Gayrimenkul Sertifikası

http://www.hurriyetemlak.com/hayalinizdeki_evin_1_metrekaresini_satin_alabileceksiniz/emlak-yasam-sektorden-haberler/d24Ru46w8JY=/6nSxkrzLXGo= SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek. Gayrimenkul sektörünün finansmanında günümüzde, maketten satış diye adlandırılan sat-yap modeli geleneksel finansman modeli olarak kullanılıyor. Bunun dışında  banka kredileri ve özkaynak kullanılarak finanse edilen projelerde ise yap sat modeli öne çıkıyor. Bu iki geleneksel uygulamanın dışında menkul kıymetleştirme ve sermaye piyasası araçlarından faydalanılarak da gayrimenkul projelerinin finansmanı mümkün. Bunlardan bir tanesi de SPK’nın üzerinde çalıştığı ‘Gayrimenkul Sertifikası’. Gayrimenkul sertifikası Türkiye’de geçmişte kullanılmış, ancak beklentileri karşılamadığı için bugün kullanımda olmayan bir finansman yöntemi. Gayrimenkul sertifikası; belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetler anlamına geliyor. SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek. Proje tamamlanana kadar sertifika işlem görecek ve proje bittiğinde işlemden çekilecek. Elinde sertifika olanlardan isteyen dairesini isteyen parasını alacak. "Gayrimenkul Sertifikası" uygulamasının yeniden gündeme gelmesi inşaatçıları şimdiden heyecanlandırdı. Hem konut üreticilerine hem de vatandaşa avantaj sağlaması öngörülen düzenlemeyle küçük yatırımcıların projelere ortak edilmesi amaçlanıyor.  Vatandaşa faydası ne olacak? Gayrimenkul sertifikası ile birlikte vatandaşlar kazanmaya devam edecek. Uygulama ile vatandaşlar ilk olarak projelerle ortak olacaklar. Yüksek rakamlı gayrimenkullere yatırım yapma fırsatı elde edecek, metrekare bazında satın aldıkları sertifikaları zaman içerisinde konutun tamamına sahip olabilecekleri gibi; sertifikalarını konutun peşinatı olarak da kullanabilecekler. Tüm bu avantajlarının yanı sıra konutun tamamlanma sürecine kadar satın aldıkları sertifikaların borsadaki değer artışlarından da yararlanabilecekler. İnşaat şirketlerine faydası ne olacak? İnşaat şirketleri açısından düşündüğümüzde;  gayrimenkul sertifikasıyla satışa çıkarılan konut projesinin finansman kaynağını sağlamak daha da kolaylaşacak. Konut veya iş yerinin tümünü satmaya çalışmak yerine bölüm bölüm satışı mümkün olacak. Borsada işlem gören sertifikalarla işlem yapan yerli ve yabancı yatırımcılar ile müşteri portföyü de çeşitlenecek ve genişleyecek. Proje değeri böylece daha da artacak. Her proje ihraç edilebilecek mi? Firmaların gayrimenkul sertifikası alabilmesi için bazı koşulları yerine getirmesi isteniyor. Bu koşullar arasında inşaatçı firmanın arsa sahibi olması şartı da var. Genellikle konut projelerinde firmaların arsa sahipleriyle kat karşılığı ortaklık kurduğunu düşünürsek; bu koşul, firmaların uygulamayı hayata geçirebilmelerinde zorluk yaratabilir. İnşaatçılar ne düşünüyor? HEM ÜRETİCİ HEM YATIRIMCI KAZANACAK Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu, SPK’nın üzerinde çalıştığı “Gayrimenkul Sertifikası”nın kurumsal gayrimenkul üreticilerinin ve piyasa derinliğinin artması ile hem kurumsal üreticiler hem de yatırımcılar açısından avantajlar sağlayacağını öngörüyor. Gayrimenkul üreticileri için projelerin ön finansman ihtiyacının karşılanmasını sağlayacağı gibi, geniş bir kitleye hitap ediyor olması sebebi ile müşteri portföyünün ve satış yapılabilecek kitlenin genişlemesi neticesinde projede oluşabilecek değer artışlarının erken realizasyonunu sağlamak avantajını da geleceğini belirten Kuzu, “Bireysel ve kurumsal yatırımcı ise gayrimenkul sertifikası ile getiri garantili bir yatırım aracına kavuşmuş olacak. Normal koşullarda yatırım yapamayacağı yüksek bedelli gayrimenkullere, sertifika ile metrekare satın alarak yatırım yapma fırsatı bulacak. Yatırımcı ister biriktirdiği sertifikalar karşılığında projen konut alabilecek, yada borsa da işlem gören sertifikası karşılığında projenin değer atışından doğan karını nakit olarak alabilecek. Son dönemde hız kazanan kentsel dönüşüm-yenileme projeleri göz önüne alındığında, gayrimenkul sertifikaları bir yandan sektörde faaliyet gösteren firmaların finansman ihtiyacını karşılayacak, diğer yandan da kurumsal ve bireysel yatırımcılara gayrimenkul sektörüne özgü çok daha likit alternatif bir yatırım aracına yatırım yapabilme imkânı sağlanmış olacak.” YABANCILARI TÜRKİYE'YE ÇEKECEK Şeffaf, güvenilir ve kurumsal temellere sahip olacak sistemin yurtdışı kaynaklı gayrimenkul ve türevlerine yatırım yapan fonların ilgisini çekerek ülkemize ciddi finansman akışı sağlayacağını vurgulayan Kuzu, sözlerine şöyle devam etti: “Bilindiği gibi henüz Gayrimenkul Sertifikası üzerine Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) çalışmalarını sürdürüyor ve konuyla ilgili sektörün ve üyesi olduğumuz KONUTDER’in görüşlerini alıyor. Gayrimenkul sertifikası doğru çözümlendiği taktirde iyi bir finansman enstrümanı olabilir ve gayrimenkul piyasasının derinleşmesinde önemli bir araç olabilir. Kuzu Grup olarak bizde SPK’nın çalışmalarını yakından takip ediyor ve KONUTDER olarak da SPK’ya görüşlerimizi bildiriyoruz. Çalışma tamamlandığında şirket olarak bizde Gayrimenkul Sertifikası sisteminin doğru işlerlik kazanması halinde bu enstrümanı kullanabiliriz.” NEF HAZIRLIKLARA ÇOKTAN BAŞLADI Timur Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Erden Timur ise, NEF’in Gayrimenkul Sertifikası ile ilgili hazırlıklara 1.5 yıl öncesinde başladığını ve konu ile ilgili yasal düzenlemelerin beklendiğini belirterek; yasal düzenlemelerin ardından sertifikayla ilgili çalışmalara yeniden ağırlık verildiğini açıkladı.   Timur, “Türkiye’nin kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı ve kişi başına düşen milli gelirin 25 bin dolar seviyelerine çıkabilmesi için gayrimenkul sertifikasının hayata geçmesi önem taşıyor. Bakanlığın verilerine göre, 6,5 milyonu konutun dönüştürülmesi için milletçe çok önemli bir finansmana ihtiyacımız var. Gayrimenkul sertifikası da bu finansmanda önemli araçlardan biri.  Çünkü özkaynaklar ve konut kredileri ile bu işleri gerçekleştirmek çok zor. Sektörün dar boğazlarından biri perakendeleşme. Örneğin 5 bin lirası olana ürün satmanın yani perakendeleşmenin tek yolu da gayrimenkul sertifikasıdır. Bu nedenle sertifikanın uygulanabilir olması tüketici için de çok doğru bir karar olacaktır. Ayrıca Gayrimenkul Sertifikası SPK denetim ve işbirliği sayesinde gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasına da katkı sağlayacaktır.” dedi. Günümüz koşullarında ev alamayacak olan kişilerin birim birim olarak metrekare alabiliyor olmasının, bu kişilerin tasarruflarını kısım kısım biriktirebilmesi anlamına geldiğini vurgulayan Timur, konuyla ilgili açıklamalarına şöyle devam etti: “Borçlanmadan ev sahibi olmanın yolunu açan bu uygulama, firmalar için de hedef kitlenin genişletilebilmesi anlamında önem taşır. Ürünün perakendeleşmesi genel olarak hitap edilen üst gelir grubu dışında geniş bir çeşitliliği olan orta gelir grubunu da sektöre dahil edilmesini sağlayacaktır. Projelerini bu yolla ihraç etmek isteyen firmalar için, SPK denetimleri nedeniyle bundan sonrasında daha disiplinli ve kurumsal süreçleri daha doğru yönetme gerekliliği ortaya çıkmıştır. Uzun süreden beri görüşülüyor olmasına karşın, yeni bir konu olması nedeniyle uygulamaya yönelik sıkıntılar yaşanabileceği gibi, yasal düzenlemelerin detayları konusunda da bilgi eksikleri olabilecektir. Bu anlamda özellikle vatandaşların konu ile ilgili olarak detaylı bir şekilde aydınlatılmaları faydalı olacaktır. Bu ürün doğru bir şekilde uygulanabilir ise önümüzdeki dönemde geliştireceğimiz projeler için ihraç edilmesi düşünülebilir.” BU KEZ BAŞARILI OLACAK Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, geçtiğimiz yıllarda denenen ancak istenilen sonuçlara ulaşamayan bu uygulamanın sektörümüzün bugünkü büyüklüğü ve istikrarlı yükselişini göz önüne alarak bu kez başarılı olacağına inandığını ifade etti.  İnşaat firmalarının; proje ile eş zamanlı olarak satış ve pazarlama çalışmalarına da başladığını belirten Demir konuyla ilgili şöyle konuştu: “Satıştan elde edilen finansal kaynak ile inşaatlar tamamlanarak teslim ediliyor. Gayrimenkul sertifikası bu anlamda inşaat firmalarının kaynağa daha rahat ulaşmalarını sağlayacak. Yerli veya yabancı yatırımcılar konut veya işyerinin tamamını karşılayabilecekleri finansal güce sahip olmasa da belirli bir bölümü için yatırım yapabilecek. Ayrıca gayrimenkul sertifikalarının borsa da işlem görmesi yatırımcı için ikinci bir kazanç yaratacak; bir yanda konutun kazanacağı prim, bir yanda sertifikanın işlem kârı. Bu avantajlar sertifikalı yeni projelere yatırımcının ilgisini de olumlu yönde etkileyecek. Tüketici açısından gayrimenkul yatırımı en kârlı yatırımlar arasında düşünülmektedir. Ancak özellikle geçtiğimiz yıl yaşanan bazı belirsizlikler sektörümüze olan güveni de olumsuz yönde etkilemişti. Bununla beraber sektörün 2013 yılı ile birlikte tüketici güvenini yeniden kazanmaya başladığını rahatlıkla söyleyebilirim.  Bizim kısa dönemde projelerimiz için böyle bir uygulama gündemimizde yer almıyor. Ancak; tüm boyutları ile değerlendirerek gayrimenkul sertifikası uygulamasını yeni projelerimizde hayata geçirebiliriz.” TÜRKİYE'DE ZOR Bu sistemde en önemli hususun; projenin gerçekleştirilmesinin sağlama alınması için banka garantisinin zorunlu olması olduğunu açıklayan MESA Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, “Türkiye için henüz kullanılabilmesini zor olarak görmekteyim. Çünkü bu yatırımı yapacak para sahipleri, günümüzde halen kiradan daha fazla nema getirecek enstrümanlara sahipler. Ayrıca bankalarımızda da bu işlem yapılmamaktadır. Mevcut MESA projelerinde arsalar şirketimize ait olduğu için finansman ihtiyacımız bulunmuyor. Ancak ileride büyük çaplı orta sınıf projeleri için düşünebiliriz. Burada önemli olan, bankaların da bu konula yatkın ve istekli olmalarıdır.” dedi. MVK Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ertürk Mavuk da gayrimenkul sertifikası uygulamasının doğru kurgulandığı takdirde başarılı olacağını öngörenlerden. Düzenlemenin; proje bazında uygulanan bir çeşit halka arz gibi değerlendirilebileceğini söyleyen Mavuk,  “Konut projelerinde inşaatın finansmanı, şirket öz kaynakları, bankalardan sağlanan krediler veya inşaat yapımı sürerken yapılan satışlar ile elde edilen kaynaklarla sağlanmaktadır. Gayrimenkul sertifikası ihracı bunlara alternatif bir finansman aracı olarak inşaat firmaları için olumlu bir uygulama olacaktır. Bireysel yatırımcılar için ise gayrimenkul yatırımını menkul yatırım aracı haline getiren bir uygulama olacaktır. Gayrimenkulün kendisini satın almaya bütçesi yetmeyen yatırımcıların o gayrimenkulün değer artışından gelir elde etmesinin, daha az kaynakla gayrimenkul yatırımı yapmasının önü açılmış olacak. Yatırım amacıyla gayrimenkul satın alabilecek bütçeye sahip yatırımcılar ise, gayrimenkul alım-satımlarında ortaya çıkan değer artış kazancının vergilendirilmesi ve tapu harcı gibi giderler sertifika alım satımında oluşmayacağından alternatif olarak bu yatırım aracını tercih edebilirler. Ayrıca gayrimenkul sertifikasının alınıp satılması, borsa üzerinde kolay ve hızlı olacağından, gayrimenkulün kendisinin alım satımı yerine sertifikasının alım satımı tercih edilebilir. İnşaat süresi sonunda sertifikaların konuta dönüştürülebilme alternatifinin bulunuyor olması ve faizsiz yatırım araçlarına yatırım yapmak isteyenler için de sistemin uygun görünmesi nedeniyle iyi bir yatırım alternatifi olabilir.” dedi. KONUT SAHİBİ OLMAK İÇİN UYGUN YÖNTEM DEĞİL Mavuk konuyla ilgili şöyle devam etti: “İnsanların gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmalarını sağlayabilir fakat konut sahibi olmalarını sağlamak için kullanılabilecek bir yöntem değil. Mevcut satış koşulları ve uzun vadeli kredi imkanları bir projeye temelden girip konut almak isteyenler için uygun şartları zaten sağlıyor. Sertifikaya açılan projenin gecikmesi veya tamamlanamaması ile karşılaşılabilir. Böyle bir durumda yatırımcıların mağdur olmaması için yapılacak düzenlemelerin ne olacağı iyi planlamalıdır. Borsada işlem gören sertifikaların fiyatları gayrimenkulün gerçek değeri ile paralelliğini kaybederse yatırımcılar mağdur olabilir. Proje bitiminde elinde bir konut almaya yetecek sayıda sertifikası olmayan yatırımcıların bunları elden çıkarırken zarar etme riski doğabilir. Gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fonun, aracı kuruluş tarafından ihraç eden adına değerlendirilerek, projenin tamamlanma oranına göre ihraç edenin hesaplarına aktarılması esası getirileceği belirtilmiş. Bunun uygulanması sırasında prosedür uzarsa firmalar finansman ihtiyacını sağlama konusunda bekledikleri faydayı elde edemeyebilirler. Uygulamanın detayları tam olarak belirlendikten sonra küçük bütçeli bireysel yatırımcıların projelerimize yatırım yaparak kazanç elde edebilmesi için sertifika ihraç etmeyi düşünebiliriz.” PİYASAYA HAREKET GETİRECEK TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul sertifikasını; gayrimenkul piyasalarında yatırım ve finansman aracı olarak değerlendirilebilecek alternatif bir enstrüman olması ve pazarı çeşitlendirme anlamında olumlu bir uygulama olarak değerlendirdi. İhraç yapacak firmanın yapısı ve durumu, sertifikayı satın alan küçük ya da büyük yatırımcının haklarının korunması ve garanti altına alınması gibi hassas noktaların açık bir şekilde ifade edilmesinin önemine vurgu yapan Maya, “Tebliğ taslağında buna yönelik olarak Banka Garantili Gayrimenkul Sertifikası ile ilgili ayrı bir tercihin sözkonusu olabileceği görülmekte... Herşeyden önce piyasaya bir hareketlilik getireceği muhakkak. Bağımsız bölümün tamamını satın alamayacak durumdaki küçük yatırımcı alacağı bu sertifikalar ile kar elde etmeyi bekleyebilir. Özellikle büyük çaplı  ve prim beklentisi olan projelerde vatandaş için  alternatif bir yatırım aracı olabilir. Firma açısından da finansman kaynağı olarak alternatif bir kanal oluşmuş olacaktır. Özellike borsada da işlem göreceği için kazanacağı prim firmanın lehine önemli bir pazarlama ve satış avantajı oluşturabilecektir. Bu noktadaki en büyük dezavantaj vatandaş için hiç kuşkusuz projenin tamamlanamaması durumu olabilecektir. Bir diğer tehdit ise, sertifikanın değer kazanması beklenirken değerin düşmesi gibi bir durum çok kabul edilebilir olmayacaktır. Bu nedenle ihraç bedelleri ve firma denetimi oldukça önemli. Firmanın iflası halinde yatırımcıların haklarını güvence altına alacak sağlam bir zemin burada kritik derecede öneme sahip hale gelecektir.” dedi. ŞARTLAR İYİ ANALİZ EDİLMELİ Çukurova Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Cafer Kara’nın gayrimenkul sertifikası düzenlemesiyle ilgili ifadeleri şöyle: “Gayrimenkul sertifikası ile aslında yeni bir finansman modeli yaratılmış olunacak. Tabi uygulamanın başarılı olması için iyi değerlendirmesi ve şartların iyi analiz edilerek belirlenmesi gerekiyor. Daha önce uygulamayı başarısızlığa uğratan şartlar yeni uygulamada yer almamalı. Rekabeti ve uygulanabilirliği sağlayan tüm şartlar var olduğunda ve hem inşaat firmalarının hem de tüketicilerin herhangi bir mağduriyet yaşaması riski ortadan kaldırıldığında başarılı ve sektörü canlandıracak bir uygulama olabilir.  Günümüzde konut üretimi hız kazandı ve kentsel dönüşüm projeleriyle daha da hızlanmasını bekliyoruz. Gayrimenkul sertifikası belirtiğimiz şartlar sağlandığında ve doğru yönetildiğinde hem vatandaşlara hem de inşaat yatırımcılarına büyük kolaylıklar sağlayabilir.  Uygulamanın başarılı olduğuna emin olduğumuzda projelerimizi ihraç etmeyi değerlendirebiliriz. Gayrimenkul sertifikası metrekare bazında satışların önünü açtığı için büyük birikimler kadar küçük birikimleri olan vatandaşların da yer alabileceği bir uygulama. Bu uygulamanın hem bir yatırım hem de ev sahibi olma amaçlı kullanılması aslında tüketiciler için bir avantaj. Çünkü sertifika sahiplerinin sertifikaları proje tamamlanana kadar borsada işlem görecek. Proje tamamlandığında ise elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası olanlar konut alabilecek. Yeterli sayıda sertifikası olmayan ama yine de daire almak isteyenler içinse bu sertifikalar peşinat yerine sayılacak.  İsteyen sertifika karşılığındaki tutarı alacak. Projeler prim yaptıkça sertifikaların değerinin artacak olması da vatandaşlar için ayrı bir avantaj konusu.  Uygulamaya göre proje bitiş tarihlerinde herhangi bir aksaklık yaşanması ihtimalinde de sertifika sahipleri mağdur edilmeyecek. Çünkü SPK’nın vereceği ek süre için inşaat firmaları gayrimenkul sertifikası sahiplerine aylık kira bedelinden az olmamak üzere ek ödeme yapacak.   Gayrimenkul sertifikasının avantajlarını inşaat firmalarına göre değerlendirmek gerekirse öncelikle bu uygulama ile sektörde yaşanacak canlılık söylenebilir. Bu uygulama kentsel dönüşüm projelerinin finansmanına da olumlu katkı sağlayabilir. Vatandaşlar metrekare alımı yapabilecekleri için prim yapacak lüks konut projelerine yönelebilirler. Bu da şehrin merkezi konumlarındaki ve gelişmekte olan bölgelerindeki rezidans ve benzeri projeler için artı bir değer olacaktır.   Tüketicilerin mağduriyet yaşamamaları için aslında her zaman dikkat etmeleri gerektiği gibi gayrimenkul sertifikasında da tercih edecekleri inşaat firmasını dikkatlice seçmeleri gerekiyor. Ayrıca gayrimenkul sertifikasını satın alanların garantörlüğünün sağlanması gerekiyor. İnşaat firmaları içinse gayrimenkul sertifikasının sağlayacağı finansmanın değeri önemli... Bu sertifika ile avantajlı konuma geçileceğine emin olmak gerekiyor.” PROJE GELİŞTİRİCİLERİNİN İMDADINA YETİŞECEK Gayrimenkul sertifikasının hukuki altyapısının doğru oluşturulmasının önemini vurgulayan Barışkent Genel Müdürü Barış Aydın, “Altyapı sağlıklı olursa sistemin sektöre katkısı yadsınamaz. Sertifika uygulaması daha önce de denendi ancak başarısızlıkla sonuçlandı. Gerçi o dönem sektör çok küçüktü. Günümüzde sektör 1990’lı yıllara göre çok büyüdü. Uygulanan yeni projeler, gayrimenkul sertifikası için uygun. Ayrıca, bu uygulamanın kentsel dönüşümle birlikte yürütülmesinin fayda sağlayacağını düşünüyorum. Böylece gayrimenkul sektörünün daha da büyümesinin önü açılabilir. Gayrimenkulde, doğru zamanda doğru projeye yatırım yapılırsa, borsa, döviz, altın gibi yatırım araçlarına oranla büyük karlar elde edilebilir. Gayrimenkulde inşaatın başlangıç aşaması ile bitişi arasında yüzde 50-100’lere yakın fiyat farkı oluyor. Bazı büyük projelerde başlangıçta metrekare fiyatı 4-5 bin lira iken, proje tamamlandığında 8-10 bin liraya çıktığını görüyoruz. Gayrimenkul sertifikası bu kardan, 10 bin liralık tasarrufu olanın da milyon liralık tasarrufu olanın da pay almasına olanak sağlıyor. Firma bazında olaya yaklaşırsak, inşaat sektöründeki rekabet kaliteyi çok artırdı. Bu da maliyetlere yansıyor. Artık, sadece özkaynaklarla bir projeye başlamanız artık oldukça zor. İşte bu noktada gayrimenkul sertifikası proje geliştirici firmaların imdadına yetişecek. Firma, finansman ihtiyacını, gayrimenkul sertifikası ihraç ederek karşılayabilecek. Doğru projeye yapılan yatırım hiçbir zaman kaybettirmez. Ancak, yatırım yapılacak doğru projeyi bulmak da kolay değil. İnşaatın başlangıç aşaması, fiyatın en düşük olduğu, yatırım için en uygun olan zamandır. Burada fiyatlamanın düzgün yapılması gerekir. Örneğin, metrekare bazında ulaşabileceği en yüksek rakam 5 bin lira olacak bir projede, başlangıçta bu fiyat üzerinden gayrimenkul ihraç edilirse, yatırımcının kar etmesi sözkonusu olmaz. Ayrıca, satış sıkıntısı yaşayan şirketler de sertifika ihraç edebilir. Satılamayan gayrimenkulün karı da olmaz. Bu yüzden gayrimenkul sertifikası alanların mağdur olmaması için garanti verilmelidir.” dedi.

İmdat TÜRKAY

Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Hangi Şartlarda Beyanname Verilecek?

"DİKKAT! 2016’da Mesken ve İşyeri Kira Geliri İçin Kimler Beyanname Verecek?"ÖZET: 2014 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 2014 yılında elde ettiği konut kira geliri 3.300 TL’lik mesken istisna tutarını aşanlar, işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapılanlardan ise kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşanlar ile yıl içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşanlar, 1-25 Mart/2015 tarihlerinde Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. 

2014 Yılı için belirlenen söz konusu beyanname verme sınırlarının altında olan kira gelirleri için Yıllık Beyanname verilmeyecektir.

Kira Gelirinin Beyanı
Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan (GMSİ’dan dolayı mükellefiyeti bulunan gerçek kişi sayısı 1.592.829 kişidir-www.gib.gov.tr/vergi istatistikleri/tablo 5-GMSİ faal mükellef sayıları, Ocak/2015) veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2014 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için1-25 Mart 2015 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir. 

Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. 

2014 Yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• 2014 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.300 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• 2014 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşanlar, 
• 2014 Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşanlar,

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. 

Söz konusu tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir.

İlk defa mükellef olanların mükellefiyete giriş işlemleri, verdikleri ilk beyannameler üzerine vergi dairesi tarafından yapılmaktadır.

Şimdi sırasıyla, 2014 yılında sadece mesken veya işyeri kira geliri elde edilmesi, hem mesken hem de işyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi ile tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirinin elde edilmesi halinde hangi şartlarda Mart/2015 ayında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verilmesi gerektiği konusuna bir bakalım.

2014 Yılında Sadece Mesken Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu ve Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları

• 2014 Yılında elde ettiği konut kira geliri, 3.300 TL’lik istisna tutarını aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
• 2014 Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam konut kira geliri 3.300 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• 2014 yılı için 3.300 TL’lik mesken istisnasından sadece konut kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
• Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9 aylık gibi kıst dönemler olsun mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
• Bu istisna sadece tek konut için uygulanacak olup, birden fazla konut kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecektir.
• Mesken kira geliri elde edenlerin şayet ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunuyorsa, istisnadan faydalanamayacakları gibi, Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemini kullanarak beyanname de veremezler.
• Mesken istisnası tutarının üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı GVK’nın 103. maddede yazılı vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2014 yılı için 97.000 TL) aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.
• Konut kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin konut kira gelirinden 3.300 TL istisna düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa, 2014 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak indirebilecektir.
• Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri konut için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında gider olarak indirebilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
• Konut kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ancak, mükellefler idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık ve ıslah hükümleri dâhil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.

2014 Yılında Sadece İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu

• 2014 Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
• 2014 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu tevkifatlı toplam işyeri kira geliri 27.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler 3.300 TL’lik mesken istisnadan faydalanamazlar.
• Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 27.000 TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %25 oranında indirim uygulanır.
• Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın 74. maddesinde yazılı giderler (GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.

2014 Yılında Hem Mesken Hem de İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu

• Konut kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL'yi aşması halinde konut ve işyeri kira geliri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
• Konut kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL'yi aşmaması halinde ise, işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece konut kira geliri beyan edilecektir.
• Eğer konut kira geliri 3.300 TL istisna tutarının altında ise konut kira geliri beyan edilmeyeceğinden toplama dâhil edilmeyecektir.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.300 TL konut istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %25 oranında indirim uygulanır.

Mükellefler 01.01.2014-31.12.2014 dönemine ait beyana tabi kira gelirlerini (mesken ve/veya işyeri) 2015 yılı Mart ayının 1-25 inci günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar. Ayrıca, kira geliri elde edenler www.gib.gov.tr üzerinden Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sisteminikullanarak beyannamelerini verebilirler.

Kira Gelirinin Beyanında Emsal Kira Bedeli Uygulaması 
Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde uygulanan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli esası; kira gelirlerinin kısmen ya da tamamen beyan dışı bırakılmasını önlemeyi hedefleyen bir sistemdir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur. 

Örneğin, kişi 2014 yılında emlak vergisi değeri 150.000 TL olan bir apartman dairesini arkadaşına bedelsiz olarak kiralaması durumunda, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, Emsal Kira Bedeli (150.000 X%5=) 7.500 TL olacak ve bu tutarı beyan edecektir.
Ancak, GVK’nın 73. maddesine göre aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz;

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
• Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

 2014 Yılında İşyeri Kira Geliri Üzerinden Tevkif Suretiyle Ödenen Verginin Beyannamede Hesaplanan Vergiden Mahsubu ve Fazla Ödenen Verginin Nakden/Mahsuben İadesi
Mesken/işyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifatlar nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakden iade edilmesi gerekmektedir.

Kesinti yoluyla ödenen vergilerden doğan gelir vergisinin nakden veya mahsuben iadesine ilişkin talepler GVK’nın 121. maddesi ve 252 Seri Nolu GVGT’de yer alan hükümler kapsamında 429 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğiekinde yer alanGelir/Kurumlar Vergisi İade Talep Dilekçesi (1A) ile yapılacaktır. İade hakkı doğuran işlemler nedeniyle nakden veya mahsuben yapılacak iade talepleri, Gelir İdaresi Başkanlığının internet vergi dairesi üzerinden elektronik ortamda yapılabilmektedir. İade talep dilekçeleri, internet vergi dairesi şifresi kullanılmak suretiyle mükellefler veya mükelleflerce yetkilendirilecek serbest muhasebeci, serbest muhasebeci mali müşavir veya yeminli mali müşavir vasıtası ile elektronik ortamda gönderilebilecektir.

Mükellefler belirlenen standart dilekçe ile hem mahsuben hem de nakden iade talebinde bulunabileceklerdir. Bu durumda mahsuben iadesi talep edilen tutar için mahsuben iadenin şartları, nakden iadesi talep edilen tutar için nakden iadenin şartları aranacaktır. Dilekçelere eklenmesi gereken belgeler elektronik ortamda eklenecektir. 

Tahakkuk Eden Gelir Vergisinin Ödenmesi
2014 Yılına ilişkin olarak Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinden yasal indirimler yapıldıktan sonra beyan edilen gelir tutarından artan oranlı vergi tarifesi uygulanmak suretiyle hesaplanan ve tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz/2015 aylarında olmak üzere iki eşit taksitte;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine
• Ödenmesi mümkün bulunmaktadır.

Ayrıca, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde, Damga Vergisi Kanununa ekli I Sayılı Tablo/IV. Makbuzlar ve Diğer Kağıtlar/Vergi Beyannameleri bölümünde belirtildiği üzere, 2014 yılı için verilecek Gelir Vergisi Beyannamesi için 45,30 TL damga vergisinin de ödenmesi gerekmektedir.

Örnek 1: Bay (X), 2014 yılında meskenini konut olarak kiraya vermiş ve 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin vergiye tabi geliri şöyle bulunacaktır.

Mesken kira geliri	20.000 TL
Vergiden istisna tutar	3.300 TL
Kalan (20.000-3.300=)	16.700 TL
%25 Götürü gider (16.700X%25=)	4.175 TL
Vergiye tabi gelir (16.700-4.175=)	12.525 TL

Örnek 2: Bayan (Y), 2014 yılında işyerinden tevkifata tabi 25.000 TL brüt kira geliri ve sahibi bulunduğu meskenden de 12.000 TL konut kira geliri elde etmiştir. 

İşyeri kira geliri (Brüt)	25.000 TL
Konut kira geliri	12.000 TL
Beyan edilecek gelir tutarı	37.000 TL
Mesken istisnası	3.300 TL
İstisna sonrası kalan tutar	33.700 TL
%25 Götürü gider (33.700X%25=)	8.425 TL
Safi irat tutarı (33.700-8.425=)	25.275 TL

İstisna tutarını aşan mesken kira geliri her halükarda beyan edilecektir. Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (12.000-3.300=) 8.700 TL ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı olan (25.000+8.700=) 33.700 TL, tevkifatlı işyeri kira geliri için beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’yi aştığı için, mesken kira geliri ile beraber, tevkifatlı işyeri kira geliri de beyan edilecek ve toplam 33.000 TL kira geliri beyan edilecektir. Beyannamede hasılattan mesken istisnası düşülecek, işyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan vergi tevkifatı da hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

Beyan Edilen Gelir Tutarından İndirim Konusu Yapılacak Giderler
Mesken ve işyeri kira geliri için yıllık beyanname veren mükelleflerin beyan ettikleri gelir tutarından, GVK’nın 89. maddesinde yer alan unsurlarla (Şahıs/hayat sigorta şirketlerine ödenen primler, eğitim ve sağlık harcamaları, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları, doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar gibi) ilgili olarak 2014 yılında yapmış oldukları harcamaları, belirlenen sınırlamalar çerçevesinde indirim konusu yapmaları mümkün bulunmaktadır. 

NOT: Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler

Bankaların tüketici kredileri, konut kredileri, ihracat kredileri; finansman şirketlerinin kendi mevzuatları uyarınca açmış oldukları krediler; finansal kiralamaya yetkili kuruluşların finansal kiralama sözleşmelerinden doğan alacaklar; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerindeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan senetli alacakları karşılığında doğrudan ihraç edecekleri kıymetli evraktır.

Bankalar ve genel finans ortaklıkları temellük edecekleri alacaklar karşılığında varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edebilirler. Varlığa dayalı menkul kıymetler iskonto esasına göre satılabileceği gibi dönemsel ve değişken faiz ödemeli olarak da ihraç edilebilir. Faiz/iskonto oranı ihraca dayanak teşkil eden alacakların getirisi dikkate alınarak ihraçcı tarafından serbestçe belirlenir, sabit veya değişken faizli olarak ihraç edilebilir.

 Vadenin belirlenmesinde ise ihraca dayanak teşkil eden alacakların vade yapısı dikkate alınır ve vade uyumu sağlanır. Varlığa dayalı menkul kıymet ihracı ile varlıkların likit hale getirilmesi ve düşük maliyetle alternatif fon kaynağı yaratılması söz konusudur.

İşte Gayrimenkul Sertifikası hakkında bilinmeyenler!

Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı olan birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi.

16 Ağustos 2016, Salı / 11:54

• Sektörel

Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı olan birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi. Çapkın, gayrimenkul sertifikasının kentsel dönüşümde uzlaşmazlıkları nasıl çözümleyebileceğini sizler için açıkladı…

Metrekare ile ev alma fırsatı olarak sunulan gayrimenkul sertifikalarının yararları hakkında son dönemde kamuoyuyla pek çok bilgi paylaşıldı. Ancak sistemin nasıl işleyebileceği ve uygulamada tüketiciye nihai yararları konusunda hala pek çok soru işareti olduğu görülüyor. 

Gayrimenkul satış ve pazarlamasının tecrübeli ekibi Networks Grup, kısa süre içinde uygulamaya girecek olan gayrimenkul sertifikası ile ilgili bilinmeyenlere ışık tuttu. 

Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın, sertifikanın tasarrufları ve ödeme gücü sınırlı birçok kişiyi ev sahibi yapabileceğini belirtirken, sertifikanın en önemli faydasının kentsel dönüşümde görülebileceğini söyledi.  17 Ağustos Marmara Depreminin yıldönümünde kentsel dönüşümün hala gündemdeki sıcaklığını koruduğunu dile getiren Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının dönüşümde uzlaşmazlıkları nasıl çözümleyebileceğini sizler için açıkladı…

Gayrimenkul Sertifikası Neler Getirecek? 

Resmi gazetede yayınlanan gayrimenkul sertifikalarının Türkiye’de ilk defa 1989 yılında konut sertifikası adı ile denendiğini ancak başarılı olmadığını hatırlatan Emre Çapkın, gayrimenkul sertifikasının dar gelirliyi ev sahibi yapmak, kentsel dönüşümde uzlaşmazlıklara çözüm oluşturmak ve projelerin finansmanını kolaylaştırmak gibi amaçları bulunduğunu söyledi.

İstanbul’da Ev Sahibi Olmak İsteyenlere İyi Haber

Gayrimenkul sertifikasını, “gayrimenkulün pay edilerek istenilen oranda satın alınabilmesi ve bu mülkiyet hakkından doğan, kiralama, kazandığı değer üzerinden tekrar satabilme gibi tüm haklara kendi payı oranında sahip olunması” şeklinde tanımlayan Emre Çapkın, sertifikaların İstanbul gibi ev sahibi olmanın iyice zorlaştığı büyük kentlerde yaşayanlar için iyi haber olduğuna dikkati çekti. Networks Grup Yönetim Kurulu Üyesi Emre Çapkın sözlerini şöyle sürdürdü:

Ufak Gayrimenkul Yatırımlarıyla Ev Hayali Gerçekleşecek

“Bugüne kadar ev almak için niyetlenmiş ancak kısıtlı tasarruflara sahip oldukları için yüksek ödeme yapmaya müsait olmayan ve hayallerini erteleyen birçok vatandaşımız bulunmaktadır. Özellikle İstanbul da ev almak sürekli artan fiyatlarla her geçen gün daha da zorlaşmaktadır. Artık İstanbul da şehrin çeperlerinde dahi m2 birim fiyatları 4.000 TL’ ye geldi. Bu da 100 metrekarelik bir ev için 400 bin liralık yatırım anlamına geliyor.  Bu daireyi almak isteyen kişinin peşinat olarak asgari 100.000 TL si olmalı. Kalan kısım için de 10 yıl boyunca ayda 4.200 TL kredi taksiti ödeyebilmeli. Bu şartlara sahip kişi sayısı sınırlı ve bu nedenle pek çok vatandaşımız hala evini alabilmiş değil. Artık ev sahibi olmak isteyenler örneğin 100 m2 bir dairenin 25 m2 sini gayrimenkul sertifikası uygulaması ile alabilecek, kiralayabilecek, satabilecek, değer kazancından faydalanıp yarın kendi oturacağı evi alabilmek için ufakta olsa bir gayrimenkul yatırımı yaparak birikim sağlayabilecek. Bu duruma kısa orta ve uzun vadeli bir planlama olarak bakmalı ve ev sahibi olmak isteyenleri bu planlama konusunda bilinçlendirmeliyiz.”

Dönüşümde Şerefiye Konusu Çözümlenemiyor, İşte Çözüm!

Kentsel dönüşümde en büyük sorunun kat maliklerinin mutabık kalıp, firma ile kendilerine yeni verilecek dairenin m2 si, katı, konumu ve şerefiyesi konusunda anlaşma sürecinde yaşandığını hatırlatan Emre Çapkın, bu noktada sertifikanın nasıl işe yarayacağını şu sözlerle özetledi:

“Örneğin şerefiyesi düşük olan bodrum katında 100 m2 bir dairenin karşılığı 100 gayrimenkul sertifikası ise en üst katta en iyi manzara ve şerefiyeye sahip olan 100 m2 daire 125 gayrimenkul sertifikası değerinde olacak.  Bu konuyu çözümlemek uzlaşmayı kolaylaştıracak ve hızlandıracak, böylece kentsel dönüşüm süreci de hızlanacak.”

Finansman Sıkıntısına da Çözüm Oluşturacak

Emre Çapkın’a göre, Türkiye de gayrimenkul projelerinin sayısının artması, hem var olan nitelikli konut ihtiyacına çözüm üretiyor, hem de kentin güzelleşmesini sağlıyor. Ancak bu gayrimenkul projelerinde topraktan satışa başlayarak finansman sağlamaya çalışan firmalar hızlı satış yapamadıkları dönemde finansman sıkıntısına girebiliyor.

İstanbul da arazi maliyetlerinin çok yüksek olması ve bunun dairelerin satış fiyatlarına da direk olarak yansıması nedeniyle proje fiyatlarının yükseldiğini hatırlatan Emre Çapkın bu durumda da arz ve talebin bir araya gelemediğini söyledi.

Çapkın “ O zaman da firmalar hızlı satış yapamıyor ve projeler için hızlı bir finansman sağlayamıyorlar. İşte o noktada gayrimenkul sertifikası devreye girerek alım gücü sınırlı olanların da gayrimenkul gücü ölçüsündeki pay almasını sağlıyor. Böylece alamayacak durumda olanların bile zincire dahil olabilmesi ile proje finansmanına katkı sağlanıyor” diye konuştu. 

Ahmet OZANSOY

Fıkra Gibi Kanun Maddesi!

Ev alıp-satan vatandaşlar sürekli olarak ne olduğunu tam olarak da anlayamadıkları bir “emlak vergisi değeri - rayiç değer” ikilemi yaşamaktadırlar. Tapuya giden vatandaşa “git belediyeden rayiç bedel getir” denilmektedir. Vatandaş belediyeye gidip, istenileni yapmaktadır.

İstenilen esasında “rayiç bedel” değil, “emlak vergisi değeri”dir. Çünkü tapu harcının matrahı “emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere rayiç bedel”dir.

Belediyeler de çoğu kez, hukuken mümkün olmamasına rağmen, “vatandaşın hazır işi düşmüşken, belediyeye olan tüm borçlarını yatırtayım, rayiç değeri sonra vereyim” diyerek fiili durumdan faydalanmakta, vatandaş da mecburen borçlarını yatırıp, rayiç değeri (esasında emlak vergisi değerini) almaktadır.

Aldığı kâğıtla tapuya giden vatandaşın işi tapu memuru tarafından yapılmakta, “şu kadar masraf var” denilerek tapu harcı tahsil edilmektedir.

Bir müddet sonra Maliye’den eksik tapu harcı ödediği gerekçesiyle cezalı harç istenen vatandaş, şaşkınlıktan ne yapacağını bilememektedir.

Vatandaş vergi uzmanı olmadığı için “emlak vergisi değeri” ve “rayiç değer” arasındaki farkı bilememektedir.

Emlak vergisi değeri; Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu’nda belirlenen usullere göre tespit edilen ve belirli bir yıl için “sabit” olan değerdir.

Rayiç bedel ise, piyasadaki alım-satım değeridir.

Geçmiş yıllarda emlak vergisi değeri de, bir ara rayiç bedel olarak belirlenmiş idi. Ancak sonra bu uygulama tekrar değiştirilerek yukarıda anlattığımız şekle geldi.

Çağımızda, gayrimenkullerin gerçek değerlerini belirlemek nispeten çok kolay olduğu halde ısrarla vatandaşın kafasını karıştıran ve ne olduğu ve birbirinden farkları bir türlü anlaşılamayan, dahası belediye ve tapu memurlarınca bile doğru dürüst anlaşılamayan bir sistem ısrarla sürdürülmektedir.

Fakat iş bu kadarla kalsa iyi.

Gayrimenkulü kamulaştırma kapsamına alınan vatandaş, belediyeye gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Fakat bu, (vergi değerini tadil eden bir sebep olmadıkça) hukuken mümkün değil. Çünkü emlak vergisi değeri, Kanun’a göre hesaplanan bir tutar ve gayrimenkul sahibinin bu belirlemede hiçbir rolü ve yetkisi yok. (Dahası eskiden bu bedele karşı dava bile açamıyordu ama Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal ettiğinden artık açılabiliyor)

Peki vatandaş neden buna rağmen emlak vergisi değerini artırmak istiyor?

Bunun iki nedeni var:

Birincisi, aslında ilgisi olmamasına rağmen kamulaştırmanın emlak vergisi değeri üzerinden yapılacağını sanıyor ve daha fazla para alabilmek adına gelip emlak vergisi değerini artırmak istiyor. Oysa kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun’a göre Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirleniyor.

İkincisi ise cezalı emlak vergisi ödememek!

“Nasıl yani?” dediğinizi duyar gibiyim: Emlak vergisi değeri kanunla tespit edildiğine göre, cezalı emlak vergisi nasıl olabilir?

2942 sayılı Kanun’un 39’uncu maddesi var. Diyor ki; “Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.”

Yani durum şu:

Bir komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün emlak vergisi değeri şudur” diyor. Vatandaş da o tutar üzerinden vergisini ödüyor.

Öteki komisyon toplanıyor ve vatandaşa “senin gayrimenkulün kamulaştırma bedeli şudur” deniyor.

Arkasından, “bu iki değer farklı çıktı. Gel bakalım sen şu kadar cezalı emlak vergisi öde” deniyor.

Komik değil mi? Fıkra gibi.

Aslında traji-komik.

Konu şu ki; emlak vergi değeri rayiç bedel iken, vatandaş düşük beyan etmesin diye kamulaştırma bedelinin tespiti durumunda, kamulaştırma bedelinin “gerçek rayiç değeri yansıttığı” anlayışıyla, bu bedelin altındaki emlak vergisi değeri için ceza öngörülmüş.

Fakat emlak vergisi değerinin “rayiç değer” olmaktan çıkarılıp, “emlak vergisi değeri” haline getirilmesinden sonra, bu madde orada öylece unutulmuş. Evet, unutulmuş ve bugüne kadar da kimsenin aklına gelmemiş.

Oysa çözüm basittir: sigorta şirketleri veya gayrimenkul değerleme uzmanları yoluyla bir gayrimenkulün gerçek değeri tespit edilir. Tapu harcının da, emlak vergisinin de matrahı o olur. Ve hatta bu bedel aynı zamanda kamulaştırma bedeli olur.

Vatandaş da ne olduğu belli olmayan kavramlarla perişan olmamış olur.

Çok mu zor?

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.

Soner ALTAŞ

Tasfiye Memurlarının Şirketi Temsil Yetkileri

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda anonim ile limited şirketlerin sona erme sebepleri açık bir şekilde belirtilmiştir. Bu sebeplerden birisinin gerçekleşmesi ile anonim veya limited şirket tasfiye haline girer ve tasfiye ile ilgili işlemler tasfiye memurları tarafından yerine getirilir. Tasfiye halinde, şirket organların, yani genel kurulun ve yönetim organı olarak anonim şirkette yönetim kurulu, limited şirkette ise müdür veya müdürler kurulunun görev ve yetkileri, tasfiyenin yapılabilmesi için zorunlu olan ancak nitelikleri gereği tasfiye memurlarınca yapılamayan işlemlere özgülenir. Bu nedenle, tasfiye halinde anonim şirketlerde yönetim kurulunun, limited şirketlerde müdürlerin görevi sona ermez. Fakat, tasfiye işleri ve işlemleri, yönetim organı tarafından değil tasfiye memurları tarafından yerine getirilir. 

Tasfiye memurları şirket sözleşmesi ile ya da genel kurul kararıyla belirlenebilir. Eğer böyle bir belirleme yapılmamışsa, anonim şirketlerde yönetim kurulu, limited şirketlerde ise müdür veya müdürler tasfiye memuru olarak ticaret siciline tescil ve ilan olunur. Birden fazla tasfiye memuru olduğu takdirde, şirketin bağlanabilmesi için imzaya yetkili iki tasfiye memurunun şirket unvanı altında imza atması gerekir. Yani, birden fazla tasfiye memurunun olması halinde, şirketin bağlanabilmesi için kural, bunların birlikte hareket etmeleri ve kural olarak birlikte imza atmalıdır. Ancak, bu düzenleme emredici değildir. Dolayısıyla, genel kurul kararıyla veya esas sözleşme hükmü ile bunun aksi kararlaştırılabilir ve tek başına imza ilkesi benimsenebilir. Tasfiye memurunun tek olması halinde ise, şirketi temsil ve ilzam yetkisi doğal olarak tek imza ile kullanılır. 

Tasfiye hâlindeki şirketi tasfiye ile ilgili konularda mahkemelerde ve dış ilişkide tasfiye memurları temsil eder. Tasfiye ile ilgili olmayan hususlarda ise yönetim organının temsil yetkisi devam eder. Bu nedenle, tasfiye halindeki anonim veya limited şirkette, tasfiye memurlarının, şirketi her konuda temsil ve ilzam etmesi bahis mevzuu değildir. Tasfiye memurlarının şirketi temsil ve ilzam yetkisinin sınırlarını, tasfiye ile ilgili konular belirler. Bunun dışındaki şirket iş ve işlemlerinde temsil ve ilzam yetkisi, şirketin yönetim organı olan yönetim kurulu veya müdürler tarafından kullanılır. 

Ancak, Yasa Koyucu, tasfiye memurlarının kural olarak tasfiye amacıyla sınırlı olarak işlem yapmakla yükümlü olduklarını öngörmekle birlikte, aksine hareket ettikleri takdirde de işlemin geçerli olmasını uygun bulmuştur. Bu nedenle, tasfiye memurlarının üçüncü kişilerle tasfiye amacı dışında yaptığı işlemler de şirketi bağlar. Fakat, işlemin şirket tarafından üstlenilmesi, yetki aşımında bulunan tasfiye memurlarının şirkete karşı olan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Zira, TTK’da, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlâl eden tasfiye memurlarının, hem şirkete hem pay sahiplerine hem de şirket alacaklılarına karşı verdikleri zarardan sorumlu olacakları hükme bağlanmıştır. 

Bununla birlikte, eğer şirket, tasfiye memurunun kendisiyle işlem yaptığı üçüncü kişinin, işlemin tasfiye amacının dışında olduğunu bildiğini veya hâlin gereğinden bilmemesinin mümkün olamayacağını ispat ederse, işlem şirketi bağlamaz. Bu itibarla, tasfiye halindeki anonim ve limited şirketlerde, yönetim organları ile tasfiye memurlarının kendi yetki alanları içerisinde hareket ederek şirketi temsil etmeye özen göstermeleri gerekir.

YASAL UYARI : Yayınlanan köşe yazısı/haberin tüm hakları yazara aittir. Yazar adı ve "vergialgi.net" internet sitesi adı kullanılmadan alıntı yapılamaz.