KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN GÜNCEL SORUNLAR
Yazar:ŞebnemAKİPEK*
Yaklaşım / Eylül 2008 / Sayı: 189
I- GİRİŞ
İkinci Dünya Savaşı’nı takiben yaşanan sanayileşme, hızlı nüfus artışı ve artan nüfusun şehirlere göç etmesi gibi olgular, tüm dünyada ve özellikle büyük şehir merkezlerinde konut ihtiyacını arttırmış ve böylece insanların toplu halde yaşamasını gerektiren çok katlı apartmanlar ve siteler oluşmaya başlamıştır. Ülkemizde, kişiler uzun yıllar paylı mülkiyet esaslarına göre bu yaşamı sürdürmüşler, ancak ilerleyen zaman içinde paylı mülkiyet yaşanan birçok sorunu çözmede yetersiz kalmaya başlamıştır. Böylece ülkemizde kat mülkiyetini özel olarak ele alıp, bağımsız bir düzenlemeye kavuşturan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilerek 1966’dan itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun ile hukukumuzda yeni bir dönem başlamış ve kendine özgü çok farklı özellikleri bünyesinde barındıran bir kurum olarak kat mülkiyeti ile tanışılmıştır.
Kat mülkiyetinin en önemli özelliği Eşya Hukukunun temel ilkelerinden olan “üst arza tabidir” ilkesine ve ayni haklara egemen önemli ilkelerden biri olan belirlilik ilkesine istisna getirmesi, diğer bir ifadeyle, kat mülkiyetine tabi yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde, hak sahibine bağımsız mülkiyet hakkı sağlamasıdır.
Kat mülkiyeti sadece inşaatı tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilir. Ancak özellikle paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde paydaşlar ileride kat mülkiyetine çevirmeyi istedikleri bir yapı yapmaya başlamak isterlerse, bu yapının yapılış süresi boyunca doğabilecek hukuki sorunları en uygun şekilde çözüme bağlayacak bir kuruma ihtiyaç vardır. Hukukumuzda Kat Mülkiyeti Kanunu ile öngörülen kat irtifakı, bu geçiş dönemine ilişkin önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır. Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki son değişikliklere kadar, kişiler yapı yapılırken kurdukları kat irtifakını yapı bittikten sonra da uzun yıllar devam ettiriyorlar, böylece sürekli bir kullanıma yol açıyorlardı.
14.11.2007 tarihinde kabul edilen 5711 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda çok kapsamlı bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu çerçevede kat irtifakına ilişkin yeni ve önemli düzenlemeler de getirilmiştir. Amacımız kat irtifakı alanındaki değişiklikleri irdelemek olduğu kadar, 12.07.2008 tarih ve 56 no.lu Harç Harçlar Kanunu Genel Tebliği(1) ile kat irtifakına tabi arsalar bakımından getirilen yeni vergisel düzenlemeyi, değişen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini de dikkate alarak değerlendirmektir.
II- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ, KURULMASI VE HÜKÜMLERİ
A- KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) kat irtifakı tanımlanmamıştır. Ancak Kanun’un 3. maddesinin 3. fıkrasında “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.” denilmektedir. Bu hükmün lafzından yola çıkıldığında kat irtifakının irtifak haklarının bir türü olduğu sonucuna varılabilir. Ancak bilindiği gibi sınırlı ayni haklardan olan irtifak hakları yükümlüsüne ya katlanma ya da kaçınma yükümlülüğü yükler (Medeni Kanun md.779/1). Oysa kat irtifakı incelendiğinde, kat irtifakı sahiplerinin temel borcunun arsa üzerine kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapmak ve bu yapıyı tamamlamak olduğu açıktır. Gerçekten de, kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı öyle bir haktır ki; bu hakka sahip paydaşa, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine tahsis edilecek bina inşa etmelerini isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisi verir ve taşınmazın aynı zamanda birer kat irtifakı sahibi olan paydaşlarını, sözü geçen binayı inşa etme borcu altına sokar. Hak sahibi yönünden paya bağlı bir hak olan kat irtifakı, mükellef yönünden de paya bağlı bir yapma borcu niteliğindedir(2). Dolayısıyla kat irtifakının özünde, bir yapma borcu söz konusudur ve yapma borcunun irtifak haklarının konusu olamayacağı MK md. 779/2’de açıkça düzenlenmiştir(3).
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği gibi kat irtifakı bir irtifak hakkı değildir. Hukuki açıdan değerlendirildiğinde esasen eşyaya bağlı borç niteliği taşıdığı belirtilebilir(4). Eşyaya bağlı borç, bir kişiyi bir mala malik olduğu için yükümlülük altına sokan borçtur(5). Kat irtifakında da paylı malikler arsa maliki olup kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina yapma hususunda anlaştıkları için borç altına girmektedir. Paydaşlardan biri payını başka bir kişiye devrederse, payı yeni devralan da aynı borçla yükümlü olacaktır. Dolayısıyla kat irtifakı bir anlamda borçların şahsiliği ilkesine istisna getirmektedir, bu da esasen eşyaya bağlı borcun bir özelliğidir.
B- KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde bütün paylı maliklerin veya tek şahsın mülkiyetine tabi arsada o malikin iradesi ile kurulur. KMK md. 10/f.1’de, kat irtifakının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve kütüğe tescil yapılması öngörülmüştür. Kat irtifakı ancak inşasına başlanmamış veya başlanıp tamamlanmamış bir veya birden çok yapı bakımından kurulabilir. Tamamlanmış bir yapıda kat irtifakının kurulması mümkün değildir. Kat irtifakı kurulurken, inşaat borcunun, taşınmazdaki bütün payların her birine yükletilmesi, yani kat irtifakının bu payların her biri üzerinde tesis edilmesi zorunludur.
Kat irtifakının kurulması için, bir kişi arsaya tek başına malik ise onun, birden fazla kişi malik ise hepsinin bir dilekçe ile başvurması veya tutanak düzenlenmesini istemesi üzerine, tapu sicil müdürleri tarafından resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bunun için hak sahibi ya da sahiplerinin istemlerini gösterir bir dilekçe ile birlikte, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 14/f. 1 hükmüne göre, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır.” KMK’nın 12. maddesi ise yine 5711 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir ve istenecek belgeler şu şekilde belirtilmiştir:
“a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”
Tapu sicil müdürü, belgelerin tamam ve Kanun’a uygun olduğunu ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduklarını tespit ettikten sonra resmi senedi düzenler. Resmi senet, aynı zamanda tescil talebi sayılır. Resmi senet düzenlendikten sonra, tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Tescil Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yapılacaktır ve tescilde irtifakın bağlı olduğu arsa payı ve bu payın sahibi gösterilecektir. Tescil ile inşaat yapma borcu, eşyaya bağlı borç haline gelir.
C- KAT İRTİFAKININ HÜKÜMLERİ
1- Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları
a- Binanın İnşası (Yapının Yapılması)
Kat irtifakı sahiplerinin en önemli borcu, dürüstlük kuralları gereğince birbirlerine karşı binanın inşasını gerçekleştirmek ve bu anlamda inşaatın yapımını kolaylaştırmaktır. KMK’nın 17/II. maddesi ile kat irtifakı sahiplerine yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici atama olanağı da tanınmıştır.
Borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı diğer kat irtifakı sahipleri dava açabilirler. İfa davası açılması haricinde, 5711 sayılı Kanun ile değişik KMK md. 26 hükmü ile ağır bir yaptırım daha öngörülmüştür. Anılan hükme göre; “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir”.
b- Ortak Masraflara Katılma
Bir arsada birden çok bina yapılması ve bunlardan bir kısmının tamamlanarak kat mülkiyetine geçirilmiş olması halinde tamamlanmamış binalardaki kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler(6).
c- Kat Mülkiyetine Çevirtme
Kat irtifakı sahiplerinden biri, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini isteyebilir. Esasen 5711 sayılı Kanun ile getirilen en önemli değişikliklerden biri bu hususta karşımıza çıkmaktadır. Bina tamamlandıktan sonra kat irtifakını kat mülkiyetine çevirtmek bir zorunluluk haline gelmiş ve bu zorunluluğun gerçekleştirilmesini güvence altına almak için idari para cezası öngörülmüştür.
KMK 14. maddeye eklenen fıkra ile “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayri-menkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir” denilmektedir(7). Bu düzenleme bize göre çok olumlu ve isabetli bir düzenlemedir, zira ülkemizde yıllar önce tamamlanmış olsa bile birçok yapı kat mülkiyeti kütüğünde halen kat irtifakına bağlı gözükmektedir. Oysa kat irtifakı niteliği gereği işlemleri ve hukuki ilişkileri kolaylaştırmaya yönelik bir ara dönem olmalıdır. Kanun değişikliği ile de bu durum sağlanmaya çalışılmıştır. Ancak belediyelerin ve mülki amirlerin bu Kanun hükümlerini uygulama konusunda titizlik göstermesi gerçeğinin unutulmaması gerekir, aksi takdirde yine mevcut düzen sürecek ve yapı tamamlansa bile kat irtifakı bu yapı üzerinde yıllarca devam edecektir.
2- Yönetici Atanması
Kat irtifakı sahipleri, binanın daha kolay ve hızlı bir şekilde tamamlanması için aralarından birini veya birkaçını veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Atanan yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğu hakkında, kat mülkiyetinde yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanır (KMK md. 17/2).
3- Kat İrtifakına Konu Olan Ana-taşınmazda Paylaştırma İstenememesi ve Önalım Hakkının Bulunmaması
KMK md.7/f.1 gereğince, paylı mülkiyet payları lehine kat irtifakı kurulmuş olan bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Ayrıca kat irtifakı sahiplerinden birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, diğer kat irtifakı sahiplerinin, aralarında aksi kararlaştırılmadığı sürece, önalım hakkı bulunmamaktadır. Diğer bir ifade ile kat mülkiyetinde bir yasal önalım hakkı yoktur, ancak kuşkusuz sözleşmeye bağlı önalım hakkının her zaman kurulması mümkündür.
D- KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Kat irtifakının sona erme halleri KMK md. 49’da düzenlenmiştir. Kat irtifakının sona ermesi halinde, binanın inşası borcu, eşyaya bağlı bir borç olmaktan çıkar. KMK’nın md. 49’da sayılanların yanısıra, kat irtifakı, kat mülkiyetine geçilmesiyle de sona erer. Esasen bu şekilde sona erme kat irtifakı bakımından istenen ve normal olarak beklenen sona erme biçimidir.
Bunun dışında aşağıda belirtilen durumlarda kat irtifakı sona erecektir:
a- Paylı maliklerin tümünün veya tek bir malik varsa, onun talebi üzerine kat irtifakı terkin edilerek sona erer (KMK md. 49/f.1).
b- Taşınmazın tamamen yok olması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
c- Taşınmaz üzerinde yapı yapılamayacak hale gelirse, kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
d- Taşınmazın kamulaştırması halinde de kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
e- Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hukuk hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre kat irtifakının uzatılmasına karar verir.
III- HARÇLAR KANUNU GENEL TEBLİĞİ İLE TAPU İŞLEM HARÇLARI VE KAT İRTİFAKI BAKIMINDAN GETİRİLEN DÜZENLEME
A- GENEL OLARAK TAPU İŞLEM HARÇLARI VE GETİRİLEN DÜZENLEME
Taşınmazlara ilişkin ayni hak doğuran veya ayni hakların devrini ya da sona ermesini içeren tüm işlemlerin tapu sicil müdürlüğünde yapılması gerekir. Bu anlamda tescil kural olarak kurucu nitelik taşır. Tescilin yapılabilmesi için kazanma sebebinin olması gerekir ve genellikle kazanma sebebini taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmeler oluşturur. Kural bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, diğer bir ifadeyle tapu sicil müdürleri tarafından düzenlenmesidir. Tapu sicilinde yapılan tüm işlemler de harca tabidir. Bu harç ise genellikle taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Ülkemizde bu anlamda yaşanan en büyük sorunlardan biri, özellikle taşınmaz devir işlemlerinde alıcı ile satıcının anlaşarak bu bedeli düşük göstermeleri ve böylece düşük harç ödemeleridir. Bu işlem hukuki açıdan muvazaalı bir işlem olup batıl sayılmalıdır, zira taşınmaz devirleri bakımından bedel sözleşmenin esaslı unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da illi bir işlem olduğundan hukuki sebepteki sakatlık tasarruf işlemini de geçersiz kılacaktır. Ancak bu şekildeki işlemlerin çokluğu uygulamada batıl saymayı neredeyse imkansız kılmış ve Yargıtay, MK md. 2 hükmünden yararlanarak tarafların bedel sebebiyle sonradan işlemin butlanını ileri sürmelerini hakkın kötüye kullanılması olarak niteleyerek soruna uygulamaya yönelik bir çözüm bulmuştur. Gerçekten de taraflar arasında yapılan düşük bedelli satış muvazaalı olduğundan, gizli bedel anlaşması ise şekil eksikliği sebebiyle batıldır. Ancak klasik butlan görüşü hakkın kötüye kullanılması kavramı ile bir anlamda yumuşatılmıştır, tarafların şekil eksikliğini ileri sürmeleri hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıdığında hakim tarafından butlan kararı verilmeyecektir(8).
Yasa koyucu ise anılan durumun önüne geçmek için çeşitli yasal düzenlemeler yapma gereğini duymuştur. Bu düzenlemelerden sonuncusu 5766 sayılı “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” (9)un 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ilişkin değişiklikleri içeren 11 ile 15. maddeleri ile gerçekleştirilmiştir.
Anılan Kanun’un 11. maddesinin (c) bendi ile 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları şu şekilde düzenlenmiştir:
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Bu değişikliğe açıklık getirmek amacıyla 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği yayımlanmıştır. Anılan Tebliğ’de de, taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçildiği belirtilmiştir. Söz konusu değişiklik, sadece taşınmaz devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 5766 sayılı Kanun’un yayımı tarihinden itibaren, yapılacak taşınmaz devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca anılan Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan “Bu Kanun’da sözü edilen kayıtlı değer veya emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade etmektedir. Söz konusu düzenleme ile vergi güvenlik müessesesi olarak taşınmazın vergi değerinin dikkate alınacağı belirtilmiştir. Bu bağlamda 4751 sayılı Kanun’un 2/f maddesiyle Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinde yapılan değişiklik ile
“Vergi değeri;
a- Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b- Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31. madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, hesaplanan bedeldir.” şeklinde yeniden tanımlanarak emlak vergisinde beyan esasına son verilmiştir. Bu bağlamda taşınmazların ivaz karşılığında devir ve iktisap işlemleri sırasında 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesinin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen esaslar dâhilinde bulunacak emlak vergi değeri üzerinden devir alan ve devir eden için ayrı ayrı hesaplanacak tapu harcının ödenmesi gerekmektedir.
Açıklanan bu husus, mükelleflerin alım satımını yapmış oldukları taşınmazların tapu harcını emlak değeri üzerinden beyan edip, ödedikten sonra gerçek satış bedelinin daha sonradan ihbar edilmesi veya Maliye Bakanlığı denetim elemanları tarafından tespiti halinde tapu harcına yönelik olarak ilave tarhiyat ve ceza gerekip gerekmediği konusunda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı’na göndermiş olduğu 13.10.2006 tarih ve B.07.1GİB.0.02.63/6373-3354/079870 sayılı görüşünün sonuç paragrafında da belirtilmiştir. Anılan görüşe göre, “..... gayrimenkullerin devir ve iktisabında harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanacaktır. Mükelleflerin tapuda emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmeleri halinde ise harç bu değer esas alınarak hesaplanacaktır. Bu nedenle tapu harcı hesaplamasına esas olmak üzere vergi dairesince emlak vergisi değerinin tespiti ve bu hususun beyan edilen değerle karşılaştırılması gerekir.” şeklinde ifade edilmiştir(10).
56 sayılı Genel Tebliğ’de yer alan açıklamalar taşınmaz devir ve iktisabında taşınmazın gerçek satış değerinin esas alınacağı yönünde ise de, gerek eski düzenleme gerekse mevcut düzenlemede amaçlanan taşınmaz değerinin beyan edilen değer ile vergi değeri farklılıklarını bertaraf etmek ve ortaya çıkan ihtilafları ortadan kaldırmak amacıyla vergi değerinin esas alınması gerektiği yönündedir.
56 sayılı Genel Tebliğ ile taşınmaz iktisaplarına uygulanacak 48 no.lu Harçlar Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmamış olup, buna göre tebliğler arası uygulamaya yönelik açıklamalarda çelişkili ifadeler ortaya çıkmıştır. Zira 48 no.lu Tebliğ’de “Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek harçların emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanmasının sağlanması, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.” denilmek suretiyle uygulama esasları belirtilmiştir.
Bu çerçevede 48 no.lu Tebliğ’de şu hususlara yer verilmiştir: “..... mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir. Tapu harçları her yıl 1 Ocak tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal ettirilmesi zorunludur.
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3, 4, 6/a, 6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.”
Mevcut düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere taşınmazların devir ve iktisabında emlak vergisi değeri veya emlak vergisi değeri üzerindeki beyanlar dışında başka bir değer esas alınarak tapu harcı hesaplanması veya talebi ve tahsil edilmesi mümkün değildir.
B- KAT İRTİFAKINA İLİŞKİN OLARAK DEVİRDE ÖDENECEK HARÇLAR BAKIMINDAN GETİRİLEN YENİ DÜZENLEME
56 sayılı Tebliğ’de yer alan bir diğer önemli husus ise, kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olduğunda arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı yokmuş gibi arsa vasfındaki taşınmazın alım-satımında da alıcı ve satıcı tarafından gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeneceği yönündedir. Nitekim Tebliğ’de. “…üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.” denilmektedir.
Anılan bu düzenleme ile taşınmaz devir ve iktisabında kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumlarının tamamen birbirinin aynı olduğu düşünülerek uygulama açısından her iki kurumda da taşınmazın satış bedeli üzerinden harç alınması sonucunda hukuka aykırı bir durum yaratılmıştır. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı hukuk düzenimizde ayrı ayrı düzenlenmiş iki kurum olup birbirinden farklı hüküm ve sonuçlar doğurmaktadır.
Bilindiği üzere taşınmazların değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından bir tanesidir. Ancak taşınmazların ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taşınmazın kısmen veya tamamen kamulaştırılması gibi hemen hemen tüm işlemler ile taşınmaz gelirlerinden vergi alınabilmesi taşınmaz değerinin bilinmesine bağlıdır.
Gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir(11). Taşınmaz malların değerini tahmin etmek için değerin oluşumunda etkili olan bütün unsurların bilinmesi gerekir. Taşınmazın değerini etkileyen temel unsurlar; taşınmazın kullanım amacı, taşınmazın konumu, yasal özellikleri, taşınmaz sahiplerinin kişisel özellikleri ve mevzi özellikleri şeklinde sıralanabilir(12).
Bu anlamda kat irtifakı tesisi sırasında yukarda sayılan tüm bu hususlar belirsizlik taşımaktadır. Dolayısıyla henüz inşa edilmemiş veya inşası tamamlanmamış bir yapının değerinin belirlenmesinde bu kıstaslara göre bir belirleme yapılması ve gerçek anlamda ileriye dönük olarak bedelin saptanması mümkün değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Harçlar Kanunu birlikte değerlendirildiğinde 56 sayılı Tebliğ ile öngörülen hususun hukuka aykırı olduğu ve uygulamada da bir çok sorun doğuracağı kuşkusuzdur. Zira kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurumları birbirinden farklı hukuki kurumlardır ve gerek hukuki nitelikleri gerekse de hukuki sonuçları tamamen farklı nitelik taşımaktadır.
Kat mülkiyeti; Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır (KMK md. 1). Buna göre kat mülkiyetinin kurulması için; Ana yapı tamamlanmış olmalıdır, bölümleri bağımsız olmalı, ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmeli ve ana yapı kagir olmalıdır.
Kat irtifakı ise yukarıda belirtildiği üzere, bir arsa üstünde halen yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan ve bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan bir kurumdur (KMK md. 1/2, 2/c, 3/3). Kat irtifakının kurulması için ana yapının henüz tamamlanmamış olması bir ön koşul niteliğindedir. Bu koşul bile iki kurum arasındaki farkı açık bir şekilde ortaya koymaktadır. Kat irtifakı kurulduğunda henüz bir bina yoktur ve esasen inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağı hususu dahi belirsizdir. Bu durumda sanki inşaat tamamlanmış gibi farazi bir durum üzerinden harç almak ise açık bir şekilde hukuka aykırılık taşımaktadır.
Konuyu mali yönden incelediğimizde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Harç ve Vergiler” başlıklı 55. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaf tutulduğu görülür. Anılan madde “Bu Kanun’a göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51. madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanun’dan önce kurulmuş olan hakların 52. maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.” şeklindedir.
Ancak 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden alınacak harçları düzenleyen tarifenin 13/a pozisyonuna göre; arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, binde 15 harç alınacaktır. Bu husus 56 sayılı Tebliğ açısından düşünülecek olursa; kat irtifakı tesis edilmiş bir taşınmazda satış bedeli üzerinden harç alınması halinde ayrıca arsa üzerinde inşaatın başlaması ile de (4) sayılı Tarife uyarınca da harç alınması söz konusu olacaktır. Bu durumda ise mükerrer harç uygulaması ortaya çıkar.
Ancak uygulamada bazı hallerde yapılan vergi incelemelerinde inşaat devam ederken ve henüz yapı kullanma izni (iskân belgesi) alınmamış daireler dolayısıyla tapuda arsa olarak tescilli projeler için arsa tapu devirleri sırasında, tapu devri dolayısıyla ödenmesi gereken alım-satım harç matrahları idarece kabul edilmeyerek, bazısında tapuda arsa devirleri sırasında inşaat tamamlanmamış olmasına rağmen vergi ziyaı cezalı harç tahsiline yönelik işlemlerin ve incelemelerin yapıldığı gözlenmektedir. Yine uygulamada kat irtifaklı arsa devri yapılan bu tür işlemlerde yapı kullanma izni alımı aşamasında da ayrıca binaya dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ilave harç hesaplaması da yapılmaktadır. Bir başka açıdan olayı değerlendirecek olursak; bu tür işlemlerde başlangıçta hak sahibine arsa payının devri yapılmaktadır. Bu işlemde harca esas alınan değer emlak vergisi değeri olmaktadır. Bilahare bu tür devirlerde bina dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ayrıca harç ödenmektedir.
Bu tür işlemlerde, başlangıçta arsa payı devirlerinde harca esas değerin hesaplanışının kanunen belirlenmiş olması hususu dikkate alındığında, idarece veya yapılan incelemeler sonucunda yükseltilmesi mevcut kanuni tanımlamalar dışında bir başka değere dönüştürülmesi mümkün değildir. Mevcut kanuni düzenlemeler dışında bir uygulama sonucunda özellikle kat irtifaklı arsa devrinden dolayı kat sahiplerinin gereksiz yere mağdur edilmesi ve kendilerinin bilgisi dışında hem ek harca hem de vergi ziyaı cezasına muhatap edilmesi hukuk devleti olgusu ile örtüşmeyen bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır(13).
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklik öncesinde daha önce de belirttiğimiz uygulamada kat irtifakının kat mülkiyetine uzun süre çevrilmediği hususu düşünüldüğünde, Tebliğ ile öngörülen düzenlemenin mantıklı olabileceği düşünülebilir. Zira bu düzenleme ile fiili uygulamada yaşanan sorun çözüme kavuşturulmakta, yapı kat mülkiyetine çevrilmese de önceden harç alınarak devletin zarar etmesi bir anlamda önlenmektedir. Ancak değişiklik sonucunda kat irtifakının, yapı tamamlanıp, yapı kullanma izni alındıktan itibaren en geç bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla Tebliğ’de getirilen düzenleme ile devleti koruma gereği de kalmamıştır. Esasen Tebliğ ile bu şekilde hukuka aykırı bir durumun yaratılması mümkün olmamalıdır.
IV- SONUÇ
Türk hukukunun önemli hukuki kurumlarından biri olan kat irtifakı, daha ziyade paylı mülkiyete tabi bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya yapılacak binanın yapımını kolaylaştırmaya ve olası hukuki sorunları asgariye indirmeye yönelik, bize göre hukuken eşyaya bağlı borç niteliği taşıyan, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilmesi gereken ya da inşaat tamamlanamıyorsa sona eren, dolayısıyla geçici nitelik taşıması gereken bir kurumdur.
5711 sayılı Yasa ile KMK’da çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden bir kısmı eleştiriye açık olmakla beraber kat irtifakı bakımından getirilen ve kat irtifakının yapı kullanma izni alındıktan itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesini öngören düzenleme son derecede isabetlidir. Bu yolla uygulamada karşılaşılan önemli sorunlardan biri çözüme kavuşacaktır. Ancak bu düzenlemeye rağmen 56 no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile getirilen hükümler eleştiriye açıktır ve bize göre iki farklı kurumu eşit tutarak ciddi bir hukuki hataya sebep olmaktadır. Zira Tebliğ’de kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki ayırım tamamen göz ardı edilmiş ve kat irtifakına tabi, esasen arsa payı devri niteliğindeki satışlardan da, inşaat tamamlanmış gibi bağımsız bölümün gerçek değeri üzerinden harç alınması öngörülmüştür.
Anılan bu düzenleme çifte vergilendirmeye yol açabilecek nitelik taşımasının yanısıra, henüz tamamlanması şüpheli bir yapıyı tamamlanmış gibi harca tabi tutması bakımından ciddi sakıncaları beraberinde getirmektedir. Uygulamada mevcut belirsizliğe rağmen farazi bir değer üzerinden kişiler harç ödemek istemeyecek ve bu da kat irtifakı kurumunun kurulmasını engelleyecektir. Arsa üzerinde pay sahibi olanlar kat irtifakı kurmayarak paylı mülkiyet esasları gereğince aralarındaki ilişkiyi sürdürecek, bu yolla pay devri yapılsa bile yüksek harç ödenmeyecektir. Ancak kişiler kat irtifakının getirdiği kolaylıktan da yoksun olacak ve bu da farklı hukuki sorunlar doğuracaktır. Bir diğer açıdan taşınmazın değerinin takdir edilmesi hususu düşünüldüğünde, kat irtifaklı bir arsadan ileride inşaatı tamamlanabilecek bir bağımsız bölümün gerçek değerinin belirlenmesi mümkün değildir.
Bir diğer husus ise, 4751 sayılı Yasa ile Emlak Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanunu’nda gerçekleştirilen değişiklerle emlak vergisi ve harç matrahlarının birbirine eşitlenmesi değişiklik öncesi ortaya çıkan birçok sorunu ortadan kaldırmaya yönelik gibi görünse de, 56 no.lu Tebliğ ile taşınmaz gerçek satış bedellerinin tespitine yönelik olarak uygulamada yeni sorunların ortaya çıkacağı şüphesizdir. Bu tespit için yasa ile daha açık kriterlerin getirilmesi belki çıkabilecek sorunları çözmek bakımından faydalı olabilir.
* Doç. Dr., Ankara Ünv., Hukuk Fakültesi, Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
(1) 12.07.2008 tarih ve 26934 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(2) Kemal OĞUZMAN - Özer SELİÇİ - Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, 11. Baskı, İstanbul 2006, s. 495
(3) Anılan hükme göre, “Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; Ona ancak yan edim olarak bağlanabilir” denilmektedir.
(4) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 496; Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti, İstanbul 1991, s. 23. Ancak doktrinde aksi görüşte olan yazarlar da vardır. REİSOĞLU’na göre, kat irtifakı bir ayni hak olup, irtifak haklarının bir türüdür, Bkz. Safa REİSOĞLU, Kat Mülkiyeti, Ankara 1982, s.143
(5) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Şafak EREL, Eşyaya Bağlı Borç, Ankara 1982; Arthur JOST, Die Realobligation, Bern 1956.
(6) OĞUZMAN - SELİÇİ - OKTAY ÖZDEMİR, s. 502
(7) Halen kat mülkiyetine çevrilmemiş mevcut yapılar için de bir geçiş hükmü öngörülmüştür. Geçici maddeye göre: “Bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir”.
(8) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Lale SİRMEN, Eşya Hukuku, Ders Notları, 2006-2007, s. 166 vd.; OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, s. 301 vd; Nejat ADAY, Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, İstanbul 1992
(9) 06.06.2008 tarih ve 26898 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
(10) Mahmut Tayyar ERGÜL, “Tapu Harçlarına İlişkin Olarak Gerçek Satış Bedelinden Daha Düşük Vergi Değerinin Beyan Edilmesi Durumunda Geriye Dönük Tarhiyat ve Ceza Uygulanamaz”, Mali Çözüm, Dergisi, Sayı: 78, Aralık 2006, http://archive.ismmmo.org.tr/docs/malicozum/78malicozum/16_ mahmuttayyarergul.pdf (13.08.2008)
(11) Ayrıntılı bilgi için Bkz. Tahsin YOMRALIOĞLU, Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı JOFED-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, Trabzon 1997.
(12) Tamer UTKUCU, “Gayrimenkul Değerlendirmesinin Önemi ve Gayrimenkul Değerini Oluşturan Unsurlar”, Vergi Dünyası, Sayı:305, Ocak 2007,
http://www.milliemlak.org/FileUpload/files/degerleme.doc (12.08.2008)
(13) Veysi SEVİĞ, Kat İrtifaklı Arsa Tapusunda Harç Matrahı, Aralık 2007,
http://www.muhasebefinans.com/anasayfa/index.php?option=com_content&task=view&id=1352&Itemid=248 (15.082008)
27 Kasım 2009 Cuma
5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 28 Şubat 2009
Özcal Korkmaz Ankara, 03.03.2009
Yeminli Mali Müşavir
Sirküler No : 3
Konu : Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Hk.
5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 28 Şubat 2009
tarih ve 27155 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Kamuoyunda “torba kanun” olarak adlandırılan bu kanunla 25 Kanunda değişiklikler yapılmıştır.
Aşağıda konumuz ile ilgili olan değişiklikler yer almaktadır.
1) 2008 ve 2009 yıllarında kısa çalışma için yapılan başvurulara münhasır olmak üzere; günlük kısa çalışma ödeneğinin miktarı % 50 oranında artırılarak, kısa çalışma ödeneğinden yararlananlara mevcut duruma göre daha fazla ödeme yapılmasına olanak sağlanmakta, üç aylık yararlanma süresi altı aya çıkarılmakta ve kısa çalışma ödeneği olarak yapılan ödemelerin işsizlik ödeneğinden mahsup edilmeyeceği hüküm altına alınmaktadır.
2) a) 32. maddenin (5) numaralı bendiyle muhtasar beyanname ile aylık prim ve hizmet belgesinin birlikte verilmesinde uyum sağlanabilmesi için üçer aylık dönemlerde verilen muhtasar beyannamelerin aylık olarak verilmesine imkan sağlamak üzere Maliye Banlığına yetki verilmektedir.
b) 8. maddeyle Gelir Vergisi Kanununun 119 uncu maddesine eklenen fıkrayla 10 kişi ve daha az hizmet erbabı çalıştıranlar ile hizmet erbabı çalıştırmayanlara ilişkin verilen muhtasar beyannamelerde ödeme sürelerini üç ayı geçmemek üzere belirleme konusunda Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
c) 15. maddeyle Damga Vergisi Kanununda yapılan değişiklikle muhtasar beyannameler ve sigorta prim bildirgelerinin elektronik ortamda birlikte alınması uygulamasına geçileceği öngörülerek elektronik ortamda birlikte verilecek söz konusu kağıtlardan sadece muhtasar beyanname için 20 TL damga vergisi alınması amaçlanmaktadır.
3) 9. maddeyle 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 32 nci maddesinden sonra gelmek üzere 32/A maddesi eklenmiştir.
Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen 32/ A maddesiyle, ekonomik kalkınmanın hızlandırılması, istihdamın artırılması, bölgelerarası gelişmişlik düzeyi farkının en aza indirilmesi ve sektörel olarak da kümelenme olgusunun öne çıkarılarak yatırımların teşvik edilmesine yönelik olarak indirimli kurumlar vergisi oranı uygulanmasına imkan tanınmaktadır.
İndirimli kurumlar vergisi uygulamasında finans ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, taahhüt işleri, 4283 sayılı Kanun ile 3996 sayılı Kanun kapsamında yapılan yatırımlar ile rödovans sözleşmelerine bağlı olarak yapılan yatırımların kapsam dışı tutulması öngörülmektedir.
İndirimli kurumlar vergisi uygulamasından yararlanacak yatırımlar teşvik belgesine bağlanacak ve bu yatırımlardan elde edilen kazançlar, yatırımın kısmen veya tamamen işletilmesine başlanılan hesap döneminden itibaren yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar indirimli oranlar üzerinden kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
AB teşvik uygulamalarına paralel olarak yatırımlara Devlet katkısının belirlenmesi ve takip edilebilmesini teminen bu hususa ilişkin tanımlara yer verilmektedir. Buna göre, maddede geçen yatırıma katkı tutarı, indirimli kurumlar vergisi uygulanmak suretiyle tahsilinden vazgeçilen vergi yoluyla yatırımların Devletçe karşılanacak tutarını, bu tutarın yapılan toplam yatırıma bölünmesi suretiyle bulunacak oran ise yatırıma katkı oranı olarak tanımlanmaktadır.
Maddeyle Bakanlar Kuruluna;
a) İstatistiki bölge birimleri sınıflandırması ile kişi başına düşen milli gelir ve sosyo-ekonomik gelişmişlik düzeylerini dikkate almak suretiyle illeri gruplandırma ve gruplar itibarıyla teşvik edilecek sektörleri ve bunlara ilişkin yatırım ve istihdam büyüklüklerini belirleme,
b) Her bir il grubu için yatırıma katkı oranını % 25'i, yatırım tutarı 50 milyon Türk Lirasının üstünde olan büyük ölçekli yatırımlarda ise % 45'i geçmemek üzere belirleme, kurumlar vergisi oranını % 90'a kadar indirimli uygulatma,
c) Yatırım harcamaları içindeki arsa, bina, yazılım, patent, lisans ve know-how bedeli gibi harcamaların oranlarını ayrı ayrı veya topluca sınırlandırma,
konularında yetki verilmektedir.
Aynı mükellef tarafından yatırıma katkı ve vergi oranı farklı illerde yapılan yatırımlarda, toplam yatırımın her bir ile isabet eden oranına göre ilgili ilin yatırıma katkı oranı ve indirimli vergi oranı uygulanması öngörülmektedir.
İndirimli kurumlar vergisinin esas itibarıyla yeni yatırımlarda uygulanması öngörüldüğünden, tevsi yatırımlarda, elde edilen kazancın yeni yatırımlardan kaynaklanan kısmının işletme bütünlüğü çerçevesinde ayrı hesaplarda izlenmek suretiyle tespit edilebilmesi halinde, bu kazanca indirimli oran uygulanacaktır. Bir dönemde oluşan kazancın ne kadarının tevsi yatırımından elde edildiğinin ayrı bir şekilde tespit edilememesi halinde ise yeni yatırım tutarının toplam yatırım tutarına oranlanmak suretiyle indirimli oran uygulanacak kazanç tespit edilecektir. Buna göre, indirimli oran uygulanacak kazanç, yapılan tevsi yatırım tutarının, dönem sonunda kurumun aktifine kayıtlı bulunan toplam sabit kıymet tutarına (devam eden yatırımlara ait tutarlar da dahil) oranlanması suretiyle belirlenecektir. Bu hesaplama sırasında işletme aktifinde yer alan sabit kıymetlerin kayıtlı değeri, aktife alındıkları dönem sonu itibarıyla yeniden değerleme oranında artırılacak ve indirimli oran uygulamasına yatırımın kısmen veya tamamen faaliyete geçtiği geçici vergi döneminde başlanacaktır.
Hesap dönemi itibarıyla belirtilen şartların sağlanamadığının tespit edilmesi halinde, indirimli vergi oranı uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergilerin, vergi ziyaı cezası uygulanmaksızın gecikme faiziyle birlikte tahsil edilmesi öngörülmektedir.
Öngörülen düzenlemeye göre, yatırımın faaliyete geçmesinden önce devri halinde, devralan kurum, aynı koşulları yerine getirmek kaydıyla indirimli vergi oranından yararlanacak; yatırımın kısmen veya tamamen faaliyete geçmesinden sonra devri halinde ise indirimli vergi oranından devir tarihine kadar devreden, devir tarihinden sonra ise devralan, aynı koşulları yerine getirmek kaydıyla yatırıma katkı tutarının kalan kısmı için yararlanacaktır.
Maddede öngörülen düzenleme gelir vergisi mükellefleri hakkında da uygulanacaktır.
Ayrıca, maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleme konusunda Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
4) 10. maddeyle Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen geçici 4. üncü maddeyle gelir vergisi mükellefleri hakkında da uygulanmak üzere, münhasıran tekstil, konfeksiyon ve hazır giyim, deri ve deri mamülleri sektörlerinde faaliyette bulunanlardan üretim tesislerini 31.12.2010 tarihine kadar Bakanlar Kurulunca belirlenen illere nakleden ve asgari 100 kişilik istihdam sağlayan mükelleflerin, bu illerdeki işletmelerinden sağladıkları kazançlar için nakil tarihini izleyen hesap döneminden itibaren beş yıl süreyle kurumlar vergisi oranını % 75’i geçmemek üzere indirimli olarak uygulatma konusunda Bakanlar Kuruluna, uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme konusunda ise Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
5) a) 12. maddeyle, Katma Değer Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin (2) numaralı fıkrasında yapılan değişiklikle, indirimli orana tabi işlemlerde yıl içinde mahsup edilemeyen verginin iadesi konusundaki mevcut uygulamaya açıklık getirilmekte ayrıca, vergi güvenliği ve kayıt dışılıkla mücadele çerçevesinde indirimli orana tabi bazı işlemlerde iade hakkını kaldırma konusunda Bakanlar Kurulu yetkili kılınmaktadır.
b) 32. maddenin (7) numaralı bendiyle, dahilde işleme ve geçici kabul rejimi kapsamında ihraç edilecek malların üretiminde kullanılacak maddelerin yurt içinden temin edilmesinde, 3065 sayılı Kanunun 11 nci maddesinin (1) numaralı fıkrasının (c ) bendi hükmüne göre işlem yapılmasına yönelik uygulamanın süresi 31.12.2010 tarihine kadar uzatılmaktadır.
6) 14. maddeyle 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun “Özel İletişim Vergisi” başlıklı 39 uncu maddesinde gerekli değişiklik yapılmaktadır.
Söz konusu değişiklikle, kablolu, kablosuz ve mobil internet servis sağlayıcılığı hizmetine ilişkin özel iletişim vergisi oranı % 15’ten % 5’e indirilmekte ve Bakanlar Kuruluna bu oranı sıfıra kadar indirme yetkisi verilmektedir.
7) 16. maddeyle 492 sayılı Harçlar Kanunun 63 üncü maddesinin ikinci fıkrasından sonra eklenen fıkrayla kat irtifakı tesis edilmiş gayrimenkullerin devir ve iktisabında tapu harcının, alım-satımda ödenen bedelin tamamı üzerinden hesaplanması öngörülmektedir.
Maliye Bakanlığı 56 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile 06.06.2008 tarihinden itibaren yukarıdaki hükmü uygulamaya çalışmış, ancak Genel Tebliğ ile yasal düzenleme yapılmayacağından hareketle 63 üncü maddede gerekli düzenlemeye gidilmiştir. Bundan böyle 28.02.2009 tarihinden itibaren kat irtifaklı devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanacaktır.
8) a) 17. maddeyle 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c fıkralarına göre nisbi esas göre tahsil edilmekte olan harçların bundan böyle maktu esasa göre alınması sağlanmakta ve 13/a kapsamındaki cins tashihi harçlarının beyanname verilmesi suretiyle tahsili uygulamasına son verilmektedir.
Buna göre, arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (herbir bağımsız bölüm için) 100 TL maktu tapu harcı ödenecektir.
b) 32. maddenin (18) numaralı bendiyle, gayrimenkullerin kanunda öngörülen süre içinde tapuda tashih ve tescillerinin gerçekleştirilmemesi halinde, 492 sayılı Kanunun (4) sayılı tarifesinin 13/a ve 13/c fıkralarına göre tahsil edilmiş olan harcın % 50’si kadar ilave harç tahsil edilmesine yönelik hüküm yürürlükten kaldırılmıştır.
9) 18. maddeyle, 3167 sayılı Çekle Ödemelerin Düzenlenmesi ve Çek Hamillerinin Korunması Hakkında Kanuna eklenen geçici 2 nci madde ile, 31.12.2009 tarihine kadar üzerinde yazılı keşide tarihinden önce çekin ödenmek üzere muhatap bankaya ibrazı geçersiz kabul edilmiştir.
10) 32. maddenin (13) numaralı bendiyle 01.01.2009 tarihinden geçerli olmak üzere 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamındaki gelir vergisi stopaj teşviki ile enerji desteğinden 01.04.2005 tarihinden önce yaralanmaya başlayan ve teşviklerden yaralanma süresi 31.12.2008 tarihinde sona eren işletmeler için bu teşviklerden yararlanma süresi 31.12.2009 tarihine kadar uzatılmıştır.
11) 32. maddenin (19) numaralı bendiyle 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 711 nci maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenen “Keşideci çekin kendisinin veya üçüncü bir kimsenin elinden rızası olmaksızın çıkmış olduğu iddiasında ise muhatabı çeki ödemekten menedebilir.” hükmü yürürlükten kaldırılmıştır.
12) 5838 sayılı Kanuna eklenen geçici 2. maddeyle aşağıdaki düzenleme yapılmıştır.
“İlgili trafik sicilinde adlarına kayıt ve tescilli bulunan, model yılı 1979 veya daha eski
olan motorlu taşıtlarını; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30/6/2010 tarihine kadar ilgili yönetmelik hükümleri gereğince kayıt ve tescillerinin silinmesi ve hurdaya çıkarılması suretiyle il özel idarelerine bedelsiz olarak teslim edenler adına veya 10/7/2003 tarihli ve 4925 sayılı Karayolu Taşıma Kanununun 33 üncü maddesinin beşinci fıkrasında düzenlenen uygulama çerçevesinde Makine ve Kimya Endüstrisi Kurumu (MKEK) Hurda İşletmesi Müdürlüğüne ait hurda müdürlüklerinden herhangi birine teslim eden gerçek ve tüzel kişilerden, yük ve yolcu taşımacılığı dışında bilanço esasına göre defter tutmayı gerektiren başkaca ticari veya mesleki faaliyetten dolayı mükellefiyeti bulunmayanlar adına, hurdaya çıkarılan taşıta ilişkin olarak 31/12/2009 tarihine kadar tahakkuk etmiş ve ödenmemiş olan motorlu taşıtlar vergisi ile bu vergiye ilişkin gecikme zammı, gecikme faizi, vergi cezaları ve 31/12/2008 tarihine kadar tescil plakasına kesilen idari para cezaları terkin edilir.”
Bilgilerinize sunulur.
Yeminli Mali Müşavir
Sirküler No : 3
Konu : Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Hk.
5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 28 Şubat 2009
tarih ve 27155 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Kamuoyunda “torba kanun” olarak adlandırılan bu kanunla 25 Kanunda değişiklikler yapılmıştır.
Aşağıda konumuz ile ilgili olan değişiklikler yer almaktadır.
1) 2008 ve 2009 yıllarında kısa çalışma için yapılan başvurulara münhasır olmak üzere; günlük kısa çalışma ödeneğinin miktarı % 50 oranında artırılarak, kısa çalışma ödeneğinden yararlananlara mevcut duruma göre daha fazla ödeme yapılmasına olanak sağlanmakta, üç aylık yararlanma süresi altı aya çıkarılmakta ve kısa çalışma ödeneği olarak yapılan ödemelerin işsizlik ödeneğinden mahsup edilmeyeceği hüküm altına alınmaktadır.
2) a) 32. maddenin (5) numaralı bendiyle muhtasar beyanname ile aylık prim ve hizmet belgesinin birlikte verilmesinde uyum sağlanabilmesi için üçer aylık dönemlerde verilen muhtasar beyannamelerin aylık olarak verilmesine imkan sağlamak üzere Maliye Banlığına yetki verilmektedir.
b) 8. maddeyle Gelir Vergisi Kanununun 119 uncu maddesine eklenen fıkrayla 10 kişi ve daha az hizmet erbabı çalıştıranlar ile hizmet erbabı çalıştırmayanlara ilişkin verilen muhtasar beyannamelerde ödeme sürelerini üç ayı geçmemek üzere belirleme konusunda Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
c) 15. maddeyle Damga Vergisi Kanununda yapılan değişiklikle muhtasar beyannameler ve sigorta prim bildirgelerinin elektronik ortamda birlikte alınması uygulamasına geçileceği öngörülerek elektronik ortamda birlikte verilecek söz konusu kağıtlardan sadece muhtasar beyanname için 20 TL damga vergisi alınması amaçlanmaktadır.
3) 9. maddeyle 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 32 nci maddesinden sonra gelmek üzere 32/A maddesi eklenmiştir.
Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen 32/ A maddesiyle, ekonomik kalkınmanın hızlandırılması, istihdamın artırılması, bölgelerarası gelişmişlik düzeyi farkının en aza indirilmesi ve sektörel olarak da kümelenme olgusunun öne çıkarılarak yatırımların teşvik edilmesine yönelik olarak indirimli kurumlar vergisi oranı uygulanmasına imkan tanınmaktadır.
İndirimli kurumlar vergisi uygulamasında finans ve sigortacılık sektörlerinde faaliyet gösteren kurumlar, iş ortaklıkları, taahhüt işleri, 4283 sayılı Kanun ile 3996 sayılı Kanun kapsamında yapılan yatırımlar ile rödovans sözleşmelerine bağlı olarak yapılan yatırımların kapsam dışı tutulması öngörülmektedir.
İndirimli kurumlar vergisi uygulamasından yararlanacak yatırımlar teşvik belgesine bağlanacak ve bu yatırımlardan elde edilen kazançlar, yatırımın kısmen veya tamamen işletilmesine başlanılan hesap döneminden itibaren yatırıma katkı tutarına ulaşıncaya kadar indirimli oranlar üzerinden kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
AB teşvik uygulamalarına paralel olarak yatırımlara Devlet katkısının belirlenmesi ve takip edilebilmesini teminen bu hususa ilişkin tanımlara yer verilmektedir. Buna göre, maddede geçen yatırıma katkı tutarı, indirimli kurumlar vergisi uygulanmak suretiyle tahsilinden vazgeçilen vergi yoluyla yatırımların Devletçe karşılanacak tutarını, bu tutarın yapılan toplam yatırıma bölünmesi suretiyle bulunacak oran ise yatırıma katkı oranı olarak tanımlanmaktadır.
Maddeyle Bakanlar Kuruluna;
a) İstatistiki bölge birimleri sınıflandırması ile kişi başına düşen milli gelir ve sosyo-ekonomik gelişmişlik düzeylerini dikkate almak suretiyle illeri gruplandırma ve gruplar itibarıyla teşvik edilecek sektörleri ve bunlara ilişkin yatırım ve istihdam büyüklüklerini belirleme,
b) Her bir il grubu için yatırıma katkı oranını % 25'i, yatırım tutarı 50 milyon Türk Lirasının üstünde olan büyük ölçekli yatırımlarda ise % 45'i geçmemek üzere belirleme, kurumlar vergisi oranını % 90'a kadar indirimli uygulatma,
c) Yatırım harcamaları içindeki arsa, bina, yazılım, patent, lisans ve know-how bedeli gibi harcamaların oranlarını ayrı ayrı veya topluca sınırlandırma,
konularında yetki verilmektedir.
Aynı mükellef tarafından yatırıma katkı ve vergi oranı farklı illerde yapılan yatırımlarda, toplam yatırımın her bir ile isabet eden oranına göre ilgili ilin yatırıma katkı oranı ve indirimli vergi oranı uygulanması öngörülmektedir.
İndirimli kurumlar vergisinin esas itibarıyla yeni yatırımlarda uygulanması öngörüldüğünden, tevsi yatırımlarda, elde edilen kazancın yeni yatırımlardan kaynaklanan kısmının işletme bütünlüğü çerçevesinde ayrı hesaplarda izlenmek suretiyle tespit edilebilmesi halinde, bu kazanca indirimli oran uygulanacaktır. Bir dönemde oluşan kazancın ne kadarının tevsi yatırımından elde edildiğinin ayrı bir şekilde tespit edilememesi halinde ise yeni yatırım tutarının toplam yatırım tutarına oranlanmak suretiyle indirimli oran uygulanacak kazanç tespit edilecektir. Buna göre, indirimli oran uygulanacak kazanç, yapılan tevsi yatırım tutarının, dönem sonunda kurumun aktifine kayıtlı bulunan toplam sabit kıymet tutarına (devam eden yatırımlara ait tutarlar da dahil) oranlanması suretiyle belirlenecektir. Bu hesaplama sırasında işletme aktifinde yer alan sabit kıymetlerin kayıtlı değeri, aktife alındıkları dönem sonu itibarıyla yeniden değerleme oranında artırılacak ve indirimli oran uygulamasına yatırımın kısmen veya tamamen faaliyete geçtiği geçici vergi döneminde başlanacaktır.
Hesap dönemi itibarıyla belirtilen şartların sağlanamadığının tespit edilmesi halinde, indirimli vergi oranı uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmemiş vergilerin, vergi ziyaı cezası uygulanmaksızın gecikme faiziyle birlikte tahsil edilmesi öngörülmektedir.
Öngörülen düzenlemeye göre, yatırımın faaliyete geçmesinden önce devri halinde, devralan kurum, aynı koşulları yerine getirmek kaydıyla indirimli vergi oranından yararlanacak; yatırımın kısmen veya tamamen faaliyete geçmesinden sonra devri halinde ise indirimli vergi oranından devir tarihine kadar devreden, devir tarihinden sonra ise devralan, aynı koşulları yerine getirmek kaydıyla yatırıma katkı tutarının kalan kısmı için yararlanacaktır.
Maddede öngörülen düzenleme gelir vergisi mükellefleri hakkında da uygulanacaktır.
Ayrıca, maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleme konusunda Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
4) 10. maddeyle Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen geçici 4. üncü maddeyle gelir vergisi mükellefleri hakkında da uygulanmak üzere, münhasıran tekstil, konfeksiyon ve hazır giyim, deri ve deri mamülleri sektörlerinde faaliyette bulunanlardan üretim tesislerini 31.12.2010 tarihine kadar Bakanlar Kurulunca belirlenen illere nakleden ve asgari 100 kişilik istihdam sağlayan mükelleflerin, bu illerdeki işletmelerinden sağladıkları kazançlar için nakil tarihini izleyen hesap döneminden itibaren beş yıl süreyle kurumlar vergisi oranını % 75’i geçmemek üzere indirimli olarak uygulatma konusunda Bakanlar Kuruluna, uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme konusunda ise Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.
5) a) 12. maddeyle, Katma Değer Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin (2) numaralı fıkrasında yapılan değişiklikle, indirimli orana tabi işlemlerde yıl içinde mahsup edilemeyen verginin iadesi konusundaki mevcut uygulamaya açıklık getirilmekte ayrıca, vergi güvenliği ve kayıt dışılıkla mücadele çerçevesinde indirimli orana tabi bazı işlemlerde iade hakkını kaldırma konusunda Bakanlar Kurulu yetkili kılınmaktadır.
b) 32. maddenin (7) numaralı bendiyle, dahilde işleme ve geçici kabul rejimi kapsamında ihraç edilecek malların üretiminde kullanılacak maddelerin yurt içinden temin edilmesinde, 3065 sayılı Kanunun 11 nci maddesinin (1) numaralı fıkrasının (c ) bendi hükmüne göre işlem yapılmasına yönelik uygulamanın süresi 31.12.2010 tarihine kadar uzatılmaktadır.
6) 14. maddeyle 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun “Özel İletişim Vergisi” başlıklı 39 uncu maddesinde gerekli değişiklik yapılmaktadır.
Söz konusu değişiklikle, kablolu, kablosuz ve mobil internet servis sağlayıcılığı hizmetine ilişkin özel iletişim vergisi oranı % 15’ten % 5’e indirilmekte ve Bakanlar Kuruluna bu oranı sıfıra kadar indirme yetkisi verilmektedir.
7) 16. maddeyle 492 sayılı Harçlar Kanunun 63 üncü maddesinin ikinci fıkrasından sonra eklenen fıkrayla kat irtifakı tesis edilmiş gayrimenkullerin devir ve iktisabında tapu harcının, alım-satımda ödenen bedelin tamamı üzerinden hesaplanması öngörülmektedir.
Maliye Bakanlığı 56 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile 06.06.2008 tarihinden itibaren yukarıdaki hükmü uygulamaya çalışmış, ancak Genel Tebliğ ile yasal düzenleme yapılmayacağından hareketle 63 üncü maddede gerekli düzenlemeye gidilmiştir. Bundan böyle 28.02.2009 tarihinden itibaren kat irtifaklı devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanacaktır.
8) a) 17. maddeyle 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c fıkralarına göre nisbi esas göre tahsil edilmekte olan harçların bundan böyle maktu esasa göre alınması sağlanmakta ve 13/a kapsamındaki cins tashihi harçlarının beyanname verilmesi suretiyle tahsili uygulamasına son verilmektedir.
Buna göre, arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (herbir bağımsız bölüm için) 100 TL maktu tapu harcı ödenecektir.
b) 32. maddenin (18) numaralı bendiyle, gayrimenkullerin kanunda öngörülen süre içinde tapuda tashih ve tescillerinin gerçekleştirilmemesi halinde, 492 sayılı Kanunun (4) sayılı tarifesinin 13/a ve 13/c fıkralarına göre tahsil edilmiş olan harcın % 50’si kadar ilave harç tahsil edilmesine yönelik hüküm yürürlükten kaldırılmıştır.
9) 18. maddeyle, 3167 sayılı Çekle Ödemelerin Düzenlenmesi ve Çek Hamillerinin Korunması Hakkında Kanuna eklenen geçici 2 nci madde ile, 31.12.2009 tarihine kadar üzerinde yazılı keşide tarihinden önce çekin ödenmek üzere muhatap bankaya ibrazı geçersiz kabul edilmiştir.
10) 32. maddenin (13) numaralı bendiyle 01.01.2009 tarihinden geçerli olmak üzere 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamındaki gelir vergisi stopaj teşviki ile enerji desteğinden 01.04.2005 tarihinden önce yaralanmaya başlayan ve teşviklerden yaralanma süresi 31.12.2008 tarihinde sona eren işletmeler için bu teşviklerden yararlanma süresi 31.12.2009 tarihine kadar uzatılmıştır.
11) 32. maddenin (19) numaralı bendiyle 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 711 nci maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenen “Keşideci çekin kendisinin veya üçüncü bir kimsenin elinden rızası olmaksızın çıkmış olduğu iddiasında ise muhatabı çeki ödemekten menedebilir.” hükmü yürürlükten kaldırılmıştır.
12) 5838 sayılı Kanuna eklenen geçici 2. maddeyle aşağıdaki düzenleme yapılmıştır.
“İlgili trafik sicilinde adlarına kayıt ve tescilli bulunan, model yılı 1979 veya daha eski
olan motorlu taşıtlarını; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 30/6/2010 tarihine kadar ilgili yönetmelik hükümleri gereğince kayıt ve tescillerinin silinmesi ve hurdaya çıkarılması suretiyle il özel idarelerine bedelsiz olarak teslim edenler adına veya 10/7/2003 tarihli ve 4925 sayılı Karayolu Taşıma Kanununun 33 üncü maddesinin beşinci fıkrasında düzenlenen uygulama çerçevesinde Makine ve Kimya Endüstrisi Kurumu (MKEK) Hurda İşletmesi Müdürlüğüne ait hurda müdürlüklerinden herhangi birine teslim eden gerçek ve tüzel kişilerden, yük ve yolcu taşımacılığı dışında bilanço esasına göre defter tutmayı gerektiren başkaca ticari veya mesleki faaliyetten dolayı mükellefiyeti bulunmayanlar adına, hurdaya çıkarılan taşıta ilişkin olarak 31/12/2009 tarihine kadar tahakkuk etmiş ve ödenmemiş olan motorlu taşıtlar vergisi ile bu vergiye ilişkin gecikme zammı, gecikme faizi, vergi cezaları ve 31/12/2008 tarihine kadar tescil plakasına kesilen idari para cezaları terkin edilir.”
Bilgilerinize sunulur.
GAYRIMENKUL DEVRİNDE TAPU HARCI
VEDAT BÜKCÜ
YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR
I- GİRİŞ
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapuda hangi tutar üzerinden değer belirleneceği öteden
beri tartışma konusu olmuş bir konudur. Tartışma 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun 63.
maddesinin düzenlenişinden kaynaklanmaktaydı. Bu maddenin yeniden düzenlenmesiyle
gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edileceği hüküm altına alınmıştır. Bu
makalemiz yapılan son düzenlemeler ve eski uygulamaların karşılaştırılmasını içermektedir.
II- 06.06.2008 TARİHİNDEN ÖNCEKİ ESKİ UYGULAMA
492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63
Maddesinde aynen “Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan
edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında
vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa
göre hesaplanan vergi ziyaı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.”
hükmüne yer verilmiştir.
Maddeye yön veren Maliye Bakanlığı’nın 13.09.2005 tarih ve 25935 Sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan 48 Nolu Harçlar Tebliği ile, bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin
ayıklanması, etkin ve verimli hizmet sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması
amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek
harçların, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacağı
açıklanmıştır. (Ek: 48 Nolu Harçlar Tebliği)
Ancak mükelleflerin emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri
halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacağı belirtilmiştir. Görüldüğü
üzere bu tebliğde emlak vergisi değerinin üzerinde bir beyan mükellefin isteğine bırakılmıştır.
Bu düzenlemeler çerçevesinde gayrimenkul alım satımında emlak vergisi değeri esas alınarak
hem alan hem satan satış bedeli üzerinden binde 15 oranında harç ödenmiş, emlak vergisi
değerinin altında beyan edenlerden ise ileriki dönemlerde %25 oranında vergi ziyaı cezası
uygulanarak harçlar talep edilmiştir.
Örnek ile açıklamak gerekirse ;
GAYRIMENKUL DEVRİNDE TAPU HARCI
TARTIŞMASI
Emlak vergisi değeri 45.000 YTL olan bir gayrimenkul 150.000 YTL gerçek değer ile
satılmış ancak tapu idaresinde satış tutarı 40.000 YTL olarak gösterilmiş ve tapu harcı
ödenmiştir.
Eski uygulamada bu durumun tespit edilmesi halinde mükellefe emlak vergisi değeri ile
tapuda mükellefin belirttiği değer arasındaki fark olan 5.000 YTL için tapu harcı tarhiyatı ve
%25 oranında vergi ziyaı uygulanmakta idi.
Şayet mükellef satış değerini emlak vergisi değeri olan 45.000 YTL olarak göstermiş ve tapu
harcını bu tutar üzerinden ödemiş olsaydı daha sonra yapılan bir inceleme sonucunda gerçek
değerin 150.000 YTL tutarında olduğu tespit edilse dahi herhangi bir tapu harcı tarhiyatı
yapılmamakta ve vergi ziyaı cezası kesilmemekteydi.
III- 06.06.2008 TARİHİNDEN İTİBAREN GEÇERLİ OLAN YENİ UYGULAMA
ARTIK VERGİ DEĞERİ DEĞİL GERÇEK ALIM SATIM DEĞERİ ÜZERİNDEN
HARÇ ÖDENECEK
06.06.2008 Tarih ve 26898 Sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 5766 Sayılı Kanun
ile Harçlar kanunu’nun 63. Maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. (Yürürlülük yayımı
tarihinde)
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az
olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden
harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının
tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu
suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan
vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra
uyarınca tarhiyat yapılamaz.”
Yapılan bu düzenleme ile gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı beyan
edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması zorunlu hale gelmiştir. Ancak bu
değer emlak vergisi değerinden az olamayacaktır.
Ancak, tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel
üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu
yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilecek,
% 25 oranında vergi ziyaı cezası kesilecektir.
Yukarıda verdiğimiz örneği yeni uygulama açısından değerlendirecek olursak;
Emlak vergisi değeri 45.000 YTL olan bir gayrimenkul 150.000 YTL gerçek değer ile
satılmış ancak tapu idaresinde satış tutarı 40.000 YTL olarak gösterilmiş ve tapu harcı
ödenmiştir.
Yeni uygulamaya göre; bu durumun tespit edilmesi halinde mükellefe gerçek değer ile ile
tapuda mükellefin belirttiği değer arasındaki fark olan 110.000 YTL fark için için tapu harcı
tarhiyatı ve %25 oranında vergi ziyaı uygulanacaktır.
Şayet mükellef satış değerini, emlak vergisi değeri olan 45.000 YTL olarak göstermiş ve tapu
harcını bu tutar üzerinden ödemiş olsa, daha sonra yapılan tespit sonucunda gerçek değerin
150.000 YTL tutarında olduğu tespit edilse, bu kez de aradaki fark olan 105.000 YTL fark
üzerinden tapu harcı tarhiyatı yapılacak ve vergi ziyaı cezası kesilecektir.
IV- SONUÇ
06.06.2008 tarihinden önce Harçlar kanunu’nun 63. maddesi ve bu maddeye yön veren 48
Seri Nolu Harçlar Kanunu Tebliği’ne göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında emlak vergisi
değerinin altında olmamak şartıyla mükellefin beyan ve isteğine göre belirtilen satış değeri
üzerinden tapu harcı tahsil edilmekteyken, 06.06.2008 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere
Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yapılan düzenleme ile gayrimenkul devir ve
iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına
geçilmiştir. Bir başka deyişle alıcı ve satıcının beyanına göre değil gerçek alım satım
bedeline göre harç tahsil edilecektir. Bu bedel de vergi değerinden düşük olamayacaktır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç
ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının
tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet tapu harcının %25’i nispetinde vergi ziyaı
cezasıyla birlikte tahsil edilecektir.
Eki:
1- 13.09.2005 Tarih ve 25935 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan 48 Seri Nolu Harçlar
Kanunu Genel Tebliği
2- 12.07.2008 Tarih ve 26934 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan 56 Seri Nolu Harçlar
Kanunu Genel Tebliği
13 Eylül 2005 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 25935
Maliye Bakanlığından :
Harçlar Kanunu Genel Tebliği
(Seri No : 48)
Bürokrasi ve kırtasiyeciliği artıran işlemlerin ayıklanması, etkin ve verimli hizmet
sunulması ve vatandaş memnuniyetinin artırılması amacıyla tapu ve kadastro müdürlüklerince
yapılan işlemler nedeniyle tahsil edilecek harçların emlak vergisi değeri üzerinden
hesaplanmasının sağlanması, ayrıca bu idarelerin işlemleri sırasında doğan vergi ve harçların
kolaylıkla tahsil edilmesi amacıyla aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.
1-Tapu harcı hesaplamasında esas alınacak hususlar ve Bilgi Formu ile ilgili
yapılan düzenlemeler
Bilindiği gibi, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde “Bu Kanunda sözü edilen
“kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29
uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan
değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın
hesabında vergi değeri esas alınır. Aradaki farka isabet eden harç, 213 sayılı Vergi Usul
Kanununa göre hesaplanan vergi ziyaı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen
tarh edilir.
Harcın hesabında 10 Yeni Türk Lirasına kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı
yetkilidir” denilmiştir.
Buna göre, mükellef ile vergi daireleri arasında yaşanan tapu harcı ihtilaflarının sona
erdirilmesi amacıyla belediyelerce 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her
yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, belediyeler tarafından elektronik ortamda ve eksiksiz
olarak tapu dairelerine gönderilmesi uygun bulunmuştur. Tapu harçları her yıl 1 Ocak
tarihinden itibaren o yıl için belirlenen emlak vergisi değerleri esas alınarak
hesaplanacağından, emlak vergisi değerlerinin bu tarihten önce tapu dairelerine intikal
ettirilmesi gerekmektedir.
492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I-Tapu işlemleri bölümünün, 3,
4, 6/a, 6/b ,6/c, 8 ,9, 12, 13/a, 13/b, 13/c, 15, 18, 19, 20/a bentleri ile II-Kadastro ve tapulama
işlemlerinde tapu harcı, belediyelerce tespit edilen emlak vergisi değeri esas alınarak
hesaplanacaktır. Bu işlemler sırasında mükellefler, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer
beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değer tapu harcı tarhiyatına esas alınacaktır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 127 nci maddesinde, “Bu kanunda aksine hüküm
bulunmadıkça harçların tamamı peşin olarak ödenmeden harca mevzu olan işlem yapılamaz.”
denilmiş; 128 inci maddesinde ise, “Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar
harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.” hükmü yer almıştır.
Bu hükümlere göre, gerekli harçlar ödenmeden işlem yapan tapu memurları, harcın
ödenmesinden mükellef ile birlikte sorumlu olacaklarından, harçların yukarıda açıklanan
esaslara göre emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanarak tahsil edilmesini sağlamaları
gerekmektedir.
Tapu daireleri, harca konu işlemler için beş nüsha olarak düzenleyerek belediye, vergi dairesi
ve Maliye Bakanlığına gönderdikleri 1 no’lu bilgi formu yerine, ekte örneği bulunan bilgi
formunu bir nüsha olarak düzenleyeceklerdir.
İpotekli işlemler için düzenlenen 2 no’lu bilgi formunda herhangi bir değişiklik
yapılmadığından, yapılan her bir ipotek işlemi için 2 no’lu bilgi formu öteden beri olduğu gibi
iki örnek olarak düzenlenecektir.
Bu formlar, 492 sayılı Harçlar Kanununun mükerrer 69 uncu maddesi gereğince işlemin
yapıldığı tarihi izleyen ay başından itibaren en geç 15 gün içinde Maliye Bakanlığı Gelir
İdaresi Başkanlığı, Yeni Ziraat Mahallesi Etlik Caddesi No:16 06110 Dışkapı/ANKARA
adresine taahhütlü olarak gönderilecektir.
Bilgi formunu düzenlemeyen, istenilen bilgileri eksik, yanlış veya yanıltıcı olarak veren veya
yukarıda belirtilen sürede göndermeyen yetkili makam ve memurlar hakkında 213 sayılı
Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası
uygulanacaktır.
Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi Projesinin uygulanmaya başlandığı tapu sicil müdürlükleri,
Maliye Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yapılacak protokol uyarınca bilgi
formlarını elektronik ortamda göndermeleri durumunda, söz konusu bilgi formlarını ayrıca
kağıt olarak göndermeyeceklerdir.
2-Tapu harcı ve buna bağlı damga vergisi tahsilatı ile ilgili yapılan düzenlemeler
Bilindiği üzere, tapu harçlarının tahsiline ilişkin esaslar, 12 seri nolu Harçlar Kanunu
Genel Tebliği[1] ile 20 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde[2] açıklanmıştır.
[[
20 seri nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde, tapu harçlarının yetkili vergi dairesince
veya yetkili vergi dairesinin ilgili banka şubesindeki hesabına ödenmek suretiyle, gerektiğinde
malmüdürlüğünce, tahsil edilmesi öngörülmüş olup, mükelleflere kolaylık sağlamak amacıyla
mahallin icabına göre, tapu harçlarının ilgili banka şubesi yerine bağımsız vergi dairesi veya
malmüdürlüğüne ödenmesi hususunda defterdarlıklara yetki verilmiştir.
Yukarıda belirtilen düzenlemelerin yanısıra, tahsilatın kolaylıkla yapılamadığı il ve
ilçelerde tapu harçlarının; vergi dairesince görevlendirilecek memurlar vasıtasıyla tahsil
edilmesi veya sayman mutemedi görevlendirilmesi hususunda vergi dairesi başkanlıkları,
vergi dairesi başkanlıkları olmayan yerlerde defterdarlıklar yetkili kılınmıştır.
Öte yandan, tapu harcı ile birlikte damga vergisinin de tahsil edileceği durumlarda
yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde hareket edilmesi gerekmektedir.
12 seri no.lu ve 20 seri no.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğlerinin bu Tebliğe aykırı
hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Tebliğ olunur.
12 Temmuz 2008 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26934
Maliye Bakanlığından:
HARÇLAR KANUNU GENEL TEBLİĞİ
(SERİ NO: 56)
Kapsam
Bilindiği gibi, 6/6/2008 tarihli ve 26898 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe giren 5766 sayılı "Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda Ve
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"un 11 ile 15 inci maddelerinde
492 sayılı Harçlar Kanununa ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
Bu Tebliğde, Harçlar Kanunu uygulamasına ilişkin olarak 5766 sayılı Kanunla getirilen
düzenlemelere yönelik açıklamalara yer verilmiştir.
I - 492 SAYILI HARÇLAR KANUNUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
A - 42 nci maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (a) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununun 42 nci
maddesinin ikinci fıkrası;
"Menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her nevi
mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi mecburidir. Rehin bordroları ile kamu
idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin
olarak düzenlenen taahhütnameler hakkında bu hüküm uygulanmaz."
şeklinde değiştirilmiştir.
Yapılan düzenleme ile, kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen davranış
kurallarına uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler, değer gösterilmesi gereken
işlemler kapsamından çıkarılmıştır.
Bu çerçevede, davranış kurallarına uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnamelerin,
belli bir değer ihtiva etmemeleri halinde maktu esasa göre; değer gösterilmesi zorunlu
olmamakla birlikte, belli bir değeri ihtiva etmeleri halinde ise nispi esasa göre harca tabi
tutulması gerekmektedir.
B- 59 uncu maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (b) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 59 uncu
maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan "Genel ve katma bütçeli dairelerle"
ibaresi "Genel ve özel bütçeli idarelerle", (l) bendinde yer alan "ek 1 inci" ibaresi "ek 2
nci" olarak değiştirilmiş ve (r) bendi madde metninden çıkarılmıştır.
5766 sayılı Kanunun 15 inci maddesi ile de, 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut
Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.
"EK MADDE 12- Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve
492 sayılı Harçlar Kanunu uygulaması açısından özel bütçeli idareler kapsamında
değerlendirilir."
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu ile bütçe türleri açısından "katma bütçe"
uygulamasına son verildiğinden, yapılan düzenleme ile 492 sayılı Harçlar Kanununun 59
uncu maddesinde yer alan "katma bütçe" ibaresi "özel bütçe" olarak değiştirilerek, 492 sayılı
Harçlar Kanunu 5018 sayılı Kanun ile uyumlu hale getirilmiştir.
2985 sayılı Toplu Konut Kanununa eklenen madde ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının,
492 sayılı Harçlar Kanunu uygulaması açısından özel bütçeli idarelere tanınan imkanlardan
yararlanması sağlanmıştır. Bu suretle, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı 492 sayılı Harçlar
Kanununun 59 uncu maddesinin (a) ve (j) bentleri kapsamında yapacağı işlemlerde tapu
harcından bağışık tutulacaktır.
Gayrimenkul alım-satımlarında olduğu gibi, karşılıklı harç mükellefiyeti doğuran tapu
işlemlerinde söz konusu hüküm münhasıran Toplu Konut İdaresi Başkanlığına uygulanacak
olup, karşı tarafa ait olan harç tahsil edilecektir.
492 sayılı Kanunda özel bütçeli kuruluşlara yönelik olarak başka bir istisna veya muafiyet
hükmü bulunmadığından, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Kanunun 59 uncu maddesinin
(a) ve (j) bentleri kapsamı dışında kalan işlemlerinde harç aranılacaktır.
Ayrıca, 492 sayılı Harçlar Kanununun 59 uncu maddesinin (r) bendinde yer alan Toplu Konut
İdaresi Başkanlığının işlemlerine yönelik olarak istisna hükmü, mükerrerliğin önlenmesi
amacıyla yürürlükten kaldırılmıştır.
C - 63 üncü maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (c) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 63 üncü
maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden
az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel
üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu
yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya
re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi
Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir
komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz."
Yapılan düzenleme ile, gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli
üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiştir. Söz konusu değişiklik, münhasıran
gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine
göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı
hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 6/6/2008 tarihinden itibaren, yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek
alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit a l o m a l i y e . c o m edilmesi
halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra,
harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin
tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte
tahsil edilecektir.
Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir
ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinin beyan edilmesine özen göstermeleri
gerekmektedir.
Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin
tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
Örnek 1 : (A) şahsı, elinde bulunan gayrimenkulü (B) şahsına 12/6/2008 tarihinde 100.000
YTL karşılığında satmıştır. Söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değeri 40.000 YTL dir.
Taraflar, tapuda alım-satım bedelini 70.000 YTL olarak beyan ederek, bu tutar üzerinden tapu
harcı ödemişlerdir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Alım-satım işlemi için beyan edilmiş olan 70.000 YTL, emlak vergisi değerinin üzerinde
olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedeli olmadığından, gerçek alım-satım bedeli idarece
tespit edilerek aradaki fark matrah (100.000 YTL - 70.000 YTL =30.000 YTL) üzerinden alıcı
ve satıcı adına cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır.
Örnek 2 : (A) şahsı konut almak üzere, halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis
edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını (B) şahsından 20/6/2008 tarihinde 300.000
YTL karşılığı satın almıştır. Söz konusu arsa payının emlak vergisi değeri 5.000 YTL olup,
tapuda bu değer (5.000 YTL) üzerinden harç ödenmiştir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Burada, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme
isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut
satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alımsatımında
alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.
Örneğimizde; beyan edilen değer, arsa payı için belirlenen emlak vergisi değeri olmakla
birlikte, gerçek alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla, gerçek alım-satım bedeli
ile emlak vergisi değeri arasındaki fark matrah (300.000 - 5.000 =295.000 YTL) üzerinden
alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır.
D- 123 üncü maddede yapılan değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (ç) bendi ile, 492 sayılı Kanunun 123 üncü
maddesinin son fıkrasında yer alan "harca tabi tutulmaz." ibaresi "bu Kanunda yazılı
harçlardan müstesnadır." şeklinde değiştirilmiştir.
492 sayılı Kanunun 123 üncü maddesinin son fıkrasında Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve
Kefalet Kooperatifleri ile (Bu kooperatifler ile Kredi Garanti Fonu İşletme ve Araştırma
Anonim Şirketi tarafından bankalardan kullandırılacak krediler için verilecek kefaletler dahil)
bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilerin
temini ve bunların teminatları ile geri ödenmelerine ilişkin işlemlerde harç aranılmayacağı
hükme bağlanmıştır.
Kanunda sayılan kurumlarca kullandırılacak kredilerin temini, teminatları ve geri
ödenmelerine ilişkin olarak noterde, tapuda, yargıda ve icrada yapılacak alomaliye.com
işlemlerden harç aranılmaması gerekmektedir. Ancak, kredilerin geri dönüşüne ilişkin icra
işlemlerinde söz konusu istisna hükmünün yargı harçlarını kapsayıp kapsamadığı hususunda
icra dairelerinde tereddütler yaşanmıştır. Yapılan bu düzenleme ile, kredilere ilişkin 123 üncü
maddede yer alan istisna hükmü daha açık bir şekilde vurgulanarak, söz konusu işlemlerin
hiçbir şekilde harca tabi tutulmayacağı belirtilmiş ve yargı harcı açısından uygulamada oluşan
tereddütlerin ortadan kaldırılması sağlanmıştır.
II- 492 SAYILI HARÇLAR KANUNUNA EKLİ TARİFELERDE YAPILAN
DEĞİŞİKLİKLER
A - (1) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (d) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (1)
sayılı tarifenin "A) Mahkeme Harçları" bölümünün sonuna;
"IV. Temyiz ve itiraz harçları:
a) Yargıtay ve Danıştay’a yapılacak temyiz başvurularında 60 YTL
b) Yürütmenin durdurulmasına ilişkin itirazlar dahil olmak üzere
Bölge Adliye ve Bölge İdare Mahkemelerine
itirazen yapılacak başvurularda 40 YTL
c) Ağır Ceza Mahkemelerine itirazen yapılacak başvurularda 30 YTL",
B - (3) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (e) bendi ile, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (3)
sayılı tarifenin "I- Başvurma harcı" başlıklı bölümüne;
"c) Danıştay’a temyiz başvurularında 60 YTL
d) Bölge İdare Mahkemesine itirazen yapılan başvurularda 40 YTL",
fıkraları eklenmiştir.
Yapılan düzenleme ile, daha önce 492 sayılı Harçlar Kanununda yer almayan adli ve idari
yargıya ilişkin temyiz ve itiraz başvuruları harç kapsamına alınmıştır. Söz konusu başvurular
için "başvuru harcı" ihdas edilerek, yargı organlarının daha hızlı ve verimli çalışmasına imkan
sağlanmıştır.
C - (8) Sayılı Tarifede Yapılan Değişiklikler
5766 sayılı Kanunun 11 inci maddesinin (f) bendi ile 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (8)
sayılı tarifenin sonuna aşağıdaki madde eklenmiştir.
"XII- Transfer fiyatlandırması ile ilgili yöntem belirleme anlaşması harçları:
1- Başvuru harcı 25.000 YTL
2- Yenileme harcı 20.000 YTL"
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasında, "İlişkili
kişilerle yapılan mal veya hizmet alım ya da satımında uygulanacak fiyat veya bedelin
tespitine ilişkin yöntemler, mükellefin talebi üzerine Maliye Bakanlığı ile anlaşılarak
belirlenebilir. Bu şekilde belirlenen yöntem, üç yılı aşmamak üzere anlaşmada tespit edilen
süre ve şartlar dahilinde kesinlik taşır." hükmü yer almaktadır.
Buna göre, uygulayacağı yöntem konusunda tereddüdü bulunan mükelleflerin gerekli bilgi ve
belgelerle birlikte Maliye Bakanlığına başvurarak belli bir dönem için yöntem tespiti
talebinde bulunabilmesi mümkündür. Yapılan düzenlemeyle, söz konusu anlaşma sürecine
ilişkin başvuru ve yenileme işlemleri harca tabi tutulmuştur.
Tebliğ olunur.
Yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili yeni düzenlemeler
Yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili yeni düzenlemeler
Ersun BAYRAKTAROĞLU / VERGİ PORTALI
18.07.2008 - 09:00
TBMM tarafından 03.07.2008 tarihinde kabul edilen 5782 sayılı kanunla Tapu Kanunu'nun daha önce Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddesinin 7. fıkrası değiştirilmiş, ayrıca yasanın daha önce kaldırıldığı için boş bulunan 36. maddesi yeniden düzenlenerek yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinimine ilişkin yeni bir düzenleme yapılmıştır.
Bilindiği gibi yabancı yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimleri Tapu Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nda düzenlenmektedir. Esas olarak yabancı gerçek kişi yatırımcıların gayrimenkul edinimlerini düzenleyen Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin 7. fıkrası Anayasa Mahkemesi'nin 16.01.2008 tarihli kararı ile iptal edilmiş, kararda belirtilen 3 aylık geçiş döneminde yeni bir yasal düzenleme yapılmadığından Bayındırlık ve İsk‰n Bakanlığı 14.04.2008 tarihinde yayınladığı genelge ile bu konuda yeni bir düzenleme yapılana kadar yabancı gerçek veya tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi ve bu kişilere yapılacak olan gayrimenkul devirlerinin durdurulduğunu bildirmişti. Öte yandan yabancı kurumsal yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimlerine imkan tanıyan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3. maddesinin d bendi de yine Anayasa Mahkemesi'nin 16.04.2008 tarihinde yayınlanan 11.03.2008 tarihli kararı ile iptal edilmiş ve bu konuda yeni bir düzenleme yapılmasına olanak sağlamak üzere söz konusu iptal kararının yayım tarihinden başlayarak 6 aylık sürenin sonunda yürürlüğe gireceğine hükmedilmişti.
Yazımızın baskıya giriş tarihi itibariyle henüz Resmi Gazete'de yayımlanmadığından yürürlüğe girmemiş olan 5782 sayılı kanun, TBMM tarafından 03.07.2008 tarihinde kabul edilerek daha önce Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilen hükümlerin yarattığı boşluk doldurulmuştur.
Tapu Kanunu'nun yeni hükümleri ne tür sınırlamalar getiriyor?
Tapu Kanunu'nda yapılan yeni düzenlemeler esas olarak üç alanda kendini göstermektedir:
Bir yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği azami alan:
Öncelikle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddenin 1. fıkrasının sonunda yer alan ve Bakanlar Kurulu'na yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz ve bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam iki buçuk hektarlık yüzölçümü sınırını 30 hektara kadar yükseltme yetkisi konusunda yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Dolayısı ile yeni düzenleme sonrasında bir yabancı uyruklunun Türkiye genelinde elde edebileceği toplam taşınmaz alanı iki buçuk hektarla sınırlanmış bulunmaktadır.
Yabancı gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri azami alan:
Yeni düzenleme ile yapılan ikinci değişiklik Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddenin 7 numaralı fıkrasında yer alan yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazlarla ilgili il yüzölçümünün binde beşi olarak belirlenmiş olan sınırın, merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde 10'u olarak değiştirilmesidir.
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin "dolaylı" gayrimenkul yatırımlarına ilişkin düzenleme:
Tapu Kanunu'nda yapılan önemli değişikliklerden biri de daha önce yasada yer almayan yabancı tüzel kişilerin dolaylı gayrimenkul yatırımlarına ilişkin yasaya eklenen hükümdür.
5782 sayılı yasa ile Tapu Kanunu'nun yeniden düzenlenen 36. maddesinin ilk fıkrasında "Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye'de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurtdışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35'inci madde hükümleri uygulanır" hükmü yer almaktadır.
Tapu Kanunu'nun 35. maddesi hükümleri, daha önceki halinde de olduğu gibi, esas olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin "doğrudan" gayrimenkul edinimlerini düzenlemektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler 35. madde hükümleri çerçevesinde "karşılıklılık", "Türkiye genelindeki 2.5 hektarlık" ve "ilçe bazında imar planlarına bağlı yüzde 10'luk" alan sınırlamaları dikkate alınarak kendi adlarına doğrudan gayrimenkul tescili yaptırabilecekleri gibi yeniden düzenlenen 36. madde hükümleri çerçevesinde Türkiye'de bir şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak "dolaylı" olarak (söz konusu şirket adına) gayrimenkul de edinebileceklerdir. Yabancı uyruklu gerçek kişilere tanınmış olan şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak gayrimenkul edinilmesi olanağı aynı zamanda yabancı uyruklu tüzel kişilere de tanınmıştır.
Dolaylı olarak (Türk şirketi kurarak ya da mevcut bir Türk şirketinin hisselerini devralarak) gayrimenkul ediniminde 35. maddede yer alan ve yukarıda belirttiğimiz sınırlamaların hiçbiri geçerli olmayacak, bu durumda tek sınırlama söz konusu gayrimenkul alımının söz konusu şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere yapılmış olması yeterli olacaktır. Başka bir deyişle örneğin endüstriyel üretim faaliyetinde bulunacak olan yabancı sermayeli bir şirket fabrika binası olarak kullanmak üzere bir gayrimenkul edinebilecek ama örneğin yatırım amaçlı bir gayrimenkul alamayacaktır.
Sonuç
Tapu Kanunu'nda 5782 sayılı yasa ile yapılan ve 15.07.2008 tarih ve 26937 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olan yeni hükümler daha önce gerek Tapu Kanunu'nda ve gerekse de Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nda yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin gerek doğrudan ve gerekse dolaylı gayrimenkul edinimlerine ilişkin iptal edilen hükümleri kapsayacak ve bu alanda büyük bir yabancı yatırım potansiyeli olan gayrimenkul sektörünün mevcut sorununu çözecek gibi görünmekle birlikte, maddenin uygulanmasına ilişkin esas ve usullerle ilgili olarak Hazine Müsteşarlığı, İçişleri Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve Milli Savunma Bakanlığı tarafından çıkarılacak yönetmelikle getirilecek düzenlemelerin de dikkatle takip edilmesinde yarar olduğunu düşünmekteyiz.
YABANCILARIN TÜRKİYE'DEN GAYRİMENKUL ALMASI
Aşagıda geniş şekilde aktaracağımız gibi yabancılara gayrimenkul satışı 03.07.2003 tarihinde düzenlenmişti ancak daha sonra düzenlenen bu yasayı Anayasa Mahkemesi şu gerekçelerle iptal etti:
Yabancıya mal satışının iptal gerekçesi
Ankara
Anayasa Mahkemesi, "karşılıklı olma ve kanuni sınırlamalara uyulma" koşuluyla yabancıların mal edinmesini öngören yasa maddesini iptal gerekçesinde, mal edinilmesinin usul ve esaslarının yasada ayrıca belirtilmesinin ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri açısından önemli olduğu ifade edildi.
Tapu Yasası’nın 35’inci maddesi, 4976 Sayılı Yasa’nın 19’uncu maddesi ile değiştirilerek, "karşılıklı olma ve kanuni sınırlamalara uyulma" koşuluyla yabancıların mal edinmesinin önü açılmıştı. CHP’nin, başvurusu üzerine, Anayasa Mahkemesi yasanın iptal edilmesine karar verdi. Yüksek Mahkemenin iptal kararının gerekçesi, Resmi Gazete’de yayınlandı.
YABANCILARIN MAL EDİNMESİ
4916 sayılı Yasa’nın 19’uncu maddesi ile değiştirilen Tapu Yasası’nın 35’nci maddesi, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerini düzenliyor. Yasa, Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazların, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilmesi veya bedele çevrilmesini öngörüyor. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi ise Bakanlar Kurulu’nun iznine bağlanıyor.
YASA’DA USUL VE ESASLAR DÜZENLENMEDİ
Anayasa Mahkemesi’nin yasayı iptal gerekçesinde, bilim ve teknolojideki gelişmelerin, artan ulaşım ve iletişim olanaklarının, ekonomik, sosyal ve siyasal ilişkilerde beliren yeni yapılanma gereksinimlerinin, uluslararası ilişkilere yoğunluk ve yeni boyutlar kazandırdığı belirtildi. Gerekçede, bunun sonucu olarak kimi durumlarda yabancılara mülk edinme hakkının tanınması ve buna koşut olarak da konunun ülke koşullarına göre belli yasal sınırlamalara bağlı tutulması gereğinin ortaya çıktığı kaydedildi. Gerekçede, dava konusu 35’nci maddenin ilk fıkrasıyla yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmeleri, "karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak" koşuluna bağlı tutulduğu, ancak bunun usul ve esaslarının gösterilmediğine dikkat çekildi.
YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİMİ ÜLKE GÜVENLİĞİ İLE İLGİLİ
Gerekçede, hukuk devletinin işlevlerinin yaşama geçirilebilmesi için, ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri gözetilerek yabancıların alacağı taşınmazın yeri, arazi, arsa veya bina olmasının getireceği farklılıklar ile satın almanın amacı, koşulları ve devirde uyulacak usul ve esaslar gibi unsurların yasada belirtilmesi gerektiği belirtildi. Bunların yasada düzenlenmemiş olmasının, ülke bütünlüğü ve egemenliği ile doğrudan ilgili olduğunda duraksama bulunmayan yabancıların taşınmaz edinimi konusunda, yetki devrine yol açacağına işaret edildi. Yabancılar lehine taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesinde Anayasal sakıncaların söz konusu olduğu kaydedilen gerekçede, hak süresinin de amacı, süresi, türü gibi özelliklerin Yasa’da belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
BAKANLAR KURULU YETKİSİ
Maddenin son fıkrasında yer alan "kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir" hükmü de değerlendirildi. Böylece "ülke güvenliği" yanında "kamu yararı" gibi sınırları belirsiz bir kavrama dayanarak Bakanlar Kurulu’na bu maddenin uygulanmayacağı yerleri saptama konusunda geniş bir takdir yetkisi verildiği belirtilen gerekçede, bunun yasama yetkisinin devrine yol açacağına dikkat çekildi. Gerekçede, Bakanlar Kurulu’na verilen yetkinin kullanılmasının, ise yabancılar yönünden sınırlama içerdiği belirtilerek, bu sınırlamanın doğrudan yasayla yapılmaması veya uygulamaya yönelik yetkilendirmenin sınırlarının ve ilkelerinin belirlenmemesinin Anayasa ile bağdaşmadığı kaydedildi.
Gerekçeye, Serdar Özgüldür ve Mehmet Erten karşı oy kullandı.
--------------------------------------------------------------------------------
İPTALE KONU OLAN YASA DEĞİŞİKLİĞİ
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri 03.07.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19'uncu Maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş, Tapu Kanununun 36'ncı Maddesi yürürlükten kaldırılarak içerdiği hükümler 35'inci Maddeye aktarılmış, ayrıca 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.
Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:
" Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.
Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.
Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir."
KARŞILIKLILIK
Karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın varlığının fiili durumu göstermeyeceği gibi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması gerekir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz mal edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.
Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esası getirilmiştir.
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır.
Yabancıların taşınmaz mal edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır:
a.Yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz malların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
b.2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin kanuni miras dışında ve yabancı ülkelerin kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketlerinin ülkemizde edinebilecekleri taşınmaz mal miktarı otuz hektar ile sınırlandırılmış, bu miktarı geçen edinimler ise Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur.
c.442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin köylerde taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale gelmiştir.
Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde yapılan değişiklikle, yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin de karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir.
Yabancı bir devlet ile Ülkemiz arasında gerek yabancı gerçek kişiler gerekse yabancı ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorulmak suretiyle belirlenmektedir.
4112 SAYILI KANUNUN UYGULANMASI
4112 sayılı Kanunla 1995 yılında 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununda yapılan değişiklik ile, doğumla Türk vatandaşlığını kazanmış olup da, sonradan Bakanlar Kurulu'ndan çıkma izni almak suretiyle yabancı bir devlet vatandaşlığını kazanan kişiler ve bunların kanuni mirasçılarına Türkiye Cumhuriyeti'nin milli güvenliği ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla ülkede ikamet, seyahat, çalışma, miras, taşınır ve taşınmaz mal iktisabı ile ferağı gibi konularda Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanma imkanı sağlanmıştır; yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerin (2644 Sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesi ve 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan kısıtlamalar) uygulanmaması gerekmektedir. Bu kapsamdaki kişilere, belirtilen konulara ilişkin işlemler sırasında gösterilmesi zorunlu olan "4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" verilmektedir. Ancak, bu belge bir kimlik veya hüviyet belgesi olmayıp hak sahipliği belgesidir.
YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz; çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.
17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir.
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.
Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek veya mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuş şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.
TRANSFER
Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir.
BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ
2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.
Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.
BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER
Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.
GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN
1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,
3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.
TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN
1- 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,
2- Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.
Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesi" işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.
T.C. Resmi Gazete 16 Nisan 2008 ÇARŞAMBA
Resmi Gazete
Sayı : 26849
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI
Anayasa Mahkemesi Başkanlığından:
Esas Sayısı : 2003/71
Karar Sayısı : 2008/79
Karar Günü : 11.3.2008
İPTAL DAVASINI AÇAN : AnamuhalefetPartisi (Cumhuriyet Halk Partisi) Grubu adına Grup Başkanvekilleri Oğuz OYAN ve Haluk KOÇ
İPTAL DAVASININ KONUSU : 5.6.2003 günlü, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3. maddesinin;
1- (d) bendinin,
2- (e) bendinin,
3- (f) bendinin ikinci tümcesinin
Anayasanın Başlangıcı ile 2., 3., 6., 9., 11., 125. ve 138. maddelerine aykırılığı savıyla iptali ve yürürlülüğünün durdurulması istemidir.
I - İPTAL ve YÜRÜRLÜĞÜN DURDURULMASI İSTEMİNİN GEREKÇESİ
Dava dilekçesinin gerekçe bölümü şöyledir:
“III. ANAYASA’YA AYKIRILIK İDDİALARININ GEREKÇESİ
1) 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3 üncü Maddesinin (d) Bendinin Anayasa’ya Aykırılığı
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3 üncü Maddesinin (d) bendi “Taşınmaz edinimi” başlığı altında düzenlenmiş olup, yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerine ilişkindir.
Yabancıların ülkemizde mülk edinmelerine ilişkin hukuksal rejimimizi değiştirme girişimleri daha önce de olmuştur.
21.06.1984 tarih ve 3029 sayılı Kanun, Bakanlar Kurulunun uygun göreceği yabancı ülke halkına mütekabiliyet şartı aranmaksızın Türkiye’de mülk edinme hakkı getirmişti. Ayrıca, köylerde yabancıların mülk edinmeleri yasaklanmışken, yabancıların köylerde de mütekabiliyet şartı aranmaksızın Bakanlar Kurulunun uygun göreceği bölge ve illerde arazi ve emlak alabilmeleri esasını getirmişti.
3029 sayılı Kanun, Anayasa Mahkemesi’nce Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. (E: 1984/14, K: 1985/7)
Daha sonra 1986 yılında çıkarılan 3278 sayılı Kanun ile, yine mütekabiliyet şartı aranmadan yabancılara mülk edinme hakkı tanınmıştır. 3278 sayılı Kanun, iptal edilen 3029 sayılı Kanundaki iptale neden olan benzer hükümleri içermekteydi.
3029 sayılı Kanunda, Bakanlar Kurulunun saptayacağı belli bölgelerdeki mülkler için satış söz konusu iken, 3278 sayılı Kanunda bu da kaldırılarak yabancılara ülkenin tümünde mütekabiliyet şartı aranmaksızın mülk edinme olanağı sağlanmıştı.
Anayasa Mahkemesi, yabancılara Türkiye’de taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan 3278 sayılı Kanunu Anayasa’ya aykırı bulmuştur. (E. 1986/18, K. 1986/24)
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmelerine ilişkin hukuki rejim şöyle gelişmiştir:
Osmanlı İmparatorluğu döneminde; münferit irade ve fermanlarla yapılmış olan padişah ihsanları bir yana bırakılırsa yabancı tüzel kişilerin Osmanlı ülkesinde mülk edinmelerine asla izin verilmemiş ve bu dönemde yabancıya mülk edinme imkanı veren herhangi bir antlaşma da yapılmamıştır. Yabancı gerçek kişilerin mülk edinmelerine imkan sağlayan 7 Sefer 1284 (1868) tarihli Kanunun çıkarılmasında Osmanlı Devletinin o tarihlerde içinde bulunduğu sıkıntılar ve kapitülasyonlarla yabancıların himayesini üstlenmiş bazı batılı devletlerin etkisi yadsınamaz.
Türkiye Cumhuriyeti döneminde ise Lozan Barış Antlaşmasıyla, 7 Sefer 1284 tarihli kanunun kabul ettiği tebaaya temsil sistemi yerini tam bir ahdi mütekabiliyet sistemi getirilmek suretiyle yabancının ülkede mülk edinme imkanı kısmen sınırlanmış, sözü edilen antlaşmayla ahdi mütekabiliyet sistemini kabul eden Türkiye Cumhuriyeti bu antlaşmadan yedi ay kadar sonra, çıkardığı Köy Kanununda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köyde gayrimenkul edinmelerini yasaklamıştır. Böyle bir yasağın yeni kurulan Devlette milli birlik ve beraberliğin korunması ve bilhassa sosyal ve kültürel açıdan gelişmemiş ve Devlet denetiminin istenilen etkinlikte götürülemediği yörelerin yabancı unsurlara açık tutulmasının yaratabileceği bir takım sakıncalardan duyulan endişe nedeniyle getirildiğinde kuşku yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanununda Önemli Değişiklikler Yapan 5711 Sayılı Yasa Yürürlüğe Girdi 28.11.2007
KAT MÜLKİYETİ YASASINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER
Kat Mülkiyeti Yasası, kentte yaşayanları ilgilendiren en önemli yasalarımızdan birisidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, 5711 sayılı Yasa ile önemli değişiklikler yapıldı ve bu Yasa 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.
Yeni Yasayla Kat Mülkiyeti Kanununda 21 madde değiştirilmiş ve yeni bir bölüm yasaya eklenmiştir. Yasa, apartman ve Site yönetimlerinde günün ihtiyaçlarına uygun olarak birçok yenilik getirmiştir. Getirilen yeniliklerin içerisinden en önemlileri toplu yapılara ilişkin (Sitelere) olanlardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 02.01.1966 tarihindeki koşullar dikkate alınarak tek parsel – tek yapı esasına göre düzenlemeler yapılmıştı.
Zaman içerisinde aynı parselde ortak alt yapı ve tesislere sahip birden çok yapının yer almaya başlaması, daha sonra da, birden çok imar parseli üzerinde “Toplu Yapı” uygulamasının hızla yaygınlaşması karşısında, “ Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında yeni düzenlemelere gidilmesi zorunlu olmuştur.
YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN ÖNEMLİLERİ ŞUNLARDIR:
Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğini belirleyen 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi taşınmazdaki bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleri ile orantı olarak belirlenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilmesi suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması öngörülmüştür.
Bu değişiklikten sonra, bağımsız bölümlerin değeri her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanacak ve bu değerlerle oranlı şekilde tahsis edilecek arsa payları proje müellifleri tarafından belirlenip projede gösterilecektir.
4ncü madde de yapılan değişiklikle “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı istemin parçası diğer elemanlar” da ortak yerler arasında sayılmıştır.
Yasanın 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası değiştirilerek; aynı katta ve birbirine bitişik olmasa dahi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden aynı neviden bir çok kat veya bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili imkanı getirilmiştir.
14. maddede yapılan değişiklikle, Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanacak kat irtifaklı ana taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu hale getirilmiş ve bu zorunluluk idari para cezası yaptırımına da bağlanmıştır.
Anataşınmazın bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk hususlarını düzenleyen19 uncu maddesinde yapılan değişiklikle; ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yönünden bütün kat maliklerinin yazılı olarak verecekleri onay yerine beşte dördünün yazılı onayı yeterli kabul edilmiş, bu konuda bir bakıma esneklik getirilmiştir. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.
20. maddede yapılan değişiklikle, yapı güçlendirme masrafları genel giderler arasına alınmış ve gider/avans payını ödemeyen kat malikleri için öngörülen aylık yüzde on oranındaki gecikme tazminatının yüzde beş oranına indirilmiştir.
29 uncu maddede yapılan değişiklikle kat malikleri kurulunun toplu yapılarda iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ve eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacağı belirtilmiştir.
31 inci maddede yapılan değişiklikle, kat maliklerinin oylamalarda kullandıkları oy sayısına sınırlama getirilmiş, bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazla kat malikini temsil etmemesi; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bu sayının ikiyi geçemeyeceği düzenlenmiştir.
38. maddede yapılan değişiklikle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabileceği öngörülmüştür.
TOPLU YAPILARLA İLGİLİ YENİLİKLER
Yasanın 66 maddesinde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder, şeklinde tanımlandıktan sonra, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şartı getirilmiştir.
Toplu yapıların yönetimi 69. madde ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Toplu yapı içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Yasanın 70. maddesiyle, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı yapılabileceği, Yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun gerekeceği düzenlenmiştir.
Başar YALTI
http://www.basaryalti.av.tr/makaleoku.aspx?id=23
Kat Mülkiyeti Yasası, kentte yaşayanları ilgilendiren en önemli yasalarımızdan birisidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, 5711 sayılı Yasa ile önemli değişiklikler yapıldı ve bu Yasa 28.11.2007 gün ve 26714 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.
Yeni Yasayla Kat Mülkiyeti Kanununda 21 madde değiştirilmiş ve yeni bir bölüm yasaya eklenmiştir. Yasa, apartman ve Site yönetimlerinde günün ihtiyaçlarına uygun olarak birçok yenilik getirmiştir. Getirilen yeniliklerin içerisinden en önemlileri toplu yapılara ilişkin (Sitelere) olanlardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği 02.01.1966 tarihindeki koşullar dikkate alınarak tek parsel – tek yapı esasına göre düzenlemeler yapılmıştı.
Zaman içerisinde aynı parselde ortak alt yapı ve tesislere sahip birden çok yapının yer almaya başlaması, daha sonra da, birden çok imar parseli üzerinde “Toplu Yapı” uygulamasının hızla yaygınlaşması karşısında, “ Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlığı altında yeni düzenlemelere gidilmesi zorunlu olmuştur.
YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN ÖNEMLİLERİ ŞUNLARDIR:
Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliğini belirleyen 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle, kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi taşınmazdaki bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleri ile orantı olarak belirlenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilmesi suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması öngörülmüştür.
Bu değişiklikten sonra, bağımsız bölümlerin değeri her bir bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanacak ve bu değerlerle oranlı şekilde tahsis edilecek arsa payları proje müellifleri tarafından belirlenip projede gösterilecektir.
4ncü madde de yapılan değişiklikle “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı istemin parçası diğer elemanlar” da ortak yerler arasında sayılmıştır.
Yasanın 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası değiştirilerek; aynı katta ve birbirine bitişik olmasa dahi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden aynı neviden bir çok kat veya bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili imkanı getirilmiştir.
14. maddede yapılan değişiklikle, Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra tamamlanacak kat irtifaklı ana taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu hale getirilmiş ve bu zorunluluk idari para cezası yaptırımına da bağlanmıştır.
Anataşınmazın bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk hususlarını düzenleyen19 uncu maddesinde yapılan değişiklikle; ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yönünden bütün kat maliklerinin yazılı olarak verecekleri onay yerine beşte dördünün yazılı onayı yeterli kabul edilmiş, bu konuda bir bakıma esneklik getirilmiştir. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.
20. maddede yapılan değişiklikle, yapı güçlendirme masrafları genel giderler arasına alınmış ve gider/avans payını ödemeyen kat malikleri için öngörülen aylık yüzde on oranındaki gecikme tazminatının yüzde beş oranına indirilmiştir.
29 uncu maddede yapılan değişiklikle kat malikleri kurulunun toplu yapılarda iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda ve eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacağı belirtilmiştir.
31 inci maddede yapılan değişiklikle, kat maliklerinin oylamalarda kullandıkları oy sayısına sınırlama getirilmiş, bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazla kat malikini temsil etmemesi; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bu sayının ikiyi geçemeyeceği düzenlenmiştir.
38. maddede yapılan değişiklikle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabileceği öngörülmüştür.
TOPLU YAPILARLA İLGİLİ YENİLİKLER
Yasanın 66 maddesinde Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder, şeklinde tanımlandıktan sonra, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şartı getirilmiştir.
Toplu yapıların yönetimi 69. madde ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Toplu yapı içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Yasanın 70. maddesiyle, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı yapılabileceği, Yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyunun gerekeceği düzenlenmiştir.
Başar YALTI
http://www.basaryalti.av.tr/makaleoku.aspx?id=23
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
