Kaybedilmiş ve unutulmuş bir alana değer kazandırmak

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yap-işlet-devret modeliyle ihale edilerek Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’na 30 yıllığına kiralanan Şişhane Park, Şanal Mimarlık tarafından yeraltında 6 katlı, 1.000 araçlık otopark alanının yanı sıra kentin en değerli noktalarından birinde yıllardır atıl duran bir alanı kamuya kazandıran bir proje olarak tasarlandı. Projenin yatırımcısı Karaköy Gayrimenkul Yatırımları Şirket Ortağı ve Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ve projenin mimarı Şanal Mimarlık Araştırma Kentsel Tasarım Ortağı Murat Şanal ile proje üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.

Burcu Öztaşkın -

 

1 Mayıs 2015

 

Şişhane Park‘ın mimari tasarımını üstlenen ŞANAL Mimarlık Araştırma
Kentsel Tasarım ortağı Murat Şanal ile gayrimenkul projelerine değer katmak ve tasarım sürecinde diyaloğun önemi üzerinden projeyi konuştuk. Projenin yatırımcı/geliştiricisi olan Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Ortak Yönetim Kurulu Üyesi Osman Çilsal ile röportajımız için ise tıklayın.

Mimarlar olarak yatırımcı ve geliştiriciyle birebir diyalog kurma şansına sahip oluyorsunuz. Buradan hareketle, gayrimenkul geliştirme işinde tasarım disiplinlerinin, projeleri yönlendirme açısından bir sorumluluğu olduğu görüşüne katılıyor musunuz?
Sonuçta yapılı çevre bir şekilde gayrimenkule, taşınmaz değerlere dönüştüğü için; biz de o değeri yaratmakla yükümlü ya da dönüşümünde karar alan yöneticiler konumundayız. O nedenle bu değerlerin çok iyi farkında olmamız lazım. Tasarım, kendisine hizmet vermenin ötesine geçemediği zaman gayrimenkulle ayrışıyormuş gibi oluyor. Halbuki bunlar hep birbirini destekleyen disiplinler. Dolayısıyla bu değeri yaratanlar aslında tasarım ekipleri. Trafik, altyapı, statik, mekanik, elektrik gibi konuların hepsi bu anlayış içinde olursa, en gerekli şey gerçekleşmiş oluyor tasarım için. Biz hemen her projenin başında güçlü bir ekip oluşturmaya çalışıyoruz. O güçlü ekibin yaratıcı olması, ehil olması ve değer katıcı bilgileri doğurabilmesi, üretken olması çok önemli.

Son zamanlarda projelere değer katmak noktasında tasarımın değeri daha fazla anlaşılır oldu. Yatırımcılar artık mimarlara gitmeye, onların fikirlerini dinlemeye başladılar. Mimara da çok iş düşüyor bu konuda.
Tabii, belki de öyle. Ama “ön çalışma” dediğimiz fikir üretimi aşamasında her tür tasarımcının eşit olduğuna inanıyorum. Yani bütün tasarım süreçlerini yaşamanın yanlış bir yatırım şekli olduğunu düşünüyorum. O yüzden biz ön tasarım çalışmalarını çok sık yaparız. Her mimari çalışma ya da kentsel tasarım çalışması değer kazandıracak diye de bir şey yok. Mimari tasarımın değer katabileceği belirli bir oran var. Bir de kentsel tasarım ölçeğinin yönlendirebileceği konular var. Kentsel tasarım ölçeği çok önemlidir. Esas anlayış olarak kentsel tasarıma yönelik bir takım kullanışların ifade edilmesi ya da yönlendirilmesi, tabii en başında böyle bir bilginin olması çok önemli. Çünkü kentin çok açık bir şekilde kullanılması sanıyorum son zamanlarda oldu. Bu da tabii farklı değer noktaları yaratıyor. Örneğin otopark kimsenin aklında bir değer olarak yoktu, hepimiz noksanlığını her ne kadar iyi biliyor dahi olsak. İstanbul’un en büyük sorunlarından biriydi, organize bir otopark sistemi yoktu.

Bunların dışında başka türlü yeni yatırımlar da var. Alternatif yatırımlar bu şekilde ele alınabilir. Yapılış, iş modeli olarak da oldukça enteresan buluyorum. Örneğin Şişhane Park projesi tamamen Kamu-Özel Ortaklığı Modeli ile gerçekleşti. Tabii bunun birkaç varyasyonu vardır. Bu sistemle çok farklı gayrimenkul projesi geliştirilebilir. Gayrimenkul derken sadece tapusu ve bir anahtarı olan dört duvar arası yerleri kastetmiyoruz. Bunlar sadece %40’ını karşılıyor gayrimenkul kavramının. Bunun dışındaki %60’lık taşınmaz alanlar üzerinde de bir değer var ve bu değerlerden hepimiz faydalanabiliriz. Bu bir kent bilimi. Dolayısıyla bu konuya daha çok eğilmek lazım. O yüzden belki de konunun biraz mimariden ayrışması gerekir. Mimarlık mesleği çoğu zaman parsel sınırları belirlenmiş bir yerde tanımlandığı için tanımı kadar etkili olabiliyor. Onların dışına taşan diğer alan ise kentsel tasarım disiplini. Planlama ise bambaşka bir alan.

Kesinlikle katılıyorum size.
Tabii bir yatırımcı için en ideal olanı bu farklı disiplinlerin ortalamasında buluşulması, hepsinden biraz biraz olabilmesi. Kentimizde o kadar değerli yerler, o yerlerin içinde de öyle stoklar var ki bunların yenilenmesi, yeniden değerlendirilmesi ve dönüştürülmesi çok önemli.

Şişhane Park da tam olarak bu noktada önem kazanıyor. Kent sahasında, kente ait ve yine kentin yönettiği bir şey. Kaybedilmiş ve unutulmuş bir yerin bir değere dönüştürülmesi açısından çok iyi bir örnek.

Şanal Mimarlık olarak proeye ne tür katkılarınız oldu?
Tasarım açısından konfor seviyesini maksimize etmeye çalıştık. Rahat bir otopark, konforlu park edebilme, rahat yön bulabilme, görsel bütünlük ve sürekliliği sağlayabilme, güvenlikli mekan yaratma, elektrik, mekanik gibi yapısal sistemleri kurgulama konularına dikkat ettik.

İstanbul Ulaşım AŞ’nin katkısıyla otoparka yeraltında bir kat daha ekleyerek, projenin kamusal ulaşım alanlarına ve metroya olan bağlantısını sağladık. Bunun dışında Kasımpaşa dolmuş hattına ve yaya trafiğinin yoğun olduğu akslarla birlikte üç farklı güzergaha bağlantı ve ren bir kat daha ekledik. Yakın zamanda da bu kattan çeşitli toplanma ve hizmet alanlarından geçilerek üstteki açık alana ulaşım sağlanmış olacak.

Projenin yatırımcı/geliştiricisi Karaköy Gayrimenkul Yatırımları’ndan Osman Bey (Çilsal), sizinle çalışmak istemelerinde projeye dair birçok alternatif sunmanızın etkili olduğundan söz etti. Sanırım bu sizden özellikle istenen bir şey değil; sizin çalışma yönteminiz mi çok alternatifli?
Evet genelde çalışma yöntemimiz bu şekilde. İki aşamalı olarak çalışıyoruz. Birinci etapta dünyadan örnekleri ve genelde olabilecek alternatifleri gösteriyoruz. İkinci aşama da iş başladıktan sonra sunduğumuz alternatiflerden oluşuyor. Mülakat sürecinde, çözüm lerden çok herkesin zihnini açabilecek çeşitli yaklaşımları sunuyoruz. Lokasyona uygun, onların da hayalgücünü tetikleyebilecek yaklaşımlar. Yani aslında hep birlikte hayal kuruyoruz. Çünkü tek başımıza hayal kurmamız çok sığ kalır ve tatmin etmez. Yatırımcının zaten bir hayali var, biz belki şekillendirmeye yardımcı oluyoruz. Ama bu hayali hepimizin zihninde canlandırması çok önemli. Bizim tasarım sürecinde bildiğimiz bir takım yöntemler var. Bunlarla birlikte ilk başta, yerlere, konuya uygun örneklerle herkesin zihnini açacak, aktive edecek bir süreçten geçiyoruz. Ondan sonra çalışılmaya ve alternatifler üretilmeye başlanıyor.

Diğer tasarım grupları ve STK’ların görüşlerinin alınmasının projeye nasıl katkıları oldu?İlk etapta mekanik, statik, trafik gibi bütün tasarım ekipleri birlikte çalışarak böyle bir alanda ne olması gerektiği üzerine konuştu. Bu en önemli aşamalardan biriydi. Bunların da ötesinde belki sıklıkla atlanan bir konu var. O da birçok farklı paydaşın olduğu ki bunlardan biri de projenin mal sahibi olan İBB. Öncelikle onları dinlememiz lazım. Ve tabi İBB’nin hepimizden fazla ve çok daha geniş bir açıdan, oldukça fazla deneyimi var.

İBB ile çalışma yönteminiz nasıl oldu?
İlk etabımız, “Onlar ne der?” sorusunun cevabını aramayı hedeflemek oldu. İBB neleri görmek istiyor, neleri yapmak istemiyor, geçmişte yaptıkları hatalar neler, geliştirmek istedikleri konular neler veya çok iyi yaptıkları örnekler nedir? Sanıyorum birkaç görüşmeyi bu şekilde yaptık. “Bir şey tasarlayın, getirin, bakarız,” gibi bir yaklaşım yerine başından itibaren İBB katılımı ile ilerledik. Doğru sorgulamayla konuyu açacak bir takım veriler çıkartmaya başladık. Başarısız yaptıkları örnekler üzerinden, iyi düşünüp istedikleri kadar başarı elde edemedikleri sonuçların bazılarını aktardılar. Somut olarak olumlu ve olumsuz örnekleri gösterdiler ve buraları gidip görmemizi tavsiye ettiler. O da çok faydalı oldu. Birinci katmanı böyleydi.

İkinci katmanı da tasarım profesyonelleri arasındaki konular. Daha kavramsal ve bu işe yönelik düşünce paylaşımlarıydı. Kavramsal kısmı önemliydi; çünkü bu işin en önemli ilkelerinden bir tanesi Anıtlar Kurulu tarafından konulmuş, kamusal açık alan ve yeraltı otoparkı koşulları. Yani bu ikisinin de çok iyi çözülmüş olması lazım. Bizim en başta temel ilke olarak koyduğumuz iki tane şey vardı. Bunu her sunumda gösterdik, hem İBB’ye hem yatırımcılara. Bir tanesi iyi açık alan, bir tanesi de iyi otopark. Bunların ikisini de en iyi şekilde yapmalıyız. İkisi de iyi performans gösterebilmeli. Bu çok basit bir şeymiş gibi görünüyor ama esasında koruması oldukça güçlü bir ilke. Bu bağlamda demin bahsettiğimiz parklanmanın konfor seviyelerini sağlayacak birtakım noktaları belirledik. Ondan sonra da iyi kamusal alanın ilkelerini belirleyecek konuları düşündük.

İBB’nin söylediği şöyle bir şey vardı: “Biz daha önce yaptığımız kapalı otoparklarda hep bir binanın çatısındaymış gibi hissediyoruz. Oysa bir ‘çatı bahçesi’nde bulunmak istemiyoruz.” Ama yeraltı otoparkı yapıp üzerine açık alan yapıyorsanız bu imkansız. Şöyle imkansız: Teknik olarak bir yapının üzerine bir alan yapıyorsanız; bu üzerindeki yer bir çatı katı oluyor. Ama bunu öyle algılatmamanın da imkanı var. Tabii bu aralarda aylık süreçler var. Ve Anıtlar Kurulu’ndaki ilk görüşmelerimizde, biz buranın güçlü ve güçsüz yanlarından bahsettik. Tabi ki bir yandan da yönetmelik araştırmaları da yapıldı. “Neler yapılabilir, neler yapılamaz?” Burada 12 m ile 15 m arasında bir kot farkı var. Kamusal olarak güvenli bir yer olması isteniyor. Bunların hepsinin altyapısı da imar hukuku açısından araştırılıyor. Mesela imar hukukundan aldığımız önemli bir şey; seyir teraslarının da yapılabilmesi. Tasarım ekibini bununla görevlendirdik. Süreklilik sağlayan, güvenli seyir terasları oluşturduk. Hiçbir zaman uçsuz, bağımsız, çıkmaz bir nokta yok. Otokontrol açısından herkesin rahatlıkla ulaşabilmesi gerekli.

Parkın tasarımıyla ilgili hassasiyet gösterdiğiniz konular nelerdi?
İşin en güç kısmı statik mühendisleriyle birlikte yaptığımız çaışmaydı. Aşağıdaki otopark dörtgen, yukarıdaki açık alan ise oval biçiminde. Bu iki alan strüktürel olarak da birbirinden bağımsız. Bu iki alanı birbirine bağlayan transfer katı vardır arada. Bunun nedeni de İBB’nin ilk beklentisidir: Çatı katında olmama hissi. Otoparkın yükleri bitirilip sonra onun üzerine bir transfer katı ile kamusal alanda mümkün olduğunca en ince kesite ulaşmak hedeflenmiştir. Bunun nedeni de aşağıdaki otoparkın mega strüktürünün yukarıdaki açık alana yansımamasıdır. Yoksa dev kolonlar ve kirişler, insana yönelik bir yerde çok rahatsız edicidir. Bir de tabii bunların biçimsel olarak birbirinden kopması zihinsel olarak da kopukluk ve farklılık yaratıyor ki yukarıdakilerde bir otoparkın üzerinde yürüyor muş hissi oluşmasın.

Açık alanlarda sert zeminlere de ihtiyacımız var. Kentsel tasarım alanı çoğu zaman peyzajla da karıştırılır. Aslında ikisinin de sert ve yumuşak zeminlerle ilişkisi vardır. Tabii bu ikisinin de kullanılacağı yerler ve oranlar bellidir. Projelerde verilen ağırlığa göre oranlar değişiklik gösterir. Şişhane Park’ta az sayıda yetişkin ve fazla büyük olmayan ağaçlar için %20-25 olan yumuşak zemin oranı, yetişkin ağaç grupları için ise; %5-10 civarında. Bunu da iyi bir otopark elde ettikten sonra, arazide arta kalan kısımları da kullanmaya çalışmayarak sağladık. Yetişkin ağaçlara uygun zemin sağlansın diye derin topraklar bırakmaya çalıştık.

Bir araç trafiği silsilesinin tam ortasında kalan bir adacık burası. Yani aslında yayaların direkt erişimi yok. Önce bir araç yolu geçmek gerekiyor mutlaka.
Daha önce yapılan çalışmaları incelediğimizde pek çok çözümün trafik yönünden zayıf olduğunu fark ettik. Bir kere, gelen trafiği ne kadar hızlı içeri alırsanız, o kadar iyi. İki tarafı anayollar tarafından kapatılmış ve iki ucu arasında 12-15 m’lik kot farklarının olduğu bu alanın, biri yaya ulaşımını sağlayan diagonal yollarla ikiye ayrılarak, iki uçtan araç girişlerinin sağlanmasını sağladık. Oradaki kavşağın daha yayaya yönelik bir kullanımının olmasını savunuyoruz. İBB planlarında da buna yönelik kararlar var. Bizim asıl istediğimiz şey, burada daha yavaş bir trafik akışının olması.

Otoparka üç yönden araç giriş-çıkışı sağlanabiliyor. Bunu nasıl sağlayabildiniz?
1980’lerde yapılmış olan yolun altında bir yaya geçidi vardı, sonradan kapatılmış. Biz bunu yeniden açtırdık. Taksim tarafından gelindiğinde çok rahat olmasa da şu an bir giriş olarak kullanılıyor. Diğerleri ise oldukça rahat. Bir tane daha giriş-çıkış noktası var, Yolcu İskenderzade Sokak tarafında. Diğer tarafta da heykelimsi spiral bir giriş var. Ama o da acil durumlarda çıkış olarak kullanılabilir durumda.

Mevcuttaki kavşak projesi ile ilişkilendirilerek projeyi yeniden düzenlediniz değil mi? 
Biz inşaata başladığımızda, Haliç Köprüsü’ndeki raylar döşenmişti. Milimetrenin oynamasına dahi izin vermiyorlardı. Biz, “6 m’ye kadar sizin projenize yanaşmak zorundayız,” dedik. Ulaşım AŞ de, “Oynatmayacaksanız olabilir,” dedi. Sürekli ölçümler yapıldı. Ayrıca Şişhane’den Kasımpaşa’ya mevcutta kullanılmayan bir alt geçit vardı. “Projeye bağlanmak için burada yapılmış tünelin duvarlarını da yıkmak istiyoruz,” dedik. Kabul edildi. O yüzden, diyalog çok önemli bir konu.

Bir de burada beni en çok heyecanlandıran şey projenin, bıçak sırtı gibi ayrılmış iki alan olan Galata ile Kasımpaşa’yı birleştiriyor olması.

Ayrıca yapılı çevrede ulaşım konusu da değişmeye başladı. Biz en azından bu konuda uzman Artech ile görüşmeye başladığımızda hep araç odaklı ulaşım çözümleri üzerine çalışılıyordu. Biz ise burada, “bireysel aracı, tarihi şehre girmeden önce burada bırakın”ı göstermek istedik.

Bu çözümler maliyetlere de olumlu yansımıştır herhalde?
Etkiledi tabii. Bunun sonucunda bir gayrimenkul değeri yaratmış olduk. Ancak bu diyalogları kurabildiğiniz zaman buralara değer katabiliyorsunuz.

Bu tür alanlara bir miktar ticaret fonksiyonu katılmasının projenin yaşamasına katkısı konusunda ne düşünüyorsunuz?
Ticari alanlar henüz açılmadı ama altyapısı bitmiş durumda. Burası zaten çok büyük bir ticari alan değil, geçiş ve servis alanı diyebiliriz. Hizmet ve servis alanlarının açılması buraya insan çekecek. Bu tarz kentsel konularda, kamusal alanı korumak istiyorsak pek çok hizmeti sunabilmeliyiz. Çaydan, kuru temizlemeye, çeşitli ihtiyaç birimleri yer almalı ve bu tarz işlevler asla buradaki ticaret ile yarışır biçimde olmamalı. Çünkü burası esasında bir varış noktasından çok, bir geçiş noktası. Önemli olan da bu geçiş alanlarının varış noktasına kadar güvenli ve huzurlu bir deneyim sağlaması.

Biraz da kullanıcının ne yaptığını doğru gözlemlemek gerekiyor. Başka örnekleri alıp projelerin içine entegre etmek de bir yöntem tabii ki. Ancak bir de oradaki gerçek kullanıcının eğilimlerini bilmek ve kullanım alanlarını ona göre şekillendirmek o alanı sürdürülebilir kılıyor.
Bu gözlemleme konusu kesinlikle çok önemli. Projenin başlangıcında ufak da olsa 30-35 kişinin katıldığı bir toplantı yaptık. Genel konsensüs, buranın mümkün olduğunca anonim kalması, kimse tarafından sahiplenilmemesi yönündeydi. Zaten ilk başta insanların nefes alabileceği bir yer olması bizim öngörümüzdü. Gün içinde insanlar için bir duraksama noktası olabilsin istedik. Kent yaşantısında duraksamak pek mümkün olmuyor. Örneğin, oturma alanları yaz ve kışı kapsayacak şekilde gün batımını izletecek biçimde konumlandırıldı. Alandan, Fatih Camisi’nden itibaren önemli anıtların hepsini görebiliyoruz. Seyir terasının olmasındaki ana sebep de buydu zaten.

Gayrimenkule çok çeşitli açılardan bakmak lazım. Daha keşfedilmesi ve denenmesi gereken pek çok şey var. Ayrıca İstanbul özelinde çok farklı fırsatlar da var. Yüzeysel bakılarak yapılan işler yaşamıyor zaten.