Ev Alırken Nelere Dikkat Ediyoruz, Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Ev Alırken Nelere Dikkat Ediyoruz, Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler, kişiden kişiye istek, beğenilere göre oldukça değişiklik gösterebilmektedir. Kimi zaman prestij, kimi zaman manzara, kimi zaman kullanım alanı, kimi zaman mimari niteliklere göre, kimi zaman sadece bir evim olsun ne olursa olsun düşüncesiyle değişken kararlar verebiliyoruz. Belki yılların birikimi olan paramızı yatıracağımız gayrimenkulün güncel ve gelecekteki ekonomik faydalarını düşünüyor muyuz? Uzun yıllar gayrimenkul değerleme sektöründe kazandığımız tecrübelerin ışığında, bu konuda dikkat edilmesi gereken başlıca kriterler, özellikle alınacak gayrimenkulün ekonomik fayda yönü olmalıdır.

Ev Alırken Ekonomik Fayda Konusuna Ne Kadar Önem Veriyoruz?

Alınması düşünülen gayrimenkul eğer ikamet amacı ile alınıyor ise,  alım için en önemli kriter öncelikle lokasyondur. İnsanlar genel olarak alışkın oldukları insan profiline, sosyal imkanlara, çevre koşullarına sahip lokasyonları tercih etmektedir. Lokasyon alınacak mülkün güncel değerinin ve gelecekte oluşabilecek olan değeri hakkında en önemli kriterdir. Ancak ikamet amaçlı ev almaya karar veren alıcıların düşünmedikleri, alınacak evin gelecekte değerinin nasıl değişeceği, amortisman süresi yani güncel kira değeri ile alım değeri arasındaki orandır. Örneğin İstanbul, Kadıköy, Feneryolu Mahallesi’ nde 120 m² alanlı olarak beyan edilen 3+1 şeklinde yeni inşa edilmiş bir ev almaya karar verdik. Bölgede manzarası olmayan sokak manzaralı anlatılan özelliklerde olan bir dairenin değeri güncel durumda 1.200.000 TL (400.000 – 450.000 USD) civarındadır. Aynı evin kiracısı olunması durumunda ise ödenecek aylık kira bedeli 4.000 TL civarındadır. Buna göre kira değeri üzerinden kendi değerini çıkartması yaklaşık 300 ay – 25 sene gibi uzun bir döneme yayılmaktadır. Bu durumda bu kadar yüksek bedeller ödeyerek ve geri dönüşü uzun dönemde olacak bir yatırım yerine, gelişme alanlarından hatta farklı kentlerde, aynı bedelleri ödeyerek, değer / kira oranı daha düşük olan en az 4 adet gayrimenkul sahibi olmanız mümkündür. Örnek verdiğimiz aynı tutara denk düşen 4 adet gayrimenkulün her birinin konut olması ve her bir konutun aylık 1.000 TL kira getirmesi halinde (kira tahsilat riskinden arındırılmış olarak) hem istediğiniz lokasyonda, istediğiniz özelliklerde bir dairenin rahatlıkla kiracısı olabilir hem de değeri kentin merkezinde, değeri halihazırda yüksek olan ve kısa vadede enflasyon etkisi dışında değer artışı düşük olacak pahalı bir gayrimenkule göre daha fazla değer artışı muhtemel olan 4 adet farklı gayrimenkule yatırım yapmış olursunuz. Yumurtaları aynı sepete koymamak her zaman karlıdır.

Alınması düşünülen ev eğer yatırım amaçlı alınacak ise yine yukarıdaki maddede örneklendiği üzere, kent merkezinde yeni inşa edilmiş yüksek satış bedellerine sahip olan yeni veya nitelikli gayrimenkulleri tercih etmek akıllıca olmayacaktır. Kent merkezinde yatırım yapılması tercih ediliyor ise yapı yaşı daha yüksek olan gayrimenkulleri tercih etmek daha doğru olacaktır. Bu sayede,  eski yapının yıkılarak yeninden inşa edilmesi durumunda oluşacak değer artışından faydalanmak mümkündür. Ancak bu durumda da alınacak gayrimenkulün imar durumu, gelecekte bölgede büyük yatırım kararının olup olmadığı, parsel üzerinde yapılaşmaya engel bir durumun olup olmadığı dikkatli araştırılmalı ve mağduriyetlerin önüne geçilmelidir. Diğer bir yatırım şekli ise kentin çeperlerinde yer alan yeni gelişim alanlarına yönelmektir. Bu tip alanlarda alınacak yeni inşaatlardaki gayrimenkuller ile ilgili geleceği iyi analiz etmek ve biraz da şans faktörünün yanınızda olması önemlidir. Aldığınız gayrimenkulün değeri 1-2 sene içinde katlanabilirken, yanlış bir yatırımın değerinin durağan kaldığı, hatta gerilediği durumlarda yaşanabilmektedir.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda verdiğimiz iki örnek dışında, daha fazla konu hakkında bilgi almak için ve her türlü gayrimenkul alımlarınızda teknik ile hukuki problemler hakkında önceden detaylı bilgi sahibi olmak, yatırımınızı riske atmamak ve gerçek satış / kira değerlerini öğrenmek için gayrimenkul değerleme raporları talep etmenizi önemle tavsiye ederiz.