EMLAK ALICISININ BİLMESİ GEREKEN 3 SIR
Emlakın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunmaktadır. Ancak bir emlakın değerini saptamak için, temel olarak üç yöntem kullanılmaktadır: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri. Emlak uzmanları, emlak fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, bu 3 ayrı kriteri birleştirmektedirler. Böylece daha gerçekçi fiyatlara ulaşılmaktadır. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi, uzmanlara yaptırmak en doğrusu, ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda alıcı, söz konusu 3 kriteri kullanarak kendisi de yaklaşık sonuçlar bulabilecektir.
Karşılaştırma Yöntemi: Karşılaştırma yapılabilmesinin ön koşulu, emlak için güvenli sürüm değerinin var olmasıdır. Ayrıca karşılaştırmak için seçilen emlakların nitelikleri, değeri saptanacak (alınacak ya da satılacak) emlakla aynı olmak zorundadır.Niteliksel farklılıklar ,fiyatayansıtılmalıdır.
Gelir Yöntemi: Bir emlakın fiyatının belirlenmesinde gelir ölçüsü, kirasından gelen net gelirdir. Net gelir, emlakın yıllık brüt gelirinden, boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. işletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Eğer oluşmuşsa bu giderler çıktıktan sonra, kalan gelirin süresine göre emlakın fiyatı belirlenir. Fakat bir emlakın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada, emlakın bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Sözgelimi Beşiktaş`ta emlak fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş`ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros olarak ayırmak gerekebilir.
Maliyet Yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli bina gibi, üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen emlakların değerlenmesinde maliyet yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, emlakın değeri bulunur.
Faiz oranlarının düşmesi, dövizdeki iniş ve çıkışlar, bankaların mevduata tanıdığı %100’lük güvencenin
kalkması, tasarrufçuları tekrar emlak alımına yönlendirmiştir; emlak fiyatları ve satışlarında belirgin bir
artış göze çarpmaktadır. Ancak bir emlak alıcısının, zaman ve paradan kar etmesi ve karşılaşabileceği sorunlarla kolaylıkla baş edebilmesi için, dikkat etmesi ya da bilmesi gereken, aşağıda 6 ana başlıkta özetlenmiş önemli noktalar bulunmaktadır.
1. EMLAKÇI AVANTAJI
Emlakı, bir emlakçı kanalıyla almak size bazı işlerde kolaylık sağlayaktır. Emlakçı, alacağınız emlakın özellikleri konusunda size yardımcı olabileceği gibi, diğer bilgi ve belgelere de kolayca ulaşıp iletecektir. Örneğin, alacağınız emlakın elektrik, su, yakıt gibi geçmişten gelen onarım, çevre
düzenleme ve aidat borcunu araştırmanızda veya şufa hakkı boyutunda emlakçınız size yardımcı
olabilir. Hidrofor, kombi vb bazı eksikliklerin, tapu öncesi ya da sonrası tamamlanmasında, bunu belli güvencelere bağlayabilir. Kuşkusuz bu emlakçıyı dikkatle seçmek gerekmektedir; belli bir işyeri olan, çevrede dürüst ve profesyonel çalışmasıyla tanınan biri olmalıdır.
2. TAPU KAYITLARI
Alacağınız emlakın, size gösterilenin aynısı olup olmadığını tapudan araştırabilirsiniz. Özellikle, ipotekli
ya da hacizli olup olmadığı, teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılması gerekmektedir.
Alacağınız emlakın tapusu, ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ ise bu sakıncalı. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan,
iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin; ileride ciddi sorunlar çıkarabilir. Özellikle, işyeri
alanların belediyeden, projeye aykırı inşaat, iskan sorunu vb. durumlarını da araştırmaları yerinde olur.
Emlakın tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir:
A. Gelir Vergisi Açısından: Emlakların iktisap, yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden
çıkarılmasından sağlanan kazanç, ``değer artışı kazancı`` olarak beyan edilip gelir vergisinin
ödenmesi gerekir (GVK geçici md.56/D-6). Satın aldığı emlakı, 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz
konusu olanların, emlakın maliyet bedeline esas olan alış bedelini düşük göstermemelerinde
yarar bulunmaktadır. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya, gerçeğin de üzerinde bir
kar çıkacaktır. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Harç Yönünden: Emlakın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması
halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek
mümkündür. Bu durum, özellikle kamu görevlilerini ``mal beyanı`` yönünden, önümüzdeki yıllarda
da vergi mükelleflerini de ``nereden buldun`` sorgulaması yönünden ilgilendirmektedir. (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
3. KOMŞULAR
Halk arasında kullanılan ‘ev alma komşu al’ diye bir söz var. Bazen karşı ya da bitişik komşu, sizi evi
aldığınıza alacağınıza pişman edebilir. O nedenle, komşuları da araştırmayı ihmal etmemeli...
4. PARANIN ÖDENMESİ
Bu, tarafların birbiri ile olan yakınlığı ve güveni ile de ilgilidir. Bankaya bloke edilip, tapuya bağlı ödeme
yapılabileceği gibi, tapu işlemi imza aşamasına geldiğinde, tapuda da bloke çekle ya da nakit olarak
ödenebilir.
5. EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN EMLAK
Emlakın eş ya da çocuğa alınmasında, ödemesinin ancak aile reisi tarafından yapılması halinde
``ivazsız``, yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip %5 - %15 oranında değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe ya da çocuğa emlakın bedelini ``borç olarak`` vermesi halinde, herhangi bir vergileme söz konusu olamaz.
6. VERGİLER VE HARÇ
A. Eski Vergi Borcu: Satış konusu emlakın, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak
vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle emlak alırken, geçmiş yıl emlak
vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri alınmalıdır.
Satıldığı yılın emlak vergisi de, eski sahibi tarafından ödeneceğinden, buna da dikkat edilmelidir
(GVK. Md.30/son). (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
B. Emlakın Tapu Değeri: Emlakın tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir. Ancak
emlakın vergi değerinin, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması gerekmektedir
(Harçlar K. Md. 63, GVK Md.29). Yükseltilen değer üzerinden de, hem alıcı hem de satıcı, belli
oranda ‘tapu harcı’ öderler. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
C. Emlak Vergisi Bildirimi: Emlak alanların, alım yılı sonuna kadar, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi
Bildirimi’ vermeleri gerekmektedir. Emlakın yılın son 3 ayı içinde alınması halinde ise, emlak
vergisi bildirimi, emlakın alındığı tarihten itibaren ‘üç ay içinde’ verilecektir (EVK Md. 23). (Güncel
bilgiler takip edilmelidir).
D. Gelir Vergisi: Emlak, satın alındığı tarihten itibaren ‘dört yıl içinde satılırsa’ elde edilen kazanç,
‘değer artış kazancı’ olarak beyan edilip, belirlenen oranda gelir vergisi ödenmesi gerekir (GVK
Mükerrer Md. 80/6). Bu nedenle, aldığı emlakın dört yıl içinde satması söz konusu olanlar,
tapudaki alış bedelini düşük göstermekten kaçınmalıdırlar. (Güncel bilgiler takip edilmelidir).
Yorumlar