TAPU MEVZUATI

Mevzuatlar

TAPU MEVZUATI

TAPU İŞLEMLERİ

İşlemlerde İbrazı Gerekli Belgeler :

İşlemin gerektirdiği diğer belgelerin yanında , tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıdaki belgelerin , işlem sırasında ibrazı gerekmektedir.

a) Varsa tapu senedi

b) Fotoğraflı nüfus hüviyeti cüzdanı veya pasaport.

c) Temsil halinde , temsile ilişkin belge ,

d) En geç 6 ay önceden çekilmiş 6x4 ebadında vesikalık fotoğraf.

e) Taşınmaz satışı , ipotek tesisi ve cins tashihlerinden vergi sicil no’ sunu gösteren belge (tahakkuk fişi vergi kartı gb.)

f) Mesken nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası(kat irtifakları hariç)

h) Vatandaşlık numarası

İzlenecek Yol :

Tapu işlemlerinde genelde şu yol izlenmektedir :

a İlgilisinin gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaatı.

b) Başvuru fişi tanzim edilip , tapu harçlarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsil ettirilmesi.

c) Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi , akitli işlemlerde resmi senet tanzim edilerek ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imzaların alınması.

d) Düzenlenen belgelerin (tapu senedi , ipotek belgesi gb. ) tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.

Tapu Sicil Müdürlüğünün Bölgesi Dışındaki Taşınmazların Tapu İşlemlerinin Yapabilmesi

Ayrı tapu sicil müdürlüklerinin yetki alanında bulunan taşınmaz malların müşterek ipotek , taksim , trampa , işlemleri sadece bir tapu sicil müdürlüğünde yetki alınarak yapılabilmektedir.

Bu husus tüm tapu işlemleri için değil , sadece yukarıda yazılan işlemler için söz konusudur. Bu durumda : ilgilerin işlemi yapılmasını istedikleri tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek , taşınmazlara ait bilgi ve işleme ait belgeleri ibraz etmeleri gerekecektir.

Tapu İşlemlerinde Doktor Raporu İstenecek Haller

Tapu sicil müdürünün ,talepte bulunanın medeni haklarını kullanması (fiil ehliyeti) hususunda şüpheye düşerse,konuyla ilgili hükümet tabipliğinden rapor isteyebileceği Tapu Sicil Tüzüğünün 14.maddesinde belirtilmektedir.

Yüksek Sağlık Şurasının 20-21 şubat 2003 tarih 10642 sayılı tavsiye kararında, yalnızca yapılacak hukuki işlemle ilgili olarak,işlemin yapıldığı anda kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddia ihbar ve şikayetin olması halinde tabip raporu isteneceği,tabibin gerek görürse ilgili uzmana sevk yaparak uzman tarafından rapor tanzimini isteyebileceği ,65 yaşın üstünde herkes den bila istisna rapor istenmesinin doğru olmadığı belirtilmiştir.Tapu sicil müdürü sadece tereddüt veya bu yolda ihbar iddia ve şikayet halinde hükümet tabipliğine sevk yapacağına göre ,söz konusu hallerin varlığının takdir ve tespiti de hükümet tabipliğine ait olacaktır.

Aksine bir kuşku, ihbar, şüphe veya belge olmaması halinde, tapu sicil müdürlüklerince işlem sahiplerinden rapor istemeyecektir. Bu konuda mevzuatın belirlediği bir yaş sınırı da bulunmamaktadır. İşlemde ilgisinden rapor istenmesi, yukarıda belirtilen belli hallerde istisnai bir durum olup, takdiri de tapu sicil müdürüne aittir.

Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Beyan edilecek değerlen yönünden

İcra dairelerinin yaptığı satışlar ile mahkeme kararının tescili gibi bazı işlemler dışında tapu işlemlerinin de işleme konu taşınmazı emlak vergisi ile ilişiği kestirilmemekte , tapu harçları , ilgililerin tapu sicil müdürlülüğüne beyan edecekleri değerler üzerinden tahsil edilmektedir. Bu nedenle istisna i haller dışında işlemin vergi dairelerine havalesi de söz konusu değildir.

Tapu harçlarının tahsili ilgilisinin beyanına tabi olmakla birlikte beyan edilen değerlerin , Emlak vergisi değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü , bildirilen değerin , emlak vergisi değerlerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması hususunda ilgilileri sadece uyarmakta bunun dışında söz konusu değerlere bir müdahalesi olmamaktadır. İlgililerce beyan edilen değerinin düşük olması veya aşınmazın emlak vergisi ile ilişiğinin bulunması halinde vergi dairelerince taakuk ettirilecek vergi ve cezalardan devralan ve devredenler mütessilen sorumlu tutulmaktadır. Bu husus düzenlenecek resmi senet veya tescil istem belgelerine yazılarak yetkililerin imzası alınmaktadır. Bu nedenle herhangi bir ek vergi veya ceza ile karşılaşılmaması için işlem için beyan edilecek değerin emlak vergisi değerine o yıl için uygulanan yeniden değerleme oranının yarısı ile çarpımı sonucu bulunacak değerden düşük olmaması ve işlemden önce taşınmazın emlak vergi ile ilişiğinin kestirilmesinde büyük yarar vardır.

Örneğin ; 2004 emlak vergi değeri 100.000. YTL ‘sı olan bir taşınmazın 2005 yılında satışı halinde 2005 yılı ılı için uygulanan % 11.2 yeniden değerleme oranının yarısı olan %5.6 ile çarpım sonucu bulunacak deüer tapu harcı için beyan edilen en az değer olacaktır..Buna göre;

Söz konusu taşınmaz için tapu sicil müdürlüğüne bildireceğimiz en az değer;

100.000 YTL X %5.6= 105.600 YTL olacaktır.

105.600 YTL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel ise :

105.600 x binde 15 x 2 = 3160 YTL alım-satım harcı(toplam)

ve döner sermaye ücreti ödenecektir.

AKİTLİ İŞLEMLER

a) SATIŞ

Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi , satış konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.

İstenecek bilgiler

İşlem tapu sicil müdürlüğünde talep edilirken , aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar ;

a) Satışa konu taşınmaz ,

b) Satış bedeli ,

c) Alıcıların adı soyadı , alıcı tüzel kişi ise ticaret ünvanı veya adı ,

d) Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı

e) Satış bedeli tamamen alınmayacak ise , kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği

f) Satıcı ve alıcının vergi kimlik numarası

g) Vatandaşlık numaraları

h) Mesken nitelikli yapılarda zorunlu deprem sigortası

Hisseli satışlarda , satış yapılan taşınmazda , alıcının daha önceden adına kayıtlı hissesi var ise bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi tapu sicil müdürlüklerince resen birleştirilmektedir.

Satıcının Kanuni İpotek Hakkı

Satış bedelinden arta kalan miktar için , kanuni ipotek tesisini isteme , sadece işlemi için satıcıya tanınmış bir haktır.

Kanuni ipotek satış işlemi sırasında tesis edileceği gibi tescilden itibaren 3 ay içerisinde de tesisi talep edilebilir.

Bu hakkın kullanılması zorunlu olmayıp , satış bedelinin arta kalan miktarı başka yollarla teminat altına alınmakta veya ihtiyaç duyulmamakta ise , satıcı bu hakkını kullanmayabilecektir. Ayrıca satış bedelinin tamamı peşin ödenmeyecek ise tarafların kararlaştırdıkları vade şartlar , satış için düzenlenecek resmi senede yazılabilmektedir.

Satıcının tamamını peşin olarak almadığı satış bedelinden arta kalan miktar için , lehine kanuni ipotek tesis ettirmesi , alacağın tahsilini temin bakımından kanımızca daha uygun olacaktır. Şunu da belirtmek gerekir ki , kanuni ipotek miktarı satış bedeli ile sınırlı olup satış bedelinden daha fazla miktarlar için , kanuni ipotek tesisi mümkün değildir.

Hisseli satışlarda Şüf’a hakkının kullanılması

Hisseli satışlarda , taşınmazdaki diğer hissedarlara öncelikle satın alma ( şüf’a ) hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara yapılması halinde bu hak kullanılamayacaktır.

Şüf’a hakkının kullanılma süresi ise satışın yapıldığının öğrenildiği tarihen itibaren 3 ay öğrenilmemesi durumunda ise , 2 yıldır . Bu sürelerin geçmesi halinde hakkın kullanılması mümkün değildir.

Şüf’a hakkının kullanılarak , satılan hissenin edinilmesi tapu sicil müdürlüğünden talep edilmeyip ilgili mahkemeye müracaat ile , mahkemenin vereceği kesinleşmiş kararın ibrazı halinde , edinme söz konusu olacaktır.

b) KAT KARŞILIĞI TEMLİK (DEVİR)

Ülkemiz özellikle 1950 ‘ li yıllardan sonra süratli bir kentleşme sürecine girmiş , bu süreç , bina yapımındaki artışı da beraberinde getirmiştir. Özellikle kent merkezlerinde bina yapımına elverişli arsaların sınırlı oluşu , arsa fiyatlarının hızlı bir şekilde artmasına neden olmuştur. Bir taraftan kent nüfusunun hızlı artışıyla grek barınma ve gerekse ekonomik faaliyetlerin yürütülmesi , bina yapımını zorunlu hale getirirken bir taraftan da arsa fiyatları hızla yükselmektedir. İşte bu ikili olgu , kat karşılığı temlik sözleşmesi tipini doğurmuştur. Böylece binayı yapacak olan (müteahhit) , yüksek bir arsa bedeli ödemekten kurtularak , parasal kaynaklarını bina yapımına yönlendirmekte , aynı zamanda arsa sahibi de en iyi bir şekilde değerlendirebilmektedir

Kat karşılığı temlik işlemi , borçlar kanunumuzda açıkça yer almamıştır. Uygulamalarda kat karşılığı temlik sözleşmeleri söz konusu yasada yer alan satış ve istisna akitleri unsurlarını birlikte içeren , karma bir akit olarak değerlendirilmektedir.

Kat karşılığı temlikte arsa sahiplerince satış bedeli alınmamakta buna karşılık devralan (müteahhit) tarafından da bina inşa edilmektedir.

İşlemi

Kat karşılığı temlik resmi şekle tabi olup , resmi şekilde tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesidir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan noterlerce düzenlenmiş kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerine dayanılarak , mülkiyet devri mümkün değildir. Tapu Sicil Tüzüğüne göre bu tür sözleşmeler sadece tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir.

Kat karşılığı temlik işleminde , temlikle konu taşınmaz üzerine bina arsa edilecek arsalardır. Genelde taşınmazlar bu nitelikte olmakla birlikte , bina vasfındaki taşınmazlarında temlike konu olması kanımızca mümkündür. Kat karşılığı temlikle taşınmaz maliki veya malikleri taşınmazların belli bir payını , Müteahhit tarafından yapılacak inşaata karşılık olarak devredeceklerdir. Bu devirde açıkça bir bedel söz konusu olmayıp bedel karşılığı olarak müteahhit tarafından bina yapımı üstlenilmektedir. Yapılacak binanın ne kadarının arsa sahibine verileceği , ne kadarının müteahhit üzerinde kalacağı yine binanın ne şekilde yapılacağı gibi diğer hususlar , taraflarca noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerinde yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüğünce düzenlenecek resmi senetlerde inşaat sözleşmelerinde atıf yapılabilecektir.

c) BAĞIŞ ( HİBE )

Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.

Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir.

Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince bağışlanamaz.

Hibeyi kimler kabul eder ?

Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak , kanuni temsilcileri tarafından (veli , vasi gb.) temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

Rücü Şartı ile Bağış

Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart ‘’rücü’’ şartıdır. Bunun dışındaki başkaca bir şartın aşınmaz hibesinde kütüğe şerh verilmeyeceği kanaatindeyiz. Bu sebeple , rücü şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul , cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde , taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.

Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış işlemi :

Esas amacı , karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan bağışa , uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle baş vurulduğu görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak istemekle birlikte , ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı ile satış yolunu tercih etmektedirler. Bütün bu düşüncelerin sebebi ; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile , bu edinilen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır.

Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların teminat gösterilmediği sürece , bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücü şartın bağlı olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur.

c) TRAMPA

Konumuz açısından trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir. Her ne kadar, trampa edilen mallar arasında , değer denkliği söz konusu ise de , bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa , aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir.

Trampaya konu taşınmazların rayiç değerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır.

d) TAKSİM

Taksim olarak mülkiyet olarak tasarruf edilen taşınmazların , her ortağın payına karşılık olarak ortaklara tahsis edilmesi işlemidir.

Şartları :

a) Taksime konu taşınmazların , toplu mülkiyet (iştirak hali ) veya hisseli mülkiyet (müşterek) olrak tapu kütüğünde tescili olması

b) Miras taksimi dışında , taksime taşınmazdaki bütün ortakların katılması

c) Yapılan taksim sonucu her ortağa müstakil veya hisseli olmak üzere bir taşınmazın isabet etmesi.

Taksim taşınmazların parçalara ayrılması (ifraz) ile , aynı işlem olmayıp ortaklık kapsamına giren taşınmazların ortaklar arasında paylaşılmasıdır. Ayrıca taksimi yapılacak taşınmazların tümünün de aynı nitelikte olması şart değildir. Farklı nitelikteki (mesken , tarla , bağ gb.) taşınmazlar da birlikte taksime konu olabilecektir.

f) ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ

Taşınmaz malikin , kendisine ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek şartıyla , bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir.

Ölünceye kadar bakma akdine ilişkin sözleşmeler , tapu sicil müdürlükleri , noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenebilmektedir. İşleme ilişkin sözleşme sulh hakimi veya noter tarafından düzenlenmiş ise sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı ile malik veya temsilcisinin tescil talebinde bulunması gerekir. Sözleşmede tescilin , taşınmazı bu şarta bağlı olarak devralacak kişi tarafından talep edileceği yer almışsa , bu takdirde tescil bu kişi tarafından talep edilebilecektir.

Bakım alacaklısı sadece gerçek kişiler olabilir. Bakım borçlusu ise gerçek kişi veya tüzel kişiler olabilecektir.

Ölünceye kadar bakma akitlerinin tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen diğer akitli işlemlerden farkı resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senet özel bir düzenleme şekline tabidir. Bunların nedeni de ölünceye kadar bakma akitlerinin yasa gereği resmi vasiyet şeklinde tazminin zorunlu olmasıdır.

g) İNTİFA HAKKI

İntifa hakkı , hakka konu taşınmaz üzerinde , bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekilde tesis edilmektedir.

a) Mahkeme kararı ile intifa hakkı Tesisi :

İntifa hakkı , mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir.

b) İntifa Hakkının Sözleşme ile Tanınması :

Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir. İntifa hakkı tanınacak kişiler , gerçek kişiler olabileceği gibi , tüzel kişilerde olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi suretiyle yerine getirilir.

İntifa hakkında süre ve bedel :

Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz , sürenin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde ise 100 yıldır.

İntifa hakkı , bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda , işleme hibeye ilişkin hükümler uygulanmaktadır.

Sona Erme

İntifa hakkında feragat : İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından , kuru mülkiyet sahibi lehine her zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibide bedelsizde olabilir. Bedelsiz feragatlara hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. İntifa hakkından bedelli yada bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir.

Sürenin dolması : İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir.

Hak sahibinin ölümü-tüzel kişiliğin sona ermesi : Hak sahibinin ölümü halinde , bunun veraset belgesi yada nüfus kaydı ile , tüzel kişilerde ise ; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak belgenin ibraz edilmesiyle , intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.

Emlak vergisi yönünden intifa hakkı : İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini vermesi tahakkuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir.

Tapu harcı açısından intifa hakkının taşınmazdaki değere oranı :Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında , taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3’ü intifa , 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse , işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 60.00.YTL. ise 40.000 TL’ sı intifa hakkı 20.000 YTL’ sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet ) ayrılacaktır.

h)-İPOTEK

Halen mevcut veya ileride mevcut olacak , yahut vücut bulması muhtemel olan , herhangi bir alacağın temini için taşınmazın teminat gösterilmesidir.

İpotek işlemleri , bugün çok geniş bir uygulama alanı bulmaktadır. Bunun sebebini taşınmaz kıymetlerindeki büyük artışlara ve taşınmazların sağlam bir teminat olma görevini yerine getirmesine bağlayabilirsiniz.

Söz konusu alacaklar ;
a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para için , taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ,

b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat göstermesi gb.

c) İleride vücut bulması muhtemel alacaklarda ise alacağın doğumu ileride buna sebep olacak bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir.

İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir. Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin yanında , ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir.

a) İpotek alacaklısının adı soyadı , tüzel kişilerde ticaret ünvanı ,

b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği

c) İpoteğin müddeti

d) Faizi

e) Derecesi , ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde , ipoteğe serbest derceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı

Taşınmazın maliki veya temsilcisinin , bu hususları içerir sözlü talebi üzerine resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilir. Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası alınmak sureti ile işleme konur.

İpotek belgesi :

İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin yapıldığını gösterir ipotek belgesi , düzenlenerek ipotek alacaklısına verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir .Düzenlenen resmi senedin tastikli suretide ipotek belgesi yerine geçmektedir.

YABANCI PARA İPOTEĞİ

Medeni Kanuna göre yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün bulunmaktadır.

Yabancı para ipoteğine konu krediler yabancı para üzerinden olabileceği gibi yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredilerde olabilmektedir.Bir örnek vermek gerekirse

Türkiyedeki bir banka, müşterisine açtığı dövize endeksli konut kredisi için yabancı para ipoteği tesisi edebilecektir.Yabancı para ipoteği ,gerçek kişiler veya kredi kuruluşu olmayan tüzel kişilerin açtığı krediler için söz konusu olamayacaktır.Ayrıca,yabancı para ipoteği, kredi güvencesi olarak tesis edileceğinden ,kredi ilişkisi dışındaki başka yabancı para borcu için yabancı para ipoteği tesis edilemeyecektir.Bu nedenle yabancı para ipoteği tesis taleplerinde kredinin yabancı para veya dövize endeksli kredi olduğunun belirtilmesi gerekecektir.İpotek tesisine konu kredinin türü Medeni Yasa da belirtilmemiştir..Bu nedenle ayni(makine techizat temini),nakdi ve gayrinakdi (teminat mektubu,kefalet,aval,ciro,kabuller gb) krediler içinde yabancı para ipoteği tesis edilebilecektir.

İpotek tesisine konu yabancı paralar

Taşınmazlar üzerine kurulacak yabancı para ipoteğinin hergün resmi gazetede yayınlanan ve T.C Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan yabancı paralar üzerinden yapılması gerekmektedir. 25.3.2002 tarihi itibarı ile bu yabancı şunlardır

ABD Doları (USD).
Euro (EURO)
Avustralya Doları (AUD)
Danimarka Kronu (DKK)
İngiliz Sterlini (GBP)
İsviçre Frangı (CHF)
İsveç Kronu (SEK)
Japon Yeni (JPY)
Kanada Doları(CAD)
Norveç Kronu (NOK)
Kuveyt Dinarı(KWD)
Suudi Arabistan Riyali (SAR)

Yabancı ve Türk parası karşılıkları ile ipotek harç ve vergilerinin hesabında hesap günündeki T.C Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınmaktadır.

AKİTSİZ İŞLEMLER

a)- İFRAZ ( AYIRMA )

İfraz , tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı , değer artırımı düşüncesi , ayrılan parçaların daha kolay satımı , daha çok imar planlarını uygulanması nedeni ile yapılmaktadır. İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır.

a Serbest harita mühendislerince düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne ibraz edilerek istemde bulunması

b) Kadastro Müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onanması

c) İşlemin belediye encümeni veya il idare kurallarınca tasdiki

d) Kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi ile birlikte evrakın tapu sicil müdürlüğüne bir yazı ile gönderilmesi.

e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescil

b)-TEVİT (BİRLEŞTİRME)

Tevhit , tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın birleştirilerek . bir parsel haline getirilmesidir. İmar uygulaması , taşınmazın değerinin arttırılması , inşaat yapımına uygun hale getirme , tarımsal amaçlar gibi çeşitli nedenlere dayalı olarak yapılmaktadır.

Aynı veya farklı kişilere ait taşınmazların tevhidi mümkündür. Tevhid edilecek taşınmazların birleşebilir yani birbirlerine bitişik olması gerekir. Birleşecek taşınmazlar üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı hakların bulunması halinde (ipotek,irtifak hakkı haciz vb. ) hak sahiplerini işleme rıza göstermeleri gerekir.

Tavhit için aşağıdaki yol izlenir ;

a) İşlem için kadastro müdürlüğüne ilgisinin müracaatı

b) Müdürlükçe değişiklik tasarımın hazırlanması

c) Belediye encümeni veya il idare kurulunca değişiklik tasarımının onaylanması

d) Kadastro müdürlüğünce tescil bildiriminin düzenlenmesi ve tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi.

e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tapu kütüğüne tescil

c)- CİNS TASHİHİ

Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilecek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.

İşlemi :

Uygulamada sıkça karşılaşılan cins tashihi işlemleri , arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.

a) Arsa ve araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi

İçişleri bakanlığı ile yapılan protokol gereğince 8.8.1997 tarihinde itibaren belediye ve valilikler ( Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ) taşınmazın cins tashihi yapılmadan , iskan raporu vermeyeceklerinden bu durumda olan yapılar için ilgilisi , iskan raporu ( yapı kullanama izin belgesi ) almak için müracaat için müracaat ettiğinde , işlem aşağıdaki aşamalardan oluşacaktır.

1- Yapının iskana uygun olması halinde belediye veya valilikler cins tashihi yapılması için kadastro müdürlüğüne yazı yazmakta .

2- Kadastro müdürlüğü mahallinde gerekli ölçümü yapıp , tescil bildirimini düzenleyerek tapu sicil müdürlüğüne göndermekte . 3 Tapu sicil müdürlüğü tescili sağladıktan sonra , kadastro müdürlüğüne durumu bildirmekte , kadastro müdürlüğü paftası üzerinde gerekli teknik işlemleri yaparak durumu ilgili belediye veya valiliği bildirmektedir. 8.8.1997 tarihinden önce tamamlanarak iskan belgesi (yapı kullanama izin belgesi ) almış olan taşınmazların cins tashihi işlemleri , başka herhangi bir kuruma müracaat etmeksizin kadastro müdürlüklerince doğrudan yerine getirilmekte , tapu sicil müdürlüklerince tescilleri sağlanmaktadır.

b) Mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüşme :

Cins tashihi için ilgililer kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat etmekte , kadastro müdürlüğü elamanlarınca zeminde inceleme yapıldıktan sonra düzenlenen tescil bildirimi tapu sicil müdürlüğüne gönderilmektedir.

d)- MİRASIN İNTİKALİ

Mirasın intikali , ölen bir kimsenin mal varlığının , alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesidir. Medeni kanunumuza göre mirasçılık kanunundan ve sözleşmeden doğmaktadır.

Kanuni mirasçılar

Kanuni mirasçılar şunlardır ;

a) ölenin çocukları

b) ana ve babası

c) büyük baba ve büyük anası

d) Evlilik dışı hısımları

e) Evlatlık

f)- Devlet

g)- Sağ kalan eş

Sağ kalan eşin mirasçılığı

Sağ kalan eş birlikte bulunduğu mirasçılara göre , miras bırakana aşağıda yazılı oranlarda mirasçı olmaktadır Bunlar ;

a) Miras bırakanın çocukları ile birleştiğinde mirasın ¼’ ü

b) Mirası bırakanın ana baba veya büyük anaları ile birleştiğinde mirasın ½’si

c) Miras bırakanın büyük baba veya büyük anaları ile birleştiğinde mirasın ¾’ü

d) Miras bırakanın yukarıda yazılı mirasçıları yoksa mirasın tamamı sağ kalan eşin olmaktadır

Miras bırakanın kendinden önce ölmüş çocuklarının eşleri mirastan pay alamamaktadır.

Mukaveleden doğan mirasçılık hali

Medeni kanunumuzun kabul ettiği bir başka mirasçılık şekilde sözleşmeden doğmaktadır. Bunlar vasiyetname ve miras mukaveleleridir. Mirasçılığın sözleşme ile doğması halinde miras hükümleri , yapılan bu tür sözleşmelerin neticelerine göre belirlenecektir.

Miras Ret

Gerek kanuni mirasçılar ve gerekse mukavele ile mirasçı tayin edilenler , kendilerine düşen Mirası ret edebilirler. Mirasın reddi kanuni mirasçılar tarafından , ölümün öğrenildiği tarihten itibaren , mukavele ile mirasçı atananlarda ise , mirasçılığın kendilerine resmen tebliğ edildiği tarihten içerisinde 3 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekmektedir. Mirasın reddi halinde alınacak veraset belgesinde bu husus belirtilmek sureti ile mirasçılık ve miras payları belirlenecektir.

Miras payından Feragat

Miras bırakan , mirasçılardan birisi ile , bir karşılık söz konusu olmadan veya karşılık sağlayarak mirastan feragat sözleşmesi yapabilmektedir. Bu halde feragatte bulunan mirasçılık sıfatını kaybedecektir. Mirastan feragat sözleşmesi ölüme bağlı bir tasarruf olup miras bırakanın sağlığında , resmi vasiyet şeklinde yapılması gerekir.

ŞERH VERME

A-KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ

İşlemi

Kira sözleşmesi , taşınmaz maliki veya temsilcisi ile taşınmazı kiralayacak kişi arasında yapılır. Şerhi için söz konusu sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.

Kira sözleşmesi taraflar veya bunların temsilcileri arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi söz konusu sözleşme notere de tasdik ettirilebilir. Herhangi şekilde düzenlenirse düzenlensin , sözleşmede aşağıdaki hususlar yer almalıdır ;

a) Kiralanacak taşınmazın açıkça belirtilmesi ,

b) Kira süresi

c) Bedel

d) Varsa şartların yazılması

Tasarruf kısıtlı taşınmazlar da kira şerhi

Taşınmaz üzerinde , tedbir ve kanuni kısıtlamalar gibi , kira şerhine engel bir kısıtlama söz konusu değilse , kiranın tapu kütüğüne şerhi mümkün olacaktır. Taşınmazın ipotek ve benzeri haklarla kısıtlı olması kira şerhine engel teşkil etmeyecektir. Bu durumda şerhin hukuki sonucu , şerh tarihinden sonra tapu siciline kaydedilecek haklar için söz konusu olacaktır.

B- SATIŞ VAADİ

Satış vaadi , taşınmazın satışının bir kimseye vaad edilmesidir. Satış vadi taşınmazın kesin satışı demek olmayıp, satışı yapma taahüdüdür. Kendisine satış vaadinde bulunan kimse , sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini tapu sicil müdürlüğünden isteyemez. Sadece kütüğe şerhini talep edebilecektir.

Satış vaadinin tapu kütüğüne şerhini , aksi sözleşmede kararlaştırılmışsa taraflardan herhangi birisi tapu sicil müdürlüğünden talep edebilmektedir. Talep için , şerh hususunun sözleşmede yazılı olması da şart değildir.

Ayrıca , satış vaadi sözleşmesinin tanziminden itibaren beş yıllık süre geçmiş olmasa dahi satış vaadinin kütüğe şerhi mümkün olabilecektir.

Satış vaadi sözleşmesinin düzenleme yetkisi sadece notere aittir. Tapu sicil müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri tanzime yetkisi bulunmamaktadır. Şerh için söz konusu satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.

Sözleşmede hangi hususlar bulunmaktadır ?

Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaad ve taahhüdü olması sebebiyle , satış için aranılan hususlar , satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir. Sözleşmenin Tarafların temsilcileri tarafından düzenlenmesi de mümkündür. Bunların yanında söz konusu sözleşmelerde aşağıdaki hususlar yer almalıdır bunlar ;

a) Düzenlenme şeklinde tanzimi

b) Tarafların kimliklerinin nüfus hüviyet cüzdanı ile tespiti ,

c) Tarafların fotoğraflarının bulunması ve tasdiki,

d) Satış bedeli

e) Satış vaad ve taahhüdü,

f) Vaade konu taşınmazın açıkça belirtilmesi

C)-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT HAKKININ ŞERHİ

Kat karşılığı inşaatta , taşınmaz maliki taşınmazının veya belli bir hissesini , yapılacak inşaata karşılık müteahhide devretmeyi kabul etmekte , üstlenici (müteahhit) de devralacağı taşınmaz veya paya karşılık bedel ödemeyerek bunun yerine yapılacak inşaatta binanın belli bir kısmını arsa sahibine inşa edip , teslim etmeyi taahhüt etmektedir.

Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi tapu sicil tüzüğünde yer almıştır. Söz konusu sözleşmeyi düzenleyecek makam noterdir. Tapu sicil müdürlüklerini bu tür bir sözleşmeyi düzenleme yetkisi bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne şerh için noterde düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekir. Şerhi talep etme yetkisi taşınmaz malikine aittir. Ancak sözleşmede üstlenicinin (müteahhidin ) de şerhi talep edileceği belirtilmişse Müteahhidde şerh verdirebilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada tarafların uyması gereken pek çok şart ve yükümlülükleri içerebilmektedir. Tüm bu şart ve yükümlülüklerin tapu kütüğünde gösterimi mümkün değildir. Ancak sözleşme kütüğe şerh verilmekle , sözleşmedeki şart ve yükümlülükler , artık taşınmazı sonradan edinen veya lehine hak tesis edilen kişileri de etkileyecektir. Şerhin amacıda esasen budur.

Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesi gereği mülkiyet devri yapılabilir mi ?

Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmeleri tapu kütüğüne sadece şerh verilebilir. Tapuda mülkiyet devrini sağlamaz . Mülkiyet devri için , buna ilişkin (kat karşılığı temlik) resmi sendin tapu sicil müdürlüğünce ayrıca düzenlenmesi gerekir. Zira taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeleri düzenleme yetkisi bazı istisnalar hariç sadece tapu sicil müdürlüklerine aittir.

Üstlenici ( müteahhid ) sözleşme şartlarının yerine getirildiği , binanın inşa edildiği gerekçesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapu devrinin yapılmasını talep edemez. Taşınmaz malikin sözleşme gereği tapu sicil müdürlüğündeki mülkiyet devrince yanaşmaması halinde , mahkemeye müracaat ile taşınmazın alınacak kesinleşmiş mahkeme kararı gereği mülkiyet devri sağlanabilir.

D)- MALİKİN TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ TASARRUFUNU KISITLAYICI BAZI ŞERHLER

a)-Haciz-İhtiyati Haciz :

Haciz , herhangi bir alacağın tahsilinin temini için icra müdürlüklerinin borçlu taşınmazına müracaat etmesidir. Kamu alacağından dolayı vergi daireleri ve belediyeler gibi bazı kamu kurumları da alacak takibinde bulunarak taşınmazları haciz edebilmektedir.

Hacizde alacağın varlığında herhangi bir ihtilaf söz konusu değildir. İlgili dairelerin tapu sicil müdürlüğüne talepleri üzerine tapu kütüğüne şerh verilir.

İhtiyati hacizlerde alacak taraflar arasında ihtilaflıdır. Ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak amacıyla , borçlunun taşınmazları üzerine ihtiyati haciz koydurabilmektedir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talebi , ilgili mahkemenin talimatı üzerine icra müdürlüklerince tapu sicil müdürlüğüne yapılmaktadır.

b)-Tedbir-ihtiyati tedbir :

Tedbir , mahkemelerde görülmekte olan bir dava sebebi ile taşınmazın bir başkasına devrini veya üzerine herhangi bir hak tesisini önlemek amacıyla , ilgili mahkemenin bu husustaki kararının tapu siciline şerh verilmesidir.

İhtiyatı tedbir ise taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olduğu hallerde söz konusudur. Her ne kadar şerh verilme sebepleri farklı olsa da her ikisinin de doğurduğu sonuç aynıdır.

Taşınmazlar üzerine tedbir veya ihtiyati tedbir şerhinin verilmesi , ilgili mahkemenin talebi üzerine olmaktadır.

Tedbir veya ihtiyati tedbirli taşınmazların durumu :

Tedbir veya ihtiyati tedbir şerhi verilmiş taşınmazların malikince bir başkasına devri veya üzerine hak tesisi mümkün değildir. Söz konusu bu şerhler taşınmazın herhangi bir tasarrufa konu olmasını engellemektedir. Ancak devir ve hak tesis edici mahiyette olmayan işlemler ilgili mahkemenin muvafakat’ ı ile yapılabilmektedir.

(isim ve cins gb. )

c)-İflas ilanı

İflas ; iflasa tabi kişilerin borçlarını ödeyememesi durumunda , ticaret mahkemesince tasfiyesine karar verilmesi halidir

İflasa ticaret mahkemesince karar verilmesinden sonra bu hususun tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi halinde tapu kütüğüne şerh verilmekle , tedbirde olduğu gibi taşınmazın malikince tasarrufu mümkün değildir.

İflas şerhi ; ilgili ticaret mahkemesi veya iflas memurluğunun talebi üzerine tapu kütüğünden terkin edilir.

d)- Konkordato :

Konkordato ; borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişinin , alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için ticaret mahkemesince izin verilmesidir.

Ticaret mahkemesinin konkordato şerhi talebinde bulunan kişiye verdiği süre yine aynı mahkemenin talebi üzerine , tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. Şerhin kaldırılması yine aynı mahkemenin yazı ile olur.

Konkordato şerhi ile malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması mümkün değildir.

E.MESLEĞİN İFASI ESNASINDA UYULMASI ZORUNLU KURALLAR

1.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu gerek kiralama ve gerekse alım-satım işlerinde aracılık yapmayı kabul ettiği müşterileri ile oda tarafından verilen yazılı sözleşmeleri yapmak zorundadır.

2.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun müşterilerinden yer gösterme ücreti alması yasaktır.

3.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun işini icra ettiği ilçe sınırları dışında vereceği hizmetlerde ulaşım masrafları müşteriye aittir.

4.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda üyesi olmayan emlak komisyoncuları ile iş yapamaz. Oda üyesi iki veya daha çok sayıda emlak komisyoncusuyla birlikte iş yapmaları halinde aşağıdaki şekilde davranmak zorundadırlar.

Her iki komisyoncu kendi müşterileri ile yapmış oldukları sözleşmeyi dayanak göstererek kendi aralarında ayrıca yazılı bir sözleşme yapacak ve müşterileri ile yaptıkları sözleşmenin birer fotokopisini tasdik ve imza ederek kendi yaptıkları sözleşmeye ekleyeceklerdir. Bu durumda komisyon ücretinin nasıl paylaşılacağını her iki komisyoncu kendi aralarında saptayacak ve sözleşmelerine yazacaklardır.

5.Pazarlaması üstlenilen gayrimenkullerin müşteriye gösterilmesinden önce odanın vereceği sözleşme kendisine imzalatılır. Sözleşmesiz dışarıda buluşarak hizmet verilmez.

6.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda tarafından belirlenen ve aşağıda gösterilen fiyat tarifesi oranlarına uymak zorundadır.

ALIM SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :

Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.

KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :

Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.

İ.E.K.O. TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ OLAN MATBU SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Gayrimenkul satımına ilişkin mülk sahibi ile yapılacak sözleşme

Mülk sahibi gayrimenkulün satılması için müşteri bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve mülk sahibi arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister , bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulün pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.

Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan mülk sahibine ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulün özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin 1.maddesinde gayrimenkulün satış bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ve gayrimenkul hangi bedelle satılmak isteniliyorsa o bedelle satılacaktır.

Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7. md. Deki akdin bitiminden 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7. Md. Deki feshi ihbar süresi de buna buna uygun olarak belirlenmelidir.

Gayrimenkul satın alınmasında alıcı ile yapılan sözleşme

İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlar da özel şartlar kısmında belirtilebilir.

Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri’’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve gösterilen her gayrimenkulün adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp alıcıya imzalatılacaktır.Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.

Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracalık yapıldığına dair sözleşme :

Emlak komisyoncusu satışına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra alıcı ve satıcıyla iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve alıcı ile satıcıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktır.

Bu sözleşmeyi yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan satış bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul , mülk sahibi ile yapılan sözleşmede gösterilen satış bedelinin altında veya üstünde pazarlanmış olabilir. Bu nedenle satıcı ve nihai alıcının anlaştığı gerçek satış bedelinin burada yazılması gerekir.

Komisyon paylaşım akdi :

Öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yazılacaktır. Bu sözleşme komisyoncular arasında karşılıklı olarak müşteri portföylerini değerlendirmek gayesiyle yapılabilir. Sözleşmeyi karşılıklı olarak yapan emlak komisyoncuları bu sözleşmenin dayanağını olan ve kendi müşterileriyle yaptıkları sözleşmenin bir örneğini (eklenen örnekler de karşılıklı olarak imzalanıp tasdik edilmek suretiyle) iş bu sözleşmeye ekleyeceklerdir. Aynı gayrimenkul için birden fazla müşteri bulunması halinde her müşteri için bu prosedür ayrı ayrı yerine getirilecektir.

Bu sözleşmeye istinaden karşılıklı iş yapan ve bir gayrimenkulun pazarlanmasını sağlayan emlak komisyoncuları bu işten elde edecek ücreti hangi oranlarda paylaşacaklarını sözleşmenin 3. Maddesinde görüldüğü üzere kararlaştırıp , bu maddeye ekleyeceklerdir. ( Taraflar sözleşmeye konu gayrimenkulun adres ve tapu bilgileri ile satış veya kira bedelini ayrıca özel şartlarda belirtebilirler )

Emlak komisyoncuları tüm sözleşmelerinin tarihinin yazılmış ve imzalanmış olmasına dikkat edeceklerdir

Kira Kontratı :

Emlak komisyoncuları bazen kiralanmasına aracılık ettikleri gayrimenkule ilişkin kira kontratını düzenlemektedirler. Bu halde dikkat edilmesi gereken bazı hususlara değinmekte fayda vardır.

Emlak komisyoncusu pazarladıkları gayrimenkulun kiracısı ve kiralayanı tarafından talep edilmesi halinde ve taraflara yardımcı olmak amacıyla kira kontratı tanzim ettiğinde bunu gerçek kiralayan ve gerçek kiracının imzalamasını sağlamalı.

Genelde matbu kontrat kullanıldığından bu kontratlardaki bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Özellikle kira akdinin başlangıç tarihi ve kira bedeli ve dahi kira parasının ödenme günü açıkça yazılmalıdır. Kiralanan iş yeri ise kira parasının net veya brüt kararlaştırılmış olmasına göre kira bedeli yazılmalıdır. Net kira bedeli kararlaştırılmış ise kira bedeli bölümlerine açıkça net .....TL diye yazılmalıdır. Aksi taktirde kontratta yazılı bedel brüt kabul edilir ve kiracı tarafından bu bedel üzerinden vergiler kesilerek ödenir.

Kira kontratlarının özel şartları düzenlenirken tarafların istedikleri hususların yanında şunların da yazılmasında fayda vardır : Kira parasının elden mi , bankaya yatırılarak mı , yoksa konutta ödemeli posta yoluyla mı ödeneceği açıkça yazılmalıdır.

Kiraya verilen yerin üçüncü şahıslara devredilemeyeceği, ortak alınamayacağı mutlaka yazılmalıdır. Kiralayanın yazılı izni olmadan gayrimenkulde tadilat yapılamayacağı belirtilmeli.

Bir sonraki yıl için artış yapılmak isteniyor ise özel şartlarda mutlaka artış oranı belirtilmeli veya örneğin DİE veya İstanbul Ticaret Odasının yıllık tüketici (veya toptan eşya) endeksi denilerek oranın saptanılabilir olması sağlanmalıdır. Günüm koşullarına göre , rayiçe göre artış yapılacaktır ifadesinin bir hükmü yoktur.

Gayrimenkule ilişkin çevre temizlik vergisi vb. vergiler ile yakıt , elektrik,su bina aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmelidir. Kira parası net belirlenmiş ise bu , hususunda özel şartlara yazılmasında fayda vardır.

Tahliye taahhüdü :

Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gerekli hususlardan birisi kira kontratının başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya daha önceki tarihte verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.

Tahliye taahhütlerinin mümkün olduğunca noterden düzenlenmesinde fayda vardır. Tahliye taahhüdü alınırken tahliye edilecek gayrimenkulun açık adresinin ve tahliye tarihinin yoruma meydan bırakmayacak şekilde ve net olarak yazılmasına dikkat etmek gerekir. ( Örneğin .........tarihli akidle kiralamış olduğum ........ adresindeki mecuru (evi veya iş yerini) .......... tarihinde tahliye edip , boş olarak kiralayan ....... a teslim edeceğimi taahhüt ederim. )

Tahliye taahhüdü noterden düzenlenmeyecek ise tamamen kiracının el yazısı ile yazdırılıp alınmasında ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin , tahliye edileceği tarihin , kiracının ad-soyadı ve imzasının , tahliye edilecek yerin adresinin vb. bulunması gereken tüm hususların yer almasına ve bunların tümünün kiracıya yazdırılmasında fayda vardır. (özellikle de düzenlenme ve tahliye tarihlerinin )

Gayrimenkulun kiralanmasına ilişkin kiraya verenle yapılacak sözleşme :

Kiraya veren , gayrimenkulüne kiracı bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve kiraya veren arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister ve bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulun pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.

Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan kiraya verene ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulun özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin 1. Maddesinde gayrimenkulun aylık kira bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ; gayrimenkul hangi bedelle kiralanmak isteniyorsa o bedel yazılacaktır.

Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7.md. deki akdin bitiminde 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7.md. deki feshi ihbar süresi de buna uygun olarak belirlenmelidir.

Sözleşmede ayrıca yer alınmasını istenilen hususlar var ise bunlar özel şartlar kısmında ayrıca belirtilebilir. Örneğin komisyoncunun yapacağı masrafların mülk sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ise bu husus özel şartlara yazılabilir.

Gayrimenkul satınalınmasında alıcı ile yapılan sözleşme :

İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlarda özel şartlar kısmında belirtilebilir.

Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : Sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri ‘’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve her gayrimenkulun adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp , alıcıya imzalatılacaktır. Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.

Kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkulun kiralanmasına aracılık yapıldığına dair sözleşme :

Emlak komisyoncusu kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra kiracı ve kiralayan iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve kiralayan ile kiracıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktadır.

Bu sözleşmeyi yaparken yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan kira bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul kiralayan ile yapılan sözleşmede gösterilen kira bedelinin altında veya üstünde pazarlamış olabilir. Bu nedenle kiralayan ve nihai kiracının anlaştığı kira bedelinin burada yazılması gerekir.

ÇEK

Çek Kayıtsız ve şartsız belirli bir bedelin ödenmesi için havale içermelidir. Ödenmesi gereken bedel rakamla ve yazıyla Çek üzerine yazılmalıdır. Tahrifat olmaksızın yazı ile rakam arasında farklılık varsa yazı ile belirtilen bedele itibar olunur. Tahrifat varsa ikisine de itibar olmaz. Çekte keşide tarihinin gösterilmesi zorunludur. Bu tarih çekin bankaya ibraz süresinin başlangıcıdır.

Çeklerde ibraz süresi ;

Çek keşide edildiği yerde ödenecek ise 10 gündür. Keşide edildiği yerden başka bir yere ödenecek ise bir ay içinde ibraz edilmelidir. ( Çekte ödeme yeri çekin verildiği bankadır.) Çekte bulunması gereken keşide yeri ile keşide tarihi açık şekilde yazılmalıdır. Çeki düzenleyen keşideci imza etmelidir. İmza yerine parmak izi veya mühür gibi işaretler konulmaz.

Gerçek kişilerin çek düzenlemek için özel bir ehliyete ihtiyaçları yoktur. Tüzel kişiler için örneğin limited şirketinde tüm ortakların müdür sıfatıyla ortaklığı idare ve temsil ederler. Bu durumda bir çekin düzenlenmesi için tüm ortakların bu çeki imza etmesi gerekir. Eğerki ortaklık sözleşmesinde şirketi temsil ve idareye ait özel yetki verdikleri ortaklar varsa bu kişiler şirket adına çek düzenleyebilir. Buda o kişilerin şirketi temsil ve idare ettiklerine dair imza sirkülerleri ile tespit edilebilir.

Çekler bir ödeme aracı olup , çeklerde vade olmaz ve görüldüğünde ödenmesi gerekir.

Kısacası çek ileri tarihle düzenlenmiş bile olsa çekteki tarihten önce bankaya ibraz edilmesi halinde çek ibraz günü ödenir. Banka tarafından işlem yapılması gerekir. Yine ‘’çek gününde muteberdir’’ kaydı geçersiz olup yazılmamış hükmündedir.

Çekte vade yazmaz. Eğer yazılmış ise bu vade yazılmamış hükmündedir. Çekler mutlaka ciro silsilesi içerisinde kullanılmalıdır. Yani çeki kullanırken veya alırken mutlaka cirolanarak kullanılmalı ve aldığınız kişinin cirosu olmalıdır. Ciro silsilesin de kopukluk varsa hamili çeki elinde bulunan kişi yetkili sayılmaz. Çizilmiş cirolar bu hususta yazılmamış sayılır. Çek hamili çeki çiro ettikten sonra devir ederken kendi cirosunu çizebilir.

SENET

Senetler üzerindeki boşluklar senet borçlusu tarafından tam ve eksiksiz ve kendi el yazısı ile doldurulmalı senet tutarı ve senetteki vade yazılmalı ve en önemli olanı ise senet borçlusunun imzalayacağı yere damga pulu yapıştırılarak senedin düzenleme tarihi yazılmalıdır. Senet borçlusu bir imzayı pul üzerine bir de açığa atmak üzere iki imza atmalıdır.

Senet üzerindeki boşluklarda borcun sebebi belirtilmelidir. Yani senet karşılığı olan borcun nedeni mal ise ‘’malen’’ senet bedeli karşılığı para ise ‘’nakten’’ yazılmalıdır.

Senetlerde vadesi belli ise vade tarihi yazılır. Vade yazılmayan senetler görüldüğünde ödenecek demektir.

Senet muhatabı yani alacaklısının tam isim ve ünvanı yazılmalıdır. Şahıs firmaları tüzel kişilik değildir. Bu nedenle bu firmaların ünvanları lehtar olarak yazılamaz. (örneğin sadece ‘’CAN EMLAK’’ geçerli değildir.) Tüzel kişiliğe sahip firmaların tam ünvanları yazılmalıdır.

Senetler emre havale niteliğinde olup hamiline düzenlenemez. Senetlerde protesto süresi vade takip eden iki iş günüdür. Senetler zaman aşımına gelince ; keşideciye karşı hak sahipleri tarafından açılacak bütün davalar ve yapılacak icra takipleri vadenin geldiği tarihten itibaren 3 yıl ve cirontolara karşı bu süre bir yıldır.

MEVZUATLAR
KDV KANUNU

DİPLOMATİK İSTİSNALAR

Katma Değer Vergisi Kanununun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilciliklerine, konsolosluklarına ve bunların diplomatik haklara sahip mensuplarına yapılan teslim ve hizmetler istisna kapsamına alınmıştır. Buna göre istisnadan, T.C.Hükümeti ile aralarındaki ayrıcalık ve bağışıklıklarına ilişkin maddeler içeren uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlara ve karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ile bunların diplomatik statüye haiz bulunan diplomatik misyon şefleri, diplomasi memurları, konsolosluklarda görevli misyon şefleri, meslekten konsolosluk memurları faydalanabileceklerdir. Yapılan teslimler arasında kiralama hizmetleri de yer almaktadır. Böyle olunca istisnadan yararlanacak olanlara yapılan kiralama işlemlerinde KDV uygulanmayacaktır.

Diplomatik İstisna Uygulanacak Ülkeler İle Mal ve Hizmetler:İstisna uygulanacak ülkeler ile istisna kapsamına girecek mal ve hizmetler Dışişleri ve Maliye Bakanlıklarınca müştereken belirlenecek ve Dışişleri Bakanlığı'nca, temsilciliklere istisnadan faydalanacakları mal ve hizmetleri gösteren bir belge verilecektir.

150 M2 DEN KÜÇÜK KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI

2 Ocak 1998 tarihli ve 23218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;- Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m² ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,için 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere, katma

değer vergisi oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.

KDV Genel Tebliği 9 ve 30 ‘da net alan ve faydalı alan tanımı yapılmıştır.

a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsazemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

c)Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisna, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.

EMLAK VERGİSİ KANUNU

Bina tabiri :Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatınhepsini kapsar.Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.

Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

İSTİSNA

Bakanlar Kurulu, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların veya bunlardan kendileri üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, anılan kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu

hüküm, yukarıda belirtilenlerin, tek meskene hisseyle sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım ile şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere

ait tek meskenleri hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.

Bina vergisi mükellefiyeti;

a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işlemininyapıldığı tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.

Verginin tarh ve tahakkuku :

Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;

a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,

b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,

c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk

etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi

değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

Bildirim verme ve süresi: Madde 23 - Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.

Bildirimler;

a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,

b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku

bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler.

Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya

parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaatmaliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir.Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

HARÇLAR KANUNU

Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.

GELİR VERGİSİ KANUNU

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

Gayrimenkul sermaye iradının tarifi

Madde 70 -Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve

teferruatı ile bilûmum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

Gayrisafi hasılat Madde 72 –

Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisâfi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunuhükümlerine göre emsal bedeli ile. paraya çevrilir.Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilâve edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralıyana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılâtı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.

Emsal Kira Bedeli Madde 73 –

Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.

Giderler:

Mükellefler Gayrisafi hasılattan Kanunda sayılan giderleri indirebilecekleri gibi, Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarından % 25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Gayrimenkul Gelirlerinden İstisnalar madde 21

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 240.000.000

( 2001 yılında elde edilen kira gelirleri için 950.000.000) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

YATIRIM İNDİRİMİ ( ekmaddeler 1,2,3,4,5)

Tanımı:

(4369 sayılı Kanunun 30'uncu maddesiyle değişen madde Yürürlük; 1.1.1999) Dar mükellefiyete tabi olanlar dahil, ticarî veya ziraî kazançları üzerinden vergiye tabi mükelleflerin (adi ortaklıklar, kollektif ve adi komandit şirketler ile kurumlar vergisi mükellefleri dahil), yatırım indiriminden faydalanması kabul edilmiş bulunan yatırımları kapsamında yaptıkları ve müteakip vergilendirme döneminde yapmayı öngördükleri yatırım harcamaları bu bölümde yazılı şartlar dahilinde ilgili kazançlarından indirilir.

Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yapılan yatırımlarda yatırım indirimi, harcamanın yapıldığı yıl kazancından başlayarak uygulanır.

Şartları:

Yatırım indiriminin uygulanmasında aşağıda yazılı şartlar topluca aranır:

1. İndirimin uygulanacağı ticarî ve ziraî kazanç bilanço esasına göre tespit edilmiş olmalıdır.
2. Yatırımlar, kalkınma planları ve yıllık programlarda belirtilenlerden Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı tarafından müştereken seçilen sektörler veya konularda yapılmalıdır.
3. Yapılan yatırım ticari ve sınai yatırımlar için en az elli milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 76 milyar) lira, zirai yatırımlar için en az on milyar (1.1.2000 tarihinden itibaren 15 milyar) lira olmalıdır. Kalkınmada öncelikli yörelerde bu tutarların yarısı dikkate alınır
4. Yatırıma başlamadan önce Hazine Müsteşarlığına başvurularak gerekli bilgi ve belgelerin tevdi edilmiş ve yukarıda belirtilen şartların mevcudiyeti tasdik edilerek Yatırım Teşvik Belgesi verilmiş olmalıdır. şu kadar ki, Yatırım Teşvik Belgesi aranmaksızın yatırım indirimi uygulanacak yatırım türü veya miktarlarını (bu fıkranın 3 numaralı bendinde yer alan miktarları aşmamak ve bu miktarların yarısından aşağı olmamak üzere) yöreler veya sektörler itibariyle ayrı ayrı belirlemeye ve bu hükmün uygulamasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı ile Hazine Müsteşarlığı müştereken yetkilidir. Araştırma, plan ve proje masrafları ile arazi temini için yapılan giderler hariç olmak üzere, yatırımla ilgili her türlü harcamalar yatırıma başlandığını gösterir.
5. Yatırım, tasdik edilmiş bulunan şartlar ve süreler dahilinde yapılmış olmalıdır.
Yatırım İndiriminin Konusu ve Nisbeti:
Yatırım indirimine, kaynağı ne olursa olsun, gerekli şartları haiz bulunan yatırımlarla ilgili harcamalardan; bina, makina, tesisat, araç (sadece işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olanlar) ve benzeri amortismana tabi aktif değerlerin yeni olanlarının maliyet bedelleri esas teşkil eder.
Aktif değerlerin yeni olmasından maksat, bunların yurt içinde veya dışında daha önce hiçbir şekilde kullanılmamış bulunmasıdır. Yurt dışında kullanılmış olsa dahi Hazine Müsteşarlığı'nca uygun görülen makina ve tesislerin ithali halinde, bu aktif kıymetler yatırım indirimi uygulaması bakımından yeni addolunur.
Personel lojmanları inşası (kalkınmada öncelikli yörelerde yapılanlar hariç) ve tefrişi, arazi veya arsa tedariki, yedek parça temini, esas proje dışında münferit tesisat, makina, araç mübayaası için yapılan harcamalara yatırım indirimi uygulanmaz. İnşa edilmiş olarak veya inşa halinde satın alınan binaların satın alma bedeli üzerinden yatırım indirimi yapılmaz.
Yatırım indirimi oranı, yatırım tutarının % 40'ıdır. Bakanlar Kurulu bu oranı kalkınma planı ve yıllık programlarda özel önem taşıdığı belirtilen sektörlerde yapılan yatırımlar için % 100'e, 250 milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirasını aşan sınai yatırımlarda % 200'e kadar artırmaya veya kanuni orandan az olmamak üzere yeniden tespit etmeye yetkilidir. Bu oran, organize sanayi bölgelerinde ve kalkınmada öncelikli yörelerde % 100 olarak uygulanır
Yatırım İndiriminin Başlangıcı ve Uygulama Süresi:
Yatırım indiriminin uygulanmasına, yatırım teşvik belgesinin alındığı tarihte beyanname verme süresi geçmemiş hesap döneminden itibaren başlanır ve indirimden yararlanılacak miktara ulaşıncaya kadar devam olunur.
Yapılan yatırım harcamalarının ilgili yıl kazancından indirilemeyen kısmı, izleyen yıllarda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre bu yıllar için belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak dikkate alınır (Teşvik belgesiz yatırımlar bu maddedeki yeniden değerleme hükümlerinden yararlanamaz).
Her yatırım için faydalanılacak indirim tutarı, o yatırım içerisinde yer alan indirimden yararlanabilecek aktif kıymetlerin değerleri toplamına, Yatırım Teşvik Belgesi'nde yer alan indirim oranının uygulanması suretiyle hesaplanır.
Birden fazla Yatırım Teşvik Belgesi almış mükelleflerin safi kazancının yetersizliği nedeniyle yararlanılamayan indirim tutarının bulunması halinde, öncelikle önceki yıllarda tamamen uygulanmamış olan eski yatırımlarla ilgili devreden indirimler, daha sonra yeni yatırımlara ilişkin indirimler, önceki dönemlerde yapılan ve indirilemeyen tutarın bulunmaması halinde ise bir yıl sonra yapılacak yatırımlarla ilgili indirimler uygulanır.
Teşvik belgeli yatırımlarda, yapılması öngörülen ve önceki hesap dönemi kazancına ilişkin olarak yatırım indirimine konu edilen yatırım harcamalarının öngörülen tutarın yüzde onunu geçen bir oranda düşük olması halinde, eksik yapılan yatırım harcaması dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergiler 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 48 inci maddesine göre belirlenen tecil faizi ile birlikte cezasız tahsil olunur.

İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİ (madde 42-43)

Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkur yıl beyannamesinde gösterilir.
Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarım işinin hasılat ve giderlerinin ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannameleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yıl vermeye mecburdurlar.
Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır:
1. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedellerinin birbirine olan nisbeti dahilinde;
2. Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedelleriyle diğer işlere ait satış veya hasılat tutarlarının birbirine olan nisbeti dahilinde;
3. Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makina ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre.
İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın düzenlendiği tarih; diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir.
Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak yapılan giderler ve her ne nam ile olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kâr veya zararının tespitinde dikkate alınır.

GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİNİN VERİLMESİ VE ÖDENMESİ

Bir takvim yılına ait beyanname:
1. Gelirin sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olması halinde izleyen yılın Ocak ayı içinde,
2. Gelirin sadece basit usulde tespit edilen ticari kazançlardan ibaret olması halinde izleyen yılın Şubat ayı içinde,
3. Diğer hallerde izleyen yılın Mart ayı içinde,
Tam mükellefiyette vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, dar mükellefiyette Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa onun Türkiye'de oturduğu yerin, Türkiye de vergi muhatabı yoksa işyerinin (işyeri birden fazla ise bu işyerlerinden herhangi birisinin) bulunduğu yer vergi dairesine verilir veya taahhütlü olarak posta ile gönderilir.(*)

Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir.
1. Ocak ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Ocak, Nisan, Temmuz aylarında;
2. Şubat ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Şubat, Mayıs, Ağustos aylarında;
3. Mart ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Mart, Haziran, Eylül aylarında;
Olmak üzere üç eşit taksitte ödenir.

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDAN DOĞAN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ

Madde 82

Mal ve hakların elden çıkarılmasından elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanması halinde bunların rayiç değerleri esas alınır. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonlarınca takdir edilir. Faaliyeti durdurulan bir iktisadi işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasında, elden çıkarılan iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli olarak kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İktisadi kıymetlerin amortismana tabi olması halinde, iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.

Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması ve mal ve haklar üzerindeki tasarruf edebilme hakkının herhangi bir şekilde devredilmesini ifade eder.

Yukarıda belirtilen haller dışında elde edilen diğer kazanç ve iratların safi tutarı, elde edilen hasılat veya satış bedelinden, tevsik edilmek kaydıyla yapılan gider veya maliyet unsurlarının indirilmesi suretiyle bulunur.

Bu kanunun 2' nci maddesinin 1-6 bentleri veya bu maddenin 1 numaralı bendinde belirtilen gelirlerle ilişkilendirilemeyen ve harcandığı veya tasarruf edildiği tespit edilen tutarlar safi irat olarak kabul edilir. Tasarrufun varlığının bir mal veya hak iktisabı olarak tesbiti halinde, bu mal veya hakkın maliyet bedeli (maliyet bedeli bilinmiyorsa iktisap tarihindeki rayiç bedeli), mal veya hakkın iktisap tarihi bilinmiyorsa bir önceki yılın son günündeki rayiç bedeli vergiye tabi matrah kabul edilir.

4444 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen geçici 56 ncı maddenin (D) fıkrasının 6 numaralı bent hükmü ile iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) değer artışı kazancı olarak sayılmıştır.

Buna göre;

- Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının,
- Voli mahalleri ve dalyanların,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen hakların
- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz),
- Bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,
dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Değer artışı kazancının hesaplanmasında bu Tebliğin 7.3 bölümünde yer alan açıklamalar ise 7.4 bölümünde belirtilen 3.500.000.000 TL istisna tutarının dikkate alınacağı tabiidir. (31/12/2002 SONRA YOK)

İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan fazla süreyle elde bulundurulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir.

Konutların elden çıkarılmasına ilişkin olarak dört yıllık sure 2003-2008 yılları arasında 5 yıl olarak uygulanacaktır.

Değer Artış Kazançlarında Safi Kazancın Tespiti:

Değer artışı kazançlarında, safi kazanç esas itibariyle, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacaktır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında enflasyondan kaynaklanan kazançların vergi dışı tutulması amacıyla, mal ve hakların iktisap bedelinin, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında arttırılarak tespit edilmesine imkan tanınmıştır.

Buna göre, gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılabilecektir.

1998 takvim yılı emlak vergisi genel beyanname verme süresinin bitmesinden önce iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, bunların maliyet bedeli olarak 1998 yılı genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri esas alınacaktır. Bu durumda, 1998 yılı emlak vergisi beyanname verme süresinin sonuna kadar yeniden endeksleme yapılamayacaktır.

Menkul kıymetlerin elden çıkarılması halinde de safi kazancın tespitinde iktisap bedeli yukarıda belirtildiği şekilde endekslenebilecektir. Bununla birlikte, mükellefler dilerlerse menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağladıkları kazancı, yıl içinde elde ettikleri toplam gelirden Gelir Vergisi Kanununun 76 ncı maddesinde belirtilen indirim oranının bu tutara uygulanması suretiyle bulunacak kısmı düşerek de hesaplayabileceklerdir. Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazancın hesaplanmasında bu yöntemi seçecek mükellefler ayrıca menkul kıymetlerin iktisap bedellerini endekslemeyeceklerdir. Ayrıca, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançların bir kısmında iktisap bedellerinin endekslenmesi bir kısmında ise indirim oranının uygulanması sonucu bulunacak tutarın indirilmesi yoluna gidilemeyecektir.

GAYRİMENKULLE İLGİLİ OLARAK İŞLETMELER TARAFINDAN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER

Madde 40

**İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar;

** Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar

EMLAK KOMİSYONCULARININ UYMASI GEREKEN ZORUNLU MESLEKİ İLKE VE TEAMMÜLLER

A. MESLEĞİN KONUSU

1.Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması hususunda aracılık hizmetini yapmak ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.

2.Gercek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanarak gayrimenkullerin alım – satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.

3.Gayrimenkulle ilişkin konularda danışmanlık yapmak.

4.İlgililerin talebi üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak.

B. ODAYA ÜYE OLACAK MESLEK MENSUPLARINDA ARANACAK ZORUNLU NİTELİKLER ( ODA STATÜSÜ 9.MADDEYE EK OLARAK )

1.Meslek mensupları okur-yazar olacaktır.

2.Hali hazırda oda üyeleri ile yeni üye olacakların ve yanlarında emlak pazarlama elemanları olarak çalışanlar oda tarafından düzenlenecek kurs ve seminerlere katılmaları zorunlu olup , bunların sonunda yapılacak sınavlarda başarılı olmadıkları için yeterlik belgesi almayanlar , emlak komisyonculuğu işi ile iştigal edemezler.

3.Emlak komisyoncularının iş yerlerinde kılık kıyafet kanununa uygun şekilde giyinmeleri zorunludur.

4.Emlak komisyoncuları mesleklerini bu işe tahsis edilmiş iş yerlerinde ifa etmek ve bu işi yapmak üzere vergi dairesine kaydolmak zorundadırlar. İş yerinde emlak komisyonculuğu haricinde başka bir iş yapamazlar.

5.Emlak komisyoncuları mesleki ahlak ve adaba uygun davranmak zorundadırlar.

C. MESLEK MENSUPLARININ UYMAK ZORUNDA OLDUĞU MESLEKİ KURALLAR.

1.Emlak komisyoncuları işleri dolayası ile öğrendikleri bilgi ve sırları ifşa edemezler. Bu bilgileri sözleşmeyle belirlenen alanlar dışında kullanamazlar.

2. Oda üyesi emlak komisyoncusu ilgili muameleleri takip için müşterisinden alacağı vekaletname ve odaca kendisine verilecek tanıtma kartı olmaksızın resmi mercilerde işlem yapamazlar.

3. İş sahibi odaya kayıtlı bir emlak komisyoncusu ile sözleşme yapmış ise , ikinci bir üye emlak komisyoncusu aynı gayrimenkulun pazarlamasını üstlenemez.

4. Odaya kayıtlı emlak komisyoncuları müşterileri ile yapacakları sözleşmelerde oda tarafında bastırılan tek tip basılı sözleşmeleri kullanmak zorundadır. Orijinali dışında değiştirilmesi çoğaltılması yasaktır.

5. Oda tarafından üye emlak komisyoncularına verilen tüm basılı evraklar , kullanması için verilen üye tarafından kullanılır. Bir başkasına kullandırılması kesinlikle yasaktır.

6. Odaya yeni kayıt olacak üyeler oda tarafından belirlenen tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar.

7. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu iş elde etmek için reklam veremez ve reklam sayılabilecek faaliyetlerde bulunamaz. Ancak pazarlamasını yaptığı gayrimenkulun niteliklerine ilişkin gazete ilanları müstesnadır. (Rekabet kurulu kararlarına uyulmak zorundadır)

8. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu tabela veya basılı kağıtlardan veya kartvizitinde ‘’Emlak komisyoncusu ‘’ sıfatı dışında bir sıfat yada unvan kullanamaz.

9. Oda yönetim kurulunca belirlenecek bilirkişi ve ekspertizler haricindeki oda üyeleri bilir kişilik ve ekspertizlik yapamazlar. Kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerden gelecek talebe göre her yıl oda yönetim kurulunun tespit ettiği ve ilgili kuruluşlara gönderdiği listelerde yer alan üyeler bilirkişilik ve ekspertizlik görevini yaparlar bunlara ödenecek ücretler oda yönetim kurulunca belirlenir.

10.Odaya yeni kayıt olacak üyeler iş yerlerinde bilgisayar donanımı kurmak modem ve internet bağlantısını sağlamak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde yukarıda yazılı tüm donanımı gerçekleştirmek zorundadırlar.

11.Odaya kayıtlı emlak komisyoncularının firma isimlerinin- unvanlarının - kullanılması hususu şekilde düzenlenmiştir.

a)Yeni açış yapacak emlak komisyoncusu hali hazırda emlak komisyoncularının kullandığı isim veya ünvanı kullanamaz.

b) Hali hazırdaki üyelerden aynı isim-ünvanı-kullananlardan ilk olarak bu ismi-ünvanı-kullanmış olanın hakkı mahfuz olacak;diğerleri ya isim-unvan-değişikliğine gidecek veya yine benzerlik göstermeyecek şekilde isimlerin yanına ekleme yapacaklardır.

D.MESLEKİ UNVAN VE YETKİLERİN KULLANIMI

507. sayılı kanuna istinaden oda üyesi olan ve emlak komisyonculuğunu meslek edinenler dışında hiçbir kişi veya kuruluşlar tarafından emlak komisyonculuğuna tanınan yetkiler ve bu mesleki ünvanın kullanılması veya benzeri unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.

E.MESLEĞİN İFASI ESNASINDA UYULMASI ZORUNLU KURALLAR

1.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu gerek kiralama ve gerekse alım-satım işlerinde aracılık yapmayı kabul ettiği müşterileri ile oda tarafından verilen yazılı sözleşmeleri yapmak zorundadır.

2.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun müşterilerinden yer gösterme ücreti alması yasaktır.

3.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun işini icra ettiği ilçe sınırları dışında vereceği hizmetlerde ulaşım masrafları müşteriye aittir.

4.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda üyesi olmayan emlak komisyoncuları ile iş yapamaz. Oda üyesi iki veya daha çok sayıda emlak komisyoncusuyla birlikte iş yapmaları halinde aşağıdaki şekilde davranmak zorundadırlar.

Her iki komisyoncu kendi müşterileri ile yapmış oldukları sözleşmeyi dayanak göstererek kendi aralarında ayrıca yazılı bir sözleşme yapacak ve müşterileri ile yaptıkları sözleşmenin birer fotokopisini tasdik ve imza ederek kendi yaptıkları sözleşmeye ekleyeceklerdir. Bu durumda komisyon ücretinin nasıl paylaşılacağını her iki komisyoncu kendi aralarında saptayacak ve sözleşmelerine yazacaklardır.

5.Pazarlaması üstlenilen gayrimenkullerin müşteriye gösterilmesinden önce odanın vereceği sözleşme kendisine imzalatılır. Sözleşmesiz dışarıda buluşarak hizmet verilmez.

6.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda tarafından belirlenen ve aşağıda gösterilen fiyat tarifesi oranlarına uymak zorundadır.

ALIM SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :

Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.

KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :

Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.

İ.E.K.O. TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ OLAN MATBU SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Gayrimenkul satımına ilişkin mülk sahibi ile yapılacak sözleşme

Mülk sahibi gayrimenkulün satılması için müşteri bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve mülk sahibi arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister , bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulün pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.

Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan mülk sahibine ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulün özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin 1.maddesinde gayrimenkulün satış bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ve gayrimenkul hangi bedelle satılmak isteniliyorsa o bedelle satılacaktır.

Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7. md. Deki akdin bitiminden 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7. Md. Deki feshi ihbar süresi de buna buna uygun olarak belirlenmelidir.

Gayrimenkul satın alınmasında alıcı ile yapılan sözleşme

İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlar da özel şartlar kısmında belirtilebilir.

Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri’’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve gösterilen her gayrimenkulün adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp alıcıya imzalatılacaktır.Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.

Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracalık yapıldığına dair sözleşme :

Emlak komisyoncusu satışına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra alıcı ve satıcıyla iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve alıcı ile satıcıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktır.

Bu sözleşmeyi yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan satış bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul , mülk sahibi ile yapılan sözleşmede gösterilen satış bedelinin altında veya üstünde pazarlanmış olabilir. Bu nedenle satıcı ve nihai alıcının anlaştığı gerçek satış bedelinin burada yazılması gerekir.

Komisyon paylaşım akdi :

Öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yazılacaktır. Bu sözleşme komisyoncular arasında karşılıklı olarak müşteri portföylerini değerlendirmek gayesiyle yapılabilir. Sözleşmeyi karşılıklı olarak yapan emlak komisyoncuları bu sözleşmenin dayanağını olan ve kendi müşterileriyle yaptıkları sözleşmenin bir örneğini (eklenen örnekler de karşılıklı olarak imzalanıp tasdik edilmek suretiyle) iş bu sözleşmeye ekleyeceklerdir. Aynı gayrimenkul için birden fazla müşteri bulunması halinde her müşteri için bu prosedür ayrı ayrı yerine getirilecektir.

Bu sözleşmeye istinaden karşılıklı iş yapan ve bir gayrimenkulun pazarlanmasını sağlayan emlak komisyoncuları bu işten elde edecek ücreti hangi oranlarda paylaşacaklarını sözleşmenin 3. Maddesinde görüldüğü üzere kararlaştırıp , bu maddeye ekleyeceklerdir. ( Taraflar sözleşmeye konu gayrimenkulun adres ve tapu bilgileri ile satış veya kira bedelini ayrıca özel şartlarda belirtebilirler )

Emlak komisyoncuları tüm sözleşmelerinin tarihinin yazılmış ve imzalanmış olmasına dikkat edeceklerdir

Kira Kontratı :

Emlak komisyoncuları bazen kiralanmasına aracılık ettikleri gayrimenkule ilişkin kira kontratını düzenlemektedirler. Bu halde dikkat edilmesi gereken bazı hususlara değinmekte fayda vardır.

Emlak komisyoncusu pazarladıkları gayrimenkulun kiracısı ve kiralayanı tarafından talep edilmesi halinde ve taraflara yardımcı olmak amacıyla kira kontratı tanzim ettiğinde bunu gerçek kiralayan ve gerçek kiracının imzalamasını sağlamalı.

Genelde matbu kontrat kullanıldığından bu kontratlardaki bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Özellikle kira akdinin başlangıç tarihi ve kira bedeli ve dahi kira parasının ödenme günü açıkça yazılmalıdır. Kiralanan iş yeri ise kira parasının net veya brüt kararlaştırılmış olmasına göre kira bedeli yazılmalıdır. Net kira bedeli kararlaştırılmış ise kira bedeli bölümlerine açıkça net .....TL diye yazılmalıdır. Aksi taktirde kontratta yazılı bedel brüt kabul edilir ve kiracı tarafından bu bedel üzerinden vergiler kesilerek ödenir.

Kira kontratlarının özel şartları düzenlenirken tarafların istedikleri hususların yanında şunların da yazılmasında fayda vardır : Kira parasının elden mi , bankaya yatırılarak mı , yoksa konutta ödemeli posta yoluyla mı ödeneceği açıkça yazılmalıdır.

Kiraya verilen yerin üçüncü şahıslara devredilemeyeceği, ortak alınamayacağı mutlaka yazılmalıdır. Kiralayanın yazılı izni olmadan gayrimenkulde tadilat yapılamayacağı belirtilmeli.

Bir sonraki yıl için artış yapılmak isteniyor ise özel şartlarda mutlaka artış oranı belirtilmeli veya örneğin DİE veya İstanbul Ticaret Odasının yıllık tüketici (veya toptan eşya) endeksi denilerek oranın saptanılabilir olması sağlanmalıdır. Günüm koşullarına göre , rayiçe göre artış yapılacaktır ifadesinin bir hükmü yoktur.

Gayrimenkule ilişkin çevre temizlik vergisi vb. vergiler ile yakıt , elektrik,su bina aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmelidir. Kira parası net belirlenmiş ise bu , hususunda özel şartlara yazılmasında fayda vardır.

Tahliye taahhüdü :

Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gerekli hususlardan birisi kira kontratının başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya daha önceki tarihte verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.

Tahliye taahhütlerinin mümkün olduğunca noterden düzenlenmesinde fayda vardır. Tahliye taahhüdü alınırken tahliye edilecek gayrimenkulun açık adresinin ve tahliye tarihinin yoruma meydan bırakmayacak şekilde ve net olarak yazılmasına dikkat etmek gerekir. ( Örneğin .........tarihli akidle kiralamış olduğum ........ adresindeki mecuru (evi veya iş yerini) .......... tarihinde tahliye edip , boş olarak kiralayan ....... a teslim edeceğimi taahhüt ederim. )

Tahliye taahhüdü noterden düzenlenmeyecek ise tamamen kiracının el yazısı ile yazdırılıp alınmasında ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin , tahliye edileceği tarihin , kiracının ad-soyadı ve imzasının , tahliye edilecek yerin adresinin vb. bulunması gereken tüm hususların yer almasına ve bunların tümünün kiracıya yazdırılmasında fayda vardır. (özellikle de düzenlenme ve tahliye tarihlerinin )

Gayrimenkulun kiralanmasına ilişkin kiraya verenle yapılacak sözleşme :

Kiraya veren , gayrimenkulüne kiracı bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve kiraya veren arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister ve bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulun pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.

Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan kiraya verene ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulun özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin 1. Maddesinde gayrimenkulun aylık kira bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ; gayrimenkul hangi bedelle kiralanmak isteniyorsa o bedel yazılacaktır.

Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7.md. deki akdin bitiminde 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7.md. deki feshi ihbar süresi de buna uygun olarak belirlenmelidir.

Sözleşmede ayrıca yer alınmasını istenilen hususlar var ise bunlar özel şartlar kısmında ayrıca belirtilebilir. Örneğin komisyoncunun yapacağı masrafların mülk sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ise bu husus özel şartlara yazılabilir.

Gayrimenkul satınalınmasında alıcı ile yapılan sözleşme :

İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlarda özel şartlar kısmında belirtilebilir.

Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : Sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri ‘’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve her gayrimenkulun adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp , alıcıya imzalatılacaktır. Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.

Kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkulun kiralanmasına aracılık yapıldığına dair sözleşme :

Emlak komisyoncusu kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra kiracı ve kiralayan iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve kiralayan ile kiracıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktadır.

Bu sözleşmeyi yaparken yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.

Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan kira bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul kiralayan ile yapılan sözleşmede gösterilen kira bedelinin altında veya üstünde pazarlamış olabilir. Bu nedenle kiralayan ve nihai kiracının anlaştığı kira bedelinin burada yazılması gerekir.

ÇEK

Çek Kayıtsız ve şartsız belirli bir bedelin ödenmesi için havale içermelidir. Ödenmesi gereken bedel rakamla ve yazıyla Çek üzerine yazılmalıdır. Tahrifat olmaksızın yazı ile rakam arasında farklılık varsa yazı ile belirtilen bedele itibar olunur. Tahrifat varsa ikisine de itibar olmaz. Çekte keşide tarihinin gösterilmesi zorunludur. Bu tarih çekin bankaya ibraz süresinin başlangıcıdır.

Çeklerde ibraz süresi ;

Çek keşide edildiği yerde ödenecek ise 10 gündür. Keşide edildiği yerden başka bir yere ödenecek ise bir ay içinde ibraz edilmelidir. ( Çekte ödeme yeri çekin verildiği bankadır.) Çekte bulunması gereken keşide yeri ile keşide tarihi açık şekilde yazılmalıdır. Çeki düzenleyen keşideci imza etmelidir. İmza yerine parmak izi veya mühür gibi işaretler konulmaz.

Gerçek kişilerin çek düzenlemek için özel bir ehliyete ihtiyaçları yoktur. Tüzel kişiler için örneğin limited şirketinde tüm ortakların müdür sıfatıyla ortaklığı idare ve temsil ederler. Bu durumda bir çekin düzenlenmesi için tüm ortakların bu çeki imza etmesi gerekir. Eğerki ortaklık sözleşmesinde şirketi temsil ve idareye ait özel yetki verdikleri ortaklar varsa bu kişiler şirket adına çek düzenleyebilir. Buda o kişilerin şirketi temsil ve idare ettiklerine dair imza sirkülerleri ile tespit edilebilir.

Çekler bir ödeme aracı olup , çeklerde vade olmaz ve görüldüğünde ödenmesi gerekir.

Kısacası çek ileri tarihle düzenlenmiş bile olsa çekteki tarihten önce bankaya ibraz edilmesi halinde çek ibraz günü ödenir. Banka tarafından işlem yapılması gerekir. Yine ‘’çek gününde muteberdir’’ kaydı geçersiz olup yazılmamış hükmündedir.

Çekte vade yazmaz. Eğer yazılmış ise bu vade yazılmamış hükmündedir. Çekler mutlaka ciro silsilesi içerisinde kullanılmalıdır. Yani çeki kullanırken veya alırken mutlaka cirolanarak kullanılmalı ve aldığınız kişinin cirosu olmalıdır. Ciro silsilesin de kopukluk varsa hamili çeki elinde bulunan kişi yetkili sayılmaz. Çizilmiş cirolar bu hususta yazılmamış sayılır. Çek hamili çeki çiro ettikten sonra devir ederken kendi cirosunu çizebilir.

SENET

Senetler üzerindeki boşluklar senet borçlusu tarafından tam ve eksiksiz ve kendi el yazısı ile doldurulmalı senet tutarı ve senetteki vade yazılmalı ve en önemli olanı ise senet borçlusunun imzalayacağı yere damga pulu yapıştırılarak senedin düzenleme tarihi yazılmalıdır. Senet borçlusu bir imzayı pul üzerine bir de açığa atmak üzere iki imza atmalıdır.

Senet üzerindeki boşluklarda borcun sebebi belirtilmelidir. Yani senet karşılığı olan borcun nedeni mal ise ‘’malen’’ senet bedeli karşılığı para ise ‘’nakten’’ yazılmalıdır.

Senetlerde vadesi belli ise vade tarihi yazılır. Vade yazılmayan senetler görüldüğünde ödenecek demektir.

Senet muhatabı yani alacaklısının tam isim ve ünvanı yazılmalıdır. Şahıs firmaları tüzel kişilik değildir. Bu nedenle bu firmaların ünvanları lehtar olarak yazılamaz. (örneğin sadece ‘’CAN EMLAK’’ geçerli değildir.) Tüzel kişiliğe sahip firmaların tam ünvanları yazılmalıdır.

Senetler emre havale niteliğinde olup hamiline düzenlenemez. Senetlerde protesto süresi vade takip eden iki iş günüdür. Senetler zaman aşımına gelince ; keşideciye karşı hak sahipleri tarafından açılacak bütün davalar ve yapılacak icra takipleri vadenin geldiği tarihten itibaren 3 yıl ve cirontolara karşı bu süre bir yıldır.

MEVZUATLAR
KDV KANUNU

DİPLOMATİK İSTİSNALAR

Katma Değer Vergisi Kanununun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilciliklerine, konsolosluklarına ve bunların diplomatik haklara sahip mensuplarına yapılan teslim ve hizmetler istisna kapsamına alınmıştır. Buna göre istisnadan, T.C.Hükümeti ile aralarındaki ayrıcalık ve bağışıklıklarına ilişkin maddeler içeren uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlara ve karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ile bunların diplomatik statüye haiz bulunan diplomatik misyon şefleri, diplomasi memurları, konsolosluklarda görevli misyon şefleri, meslekten konsolosluk memurları faydalanabileceklerdir. Yapılan teslimler arasında kiralama hizmetleri de yer almaktadır. Böyle olunca istisnadan yararlanacak olanlara yapılan kiralama işlemlerinde KDV uygulanmayacaktır.

Diplomatik İstisna Uygulanacak Ülkeler İle Mal ve Hizmetler:İstisna uygulanacak ülkeler ile istisna kapsamına girecek mal ve hizmetler Dışişleri ve Maliye Bakanlıklarınca müştereken belirlenecek ve Dışişleri Bakanlığı'nca, temsilciliklere istisnadan faydalanacakları mal ve hizmetleri gösteren bir belge verilecektir.

150 M2 DEN KÜÇÜK KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI

2 Ocak 1998 tarihli ve 23218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;- Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m² ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,için 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere, katma

değer vergisi oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.

KDV Genel Tebliği 9 ve 30 ‘da net alan ve faydalı alan tanımı yapılmıştır.

a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsazemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

c)Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisna, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.

EMLAK VERGİSİ KANUNU

Bina tabiri :Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatınhepsini kapsar.Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.

Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

İSTİSNA

Bakanlar Kurulu, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların veya bunlardan kendileri üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, anılan kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu

hüküm, yukarıda belirtilenlerin, tek meskene hisseyle sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım ile şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere

ait tek meskenleri hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.

Bina vergisi mükellefiyeti;

a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işlemininyapıldığı tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.

Verginin tarh ve tahakkuku :

Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;

a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,

b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,

c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk

etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi

değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

Bildirim verme ve süresi: Madde 23 - Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.

Bildirimler;

a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,

b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku

bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler.

Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya

parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaatmaliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir.Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

HARÇLAR KANUNU

Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası % 25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.

GELİR VERGİSİ KANUNU

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

Bu Blogda Ara

Emlak Analiz

TAPU MEVZUATI

Mevzuatlar

Yorumlar

Popüler Yayınlar

Emlak Ofisi İsimleri

Yapı Fi-Side'da yüzde 25 kâr garantisi!