2011 Yenilenmenin Miladı Olacak

Konut kredilerinde faizler indi,TOKİ ve tüm konut üreticileri birbirinden farklı gelir gruplarına hitap eden projeler üretiyorlar.

Yeni yılın bu ilk yazısında 2011 yılı için dileğimiz; 2010 yılında toparlanan gayrimenkul satışlarının artarak devam etmesi, herkesin konut sahibi olması. Konut kredisi faizlerinde yılın son çeyreğinde yine bir indirim yapıldı bilindiği gibi. 12 ay vadeyle alınan konut kredilerinde faiz yüzde 0.50’lere, 120 ay vadeyle alınan kredilerde ise yüzde 0.81-0.82’lere indi.

Geçtiğimiz hafta belirttiğim gibi BDDK konut kredilerinde 1 Ocak 2011 tarihinden geçerli olmak üzere değerleme oranının yüzde 75’i, ticari gayrimenkullerde de değerleme oranının yüzde 50’sinin kredi olarak verileceğini, bu sınırın aşılması halinde sorumluluğun bankalara ait olacağını açıkladı.

Başta TOKİ ve müteahhitler olmak üzere tüm konut üreticileri de birbirinden farklı gelir gruplarına hitap eden projeler üretiyorlar. Bunun yanı sıra Belediye yasasının bazı maddelerinde yapılan değişiklik ile kentsel dönüşüm hayatımıza girdi bile.

Marmara depreminden sonra özellikle İstanbul’da çok sayıda konutun hasarlı olduğu tespit edildi. Bir de buna kaçak yapılaşma, gecekondu sorunlarının çözümlenememesi de eklenince yeni düzenlemelerin yapılması zorunlu oldu. Tüm bu gelişmelere paralel olarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ilgili kurum ve kuruluşların katılımı ile 2010- 2023 yıllarını kapsayan Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı (KENTGES) 4 Kasım 2010 tarihli resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Kentsel Dönüşüm ile ilgili olarak Haziran 2010 tarihine kadar çeşitli yasalarla değişiklikler yapıldı. En son 17 Haziran 2010 tarih ve 5998 sayılı Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile başta büyükşehir belediyeleri ve TOKİ tarafından olmak üzere kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri birbiri ardına uygulamaya konuldu.

Yasa’da da belirtildiği üzere Büyükşehir belediyeleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde konut, sanayi, ticaret, kamu hizmeti, yeşil alanları, teknoloji parkları ve her türlü donatı alanları oluşturmak için, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa etmek ve restore etmek ya da deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etme ve uygulama yetkisine sahiptir (Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri de uygulayabilir). Başta İngiltere olmak üzere birçok ülkede uygulanmakta olan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projeleri gelecek yıllarda yaşamımızın bir parçası olacak.

2011'de Gayrimenkul Vergileri Ne Oldu?

2011 yılında, gayrimenkulleri ilgilendiren vergilerde de bazı değişiklikler oldu.

Emlak Vergisi

2011 yılında ödenecek olan emlak vergisi, 2010 yılında ödenenin aynısı olacak. Daha açık bir anlatımla, 2011 yılında emlak vergisinde herhangi bir artış söz konusu değil. Alım-satıma esas kıyaslama sırasında göz önüne alınacak olan “Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedelleri” 2010 yılının aynısı olarak 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliği’nde açıklandı (Bkz. 29.12.2010 Tarihli Resmi Gazete).

Emekli,İşsiz ve Ev Hanımlarının Emlak Vergileri

Emekli, işsiz ve ev hanımları ile özürlülere, 2011 yılında da konutları nedeniyle yine emlak vergisi yok… Nedenine gelince, “Sıfır oranlı Emlak Vergisi avantajı” 2011 yılında da devam edecek.

Buna göre, brüt alanı 200 m2’yi aşmayan, bir konutu nedeniyle, bu kişiler 2011 yılında da emlak vergisi ödemeyecekler. Ancak birden fazla evi olanlar, tüm konutları için emlak vergisi ödeyecekler.

Emekli, işsiz ve ev hanımlarının, “sıfır oranlı” emlak vergisi avantajından yararlanabilmeleri için, başka gelirlerinin olmaması gerekiyor. Bunların, 22 bin lirayı aşmayan faiz, repo, fon, kâr payı ve temettü gibi, menkul sermaye iradı gelirleri, sıfır oranlı emlak vergisine engel değil (Bkz. 45 No.lu Emlak Vergisi Tebliği).

Konut Kira Gelirleri

Konut kira geliri olanlara, 2010 yılında uygulanan 2 bin 600 TL’lik istisna, 2011 yılı için 2.800 TL’ye yükseltildi.

Buna göre, 2011 yılında yıllık konut kira gelirleri 2 bin 800 lirayı aşmadığı sürece, bu gelirler beyan edilmeyecek. Aşması durumunda, beyanname verildiğinde, 2 bin 800 TL istisna düşülecek.

İşyeri Kira Geliri

2011 yılında elde edilecek olan, yüzde 20 stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulan işyeri kira gelirleri, yıllık brüt tutarı 23 bin lirayı aşmadığı sürece, beyan edilmeyecek.

İşyeri kira gelirinin yıllık brüt tutarı 23 bin lirayı aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ancak yılda yaklaşık 100 bin lira yani aylık 8 bin 300 lira civarındaki işyeri kira gelirleri için gelir vergisi ödenmeyecek hatta üste vergi iadesi alınacak.

Buradaki vergi iadesi, işyeri kira ödemelerinden, yıl içinde yapılan yüzde 20 stopajın mahsubundan kaynaklanıyor.

Evini Satanların Durumu

2011 yılında evini ya da başka bir gayrimenkulünü, edinme tarihinden itibaren 4 yıl (1 Ocak 2007 tarihinden itibaren edinenlerde 5 yıl) içinde satanların, elde edecekleri kazanç “değer artışı kazancı” kabul edilecek. Bu kazancın 8 bin lirası gelir vergisinden müstesna tutulacak, kalan kısım yüzde 15-35 oranında vergiye tabi tutulacak.

2011 yılında, birden fazla gayrimenkul satılması halinde, olayın rengi değişecek ve “ticari kazanç” hükümlerine göre vergilendirilecek.

Miras Kalan Gayrimenkulün 2011 Yılında Satışı

Miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen ev, dükkan, büro, yazlık, arsa ve arazi, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, satış kazancı gelir vergisine tabi tutulmayacak.
Buna göre herhangi bir kişi, iki yıl önce ölen babasından ya da annesinden miras kalan (300 bin TL beyan ettiği) arsayı, 5 Ocak 2011 tarihinde 2 milyon liraya satarsa, bundan doğan gelir vergiye tabi olmayacak (GVK. Mükerrer Madde 80/6).

2011’de Alım-Satım Harcı

Gayrimenkul alan ve satanlar, 2011 yılında (gayrimenkulün gerçek satış bedeli üzerinden) ayrı ayrı binde 16,5’er oranında “tapu harcı” ödeyecekler.

Kiracı İle Ev Sahibi Karşı Karşıya

Kiracı-ev sahibi ilişkisinde yeni dönem TBMM Genel Kurulu’nda Türk Borçlar Kanunu Tasarısı dün jet hızıyla yasalaştı.

649 maddeden oluşan tasarı, bütün partilerin vardığı mutabakatla 2.5 saatte kabul edildi. Yeni kanunla kiracı-ev sahibi ilişkilerinde, yeni bir dönem başladı. Kiracılar 'Dedem ya da torunum' oturacak gerekçesiyle evden çıkarılabilecek. Kira artışı yıllık üretici fiyat endeksini geçmeyecek.

TBMM Genel Kurulu'nda, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı kabul edildi. 649 maddeden oluşan ve 22 bölüm halinde "temel kanun" olarak görüşülen tasarı, bütün partilerin vardığı mutabakat doğrultusunda Genel Kurulda neredeyse "jet" hızıyla yasalaştı.

30'ar maddeden oluşan her bölüm 3 dakikada geçti. Tasarı üzerinde toplam 4 önerge verilerek değişiklik yapıldı. Tasarı, yaklaşık 2.5 saatte yasalaştı. TBMM Adalet Komisyonunda 2008'de kabul edilen tasarının görüşmelerine, 2009 yılında TBMM Genel Kurulu'nda başlanmış ve ilk 2 bölümünün kabul edilmesinin ardından yarım kalmıştı.

Kira Artışı ÜFE'yi Geçemeyecek

Yeni Türk Borçlar Kanunu ile kiracı-ev sahibi ilişkilerinde, yeni bir dönem başlayacak. Kiracılar 'Dedem ya da torunum' oturacak gerekçesiyle evden çıkarılabilecek. Kiracıların elektrik ve su borcunu ödememei tahliye sebebi olurken, uyarıya rağmen yüksek sesle müzik dinleyen, gürültü yapan, balkonda mangal yakan kiracının sözleşmesi iptal edilebilecek. Konut ve işyeri kiralamada depozito 3 aylık kira bedelini aşamayacak.

Kira bedelleri, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.

Sözleşmelere Elektronik İmza

Sözleşmelerde, güvenli elektronik imza kullanılabilecek. Güvenli elektronik imza, el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğuracak. Açığa atılan imzanın üzerine sonradan yazılan metnin, imza atanın iradesine uygun olduğu kabul edilecek. Durumun özelliği aksini göstermedikçe, yazılan metnin anlaşmaya aykırı

Kitle Sözleşmesine Karşı Koruma

Bankalar, sigorta, seyahat ve taşıma işletmeleri gibi şirketler tarafından önceden hazırlanan soyut ve tek yanlı sözleşmelere karşı bireyleri koruyan hükümler, borçlar hukukuna ilk kez girecek. "Kitle Sözleşmesi", "Katılmalı Sözleşme", "Tip Sözleşme" denilen sözleşmeler için belirlenen "Genel İşlem Koşulları" ile bireyin korunması sağlanacak.

Nişanlya-Sevgiliye Tazminat Hakkı

Destekten yoksun kalma zararları ile bedensel zararlar, Borçlar Kanunu hükümleri ve sorumluluk hukuku ilkelerine göre hesaplanacak. Kısmen veya tamamen rücu edilmeyen sosyal güvenlik ödemeleri ile ifa amacını taşımayan ödemeler, bu zararların belirlenmesinde gözetilmeyecek, zarar veya tazminattan indirilmeyecek.

Hakim, hesaplanan tazminat miktarını, hakkaniyet düşüncesiyle arttıramayacak veya azaltamayacak. Hakim, sadece ölüm halinde değil, ağır bedensel zararlarda da zarar görenin yakınlarına manevi tazminat ödenmesine karar verebilecek. Yargıtay içtihatlarının bulunduğu bu konunun kanuna girmesiyle, beraber olup aralarında resmi nikah olmayanların, nişanlı ve sevgililerin tazminat istemleri, yasal dayanağa kavuşmuş olacak.

Faiz Sınırı

Olağanüstü faiz oranları karşısında borçlu korunacak. Faiz ödeme borcunda uygulanacak yıllık faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenecek. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı, belirlenen yıllık faiz oranının yüzde 50 fazlasını aşamayacak. Ekonomik kriz dönemleri gibi olağanüstü durumlarda, sözleşmeler değişen koşullara göre uyarlanabilecek.

Kefil Olmada Eş Rızası Aranacak

Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmayacak. Kefalet sözleşmesinde sonradan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmayacak. Kefil olmada eş rızası aranmasını düzenleyen yasaya göre, eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilecek.

İşveren Cinsel Tacizi Önlemekle Yükümlü Olacak

İşveren, hizmet ilişkisinde işçinin kişiliğini korumak ve saygı göstermek, iş yerinde dürüstlük kurallarına uygun bir ortamı sağlamakla, özellikle işçilerin psikolojik ve cinsel tacize uğramamaları ve bu tür tacizlere uğramış olanların da daha fazla zarar görmemeleri için gerekli önlemleri almakla yükümlü olacak.

TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen Türk Borçlar Kanunu'na göre, işi özenle yapacak ve işverenin haklı menfaatinin korunmasında sadakatle davranacak olan işçi, işverene ait makineleri, araç ve gereçleri, teknik sistemleri, tesisleri ve taşıtları, usulüne uygun olarak kullanmak ve bunlarla birlikte işin görülmesi için kendisine teslim edilmiş olan malzemeye özen göstermekle yükümlü olacak. İşçi, üçüncü kişilerle ücret karşılığında anlaşmalar yaparak işverene karşı sadakat yükümlülüğünü ihlal edemeyecek ve işvereniyle rekabete yol açacak iş ve işlemlerde bulunamayacak.

İşçi Sır Saklayacak

Hizmet ilişkisinin devamı süresince iş gördüğü sırada öğrendiği üretim ve iş sırları gibi bilgileri, kendisi veya başkalarının yararına kullanamayacak olan işçi, hizmet ilişkisi sona erse bile işverenin haklı yararlarının korunması için gerekli olduğu ölçüde sır saklamakla yükümlü olacak.

Ücretler Bankaya Yatacak

İşçiye ücreti her ayın sonunda ödenecek. İş sahipleri, işçilerin ücret, prim, ikramiye ve bu nitelikteki her çeşit istihkakını özel olarak açılacak banka hesaplarına yatıracak. Her ödeme döneminde işçiye hesap pusulası verilecek. İşveren, işçiden olan alacağı ile ücret borcunu, işçinin rızası olmadıkça takas edemeyecek.

Konut Almak İsteyenlere 16-20 Şubat 2011 Tarihleri Arasındaki Fuarda İndirim Yapılacak

Yapı ve emlak sektörünün liderleri 16-20 Şubat 2011 tarihleri arasında CNR Avrasya Emlak ve Yatırım Fuarı'nda görücüye çıkarıyor.

CNR Holding kuruluşu Pozitif Fuarcılık tarafından düzenlenen ve TOKİ, Emlak Konut GYO, Türkiye Müteahhitler Birliği, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve İNDER İstanbul İnşaatçılar Derneği tarafından desteklenen fuarda 400'den fazla proje görücüye çıkacak.

Özyurtlar İnşaat, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Yeşil İnşaat, TOKİ, Artaş, Yeşilyurt ve Cihan İnşaat gibi Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul firmalarının katılacağı fuarda, Leopardus-Ataşehir, Avrupa Konutları, Elit Parla Palace, Parklife-Kurtköy, Formula Country-Akfırat, Still İstan

A+ ve B+ grubu tüketici grubunun yanı sıra her gelir grubuna uygun projelerin yer alacağı fuarda firmaların kampanyaları da dikkat çekiyor. İstanbul'un en hızlı değer kazanan bölgesi Kurtköy'de hayata geçen Elit Perla Palas konut projesi fuara özel yüzde 5 indirim veya vade farksız 30 ay taksit imkanı sunacak. Bu fırsat sadece fuar süresince geçerli olacak ve Elit Perla Palas standını ziyaret edecek katılımcılara özel olarak uygulanacak.

Başta ABD ve AB ülkeleri olmak üzere, Türk Cumhuriyetleri, Birleşik Arap Emirlikleri (BAE), İran, Irak, İsrail ve Suriye gibi pek çok ülkeden katılımcının yer alacağı fuar, sektörün yeni bir vizyon kazanmasında etkin rol alacak. Fuar platformunda yabancı yatırımcıların yerli firmalarla etkileşim sağlaması, proje bazında ve ticari alanda yeni işbirliklerinin yapılması hedefleniyor. A+ ve B+ grubu tüketici grubunun yanı sıra her gelir grubuna uygun projelerin yer alacağı fuarı 50 bin kişinin ziyaret etmesi bekleniyor.

Tapuda İnternet Devrine Giriyoruz

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tapuda hızlı işlem için 'on-line işlem' uygulaması başladı.

Gayrimenkuller üzerinden tüm işlemlerin elektronik ortamda yapılmasını sağlayacak sistem; İstanbul, Ankara, İzmir, Hakkari ve Bitlis'in de aralarında bulunduğu 24 ilde hizmete girdi. Yeni sisteme göre, başvurusunu internet üzerinden yapan vatandaşa randevu tarihi ve saati cep telefonuna kısa mesajla gönderiliyor. Mesajda yer alan gün ve saatte Tapu Müdürlüğü'ne giden vatandaş da işlemlerini beklemeden hallediyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Bilgi İşlem Sistemi'nin (TAKBİS) Türkiye geneline yaygınlaşması on-line başvuru uygulamasını beraberinde getirdi. Son yıllarda teknolojik yatırımlarının yanı sıra kadrosunu da gençleştirerek güçlendiren Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu şubelerinde yaşanan olumsuzlukları ortadan kaldırabilmek için yeni bir hizmeti daha hayata geçirdi.

Bayındırlık ve İskan Bakanı Mustafa Demir'in talimat ve takibinde hizmete giren projede, şimdilik İstanbul, Ankara, İzmir, Mersin, Van, Muş, Bitlis ve Hakkari'nin de aralarında bulunduğu 24 ilin 117 ilçesini kapsıyor. On-line başvuru sistemi yıllardır vatandaşların kapısında günlerce işlem yapmak için beklediği Tapu Sicil Müdürlükleri'ni kolay, hızlı ve güvenli hizmete kavuşturuyor.

24 il, 117 ilçede hizmete giren on-line başvuru sistemi şöyle çalışıyor. Tapuda işlem yapmak isteyen vatandaş www.tkgm.gov.tr adresine girerek ana sayfa da yer alan on-line başvuru bölümünü tıklıyor. Karşısına çıkan ekrana kimlik ve iletişim bilgilerini giren vatandaş, sırasıyla hangi işlemi yapmak istediğini (satış, kat irtifakı tesisi, düzeltme, ipotek, bağış vs..) seçiyor, ardından işlem yapmak istediği gayrimenkul bilgilerini sisteme kaydediyor. Bilgileri giren vatandaşın başvurusu tamamlanmış oluyor.

Müdürlüklerin işlem durumunu sürekli takip eden TAKBİS sistemi ise vatandaşa işlemini yaptırması için en uygun tarih ve saati otomatik olarak belirliyor. TAKBİS aracılığıyla belirlenen randevu tarihi ve saati vatandaşın tercihine göre mail yada SMS yoluyla kendisine bildiriliyor.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinden, yapacağı işlem için gerekli evrakları öğrenen vatandaş, günü ve saatinde Tapu Sicil Müdürlüğü'ne giderek işlemini gerçekleştiriyor. İşlem için gerekli tarih ve saatte gelmeyen vatandaşın ise randevusu iptal oluyor.

Tapu ve Kadastro Bilgileri e-devlet Kapısında
Vatandaşın yaşadığı sıkıntıları ve uzun işlem sürelerinin ortadan kaldırılması için Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde faaliyet gösteren Tapu Sicil Müdürlükleri'nde bir dizi önlem alındı. Önce Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'nin fiziki yapısını iyileştiren Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, memurların üzerindeki iş yükünü azaltmak amacıyla kadrosunu önemli bir oranda genç memurlarla takviye yaptı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Bilgi İşlem Sistemi (TAKBİS) projesi başlatıldı ve bir çok ilde altyapı tamamlandı. Tapu Müdürlükleri'nde sıramatik uygulamasıyla devam eden düzenlemeler 'E-devlet' uygulamasının hayata geçmesiyle on-line ortama taşındı. Kimlik numarasıyla E-devlet uygulamasına giren vatandaşın tapu ve harç bilgilerini bu yöntemle öğrenmesine imkan tanındı.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ardından Tapu Müdürlükleri'nde yaşanan yoğunluk ve sıkıntıları ortadan kaldırmak için on-line randevu sistemine geçiş yaptı. Hızlı, güvenli ve şeffaf hizmet anlayışıyla hayata geçirilen on-line başvuru şu anda 24 ilde 117 ilçeyi kapsıyor. TAKBİS sisteminin tüm Türkiye'ye yayılmasının ardından vatandaşlar Türkiye'nin her yerinden onlinerandevu.tkgm.gov.tr adresinden sisteme giriş yaparak randevusunu alabilecek.

Sözleşmesi Eski Olan Kiracıya Kötü Haber

2012'den önce imzalanan kira sözleşmelerindeki artışlar enflasyon sınırlaması dikkate alınmadan yapılacak.

Tüketici ve kiracıyı koruyan hükümlerin yer aldığı Borçlar Kanunu'na bankaların itirazı işe yaradı.

Borçlar Kanunu ile tüketiciyi ve kiracıyı koruyan birçok hüküm getirilmesine rağmen bu hükümler 2012'den önce imzalanmış sözleşmelerde uygulanmayacağı ortaya çıktı. Meclis'te Türk Borçlar Kanunu ile birlikte Borçlar Kanunu'nun Yürürlülüğü Hakkındaki Kanun da kabul edildi. Meclis'te kabul edilen ikinci kanun, Borçlar Kanunu ile getirilen bir çok yeniliğin eski sözleşmeler uygulanmasını ortadan kaldırdı.

Sıkıntılı Maddeler Kalkacaktı

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Tasarısının 7'nci maddesi ile 12'nci maddesi, yeni kanun hükümlerinin geriye yürümesini öngörüyordu. 'Genel işlem koşulları' başlıklı 20'nci maddesi her türlü kredi sözleşmesi ile kredi kartı sözleşmeleri başta olmak üzere telefon, elektrik, su, sigorta sözleşmelerinin yeni kanuna uygun hale getirilmesini düzenliyordu. Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonraki bir yıl içinde sözleşmeler yeni kanuna uygun hale getirilecekti. Kredi ve kredi kartı sözleşmelerinde tüketiciyi sıkıntıya sokan bütün hükümler ortadan kaldırılacaktı.

Bankalar Bastırdı

Tasarısının 7'nci maddesi ile 12'nci maddesinin Adalet Komisyonunda bankaların itirazları nedeniyle tasandan çıkartıldığı ortaya çıktı. Adalet Komisyonu raporunda "Yoğun müzakerelerden sonra, söz konusu bölüm içindeki 'Genel işlem koşullan' başlıklı 7'nci 'Kısmi ödemeli satışlar' başlıklı 8'inci, 'Kira sözleşmesi' başlıklı 9'ncu, 'Hizmet sözleşmeleri' başlıklı 10'uncu 'Kefalet sözleşmesi' başlıklı ll'inci maddeleri, hükümetin de katıldığı ortak gerekçeli önergeler doğrultusunda tasan metninden çıkanlmıştır" ifadelerine yer verildi.

Eski Kiracı Yandı

Kanun Tasarısı'nın 9'ncu maddesi halihazırda kirada oturanları koruyan düzenleme getiriyordu. Bu madde kanunun yürürlüğe girmesinden önce yani 2012'den önce yapılmış olan kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktı. Ancak, bu maddenin kanundan çıkartılması ile 2012'den önce yapılmış sözleşmelerde yeni kanun uygulanmayacak.

2012'den önce yapılmış kira sözleşmesine dayanarak ev sahibi "Annem veya babam oturacak" diyerek evi boşalttırabilecek, kira sözleşmelerindeki artışlar enflasyon sınırlaması dikkat alınmadan yapılacak.

Meclis'te kabul edilen Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun nedeniyle kredi ve kredi kartı alacaklar ile elektrik ve su abonesi olacakların, ev veya işyeri kiralayacakların 2012 yılını beklemesi gerektiğine dikkat çekiliyor.

Kefil Eşinden İzin Almayacak

Kefalet Sözleşmesi ile ilgili getirilen yeni hükümlerde 2012 yılından önce yapılmış sözleşmelerde uygulanabilecekti. Ancak bu madde de yürürlülük kanundan çıkartıldığı için 2012 yılından önce yapılacak sözleşmelerde bu hükümler uygulanmayacak. Kefil olan kişiler eşinin rızası olmadığı gerekçesiyle kefil olmaktan vazgeçme hakkını 2012 yılından önce kullanamayacak.

Konut Kredisi'nde Son 3 Yıldaki En Yüksek Artış Gerçekleşti

Geçen yıl Aralık ayında konut kredileri yüzde 4,55 oranında arttı. Bu oran aynı zamanda aylık bazda son 3 yıldaki en yüksek orana karşılık geliyor.

ING Bank'ın, her ay İstanbul, Ankara, İzmir, Adana gibi büyük şehirleri kapsayan 14 ilde yaklaşık 1.000 kişiyle yapılan anket sonuçlarını endeks haline getirdiği, ING Mortgage Barometre sonuçlarına göre, 2010 yılı konut sektörü açısından çok hareketli bir yıl oldu.

Kasım ayında 78 olan ING Mortgage Barometre aralık ayında artış göstererek 79 değerini aldı. Endeksin bir önceki aydaki azalmasında, kasım ayındaki 9 günlük tatilin etkili olduğu değerlendirmesi yapılan raporda, şu görüşlere yer verildi:

"Nitekim aralık ayında barometre tekrar artışa geçerek 2010 yılını yıllık ortalama değerin üzerinde kapattı. Bu artışta aralık ayını konut almak için uygun zaman olarak görenlerin oranındaki yüzde 43'ten yüzde 45'e olan yükseliş etkili olmuş görünüyor.

Aralık ayı konut kredilerindeki yüzde 4,55'lik rekor (aylık bazda son üç yıldaki en yüksek oran) artış da aslında halkın bu fikrini destekliyor.

2010 yılında konuta olan talep önceki yıllara göre çok daha yüksekti. Konut kredileri bir önceki yıla göre yüzde 38 oranında artarak toplamda 60 milyar liraya ulaştı ve bu artış oranıyla tekrar 2007 yılındaki hareketli günlerine geri dönmüş oldu.

%75 Sınırı Getirildi

Merkez Bankası ve BDDK bu artışı önemsemiş olacak ki önce MB bankaların zorunlu karşılık oranlarını artırarak kredi vermeyi bankalar açısından biraz daha masraflı hale getirdi, ardından da BDDK yaptığı düzenlemeyle satın alınan bir evin değerinin en fazla yüzde 75'i kadar kredi verilmesini zorunlu hale getirdi.

BDDK'nın yaptığı düzenleme her ne kadar tüketiciler için bir kısıtlamaymış gibi görünse de aslında bütün olarak bakıldığında piyasadaki olası temerrüt risklerini azaltmaya yönelik bir hamle olarak değerlendirilebilir.

Dünyada ve Türkiye'de çok anormal bir şey olmadığı takdirde 2011 yılının da konut sektörü açısından iyi geçeceği olarak yorumlanabilir. Ayrıca belirtmek gerekir ki 2011 yılının bir seçim yılı olması sebebiyle seçime kadar gerek kredilerin gerekse de beklentilerin şu an sahip olduğu havada çok önemli bir olumlu/olumsuz değişiklik de beklenmemeli..."

İstikrarlı Eğilim

Piyasalarda yaşanan dalgalanma, TL üzerinde kasım ayı ortasından bu yana uygulanan para politikasının oluşturduğu baskının ING Mortgage Barometre'nin aralık ayında sınırlı bir artış göstermesinin arkasındaki temel neden olduğu tespiti yapılan raporda, önceki ay yaşanan düşüşün ardından görülen düzeltmenin ise konut alım iştahında istikrarlı bir eğilimin sürdüğüne işaret ettiği vurgulandı.

Raporda, şöyle denildi:

"Alınması planlanan evin ne kadarının konut kredisi ile karşılanacağına dair soruda konut kredisi kullanım oranlarında belirgin bir değişim yok. Konut fiyatının yüzde 70'in üzerinde kredi ihtiyacı olanların oranı sadece yüzde 20.

BDDK'nın son aldığı karar doğrultusunda bu oranın yüzde 75 ile sınırlandırıldığı düşünülürse zaten Türkiye'de bu düzeyde kredi kullanım iştahının düşük olduğunu dolayısıyla uygulamanın reel etkisinin kısa vadede sınırlı olacağını düşünebiliriz.

Ev kredisinin tercih edilen vadesine dair soruda ise anket katılımcılarının yarısının 73 aydan daha düşük, diğer yarısının da 73 aydan daha yüksek bir vadeyi tercih ettikleri görülüyor. TCMB verilerine göre yeni kullandırılan konut kredilerindeki faizlerde düşüş de devam ediyor."

Raporda ayrıca, gelecekte konut satın alam eğilimine bakıldığında olumlu eğilimin Haziran-Eylül arası dönemlere oranla Ekim döneminde artmasına karşın, Aralık ayında nispeten yine düşerek yüzde 33'e gerilediği, ev satın almak istediğini belirtenlerin yüzde 75'inin oturmak amacıyla ev satın almak istedikleri belirtilen raporda, Eylül-Kasım arası dönemlere oranla aralık ayında bu oranda nispeten artış görüldüğü, 2009 Aralık ayına oranla 2010 aralığında tüketicilerin banka kredisine ilgilerinin arttığı bilgilerine yer verildi.

Kira ve Satış Kazancının Gizleyenlere Müjde

6 ayı bulabilen vadelerde ceza, gecikme faizi ve gecikme zammı olmadan emlak vergisi ödeme imkanı geliyor

Emlak Verisi Gayrimenkul alındığında, alındığı yılın sonuna kadar (yılın sonuna üç aydan daha az süre kala alanlar üç ay içinde), edindikleri gayrimenkulle ilgili olarak, ilgili belediyeye “emlak vergisi bildirimi” vermek zorundalar. Bu kişiler, gayrimenkulü edindikleri tarihi izleyen yıldan itibaren de “emlak vergisi” ödemeye başlıyorlar. Gayrimenkulü almış hem de yıllar olmuş ancak ne bildirim vermiş ne de vergi ödemiş olanlar yaşadılar. Şu anda Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda görüşmeleri tamamlanmak üzere olan ve Ocak sonu çok özel kolaylık geliyor. Deniliyor ki; “Torba Yasa’nın Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihi izleyen ikinci ayın sonuna kadar bildirimde bulun. Hesaplanan emlak vergisi ile katkı payını, TEFE/ÜFE esas alınarak hesaplanacak sembolik tutarı, 36 ayı bulabilen bir vade içinde öde. Sana hiç ceza kesmeyeceğiz, gecikme faizi ve gecikme zammı da almayacağız.” Ne dersiniz, çok önemli bir kolaylık değil mi? Kirayı Gizleyenler Konut ya da işyeri kira geliri, belli sınırı (örneğin 2010’da konutlarda 2.600, 2011’de 2.800 TL’yi, işyerlerinde 2011’de 23 bin lirayı aştığında) beyan edilmesi gerekiyor. Ocak ayında yasalaşması beklenen “Torba Yasa” ile kira gelirini beyan etmeyenlere, “çok özel bir kolaylık” geliyor. Adeta Mevlana felsefesiyle; “Arkadaş, geçmiş yıllarda ister 50 bin lira, ister 500 bin lira ya da 5 milyon lira kira gelirini gizlemiş ol. Gel… 2006 yılı için 286,5 TL, 2007 yılı için 309,6, 2008 yılı için 336,6, 2009 yılı için de 366,9 lira öde. Paran yoksa sana 36 aya kadar da vade. Hadi öde… Senden ayrıca 1 lira dahi vergi, ceza ve faiz almayacağım. ‘Kiraları niye gizledin’ diye de sormayacağım.” Bu tutar daha önce 400-800 TL arasında değişiyordu. Plan Bütçe Komisyonu aşağı çekti. Son tutar 286,5-366,9 TL arasında değişiyor. Gayrimenkul Satanlar Gayrimenkul satanlar, edindikleri tarihten itibaren 5 yıl (2007’den önce edinenler 4 yıl) içinde o gayrimenkulü sattıklarında, elde ettikleri kazancı “değer artışı kazancı” olarak beyan edip, kazancın yüzde 35’ini bulabilen gelir vergisini ödemek zorundalar. Ocak ayında yasalaşması beklenen “Torba Yasa” ile deniliyor ki; “Arkadaş, gayrimenkulünü satıp, elde ettiğin kazancı bildirmediysen, ister 200 bin lira ister 2 milyon ya da 20 milyon lira kazancı bildirmemiş ol. Gel… 2009 yılı için 1.630 TL, 2008 için 1.496, 2007 için 1.376, 2006 için de 1.274 lira öde. Paran yoksa sana 36 aya kadar da vade. Hadi öde... Senden ayrıca 1 lira dahi vergi, ceza ve faiz almayacağım. ‘Gayrimenkulü satıp, yüzbinlerce ya da milyonlarca lira kazancı niye beyan edip vergisini ödemedin’ diye sormayacağım. Hadi gel…” Şükrü Kızılot - Mali Yaklaşım

Gayrimenkul Tavan Yapacak

Küresel doğrudan gayrimenkul yatırımları bu yıl, ABD'de hızlı bir toparlanmanın etkisiyle yüzde 20 artarak 380 milyar dolara ulaşacak.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmetleri ve finansal yönetim şirketlerinden ABD'li Jones Lang LaSalle'in raporuna göre, 2009 yılında 209 milyar dolarla sekiz yılın en düşük seviyesinde olan gayrimenkul yatırımları geçen yıl yüzde 50 yükselerek 316 milyar doları buldu.

Gayrimenkul piyasasında balon patlamadan ve 2008 yılındaki küresel finansal kriz başlamadan önce gayrimenkul yatırımları 2007 yılında 759 milyar dolarla zirve yapmıştı.

Şirketin International Capital Group Başkanı Arthur de Haast, ''daha fazla borç krizi ya da finansal şok durumu olmazsa 2010 yılındaki ivmenin gelecek 12 ayda sürmesini beklediklerini ve gayrimenkul yatırımlarında küresel hacmin 2011 yılında yüzde 20-25 artacağını tahmin ettiklerini'' söyledi.

Bu yıl gayrimenkul yatırımlarının Kuzey, Orta ve Güney Amerika bölgelerinde geçen yıla göre yüzde 40 artarak, 135 milyar dolar, Avrupa, Ortadoğu ve Afrika ile Asya-Pasifik bölgelerinde yüzde 10 ve yüzde 15 arasında yükselerek sırasıyla 150 milyar dolar ve 95 milyar dolar olması bekleniyor.

Avrupa'nın en büyük gayrimenkul piyasası İngiltere'de geçen yıl gayrimenkul yatırımları yüzde 46 artışla 49 milyar dolar oldu. Asya-Pasifik bölgesinde de geçen yıl gayrimenkul yatırımları önemli büyüme kaydetti. Singapur'da gayrimenkul yatırımları geçen yıl yüzde 219, Avustralya'da yüzde 77, Çin'de yüzde 41 ve Hong Kong'da yüzde 28 yükseldi.

Krediler Tıkır Tıkır Ödeniyor Konutta Balon Tehlikesi Yok

BDDK'nın yüzde 75 sınırı getirmesine destek veren Ağaoğlu, kredilerde 'balon riski' olduğu yorumlarına tepki gösterdi.

BDDK'nın konut kredilerinin daire değerinin yüzde 75'i ile sınırlandırılması kararını destekleyen Ağaoğlu, 'balon riski' değerlendirmelerine ise tepki gösterdi.

"Bence insanlar konut alırken elini taşın altına koymalı." sözüyle sınırlamaya destek veren Ağaoğlu, balon riskine şu sözlerle karşı çıktı:

"Biz bankalar üzerinden şimdiye kadar 10 bin adet kredi kullandırdık. İçinde bir tek patlak yok. Türk insanı konut kredilerini geri ödemede çok hassas. Özellikle son dönemde televizyonlarda balon oluştuğuyla ilgili yorumlar duyuyoruz. Balon nerede oluştu şunu bir anlatsanıza? Şu anda insanların yeni ve nitelikli konuta ihtiyacı var. İstanbul'da 3 milyon 900 bin konut stoku var, bunun yüzde 70'i oturulacak durumda değil. İstanbul'da mevcut binaları değiştirdiğimizi, göç ve nüfus artışını da düşünürsek İstanbul'da senede 400 bin konut üretmemiz gerekiyor.

Tüm Türkiye'de üretilen rakam bunun altında. Üretimde balon yok, sorunlu kredi yok, kredinin hacminde bir sorun yok, peki bu balon nerede oluştu? Balon oluşsa oluşsa o insanların kafasında oluştu." Türkiye'de konut kredilerinin 54 milyar lira düzeyinde ve GSYH'nin yüzde 4'ü nispetinde olduğunu belirten Ağaoğlu, Batı ülkelerinde bunun yüzde 70-80'ler düzeyinde olduğunu hatırlattı.

Ucuz konutları dikkatle izliyorum

İnşaat maliyetindeki artış nedeniyle 2011'de ev fiyatlarının yükselebileceğini belirten Ağaoğlu, ucuz fiyatlı bazı konut projelerinde sıkıntı olabileceğini söyledi. Ağaoğlu, "Son dönemde bir ucuz konut modası var. Satış grafiği de iyi. Ancak artan inşaat maliyetleri nedeniyle, ucuz konutta sıkıntı yaşanabilir. Demirin tonu 800 liradan 1.400 liraya geldi. Çimento maliyeti yüzde 30 arttı. Ucuz konut satan projeleri dikkatle izliyorum. İnşallah olmaz ama bazılarında sıkıntı yaşanabilir. Bu noktaya parmak basmak isterim. Dar gelirli vatandaşlarımız için bu konutlara verilen 30-40 bin liralar çok önemli. Maliyet artışı nedeniyle, bu firmaların sattıkları fiyata bu daireleri mal edememe ihtimali söz konusu." dedi.

Çin’de Emlak Balonu Şişmeye Devam Ediyor Tarih: 24/01/2011, Kaynak: Hürriyet

CHINA Daily gazetesinde yer alan ve Sosyal Bilimler Akademisi tarafından hazırlanan bir rapora göre, Çin’de emlak fiyatları aşırı artışını sürdürüyor.

Rapora göre, araştırmanın yürütüldüğü 35 kentten 11’inde daire fiyatları (altyapı ve satın alma gücü gibi) 11 faktörden oluşan ‘referans fiyat’ların yüzde 30 ila yüzde 50 üzerinde. Güney-doğudaki Fuzhu kendinde bu ‘aşırılık’ yüzde 70’i buluyor. Resmi rakamlara göre 70 büyük kentte konut (daire) fiyatları Ekim ayında yüzde 0,2 ve bir yıllık bazda yüzde 8,6 arttı.

Çin’de, Nisan ayında hükümetin aldığı (konut kredilerini kısıtlama, konut alımlarında şahsi katkı payını minimum yüzde 30’a çıkarma ve üçüncü taşınmaza kredi verilmesini yasaklama gibi) sert önlemlere rağmen, emlak fiyatları çok yüksek seviyelerde seyrediyor ve artmaya devam ediyor.

Tutarsız Politikalar

Uzmanlar, emlak balonunun önlenemeyişini piyasadaki aşırı likiditeye bağlıyorlar. Son iki yılda, Çin ekonomisinin uluslararası finansal krizden etkilenmemesi için piyasaya sürülen büyük miktardaki likiditenin para hacmini büyüttüğü ve (başta emlak olmak üzere) fiyatları şişirdiği düşünülüyor. Söz konusu raporda “Çin Hükümeti’nin politikalarının net olmadığı ve tüketici fiyatlarının fahiş artışının da Çinliler’i emlağa para yatırmaya teşvik ettiği” öne sürülüyor.