YABANCILARIN TÜRKİYE'DEN GAYRİMENKUL ALMASI

Aşagıda geniş şekilde aktaracağımız gibi yabancılara gayrimenkul satışı 03.07.2003 tarihinde düzenlenmişti ancak daha sonra düzenlenen bu yasayı Anayasa Mahkemesi şu gerekçelerle iptal etti:
Yabancıya mal satışının iptal gerekçesi
Ankara
Anayasa Mahkemesi, "karşılıklı olma ve kanuni sınırlamalara uyulma" koşuluyla yabancıların mal edinmesini öngören yasa maddesini iptal gerekçesinde, mal edinilmesinin usul ve esaslarının yasada ayrıca belirtilmesinin ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri açısından önemli olduğu ifade edildi.

Tapu Yasası’nın 35’inci maddesi, 4976 Sayılı Yasa’nın 19’uncu maddesi ile değiştirilerek, "karşılıklı olma ve kanuni sınırlamalara uyulma" koşuluyla yabancıların mal edinmesinin önü açılmıştı. CHP’nin, başvurusu üzerine, Anayasa Mahkemesi yasanın iptal edilmesine karar verdi. Yüksek Mahkemenin iptal kararının gerekçesi, Resmi Gazete’de yayınlandı.

YABANCILARIN MAL EDİNMESİ

4916 sayılı Yasa’nın 19’uncu maddesi ile değiştirilen Tapu Yasası’nın 35’nci maddesi, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerini düzenliyor. Yasa, Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilmesi veya bedele çevrilmesini öngörüyor. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi ise Bakanlar Kurulu’nun iznine bağlanıyor.

YASA’DA USUL VE ESASLAR DÜZENLENMEDİ

Anayasa Mahkemesi’nin yasayı iptal gerekçesinde, bilim ve teknolojideki gelişmelerin, artan ulaşım ve iletişim olanaklarının, ekonomik, sosyal ve siyasal ilişkilerde beliren yeni yapılanma gereksinimlerinin, uluslararası ilişkilere yoğunluk ve yeni boyutlar kazandırdığı belirtildi. Gerekçede, bunun sonucu olarak kimi durumlarda yabancılara mülk edinme hakkının tanınması ve buna koşut olarak da konunun ülke koşullarına göre belli yasal sınırlamalara bağlı tutulması gereğinin ortaya çıktığı kaydedildi. Gerekçede, dava konusu 35’nci maddenin ilk fıkrasıyla yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmeleri, "karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak" koşuluna bağlı tutulduğu, ancak bunun usul ve esaslarının gösterilmediğine dikkat çekildi.

YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİMİ ÜLKE GÜVENLİĞİ İLE İLGİLİ

Gerekçede, hukuk devletinin işlevlerinin yaşama geçirilebilmesi için, ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri gözetilerek yabancıların alacağı taşınmazın yeri, arazi, arsa veya bina olmasının getireceği farklılıklar ile satın almanın amacı, koşulları ve devirde uyulacak usul ve esaslar gibi unsurların yasada belirtilmesi gerektiği belirtildi. Bunların yasada düzenlenmemiş olmasının, ülke bütünlüğü ve egemenliği ile doğrudan ilgili olduğunda duraksama bulunmayan yabancıların taşınmaz edinimi konusunda, yetki devrine yol açacağına işaret edildi. Yabancılar lehine taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesinde Anayasal sakıncaların söz konusu olduğu kaydedilen gerekçede, hak süresinin de amacı, süresi, türü gibi özelliklerin Yasa’da belirlenmesi gerektiği ifade edildi.

BAKANLAR KURULU YETKİSİ

Maddenin son fıkrasında yer alan "kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir" hükmü de değerlendirildi. Böylece "ülke güvenliği" yanında "kamu yararı" gibi sınırları belirsiz bir kavrama dayanarak Bakanlar Kurulu’na bu maddenin uygulanmayacağı yerleri saptama konusunda geniş bir takdir yetkisi verildiği belirtilen gerekçede, bunun yasama yetkisinin devrine yol açacağına dikkat çekildi. Gerekçede, Bakanlar Kurulu’na verilen yetkinin kullanılmasının, ise yabancılar yönünden sınırlama içerdiği belirtilerek, bu sınırlamanın doğrudan yasayla yapılmaması veya uygulamaya yönelik yetkilendirmenin sınırlarının ve ilkelerinin belirlenmemesinin Anayasa ile bağdaşmadığı kaydedildi.

Gerekçeye, Serdar Özgüldür ve Mehmet Erten karşı oy kullandı.



--------------------------------------------------------------------------------

İPTALE KONU OLAN YASA DEĞİŞİKLİĞİ

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri 03.07.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19'uncu Maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş, Tapu Kanununun 36'ncı Maddesi yürürlükten kaldırılarak içerdiği hükümler 35'inci Maddeye aktarılmış, ayrıca 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:

" Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir."

KARŞILIKLILIK

Karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın varlığının fiili durumu göstermeyeceği gibi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması gerekir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz mal edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esası getirilmiştir.




Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır.
Yabancıların taşınmaz mal edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır:

a.Yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz malların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

b.2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz mal miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur.

c.442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale gelmiştir.

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde yapılan değişiklikle, yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin de karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir.

Yabancı bir devlet ile Ülkemiz arasında gerek yabancı gerçek kişiler gerekse yabancı ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorulmak suretiyle belirlenmektedir.


4112 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI

4112 sayılı Kanunla 1995 yılında 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununda yapılan değişiklik ile, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış olup da, sonradan Bakanlar Kurulu'ndan çıkma izni almak suretiyle yabancı bir devlet vatandaşlığını kazanan kişiler ve bunların kanuni mirasçılarına Türkiye Cumhuriyeti'nin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla ülkede ikamet, seyahat, çalışma, miras, taşınır ve taşınmaz mal iktisabı ile ferağı gibi konularda Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanma imkanı sağlanmıştır; yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerin (2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesi ve 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan kısıtlamalar) uygulanmaması gerekmektedir. Bu kapsamdaki kişilere, belirtilen konulara ilişkin işlemler sırasında gösterilmesi zorunlu olan "4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" verilmektedir. Ancak, bu belge bir kimlik veya hüviyet belgesi olmayıp hak sahipliği belgesidir.


YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.

17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir.

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek veya mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuş şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.


TRANSFER

Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir.


BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ

2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.


BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.

GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,

3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.

TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN

1- 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,

2- Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesi" işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.


T.C. Resmi Gazete 16 Nisan 2008 ÇARŞAMBA
Resmi Gazete
Sayı : 26849

ANAYASA MAHKEMESİ KARARI


Anayasa Mahkemesi Başkanlığından:

Esas Sayısı : 2003/71

Karar Sayısı : 2008/79

Karar Günü : 11.3.2008

İPTAL DAVASINI AÇAN : AnamuhalefetPartisi (Cumhuriyet Halk Partisi) Grubu adına Grup Başkanvekilleri Oğuz OYAN ve Haluk KOÇ

İPTAL DAVASININ KONUSU : 5.6.2003 günlü, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3. maddesinin;

1- (d) bendinin,

2- (e) bendinin,

3- (f) bendinin ikinci tümcesinin

Anayasanın Başlangıcı ile 2., 3., 6., 9., 11., 125. ve 138. maddelerine aykırılığı savıyla iptali ve yürürlülüğünün durdurulması istemidir.

I - İPTAL ve YÜRÜRLÜĞÜN DURDURULMASI İSTEMİNİN GEREKÇESİ

Dava dilekçesinin gerekçe bölümü şöyledir:

“III. ANAYASA’YA AYKIRILIK İDDİALARININ GEREKÇESİ
1) 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3 üncü Maddesinin (d) Bendinin Anayasa’ya Aykırılığı
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3 üncü Maddesinin (d) bendi “Taşınmaz edinimi” başlığı altında düzenlenmiş olup, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerine ilişkindir.

Yabancıların ülkemizde mülk edinmelerine ilişkin hukuksal rejimimizi değiştirme girişimleri daha önce de olmuştur.

21.06.1984 tarih ve 3029 sayılı Kanun, Bakanlar Kurulunun uygun göreceği yabancı ülke halkına mütekabiliyet şartı aranmaksızın Türkiye’de mülk edinme hakkı getirmişti. Ayrıca, köylerde yabancıların mülk edinmeleri yasaklanmışken, yabancıların köylerde de mütekabiliyet şartı aranmaksızın Bakanlar Kurulunun uygun göreceği bölge ve illerde arazi ve emlak alabilmeleri esasını getirmişti.

3029 sayılı Kanun, Anayasa Mahkemesi’nce Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. (E: 1984/14, K: 1985/7)

Daha sonra 1986 yılında çıkarılan 3278 sayılı Kanun ile, yine mütekabiliyet şartı aranmadan yabancılara mülk edinme hakkı tanınmıştır. 3278 sayılı Kanun, iptal edilen 3029 sayılı Kanundaki iptale neden olan benzer hükümleri içermekteydi.

3029 sayılı Kanunda, Bakanlar Kurulunun saptayacağı belli bölgelerdeki mülkler için satış söz konusu iken, 3278 sayılı Kanunda bu da kaldırılarak yabancılara ülkenin tümünde mütekabiliyet şartı aranmaksızın mülk edinme olanağı sağlanmıştı.

Anayasa Mahkemesi, yabancılara Türkiye’de taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan 3278 sayılı Kanunu Anayasa’ya aykırı bulmuştur. (E. 1986/18, K. 1986/24)

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmelerine ilişkin hukuki rejim şöyle gelişmiştir:

Osmanlı İmparatorluğu döneminde; münferit irade ve fermanlarla yapılmış olan padişah ihsanları bir yana bırakılırsa yabancı tüzel kişilerin Osmanlı ülkesinde mülk edinmelerine asla izin verilmemiş ve bu dönemde yabancıya mülk edinme imkanı veren herhangi bir antlaşma da yapılmamıştır. Yabancı gerçek kişilerin mülk edinmelerine imkan sağlayan 7 Sefer 1284 (1868) tarihli Kanunun çıkarılmasında Osmanlı Devletinin o tarihlerde içinde bulunduğu sıkıntılar ve kapitülasyonlarla yabancıların himayesini üstlenmiş bazı batılı devletlerin etkisi yadsınamaz.

Türkiye Cumhuriyeti döneminde ise Lozan Barış Antlaşmasıyla, 7 Sefer 1284 tarihli kanunun kabul ettiği tebaaya temsil sistemi yerini tam bir ahdi mütekabiliyet sistemi getirilmek suretiyle yabancının ülkede mülk edinme imkanı kısmen sınırlanmış, sözü edilen antlaşmayla ahdi mütekabiliyet sistemini kabul eden Türkiye Cumhuriyeti bu antlaşmadan yedi ay kadar sonra, çıkardığı Köy Kanununda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köyde gayrimenkul edinmelerini yasaklamıştır. Böyle bir yasağın yeni kurulan Devlette milli birlik ve beraberliğin korunması ve bilhassa sosyal ve kültürel açıdan gelişmemiş ve Devlet denetiminin istenilen etkinlikte götürülemediği yörelerin yabancı unsurlara açık tutulmasının yaratabileceği bir takım sakıncalardan duyulan endişe nedeniyle getirildiğinde kuşku yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanununda Önemli Değişiklikler Yapan 5711 Sayılı Yasa Yürürlüğe Girdi 28.11.2007

KAT MÜLKİYETİ YASASINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
Kat Mülkiyeti Yasası, kentte yaşayanları ilgilendiren en önemli yasalarımızdan birisidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, 5711 sayılı Yasa ile önemli değişiklikler yapıldı ve bu Yasa 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.
Yeni Yasayla Kat Mülkiyeti Kanununda 21 madde değiştirilmiş ve yeni bir bölüm yasaya eklenmiştir. Yasa, apartman ve Site yönetimlerinde günün ihtiyaçlarına uygun olarak birçok yenilik getirmiştir. Getirilen yeniliklerin içerisinden en önemlileri toplu yapılara ilişkin (Sitelere) olanlardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 02.01.1966 tarihindeki koşullar dikkate alınarak tek parsel – tek yapı esasına göre düzenlemeler yapılmıştı.
Zaman içerisinde aynı parselde ortak alt yapı ve tesislere sahip birden çok yapının yer almaya başlaması, daha sonra da, birden çok imar parseli üzerinde “Toplu Yapı” uygulamasının hızla yaygınlaşması karşısında, “ Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında yeni düzenlemelere gidilmesi zorunlu olmuştur.


YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN ÖNEMLİLERİ ŞUNLARDIR:

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğini belirleyen 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi taşınmazdaki bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleri ile orantı olarak belirlenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilmesi suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması öngörülmüştür.
Bu değişiklikten sonra, bağımsız bölümlerin değeri her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanacak ve bu değerlerle oranlı şekilde tahsis edilecek arsa payları proje müellifleri tarafından belirlenip projede gösterilecektir.

4ncü madde de yapılan değişiklikle “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı istemin parçası diğer elemanlar” da ortak yerler arasında sayılmıştır.

Yasanın 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası değiştirilerek; aynı katta ve birbirine bitişik olmasa dahi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden aynı neviden bir çok kat veya bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili imkanı getirilmiştir.

14. maddede yapılan değişiklikle, Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanacak kat irtifaklı ana taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu hale getirilmiş ve bu zorunluluk idari para cezası yaptırımına da bağlanmıştır.

Anataşınmazın bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk hususlarını düzenleyen19 uncu maddesinde yapılan değişiklikle; ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yönünden bütün kat maliklerinin yazılı olarak verecekleri onay yerine beşte dördünün yazılı onayı yeterli kabul edilmiş, bu konuda bir bakıma esneklik getirilmiştir. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.

20. maddede yapılan değişiklikle, yapı güçlendirme masrafları genel giderler arasına alınmış ve gider/avans payını ödemeyen kat malikleri için öngörülen aylık yüzde on oranındaki gecikme tazminatının yüzde beş oranına indirilmiştir.

29 uncu maddede yapılan değişiklikle kat malikleri kurulunun toplu yapılarda iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ve eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacağı belirtilmiştir.

31 inci maddede yapılan değişiklikle, kat maliklerinin oylamalarda kullandıkları oy sayısına sınırlama getirilmiş, bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazla kat malikini temsil etmemesi; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bu sayının ikiyi geçemeyeceği düzenlenmiştir.

38. maddede yapılan değişiklikle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabileceği öngörülmüştür.

TOPLU YAPILARLA İLGİLİ YENİLİKLER
Yasanın 66 maddesinde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder, şeklinde tanımlandıktan sonra, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şartı getirilmiştir.
Toplu yapıların yönetimi 69. madde ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Toplu yapı içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Yasanın 70. maddesiyle, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı yapılabileceği, Yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun gerekeceği düzenlenmiştir.

Başar YALTI

http://www.basaryalti.av.tr/makaleoku.aspx?id=23

Gayrimenkul Satımında Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Gayrimenkul satışında, satış bedelinin belirlenmesi konusunda taraflara serbestlik tanınmıştır. Tapu Sicil Müdürlüğü’nün bu bedelin belirlenmesine karışma yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Ayrıca gayrimenkulün satış fiyatı ne olursa olsun, tapuda asgari bir tutarın belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca satış sırasında gayrimenkulün bir sene önceki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında attırılmış olarak gösterilmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün tapu işlemleri sırasında gösterilecek olan değeri, emlak vergisi asgari değeri değil; gerçek alım-satım değeri olmalı ve tapu işlemleri bu değer üzerinden yapılmalıdır. Satış bedelinin emlak vergisi asgari bedelinin altında olması durumunda ise, ödenecek olan harç, bu asgari bedel üzerinden hesaplanacaktır. Alım satım bedeli gerçek tutarı yansıtmaz ve bu durum saptanırsa, gerçek değerle gösterilen değer arasındaki farka isabet eden harç, ikmalen veya re’sen alıcı ve satıcı adına tarh edilecektir. İlave olarak istenilecek olan bu miktarın yüzde 25’i oranında ise vergi ziyaı cezası kesilecektir. Vergi dairesi bu durumu, devirden itibaren başlayacak olan 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde araştırabilecektir. Gayrimenkul satımında hem alıcı hem satıcı tapu harcına esas değer üzerinde binde 15 oranındaki harcı ayrı ayrı ödemelidirler. Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ya da benzer vergilere yönelik bir takiple karşılaşılması gibi durumları önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan sonra, belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelidirler. Sonuç olarak, gayrimenkul alım ve satımından sonra, hem alıcı hem de satıcı, ileriki dönemlerde birtakım olumsuz sürprizlerle karşılaşmamak adına, kanuni düzenlemeleri göz önüne almalı ve buna göre hareket etmelidir.

Gayrimenkul Alımında Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Alıcı, gayrimenkul alırken, ilk olarak, bu gayrimenkule ilişkin tapu ve iskan raporlarını mutlaka incelemelidir; ayrıca almak istenilen gayrimenkulün önceden kullanılmış bir gayrimenkul olması halinde gayrimenkulün geçmiş yıllara ilişkin herhangi bir vergi borcunun olup olmadığını araştırmalıdır. Gayrimenkul alımında genellikle, önceki yıllara ait emlak vergilerinin ödenmemiş olması durumuyla karşı karşıya kalınmaktadır. Böyle bir durumun önüne geçebilmek için, satımı gerçekleştiren kişiden, alınacak gayrimenkulün vergi borcunun olup olmadığı sorulmalı, hatta ileride herhangi bir sorunla karşılaşmamak adına, mümkünse ödemelere ilişkin makbuzların kopyaları alınarak saklanmalıdır. Nitekim Emlak Vergisi Yasası’nın bu konuya ilişkin olarak getirdiği düzenlemede belirtildiği gibi; satım konusu gayrimenkulün satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Buna göre alacaklı idare, borçlulardan hangisine ulaşırsa, (ki uygulamada gayrimenkulün halihazırdaki malikine ulaşmak daha kolaydır); alacağını ondan tahsil edecek; gayrimenkulün alıcısından, satımdan önceki yıllara ait vergilerin tahsil edilmesi halinde ise alıcı, bunları faizleriyle birlikte satıcıdan talep edebilecektir. Gayrimenkul satımında taraflar, ödenecek vergi miktarını düşük tutmak amacıyla, gayrimenkul bedelini tapuda düşük gösterme konusunda anlaşmış olabilirler, ancak şu husus unutulmamalıdır ki; gayrimenkulü alan kişinin daha sonra bu gayrimenkulü satmaya karar vermesi halinde, bu kişinin gayrimenkulü alırken ödediği bedelle, satarken aldığı bedel arasındaki fark, “Değer Artış Kazancı” olarak nitelendirilmektedir. Buna göre; Gelir Vergisi Kanunu’nun 80/6. maddesi uyarınca, gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde, alım bedeliyle satım bedeli arasındaki fark değer artış kazancı olarak beyan edilerek, bu miktar üzerinden gelir vergisi ödenecektir. Bu nedenle eğer gayrimenkul kısa sürede satılmak üzere alınıyorsa, tapuda satış bedelinin düşük olarak gösterilmemesi, alıcının yararına olacak; gerçekte elde etmemiş olduğu bir kazanç üzerinden vergi ödemek zorunda kalmayacaktır. Ayrıca aşağıda açıklanacağı üzere, son yıllarda yapılan düzenlemelerle, gayrimenkul bedelinin tapuda düşük gösterilmesine, hukuk düzenince bağlanmış olan birtakım cezai sonuçlar söz konusudur. Bunun dışında gayrimenkul alırken, alıcının dikkat etmesi gereken diğer bir husus da, harçlar açısındandır. Bilindiği üzere, 2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında artmıştır. Gayrimenkul alan kimselerin, gayrimenkulü aldıkları yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Emlak vergi beyannamesi kural olarak her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Ancak, örneğin Ocak 2009 tarihinde bir gayrimenkul alınmışsa, en geç 31 Aralık 2009’a kadar emlak vergi beyannamesi verilmesi gerekmektedir. Satın alınan yıla ait emlak vergisinin ise satıcı tarafından ödenmesi gerektiğinden; alıcının 2010 yılında; yani bir sonraki yılda emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Emlak Vergisi Kanunu’nun 23. maddesine göre, gayrimenkulün bütçe yılının son üç ayı içerisinde alınması halinde ise emlak vergisi beyannamesinin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilmesi gerekir. Gayrimenkulün eş ya da çocuğa alınması halinde karşılıksız bir kazandırma söz konusu olacağından, eş ya da çocuğun beyanname verip, kanunen belirtilmiş oranlarda veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak eşe ya da çocuğa yapılan bu kazandırma borç vermek suretiyle gerçekleşmişse, burada herhangi bir vergilendirme söz konusu olmayacaktır.

Gayrimenkul Alıp Satarken Nelere Dikkat Etmeliyiz.

Gayrimenkul alım satımında, aslında küçük gibi görünen birtakım noktalara dikkat edilmesi, hem alıcının hem de satıcının daha sonradan başının ağrımasına neden olabilecek bir çok durumun önüne geçilmesini sağlayabilmektedir. Kanunlarda öngörülmüş olan bu detayların devirden önce dikkatle kontrol edilmesi hem alıcının hem de satıcının yararına olacaktır.

Devremülk üzerinde şufa hakki kullanılabilir mi ?

Üzerinde devremülk hakkı kurulmuş yapının/bağımsız bölümün ortak maliklerinin, aralarındaki müşterek mülkiyet nedeniyle kanuni şufa hakkı vardır. Devremülk sözleşmesine konulacak hükümle, kanuni şufaa hakkından feragat edilmesi ve bu durumun tapu kütüğüne tescili mümkündür.

Devremülk üzerinde ortaklığın giderilmesi mümkün müdür ?

Üzerinde devremülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesini isteyemez. Devremülk sözleşmesinde, ortaklığın giderilmesinin istenebileceğine dair hüküm varsa, hissedarlar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Taşınmazdaki bağımsız bölümlerden bazıları üzerinde devremülk hakki kurulabilir mi ?

Kat mülkiyetine çevrilmiş bağımsız bölümlerden bazıları üzerinde devremülk hakkı kurulması mümkün olup, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, bunun için diğer bağımsız bölüm maliklerinin izni gerekmez.

Devremülk hakkı sahibinin tasarruf hakları nelerdir ?

Devremülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir; mirasçılara intikal edebilir. Ayrıca devremülk üzerinde, bu hakla bağdaşan ayni hakların tesis edilmesi de mümkündür. Devremülk hakkı sahibi, hissesini satabilir, bağışlayabilir, takas ve ipotek edebilir. Hisse devredildiğinde, devremülk hakkı da bu hisseye bağlı olarak (kendiliğinden) yeni malike geçer. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devremülk sahibi, bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabildiğinden dolayı, tesis edilecek intifa veya sükna hakkı ile kira sözleşmesinin de tapu kütüğüne tescili mümkündür.

Hangi mallar üzerinde devremülk hakkı kurulabilir ?

Devremülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat irtifakına veya kat mülkiyetine çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli, müşterek mülkiyete tabi müstakil binalar veya üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş binaların mesken nitelikli bağımsız bölümleri üzerinde devremülk hakkı kurulabilir. Dolayısıyla, depo, işyeri, garaj gibi bağımsız bölümlerin üzerinde devremülk hakkı kurulamaz.

Devremülk hakkı nedir?

Devremülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapıdan/bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Devremülk hakkının kurulması için, bütün hak sahiplerince imzalanması gereken devremülk sözleşmesinin düzenlenmesi gerekir. Üzerinde devremülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasındaki (onbeş günden az olmamak üzere) dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri; yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları; büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları vd. hususlar devremülk sözleşmesinde belirtilir. Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devremülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devremülk sözleşmesi tapu kütüğüne tescil edilerek resmi senede eklenir. Devremülk hakkı, bütün hisselerin tek kişiye geçmesiyle; müşterek maliklerin oybirliğiyle; anayapının veya bağımsız bölümün kullanılamayacak şekilde harap olmasıyla; anagayrimenkulün tamamen yok olması veya kamulaştırılmasıyla sona erer.