“Piyasanın yeni gerçekleri”

ULI ve PwC’nin hazırladığı Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2017 Avrupa Raporuna göre Avrupa’daki gelişmeler gayrimenkul yatırımcılarının tercihlerini değiştirdi. İstanbul ise kısa vadede öncelikli yatırım alanı olarak geriye düşse de potansiyeli yüksek ve gelişen bir pazar.

Gayrimenkul Türkiye

Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin uluslararası yatırımcıların Avrupa gayrimenkul sektörü yatırım kararlarına ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’nun sonuçları İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı. Raporu PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu açıklarken Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici ve Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık Şirket Ortağı Firuz Soyuer’le birlikte değerlendirmelerini de paylaştılar.

Alman şehirleri güvenli limanlar olarak öne çıkıyor

Raporun en çarpıcı sonuçlarından biri İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkma yönündeki kararının Avrupa gayrimenkul pazarındaki dengeleri değiştirirken pek çok pazar için yeni bir fırsat yaratmış olması. Yatırımcılar, geliştiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası düzeyde 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayanarak hazırlanan rapora göre Alman şehirleri “güvenilir liman” arayışındaki gayrimenkul sektörü için 2017 yılında Avrupa’daki en çok tercih edilen gayrimenkul yatırımı ve geliştirme bölgeleri olacak.

Avrupa Birliği referandumu sonrasında yatırım tercihleri açısından Almanya, İngiltere’yi geride bıraktı. Londra Eylül 2016’nın sonuna kadar 12 ay boyunca 31 milyar Avro’luk sermaye girişine sahip olarak Avrupa’nın en önemli küresel sermaye merkezi olmaya devam ederken, yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Gelişen Trendler Avrupa şehir sıralamalarında 11. sıradan (2016) 27. sıraya (2017) geriledi.

İstanbul’da kısa vadede kurumsal yatırımlar azalacak

BREXIT’in yatırımcıların Londra tercihlerinde yarattığı etkinin benzeri, araştırmanın yapıldığı dönemde darbe girişimi etkilerinin henüz çok sıcak olması nedeniyle İstanbul için de kendisini gösterdiği görülüyor: İstanbul kısa vadede yatırımcılar için öncelikli tercih olmaktan çıktı. Raporda genel olarak uluslararası kurumsal yatırımların kısa vadede azalacağı öngörülürken Ortadoğu’dan gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret ediliyor. Raporda İstanbul’la ilgili değerlendirmelerde: güçlü bankacılık sektörünün Türkiye’nin bir avantajı olduğu; darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksekliği; ülkenin benzer bir pazar olan Rusya’dan farklı olarak gayrimenkulde yurt dışına bağımlı olmayan, oldukça likit bir iç talebe sahip olması ve bunun bu dönemde sorunun büyümesine engel olacağı; genç nüfus yapısı, hızla gelişen orta sınıf ve dolayısı ile iş hayatına dahil olan genç profesyonellerin etkisi ile tüketim harcamasına dayalı bir gelişmenin bu dönemde de beklenebileceği hususlarına yer veriliyor.

Ersun Bayraktaroğlu: Türkiye gayrimenkul sektörünün güven aşılaması hayati önemde

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2016 yılına dair beklentileri yorumlayan Ersun Bayraktaroğlu, hem raporun oluşturulma zamanının hem de İstanbul’un raporda Avrupa yatırımcılarıyla birlikte ele alınmasının rapor sonuçlarına etkisine değindi ve raporun ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini değerlendirdi: “Bu raporla bir kez daha gördük ki rapor katılımcıları ‘gerçekten’ içinde bulundukları durumdan bakarak bir sonraki yılı değerlendiriyorlar. Raporun anket ve mülakat dönemi tam BREXIT ve ülkemizin yaşadığı darbe girişimi dönemine rastladığından Londra ve İstanbul birlikte listenin sonlarına kaldılar. Öte yandan raporun tümünde yer alan değerlendirmeler 2017’nin Avrupa genelinde çok da ‘keyifli’ bir yıl olmayacağının altını çiziyor. Siyasi belirsizlikler ekonomik sonuçlara, ekonomik sonuçlar da yatırımcıların/geliştiricilerin tercihlerine doğrudan etki yapıyor. Hep belirttiğim gibi, Türkiye gibi gelişmekte olan gayrimenkul pazarları kalıcı, uzun dönemli, gerçek gayrimenkul yatırımlarını ancak dünya ekonomisinin yükseliş dönemlerinde çekebilir. Avrupa ve dünyada geçmiş dönemlerdeki ekonomik dalgalanmalarda olduğu gibi, içinde bulunduğumuz dönemde de tercihler ‘güvenli limanlarda’ kalmak yönünde olmak zorunda rasyonel düşünüldüğünde: İlk 5’te 4 Alman kentinin yer alması bunun en iyi göstergesi. Dolayısı ile demografik, coğrafik ve ekonomik verileri ile potansiyeli her zaman yüksek olan ülkemiz gayrimenkul sektörünün böyle “zor” dönemlerde biraz daha temkinli ve iyi analiz edilmiş kararlarla geçmesi ve yatırımcı/geliştiricilere kalıcı, evrensel, rasyonel adımlarla ‘güven’ aşılaması tüm dünyanın içinden geçtiği bu “olağanüstü” dönem için hayati önemde.”

Ayşe Hasol Erktin: “Geleneksel”, “alternatif”ten daha riskli görülüyor

ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi: “Bu yılki rapor, dünya emlak piyasalarındaki belirsizliğe işaret ediyor. Rapor, yanıtlardan çok yeni sorularla ortaya çıkıyor. İlk kez %89 gibi bir oranda katılımcı, politik belirsizlikleri en önemli endişe olarak belirtiyor. Popülüzmden kaynaklanan bu belirsizliğin ne yazık ki orta vadede de devam edeceğini düşünüyorlar. Bu da gayrimenkul yatırımcılarını Alman kentleri gibi “güvenli liman”lara itiyor. Uluslararası yatırımcılar, yatırım yapacakları kentleri seçerken fiziksel ve sosyal altyapı, yaşam kalitesi, nüfusun çeşitliliği, yerel idarelerin ileri görüşlülüğü ve sürdürülebilirlik gibi konuları önemsiyorlar. Göç ve terörizm de endişe duydukları konular arasında yer alıyor.

“Öte yandan, gerek teknolojide gerekse yeni kuşakların yaşam tarzlarındaki değişim, gayrimenkulün bir ‘ürün’ olmaktansa, bir ‘hizmet’ olarak yaratıcı yaklaşımlarla ele alınmasını gündeme getiriyor. Paylaşım ekonomisiyle birlikte, geçici ofisler, yurtlar gibi alternatif yatırımlar, geleneksel gayrimenkul anlayışının dışında, hem yenilikçilik hem de işletmeciliği ön plana alıyor.

“Değişen dünyada ‘geleneksel’ yatırımlar, ‘alternatif’ gayrimenkul yatırımlarına oranla daha riskli olarak algılanmaya başladı. 2017’de yatırımcılar kazançlarının azalacağını düşünüyorlar.”