HİSSELİ TAŞINMAZDA (PAYLI MÜLKİYETTE) HİSSE ÜZERİNE İNTİFA HAKKI TESİSİ….
Hisseli taşınmazlarda kimi hissedarların payları üzerine üçüncü kişiler lehine intifa hakkı tesis ettiklerini görmekteyiz. İntifa hakkı nedir, nasıl tesis edilir, niçin tesis edilir ve nasıl kaldırılır, bu konular üzerinde kısaca duracağız.
İntifa ya da başka bir deyişle kullanma hakkı, başkasına ait bir mal veya hak üzerinde belirli bir kişiye tamamen yararlanma ve/veya kullanma hakkı verme anlamına gelir. İntifa hakkının tahsisiyle birlikte malik, sadece tasarruf hakkını elinde tutmakta olup, mal/hak veya eşyadan elde edilebilecek her türlü yararı intifa hakkı sahibine tahsis etmiş durumdadır. İntifa hakkı sahibi, malı kullanır, yararlanır, gerekirse kiraya verir. İntifa hakkının tesisi için muhakkak tapu siciline tescili gerekmektedir, bu husus taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet mevcutsa taşınmaz üzerindeki paylar için de geçerlidir. Açıklamamız gerekirse, söz konusu pay üzerine tescil edilen intifa hakkı, tapu siciline tescil edilmelidir. Bir hisseli (müşterek mülkiyete konu) taşınmaz üzerine de intifa hakkı tesis edilince o pay üzerinde, belirlenen süre ile, süre belirlenmemişse, intifa hakkı sahibinin ölümüne kadar kullanma ve yararlanma hakkı, hak sahibine ait olur.
İntifa ya da başka bir deyişle kullanma hakkı, başkasına ait bir mal veya hak üzerinde belirli bir kişiye tamamen yararlanma ve/veya kullanma hakkı verme anlamına gelir. İntifa hakkının tahsisiyle birlikte malik, sadece tasarruf hakkını elinde tutmakta olup, mal/hak veya eşyadan elde edilebilecek her türlü yararı intifa hakkı sahibine tahsis etmiş durumdadır. İntifa hakkı sahibi, malı kullanır, yararlanır, gerekirse kiraya verir. İntifa hakkının tesisi için muhakkak tapu siciline tescili gerekmektedir, bu husus taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet mevcutsa taşınmaz üzerindeki paylar için de geçerlidir. Açıklamamız gerekirse, söz konusu pay üzerine tescil edilen intifa hakkı, tapu siciline tescil edilmelidir. Bir hisseli (müşterek mülkiyete konu) taşınmaz üzerine de intifa hakkı tesis edilince o pay üzerinde, belirlenen süre ile, süre belirlenmemişse, intifa hakkı sahibinin ölümüne kadar kullanma ve yararlanma hakkı, hak sahibine ait olur.
Hukuki mesele olarak karşımıza ise ortalığın giderilmesi ve muvazaa sorunu ortaya çıkmaktadır. Hisseli taşınmazın (paylı mülkiyetin) geçerli olduğu taşınmazlarda paydaşlardan biri taşınmazda ortaklığın giderilmesi (izale- i şuyu) davası ile satışını önleme ya da söz konusu dava neticesinde taşınmaza alıcı çıkmasını önleyerek satışın ucuza gerçekleşmesini sağlamak için taşınmaz üzerinde bir başkası lehine intifa hakkı kurabilmektedir.
Bu konuda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ndan önceki dönem ile sonraki dönem arasında uygulama farklılıkları bulunmaktadır. 08.12.2001 tarihinden önce tesis edilmiş intifa hakkı ile sonrası arasında önemli uygulama farkı bulunmaktadır. 08.12.2001 tarihinden önce tesis olunmuş intifa durumunda: Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunlu olduğu gibi taşınmazın 14.3.1960 tarih ve 1/3 s. İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse sair paydaşların muvafakatlarını aramaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmesi gerekir.
08.12.2001 tarihinden sonra yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 700’e göre; “Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.” Şeklindeki uygulama sürdürülmek durumundadır.
Ancak, buradan iki sonuç çıkarmak mümkündür.
Birincisi, yukarıdaki yasa maddesi uyarınca, intifa bildirimini alan paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açmasıdır. Bu durumda intifa, paya düşecek bedel üzerinde devam edecektir. Yani paya örnek olarak 500.000 TL. isabet ederse, bu paradan yararlanacak olan intifa sahibi olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gereken davalar arasında sayılmıştır.
İkinci husus ise, muvazaa yeni tabirle danışıklı işlem halidir ((Hukukta muvazaa, bir hukuki ilişkinin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak konusunda yaptıkları gizli anlaşma. Arapça kökenli bir sözcük olan muvazaa "danışıklık" anlamına gelir.[1] Örneğin borcuna karşılık evini kaybetmesi riski olan birinin evini bir tanıdığına satmış gibi göstermesi "muvazaalı satış" (danışıklı satış) olarak adlandırılır)). Bu durum ortaklığın giderilmesi davası açmayan, intifadan haberi olmayan, danışıklı intifayı öğrenen hissedarın ayrıca başvurabileceği ikinci yoldur.
Ortaklığın giderilmesi: İntifa tesisi, 08.12.2001 tarihinden sonra yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’ndan önce ise, ortakta dava esnasında, intifadan vazgeçmez ise intifalı satış olacaktır. Ki, bu durum alıcı için ciddi anlamda caydırıcıdır, çünkü alıcı kullanma ve yararlanma hakkı olmayan bir taşınmaz alacaktır. Çok düşük değer çıkması veya alıcı çıkmamasından dolayı intifa hakkı sahibinin düşük bedelle alması olağan bir durumdur. İntifasız satışta veya bedele dönüşme durumunda yukarıdaki sakıncalar ortaya çıkmayacaktır. Türk Medeni Kanununda sonra ise kurulan intifaya, süresinde dava açılmaz ise; çıplak mülkiyet sabibinin, paydaşlığın mahkemece giderilmesini istemesi halinde intifa hakkı kurulan pay üzerinde intifa hakkı devam edeceği için payı satın alacak kişi intifa hakkı nedeniyle taşınmazı satın alma ihtiyacına göre kullanamayacağı için intifa hakkının varlığı nedeniyle satın almaktan vazgeçebilecektir. Bu nedenle intifa hakkının varlığı taşınmazı satın almak isteyenler açısından önemli bir vazgeçme nedeni haline gelmektedir. Kendi payına intifa hakkı kuran paydaş böylelikle taşınmazın paydaşlığın giderilmesi davasında satışını engellemekte ya da intifa hakkının varlığı nedeniyle taşınmaza alıcı çıkmaması nedeniyle taşınmazı ihalede kendisi satın alabilmektedir. Satın aldıktan sonra da danışıklı olarak koydurulan intifa hakkı kaldırılmakta ve böylece diğer paydaşlar zarara uğratılmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi dışında diğer hukuki yola gelince;
Bu halde, muvazaa nedeniyle intifa hakkının iptali söz konusudur. Az yukarıdaki gibi, gerçek değerin altında taşınmazı elde etmek isteyenlerin danışıklı işleminin iptali amaçlanmaktadır. Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’ e göre Asliye Hukuk Mahkemesidir “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” Çünkü bu tür davalar mal varlığı hukukundan doğan davalar olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir. Yetkili Mahkeme, HMK m. 12/I’e göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada davacı, davalı paydaşın yaptığı intifa hakkı kurulması işleminin intifa hakkı sahibi ile aralarında ki görünürdeki işlem olduğunu, gerçek amacın ise diğer paydaşların payının gerçek değerin altında alınması amaçlandığını ispatlayacaktır. Yani, asıl amacın açılacak paydaşlığın giderilmesi davasında taşınmaza intifa hakkının varlığı nedeniyle alıcıların itibar etmesinin engellenerek taşınmazın satış değerini düşürmek ve yapılacak ihalede taşınmazı satın almaya çalışmak olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Davacı intifa hakkının danışıklı olarak kurulduğunun tespiti ile tapudaki intifa hakkının kaldırılmasını talep edecektir. Diğer (tam mülkiyet sahibi) paydaşların tamamı dava açma hakkına sahiptir. Çünkü kurulan intifa hakkı doğrudan onların paydaşlığın giderilmesini isteme haklarına zarar vermektedir. Danışıklı intifa hakkı kurulması mutlak muvazaa olarak kabul edildiği için hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi yoktur. Davada kendi payı üzerinde intifa hakkı kuran paydaş ve intifa hakkı sahibi davalı olarak gösterilecektir. Muvazaa her türlü delil ile ispat edilebilir, tanık dinlenebilir. Uyuşmazlığın özelliğine göre tapu kayıtları, banka hesapları, kadastro tutanakları, vergi makbuzları, elektrik, su, doğalgaz makbuzları, mektup ve benzeri yazışmalar, tanık, bilirkişi incelemesi, keşif ve her türlü delil ibraz edilebilir.
Bu konuda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ndan önceki dönem ile sonraki dönem arasında uygulama farklılıkları bulunmaktadır. 08.12.2001 tarihinden önce tesis edilmiş intifa hakkı ile sonrası arasında önemli uygulama farkı bulunmaktadır. 08.12.2001 tarihinden önce tesis olunmuş intifa durumunda: Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunlu olduğu gibi taşınmazın 14.3.1960 tarih ve 1/3 s. İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse sair paydaşların muvafakatlarını aramaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmesi gerekir.
08.12.2001 tarihinden sonra yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 700’e göre; “Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.” Şeklindeki uygulama sürdürülmek durumundadır.
Ancak, buradan iki sonuç çıkarmak mümkündür.
Birincisi, yukarıdaki yasa maddesi uyarınca, intifa bildirimini alan paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açmasıdır. Bu durumda intifa, paya düşecek bedel üzerinde devam edecektir. Yani paya örnek olarak 500.000 TL. isabet ederse, bu paradan yararlanacak olan intifa sahibi olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gereken davalar arasında sayılmıştır.
İkinci husus ise, muvazaa yeni tabirle danışıklı işlem halidir ((Hukukta muvazaa, bir hukuki ilişkinin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak konusunda yaptıkları gizli anlaşma. Arapça kökenli bir sözcük olan muvazaa "danışıklık" anlamına gelir.[1] Örneğin borcuna karşılık evini kaybetmesi riski olan birinin evini bir tanıdığına satmış gibi göstermesi "muvazaalı satış" (danışıklı satış) olarak adlandırılır)). Bu durum ortaklığın giderilmesi davası açmayan, intifadan haberi olmayan, danışıklı intifayı öğrenen hissedarın ayrıca başvurabileceği ikinci yoldur.
Ortaklığın giderilmesi: İntifa tesisi, 08.12.2001 tarihinden sonra yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’ndan önce ise, ortakta dava esnasında, intifadan vazgeçmez ise intifalı satış olacaktır. Ki, bu durum alıcı için ciddi anlamda caydırıcıdır, çünkü alıcı kullanma ve yararlanma hakkı olmayan bir taşınmaz alacaktır. Çok düşük değer çıkması veya alıcı çıkmamasından dolayı intifa hakkı sahibinin düşük bedelle alması olağan bir durumdur. İntifasız satışta veya bedele dönüşme durumunda yukarıdaki sakıncalar ortaya çıkmayacaktır. Türk Medeni Kanununda sonra ise kurulan intifaya, süresinde dava açılmaz ise; çıplak mülkiyet sabibinin, paydaşlığın mahkemece giderilmesini istemesi halinde intifa hakkı kurulan pay üzerinde intifa hakkı devam edeceği için payı satın alacak kişi intifa hakkı nedeniyle taşınmazı satın alma ihtiyacına göre kullanamayacağı için intifa hakkının varlığı nedeniyle satın almaktan vazgeçebilecektir. Bu nedenle intifa hakkının varlığı taşınmazı satın almak isteyenler açısından önemli bir vazgeçme nedeni haline gelmektedir. Kendi payına intifa hakkı kuran paydaş böylelikle taşınmazın paydaşlığın giderilmesi davasında satışını engellemekte ya da intifa hakkının varlığı nedeniyle taşınmaza alıcı çıkmaması nedeniyle taşınmazı ihalede kendisi satın alabilmektedir. Satın aldıktan sonra da danışıklı olarak koydurulan intifa hakkı kaldırılmakta ve böylece diğer paydaşlar zarara uğratılmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi dışında diğer hukuki yola gelince;
Bu halde, muvazaa nedeniyle intifa hakkının iptali söz konusudur. Az yukarıdaki gibi, gerçek değerin altında taşınmazı elde etmek isteyenlerin danışıklı işleminin iptali amaçlanmaktadır. Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2/I’ e göre Asliye Hukuk Mahkemesidir “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” Çünkü bu tür davalar mal varlığı hukukundan doğan davalar olduğundan dava konusu hakkın değerine göre görevli mahkeme belirlenmektedir. Yetkili Mahkeme, HMK m. 12/I’e göre “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
Danışıklı intifa hakkı kurulmasına yönelik açılacak davada davacı, davalı paydaşın yaptığı intifa hakkı kurulması işleminin intifa hakkı sahibi ile aralarında ki görünürdeki işlem olduğunu, gerçek amacın ise diğer paydaşların payının gerçek değerin altında alınması amaçlandığını ispatlayacaktır. Yani, asıl amacın açılacak paydaşlığın giderilmesi davasında taşınmaza intifa hakkının varlığı nedeniyle alıcıların itibar etmesinin engellenerek taşınmazın satış değerini düşürmek ve yapılacak ihalede taşınmazı satın almaya çalışmak olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Davacı intifa hakkının danışıklı olarak kurulduğunun tespiti ile tapudaki intifa hakkının kaldırılmasını talep edecektir. Diğer (tam mülkiyet sahibi) paydaşların tamamı dava açma hakkına sahiptir. Çünkü kurulan intifa hakkı doğrudan onların paydaşlığın giderilmesini isteme haklarına zarar vermektedir. Danışıklı intifa hakkı kurulması mutlak muvazaa olarak kabul edildiği için hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi yoktur. Davada kendi payı üzerinde intifa hakkı kuran paydaş ve intifa hakkı sahibi davalı olarak gösterilecektir. Muvazaa her türlü delil ile ispat edilebilir, tanık dinlenebilir. Uyuşmazlığın özelliğine göre tapu kayıtları, banka hesapları, kadastro tutanakları, vergi makbuzları, elektrik, su, doğalgaz makbuzları, mektup ve benzeri yazışmalar, tanık, bilirkişi incelemesi, keşif ve her türlü delil ibraz edilebilir.
Yorumlar