Gayrimenkul Alım İşlemlerinde Gayrimenkul Değerleme’ nin Önemi

Gayrimenkul Alım İşlemlerinde Gayrimenkul Değerleme’ nin Önemi

Gayrimenkul Değerleme Raporları sadece kredili satışlar için mi hazırlanır? Bu yazıyı incelemenizde fayda var. Ülkemizde lokomotif sektör olarak adlandırılan inşaat sektörünün ülke ekonomisi ile paralellik gösteren seviyede büyümesi ile her yıl Tapu Müdürlüklerinde yüz binlerce adet gayrimenkul için satış işlemleri yapılmaktadır. Ülkemizde sadece 2015 yılında 1.289.320 adet konut nitelikli gayrimenkulün satış işleminin yapılmış olduğu TUİK verilerinden anlaşılmaktadır.  Bunun üstüne ticari nitelikli taşınmazların satışlarının eklenmesi ile sayı 1.500.000 adedin üzerine çıkmaktadır. Bu satışların bir kısmı kredili satış olarak, bir kısmı nakit ödeme, takas, barter gibi şekillerde yapılabilmektedir.

Kredili satışlarda Gayrimenkul Değerleme Raporları için uygulanan prosedür nasıldır?

Ülkemizde kredili olarak yapılan satışların alıcı ve satıcı dışındaki diğer muhatabı olan bankalar, kredi verilecek olan gayrimenkullerin teminat altına alınması aşamasında SPK veya BDDK Kurumlarının yetkilendirmiş olduğu gayrimenkul değerleme firmalarına gayrimenkul değerleme raporları düzenletmek zorundadırlar. Düzenlenen bu raporlar, gayrimenkullerin güncel piyasa koşullarındaki değerlerinin tespitinin yanı sıra teminat olarak alınacak gayrimenkullerin yasal açıdan uygunluklarını yani teminata uygunluklarını da incelemektedir. Bu incelemeler temel olarak gayrimenkullerin imar kanunlarına ve yönetmeliklere uygun olarak inşa edilip veya edilmediklerinin tespitini kapsamaktadır. Örnek vermek gerekir ise alınması düşünülen taşınmazın kat irtifaklı / kat mülkiyetli tapuya sahip olması halinde, ana gayrimenkulün (binanın) projesindeki vaziyet planına uygunluğu ve kat planlarında gösterilen bina içindeki konumunun, satışa konu daire ile aynı kat ve konumda olması, projesindeki ölçümlerin, yerinde tatbik edilen daire ile uyumluluğu, daireye bina ortak alanlarından eklenen kısımların olmaması, projesinde gösterilen taşıyıcı kolonlarının uyumluluğunun kontrolleri yapılmaktadır.

Sonrasında imar arşiv dosyasından bina için alınan yasal izinlerin yani yapı ruhsatının geçerliliği, varsa yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi), bina için tutulmuş tutanak, zabıt, cezai unsur içeren belgelerin varlığı, hasarsızlık belgeleri vb. varsa incelenmektedir. Raporun sonuç kısmında ise alınacak taşınmazın güncel piyasa şartlarındaki değerinin ne kadar olduğu belirtilmektedir. Hazırlanan rapora göre, kredi başvurusunda bulunan banka yetkilileri, kredinin onaylanmasında bir sakınca olmadığına incelemelere göre karar vermekte ve verilecek kredi miktarını hesaplamaktadır. Sonuç olarak alacağınız bir taşınmazın gerek hukuki açıdan uygunluğu, gerekse gerçek değerinin ne olduğu gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından tespit edilebilmektedir.

Kredili satışlar haricinde yapılan satışlarda durum nedir?

Kredisiz yapılan satışlarda muhataplar sadece alıcı ve satıcıdan ibarettir. Eğer bu tip satışlarda alıcı taraf konu hakkında bilgi sahibi ise alınacak gayrimenkulün yasal durumu hakkında ana hatları ile bilgi sahibi olabilmektedir. Yine de konunun tam uzmanı olmadan belli başlı tespitlerin yapılması gözden kaçması mümkündür. Eğer alıcı taraf konu hakkında hiç bir bilgiye sahip değil ise yüksek bedeller ödeyerek alınan taşınmaz ile ilgili büyük zararlara uğrama ihtimali bulunmaktadır. Bu bağlamda en çok karşılaşılan durumlar, alınan taşınmaza ait tapunun bina içindeki başka bir daireye ait olması, konumunda yanlışlık olması, taşınmaz ile ilgili yıkım kararı / cezai tutanakların bulunması, taşınmaza bina ortak alanları olan projesinde sığınak, depo, kapıcı dairesi, su deposu, yakıt deposu, toplantı salonu, spor salonu, çatı arası vb. olarak gösterilen kısımların dahil edilerek projesinden çok daha büyük alanlı olarak satılması, binanın statik açıdan uygunsuz olması, hasarlı bir yapı olması vb.  şeklinde sıralanmaktadır.

Banka tarafının konuya bu kadar detaylı yaklaşmasının sebebi, teminat altına alınan gayrimenkulün kredi ödemelerin yaşanacak aksaklıklar sonucunda banka mülkiyetine geçebilecek olması, bu durumda sonradan ortaya çıkabilecek ve gayrimenkulün değerini düşürebilecek ve kredi karşılığında ihraç edilen tahvillerin karşılığının olmaması gibi durumlara karşı kendi taraflarını maksimum seviyede koruma altına alma kaygısından kaynaklanmaktadır.  Kimi zaman yılların birikimi olan ve yüksek bedeller ödeyerek satın aldığımız gayrimenkuller ile ilgili olarak herhangi bir sorun yaşamamak, uğranabilecek zararlardan korunmak, huzurlu geçecek yıllar yani işi kitabına uygun yapmak için, gayrimenkulün değeri yanında oldukça uygun fiyatlar ile talep edebileceğiniz gayrimenkul değerleme raporları ile siz de varlıklarınızı koruma altına alabilirsiniz.