İpotekli Taşınmazlar Nasıl Satılır?

İpotek, kişisel bir alacağı teminat altına almak amacı ile düzenlenen bir taşınmaz rehni şeklidir. İpotek hakkı, alacaklıya, borcun ödenmemesi halinde, ipotek konusu taşınmazı sattırmak sureti ile alacağını taşınmaz bedelinden alma hakkı veren bir ayni haktır. Ayni hak olması nedeni ile herkese karşı ileri sürülebilir ve zamanaşımına uğramaz.

Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmiş olması malikin bu taşınmaz üzerinde bulunan yasal tasarruf hakkını kısıtlamaz. Malik istediği taktirde üzerinde ipotek tesis ettiği taşınmazı her zaman üçüncü bir kişiye temlik edilebilir. İpotek, taşınmazın devir ve temlikini engellemez. Malik taşınmazı başka birine devredebileceği gibi yeni bir sınırlı ayni hak tesis edebilir.

İpotek tesisi ile alacak taşınmazın değeri ile güvence altına alınmakla birlikte, taşınmaz maliki borçlunun alacaktan kaynaklanan kişisel sorumluluğu ortadan kalkmaz. İpotek ile karşılanmayan borç miktarından, borçlu diğer mal varlığı değerleri ile sınırsız sorumlu olmaya devam eder. Ancak kendi taşınmazını başkasının borcu için ipotek ettiren taşınmaz malikinin sorumluluğu ayni, sınırlı bir sorumluluktur. Malik ancak borcun ödenmemesi halinde taşınmazın satımına katlanmakla yükümlüdür. Başkaca bir sorumluluğu yoktur.

İpotekli taşınmazların satışına engel teşkil edebilecek herhangi bir husus mevzuatlarımızda yer almamaktadır. İpotekli taşınmaz, malikin talebi ile ipotek alacaklısının herhangi bir iznine bağlı olmaksızın devredilebilir veya kısmen bir parçası da satılabilir. Burada ortaya çıkan asıl sorun gayrimenkulün tamamını veya bir kısmını alan kişinin ipotek alacaklısına karşı sorumluluğudur.

MK md. 888.– İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.

Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

Yukarıdaki maddeden de anlaşılacağı üzere söz konusu taşınmazın malikinin değişmesinin gayrimenkul üzerindeki ipoteğe etkisi bulunmamaktadır. Borcun ifa edilmemesi halinde ipotek alacaklısı, ipoteğin paraya çevrilmesi talebi ile takip başlatacak olup ipotekli taşınmazın satışını isteyebilecektir. Satış bedelinden ipotek alacaklısının güncel alacağı tahsil edilip kalan bakiye ise ipotek borçlusuna geri verilecektir.

İpotekli taşınmazın malikinin değişmesi durumunda ilgili tapu müdürlüğü tarafından malik değişikliği bilgisi ipotek alacaklısına bildirilir. İpotek alacaklısı malik değişikliğinin kendisine tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içerisinde eski malike sorumluluğunun devamına ilişkin herhangi bir bildirimde bulunmaz ise eski malik borçtan kurtulur. Bildirmesi durumunda dahi ipotek alacaklısı ilk olarak ipotekli taşınmazın satışına gidip, eğer bu satış bedeli borcu karşılamaz ise eski malike rücu edebilir. Yeni malikin borçtan sorumluluğu ipotekli gayrimenkul ile sınırlıdır.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğundadır ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.