EMİR EMLAK OFİSLERİNDE YAPILAN SATIŞ SÖZLEŞMELERİ GEÇERLİ MİDİR?
Emlak ofislerinde yapılan sözleşmeler, alıcı ve satıcı yönünden geçersizdir. Peki niçin yapılır? Bu sözleşmeler sadece emlakçı yönünden geçerlidir ve emlakçı komisyonu bu sözleşme ile hak eder. Daha çok yasada tellaliye tanımına sokularak, emlakçıya tellaliye ödenmesi bu sözleşmelerde belirtilir.
Bilindiği gibi, gayrimenkullerin satışı veya satış vaadi resmi biçimde olmak zorundadır. Örneğin bu konuda, YARGITAY 3. Hukuk Dairesi’nin, ESAS: 2014/10633, KARAR: 2015/3964 Sayılı kararlarında şu cümle yer almıştır "Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir.(TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60).”
Bu durumda bir tapu işlemi, Tapu Müdürlüğünde yapılmak zorunlu bulunmaktadır. Eğer satış vaadi sözleşmesi yapılacak ise yine resmi şekilde yapılacaktır. Satış Vaadi Sözleşmesi’nin resmi biçimde yapılacağı yer ise noterlik müessesesidir.
Bu husustaki yasal mevzuat emredici olmakla uyulması zorunludur. Aksi hal ise geçersizlik yaptırımına tabiidir. İlgili Yasa maddeleri yazımızın alt kısmına derc edilecektir.
Peki bu durumda emlakçıda yapılan sözleşme ile kapora veya belirli bir miktar para verilmiş ise ne olacaktır? Ya da bu sözleşmeye cezai Ş-şart yazılmış ise alınabilecek midir? Bunlardan birisinin cevabı evet, diğerinin cevabı ise hayırdır. Verilen kapora veya satış bedeline ilişkin kısım alınır. Çünkü: geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak, cezai şart istenemez. Geçersiz sözleşmedeki cezai şartta geçersizdir.
Emlakçıda yapılan sözleşmenin yaptırımı var mıdır? Alıcı ve satıcının birbirine karşı yaptırımı yoktur. Verdikleri paralar varsa, bunla iade yükümlülüğündedir. Eğer iade edilmez ise icra marifetiyle tahsili mümkün bulunmaktadır. Cezai Şart sözleşmeye yazılmış olsa da geçersizdir.
Kişilere külfet yükleyen yön var mıdır? Vardır. Sözleşme yapıldıktan sonra, taraflar vageçse de emlakçıya komisyon ödeme mecburiyeti vardır. Bu da Türk Borçlar Kanunu'nun simsarlık ile ilgili bölümüde tanımlanmıştır. Yasa maddeleri yine yazının altına alınmıştır. Hatta şunu bile ifade edebiliriz. Satış dışında kiralama halinde bile emlakçının mal sahibi dışında kiracı ile yaptığı sözleşmede sonuç doğurur. Emlakçının düzenlediği komisyon sözleşmesi sonrasında, kira sözleşmesi haricen kurulsa bile emlakçı komisyonu hak etmektedir. Emlakçı sözleşmesinde resmi şekil şartı olmadığından sadece yazılı olmak koşulu ile geçerli olmakta ve taraflar alım satımdan vazgeçseler dahi komisyon ödemeleri gerekmektedir.
İlgili Mevzuat Hükümleri;
TBK 237.Madde ise aşağıdaki gibidir
"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır."
TMK 706. Madde ise,
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." şeklindedir.
Tapu Kanunu 26. Madde,
"Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vâdine mütedair resmî senetler (Değişik ibare: 5831 – 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından tanzim edilir." şeklindedir.
Noterlik Kanunu 60. Madde ise,
"Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,
Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun
hükümlerine göre yapmak,
Gayrimenkul satış va'di sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
TBK-- MADDE 520
Simsarlık Sözleşmesi
A. Tanımı ve şekli
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
TBK--MADDE 521
B. Ücret
I. Hak etme zamanı
Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
TBK--MADDE 523
III. Simsarın haklarını kaybetmesi
Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
Kaynak : http://www.haberoran.com/kose-yazisi/37/emlak-ofislerinde-yapilan-satis-sozlesmeleri-gecerli-midir.html
Yorumlar