YALILAR

YALILAR 


İstanbul Boğazı’nın vazgeçilmez eserleri;

YALILAR

Boğazın akıntılı mavi suları ile oynaşan o küçük rıhtımlı yalılar, İstanbul’un tarihini anlatan en değerli gayrimenkulleri olarak, gelir durumu üst seviyede olanların ilgi odağı  haline gelmiş , İkiyakada bulunan yalılar 30 yılda bir mutlaka el değiştirmiş. Yalı fiyatları konumuna ve büyüklüklerine göre  1 milyon dolardan 100 milyon dolara kadar alıcı bulmuştur. 

İstanbul Boğazı


Literatürde Boğaz veya Boğaziçi yada İstanbulboğazı olarak isimlendirilen
Boğaziçi , batı dilinde “Bosphoros” olarak geçer.Yunanca da sığırgeçidi anlamına gelir. İstanbulboğazı Karadeniz ile Marmaradenizi’ni birbirine bağlayan dar uzun bir su yoludur. Avrupa ve Asya kıtasını Trakya ve Kocaeli 
yarımadası ile birbirinden ayırır.Uzunluğu 31 km., Fenerden kızkulesi’ne kadar
su yolu ekseni 55 km.’dir. Genişliği Marmaradenizi’ne açıldığı noktada 1675 m.
Karadeniz’e açıldığı noktada 3600 m.’dir. İstanbulboğazı’nın endar yeri Anadolu ve Rumelihisarı arası olup 698 m.’dir.Boğaz’da her dil ve burun karşısında körfez ve koylar vardır. İki kıyının karaparçaları vadilerle yarılmış ve iskan edilmiş biryüzey şeklidir. Bu yüzden özel yerleşimler meydana gelmiştir.Dar kıyılarda yalılar, koy ve körfezlerde ise yoğun bir yerleşim oluşmuştur. Ancak son zamanlarda yoğun kaçak yapılaşmadan dolayı Boğaz’ın estetiği bozulmaya  başlamıştır.


İstanbul Boğazı’ndaki yalılar...

Boğaz’ın iki yakasında 620 adet yalı mevcuttur. Bu yalılarda Türkiye’nin önde gelen işadamları ve yöneticileri oturur. Yalılar kolay kolay el değiştirmez. Kimse yalısını satmak istemez. Yalı satmak gücün tükendiği anlamına gelir. Bu yüzden yalılar el altından satılırlar.

Anadolu yakasında bulunan bazı özel yalılar


• Debreli İsmail Paşa Yalısı.1778 yılında Türk barok mimarisi tarzında inşa edilen ve Beylerbeyi Camii’nin yanında bulunan Debreli İsmail Paşa Yalısı, çoğu yalı gibi bir yangına kurban gitmiş. Restorasyon sonrasında butik olarak kullanılan yapının 1890’lardaki orijinal planları mimar Alexandre Vallaury’e ait.

   

• Sadullahpaşa Yalısı.Çengelköy’deki yalı, oldukça güzel bezemelere sahip ve Boğaziçi’ndeki en pahalı yalılardan biri. Sadullah Paşa II. Abdülhamid döneminde jurnalcilerin kurbanı oldu. V. Murad’ı başa geçirmek isteyenlerden biri olduğu için yurtdışına gönderildi. Önce Berlin’den, sonra da büyükelçilik yaptığı Viyana’dan yurda dönmesine izin verilmedi. Aynı zamanda Tanzimat Edebiyatı’nın ünlü isimlerinden olan Paşa, girdiği bunalım sonucu intihar etti.


• Edip Efendi Yalısı.Boğaz’ın en dar, akıntının en hızlı olduğu noktalardan bir Kandilli’de yer alan Edip Efendi yalısı, Osmanlı’da çok saygı duyulan bir hükümet görevlisinin adını taşıyor.
  

• Hadibey Yalısı.
Manford Evi olarak da geçen 1800’lü yıllardan kalma yalı, İngilizler’in işgalinden sonra Licardopulos isimli bir Yunanlı armatör tarafından satın alındı. Avukat Hadi Bey Selanik’teki Türk malları ile yalıyı takas ederek binanın sahibi oldu. Yalılara özgü aşı (bordo) boyaya sahip bina geçtiğimiz yıllarda yapılan restorasyondan sonra Boğaziçi’nin en güzel yalılarından biri haline geldi.


• Kont Ostrorog Yalısı.Kont Ostrorog Yalısı, Boğaziçi’ndeki en güzel ve tarihi binalardan biri. İslam hukuku konusunda uzman olan, Polonya doğumlu Leon Ostrorog, Osmanlı İmparatorluğu’na danışmanlık yapmıştı. Galata bankerlerinden olan Lorando’ların kızı Jeanne ile evlenen kontun misafirleri arasında çok sayıda ünlü isim vardı; bunlardan biri de Pierre Loti’ydi.


• Abut Efendi Yalısı.Ostrorog ve Kıbrıslı yalıları arasında kalan Abud Efendi Yalısı, 1900’lerin başında Abud Efendi tarafından satın alınmıştı. İstanbul’daki sarayların ve önemli binaların büyük bir kısmına imza atmış Ermeni Balyan ailesinden Garabet çizmişti planlarını. Abud Efendi’nin, 1920’lerde İstanbul sosyetesinin önemli fertlerinden biri olan kızı Belkıs’ın dillere destan düğünü de bu yalıda yapılmıştı.


• Kıbrıslı Yalısı.Üç değişik sultana sadrazamlık yapmış olan Kıbrıslı Mehmet Emin Paşa önemli bir devlet adamıydı. Eski Küçüksu plajının hemen yanında yer alan, 64 metrelik bir rıhtıma sahip olan yalı, 1840’tan beri aynı ailenin mülkiyetinde. Iraklı Kral Faysal ve Şair Yahya Kemal yalıda kalmış isimlerden bazıları.


• Komodor Remzi Bey.
Yalısı. 1390’larda, Yıldırım Beyazıt tarafından, İstanbul’u fethetmek için yaptırılan Anadoluhisarı’nın önünde bulunan yalı, 1917 yılında inşa edilmiş ve daha sonra General Mümtaz Aktay’a satılmış. Ünlü armatör Ali Sohtorik’in kızı ve fizik profesörlüğünden ziyade politikacılığıyla tanınan Erdal İnönü’nün eşi Sevinç İnönü, yalının 1970’ten beri sahibi.


• Bahriyeli Sedat Bey Yalısı.Batılıların Sweet Waters of Asia (Asya’nın Tatlı Suları) dedikleri Göksu Deresi, eski adı Güzelce olan Anadoluhisarı’ndan Boğaziçi’ne dökülüyor. Bu bölgedeki en güzel yalılardan biri de neo barok tarzda inşa edilmiş olan Bahriyeli Sedat Bey Yalısı. Yalıyı Sedat Bey’in dedesi Mustafa Reşit Paşa yaptırmış. Bahçesinde bulunan ağaç dolayısıyla Manolya Yalısı olarak da biliniyor.


• Nuri Paşa Yalısı.Abdülhamid’in subaylarından biri olan Nuri Paşa tarafından 1895’te yaptırıldığı tahmin ediliyor. Rivayete göre Nuri Bey’in ressam olan oğlu Hami, yandaki yalının sahibi olan Marki Necip’in kızıyla kaçmıştı...


• Marki Necip Bey Yalısı.
Adından da anlaşılacağı gibi Necip Bey bir Fransız asilzadesi. Melike Aliye Hanım’la evlenebilmek için Müslüman olmuş. Yalının arkasında bulunan kuleli bina, Necip Bey’in kışlık köşküymüş. Şu anda Demirören ailesine ait olan yalı 1983’te bir yangına kurban gittikten sonra restore edildi. Yalının ilk inşa tarihinin 1800’lerin sonu olduğu tahmin ediliyor.


• Hekimbaşı Salih Efendi Yalısı.II. Mahmut zamanında açılan ilk tıp okulundan mezun olan Salih Efendi, üç sultanın doktorluğunu yaptı. Botaniğe çok meraklıydı. Kendi aşıladığı bir gül ‘Hekimbaşı Gülü’ diye tanındı. Yalının bahçesi bahar geldiğinde renk cümbüşüne dönerdi. Boğaziçi’nde özgün yapısını ve orijinal eşyalarını koruyan nadir yalılarından biri burası. Yalıda halen 1905 yılında ölen Salih Efendi’nin akrabaları yaşamakta.


• Yağlıkçı Hacı Reşit Bey ve Prenses Rukiye Yalısı.Yalının yerinde daha önce II. Abdülhamid’in kız kardeşi Cemile Sultan’a ait yalı varmış. Donanma Cemiyeti’nin kurucusu ve başarılı bir işadamı olan Şefik Bey, 1905 yılında bugünkü görkemli binayı yaptırmış. Büyük bina Haremlik, yanındaki küçük bina ise Selamlık.

Yalının devamında Çubuklu’ya doğru, 7-8 Hasan Paşa Yalısı ve geçtiğimiz günlerde bir butik otel olarak hizmete giren Rasim Paşa Yalısı bulunuyor.


Avrupa yakasında bulunan bazı özel yalılar


• Şerifler Yalısı.Adını IV. Murad’ın yakın arkadaşı İranlı Emir Han’dan alan ve Emirgan’da bulunan bu yapı, Avrupa yakasındaki en eski yalı unvanına da sahip. 1780 yılında Yusuf Paşa tarafından yaptırılan yalıyı, 1894 yılında oğulları Şerif Abdullah Paşa aldığı için bugünkü ismi verilmiş. Duvarları motiflerle bezenmiş olan, Kültür Bakanlığı’na ait bu yalıda yapılan son restorasyon yeni tamamlandı.


• Faik Bey Yalısı.
Pakize Hanım olarak da bilinen bu yalı, Yeniköy’ün girişini süslüyor.


• Afif Ahmet Paşa Yalısı.Neo-barok tarzında yapılan binanın mimarı Osmanlı Bankası ve Pera Palas binalarına da imzasını atan Alexandre Vallaury. Binayı Afif Ahmet Paşa’nın ailesinden, Pera Palas’ın eski sahibi Misbah Muhayyeş almış. Orient Ekpres’de Cinayet adlı kitabını yazmak için İstanbul’a gelen Agahta Christie, yalının misafirlerinden biri olmuştur.


• Şehzade Burhanettin Efendi Yalısı.II. Abdülhamid’in oğlu tarafından 1911’de satın alınan ve şehzadenin adını taşıyan 64 odalı yalı, Boğaz’daki en büyük sahilhanelerden biri. Arka bahçesinde büyük bir köşk bulunuyor. Erbilgin ailesine ait yalının değerinin 60 milyon dolar civarında olduğu tahmin ediliyor. Kıbrıslı yalısından sonra en uzun rıhtıma da sahip yalılardan biri bu. Türk asıllı Mısırlı Ahmet İhsan Bey yalıyı satın alınca, halk arasında adı Mısırlılar Yalısı olarak da geçmeye başlamış.


• Sait Halim Paşa Yalısı.Neo klasik bir mimariye sahip olan yalı, geçtiğimiz yıllarda şaibeli bir yangının kurbanı olduktan sonra restore edildi. Yaklaşık beş sene Osmanlı’ya sadrazamlık yapan Sait Halim Paşa, her ne kadar başta İmparatorluğun tarafsız kalması için uğraşsa da, Almanya’yla beraber Birinci Dünya Savaşı’na girmemize neden olan kararı, kabinesiyle birlikte bu yalıda almıştır.


• Faik ve Bekir Bey Yalısı.Yalı 1906 yılında, Tarabya’daki İtalyan Konsolosluğu yazlık binasını da yapan, devrin ünlü mimarı Raimondo D’aronco tarafından planlanmış. Sultan Sara’nın ikiz kızları için yapıldığından, adı İkiz Yalı olarak da geçiyor. Eski adı Neopolis olan Yeniköy’ün iskelesinin hemen yanında yer alan yapı, iki bölüm halinde farklı kişilere satılınca, Faik ve Bekir Bey Yalısı olarak adlandırılmış.


• Huber Yalısı.
19. yüzyılın sonlarında Osmanlı’ya silah satan Krupp şirketinin Türkiye temsilcisi olan Huber’e ait olan binanın yaklaşık 35 dönüm korusu var. Kenan Evren döneminde restore ettirilen yapı Cumhurbaşkanlığı Yazlık Köşkü olarak kullanılıyor. Rivayete göre Sultan Abdülaziz III. Napolyon’un eşi Eugenie ile yasak bir aşk yaşamış. İmparatoriçenin nedimesine de muhtemelen sus payı olarak bu yalıyı hediye etmiş!

Yalıların günümüzdeki değerleri

Boğaz’da yalıda yaşamak gücün simgesidir. Bu güce sahip insanlar yalı alarak güçlerini simgeleştirirler. Yalılar genellikle sahipleri açısından bir statü göstergesi olarak kabul edilirler. Kolay kolay el değiştirmezler. Bu el değiştirmelerde genellikle kapalı bir çevre içersinde gerçekleştirilir, kimselerin haberi olmaz. Yalıların gerçek satış fiyatları asla bilinemez.


Konumuna ve büyüklüğüne göre yalı fiyatları

200     -    600 m2       arası    1.500.000   -        7.500.000   DOLAR

600     -  1000 m2       arası    7.500.000   -     15.000.000    DOLAR

1000 m2 ve üstü                    20.000.000   DOLAR ve üzeri



Yalı alım satımında dikkat edilecek bazı hususlar

1. yalının komşuları
2. yalının ulaşımı , iskelesinin olup olmaması, yola cephesi ve otopark durumu.
3. yalının önündeki boğaz akıntısının çöpleri biriktirip biriktirmemesi
4. yalının rıhtımının genişliği ve önündeki su derinliği
5. yalının güneş görme durumu.( genellikle boğazın Anadolu yakası güneş batımını görür.)
6. yalının restore edilip edilmemiş olması işlevsel özelliği.
7. yalının bahçesinin önde ve arkadaki genişliği.
8. yalının havuzunun olup olmaması.
9. yalının tarihi.

“yalılar bir bilene danışılıp alınmalıdır” 

EMLAK ALICISININ BİLMESİ GEREKEN 3 SIR

EMLAK ALICISININ BİLMESİ GEREKEN 3 SIR
Emlakın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunmaktadır. Ancak bir emlakın değerini saptamak için, temel olarak üç yöntem kullanılmaktadır: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri. Emlak uzmanları, emlak fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, bu 3 ayrı kriteri birleştirmektedirler. Böylece daha gerçekçi fiyatlara ulaşılmaktadır. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi, uzmanlara yaptırmak en doğrusu, ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda alıcı, söz konusu 3 kriteri kullanarak kendisi de yaklaşık sonuçlar bulabilecektir.

Karşılaştırma Yöntemi: Karşılaştırma yapılabilmesinin ön koşulu, emlak için güvenli sürüm değerinin var olmasıdır. Ayrıca karşılaştırmak için seçilen emlakların nitelikleri, değeri saptanacak (alınacak ya da satılacak) emlakla aynı olmak zorundadır.Niteliksel farklılıklar ,fiyatayansıtılmalıdır.

Gelir Yöntemi: Bir emlakın fiyatının belirlenmesinde gelir ölçüsü, kirasından gelen net gelirdir. Net gelir, emlakın yıllık brüt gelirinden, boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. işletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Eğer oluşmuşsa bu giderler çıktıktan sonra, kalan gelirin süresine göre emlakın fiyatı belirlenir. Fakat bir emlakın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada, emlakın bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Sözgelimi Beşiktaş`ta emlak fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş`ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros olarak ayırmak gerekebilir.

Maliyet Yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli bina gibi, üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen emlakların değerlenmesinde maliyet yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, arsa  ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, emlakın değeri bulunur.



EMLAK ALIRKEN DİKKAT  EDİLECEK ALTI NOKTA

Faiz oranlarının düşmesi, dövizdeki iniş ve çıkışlar, bankaların mevduata tanıdığı %100’lük güvencenin
kalkması, tasarrufçuları tekrar emlak alımına yönlendirmiştir; emlak fiyatları ve satışlarında belirgin  bir
artış göze çarpmaktadır. Ancak bir emlak alıcısının, zaman ve paradan kar etmesi ve karşılaşabileceği sorunlarla kolaylıkla baş edebilmesi için, dikkat etmesi ya da bilmesi gereken, aşağıda 6 ana başlıkta özetlenmiş önemli noktalar bulunmaktadır.

1. EMLAKÇI AVANTAJI


Emlakı, bir emlakçı kanalıyla almak size bazı işlerde kolaylık sağlayaktır. Emlakçı, alacağınız emlakın özellikleri konusunda size yardımcı olabileceği gibi, diğer bilgi ve belgelere de kolayca ulaşıp iletecektir. Örneğin, alacağınız emlakın elektrik, su, yakıt gibi geçmişten gelen onarım, çevre
düzenleme ve aidat borcunu araştırmanızda veya şufa hakkı boyutunda emlakçınız size yardımcı
olabilir. Hidrofor, kombi vb bazı eksikliklerin, tapu öncesi ya da sonrası tamamlanmasında, bunu belli güvencelere bağlayabilir. Kuşkusuz bu emlakçıyı dikkatle seçmek gerekmektedir; belli bir işyeri olan, çevrede dürüst ve profesyonel çalışmasıyla tanınan biri olmalıdır.


2. TAPU KAYITLARI
Alacağınız emlakın, size gösterilenin aynısı olup olmadığını tapudan araştırabilirsiniz. Özellikle, ipotekli
ya da hacizli olup olmadığı, teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılması gerekmektedir.
Alacağınız emlakın tapusu, ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ ise bu sakıncalı. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan,
iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin; ileride ciddi sorunlar çıkarabilir. Özellikle, işyeri
alanların belediyeden, projeye aykırı inşaat, iskan sorunu vb. durumlarını da araştırmaları yerinde olur.
Emlakın tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir:
A. Gelir Vergisi Açısından: Emlakların iktisap, yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden
çıkarılmasından sağlanan kazanç, ``değer artışı kazancı`` olarak beyan edilip gelir vergisinin
ödenmesi gerekir (GVK geçici md.56/D-6). Satın aldığı emlakı, 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz
konusu olanların, emlakın maliyet bedeline esas olan alış bedelini düşük göstermemelerinde
yarar bulunmaktadır. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya, gerçeğin de üzerinde bir
kar çıkacaktır. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Harç Yönünden: Emlakın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması
halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek
mümkündür. Bu durum, özellikle kamu görevlilerini ``mal beyanı`` yönünden, önümüzdeki yıllarda
da vergi mükelleflerini de ``nereden buldun`` sorgulaması yönünden ilgilendirmektedir. (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
3. KOMŞULAR
Halk arasında kullanılan ‘ev alma komşu al’ diye bir söz var. Bazen karşı ya da bitişik komşu, sizi evi
aldığınıza alacağınıza pişman edebilir. O nedenle, komşuları da araştırmayı ihmal etmemeli...
4. PARANIN ÖDENMESİ
Bu, tarafların birbiri ile olan yakınlığı ve güveni ile de ilgilidir. Bankaya bloke edilip, tapuya bağlı ödeme
yapılabileceği gibi, tapu işlemi imza aşamasına geldiğinde, tapuda da bloke çekle ya da nakit olarak
ödenebilir.

5. EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN EMLAK


Emlakın eş ya da çocuğa alınmasında, ödemesinin ancak aile reisi tarafından yapılması halinde
``ivazsız``, yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip %5 - %15 oranında değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe ya da çocuğa emlakın bedelini ``borç olarak`` vermesi halinde, herhangi bir vergileme söz konusu olamaz.


6. VERGİLER VE HARÇ


A. Eski Vergi Borcu: Satış konusu emlakın, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak
vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle emlak alırken, geçmiş yıl emlak
vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri alınmalıdır.
Satıldığı yılın emlak vergisi de, eski sahibi tarafından ödeneceğinden, buna da dikkat edilmelidir
(GVK. Md.30/son). (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Emlakın Tapu Değeri: Emlakın tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir. Ancak
emlakın vergi değerinin, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması gerekmektedir
(Harçlar K. Md. 63, GVK Md.29). Yükseltilen değer üzerinden de, hem alıcı hem de satıcı, belli
oranda ‘tapu harcı’ öderler. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
C. Emlak Vergisi Bildirimi: Emlak alanların, alım yılı sonuna kadar, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi
Bildirimi’ vermeleri gerekmektedir. Emlakın yılın son 3 ayı içinde alınması halinde ise, emlak
vergisi bildirimi, emlakın alındığı tarihten itibaren ‘üç ay içinde’ verilecektir (EVK Md. 23). (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
D. Gelir Vergisi: Emlak, satın alındığı tarihten itibaren ‘dört yıl içinde satılırsa’ elde edilen kazanç,
‘değer artış kazancı’ olarak beyan edilip, belirlenen oranda gelir vergisi ödenmesi gerekir (GVK
Mükerrer Md. 80/6). Bu nedenle, aldığı emlakın dört yıl içinde satması söz konusu olanlar,
tapudaki alış bedelini düşük göstermekten kaçınmalıdırlar. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).   

Gayrimenkul Sektörü İçin Emlakçı Yasası Çıkmalıdır

Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor.

Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen Gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor. İnşaat yapımcısı, yani müteahhiti, arazi geliştiricisi, hukukçusu, mimarı, mühendisi ve her türlü sektör bileşeni bu alanda çalışıyor ve payını da alıyor.

Sektörün belki de en önemli unsurlarından birisi olan ve Gayrimenkul alım-satımının başlatıcısı niteliğinde olan Emlakçıların veya bir başka deyişle gayrimenkul danışmanlarının maalesef ki ülkemizde hukuksal olarak bir tanımları bulunmamaktadır.

Eski Türk Ticaret Kanununda tellal olarak değerlendirilen Emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının yeni Türk ticaret Kanununda simsar olarak nitelendirilmeleri mesleklerine yapılan büyük bir haksızlıktır. Simsar olarak nitelendirilmenin dışında da emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hiçbir hukuki tanımlarının olmayışı, hak ve sorumluluklarının bir kanun nezdinde değerlendirilmemiş olması ise büyük bir hatadır.

İnşaat yapımında müteahhitin belki de en önemli yardımcısı emlakçı-gayrimenkul danışmanlarıdır. Yine tüm taşınmazlarda kiraya verme, 2.el gayrimenkullerin satışında da yine emlakçı-gayrimenkul danışmanı sektörün en önemli aktörlerinden birisidir. İşte bu kadar önemli bir mesleğin bir yasasının olmayışı bu sektörü merdiven altı tabi ettiğimiz bir gayriresmi alana itmektedir.

Mahallede bulunan bakkal, hiçbir belgesi oda kaydı olmayan bir kısım vatandaşta emlak aracılık işi yapmakta ve bu şekilde emlakçı-gayrimenkul danışmanına olan güven ciddi şekilde zedelenmektedir. Oysa ki bu işi tüm aşamalarından geçerek yapan, oda kaydını yaptırmış ve resmi olarak sözleşmeleri ve faturalarını kesen, müşteri memnuniyetini hedef alan emlakçı-gayrimenkul danışmanları da bu gibi kişiler nedeniyle haksız bir şekilde cezalandırılmaktadır.

Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerinden olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüye kavuşması için TBMM'de bulunan "Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği" yasa tasarısının bir an önce yasalaşması şarttır. Mütekabiliyet, 2B, Afet yasalarını çıkarmış olan ülkemizde bu Yasalar ile oluşacak taşınmazları satacak olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki bir statüye kavuşturmak ülke imajı açısından da elzemdir. Bu yasa tasarısı yasalaşır ise;

a) Lisans sınavına girerek sınavı kazananlar işyeri açabilmek için emlak müşaviri, işyeri açan emlak müşavirlerinin yanında çalışabilmek için de emlak komisyoncusu ünvanını alacaklardır. Emlak müşaviri uygulamada emlak brokerı emlak komisyoncusu da emlakçı-gayrimenkul danışmanı olarak kullanılmaktadır.

b) Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı, kamu hakkından mahrum olmayan daha da önemlisi Türk Ceza Kanunu'nun dolandırıcılık, emniyeti suiistimal, hırsızlık, görevi kötüye kullanma, rüşvet, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, kaçakçılık gibi suçlardan ceza görmemiş olanlar emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilecek.

c) Emlak müşaviri yani gayrimenkul brokeri olabilmek için 4 yıllık üniversite okuma şartı getirilmekte, yine emlak komisyoncusu yani emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilmek için de lise mezunu olma şartı getirilecektir.

d) Hem emlak müşaviri-Broker hem de komisyoncu-emlakçı olabilmek için lisans sınavına girmek ve lisans almak şart olacaktır. Yine ilgili esnaf odasına kayıt zorunlu hale getirilecektir.

e) Emlak Müşavirleri açtıkları işyerlerini odaya bildirecekler ve lisanslarını
yine işyerinin görünür bir yerinde müşterilerinin göreceği şekilde asacaklardır. Bir emlak müşaviri kendi adına bir işyeri açabilecektir. Emlak müşaviri ve komisyoncusu lisansları şahsa bağlı olup devredilemeyecek ve kiraya verilemeyecektir.

f) Lisans sınavını yapan kurul aynı zamanda her emlakçı için bir sicil kaydı
tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecektir.

g) Yabancı ülkelerden gelmiş şahıslarda lisan veren kurulun onayı ile
Türkiye'de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.

h) Emlak Müşavirleri ve komisyoncuları yasa tasarısına göre; alım-satım ve
Kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir.

i) Emlak müşavirleri ise gayrimenkul hizmetine yönelik inceleme, araştırma
ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır.

j) Emlak müşavirleri lisanslı olarak faaliyetlerini sürdürecekler ve şirket
kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının
yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.

k) Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tapunun yaptığı resmi senet düzenleme işlemlerini yapabileceklerdir. Buna göre tapunun onayından geçmek üzere alım-satım ve her türlü ayni şahsi hak devri bu şirketler vasıtası ile gerçekleştirilebilecektir. Şirketin zorunlu olarak çalıştırmak zorunda olduğu sözleşmeli veya kadrolu avukatta bu resmi senet veya belgenin altına imza atacaktır.

l) Büyük şirketlerin kurmuş olduğu bayi ve franchising sistemi tasarı ile yasal hale gelmiş olacaktır. Buna göre bayiler ve acenteler bağımsız işletmeler olacaklar sorumlulukları kendilerine ait olacaktır.

m) Bu yasa tasarısı ile müşteri ile emlak komisyoncusu-müşaviri arasında imzalanan sözleşmeler iş sözleşmesi olarak değerlendirilecek ve bu sözleşmeler ilgili taşınmazın bulunduğu tapu-Kadastro müdürlüğüne ibraz edilecektir. Artıkbu şekilde bir devrim niteliğinde komisyon bedeli konusu resmi bir belge niteliğini kazanmıştır. İş sonuçlandığında taraflar sözleşmeyi fesh edeceklerdir. İş sonuçlanmadığı takdirde talep halinde Tapu Müdürlüğü sözleşmeyi fesh edecektir.. Ancak yer gösterme belgesi imzalanması halinde ve gösterilen yerin daha sonra satılması ve kiralanması halinde hizmet bedeli hak edilecektir. Böylece yer gösterme belgeleri de hizmet bedeli alınması konusunda önemli bir belge niteliğini kazanmıştır.

n) Lisans veren kurul her yıl Ocak ayından geçerli olmak üzere asgari ücret tarifesi yayınlayacaktır. Her yıl bu ücret tarifesi arttırılacaktır. Artık komisyoncu veya müşavir belirlenen tarifenin altında hizmet bedeli almayacaktır.

o) Müşavirlerin ve komisyoncuların verdikleri hizmetlerden kaynaklı sorumluluklarının ödenebilmesi amacıyla bir sigorta fonu kurulacaktır. Zararını tahsil edemeyen müşteri buradan karşılayacaktır.

Yasa görüldüğü üzere devrim niteliğindedir. Birçok konuyu çözmüş ve yukarıda belirttiğimiz emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüsünü net bir şekilde tanımlamıştır. Dünyanın birçok gelişmiş ülkesinde varolan bu düzenlemeler gayrimenkul konusunda bu kadar önemli bir ülkede uygulanmamış olması bir talihsizliktir. Bizler bu yasa tasarısını ivedilikle yasalaşmanı öneriyoruz.

Standartlardan uzak binlerce çatı, insan hayatını tehdit ediyor.

Ülkenin büyük bölümünü etkisi altına alan kar yağışıyla birlikte birçok şehirde çatılar çöktü, ciddi tehlikeler ucuz atlatıldı.

ÇATIDER, Ataköy’de göz göre göre yaşanan kaza sonrası bir kez daha uyardı

Ataköy 5. Kısım Camii'ndeki tente çatının kar yükünü taşıyamayarak çökmesi ise çok sayıda kişinin ölümüne ve yaralanmasına yol açtı. ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M. Nazım Yavuz, Türkiye’de standartlardan uzak binlerce çatı bulunduğunu ve her yoğun kar yağışında benzeri üzücü kazaların yaşandığını belirterek, “Standartlardan uzak, hesapsız kitapsız, 3 kuruş kar amacıyla uzman mühendis yerine işinin ehli olmayan kişilere yaptırılan çatılar, kar yağışıyla çöküyor, fırtınayla uçuyor. Çatı ve tentelerin kar yükünü taşıma hesapları ve tahliye planları yapılmıyor. İnsan hayatı bu kadar ucuz olmamalı. Her kar yağışında bu tür haberleri almak çok üzücü. Standartlara uygun olmayan çatıları güvenli hale getirmezsek başka kayıplar da yaşayabiliriz. Büyük yapıların kar temizlenme planı yada kar eritme sistemleri olmalı, yoğun kar olan bölgelerde çatı eğimleri artırılmalıdır” dedi.

Yoğun kar yağışı sonucu İstanbul Bakırköy'de bulunan Ataköy 5. Kısım Camii'nde cenaze namazı kılanların üzerine dev tente çatı çöktü. İlk belirlemelere göre 2 kişinin hayatını kaybettiği ve 20’den fazla yaralı olduğu belirtilirken, aynı günlerde İstanbul’ da 1. Amatör Küme ekiplerinden Öz Alibeyköyspor’un tesislerinin çatısı, Sarıyer'de de organik pazarın çatısı devrildi. Manisa’da ilkokul kantininin çatısı, Konya Akşehir’de pazar yeri çatısı, Konya'da ise 34 fabrikanın çatısı çöktü.

Plansız ve projesiz çatılar can ve mal kaybına yol açar

ÇATIDER Yönetim Kurulu Başkanı M.Nazım Yavuz, her şiddetli  kar yağışı ve fırtınada  çok büyük tehlikeler atlatıldığını ancak bu kez Ataköy’de korkulanın gerçekleştiğini belirterek şunları söyledi:

“Ülke genelinde geleneksel yöntemlerle, projesiz, hesapsız ve kontrolsüz yapılmış milyonlarca çatı var. Her kar yağışında çatı çökme haberlerine alıştık ancak bu normal bir durum değil. Çok geniş açıklıklı çelik konstrüksiyon çatılara sahip spor tesislerinde, depo türü endüstri ve hal yapılarında, garajlarda bu olaylar daha çok yaşanıyor. Makas, kiriş, aşık gibi çatı elemanları, şiddetli kar yağışı, çatı üzerindeki karın birikmesi, çatıdaki karın rüzgarla sürüklenerek belirli bir bölgede yığılması veya kar üzerine yağan aşırı yağmurun kar yoğunluğunu artırması gibi nedenlerle tasarımlarında kullanılan çatı kar yüklerinden fazla yüklere maruz kalır. Bu unsurlar, istenmeyen kazalara yol açıyor.”

Doğru malzeme, doğru proje ve uzman gerekiyor

Yavuz, ideal çatı için doğru malzeme kullanılması, sistemine uygun projelendirilmesi ve uzman kişiler tarafından yaptırılması gerektiğini vurgulayarak, “Sabit yükleri tasarım yüklerinden çok az olan çelik çatılar düşük emniyet katsayılarına göre tasarlandıklarından aşırı yüklere direnemezler. Bu nedenle bu tür yapıların tasarımında kullanılacak çatı kar yüklerinin, azami hassasiyet gösterilerek belirlenmesi gerekiyor. Çatılarda doğru uygulama ve doğru ürün kullanımı ayrılmaz bir bütündür. Çatılar yağmur, kar, rüzgar gibi dış etkenler ile ilk karşılaşan ve onlara karşı koyan en önemli yapı kabuğunu oluşturuyor. 3 kuruş kar amacıyla, mühendis yerine rastgele insanlara yaptırılan derme çatma çatılar can kayıplarına yol açıyor” dedi.

Büyük yapılarda kar temizleme planı yapılmalı

Yavuz, büyük yapılar için kapsamlı projeler hazırlanması gerektiğini hatırlatarak, “Büyük alanları kapatan pazar yeri, hangar, spor, sergi, kongre salonu, AVM gibi yapıların çatıları kar yüküne karşı duyarlıdır. Kar kalınlığının 15-20 cm yi aşması durumunda mutlaka temizlenmelidir. Bu tür yapıların proje aşamasında kar temizleme yada eritme planları da hazırlanmalıdır” diye konuştu.

Kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğimi artırılmalıdır

Çok dik çatılarda karın tutunamayacağını kaydeden Yavuz, sözlerini şöyle tamamladı:

“Dik çatılarda kar rüzgâr ile savrulur veya kayar. Dolayısıyla kar yükü çatı eğimine bağlıdır. Şiddetli esen rüzgâr, karın esinti yönünde yer değiştirip, bazı çatı bölümlerinin aşırı yüklenmesine neden olur. Bu durumda eğimli yüzey üzerinde eşit olarak dağılmayan kar yükünün çatı taşıyıcı sistemi üzerinde hasar oluşturması kaçınılmazdır. Özellikle kar yağışının fazla olduğu bölgelerde çatı eğiminin artırılması alınacak ilk önlemlerden biridir. Çatı eğiminin artırılması ile çatıda biriken kar yükü, zemindeki kar yükünün yüzde 30-50’sini geçmeyecektir. Ayrıca çatılarda buzlanmayı engellemek için, çatı sıcaklığının dış hava sıcaklığına eşit olması sağlanmalıdır. Bunun için hatasız ve eksiksiz uygulanan ısı yalıtımı ve su yalıtımı ile birlikte çatıda uygun bir havalandırma oluşturulmalıdır. Kar yağışının etkili olduğu bölgelerde uygulanan eğimli çatılarda, kar etkeninin ortaya çıkarabileceği buz bentleri oluşmasının önüne geçilmesi, yağış sularının yapı içine girmesi ve taşıyıcı sistemde hasar oluşumunun engellenmesi için çatı boşluklarında ve çatı kesitlerinde havalandırma düzenlemenin önemi büyüktür.

ÇATIDER’e www.catider.org.tr web sitesinden ve 0216 416 55 13 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Tartışılıyor

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte sürecin en başından itibaren müteahhitlerin devreye girmesi nedeniyle vatandaşın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak konusunda aklı ciddi bir şekilde karışmış durumda.

Bir tarafta yasa öncesinde aldığı daire veya bir kısım kat malikine imzalattığı sözleşmeler nedeniyle inşaat yapmak isteyen müteahhit, diğer tarafta ise daha iyi proje yaptırmak için müteahhitlerin yarışmasını sağlatmak isteyen daire sahipleri arasındaki mücadele kıyasıya devam ediyor.

Yasa aslında her ne kadar tüm süreçlerin vatandaşlar yani kat malikleri tarafından yönetilmesi gerektiğin öngörse de kentsel dönüşüm yasası başladığı günden bugüne maalesef ki müteahhitlerin kontrolünde yürüyen bir yasa halini almış durumda. İşte bu nedenledir ki; 2/3 kuralının kendisine göre yorumlayan müteahhitler, özellikle de apartmanlarda bir kısım yöneticinin de desteğini alarak sözleşmeler imzalatmaktadırlar. Bu sözleşmeleri de “kentsel dönüşüm yasası kapsamında  binanız riskli yapı ilan edilecek, yıkım kararı verilecek ve binanın yıkılacaktır, sözleşme imzalamazsanız taşınma ve kira parası ödemeyeceğimiz gibi arsa payınızı da düşük bedelle satın alırız”  şeklinde imzalatmaktadırlar. Yani bir nevi hukuksal tehdit uygulanarak süreç ilerletilmektedir. Vatandaşta bu hukuksal tehditler nedeniyle evini kaybetmemek için hızla kendi aleyhine hazırlanmış bu sözleşmeleri imzalamak zorunda bırakılmaktadır.

Peki bu durumda gerek riskli yapı tespiti öncesinde gerekse de sonrasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki durumu nedir? Vatandaş hukuksal tehdit yoluyla kendisine imzalatılan bu sözleşmelerden nasıl vazgeçebilecektir? 

1)    Afet yasası veya kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalatılması halinde riskli yapı tespitinden sonra kat maliklerinin arsa paylarının  2/3’ünün vereceği kararla yeni bir projeye  veya yeni bir müteahhitte evet demeleri halinde artık bu yasa kapsamında imzalatılan sözleşme geçerli hale gelecektir. Bu kapsamda daha önce imzalatılan sözleşme tüm kat maliklerini kapsamadığı için sözleşmenin hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Burada sözleşme gereğince inşaat başlamadığı için müteahhittin en fazla bu sözleşme için yaptığı masrafları (noter masrafı) talep etme hakkı doğar ki cezai şart vs. talep etme hakkı oluşamayacaktır.

2)    Riskli yapı tespiti öncesinde veya sonrasında müteahhittin kendisini bu yasa ile hukuki olarak tehdit ettiğini ve bu şekilde sözleşme imzalattığını söyleyen ve bu sözleşmeden dönmek isteyen taraf ise Borçlar Kanunu’nda yer bulan yanılma, aldatma ve korkutma gerekçeleri ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Bu konuda bilinmesi gereken en önemli husus kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda bir taşınmaz devrini de öngördüğü için noterden fesih yoluyla değil mahkemeden dava açarak sona erdirilmesidir. Bu şekilde dava açılması halinde 6306 sayılı Afet  Yasası kapsamında kendisine zorla sözleşme imzalatıldığını ve mülkiyet haklarının kısıtlandığını ileri süren taraf  bu davayı açarak sözleşmeden dönme yolunun deneyebilecektir.

İşte bu şekilde kentsel dönüşüm yasası kapsamında mağdur edilmek istenenler ve müteahhitler tarafından baskı altında tutulanların hakları güvence altına alınabilecektir. Vatandaşlara en önemli uyarımız sözleşme imzalarken yasal haklarını mutlaka öğrenmeli hiçbir hukuki tehdit karşısında kalmadan mülkiyet haklarını korumalarıdır.

Arsa ve Ev alırken imar planlarına mutlaka bakın

Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.

Ülkemizde kullanılan güncel bir deyim vardır. “Tapu senin, mülkiyet devletindir” diye. Vatandaşlarımız yıllara yayılan deneyimleri ile oluşan bu durumu güzel bir sözle anlatmışlardır.

Buna göre beğendiğiniz, yatırım yapmayı düşündüğünüz, inşaat yapmayı düşündüğünüz bir taşınmazı satın aldıktan kısa bir süre sonra o taşınmaza hiçbir inşaat yapamama tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz.  Neden mi?

1)    Almış olduğunuz taşınmazı bir kamu kuruluşu istimlak (kamulaştırma) edebilir. Belediye ve herhangi bir kamu kuruluşu bu taşınmaza ihtiyacım var diyerek kamulaştırma işlemi yapabilir.

2)    Bundan daha elim ve vahim olmak üzere belediye veya ilgili kamu kuruluşu bu taşınmaza hiç haber vermeden el atabilir. Yani bilinen adı ile kamulaştırmasız el atma olgusu ile karşılaşabilirsiniz. Dünyanın hiçbir medeni ülkesinde rastlamayacağınız bu kavrama Türkiye’de rastlayabilir ve bir gece taşınmazınızın ortasından yol geçirildiğine şahit olabilirsiniz. Kamulaştırma sürecinin uzun olması nedeniyle devletin bulduğu bu formül hukuki literatürde dahi kullanılmakta ve Yargıtay bu konuda “bu nasıl olur yapılamaz” demek yerine zarara uğrayanın zararı karşılansın diyebilmektedir.

3)    Yine almış olduğunuz taşınmaz ile ilgili yatırım ve inşaat hayalleri kurarken belediyeye gittiğinizde taşınmazınız ile ilgili belediyenin imar planları ile taşınmazınızı okul, yeşil alan, cami, kültür alanı vb. gibi alanlar içerisine aldığını görebilir, “peki ben şimdi hiçbir şey yapamayacak mıyım” diye görevliye sorduğunuzda müstehzi bir gülümseme ile karşılaşabilirsiniz. ,

4)    Şimdilerde ise bu hukuksuzluk hallerine kentsel dönüşüm yasası ile uygulamada ortaya çıkan yeniden yapıma onay vermeme hatta onay verememe halinde taşınmazınızın satın alınması durumu oluşturmaktadır.  Örnek vermek gerekirse şehir dışında yaşıyorsunuz bir başka şehirde taşınmazınız var. Komşularınız binayı riskli ilan ettirmişler toplantıları yapmışlar yeniden yapım kararı almışlar sizin ise hiç haberiniz yok. İşte bu durumda taşınmazınızın arsa bedeli size açık arttırma suretiyle ödeniyor ki bu bedel normal değerin yarısından bile azdır.

İşte tüm bu saydığımız olgular arka arkaya geldiğinde Türkiye’de taşınmaz almak için, yatırım yapmak için çok dikkatli olmak gerektiği sonucu çıkmaktadır. Bizler vatandaşlarımızı taşınmaz alırken imar planlarına bakmaya, bu taşınmazların kamulaştırma planlarında olup olmadığını incelemeye yine riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını denetlemeye davet ediyoruz.  Devletin Anayasa ile güvence altına aldığı iddia edilen  mülkiyet hakkı maalesef ki ülkemizde Anayasal güvencenin dışındadır. Bu nedenlerle de sizlerin kendi haklarınızı korumanız esastır.

Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişti

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun çıktığı tarihten bugüne 3.yönetmelik değişikliği de 02.06.2013 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Ciddi değişiklikler içeren yeni yönetmelik ile açık arttırma ile satış şartları belirlendi, riskli Yapı tespiti yapacak mühendislere eğitim ve katılım belgesi alma zorunluluğu getirildi en önemlisi de uygulamada 15.madde esaslı bir şekilde değiştirilerek SPK lisanslı değerleme raporunun toplantı öncesinde alınması ve oy birliği ile anlaşmanın usule tabi olmayarak anlaşma sağlanamaması halinde tek malikçe noterden toplantıya davet usulü getirildi. Bir de tüm tebligatların artık Tebligat Kanunu dikkate alınarak yapılması esası getirildi. Yani Tapu müdürlüklerinin riskli Yapı bildirimlerini mektupla yapmaları yerine tebligat kanununa uyarak yapmaları esası getirildi. Yasa değişiklikleri;

1) Rezerv yapı alanlarında TOKİ yeni 4.madde ile;
a) Riskli alan ve riskli yapılarda mevcut taşınmazlarda oturanlar, işyeri sahipleri için rezerv Konut ve işyeri
b) Bu alanlarda oturmayanlar için de satışı yapılabilecek yapı ve gelir getirecek uygulamalar yapılacak

2) Yeni 6.madde ile lisans verilen kuruluşlara ülke genelinde yetki sağlanmış ve Riskli yapı tespitlerinde görev alacak olan mühendislerin Bakanlıkça açılan eğitim programına katılmaları ve katılım belgesi alma şartı getirilmiştir.konuthaberleri.com

3) Yeni 7.madde ile Riskli yapı tespit raporlarında tespite konu binanın Ulusal adres veri tabanındaki adresi ve bina kodunun yer alması zorunluluğu getirilmiştir.Riskli yapı tespitlerine yapılan itirazları inceleyen komisyonun raporda gördüğü eksiklikler 30 gün içerisinde giderilecektir. Tapu müdürlükleri tarafından yapılan tüm bildirimlerde şahısların Ulusal Veri Tabanındaki adreslerine tebligat zorunluluğu getirilmiş ayrıca "TÜM TEBLİGATLARIN TEBLİGAT KANUNUNA GÖRE YAPILMASI" şartı getirilmiştir. Yani artık Tapu Müdürlükleri mektup yoluyla değil yasal tebligat yoluyla tebliğ ettireceklerdir.

4) Yeni 8.madde ile; Riskli yapılarda malikler anlaşma sağlamış ve Taşınmaz tahliye edilmiş ise artık 60 günün sonu beklenmeyecek ve maliklerin yazılı muvafakatı, elektrik,su, doğalgaz vb.hizmetlerin kapatıldığı belgelenmek kaydı ile 6 gün içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecektir. 2 ayda bir belediyeler riskli yapıların yıkılıp yıkılmadığını kontrol edecek ve bu şekilde yıkımı yapılmayan ve geciktirilen yerlerde yıkım hızlıca gerçekleştirilecektir.

5.) Yeni 14.madde ile; Riskli yapılarda kiracılara işyeri veya Konut verilmesi uygulaması kaldırılmış olup sadece riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu hak korunmuştur. Uygulama alanlarında kiracıların sayısı fazla olur ise kura yöntemi getirilerek hak sahibi kılınacakları belirtilmiştir.

6) Yeni 15.madde ile;
a) Taraflar arasında önceden oy birliği sağlanmamış ise SPK (Sermaya Piyasası Kuruluşu) tabi değerleme şirketinden rapor alınarak kat maliklerini noter marifeti ile toplantıya çağrılması şartı getirilmiştir. Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma şartı getirilmiş bu sağlanmaz ise TEK TOPLANTI YAPILMASI VE BU TOPLANTIDAN ÖNCE SPK'YA TABİ DEĞERLEME ŞİRKETİNDEN RAPOR ALARAK BU RAPOR ÜZERİNDEN ANLAŞMA YAPILMASI BU OLMAZ İSE 2/3 Arsa PAYI ORANINDA KARAR ALINMASI ŞARTI GETİRİLMİŞTİR.
b) Noter marifeti ile toplantıya çağrıda artık tek bir malikinde toplantı daveti esastır. Yani yönetici denetçi veya 1/3 kat maliki zorunluluğu kaldırılmıştır.
c) Toplantıdaki en önemli usul taşınmazın değerinin korunması suretiyle anlaşma yapılmasıdır.
d) Bakanlık 2/3 kuralına katılmayarak Arsa payını satın aldığı kişilerle konut ve işyeri sözleşmesi yapabilecektir.
e) Binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı getirilmiştir.
f) Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskli yapı ise bu yapıların yeniden yapımında tamamının 2/3 arsa payı üzerinden karar alınacaktır.

g) Bir parselde birden fazla yapı var ve bir kısmı riskli yapı ise bu yapılar üzerine riskli yapı şerhi işlenecek olup, risksiz yapılardan ifrazı mümkün ise ifraza parsel üzerindeki bütün maliklerin 2/3'ü oranında karar verilecektir.

h) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda birden fazla yapı bulunması halinde risksiz yapı uygulama dışı tutulabilecektir. İfraz yapılarak risksiz yapı korunacaktır. İfraz mümkün değil ise maliklerin anlaşması ile bina korunabilir. Ancak uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapının bakanlıkça uygulamaya tabi tutulması ön görülebilir.

7) Yeni madde ile açık arttırma ile satış maddesi eklenmiştir. Buna göre2/3 ile alınan karar ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilecektir. Müdürlük bünyesinde bedel tespit ve satış komisyonu kuracak ve SPK lisanslı şirket değerleme raporu ile birlikte değer tespit edilecektir. İl Müdürlüğü satışın zamanını, yerini elden veya taahhütlü posta ile diğer maliklere bildirecektir. Taahhütlü postada tebliğ posta tarihinden itibaren 10 gün sonra yapılmış sayılacaktır. Satış tarihi tebliğ tarihinden itibaren en az 7 gün sonra olacak şekilde belirlenecektir. Tapuya satışa başlandığına ilişkin beyan verilecek ve devir engellenecektir. İpotek olması halinde ipotek satışa engel değildir sadece ipotek alacaklısına bildirim yapılacaktır. Açık arttırmaya sadece 2/3 ile anlaşmaya evet diyen malikler katılacaktır. Açık arttırma sözlü olarak arttırma sureti ile yapılacaktır. Arttırılan bedeller tutanağa yazılacaktır. Arttırmayı devam ettirmeyecek malikler ayrıldıklarını tutanağa yazacaklardır. En yüksek bedeli teklif eden malike rayicin altında kalmaması şartı ile 7 gün süre verilecek ve satış bedelin vadeli hesaba yatırılması istenecektir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatmaz ise 2.en yüksek teklif verene satış yapılacaktır. Açık arttırmaya tek kişi katılmış ise bu kişinin teklifi en yüksek tekliftir. Satış bedeli yatırıldıktan sonra müdürlük durumu tapu müdürlüğüne bildirecek ve devrin yapılmasını sağlatacaktır.

8) Yeni yönetmelik ile Kentsel Dönüşüm yasası kapsamındaki muafiyetlerin tamamı belirtilmiştir. Buna göre;

a) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince noter harçları
b) 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince Tapu ve Kadastro harçları
c) 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince belediyelerde alınan harçlar
d) 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca Damga Vergisi
e) 7338 sayılı Veraset İntikal Vergisi kanunu uyarınca veraset intikal vergisi
f) Belediye Gelirleri kanunu ve İmar Kanunu uyarınca döner sermaye adı altında alınan ücretler ile Otopark yönetmeliği uyarınca belediye meclis kararı ile belirlenen her türlü ücret
g) Kullanılan krediler nedeniyle 6802 sayılı Gider Vergisi Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır.