki şartların yerine getirilmesi zorunludur.

PARSEL GENİŞLİKLERİ

MADDE 4.02

4.02.1. Konut, Ticaret, Sanayi Dışı İşyeri (Büro, Otel vb.) Bölgelerinde

A. 4 kata kadar (4 Kat Dahil) inşaata müsait yerlerde,

a) Bitişik Nizamda: (8.00) m.’den

b) Blok başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+8.00) m.’den

c) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+8.00) m.’den az olamaz.

B. 5 -6 katlı inşaata müsait yerlerde,

a) Bitişik Nizamda: (10.00) m.den

b) Blok Başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+10.00) m.’den

c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+10.00) m.’den az olamaz.

C. 7, 8 ve 9 katlı inşaata müsait yerlerde,

a) Bitişik Nizamda: (l5.00) m.’den

b) Blok başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+l5.00) m.’den

c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+ l5.00) m.’den az olamaz.

D. 10 veya daha çok katlı inşaata müsait yerlerde,

a) Bitişik Nizamda: (20.00) m.’den.

b) Blok Başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+20.00) m.’den.

c) Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+20.00) m.’den az olamaz.

4.02.2. Yalnız l Katlı Dükkan Yapılacak, Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde:

A. Bitişik Nizamda: (6.00) m.’den

B. Blok Başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi (+6.00) m.’den

C. Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı (+6.00) m.’den az olamaz.

4.03.3. Sanayi Bölgelerinde:

(30.00) m.’den az olamaz.

4.03.4,  4.03.1, 4.03.2 ve 4.03.3. fıkralar dışındaki diğer Kentsel Bölgelerde:

(40.00) m.’den az olamaz.

Bu ölçülerin tespitinde köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe mesafesi yerine o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

PARSEL DERİNLİKLERİ

MADDE 4.03

4.03.1. Konut, Ticaret ve Sanayi dışı işyeri (Büro, otel vb) Bölgelerinde :

A. Ön bahçesiz nizamda: (20.00) m.’den

B. Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi (+20.00) m.’den az olamaz.

4.03.2. Yalnız l katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:

A. Ön bahçesiz nizamda: (6.00) m.’den

B. Ön bahçeli Nizamda: Ön bahçe mesafesi (+6.00) m.’den az olamaz..

4.03.3. Sanayi bölgelerinde:

(30.00) m.’den az olamaz.

4.03.4.  4.03.1, 4.03.2 ve 4.03.3. Fıkralar dışındaki diğer bölgelerde:

(40.00) m.’den az olamaz.

PARSEL ALANLARI

MADDE 4.04

Konut dışı kentsel çalışma alanlarında parsel alanları (2.000) m² den az olamaz.

BAHÇE MESAFELERİ 

MADDE 4.05

4.05.1.

A.    Ön Bahçe Mesafeleri:

İskân alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m.’dir. Bitişik inşaat nizamında mevcut teşekküle uyulur.

B.     Yan Bahçe Mesafeleri:

5 kata kadar (5 kat dâhil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (4.00) m’dir. 5 kattan sonra fazlaher kat için bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.

C.    Arka Bahçe Mesafeleri:

5 kata kadar (5 kat dâhil) olan binalarda arka bahçe mesafeleri en az 5,00 m’dir. 5 kattan sonra fazla her kat için bu bahçe mesafeleri 1,00 m artırılır.

Bina derinliğinin (7.00) m.’den az kalması halinde, bina derinliği en çok (7.00) m. olacak şekilde arka bahçe mesafesi (2.00) m’ye kadar azaltılabilir.

D.    İç Bahçe Mesafeleri:

Bitişik nizam yapılarda bağımsız bölümlerin zorunlu direkt ışık ve hava ihtiyacını karşılamak için yapılan iç bahçelerin dar kenarı (4.00) metreden az olamaz. Bu mesafeler çıkmalar ile daraltılamaz.

Ayrık nizamda TAKS, KAKS oranı belirlenmiş parsellerde yapılacak yapıların iç bahçelerinin  dar kenarı, bina yüksekliğinin H/3’ünden az olamaz.

Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen bahçelerin, iç bahçe olarak değerlendirilmemesi için, en az iç bahçenin dar kenarı genişliğinde dışa açık olması gerekir.

BEŞİNCİ BÖLÜM

PARSELASYON PLANLARI İLE İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNE DAİR ESASLAR

PARSELASYON PLANLARI

MADDE 5.01

Parselasyon planları; ancak 1/1000 ölçekli bir uygulama imar planına dayanılarak yapılabilir. Onanlı uygulama imar planına göre yapılacak parselasyon planları tatbikat ve parselasyon haritaları ile hesap cetvellerini içerir.

Kural olarak parselasyon planlarının yapılması zorunlu olan yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan ve tapuya tescil edilmeden o kadastro adasındaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.

Aşağıda açıklanan yerlerde, parselasyon planlarının yapılması zorunludur:

1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında;İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan, kesinleşen parselasyon planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve imar parselleri oluşmadan uygulama yapılamaz.

Bu işlemler yapılmadan daimi yapı ruhsatı verilemez. Ancak, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 33. maddesi hükümleri uyarınca bu yerlerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat (geçici) yapı ruhsatı verilebilir.

İFRAZ VE TEVHİD İŞLEMLERİNE DAİR ESASLAR

MADDE 5.02

5.02.1. İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilemez. Bir kısmı, kamu hizmeti ve tesislerine ayrılan yerlere rastlayan parsellerin bu kısımları kamu eline geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilemez.

Ancak kamu hizmet, tesis ve alanlarına ayrılan kısımlarından geriye kalan parçalar imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza imar planı ve yönetmelik esaslarına göre uygun olduğu takdirde bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.

İmar planları ile belirlenen donatı alanları ile imar istikameti önünde kalan kısımlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.

5.02.2. İmar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler.

5.02.3. Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için parsellerin lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

5.02.4. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhitlerin bu planlara uygun olması şarttır.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde imar planı ile belirlenen düzenleme ortaklık payı olarak tariflenen alanlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.

5.02.5. İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz.

5.02.6. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

5.02.7. İfrazla oluşan parsellerin bina taban alanları toplamı, ifrazdan önceki bina taban alanları toplamını geçemez.

5.02.8. İmar planı dışında veya imar planlarında iskan dışı alanlarda kalan kadastral parsellerde yapılacak ifrazların, belediyece tespit edilecek ölçülerinin, ifrazdan sonra elde edilecek beher parselin (5000) m²’den daha küçük ve trafiğe açık kadastral bir yola cephesinin (25.00) m.’den daha az olmayacak şekilde tespiti mecburidir.

5.02.9. Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararları getirilmiş imar parselleri tevhit edilemez.

5.02.10. Yeni parsel oluşturmamak koşuluyla mevcut parsellerde daha uygun şartlar sağlamak ve uygulamayı kolaylaştırmak ve hudut tashihi amacı ile sınır ve alan düzeltmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz şartları aranmaz. Bir parselde birden fazla bina olmasıhalinde veya hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina bulunması halinde binanın bulunduğu hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde de bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz şartları aranmaz.

5.02.11. Parselasyon planı bulunmayan yerlerde belediyelerce yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri imar planlarına ve imar yönetmeliği hükümlerine uygun olarak, imar istikamet rölevesine göre hazırlanacak teklif folyesine göre yapılır.

5.02.12. İfraz hattı bir parseli böldüğünde parselin geri kalan kısmı müstakil yapılaşmaya elverişli değilse ifraz hattı parsel sınırı kabul edilir.

TEHLİKELİ ALANLAR

MADDE 5.03

Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yerleşime açılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.

İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Ağaçlandırılacak Alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNDE YETKİ

MADDE 5.04

İstanbul Büyükşehir Belediyesi sınırları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhit ve ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, İmar Kanunu ve İmar Yönetmeliği hükümlerine uygunluğu belediye encümenlerince onaylanmadıkça, tapuya tescil olunamaz.

Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.

Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.

İmar Kanunu hükümlerine göre; şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.

ALTINCI BÖLÜM

YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER

PARSELLERDE YAPILANMA ŞARTLARI“ASGARİ BİNA CEPHE VE DERİNLİĞİ ŞARTLARI”

MADDE 6.01

Genel olarak bu yönetmeliğin parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlerine uymayan parsel ve arsalarda, yeni inşaat ve ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi parsel veya arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına uygun hale getirilinceye kadar, sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam edilir.

Ancak, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartıyla yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak koşulu ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

Ayrıca durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymadığı halde ölçüleri bu yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla beraber, üzerinde civarın karakterine ve bölgenin şartlarına göre yapılabilecek binanın gerektiği ölçüler oluşabilen arsalarda 8.01 maddesindeki piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda (4.00) m. ayrık nizamda (6.00) m.den az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilir. Bu uygulamalar sırasında birden fazla yoldan cephe alan parsellerde yapılacak binanın diğer yol cepheleri (4.00) m.nin altına düşürülemez, bina yüksekliği (9.50) m.’yi geçemez.

Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine de uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar yönetmelikte belirtilen asgari piyes ölçülerini sağlamak koşuluyla en fazla H=6,50 m. irtifada yapı yapılmasına da izin verilebilir.

Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele (3.00) m den az olmamak şartı ile mahreç sağlayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına plan şartlarında yapılanma izni verilir.

BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI

MADDE 6.02

Bir parselde, imar planı ve/veya yönetmelik hükümlerine uygun olmak ve aşağıda belirtilen şartlarısağlamak kaydıyla birden fazla yapı yapılabilir.

6.02.1. Ayrık Nizama Tabi Parsellerde: Binaların birbirlerine olan mesafeleri, her bina için imar planı ve/veya yönetmelikte ayrı ayrı belirlenen yan bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.

6.02.2. Bitişik Nizama Tabi Parsellerde: Binaların birbirlerine olan mesafeleri, her bina için imar planı ve/veya yönetmelikte belirlenen arka bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.

BİNA CEPHELERİ

MADDE 6.03

Ayrık yapı nizamına tabi olan konut alanlarında yapılacak yapıların maksimum bina cephesi  (30.00) m.’dir. İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile bir kaç dar parseli birlikte mütalâa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) m. olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye Belediyeler yetkilidir. İmar planlarında blok yapı nizamına tabi olan yerlerde planda aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde azami blok boyu (50.00) m.’dir.

Avan projeye tabii yapılar ile özellik arz eden yapılarda meri plan ve plan notlarında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde bina cephe boyutlarını belirlemeye avan proje tastikini yapacak olan ilgili idare yetkilidir.

AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ YERLERDE YAPI YERİNİN TESPİTİ

MADDE 6.04

Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yönetmelik hükümlerine dayanılarak verilen azami bina sahasını aşmamak ve asgari bahçe mesafelerini korumak plan ve yönetmeliklerle o parsel için tanınan katlar alanını kısıtlamamak koşulu ile yapı yerini tespite belediye başkanlıkları yetkilidir.

BİNA DERİNLİKLERİ

MADDE 6.05

6.05.1. Bitişik ve Blok Nizamına Tabi Parsellerde;

İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemiş yerlerde, yapılacak bina derinliği azami (20.00) m.’yi geçmemek ve arka bahçe sınırlarına hiçbir yerde (4.00) m.’den fazla yaklaşmamak şartı ile;       

D=L- (K+A) formülü ile belirlenir. Bu formülde:

D=Bina Derinliği

L=Parsel Derinliği

K=Ön Bahçe Mesafesi

A=Arka bahçe mesafesini gösterir.

Ancak bu formüle göre bulunacak bina derinliğinin (7.00) m.’den az kalması halinde, arka bahçe herhangi bir noktada (2.00) m.’den ve  arka çizgiye göre iki bina arasındaki mesafe  (4.00) m.’den az kalmamak şartı ile bina derinliği (7.00) m.’ye kadar arttırılır. Mevcut arka bahçe teşekkülü varsa mevcut teşekküle uyulur. Değişik derinlikteki parsellerden oluşan adalarda yukarıdaki formüle göre hesaplanacak değişik bina derinliklerinin sebep olacağı düzensizliği gidermek amacı ile bir yapı adasının tamamında arka çizgi düzenlemeleri yapılabilir. Bu düzenlemeler yapılırken:

A.    Ada içindeki istisnai derinlikteki, bir parsel için hesaplanan bina derinliğinin, aynı sırada verilecek bina derinliklerini aşması ve ada içi boşluğunu bölücü bir nitelik kazanması halinde bu binaya verilecek derinlik azaltılabilir.

B.     Köşe başına rastlayan parsellerde bina derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara göre verilen bina derinliklerinin ada köşesindeki bir veya daha fazla parselin ada içi boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olması halinde bu parsellere verilen derinliklerin (7.00) m. olması şartına bakılmaksızın nizami aydınlıkla parsel tamamında bina izni verilebilir.

C.     Yapı adasının bir kenarında verilecek bina derinliklerinin aynı sıradaki mevcut ve muhafaza edilecek binaların derinlikleri ile uyumlu olması gerekir. Bunu sağlamak amacı ile gereken yerlerde arka bahçemesafesi azaltılabilir. Ancak hiç bir parselde yapı derinliği parsel arka sınırının herhangi bir noktasına (2.00) m.’den fazla yanaşamaz.

D.    Köşe başı olmayıp iki yola yüzü bulunan ve varsa ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki ortalama derinliği (40.00) m.’den az olan parsellerde, bu derinliğe kadar bina yapılabilir.

Ancak verilecek bina derinliklerinin ada içi boşluğunu bölecek bir nitelik kazanması halinde bu parsellere verilecek bina derinliği mevcut teşekküle göre düzenlenir.

E.     Bitişik, Blok ve ikiz nizama tabi yapılarda bitişik olan cephelerde Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre derz yapılması ve bu derzlerin depremde blokların bütün doğrultularda birbirinden bağımsız olarak çalışmasına olanak verecek şekilde düzenlenmesi zorunludur.

F.      İmar Planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen veya ticaret bölgesi olarak oluşmuş yerlerde yapılacak bitişik nizam ve blok başı binaların derinlikleri teşekkül ve parselasyon durumuna göre (30.00) m.’yi geçemez.

6.05.2. Ayrık Nizama tabi parsellerde

İmar planı veya bu yönetmelikte belirlenen ön bahçe ve bahçe mesafelerinin belirlendiği yaklaşma sınırları içerisinde kalmak şartı ile taban alanı (TA) (900.00) m²’den büyük olamaz.

BİNA YÜKSEKLİKLERİ

MADDE 6.06

6.06.1. İmar planı ve/veya plan notlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş veya bölge kat nizamı tayin edilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur.

İmar planına ya da teşekkül istikametine göre yapılan düzeltmeler sonucu ortaya çıkan yol genişliği;

            (7.00) m.ye kadar olan yollarda:        Kat adedi bodrum hariç 2 den fazla olamaz.

            (7.00) m. ve daha geniş yollarda:       Kat adedi bodrum hariç 3 den fazla olamaz.

            (9.50)m. ve daha geniş yollarda:        Kat adedi bodrum hariç 4 den fazla olamaz.

            (12.00) m. ve daha geniş yollarda:     Kat adedi bodrum hariç 5 den fazla olamaz.

            (14.50) m ve daha geniş yollarda:      Kat adedi bodrum hariç 6 dan fazla olamaz.

            (17.00) m ve daha geniş yollarda:      Kat adedi bodrum hariç 7 den fazla olamaz.

            (19.50) m. ve daha geniş yollarda:     Kat adedi bodrum hariç 8 den fazla olamaz.

Genel olarak bitişik ve blok nizam yapılaşma koşuluna sahip konut alanlarında; tamamı konut olarak yapılacak binalarda zemin kat 3.50m, normal katlar 3.00m yüksekliğe kadar yapılabilir, zemin katın ticari amaçlı kullanılması durumunda ise zemin kat yüksekliğe 4.00m.ye kadar yapılabilir. Bitişik ve blok nizam yapılaşma koşuluna sahip konut alanı dışında kalan parsellerde ise zemin kat 4.00m yüksekliğe kadar, normal katlar ise 3.50 m yüksekliğe kadar yapılabilir. Ayrık nizam yapılaşma koşuluna sahip konut alanlarında; tamamı konut olarak yapılacak binalarda zemin kat 4.00m, normal katlar ise 3.80 m, bunun dışında kalan diğer binalarda ise zemin kat 5.50m, normal katlar 4.00m yüksekliğe kadar yapılabilir.

İmar Planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tevillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde de bu esaslar göz önünde bulundurulur.          

Umuma hizmet eden ve özellik arz eden binalarda alışveriş merkezi, kültürel ve sosyal tesisler vb. yerlerde kat yüksekliğinin arttırılması hususunda belediyesi yetkilidir.

6.06.2. Yeni yapılacak binalarda bina yüksekliği belirlenmiş ise imar planlarındaki şartlara, belirlenmemiş ise bu yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması şarttır.

Ancak, temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina yüksekliği ile ilgili elemanları plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak, gerektiğinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak koşulu ile daha az katlı inşaat yapılabilir.

 Ayrık nizama tabi olup, 4 ve daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa edilecek eksik katlıbinalarda bu şartlar aranmaz. Bu uygulama birden fazla parsel üzerinde oturan bitişik blok ve ikiz nizam binalarda uygulanmaz.

6.06.3. Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez.

6.06.4. Bu yönetmelikte gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin görünüşünü bozması halinde, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararına göre belediyece azaltılabilir.

6.06.5. Köşe başına rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik verilen sokağın şartlarına tabidir. Ancak bu yükseklik diğer sokakta (20.00) m.’den fazla devam edemez. Köşe başı olmayıp iki yola yüzü bulunan parsellerde yapılacak binalar da daha fazla yükseklik alabileceği sokağın şartlarına tabi olup, en az (3.00) m. önce kademe yapılarak diğer sokak şartlarına uydurulacaktır.

Bina derinliğinin (20.00) m.’den az olması ve aynı adada mevcut teşekkülde kademe bulunmaması halinde belirtilen kademe şartı aranmayabilir. Bir kattan fazla kademe yapılması gereken yerlerde her kat için diğer kattaki kademe hattına en az (3.00) m. mesafe kala kademe yaptırılır.

Ayrık nizam binalarda yukarıda belirtilen kademelendirmeler yaptırılmaz. İmar planlarında bu maksatla etüt edilerek kademe hattı tespit edilmiş ise yol meylinden dolayı ayrıca bir kademe yaptırılmaz, imar planına uyulur.

6.06.6. İmar planlarında sayfiye bölgesi olarak gösterilen, bina yükseklikleri ve kat adetleri belirtilmemiş olan yerler ile imar planı henüz yapılmamış olan ve irtifaklı geçit veya balta ifrazı (Balta ifraz niteliğinde oluşmuş ve parsele (3.00) m’ nin altında ve (1.00) m den az olmamak şartı ile mahreç sağlayan parsellerden yapılanmaya uygun olanlarına)ile oluşmuş parsellerde yapılacak binalar, bu yönetmelikte belirtilen bahçe mesafelerine uyulmak kaydı ile, iki katı (H=6.50m), toplam iskan edilen katlar alanı(KA=250) m²’yi geçemez.

BİNALARA KOT VERİLMESİ

MADDE 6.07

6.07.1. Genel olarak;

Binalara arsanın cephe aldığı, yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) kot verilir.

Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) m. üstü olarak kabul edilir.

Kaplaması yapılmış yollarda mevcut yol kotları, yapılmamış yollarda ise yol profili ile belirlenen kırmızı kotlar esas kabul edilir. Henüz tretuvarı ikmal olunmamış ve kırmızı kotu tespit edilmemiş olan yollarda bu tespit işi ilgilisinin müracaatı üzerine yolun profilinin çıkarılıp yola ilişkin kırmızı çizginin geçirilerek onayının yapılması işi ilgili Belediye Başkanlığı’nca 30 gün içinde yapılır.

Kot alınan yola olan mesafesi (6.00) m.’yi aşan ayrık nizam binalarda kot bina ön cephesi tabii zemin ortalamasından alınır. Ancak Yol kotuna nazaran tabii zemini az meyille yükselen parsellerde ise kot bina köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Yola göre yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu (3.00) m’den fazla geçemez.

Bitişik nizam binalarda kot; kot alınan yola mesafesine ve yol kotuna nazaran tabii zemin meyiline bağlı kalınmaksızın arsanın cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) verilir.

Ön bahçe mesafeleri bina köşe noktalarına göre farklılık gösteren hallerde bina köşe noktalarından yola çıkan dik mesafelerin ortalaması alınarak ön bahçe mesafesi belirlenir.

Ancak dik meyilli olan veya yol kenarında set teşkil eden arsalarda ön bahçe mesafesine bağlı kalınmaksızın yapılacak binalara civarın karakterine göre belediyesince kot verilir. Blok başına rastlayan ön bahçeli binalara bloğun diğer parsellerin bulunduğu şartlara göre kot verilir.

Dik meyilli arazi: Yapının oturduğu yerde meyili %l5’i aşan arazidir.

İkili blok teşkil edilen binaların her bloğuna ayrı ayrı bu madde hükümlerine göre kot verilir.

6.07.2. Köşe başı Parsellerde ve İki Yola Yüzü Olan Ara Parsellerde,

A. Parselin yüz aldığı iki sokağa imar nizamına göre verilen yükseklikler farklı ise; parselde daha fazla yüksekliğin verildiği sokağın şartlarına göre,

B. Parselin yüz aldığı iki sokağa aynı yükseklik veriliyor ise daha yüksek kottaki sokağın şartlarına göre;

C. Blok başına rastlayan köşe başı parsellere bloğun diğer parsellerinin bulunduğu şartlara göre kot verilir.

6.07.3. Köşe başı parsellerde (6.07.2) bendinin A. fıkrasına göre kot verilen bitişik nizam yapıların bu yükseklikleri diğer sokakta en çok (20.00) m. devam edebilir. (20.00) m.’den sonra kademelendirilerek diğer sokağın şartlarına uydurulur.Kademe cephesi hiçbir koşulda (3.00) m den az olamaz.

6.07.4. İki yola yüzü olan ara parsellerde (6.07.2) bendinin A. ve B. fıkralarına göre kot verilen bitişik nizam yapılar kademelendirilerek diğer sokak şartlarına uydurulur, bu kademe binanın diğer yol cephesine (3.00) m.’den fazla yaklaşamaz. Şu kadar ki aynı adada teşekkülün kademesiz olması halinde mevcut teşekküle uyulur.

Ayrıca bir yapı adasının tamamı iki yola cepheli tek sıra parsellerden teşekkül etmiş ise kot farkından dolayı kademe yaptırılmaz.

6.07.5. Yol kenarında korunması gereken bir set üzerinde yapılacak ön bahçeli binaya set üstünden kot verilebilir. Aksi halde binaya yoldan kot verilerek parsel yol kotunda tesviye edilebilir. Bu maddede sözü geçen setli arazi yoldan en az (l.50) m. yükseklik ile başlayarak yükselen arazidir.

6.07.6. Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde her bina müstakil düşünülerek yakın olduğu çevrenin şartlarına göre belediyesince kot verilir, bu durum avan proje veya vaziyet planında gösterilir. Özellik arz eden durumlarda veya avan proje uygulaması yapılan yerlerde kot yerinin tespitine ilgili belediye başkanlığı yetkilidir.

ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN VE TESVİYE KOTU

MADDE 6.08

6.08.1. Genel olarak zemin kat taban kotu binaların kot verilen ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.00 kotunun da üzerine çıkamaz. Ayrıca binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden aşağı düşürülemez.

Bitişik nizama tabi yerlerde yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre tretuvardan en fazla (3.00) m. yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Bitişik nizam bir binanın belirlenmiş saçak kotu, yol meyli sebebiyle verilen yüksekliği (3.00) m.den fazla aşarsa, yol meylindeki her (3.00) m.’lik düşüş için bina üstten bir kat kademelendirilir. Bu şekilde kademelendirilerek yapılan binanın son kademe hattından itibaren bina cephesi (6.00) m.’nin altına düştüğü takdirde, bir önceki kademe seviyesine uyulur.

Özellik gösteren konuların çözümlenmesinde belediyeler yetkilidir.

Arazi meylinden faydalanmak amacıyla veya mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, çeşitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydıyla zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir. Ancak bu uygulama sırasında yol cephesinde yer alan piyeslerin cepheden itibaren en az (3.00) m. çekilerek kademe yapılması gerekmektedir.

6.08.2. Tabii zemin arsanın tesviye edilmemiş hâlihazır durumu olup, ilgili belediyece yol kotları ve buna bağlı olarak tabii zemin kotları belirlenip, belediyece tasdik edilmedikçe hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Bu şekilde arazi düzenlemesi yapılabilmesi için “düzenlenmiş zemin” kotlarının parselde inşa edilecek esas binaya ait mimari projelere işlenerek yapı ruhsatının alınması mecburidir. Aksi halde İmar Kanununun 40 ve 42.’inci maddelerine göre işlem yapılır.

6.08.3. Tesviye işlemlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.

A. Ön bahçelerin tesviyesi:

Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla bina ön cephe hattından yola kadar olan kısmında tabii zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez.

Yoldan kot alan parsellerde; %15’den daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir.

%15’den fazla eğimli, merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok (0.15) m. kot farkı olmak üzere tesviye edilir.

Bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla %2 meyil verilerek tesviye edilir.  

B. Arka ve yan bahçelerin tesviyesi:

Ayrık ve blok inşaat nizamına tabi yapılarda, arazi, kot alınan noktaya göre ve yapının arsaya oturduğu alanın sınırlarından en çok (3.50) m. mesafede tesviye yapılabilir. Varsa istinat duvarı bu ölçünün dışındadır. Tesviye olunan zemin, tabii zemin kabul edilerek Yönetmeliğin 7.03 Maddesi uygulanabilir. Bitişik nizam yapılarda, arka bahçedeki tabii zemin kotu kot alınan ±0,00 kotuna göre  -1.80 m. kotunda hafredilebilir. Ancak arka bahçe tabii zemin kotunun -1.80 kotundan daha aşağıda olması ve binanın tabii zemine oturduğu köşe kotlarının farklı kotlarda olması halinde arka bahçe tabii zemini bina arka cephesinden en çok (3.50) m. mesafede ve en düşük bina arka cephesi köşe kotuna göre hafredilebilir.

C. Otopark girişi sağlamak amacıyla ön bahçede yola paralel yol kotunun altında hafriyat yapılamaz. Otopark rampasının yapılması için gerekli hafriyat sonucu açığa çıkan cephelerde otopark rampasına bakan pencere açılabilir. Ancak bir üst katta yapılacak açık veya kapalı çıkmalar için otopark rampasının taban kotu esas alınamaz ve bu kısımda bina girişi yapılmasına izin verilemez.

BODRUM KATLAR

MADDE 6.09

6.09.1. Düz veya eğimi az olan arazilerde yapılan konut binalarında su basman kotunun(1.00) m yapılması şartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir.

 Ayrıca her türlü yapı nizamında, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde arazi meyili nedeniyle açığa çıkan en fazla 1. ve 2. bodrum katlar iskân edilebilir.

KAKS (emsal) verilen alanlarda iskân edilen bodrum katlar emsale dâhil edilecektir.

Eğimden dolayı açığa çıkan ve iskân edilebilen bodrum kat deyimi aşağıda açıklanmıştır: “Konut binalarında toprağa dayalı ve iskân edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırılmasının sağlandığı, açığa çıkan dış duvarları, en fazla (1.00) m. gömülebilir.

Ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu şart aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile özürlüengellilerin dolaşımına olanak sağlayan rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.”

Taşkın alanlarında bodrum katın iskân edilip edilmemesinde ilgili belediyesi yetkilidir.

6.09.2. Konut binalarında hiçbir şekilde bağımsız bölüm olarak tertiplenecek umumi depolar ve özel depolara izin verilmez. Ancak bodrum katlarında daire sahiplerinin ihtiyacını görecek şekilde dışarıya irtibatı olmamak ve ait olduğu daire alanının % l0’unu aşmamak şartı ile depo mahalli oluşturulabilir. 

6.09.3. Konut alanında kalmakla birlikte, belediyece uygun görülen yol güzergâhlarında, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak zemin kat ve/veya açığa çıkan bodrum katlarda ticaret yapılabilir. Bu dükkânların bodrum katlarında içten bağlantılı ve alanının iki katını aşmayan depoları olabilir. Bu depoların ayrı girişleri olamaz, binaların ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.

6.09.4. Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen depolar  bina  dışına  doğrudan irtibatlandırılmayıp ortak mahalle ve ana merdivenle irtibatlandırılmak zorundadır.

6.09.5. Bitişik nizamda arka bahçe mesafesi ortalama (2.00) m. ve daha fazla olan binalarda, ana merdivenle irtibatlı en az (l.00) m. genişliğinde bahçe çıkışı yapılması zorunludur.

6.09.6. Binalarda bağımsız bölüm girişleri ana merdivene bağlantılı, sahanlık ve koridorlardan yapılabilir. Bunun dışında sığınak, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden bağımsız bölüm girişi yapılamaz.

6.09.7. Bodrum katta bir üst kat ile bağlantılı piyes ya da piyesler düzenlenmesi halinde yeterli ışık, havalandırma ve yalıtımın sağlanması zorunludur.

6.09.8. Binalarda arka bahçe ve iç bahçe ana merdiven veya ortak mahaller ile irtibatlandırılmak zorundadır.

6.09.9. Kalorifersiz veya doğalgaz sobasız binaların bodrum katlarında her daire için en az (2.50) m²’lik odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur.

6.09.10. Bodrum katı bulunmayan veya bodrum katı bulunup da ilave kömürlük yapılabilecek yer sağlanamayan durumlarda ilave katlar için gerekli kömürlük mahalleri kendi bağımsız bölümleri içinde tertiplenir.

6.09.11. Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.

6.09.12. Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.

BİNA GİRİŞLERİ

MADDE 6.10

Bina girişlerinde aşağıdaki şartlara uyulur:

Bina giriş koridoru genişliği ana merdivene ulaşıncaya kadar umumi binalarda en az (2.20) m. dir.

Yol cephelerinden giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz.

Binalarda giriş kapıları ile ana merdiven arası koridor genişliği en az dış kapı genişliği kadar olmak zorundadır.

Yola bakmayan veya ön bahçe mesafesi en az (4.00) m olan bina cephelerinden giriş yapılması halinde giriş şeridi hizasındaki bordür üst seviyesinden en fazla (2.00) m. inilmek veya çıkılmak suretiyle yapılabilir. Bu tür giriş yapılması halinde su basman kotunun (+1.00) m. de yapılması zorunludur.

Tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki şartlara tabii değildir. Giriş; tabii zemine uyumlu olarak düzenlenecek merdiven ve rampalarla sağlanır.

Ayrıca döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.

Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkan, mağaza girişleri sadece yol cephesinden yapılır. Apartman umumi giriş holü genişliğinin (2.00) m., bina umumi giriş kapısının bina cephesinden (3.00) m. içerde olması halinde dükkan veya mağaza girişleri bu holden yapılabilir.

Su basman kotuna merdivenle çıkılan asansörlü binaların tamamı ile asansörsüz binaların toplam daire sayısı 8 veya toplam inşaat alanı (800) m² ve daha fazla olanlarında; özürlüengellilerin de bu sahanlığa ulaşabilmesi için uygun eğimde rampa yapılması veya merdivene bitişik dar kenarı en az (0.80) m. ve alanı (1.00) m² özürlü engelli asansör yeri bırakılması zorunludur. Ancak asansörsüz binalarda yukarıda sıralananlar dışında subasman kotuna ulaşılmasını sağlayacak mekanik platform vb. çözümler getirilebilir.

KÖPRÜLÜ GİRİŞLER

MADDE 6.11

Ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesi altında teşekkül etmiş bina girişleri aşağıdaki şekilde düzenlenir.

6.11.1. Yola nazaran ön bahçeleri parsel kenarında set teşkil eden tabii zemini düşük parsellerde civar teşekkülüne bakılmaksızın köprülü bina girişi yapılabilir. Bu maddede adı geçen setli arazi yoldan en az (1.50) m. düşük kotlu arazidir.

6.11.2. Yola nazaran ön bahçeleri az meyilli parsellerde köprülü giriş ancak civar teşekkülde varsa yapılır.

6.11.3. Ön cepheden yapılan köprülü girişler, yol kotunda genişliği maks. (3.00) m. olacak şekilde ve su basmandan dolayı yapılması gereken merdivenlerin binaya birleştiği kısımda tertiplenir (imar planında tespit edilmiş cephe hattının gerisinde kalmak şartı ile).

6.11.4. Yan cepheden köprü şeklindeki geçitlerle yola bağlanma zorunluluğu olan hallerde,  köprü genişliği en fazla (1.80) m. olacaktır. Bu köprülerin bina yan yüzüne yapışık ve konsol olarak inşa edilmeleri mecburidir.

6.11.5. Köprülerin altı hiçbir şekilde kullanılamaz. Yanları açık olmak şartı ile üstü şeffaf bir malzeme ile kapatılabilir.

KÖPRÜ GEÇİŞLER

MADDE 6.12

Konut dışı alanlarda, aynı parselde yada komşu parsellerde bulunan binalar arasında en az 5 kata hizmet edecek ( her 5 kat için en fazla bir adet olmak üzere) şekilde genişliği (3.00)m den fazla, tabi zeminden yüksekliği hiçbir noktada (5.00) m den az olmamak ve geçiş dışında başka amaçla kullanılmamak koşulu ile köprü geçişler yapılabilir.

Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı ve Kentsel Tasarım Müdürlüğünün görüşü doğrultusunda, arasından yol geçen parsellerde bulunan binalar arasında yapılacak bu geçişlerin genişliği en fazla (4.00) m, en yüksek yol kotundan kiriş altı net yüksekliği (5.00) m den az olmayacaktır. Yapılacak bu geçişler başka amaçla kullanılmayacak olup üzerleri şeffaf malzeme ile kapatılabilir.

Arasından yol geçen parsellerde ilgili altyapı kurumlarının uygun görüşü alınmak kaydıyla ve idare tarafından gelecekte yapılacak altyapı yatırımlarına engel olması halinde ilgilisinin hiçbir hak iddia edilmeksizin kaldırıcağını taahhüt etmesi şartıyla yol altından da benzer şekilde geçişler yapılabilir.

Yol altından veya üstünden düzenlenecek olan geçişler Ulaşım Daire Başkanlığnın gerekli gördüğü yerlerde, aynı zamanda kamunun da kullanacağı şekilde alt veya üst geçit olarak düzenlenecektir.

SET ALTI GARAJI

MADDE 6.13

Tabii zemini yola nazaran set teşkil eden arsalardan yoldan yüksek olanlarında ön bahçe mesafesi içinde iç yüksekliği (2.20) m.’yi aşmayan ve uygun olduğu hallerde esas bina ile irtibatı buradan sağlanan,civar teşekkülü, yol ve arazi durumu incelenerek esas binaya ait kapalı otopark yapılmasına izin verilir. Bu otoparklar bina sahası emsaline dahil edilemez, kapıları tretuar dışına açılacak şekilde tertiplenemez.

YEDİNCİ BÖLÜM

YAPILARLA İLGİLİ DİĞER ŞARTLAR

MADDE 7.01

7.01.1. Bazı Yapılarda Aranan Şartlar:

A. Yığma binalar: Gerek düşey ve gerekse yatay yükler için tüm taşıyıcı sistemi doğal veya yapay malzemeli taşıyıcı duvarlar ile oluşturulan yığma binaların ve bina türü yapıların boyutlandırılması ve donatılması bu konuda yürürlükte olan ilgili standart ve bu yönetmelikteki hükümlerle birlikte “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” de belirtilen kurallara göre yapılacaktır.

a)      Kat adedi ve yükseklikler: Kerpiç duvarlı yığma binalar en çok 1 bodrum kat ve 1 zemin katlı olarak yapılabilirler. Bodrum kat yüksekliği (2.40) m.’den, zemin kat yüksekliği (2.70) m.’den fazla olamaz. Bu binaların çatıları dış duvarları en çok (0.50) m. aşacak biçimde saçaklı olarak ve olabildiğince hafif yapılacaktır.

Hımış, ahşap, yarım kagir binalarda yükseklik (6.50) m.’yi aşmamak şartıyla bodrum hariç 2 katlı olarak yapılabilirler.

b)     Yığma binalarda her bir katın yüksekliği en fazla (3.00) m.’dir. Bu katlara ek olarak yapılacak çatı katının alanı bina taban alanının %25’inden büyük olamaz. Aksi halde çatı katı tam kat sayılır.

c)      Tüm taşıyıcı duvarlar planda kesinlikle üst üste gelecektir. Kısmi bodrum yapılmasından kaçınılacaktır.

d)     Ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik nizamda yapılamazlar. Ayrık nizamda ise komşu sınırlarından çekme mesafesi en az (5.00) m. olacaktır.

e)      Hımış ve yarım kâgir binaların komşu sınırlarında zeminden itibaren çatının her yerinden (0.50) m. yüksekliğe kadar ve en az l taşıyıcı tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şarttır.

f)       Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kâgir olacaktır.

B. Umumi binalar: Çelik, betonarme, kâgir veya benzeri olabilir. Ancak mimari karakteri veya kullanım koşul ve şekilleri nedeni ile özellik arz eden yapılar yukarıda belirtilen hükümlere tabii değildir.

7.01.2. Hesap Esasları:

TSE normlarına uyulması koşulu ile;

A. Hesaplar, döşemeler gibi yükleri doğrudan doğruya taşıyan elemanların hesabından başlayıp bunların mesnetlerini teşkil eden diğer elemanlara geçerek temele kadar düzgün bir sıra içinde devam edecek, hesap sistemi anlaşılır ve kontrolü kolay olacak şekilde yazılacaktır.

B. Yükün bir elemandan diğerine nasıl ve nereden geçtiği açıkça gösterilecektir. Hesaplar ile çizimler arasındaki bağlantı açık olarak kurulacak, elemanların numaraları hesaplarda başlık olarak verilecek çizimlerde de her elemanın üzerine yazılacaktır.

C. Bodrum dâhil üç katı geçen yapılarda zemin emniyet gerilmesi ve zemin özellikleri bu konuda laboratuar ve eleman olanaklarına sahip kurum ve kuruluşlara tespit ettirilecektir.

D. Her yapı hesabında eleman ve yapı güvenliğinin sağlandığı görülecektir.

E. Tüm yapılarda yatay burulma momentleri dikkate alınarak statik hesap yapılacaktır.

F. Herhangi bir sebepten dolayı hasar görmüş yapıların tekrar kullanılıp kullanılamayacağı yetkili bir kurumun belirleyeceği bir uzman mühendisin vereceği rapora göre belirlenir. Bu raporlar proje ve hesap ile yerinde tetkik sonuçlarına dayandırılacaktır.

7.01.3. İnşaat Ruhsatına (Uygulamaya) Yönelik Hazırlanacak Zemin İnceleme Raporları’nın Genel Formatı

İstanbul İmar Yönetmeliğinin uygulandığı alanlardaki tüm yapı ve binalara yeni inşaat ruhsatiyesi almak için yapı veya bina sahibi ya da kanuni vekilleri söz konusu inşaat alanı için “ZEMİN İNCELEME RAPORU” yaptırmak mecburiyetindedirler.

A.    Zemin İnceleme Raporlarında Göz Önüne Alınacak Faktörler:

İmar planlarına esas “Jeolojik-Jeoteknik inceleme Raporları” ve bunlara ait “Yerleşime Uygunluk Haritaları”nın mevcut olduğu bölgelerde parsel bazında hazırlanacak olan inşaat ruhsatına (uygulamaya) yönelik olan ve statik projelere altlık teşkil eden ‘Zemin İnceleme Raporları”nda, yapılacak saha, laboratuar ve büro çalışmalarında, yapıyı etkileyecek olan 3 faktör göz önüne alınmalıdır.

a)     Parselin genel zemin durumu ve yerleşilebilirliği hakkında bilgi veren, imar planlarına esas olarak hazırlanmış Harita ve Raporlara göre Yerleşime uygunluk Durumu,

b)    Planlanmış yapının fonksiyonunu ve önemini belirten Bina Önem Katsayısı,

c)     Meydana gelebilecek bir depremde uzaklık olarak deprem etkisine hangi mertebede maruz kalınacağını belirleyen Deprem Bölgesi Derecesi.

B.     Zemin İnceleme Raporu Format İçeriği Kategori Tespiti:          

Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda oluşturulan ve aşağıda tabloda verilen “Kategorilendirme Abağı”nda belirtilen bu 3 faktöre göre hazırlanacak “Zemin inceleme Raporu” format içeriği 5 kategoriye ayrılmıştır. Bu abak yardımı ile kategori tespiti yapılır.

Yer. Uyg.Durumu	Bina Önem Katsayısı	Deprem Böl.Derecesi	Kategori
		1 ve 2	Tip B
	1.0	3
		4 ve 5
		1 ve 2
YU	1.2	3
		4 ve 5	Tip A
		1 ve 2	Tip C
	1.4 ve 1.5	3
		4 ve 5

		1 ve 2	Tip C
	1.0	3
		4 ve 5
		1 ve 2
ÖA	1.2	3
		4 ve 5	Tip B
		1 ve 2	Tip D
	1.4 ve 1.5	3
		4 ve 5
		1 ve 2	Tip D
	1.0	3
		4 ve 5
		1 ve 2
AJE	1.2	3
		4 ve5	Tip C
		1 ve 2	Tip E
	1.4 ve 1.5	3
		4 ve 5

Tablo: Kategorilendirme Abağı

a)     Kategorilere Göre Yapılacak İşlemler:

TİP A:             

1)  Muayene Çukuru açılarak, laboratuar deneyleri ile desteklenen jeoloji çalışmalarını,

2)  Jeofizik çalışmaları,

3)  Depremsellik çalışmalarını,

4)  Diğer afet durumu çalışmalarını (sel, taşkın, akma v.b) içerir.

5)  Jeoteknik ve/veya jeofizik çalışmaların yapılıp, yapılmayacağı zemin, civar yapılar ve çevre koşulları dikkate alınarak belirlenir.

TİP B:

1)   Muayene Çukuru açılarak, laboratuar deneyleri ile desteklenen jeoloji çalışmalarını,

2)   Jeoteknik çalışmaları,

3)   Jeofizik çalışmaları,

4)   Depremsellik çalışmalarını,

5)   Diğer afet durumu çalışmalarını(sel, taşkın v.b) içerir.

6)     Jeoteknik çalışmalar çerçevesinde mekanik temel araştırma sondajlarının yapılıp, yapılmayacağı, zemin, civar yapılar ve çevre koşulları dikkate alınarak belirlenir.

TİP C:

1)  Mekanik temel araştırma sondaj(lar)ı, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle desteklenen jeoloji çalışmalarını,

2)  Jeoteknik çalışmaları,

3)  Jeofizik çalışmaları,

4)  Depremsellik çalışmalarını,

5)  Diğer afet durumu çalışmalarını(sel, taşkın v.b.) içerir.

TİP D:

1)      Mekanik temel araştırma sondajları, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle desteklenen ayrıntılı jeoloji çalışmalarını,

2)      Ayrıntılı jeoteknik çalışmaları(oturma, şişme, sıvılaşma, stabilite vb.analizler),

3)      Jeofizik çalışmaları(sismik kırılma, sismik yansıma, elektrik özdirenç vb.),

4)      Depremsellik çalışmalarını,

5)      Diğer afet durumu çalışmalarını(sel, taşkın, akma, kayma vb.) içerir.

TİP E:

1)      Mekanik temel araştırma sondajları, yerinde ve laboratuarda yapılacak deneylerle desteklenen ayrıntılı jeoloji çalışmalarını,

2)      Pressiometre, SPT, CPT, DPD, Vane, Plaka Yükleme ve diğer arazi deneylerini içeren ve ayrıca yeraltı jeolojisi modelinin ortaya çıkarıldığı ayrıntılı jeoteknik çalışmaları,

3)      Ayrıntılı jeofizik çalışmaları (sismik kırılma, sismik yansıma, elektrik özdirenç, vb.),

4)      Depremsellik çalışmaları,

5)      Diğer afet durumlarını ayrıntılı olarak ortaya koyan çalışmaları içerir.

Yukarıda belirtilen hükümler, Zemin ve Temel İnceleme Raporu içeriğine yönelik asgari kurallar olmakla birlikte, raporu hazırlayanlar tarafından gerekli mesleki bilgiler ile ilgili standartlar ve güncel yasal ve bilimsel çalışmaların göz önünde bulundurulması zorunludur.

b)    Zemin İnceleme Raporlarının Genel İçerikleri:

Hazırlanacak olan raporlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından 10 Ağustos 2005 tarih ve 815 sayı ile yayımlanan “Bina ve Bina Türü Yapılar İçin Zemin ve Temel Etüdü Raporu Genel Formatı” na göre düzenlenir.

Zemin ve Temel İnceleme Raporu, genel anlamda dört (4) kısımdan oluşmalıdır:

1)      Genel Bilgiler: Amaç ve kapsam, alanın tanıtılması, mevcut yerel zemin koşulları, jeolojik özellikler, imar planı durumu ve çevresel koşullar verilmelidir.

2)      Saha, Laboratuar ve Büro çalışmaları: Saha, laboratuar ve büroda ne tür çalışmaların yapıldığı, bunlarla ilgili veri ve hesaplamalar verilmelidir.

3)      Değerlendirme: Yerleşilebilirlik, verilerin değerlendirilmesi, kabul edilen parametreler ve güncel bilimsel metotlar vasıtasıyla bunların izahı verilmelidir.

4)      Sonuç ve Öneriler: Yerleşilebilirlik, afet riski, statik proje, temel ön tasarımı ve inşaata yön verecek öneriler ve uyarılar verilmelidir.

c)     Zemin İnceleme Raporlarının Hazırlanmasından Sonra Yapılacak İşlemler:

1)       Hazırlanan raporda yer alan loglar, deney föyleri vb. ekler orijinal olmalı ve ilgilisince imzalanmalıdır.

2)       Laboratuar deneyleri, standartlara uygun ve denetimi yapılan laboratuarlarda yapılmış olmalıdır.

3)       Zemin İnceleme Raporu müellifi (yetkili kurum, kuruluş, kişi veya kişiler) temel vizesi öncesi; rapor- zemin- temel ilişkisini yerinde kontrol ederek, ruhsattaki temel vizesi bölümünün ilgili kısmını imzalar.

7.01.1 Zemin İnceleme Raporu

Yapı ruhsatı almak için ilgili standart ve yönetmelikler doğrultusunda “Zemin İnceleme Raporu” yaptırılması zorunludur.

7.01.4. İstinat Duvarlarına Ruhsat Alma Zorunluluğu:

Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde kullanma izni verilmez.

Dik eğimli ve tehlike arz eden veya tabii zemini yola göre yüksek olan parseller ile özellik arz eden durumlarda ve belediyesi gerekli gördüğü takdirde statik proje ve hesaplara dayalı olarak tahkimat ya da iksa ruhsatı istenmesi zorunludur. Parselde yapılacak esas bina ruhsatı alınmadan tahkimat-iksa ruhsatı düzenlenemez inşaatına başlanamaz.

Çevresi için tehlike arz eden parsellerde gerekli olan istinat duvarları yapılmadan esas bina inşaatına başlanamaz. İstinat duvarları tamamlanmadan binalara yapı kullanma izni verilemez.

7.01.5. Her Çeşit Kazı, Hafriyat İşlemleri İçin Belediyeden İzin Alınması Zorunludur:

Bir parsele ilişkin yapı ruhsatı alınmadan o parselde kazı ve hafriyat yapılamaz. Ruhsat alındıktan sonra yapılacak olan hafriyattan doğan her türlü kazalara ait sorumluluk mal sahibine ve 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde tanımlanan yapı sorumlularına aittir. Yan parseldeki yapılar ve toprak kaymaları ile ilgili önlemlerin alınması gerekmektedir. Aksi takdirde İmar Kanunu’nun 32-40-42. maddeleri hükümlerine göre işlem yapılır.

ÇATILAR, SAÇAKLAR VE DIŞ GÖRÜNÜM

MADDE 7.02

Çatıların, civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır.

7.02.1. Çatı Eğimi:

Çatı yüzeylerinin meyili %45’i geçemez.

Hiçbir durumda mahya yüksekliği (5.00) m.’yi geçemez.

Çatı yüzeylerinin meyili saçak ucundan hesaplanır ve çatı yüzeyleri açık cephelerin saçak uçlarına dik akıntılı olarak düzenlenir.

(5.00) m.’yi geçmemek şartı ile hesaplanacak mahya yüksekliklerini aşmamak ve en çok meyil içinde kalmak şartıyla çatı şekli serbesttir.

Çatılarda gizli dere uygulamalarında; max çatı eğimi son kat döşeme seviyesinden başlatılarak hesaplandığında ulaşılacak mahya seviyesi aşılmamak şartıyla çatı (0.50) m. iç parapet üzerinden başlatılabilir

Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde Belediyesi yetkilidir.

7.02.2. Çatı Arasını Kullanma:

Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler; çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluyla, ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum piyes ölçülerini sağlamak şartı ile yapılabilir. Çatı eğimi içerisinde kalmak şartıyla bu alanlar için belirlenen asgari yükseklik şartı aranmaz.

Çatı piyeslerinin ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının %25’ini aşmamak, bağımsız bölümler arasındaki terasların birbirlerine olan mesafeleri en az (4.00) m. olmak ve saçak ucundan itibaren derinliği en az (3,00) m olmak şartıyla, bağımsız bölüme ait teras yapılabilir.

Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu kısmen veya tamamen yapılmayabilir.

Son kat tavan döşemesi en yüksek mahya kotunu aşmayacak ve en fazla çatı eğimi içinde kalacak şekilde eğimli olarak tertip edilebilir. Avan projesine göre uygulama yapılan alanlar ile, konut ve ticaret, konut+ticaret alanlarının dışında çatı arası piyesi yapılamaz.

7.02.3. Çatı Dışına Taşma:

Merdiven evi, ışıklıklar, duman ve hava bacaları çatı mahyasını (0.50) m. aşabilir. İkili blok ve blok nizam binalarda komşu duvarlar çatı arasında da devam edecek ve çatı örtüsünü en az (0.50) m. aşacaktır. TSE standartlarına göre projelendirilecek asansör kulelerinin en az ölçülerdeki bölümlerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilir.

Bu maddede belirtilenler ve 8.03 maddesindeki çatı piyeslerinde düzenlenecek pencereler dışında çatı örtüsü üstünde hiç bir çıkma ya da çıkıntı yapılamaz.

7.02.4. Teras Çatılar:

Teras çatılarda merdiven evi, asansör kulesi, teknik olarak gerekli ise ortak anten, yüksekliği kadar cephe hattından çekilmek kaydı ile güneş enerjisi, otopark, ilgili kuruluşlardan (DLH) uygun görüş alınmak kaydı ile helikopter iniş pisti, su deposu ve peyzaj düzenlemesi yapılabilir. İlan reklâm amaçlı panolar konulması belediye iznine tabidir.

Teras çatılar sadece ortak alan olarak kullanılabilir.

Teras çatılarda ısı ve su yalıtımı uygulanması ve kenarlarda en çok (1.00) m. yüksekliğinde parapet veya korkuluk yapılması zorunludur. ( Bu tür korkulukların deprem yüklerinin altında devrilmesinin önlenmesi için gereken tedbirler alınmalıdır)

Teras çatılarda bahçe düzenlemesi yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli olan (0.50) m. toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez.

Ortak alan olarak kullanılan teras çatılarda bahçe düzenlemesi yapılması halinde merdiven evi yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, wc, lavabo, çay ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak için toplam teras alanının %10 unu geçmeyen ve en fazla (20.00) m² kapalı mekân oluşturulabilir. Bu alan; merdiven evine bitişik olarak, bina ön cephesine asgari (3.00) m.den fazla yaklaşmayacak şekilde düzenlenecek ve katlar alanına dâhil edilmeyecektir.

7.02.5. Çatı Hükümlerine Tabi Olmayan Yapılar:

Avan proje uygulamalarına ilişkin yapılar, korunması gerekli taşınmaz kültür varlıkları, anıtsal yapılar, sanayi yapıları, resmi ve umumi yapılar, dini yapıların çatıları ve bunların yeni yapılacak yada tamir veya tadil edilecek bölümlerinin çatıları bu madde hükümlerine tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.

7.02.6. Genel Hükümler:

Çatı arasına çıkan merdivenler ve asansör kuleleri bina ön cephesine asgari (3.00) m.den fazla yaklaşamaz.

Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek yapı ve tesislere paratoner konulması mecburidir. Her türlü binanın çatısına birden fazla TV, radyo ve diğer amaçlı kullanımlar için anten tesis edilemez. Yüksek yapılar ile havaalanı uçuş koridoru dâhilinde en fazla yükseklikteki yapılarda belediyesince uygun görülecek yerlerde uyarı lambası tesis edilecektir.

7.02.7. Saçaklar:

Saçak genişliği maksimum (0.60) m.’dir. Saçak ucu seviyesi son kat döşeme seviyesidir.

Saçak genişliği en fazla (0.60) m.’dir. Saçak ucu seviyesi son kat döşeme seviyesidir.

Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde zemin katta ve dış cephelerde bina sahasına dahil edilmeyen boşluklar oluşturularak yapılan binalarda bu boşluklar üzerinde yapılacak saçak uçları birleştirilebilir.

Ön bahçesiz binalarda yapılacak giriş saçaklarının genişliği (0.60) m.’yi geçmemek şartıyla, en alçak noktası yaya kaldırımı (tretuvar) üst seviyesinden (2.40) m.’den az olamaz. Ön bahçeli binalarda ise giriş saçak genişliği (1.50) m.’ye kadar artırılabilir.

Ancak bodrum hariç 4 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda saçak ucu ile parsel sınırı arasındaki mesafe hiçbir noktada (2.00) m.’nin altına düşmemek şartıyla saçak genişliğinin en fazla (1.00) m.’ ye kadar yapılmasının kabulüne Belediyesi yetkilidir. 

7.02.8. Dış Görünüm:

Belediyeler mahallin, çevrenin ve bitişik bina veya binaların özelliklerine göre görüntü kirliliğine meydan vermemek için yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe şeklini boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Evvelce yapılmış olan yapılar için de bu yetki kullanılabilir.

ÇIKMALAR

MADDE 7.03

Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak ve “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun olmak şartı ile aşağıda belirtilen koşullarla açık ve kapalı çıkma yapılabilir.

Çıkma Yapma Şartları:

7.03.1.

5 kat irtifaya kadar olan yapılarda (5’inci  kat dahil) çıkma genişliği çevre yapılanma koşullarına uymak koşulu ile maksimum (1.50) m.’dir.

6-10 kat irtifaya kadar olan yapılarda (10’uncu kat dahil) çıkma genişliği çevre yapılanma koşullarına uymak koşulu ile maksimum (1.20) m.’dir.

10 katın üzerindeki yapılarda ise tüm katlarda çıkma yapılamaz.

7.03.2. (6.00) m. den daha geniş yollardan yüz alan parsellerin yarısından fazlasının bina cepheleri çıkmalı oluşmuş ise yol, meydan gibi kamu kullanımına ayrılmış yerler üzerinde parsel sınırı dışında (imar istikameti dışında), aynı cephe karakterini korumak amacıyla teşekküle uygun belediyesinin uygun görmesi halinde en çok (1.00) m. genişlikte açık veya kapalı çıkm a yapılabilir.

7.03.3. Çerçeve teşkil edilmeden konsol oluşturulamaz. Kolonların, binanın herhangi bir katında konsol kirişlerin veya alttaki kolonlarda oluşturulan guselerin üstüne veya ucuna oturtulmasına hiçbir şekilde izin verilmez.

7.03.4. Binalarda yapılacak açık ve kapalı çıkmaların tabii zemin kotu ile çıkma altı arasındaki düşey mesafe hiçbir yerde (2.40) m.’den az olamaz. Ancak, ön bahçe mesafesi 3m ve daha az olan parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile çıkma altı arasındaki düşey mesafe hiçbir yerde (2.40)(2.60)m.’den az olamaz.

7.03.5. Ayrık nizama tabi veya yan bahçeli binaların bitişik olmayan cephelerinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar yan ve arka komşu hudutlarına (2.00) m.’den fazla yaklaşamaz.

Bitişik yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar bitişik yan komşu sınırlarına (2.00) m., arka komşu sınırına (2.00) m. yaklaştırılabilir. Ayrıca komşu parsellerde daha önce parsel sınırına kadar çıkma yapılmışsa, kapalı çıkmaların yan komşu sınırına kadar yaklaştırılmalarına da izin verilebilir.

7.03.6. Genişliği (0.10) m.’yi aşmayan denizlikler, döşeme seviyesinde olmamak ve açılı yerleştirilmek şartıyla dekoratif amaçlı genişliği (0.60) m.’yi aşmayan güneş kesicileri bu yönetmelik hükümlerine göre yapılmasına izin verilen bina saçakları, genişliği (0.20) m.’yi aşmayan açık ve kapalı çıkmalar, motifler, bahçe içinde yapılacak giriş merdivenleri çıkma sayılmaz.

7.03.7. İmar planında, ayrık nizama tabi olan, taban alanı (TA) emsali ile inşaat müsaadesi verilen yerlerde, zemin katta bina sahasına dâhil edilmeyen boşluklar oluşturulduğunda normal katlarda bu boşluklar üzerinde yapılacak çıkmalar arasındaki mesafe, (3.00) m.’den az olamaz. 

7.03.8. Bir parselde birden fazla bina yapıldığında binaların çıkma uçları arasındaki mesafe (6.00) m.den az olamaz.

7.03.9. İmar planı ve yönetmelik hükümlerine göre yapılan kademelendirmelerde (3.00) m. kademe mesafesi içinde çıkma yapılamaz. Ayrıca yol meyli sebebiyle de yapılan kademelendirmelerde de çıkma yapılamaz.

IŞIKLIKLAR

MADDE 7.04

Her müstakil ev veya dairede en az bir oturma odası ile bir yatak odasının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava alması mecburidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, banyo veya yıkanma yeri, kiler, helâların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. Mutfaklarda ocak yanma gazını uzaklaştıran havalandırma bacası yapılması mecburidir. Doğalgaz kullanımında doğalgaz tesisatı teknik esaslarına uyulacaktır. 

Genel olarak ışıklıkların dar kenarı (l.50) m.’den ve sahası (4.50) m²’den az olamaz.

Otel, pansiyon, işhanı ve benzeri binalarda odaların faydalanacakları ışıklıklar yükseklikleri (6.50) m.’yi geçmeyen binalarda dar kenarı (1.50) m.’den ve sahası (4.50) m²’den diğerlerinde ise dar kenarı (2.00) m.’den sahası (6.00) m²’den az olamaz.

Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü (0,50x0,60) m.’dir. Hava bacalarının içinden tesisat geçirilemez.

Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin adetlerinin artması halinde dörtten fazla her bir piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü, aynı nispette arttırılır.

Ancak, yukarıda belirtilen şekillerde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin artırılmasını gerektirmez.

Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina veya parsellerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle bu elemanların yapılmaması veya ölçülerinin azaltılması mümkün değildir.

Işıklık ve hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında yapılacak ışıklıklarda kirişler devam ettirilebilir. Bu kısımların duvar ile kapatılma zorunluluğu yoktur.

Ancak hava bacalarının komşu parsele bitişik kenarının duvar ile kapatılması şarttır.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında boydan boya ışıklık yapılması halinde civarın nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere sokak cephesinde bina yüksekliğinde kapatılması mecburidir.

Ortadan aydınlıklı iş hanlarında dışarıdan doğrudan ışık almayan büroların toplam alanının 1/8 inden küçük ve dar kenarı (2.00) m.’den az olmamak kaydı ile avlu biçiminde ışıklık yapılabilir.

Bu ışıklığa açılan (1.50) m.’lik galeri ile girilen büroların doğrudan ışık aldığı kabul edilir. Galerinin geniş tutulması halinde (1.50) m.’den fazla olan miktar kadar ışıklık dar kenarı arttırılır. Ayrıca asansör, merdiven gibi kısımlar ışıklık alanına tecavüz edemez.

Ayrıca merkezi havalandırma ve klima sistemi ile donatılmış otel veya benzeri yapılarda direkt ışık ve hava gerektiren hacimlerin, gerekli ışık ve havalandırması; yapılacak teknik tesisatla sağlandığını kanıtlamak şartı ile ışıklık aranmayabilir.

Kuranglezler: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitişik olmak şartıyla (1.00) m. genişlikte kuranglez yapılabilir. Kuranglezler en az alan şartını sağlamak koşulu ile sığınak, kömürlük, kazan dairesi, depo, bir üst kata bağlantılı piyesler ile wc ve yıkanma yerlerinin havalandırılması amacı için kullanılır.

Ayrık nizamda bina etrafında mütemadi kuranglez tesis edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış yapılamaz. Kuranglez yapılan yerlerde kuranglez boşluğu kolonlara (50) cm.’den daha yakın teşkil edilemez.

Sanayi bölgelerinde bodrum katların imalathane olarak düzenlenmesi durumunda ise yol cephesi dışındaki cephelerde kuranglez genişlikleri (1,40) m. olarak düzenlenebilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM

YAPI İÇ MEKÂNLARI

YAPILARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLERİ

MADDE 8.01

8.01.1. Konutlarda bulunması zorunlu piyesler ve en az ölçüleri:

l oda

l yatak odası veya yatak nişi

l mutfak veya yemek pişirme yeri

l banyo veya yıkanma yeri

l wc bulunacaktır. Yıkanma yeri ile wc bir arada olabilir. Bu durumda alanı (3.60)m²den az olamaz.

Piyesler:                                                           Darkenarı        Alanı

En az l oda                                                                3.00 m.            l2.00m²

Yatak ve çalışma odaları                                           2.40 m.            8.00 m²

Yatak nişi                                                                  l.50 m.             3.30 m²

Mutfak veya yemek pişirme yerleri                           l.50 m.             3.30 m²

Banyo veya yıkanma yerleri                                      l.20 m.             3.00 m²

Wc.                                                                            l.00 m.             1.20 m²

Antre, koridor vs. iç geçitler                                     l.10 m.             1.32 m²

ölçüsünden daha küçük yapılamaz.

Yemek nişleri dar kenarı 3.00 m. ve alanı 12.00 m² olan bir odaya açılacaktır. Yemek pişirme yerleri veya açık olarak düzenlenecek mutfaklar hava ve duman bacaları ile irtibatlı olmak şartı ile düzenlenebilir. Tüm piyeslerde tefriş yapılması zorunludur. Antre, soyunma yeri, sandık odası veya kiler gibi mekanlar oda sayılmazlar.

8.01.2. İş yerlerinde bulunması gereken piyesler ve en az ölçüleri:

A.    Alanı (20.00) m2’den büyük dükkânlarda en az bir adet wc ve lavabo yeri bulunması zorunludur.

(20.00) m²’nin altında ve her üç dükkâna bir ortak wc ve lavabo oluşturulması halinde dükkânlarda ayrı ayrı wc aranmaz.

Alanı (500) m²’den daha büyük dükkânlarda yeterli sayıda olmak üzere bay ve bayanlar için ayrı ayrı en az birer adet wc ve lavabo yeri ile özürlü engelliler için en az bir adet wc yeri ayrılması şarttır.

B.     4 bağımsız bürosu olan ve normal kat alanı (150,00) m²yi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere birer adet wc ve lavabo yeri ile özürlüengelliler için wc ayrılması zorunludur.

C.     Dükkân ve büroların dar kenarı (2,00) m.’den az olmamak üzere alanı (6.00) m²’den az olamaz.

D.    Özellik arz eden binalarda bu yönetmeliğin kendileri için belirtilen hükümleri geçerlidir.

8.01.3. Resmi ve umumi binalarda ihtiyaca göre her katta bay ve bayan ayrı ayrı olmak ve bunlardan en az %50’si kadarı alaturka olarak tertiplenmek şartıyla wc ve lavabo yeri bırakılması zorunludur.

Ayrıca, her katta bedensel özürlüengelliler için kolayca ulaşılabilecek şekilde en az (1.50x1.50) m. ebadında wc ve lavabo yeri bırakılacaktır. Bu wc mahallinin kapısı eşiksiz ve dışa açılacak şekilde yapılacak ve kapı kanadı genişliği en az (0.95) m. olacaktır.

Resmi ve umumi binalarda koridor genişliği en az (2.00) m. olup koridor uzunluğu (20.00) m.’yi geçtiği takdirde genişlik en az (2.50) m. olacaktır.

İÇ YÜKSEKLİKLER

MADDE 8.02

Genel olarak, iskân edilen katların iç yüksekliği (taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar) (2.60) m.’den az olamaz. Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, wc, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler, iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında bu yükseklik (2.40) m.’den aşağı düşmemek üzere indirilebilir.

Otel, pansiyon, işhanı, mağaza, dükkân ve benzeri işyerlerinin iç yükseklikleri taban döşemesinden tavan altına kadar (2.80) m.’den az olamaz. Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp hizmetin gerektirdiği şekilde belediyelerce tespit edilir.

Her türlü oyun salonları, kahvehane, gazino ve gece kulübü, birahane, diskotek, içkili lokantalar, taverna, bar ve benzeri halkın toplu olarak uzun süre kaldığı mahallerin taban döşeme üzerinden tavan altına kadar iç yüksekliği (3.50) m.den az olamaz.

Eğitim, sağlık, yurt gibi binaların iç yüksekliği (3.00) m.’den az olamaz.

Sanayi tesisleri, sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler teknolojik ve mimari gereklere göre belirlenir.

Resmi binalar ile projeleri ilgili bakanlıklarca onaylanmış yerlerde, özel kanunlar ve yönetmeliklerine ilişkin hükümler saklıdır.

PENCERELER

MADDE 8.03

Pencere boşluklarının belirlenmesinde “Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği” hükümlerine ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.

İskan edilen bodrum katların dışa açılan piyeslerinin pencere yüksekliği (0.50) m. den az olamaz.

Çatı Piyeslerinde Düzenlenecek Pencereler: Son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyeslerin aydınlatılması amacıyla çatı örtüsü üzerinde çıkma, çıkıntı yapılabilir. Bu çıkıntılar saçak ucundan itibaren en az (3.00) m. çekilerek başlatılacak, çıkıntıların (mahya) yüksekliği hiçbir yerde ait olduğu döşeme üst kotundan (3.50) m.’den fazla yükseltilemeyecektir.

Çatı eğimine uyularak (1.00) m² alanı aşmamak şartı ile çatı saçak ucundan en az (3.00) m çekilerek pencere tertiplenebilir.

Çatı arasında yapılan piyeslerin terasa açılan kapı ve pencere dışındaki pencere boşlukları (1.00) m²’den büyük olamaz. Bu pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilemez.

KAPILAR

MADDE 8.04

Kapı yükseklikleri: Bina giriş ve dükkân giriş kapılarında (2.20) m.’den daire, oda ve servis kapılarında (2.10) m.’den, iskân edilmeyen bodrum katlardaki iç kapılar ile müştemilat kapılarında (2.00) m.’den az olamaz.

Kapı genişlikleri; umumi binaların giriş kapılarında (2.00) m.’den diğer binalarda (ve yangın merdivenlerine açılan kapılarda) (1.50) m.’den az olamaz. Ancak, müstakil konutlarda bina giriş kapı genişliği (1.20) m.’ye indirilebilir.

Dükkân ve daire kapılarının genişlikleri (1.00) m.’den oda ve mutfak kapılarında (0.90) m.’den, diğer iç kapılarda (0.80) m.’den az olamaz.

Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.

Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması zorunlu hallerde özürlüengellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.

Banyo kapılarında alttan temiz hava girişini tabii olarak sağlayan bir düzen yapılacaktır.

KOMŞU PARSELE KAPI VE PENCERE AÇILMASI

MADDE 8.05

Bir binaya pencere açıp kapamakta inşaat hükmünde olup, belediyenin iznine (ruhsatına) tabidir. Bitişik nizamda yan tarafa isabet eden komşu parsele pencere ve kapı açılmasına izin verilemez. Ancak imar planları ve imar yönetmelikleri hükümlerine göre belediyece bir sakınca görülmeyen hallerde; komşu parsel sahibinin muvafakatı ve belediye encümeni kararı ile tapuda irtifak hakkı tesis edilmek suretiyle pencere ve kapı açılmasına izin verilebilir.

Özel mülkiyete tabii olmayan ve park, çocuk bahçesi ile oyun alanları olarak “aktif yeşil alanlara” ayrılmış ve tapu kayıtları terkin edilmiş yerlere belediyeden izin (ruhsat) alınmak suretiyle pencere açılmasına izin verilebilir.

MERDİVENLER

MADDE 8.06

8.06.1. Genel Hükümler      

Genel olarak bu Yönetmelikte adı geçen umumi binalarla otel, iş hanı, büro, pasaj v.b. birden fazla katı olan ev ve apartmanların bağımsız bölümlerinin ortak merdivenleri ahşap olamaz.

Merdivenlerin çatı, bodrum ve benzeri ortak alanlara ulaştırılması zorunludur.

Merdiven kovasının dar kenarı (0,10) m.’den az olamaz.

Basamak genişliği: 2a+b=60 ile 64 formülüne göre hesaplanır.  Formüldeki a= yükseklik, b= genişliktir. 

Merdiven tanziminde en çok 18 rıhtan sonra ara sahanlık bırakılacaktır.

İmar Kanunu ile imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine göre korunması mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde, mevcut merdivenler bu madde hükümlerine uymadığı takdirde, bu konuda yapılacak işlemi saptamaya ilgili belediyesi yetkilidir.

Merdivenlerin her iki tarafında da özürlüengellilerle ilgili TSE standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur. Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.

Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması nizami şekil ve ölçülerde merdiven yapılması koşulunu ortadan kaldırmaz.

Merdiven Kolu ve Sahanlık Genişlikleri İle Merdiven Basamaklarının Ölçüleri

8.06.2. Konut Binalarında:

Ortak merdiven ve sahanlık genişlikleri (l.20) m.’den az olamaz. Çatıya ve bodrum katlara ulaşan ortak merdivenlerde de bu ölçülere uyulur.

Bu ölçüler tek aileye mahsus evlerde veya bağımsız bölümlerde (dubleks, tripleks,...vb.)  (0,90) m.’ye, servis merdivenlerinde (0,70) m.’ye kadar indirilebilir.

İskan edilmeyen çatı aralarına çıkan merdivenlerde bu ölçüler aranmayabilir. Merdivenin çatıya ulaşmaması durumunda çatıya çıkışı sağlayacak gemici merdiveni bulunması şarttır.  Çatılı binalarda çatıya çıkmak için en az (0,80 x 0,80) m. boyutlarında kapaklı bir delik bulundurulur.

Merdivenin çatı ile irtibatlandırılması zorunludur ve Merdiven boşluklarında, yangın anında duman tahliyesi için en az (0,4.x0,40)m. veya (Ø= 0,30) m. ölçülerinde hava bacası bırakılması ve doğalgaz kaçakları anında doğal gazın tahliyesi için serbest en kesit alanı en az 150cm2 olan havalandırma kanallarının olması veya gaz alarm cihazının kullanılması zorunludur.

Merdiven Basamaklarının Ölçüleri:

Basamak yüksekliği; 0.17 m.’den fazla olamaz.

Basamak genişliği; 0.27 m.’den az olamaz.

Balansmanlı merdivenlerde, merdiven genişliği kova kenarında asgari basamak genişliği 0.10m. olacak, bu genişlik basamak ortasında (0.27) m.’den aşağı düşmeyecektir.

İskan edilmeyen çatı arası ve çatılar ile bodrum katlara ait merdivenlerde rıht yüksekliği (0.20) m’den çok basamak genişliği ise (0.25) m’ den az olamaz.

8.06.3. Konut Dışı Binalarda:

Herhangi bir merdivenin, yapıda merdiven merkez olmak üzere (25,00) m. yarıçaplı daire içindeki piyeslere hizmet edebileceği kabul edilir. Bunu sağlamayan büyük boyutlu binalarda yukarıdaki ölçüye uyularak gerekirse ikinci veya üçüncü merdiven tesis edilir.

Umumi binaların merdiven genişliği (1,60) m.’den az olamaz.

Umumi binalarda basamak genişliği ve yüksekliği:

İç merdivenlerde rıht yüksekliği          :    0,l6 m.’den fazla

Dış merdivenlerde rıht yüksekliği        :    0,l5 m.’den fazla

İç merdivenlerde basamak genişliği     :    0,29 m.’den az

Dış merdivenlerde basamak genişliği   :    0,32 m.’den az olamaz.

Balansmanlı merdivenlerde, merdiven genişliği kova kenarında asgari basamak genişliği 0.15m. olacak, bu genişlik basamak ortasında 0.32 m.’den aşağı düşmeyecektir.

Bu yönetmelikte oluşturulması zorunlu tutulan ana merdivenler dışında düzenlenen merdivenlerde, umumi bina tanımına girmeyen yapılarda düzenlenen  bağımsız bölüm içi merdivenlerde ve cephesi (8.00) m.den ve/veya kat alanı (150.00) m².den küçük binalarda düzenlenecek merdivenlerde; merdiven kolu ve sahanlık genişliği (1.20)m.den az, basamak yüksekliği iç merdivenlerde (0.17) m.den, dış merdivenlerde (0.16)  fazla, basamak genişliği ise; iç merdivenlerde, çıkış hattında (0.27) m.den, dış merdivenlerde (0.30) m.den az olamaz. 

8.06.4. Korkuluklar:

Her türlü binada; balkon ve teras etrafında 5’den fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde, kotu (0.90) m.’den az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az (0.90) m. yüksekliğe kadar teknik şartlara uygun olarak, gerekli emniyet tedbirleri alınmak suretiyle korkuluk yapılması mecburidir.

İstinat duvarı üstünde ve her ne sebeple olursa olsun daha önce ön bahçelerin yaya kaldırımı seviyesine göre (0.50) m.’den daha aşağıda teşekkül etmiş bahçelerde yol kenarına bahçe duvarı yapılmadığı takdirde, korkuluk yapılması zorunludur.

YANGIN MERDİVENLERİ

MADDE 8.07

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe uyulması zorunlu olup; tereddüt edilen konularda Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı’nın görüşü alınır ve bu görüşe uyulur.

İki katlı binalarda İtfaiye Daire Başkanlığının görüşü doğrultusunda yangın merdiveni yerine değişik mimari çözümler yapılabilir.

Yangın merdivenlerinin komşu parsele yaklaşma mesafesi ayrık yapı nizamında (1.50) m.'den az olamaz.

ASANSÖRLER     

MADDE 8.08

Bina giriş katından itibaren kat adedi, , bu kat ile birlikte 4’den fazla olan konut binalarında, bodrumda iskan edilen katlar dahil tüm katlara hizmet veren asansör yapılması zorunludur. Yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da asansör yapılır.

Asansör boşluğunun dar kenarı (1.20) m.’den, alanı (1.80) m²’den, kapı genişliği ise (0.90) m’den az olamaz. Asansör önü sahanlık genişliği, asansör kapısı sürme ise en az(1.20) m., asansör kapısı dışa açılan kapı ise en az (1.50) m. olmalıdır.

Konut binalarında 12’den fazla daire bulunması halinde asansör boşluğunun dar kenarı en az (1.40) m. ve alanı (2.50) m²’den az olamaz.

Manuel kapılı asansörlerde güvenlik için iç otomatik (tam otomatik veya yarı otomatik ) kapı yapılacaktır.

Bina giriş döşemesi ile son kat tavan kotu arasında 10’dan fazla kat bulunan veya fiili yüksekliğe göre asansör yapılması mecburiyeti bulunan binalarda toplam konut sayısı 20’yi geçtiği takdirde en az 2 adet asansör yapılması zorunludur.

Kullanılabilir katlar alanı 800 m²’den ve kat adedi 1’den fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800 m²’den ve kat adedi üçten fazla olan umumi binalarda, yüksek yapılarda yukarıdaki esaslara uygun ve en az iki adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden birisi hem insan, hem yük taşıyabilecek nitelikte olmalıdır. Ayrıca herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, şaft içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.

Umumi binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlüengellilerin kullanımına uygun yapılacaktır. Bu asansörlerin iç kabini en az (1,10x1,40) m. ölçülerinde yapılacaktır. Kapı genişliği (net açılım) (0,85) m.’den az olmayacaktır. Kabin içinde yerden (0,85-0,90)m. yükseklikte tutunma kolu olacaktır. Asansör kapıları otomatik veya fotoselli olacaktır. Her türlü asansör kabininde kapı yapılması zorunludur.

TSE standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde bu madde hükümleri geçerlidir.

Bina giriş döşemesinden son kat tavan kotuna kadar fiili yükseklik veya bu yükseklik içindeki kat sayısı bu maddenin uygulanmasında asansör yapma zorunluluğuna esas alınacaktır.

Asansör makine dairesine çıkış merdiveni dizayn ve malzeme olarak binanın ana merdiveni niteliğinde olacaktır. Asansör makine dairesi çevre duvarları ve tabanı yangına dayanıklı malzemeden yapılacaktır.

Binanın kat ve daire adedinin fazlalığı veya kullanma şeklinin gerektirdiği lüzuma göre asansör ve yerinin ölçü veya adedini artırmaya başlangıç katı olarak zemin kat yerine bodrum veya birinci katı seçmeye ilgili belediyeler yetkilidir.

İmar planı ile kanun ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan yapılara kat ilavesi halinde, asansör yeri ölçüleri mevcuda uydurulabilir.

Binalarda asansör makine dairesinin tavan betonu üst kotu ile binanın son kat döşeme kotu arasındaki mesafe makine tesisat projesinin ön gördüğü emniyet mesafesini aşamaz. Özellik arz eden binalarda asansör makine dairesinin tavan betonu üst kotu belediyelerce belirlenir. Ayrıca asansörün başladığı kat döşemesi altında asansör mahalline rastlayan kısım boş bırakılır.

Asansör makine dairesinin yeri, şekli, büyüklüğü teknik özelliğine göre belirlenir.

Asansör yönetmeliği ve ilgili TSE standart hükümlerine uyulması zorunludur.

PORTİKLER     

MADDE 8.09

İmar planı hükümleri uyarınca  portik düzenlenmesi gereken yerlerde aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde, portik derinliği (4.00) m. yüksekliği ise (3.50) m. ile (5.00) m. arasında yapılacaktır. Ancak civarın teşekkül tarzı ve mevkii özellikleri dolayısıyla bu ölçüler belediyelerce değiştirilebilir. 

ASMA KATLAR

MADDE 8.10

Avan Projesine göre uygulama yapılacak yerlerin dışında asma kat yapılamaz.

Asma kat; bu gibi yerlerde bodrum ve zemin katlarında yapılabilen, alt kat iç yüksekliği (2.60) m.’den ve üst kat iç yüksekliği ise (2.50) m. den az olmayan, alanı ait olduğu piyes alanının 2/3’ünü geçmeyen, kapalı bir hacim oluşturmayan, bir yola yüzü olan parsellerde o yoldan, birden fazla yüzü olan parsellerde ise geniş yol cephesinden (3.00) m. diğer yol cephesinden (1.50) m. çekilmek üzere yapılan ve müstakil kullanışı olmayıp, bulunduğu bölümün kullanımını tamamlayan kattır. Yolların aynı genişlikte olması halinde çekme mesafelerine ayarlamaya belediyesi yetkilidir. Asma katlar ait oldukları bağımsız bölümün sınırını aşamaz. Bina cephelerinde asma kat hizasında kiriş yapılabilir. Asma kat uygulaması yapılan yapılarda kısa kolon oluşturulamaz.

Asma katların yapımında yürürlükteki Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

KAPICI DAİRESİ – BEKÇİ ve KALORİFERCİ ODALARI

MADDE 8.11

8.11.1. Bekçi Odası Ayrılacak Binalar:

İşyeri ve büro olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binaların brüt inşaat sahası 2000 m² den fazla olanlarında bekçi odası yapılması mecburidir.

8.11.2. Kaloriferci Odası Ayrılacak Binalar:

Kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti bulunmayan konut binaları dahil, merkezi ısıtma sistemi bulunan kaloriferli binalardır.

8.11.3. Kapıcı Dairelerinin, Bekçi ve Kaloriferci Odalarının Ölçü ve Nitelikleri:

A.    Kapıcı daireleri, bekçi ve kaloriferci odaları doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek, taban döşeme seviyeleri kısmen tabii zemin kotu altında kalması durumunda iskân edilen konut şartlarını sağlayacaktır.

B.     Kapıcı daireleri konutlarda bulunması gerekli zorunlu piyesleri ve en az ölçülerini sağlamak zorundadır.

C.     Bina içinde tertiplenen bekçi ve kaloriferci odasının dar kenarı en az (2.40) m alanı en az (8.00) m²olacaktır. Ayrıca (2.50) m² büyüklüğünde helâ ve duş yeri bulunacaktır. Bekçi odası bina dışında yapıldığı takdirde taban alanına dâhil edilecektir.

8.11.4.

Kapıcı dairesi; binaların bodrum katlarında tertiplenemediği durumlarda diğer katlarda da tertiplenebilir. Diğer katlarda tertiplenmesi halinde emsale dâhil edilecektir.  

Kapıcı dairelerinin esas bina dışında müştemilat binası olarak düzenlenmeleri durumunda, bu yönetmeliğin müştemilat binaları hakkındaki ölçü ve şartlarına uyulması, brüt inşaat alanı (40.00) m² yi geçmemesi ve yukarıda ölçüleri verilen piyeslerden oluşması sağlanacaktır. Ayrıca binanın taban alanına dâhil edilecektir.                          

SIĞINAKLAR

MADDE 8.12

3194 sayılı İmar Kanunun 36 ve 44 maddeleri gereği T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanarak 25.08.l988 gün, 19910-değişik 06.03.1991 gün 20806 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren sığınak yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. Sığınak yönetmeliğinde değişiklik yapılması halinde tüm değişikliklere uyulacaktır.

Sığınak hesabına esas inşaat alanı, bu yönetmeliğin 2.04.7 maddesinde tariflenen katlar alanıdır.

SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER

MADDE 8.13

Bu yönetmelikte belirtilen umumi binalarda ve yüksek katlı yapılarda (15.00) m³’ün altında olmamak üzere, yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterlere ve ulusal ve uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.

Konutlarda 6 daireye kadar (6. daire dâhil) su depoları (2.00)m³’tür. 6 daireden sonra her daire için (0.50) m³ artırılır. Su şebeke basıncının 4 atmosferin altına kadar kalan bölgelerdeki binalarda hidrofor yapılması gereklidir. İskân edilsin veya edilmesin bodrum katlar dâhil 5 ve daha fazla katlı binalarda her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı yapılması zorunludur. Yangın dolapları duvarların içine monte edilecektir. Kat alanı (800.00) m²’nin üstünde binalarda ise her katta en az 2 yangın dolabı bulunacaktır. Ayrıca binalarda, sadece yangın musluklarına bağlanmak üzere hacmi her yangın musluğu için (400.00) litre olmak üzere hesaplanacak ikinci bir su deposu yapılacaktır. Su depoları gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak bina taşıyıcı sisteminden bağımsız olarak betonarme veya paslanmaz çelik ve sıhhi şartlara uygun benzeri malzemelerden bodrum katlarda yapılabileceği gibi bina dışında, yan ve arka bahçede toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir. Ancak 2560 sayılı yasa gereğince İSKİ Genel Müdürlüğü’ne ait yönetmelik ile Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

İşhanı, büro, çarşı, pasaj mağaza gibi binalarla otel v.b. konaklama tesislerinde en çok 25 kişiye; sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok 50 kişiye en az l kadın l erkek için olmak üzere wc, pisuar, lavabo ve özürlü engelliler içinde en az bir kadın bir erkek olmak üzere standardına uygun helâ, pisuar ve lavabo yapılması ve yukarıdaki ölçü ve nitelikte en az (15.00)m³ su deposu yapılması zorunludur. Özellik arz eden yapılarda İtfaiye Daire Başkanlığının görüşüne göre su deposu yapılacaktır. Ticari kullanımlı işyeri ve büro binalarında dışa dönük bağımsız bölüm olarak wc yapılabilir.

Kalorifer daireleri ve bacalar, ısıtma ve buhar tesisleri 19.11.1984 tarihli ve 18580 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan “Mevcut Binalarda Isı Yalıtımı İle Yakıt Tasarrufu Sağlanması Ve Hava Kirliliğinin Azaltılması’na Dair Yönetmelik” ile 8.5.2000 tarihli ve 24043 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan “Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği” hükümlerine uygun olarak düzenlenir. Belirtilen yönetmeliklerde değişiklik yapılması halinde değişikliklere uyulacaktır.

KUYULAR VE FOSSEPTİKLER, RÖGARLAR, PİS SU BAĞLANTILARI

MADDE 8.14

Genel olarak temiz ve pis su kuyuları ile fosseptikler komşu hudutlarına 5,00 m.den fazla yaklaştırılamaz. Ancak bahçe mesafelerinin uygun olmaması halinde özellikle bitişik nizama tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahsurlar olmadığı takdirde bu mesafeleri azaltmaya veya bir kaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek yaptırmaya belediyeler yetkilidir.

Fosseptiklerin hacimleri konut başına 12m³ alınmak suretiyle hesap edilir. Binaların en düşük kanal bağlantı kotu üstünde kalan katların pis suyu cazibe ile uzun mesafe katedilmeden ana mecraya bağlanır. En düşük kanal bağlantı kotu altında kalan, pissu deşarjları ise deşarj pompalarının elektrik kesintisi durumunda çalışmayacağı göz önünde bulundurularak, boyutları binanın kullanım şekillerine göre, geçici depolama imkânı veren ayrı bir rögarda toplamak ve pompalamak suretiyle terfian yapılacaktır.

MÜŞTEMİLATLAR    

MADDE  8.15

Binaların ortak alanları garaj, odunluk, kömürlük, depo, çamaşırhane, kapıcı dairesi, kaloriferci dairesi, sığınak ve benzeri ortak hizmetler için olup, amacı dışında kullanılamaz. Bu alanların binaların bodrum katlarında tertiplenmesi zorunludur. Ancak istisnai durumlarda (arsa zemininden su çıkması veya sert kaya olması gibi) müştemilat olarak bahçede tertiplenir. Dört tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden müştemilat binası yapılamaz. İstisnai parsellerde müştemilat binalarının yapılacağı yeri tayine belediyeler yetkilidir.

Bahçede yapılan müştemilat alanları, bina taban alanı hesabına dâhil edilir. Dar kenarı (4,00) m.den, en yüksek noktasının tabii zeminden yüksekliği (3,00) m.den fazla olamaz. Müştemilatlar esas binaya bitişik oldukları takdirde komşu mesafelerine aksi halde yönetmeliğin ön, yan, arka bahçe mesafeleri ile ilgili şartlarına uymak zorundadır.

Elektrik Kurumu tarafından gerekli görülen trafo, TAKS ve KAKS belirlenmiş yerlerde inşaat emsaline dâhil edilmez. Trafo binaları ön bahçe mesafeleri dışında kalmak, yan ve arka bahçelerde zorunlu hallerde komşu parsel sınırına minimum (1,00) m. yaklaşmak ve başka amaçla kullanılmamak şartı ile yapılabilir.

BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ

MADDE 8.16

Ön Bahçe Duvarları:

Bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısımlarının yaya kaldırımından itibaren yükseklikleri, harpuşta dâhil (1.00) m.’yi geçemez. Bu duvarların üzerinde ayrıca görüşü kapamayacak şekilde (1.00) m. yükseklikte parmaklık yapılabilir. Meyilli yerlerde yüksekliği yaya kaldırımından (1.00) m.’yi aşmamak üzere kademelendirilebilir.

Yan ve Arka Bahçe Duvarları:

Bu duvarların tabii veya tesviye edilmiş zeminden yüksekliği (1.50) m.’yi geçemez. Ayrıca bunların üzerine görüşe engel olmayacak şekilde (1.00) m. yüksekliğinde parmaklık yapılabilir.

Resmi ve Umumi binalar ile sanayi tesislerinin (Okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane vb.) özellik arz eden bina ve bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.

Bahçe Düzenlemesi:

Boş parsellerde mevcut arazi kotlarını değiştirmek amacıyla kazı ve dolgu yapılamaz. Bütün yapı alanlarındaki uygulamalarda, binanın oturduğu sahanın dışında kalan alanın her (25.00) m²’si için bir ağaç dikilecektir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde yukarıdaki şarta göre çıkacak sayıdaki ağaçlar ilgili İlçe /ilk kademe Belediye Başkanlığı’nın uygun göreceği imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış alanlara dikilecektir. Uygulama yapılacak parsellerde mevcut ağaç varsa revizyonu yapılabilir. Parseldeki korunabilen ağaçlar gerekli olan ağaç sayısından düşülür. Her İlçe /ilk kademe Belediye Başkanlığı ilçesi hudutları dâhilinde dikilmesi uygun olan ağaçların listesini orman fakültesinden alacak ve parsel bünyesinde dikilecek olan ağaçların cinsi bu listeden belirlenecektir.

Parselinde bahçe düzeni yapılmamış ve gerekli sayıda ağaç dikilmemiş yapılara yapı kullanma izni verilemez. Özellik arz eden bölgelerde veya birden fazla istinat duvarları gerektiren parsellerde istinat duvarları arasındaki terasların bitkilendirilmesi ağaç dikimi, zemin ve bahçe düzenlenmesi belediyece onaylanacak bahçe düzenleme peyzaj projesine göre yapılacaktır.