RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Adım Adım Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm

Belediyeler, il özel idareleri, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca riskli alan ilan edilir.

İlgili idare (belediye, il özel idaresi, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini tespit ettirir ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.

Kentsel dönüşüm uygulama alanında; Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından imar planları yenilenir, kentsel tasarım ve uygulanacak yeni yapılaşma proje çalışmaları, projeye dahil edilecek TOKİ veya özel inşaat şirketleriyle anlaşmalar gibi yeniden yapım çalışmaları yapılır.Veya maliklerce arsaların üzerinde özel inşaat şirketleriyle anlaşmalar yoluyla yeniden yapım süreci uygulanır. Riskli alan tespit edilen bölgelerde de öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.

Maliklerin bir proje oluşturmasıyla yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhid edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili belediyeler veya TOKİ tarafından yürütülen uygulamalarda uygulanacak projeye sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Müdürlükçe resen yapılır veya yaptırılır.

Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı başka bir parselde yapılabilir.

Üzerinde bina yıkılmış olan arsa hakkında malikleri bu konuda bilgilendirmek için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamaz ise ya da belediye veya özel şirketlerce yapılacak projeye yahut paylaşıma karşı çıkılırsa, karşı çıkan kişilerin mülkiyetindeki taşınmazlar, Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili idarece belirlenmek kaydı ile uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak konut ve işyeri vermek üzere sözleşme akdedilir.

İlgili idare gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.

Riskli alanda yeni inşaatlarının yapılması için ilgili idare tarafından imar planları, kentsel tasarım projeleri ve inşaat projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.

Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.

İlgili idare, riskli alanda kendileri tarafından yapılacak proje için, inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetki verdiği belediye;riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, arsa sahiplerince yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.

Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.

Maliklere dağıtım sonrası ilgili idarenin elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.

İnşaat sürecinin sonunda riskli alandaki maliklere afetlere ve depreme dayanıklı konut ve işyerleri teslim edilir. Eskiden riskli olan alan; park, spor alanları, hastahane, okul, yaşlı bakımevi, ana okulu, kültür ve sanat merkezleri olan bir kentsel yaşam alanına dönüştürülür…