6 Mart 2012 Salı
Konuta Almalı mıyım Beklemeli miyim?
Ekonomik kriz haberleri,altın ve dövizdeki artışlar emlak sektörünü yavaşlatmaya yetti.Peki talebin az olduğu bir dönemde gayrimenkül alımı yapmak mantıklımıdır.Gelin yazımıza bakalım.
Bir yandan kredi faizleri yükselirken diğer yandan, başta demir olmak üzere, inşaat birim maliyetlerinde de hızlı bir artış yaşanıyor. İşte bu iki değişken konut sektöründeki büyümenin hız kesmesin neden oluyor. Bir kesim “konut almak için acele edin!” diyor, başka bir kesim ise “Arz patlamasına bağlı olarak fiyatlarda düşüş yaşanacağına” dikkat çekiyor. İşte böyle bir ortamda tüketicinin strateji belirlemesi de o denli güçleşiyor. Bu kapsamda son zamanlarda sektöre ilişkin yapılan açıklamaları ve verileri sizin için derledik.
Farklı açıklamarın geldiği bu dönemde konuta yatırım yapacak yatırımcı ne yapmalı? Uzmanlar hangi nedenlerden dolayı ‘alın’ ya da ‘fiyatlar düşecek’ diyor? Konut fiyatları artacak mı? Ya faizler? İşte son zamanlarda yapılan açıklamalar ve gerekçeleri. Karar sizin…
“ACELE EDİN”
Adana Ticaret Odası İnşaat Meslek Komitesi Başkanı Halil Avcı, yaptığı açıklamada, inşaat sektörünün ekonominin lokomotifi olduğunu, son dönemlerde de ciddi bir hareketlilik yaşandığını, yeni konut projelerinin art arda başladığını belirtti.
Avcı, inşaat sektörünün yıldızının bu yıl da parlak görüldüğünü, daralmanın aksine daha fazla gelişme beklediklerini ancak, zaman zaman piyasalarda oluşabilecek dalgalanmalardan bu sektörün de etkilenmesinin normal olduğunu söyledi.
DEMİR FİYATLARI 1.600 LİRAYA ÇIKTI
İnşaat piyasasında en önemli unsurun girdi üreten sanayi kuruluşlarının tutumu olduğuna dikkati çeken Avcı, ”Örneğin demir sektörü, hiçbir gerekçe yokken zam yaptı. Hurda fiyatları artmamasına rağmen üreticiler, bir ton demirin fiyatını bir haftada 1.200 TL’den 1.600 TL’ye kadar yükseltti. Bu zammı döviz fiyatları yükselmeden yaptılar” dedi.
Avcı, demir çelik sektörünün gerekçesiz zamlarla kendi ayaklarına kurşun sıktığını savunarak, ”Bu durum onlar için de iyi olmayacak, tüketici için de iyi olmayacak. Çünkü müteahhitler yapım maliyetlerini yeniden gözden geçiriyor. Gerdi maliyetlerinin en önemli kalemini oluşturan demir fiyatlarındaki artışı tamamlanmış inşaatlara olmasa da yeni inşaatlara maliyetleri yansıtmak zorunda kalacağız. Bu durumda, yeni konutun maliyeti yükselecek. Olan konut hayali kurmak isteyenlere olacak, biraz da sektörde daralmaya yol açacak” diye konuştu.
“KREDİLER KISITLANIYOR”
Merkez Bankası’nın tutumuna da dikkati çeken Avcı, şöyle devam etti;
”Sektördeki önemli bir ikinci husus da Merkez Bankası’nın tutumu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, bankaları kredi açısından sıkıştırıyor. Yani mümkün olduğunca kredilerde kısıtlamaya gidiyorlar. Bu da konut kredisi faizlerinde yükselmeye yol açıyor. Ayrıca eskiden yüzde yüze yakın bir bir konutu finanse ederken şimdi yüzde 70 seviyesinde finanse ediyorlar. Yüzde 0.80′li rakamlarda olan konut kredisi faizleri ise 1.30′lar düzeyine yükseldi.’‘
“KREDİ FAİZLERİ ARTACAK”
Avcı, tüm olumsuzluklara rağmen halkın konut sahibi olma tutkusunun devam ettiğini belirterek, ”Sektöre hareketlilik devam ediyor ancak, ilerleyen dönemlerde ne olur bilinmez. Çünkü, maliyet artışının yanı sıra konut kredilerindeki yükselme halka bir adım geri attıracaktır. Bu nedenle, şu anda geleceği gören tüketici, bir an önce konutunu alma çabasında. Bunu da doğru buluyoruz. Zira, konut kredilerindeki faiz yükselişin devam edeceğini tahmin ediyoruz. Bu nedenledir ki konut almak isteyenlerin ellerini çabuk tutmaları gerekiyor” dedi.
“TAKI OLARAK ALTIN DEĞİL, DEMİR TAKIN!”
Mersin Yapı Müteahhitleri Derneği (MERYAP) Yönetim Kurulu Başkanı Nesim Ekinci, demir fiyatlarının sürekli yükselmesinin, birçok müteahhidin işini yavaşlatmasına, birçoğunun da geçici olarak işi durdurmasına neden olduğunu bildirdi.
Sektörün birçok alt sektörü de bünyesinde barındıran, besleyen, ekonomiye ciddi kazanımlar sağlayan ve işsizliğin çözümü olarak öne çıkan bir sektör olduğunu belirten Ekinci, ”Dolayısıyla birçok alt sektör de bu haksız fiyat artışından olumsuz etkilendi. Bu durum, birçok müteahhidin işini yavaşlatmasına ve birçoğunun da geçici olarak işi durdurmasına neden oldu. Konut maliyetindeki artış beraberinde birçok sorunu da getirecektir. Vatandaşlarımız düğünlerde takı olarak altın değil, demir taksa yeridir. Rekabet koşullarının sağlanması ve serbest piyasa koşullarının dikkate alınmasının yanında birçok alanda ciddi atılımlar başlatan hükümetin, yatırımlarımız aksamadan bu soruna bir çözüm üretmesini talep ediyoruz” ifadesini kullandı.
“SEKTÖR DAHA DA BÜYÜYECEK”
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün 2010 yılından itibaren tekrar büyüme trendine girdiğini, 2011′de dahil önümüzdeki süreçte sektörün önünün çok açık olduğunu ve daha fazla büyüyeceğini öngördüklerini belirtti.
Olası kriz söylentilerine ilişkin olarak da Çelik, ”Herkes kriz diyor ama konut sektörünün böyle bir söylentiden etkileneceğini çok öngörmüyorum” dedi.
“KONUT FİYATLARI ARTAR”
Dünyada kriz olduğunda emtia fiyatlarının yükseldiğini, bu nedenle konut fiyatlarının düşmesini öngöremeyeceklerini ifade eden Çelik, emtia fiyatlarındaki artışın konut fiyatlarına nasıl yansıyacağına ilişkin olarak da şunları kaydetti:
”Eskiden düğünlerde altın hediye edilirdi, ‘Artık demir sertifikası yapıp hediye edelim’ diye dün arkadaşlarla espri yaptık. Çünkü son bir yılda emtia fiyatları, demir fiyatları yüzde 40 artmış. Buna yüzde 10 devalüasyonu da eklediğimizde yüzde 50′lik maliyet artışı var. Bu doğal olarak inşaat maliyetlerinin artışına direk etki edecektir. Bu maliyetler bir miktar sonra ürün maliyetlerinin üzerine geleceği için konut satış fiyatlarını bir miktar daha yukarı doğru çıkaracaktır.”
EMLAKÇILAR KEYİFSİZ
Tutsat (mortgage) faizleri, peşinatları ve inşaat girdilerindeki maliyet artışı nedeniyle emlak, inşaat sektöründe durgunluk beklentisi derinleşirken, markalı konut üretenler hallerinden memnun… Emlakçılar ise keyifsiz…
İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, yaptığı açıklamada, TÜİK verilerine göre bu yılın ilk çeyreğinde İstanbul’da konut satışlarında yüzde 37, Türkiye genelindeki konut satışlarında da yüzde 13′lük düşüş olduğunu anımsattı.
“PİYASANIN YÜZDE 90′I SIKINTI İÇİNDE”
Markalı konut üretenlerin, özel alıcı potansiyeli olduğu için satışta çok fazla güçlük çekmediklerini, bu firmaların bakış açısından piyasanın iyi olduğunu ifade eden Aşa, ”Ama bunlar bütün piyasanın yüzde 10′unu geçmiyor. Piyasanın yüzde 90′ı şu anda sıkıntı içinde… Piyasada balon oluştu. Bu balonu bütün piyasaya yayma çabası var. Özel alıcısı olan lüks konseptte yapılan projeleri de emsal gösterip piyasayı yükseltmeye çalışıyorlar” dedi.
“SATIŞLAR DÜŞER”
Son zamanlarda faizlerin yükseldiğini, bunların hepsinin piyasayı sıkıntıya sokacak uygulamalar olduğunu kaydeden Aşa, ”Yılın ikinci çeyreğinde konut satışlarında ilk çeyrekteki yüzde 37′ye ilaveten yüzde 10′luk bir düşüş daha olur. Yılın ilk 6 ayındaki düşüşün geçen yıla oranla yüzde 50′ye yakın olacağını tahmin ediyorum” dedi.
“MARKALI KONUTLARDA HİÇ BİR ZAMAN DÜŞÜŞ YAŞANMIYOR”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Genel Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise konut satışlarında yılbaşı itibariyle bir düşüş söz konusu olduğunu, ancak bu düşüşün markalı markasız konut diye ayrıldığını belirtti.
Durbakayım, ”Markalı konutlarda hiç bir zaman düşüş yaşanmıyor. Çünkü onlar programlarını daha uzun vadeli yapıyorlar. Müşterinin beklentilerini tam karşılamaya çalışıyorlar. Zaten mevsimsel olarak da öngörüleri olduğu için bir sıkıntı olmuyor” dedi.
“SEKTÖRDE ALARM ZİLLERİ ÇALIYOR”
Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Salih Bezci, demir fiyatlarında son dönemde yaşanan büyük oranlı artışın Türkiye’nin büyümesinde ve işsizliğin azaltılmasında önemli payı olan inşaat sektöründe alarm zilleri çaldırdığını ifade etti.
”DEMİRDEKİ FİYAT ARTIŞI KONUT FİYATINA ZAM OLARAK YANSIYACAK”
Konut projelerinde toplam inşaat maliyeti içerisinde kullanılan demirin yaklaşık yüzde 20′lik bir orana karşılık geldiğini hatırlatan Bezci, şunları kaydetti:
”Demir fiyatlarındaki artış, ülkemizin büyümesine ve işsizliğin azaltılmasında çok önemli payı olan inşaat sektöründe alarm zilleri çaldırıyor. Sadece demir fiyatlarındaki yüzde 50′lik artış konut maliyetini yüzde 10 oranında artıracak, bu da konut fiyatlarına zam olarak yansıyacaktır. Bu maliyet konut dışındaki yapılarda daha da yüksektir. İnşaat sektörü Türkiye’nin lokomotif sektörüdür. Lokomotifin sağlıklı şekilde yürümesi için demir fiyatlarındaki artış mercek altına alınmalıdır.”
“KONUT FİYATLARI DÜŞECEK, ÇÜNKÜ…”
Sektörün geneli fiyatlarda artış olacağını beklerken Müteahhitler Birliği, fiyatların düşeceğini savunuyor. Türkiye Müteahhitler Birliği’nin (TMB) “İnşaat Sektörü Analizi”nde, bu yıl konut sektörünü sıkıntılı günlerin beklediği, sektördeki büyümenin ise 2010′un gerisinde kalacağı öngörüldü
Bu yılın son 3 çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanacağı ve konut fiyatlarının düşeceği tahmin ediliyor.
Ekonominin ısınmasına karşı alınan önlemlerin, konut sektöründeki büyümenin hızını keseceği, yan sektörlerde üretimi yavaşlatacağı ve istihdamı olumsuz etkileyebileceğine işaret ediliyor.
TMB’nin analizinde, 2011 yılının ilk çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısının geçen yılın birinci çeyreğinde yüzde 32.9 oranında azalmış olduğu anımsatılarak, bu çerçevede 2011′in ilk çeyreğinde kaydedilen yüzde 7.6′lık artışın daha da önemli hale geldiği belirtildi. Bu tablonun geçen yıl inşaat ruhsatı almış olan dairelerin bu yıl tempolu bir biçimde kullanılabilir hale geldiğine, arzın giderek arttığını gösterdiğine işaret edildi.
Geçen yıl 823 bin dairenin inşaat ruhsatı aldığı ve bu rakamın son 5 yıllık ortalamanın 1,5 katından daha fazla olduğu dikkate alındığında 2011′in son 3 çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanması ve beraberinde konut fiyatlarının düşmesi olasılığını artırdığı ifade edildi.
“SEKTÖRÜ SIKINTILI GÜNLER BEKLİYOR”
Bu yılın ilk çeyreğinde inşaat ruhsatı alan daire sayısında yaşanan yüzde 26,7 oranındaki düşüşün geçen yılın aynı döneminde gerçekleşmiş olan azalma oranının dört katına yaklaşması da konut sektöründe yeni inşaat yapma isteğinin önemli ölçüde gerilediğinin göstergesi olduğu belirtildi.
Bunlar dikkate alındığında 2011′de konut sektörünü sıkıntılı günlerin beklediği ve sektördeki büyüme oranının 2010′un gerisinde kalabileceği ifade edildi.
Doğa Gayrimenkul 10'uncu projesi Doğa Element'i Dragos'ta
(Sabah)
Doğa'nın dört elementi Doğa Gayrimenkul 10.yılında 10.projesini hayata geçiriyor.Dragos'td yükselecek Doğa Elements.şirketin Anadolu yakasındaki ilk projesi olacak.yıl 10'uncu yılını kutlamaya hazırlanan Doğa Gayrimenkul 10'uncu projesi Doğa Element'i Dragos'ta inşa edecek.İnşaatına Mayıs 2012'de başlanacak olan Doğa Elements.12.17.26 ve 21 katlı.bitişik blokta 176 daireden oluşuyor.Projenin yatırım bedeli 95 milyon TL olarak öngörülüyor.Doğa Gayrimenkul Yönetim lu Başkanı Ari Duek.İstanbul'da Göktürk.Feriköy ve Emirgan'da.butik konut projelere imza attıklarını hatırlatarak.bu kez Doğa Gayrimenkul'un Anadolu yakasındaki ilk projesinin temelini atmaya hazırlandıklarını söyledi.Doğa Elements'in mimari projesinin Erginoğlu.Çalışlar Kurutarafından hazırlandığı bilgisini veren BÜLENT YOLDAŞ buient.yoldas.sabatuom.tr Ari Duek.projenin çok farklı kesimleri kucakladığını.yeni evli genç çiftler.şehir içine ve kentsel dönüşüm alanlarının yakınına yatırım yapmak isteyenler tarafından tercih edildiğini kaydetti.Ari Duek.mimari tasarımıyla projenin doğa'da bulunan.elementi simgelediğini ifade ederek." Doğa Elements.kat bahçeleriyle toprağa.içinizi ısıtacak mimarisiyle ateşe.Adalar ve deniz manzarasıyla suya ve gökyüzü ile şehir görüntüsüyle de havayla özdeşleşiyor.Böylelikle doğanın dört temel elementi yan yana geliyor.diye konuştu.DenttOTar manzarası.güney ve.^.gnl anlatarak.daı eıe ışkından.*.E3Lj blokların.6 katın Sinan Akçrt.Doğa.,.\.şark.besteledi ARI Duek.besteci ve şarkıcı Sinan Akçıl'ın Doğa Elemets projesi için şarkı bestelediğini belirterek.bu şarkının Sinan Akçıl.ve Hande Yener tarafından seslendirildiğini ifade etti .'Yaşarmışın Benimle'isimli şarkının Sinan Akçıl'ın yeni albümünde de yer alacağı öğrenildi.Şarkı aynı zamanda Doğa Elements'in reklam ve tanıtım filmlerinde.de kullanılacak.Karden ,'Sembol'projelerle büyüyecek TEKSTİL.Kimya.enerji sektörlerinde faaliyet gösteren KRD Group.Karden İnşaat ile gayrimenkulde de büyüyecek.Beylikdüzü'ndeki Avenue Residence ile sektördeki ilk projesini gerçekleştiren grup.kısa süre içinde yaklaşık 1500 konuttan oluşan Symbol İstanbul projesini satışa çıkaracak.Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz.2002 yılında kurulan Karden İnşaat'ın 50'ye yakın sanayi binaları.AVM ve okul gibi taahhüt işi gerçekleştirdiğini belirterek.yeni dönemde inşaattaki ağırlıklarını artırmak istediklerini söyledi.Karadeniz." Artık grup olarak gayrimenkul sektöründe büyümeyi hedefliyoruz.Bu nedenle enerjimizin çoğunu inşaata harcayacağız.Symbol projemiz de önemli bir adım olacak.dedi .
Boyner’in en büyük avı
Boğaz'a Metro Müjdesi
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, İstanbul’da trafiğin yoğun olduğu bölgelerde ulaşıma alternatif olacak yeni projenin mini metro ve füniküler olacağını açıkladı. Topbaş, Levent-Hisarüstü raylı sistemi ve Aşiyan Füniküleri projesinin hazırlandığını söyledi.
İstanbul’un yoğun bölgelerinde, trafiğe alternatif olarak mini metro ve füniküler sistem geliyor. Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş’ın Hürriyet’e açıkladığı projeyle 3 bin 320 metre uzunluğunda, 5 istasyonlu Levent-Hisarüstü raylı sistemi, Aşiyan Füniküleri ile Boğaz’a inecek.
İstimlak gerektirmiyor
Yoğun yerleşim, araç sahipliği ve Boğaziçi Üniversitesi’nin yer aldığı bölgede yetersiz kalan karayolunun genişletilememesi nedeniyle gündeme gelen “Levent-Hisarüstü Raylı Sistem Hattı” bölgeyi İstanbul Metrosu’na bağlayacak. Yapılan ulaşım etütlerinin, yolculuk değerinin saatte tek yönde 5-10 bin yolcu olduğunu belirten Topbaş, bulunan çözümün, kapasitesi düşük ve yeraltından giden, istimlak gerektirmeyen bir çözüm olduğunu anlattı.
Topbaş’ın verdiği bilgiye göre, yeni mini metro projesi Hisarüstü’nü, Levent Metro İstasyonu’na bağlayacak. Metroya yeraltından entegre olacak proje, yüzeye büyük asansörler, sabit ve yürüyen merdivenlerle bağlanacak. 2′li dizi tren işletmesi ile başlayıp, ileride yolcu arttığında 3′lü diziye çıkabilecek mini metro, Hisarüstü’nden Levent’e 5 dakikada erişim sağlayacak. Seferler 4 dakikada bir yapılacak. Topbaş, yapımının 2 yıl sürmesi planlanan proje inşaatının Ulaştırma Bakanlığı’na devredilmesiyle ilgili resmi talepte bulunduklarını söyledi.
Hisarüstü’nden sahil 730 metre
Hisarüstü-Aşiyan Parkı arasındaki Füniküler Hattı’nın uzunluğu 730 metre, başlangıç ve bitiş istasyonları arasındaki yükseklik farkı da 104 metre olacak. Sahile, Büyükşehir Belediyesi’ne ait Aşiyan Parkı’nın bulunduğu alanda inilecek. Sistemin yamaca oturan (delme tünel gerektirmeyen) bir güzergâhla, ekonomik gerçekleştirilmesi ve yolcuya seyir fırsatı sağlanması amaçlanıyor. Proje hayata geçtiğinde, sahilden fünikülere binen İstanbullular, 3 dakikada Hisarüstü’ne çıkıp, o noktada entegre konumdaki “Hisarüstü-Levent Mini Metrosu’na aktarma ile Levent Metro istasyonuna ulaşabilecek.
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, yeni metro projesini Hürriyet Genel Yayın Yönetmeni Enis Berberoğlu ve Fatma Aksu’ya anlattı.
Konutta Kriz Kapıda !!!!...
Bir zamanlar deyim yerindeyse ekmek peynir gibi satılan projelerde satışlar bıçak gibi kesildi. TÜİK’in verilerine göre 250 bin, piyasa uzmanlarının tahminlerine göre ise 400 bine yakın konut satılmayı beklerken, binlerce müteahhit ise kapısına kilit vurdu.
Kenan Biter’in haberi
Geçtiğimiz yıl konut sektörü ikinci baharını yaşarken, sektördeki ciddi kar oranlarıda farklı sektörlerde faaliyet gösteren şirketleri dev konut pastasından pay kapabilmek adına inşaat sektörüne itmiş, hal böyle oluncada neredeyse her semtte birkaç markalı konut projesinin yükselmeye başladığını görmüştük. Bunun yanı sıra, düşük faiz oranları, konut firmalarının uzun vade seçenekleri ile çeşitli cazip kampanyalar da yıllardır konut hayali ile yanıp tutuşan konut alıcısını harekete geçirmiş ve bu hayalini gerçekleştirmesine vesile olmuştu. Şimdilerde ise bu tablonun aksine konut sektöründe rüzgar ters yönden esmeye başladı.
Son zamanlarda ekonomide yaşanan gelişmeler doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan konut sektörünüde etkilemeye başlarken, herkes sektörde yaşanan bu belirsizlik üzerine farklı yorumlar yapmaya başladı. Belli bir kesim balon var, fiyatlar yüksek, faizler yüksek konut almak için beklemekte yarar var derken, karşı taraf ise tam aksini söylüyor. Şimdi alın yoksa kaybedersiniz, konuta zam gelecek’’ diyor.
Birde işin tüm bu yorumlardan bağımsız verisel kısmı var. İşin o kısmında ise; Türkiye Müteahhitler Birliğinin (TMB), son açıkladığı ''İnşaat Sektörü Analizine göre, bu yılın 3. çeyreğinde konut sektöründe kayda değer bir arz patlaması yaşanacağı ve konut fiyatlarının düşeceği tahmin ediliyor. Diğer taraftan da konut kredilerinde yaşanan faiz artışlarının konut taleplerini hızla düşüreceği belirtiliyor. Tüm bu bilgilerin ışığında konut fiyatlarında hem düşüş olacağı, hem de talebin azalacağı ön görülürken, inşaat firmaları ise demir ve çimento fiyatlarında yaşanan artışlardan ötürü burada oluşan maliyet fazlasını konut fiyatlarına yansıtacağından yani konut fiyatlarına zam yapabileceğinden bahsediyor.
Ortada oluşan bu karmaşık tablo kuşkusuz konut almak için yıllardır dişinden tırnağından arttırarak yaptığı birikimini en doğru zamanda en doğru fiyatla değerlendirmek isteyen vatandaşın da kafasını karıştırıyor.
Peki konut piyasasında gerçekten son durum ne?
KONUTTA ARZ PATLAMASI YAŞANDI 400 BİN KONUT ELDE KALDI!
İnşaat firmalarının uzun zamandır zam yapamadıklarından ötürü fiyatları yükseltmek için çaba sarfettiğini buna dayanak olarakta özel alıcısı olan konutların fiyatlarını emsal gösterdiğini söyleyen İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa;
‘’Biz konut firmalarına diyoruz ki; ‘Millet konut almak için kapıda kuyruğa girmedi. Sizin bunu uygulayabilmeniz için canlı bir piyasa olması gerekiyor, konut alıcısının olması gerekiyor. Bakıyorsunuz 2007’den beri hep arz odaklı bir piyasa oluşmuş durumda bu arz fazlası da şimdilerde tam anlamıyla dibe vurmuş durumda. TÜİK’in açıklamasına göre sadece İstanbul’da 250 bin adet yeni satılık konut olduğu belirtiliyor. Biz bunun 400 bine kadar çıktığını tahmin ediyoruz ve bu konutların yüzde 70 ile 80’inin de lüks konsept şeklinde inşaa edildiğini biliyoruz. Yani ortalama 300 bin ile 500 bin TL arasında satılan konutlar olarak nitelendiriyoruz. Ama inşaat firmaları bir gerçeği inatla görmezden geliyor. Alt tabaka gerçek konut alıcısı öyle lüks konutlar, akıllı konutlar istemiyor. Pahalı projeye giremiyor, daha çok bütçelerine uygun sosyal konutlar istiyor. Bundan sebeptir ki bu konutlar elde kalıyor. O yüzden gerçek alıcı kitlesine yönelik projelerin daha çok yapılması gerekiyorki bu tarz sıkıntılar yaşanmasın.’’
‘YOK SATTIK’ DEMENİN PERDE ARKASI
VATANDAŞA KELİME OYUNU YAPILIYOR
İnşaat firmaları tarafından piyasaya sunulan lüks projelerin çok kısa zaman içerisinde medyada ve reklam bilboardlarında koca koca puntolar ile ‘YOK SATTIK’ başlıkları ile duyurulmasının perde arkasında işlerin hiç de görüldüğü gibi olmadığı ortaya çıktı.
İnşaat firmalarının önceden alıcı kitlesini oluşturduğunu ve ona yönelik projeler yapıp sattığını ancak bazı firmaların ise kelime oyunu yaparak konut alıcısını kandırdığını söyleyen Aşa, inşaat firmalarının, yüzde 80’ni sattık dediği projenin detayına inildiğinde sadece satışa sunulan kısımda bulunan dairelerin yüzde 80’nin satıldığının görüldüğünü belirterek sözlerine şöyle devam etti;
Satışa sunulan proje 500 konutluk bir proje ise bunun 50 konutluk bir kısmı satışa çıkartılıyor ve burada satılan 40 konut üzerinde 'yüzde 80'i satıldı’ deniliyor. Burada vatandaş kelime oyunu ile çok açık bir şekilde kandırılıyor. Yok sattık demenin diğer bir versiyonu da projeyi birkaç etapta yapıp satmak. Bu birkaç etaplık inşaatta da ilk etabı yani az daireli ve ucuz olan etabı, eş-dost tanıdığa hemen satıyorlar. Sonra birinci etabı yaptık bitti diyorlar. Sonrasında ise ikinci etapta yüzde 30-35’lik fark koyuyorlar. Siz ilk etap için aradığınızda ‘yok sattık bitti’ diyorlar ve ellerindeki daha pahalı olan alternatifleri size sıralıyorlar. Burada müşteriyi bir şekilde kapıya getiriyor ve satış stratejisi uyguluyorlar.
BİNLERCE MÜTEAHHİT KAPISINA KİLİT VURMAK ÜZERE !
Belli dönemlerde basına ilana çıkan firmaların ise sadece o dönemlerde adam çalıştırdığını, ondan sonraki zamanlarda ise şantiye alanına gidildiğinde hiçbir işçinin çalışmadığını hatta bir çivi sesi dahi duyulmadığını belirten Aşa, Türkiye’de çok ciddi satışlar yapan firmalarında olduğunu belirterek; ''Mesela Ağaoğlu 'yok satıyorum' diyor..Belki kendine göre doğru söylüyor. Çünkü projenin yüzde 30’nu sattığında projenin komple maliyetini çıkarmış oluyor ondan sonra rahat davranıyor. Öte yandan da faizler yükselmeye başladığında bankalarla masaya oturup anlaşma yapabiliyor ve kendi projelerinden satın almak isteyen müşterilerine özel faiz seçenekleri sunabiliyor. Ama madalyonun birde öteki yüzü var, öte yanda irili ufaklı binlerce inşaat firması iş yapamıyor, kapısına kilit vurmak üzere…’’ dedi.
KONUTTA KRİZ KAPIDA!
Faizlerle ilgili, yükselme eğiliminin yeni bir olay olmadığını, 2009’nun son çeyreğinden itibaren faizlerin yükselmeye başlayacağı söylentisinin olduğunu belirten Aşa;
’’ 2010’nun Haziran ayında faizler yükselmeye başlayacaktı. Fakat bankaların nakit fazlası olduğundan dolayı bunu yapamadılar ve tam tersi faizleri düşürdüler. 2010’nun sonuna kadar bu düşüş devam etti ve tarihin en düşük faiz oranları ortaya çıktı. Bu dönemde epey bir satış da konut kredisi ile yapıldı. Ama şimdi faizler yükseliyor. Bunun yanında birde BDDK’nın kredi kullandırma limitini yüzde 75 hatta yüzde 60’lara kadar çekme ihtimali var. Tüm bunlar konut satışlarını etkileyecek. Bunlar ile piyasanın önün tıkanması isteniyor. Birde üstüne Avrupa menşeli bir kriz bekleniyor. Bu da ayrı bir sorun. Yani konutta kriz kapıda diyebiliriz.’’ dedi.
‘ÖNÜNE GELEN MÜTEAHHİT OLABİLİYOR’
Bir zamanlar su ve benzin istasyonu modası olduğunu ve herkesin o sektöre girdiğini, sonradan ise cep telefonu furyasının çıkması ile herkesin bu sektöre yöneldiğini söyleyen Aşa, ‘’Altın piyasası kötü, tekstil piyasası kötü o yüzden iş adamları da bakıyor ciddi karlar inşaatta hemen bu tarafa kayıyor. Yaptığınız işin yüzde 30 ile maliyetinizi karşılıyorsunuz, böyle karlı bir iş yok yani…’’ dedi
Türkiye’de ilk okul mezunu bile olamayanların müteahhitlik yapabildiğini belirten Aşa, sektörde her hangi bir yeterlilik sertifikası istenmediğini gibi inşaatlarda çalışan hiçbir elemanında belgesi olmadığını ve sertifikaya tabii olmadığını belirterek;
’’ Adam ben fayans ustasıyım diyor çıkıyor ortaya, üç beş gün çalışıyor eli mala tutmaya başladığında sıvacı olup çıkıyor. Bu iş Avrupa’da belli bir standartta tabi. Bu iş ile ilgili muhakkak kanuni bir denetim şart. İnşaat ve emlak sektörü ekonominin dinamosu durumunda olan doğrudan ve dolaylı olarak 200’den fazla alt ve yan sanayiye iş ve istihdam sağlayan bir sektör. O yüzden böylesine geniş yelpazeli ciddi bir sektörü bu kadar kayıt dışı, eğitimsiz, cahil kişilerinin eline bırakamazsınız. Onun için bunun muhakkak bir an önce standartta tabi olması gerekiyor.’’ dedi.
İKİNCİ EL KONUT PİYASASINDA YAPRAK KIMILDAMIYOR!
Bazı inşaat firmaları tarafından oluşturulan fiyat balonu ikinci el emlak piyasasını da vurdu. Piyasadaki yüksek fiyatları duyan ev sahipleri gayrimenkulleri ile ilgili fiyat pazarlığına oturmayınca piyasada tabiri caizse yaprak dahi kıpırdamamaya başladı. İkinci el piyasasında oluşan bu durumu psikolojik olarak açıklayan Aşa,’’ Vatandaşlarımızda bir psikoloji var, bir lafı duydun mu tüm hesaplarını o söylenti üzerine kurguluyor. Vakti zamanında 250 bin TL verilen daire piyasalar değiştiği için 200 bine düşmüş ancak mal sahibi 200 bine vermek istemiyor. Söylentilere inanıyor ve günümüz şartlarını kabul etmek istemiyor. Hal böyle olunca alıcıda almıyor. Çok sıkışılmadıkça yani kelepir olmadıkça satış yok diyebiliriz. Piyasada zaten alıcının istediği şekilde yani fiyatta satılık daire de yok zaten...’’
İKİNCİ ELDE KİRALAR YÜKSELİŞE GEÇTi
Kiralık piyasası, satılık piyasasına göre şu günlerde daha hareketli. Çünkü sektörde bu aylar 'kiralık sezonu' olarak adlandırılıyor. Yeni tayinler ile yeni öğrencilerin gelmesi hem emlakçıların hem de ev sahiplerinin yüzünü güldürüyor. Özellikle merkezi yerlerde yüzde 10 ile 15 arasında kiralık daire fiyatlarında bir artış yaşanırken, bu artışlar daha çok Beşiktaş, Kadıköy, Şişli, Bakırköy gibi merkezi yerlerde gözlemleniyor. Geçen sene bin TL’ye verilemeyen kiralık daireler ise bu dönemde bin 200 TL’ye kadar alıcı bulabiliyor.
HANGİ BÖLGELER YATIRIM İÇİN DAHA KARLI
Konut alacak vatandaşların öncelikle alımı neden gerçekleştirmek istediklerine karar vermeleri gerektiğini söyleyen Aşa, vatandaşlara bu süreci nasıl gerçekleştirmeleri gerektiğini şöyle izah etti;
Vatandaş öncelikle konutu yatırım için mi, oturmak için mi, kar etmek için mi alacak yoksa getirisi olsun diye mi alacak öncelikle bunu bir belirleyecek. Geliri için alacaksa vatandaş öncelikle merkezi yerlerde konut bakacak ve ikinci el tercihi yapacak. Ama ucuz fiyatlı olsun diyorsa uzak semtler, Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy, Pendik, Tuzla gibi semtlerde gayet uygun fiyatlı evler var oralara yönelecek. Yatırım amaçlı diyorsa bu ikisinin ortasındaki bölgelerde, merkezde değil uzak semtlerde değil tam orta kısımda yer alan, Maltepe’nin Kuzey kısmı (Süreyyapaşa civarı ), Avrupa Yakasında Küçükçekmece, Sefaköy, Başakşehir, Ispartakule, Avcılar bölgesi gibi yerlerde ev bakacak, buralar yatırımcısını ileride karlı çıkartacak bölgeler.
KONUT PİYASASINI İKİNCİL PİYASALAR KURTARIR
Alınan kredinin sadece adının Mortgage olduğunu ama işlevsel olarak tipik tüketici kredilerinden farkı olmadığını söyleyen Aşa, Mortgage’nin bir finansman sistemi olduğunu ve 5582 sayılı konut finansman sitemi kanunu ile yasalaştırıldığını ancak sistemin olumsuz yönlerinin kullanıldığını can alıcı yönlerinin ise hayata geçirilmediğini belirterek sözlerini şöyle sürdürdü;
Mortgage daha değişik bir piyasadır. Orda aldığınız ipotekli tapuları menkul kıymet haline getireceksiniz ve piyasaya arz edeceksiniz oradan gelecek parayı ise yeniden konut finansmanına kullanacaksınız orada bir çark oluşturacaksınız. Şimdi burada ikincil piyasalar açılmadı, menkul kıymetleştirme yapılmadı. Bu işi yapacak olan İpotek Finans kurumu kurulmadı. Ama adı Mortgage olan kendi mortgage olmayan bir konut kredisi fiyaskosu var şu anda… He bazı yönlerde kanunu uyguluyorsun. İki kez üst üste ödemediği takdirde tüketicinin elindeki konuta el koyuyosun. Ya da kredini erken ödediğin zaman yüzde iki erken ödeme faizi alıyorsun ama sistemde vergi muafiyeti olduğu halde bunu uygulamıyorsun. Sen işine gelen kısmını uyguluyorsun, işine gelmeyen kısmını uygulamıyorsun. Şimdi Mortgage kendi sistemini oluşturduğu için bu tüketici kredisi değil, bu piyasa faizine bağlı bir sistem değil tabiiki de etkilenir ama genel anlamda kendi faizini yaratır. Sistem kendi içinde dönen bir sistem olduğu için kendi faizini yaratır. Şu anda ikincil piyasalar açık olsaydı, menkul kıymetleştirme olsaydı şimdi biz piyasa faizini konuşmazdık, Mortgage faizini konuşur olurduk. Mortgage’nin özelliği de budur işte kendi faizi ve kendi vadesini yaratır. Yıllık yüzde 8’i geçmez, 30-40-50 yıl vade de olurdu. Bunun adı da zaten ‘Kira öder gibi ev sahibi olmak’. Öyle olsaydı bugün aylık 500 – 600 TL’ye ev sahibi olma imkanı yaratılmış olurdu. Mortgage sistemi tam anlamı ile uygulansaydı şayet eski SPK Başkanı’nda dediği gibi 5 yılda 500 milyar dolarlık bir kaynak oluşturulabilirdi. Böyle bir imkan varken yapılmadı. Tabi bu durum bankalarında işine gelmedi çünkü bankalar otomatikmen aracı durumuna düşmüş olacak idi. O yüzden ikincil piyasaların açılması lazım ve elde olan bu konut fazlası buradan gelecek olan sıcak para ile kısa zamanda ancak eritilebilir.
kenan.biter@emlakbank.com
İstanbul'da sıra sıra gökdelenler yükselecek!
Karaköy'de yeni bir otel bölgesi doğuyor
İmarsız Araziye Yatırım Yapan Her Zaman Olduğu Gibi Yine Çok Kazanacak
Ev almayı düşünenler ve gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için durgun olan emlak piyasasının fırsat sunduğunu belirten İstanbul Emlak Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, “Emlak fiyatları dip yaptı. Daha fazla düşmez. Ev alacaksanız tam zamanı” diyor. Yatırım amacıyla gayrimenkul alacaklara tarla vasfındaki imarsız arazileri öneren Aşa, 3-5 yıl içinde en az 2-3 katı kazanç sağlanabileceğini belirtiyor.
Kezban Gebetaş
Üç yıl öncesine kadar yoğun bir talebin olduğu emlak piyasası şu aralar oldukça durgun. Deyim yerindeyse yaprak kıpırdamıyor; her yer satılık ve kiralık ilanlarıyla dolu. Konut açığının 500 bin olduğu Türkiye’de birbiri ardına yapılan projeler nedeniyle sadece İstanbul’da satılmayı bekleyen 400 bin sıfır, 300 bin civarında ise kiralık konut var.
Fiyatlar iki-üç yıl öncesine oranla yüzde 30 düşmüş durumda. Yeni konut projelerinde ise yüzde 50’yi buluyor indirimler. Aynı durum kiralılar için de geçerli. Bankaların aylık konut kredisi faiz oranları da yüzde 1’lerin altında. Fakat buna rağmen talep yok.
Ev alma hayali kuranlar, fiyatlar daha da düşecek mi beklentisi içindeler. “Şu an ev almak için uygun bir dönem mi? Beklemek mi yoksa biran önce harekete mi geçmek gerekiyor?” soruları kafaları uzun süredir kurcalıyor.
Yaşanan kriz nedeniyle kafalar iyice karışık. “Kriz daha da derinleşirse taksitleri ödeyebilir miyim, işimden olursam” kaygısı iyice korkutuyor. Öte yandan birikimi olup gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen bir kesim de var. Bu kişiler için de “Neye yatırım yapmak daha kazançlı, En çok prim yapacak yerler neresi?” sorusunun cevabı çok önemli. Biz de bu soruları cevabını en iyi bilen isme, İstanbul Emlakçılar Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa’ya sorduk.
Nizamettin Aşa’ya göre, bu dönem aslında hem ihtiyaçtan ev alacaklar hem de yatırım amacıyla gayrimenkul almayı düşünenler için son derece cazip. Fiyatların yüzde 50’lere varan oranlarda düştüğünü belirten Aşa ev alacaklara çağrıda bulunarak, “Bu fiyatlar aslında bir çeşit dip. Daha fazla düşmez. Ev alacaksanız şu an en uygun dönem” diyor. Düşük konut fiyatlarının yatırım amacıyla gayrimenkul alacaklar için de iyi bir fırsat olduğunu belirten Aşa, “Ben olsam paramı tarla vasfındaki imarsız arazilere yatırırım. İyi bir araştırmayla büyük rantlar elde edebilirsiniz. Bir koyup bin olmak mümkün” demeyi de ihmal etmiyor. Arsaya yatırımı için Silivri, Çatalca, Sarıgazi ve Samandra’yı adres gösteren Aşa’ya ev dahil her türlü gayrimenkul yatırımının inceliklerini sorduk. İşte Aşa’dan gayrimenkule yatırım yapacaklar için altın değerinde öneriler…
Hürriyetemlak.com: Emlak piyasası oldukça durgun. Her yer kiralık ve satılık ilanlarıyla dolu. Piyasa ne zaman canlanır?
Nizamettin Aşa: Emlak piyasasının canlanması için 2011’in sonuna kadar beklemek gerekiyor. Eğer ekonomide olağanüstü bir iyileşme olmazsa fiyatlar yatay seyir izleyecek. Fiyatlar çok fazla düşmez; çok fazla da yükselmez.
Hürriyetemlak.com: Emlak fiyatları niye daha fazla düşmez?
Nizamettin Aşa: Çünkü inşaat maliyeti, işçilik ve arsa bedeli belli. Son iki-üç yıldır emlak fiyatlarında zaten yüzde 25-30 civarında düşüşler oldu. Yeni konut projelerinde ise yüzde 50’ye varan düşüşler var. Metrekaresi 2-2 bin 500 TL’den satılan evler bin TL seviyesine düştü. Metrekare bazında 800-bin 500 TL’ye konut satmaya çalışıyorlar. Şu an olması gereken fiyatlar bunlar. Eskiden çok şişmişti. İnşaatçılar yüzde 300 hatta 500 gibi kar marjıyla çalışıyorlardı. Şimdi kar marjları 100’e geriledi. Yüzde 100 aslında çok da büyük bir kar marjı değil. Sermaye bağlıyorsun, ekipman tahsis ediyorsun. Taşıma, arsa maliyetleri falan… Fiyatlar geriledi ama hala bunda inat eden inşaatçılar var. Şu an İstanbul’da yeni projelerde 400 bine yakın satılamayan sıfır konut var. Üst gelir ve ortanın üstüne hitap eden konutlar bunlar, satılmayı bekliyor.
“İSTANBUL’DA SATILAMAYAN 400 BİN LÜKS KONUT VAR”
Hürriyetemlak.com: Bir yandan da ev almak için bekleyen yüz binlerce insan var…
Nizamettin Aşa: Evet, şu anda İstanbul’da bir çelişki yaşanıyor. Bir yandan 400 bin satılamayan konut diğer yandan 400-500 bin yakın konut açığı var. Bu bir tezat. Müteahhitler, ben lüks konut yapıp daha fazla kazanacağım dediler. Şunu okuyamadılar müteahhitler; gerçek ihtiyaç sahipleri bunlar değil. Biz talebin bu yönde olmadığını, orta ve alt grubunun asıl ihtiyaç sahibi olduğunu hep söyledik. Ne yapacaktı bu müteahhitler? Kesin bir fizibilite raporu çıkarttıracak. Sosyal -ekonomik yapıya dikkat edecekler; O bölgenin potansiyel alıcı kitlesini tespit edip buna uygun proje yapacaklardı. Asıl sıkıntıyı orta gelir grubu yaşıyor, bu gelir grubuna hitap eden doğru düzgün proje yok. Alt gelir grubunun bu koşullarda ev sahibi olması zaten çok mümkün değil.
Hürriyetemlak.com: Bu 400 bin konutluk stok nasıl eritilecek?
Nizamettin Aşa: Kolay kolay eritilemez. Çünkü yüzde 70’i lüks. Alıcısı çok fazla olmayan, yüksek bedelli konutlar bunlar. Lokasyon olarak da yanlış yerde yapılmış. Sen tutup dağın başında, akıllı bina, yüzme havuzu yapacağım dersen böyle olur. Gidin bakın yüzde 70-80’i boş. Aylık 700-800 TL gibi aidatlar söz konusu bir de. Ya projeleri değiştirilip daha sosyal bir konut şekline sokacaklar. Ya da projede değişik yapıp konut değil de başka bir şekilde kullanılacaklar. Bugün 100 bin TL ortalama bedelle satışa sunulan bir proje satıyor. Ona iyi de bir finans sağladığınızda ki sağlayabiliyorsunuz, faizler şu an düşük. Bu zamanda iş yapıyor, satabiliyor. Fakat hala inat edip, üç-beş lüks özellik koydum deyip fiyatı şişirdiğinizde satılmıyor.
Hürriyetemlak.com: Bu konutlar daha çok nerelerde yoğunlaşmış durumda?
Nizamettin Aşa: Gaziosmanpaşa, Esenyurt, Olimpiyat Köyü çevresi, Beylikdüzü’nün belli bir kesimi, Gürpınar tarafı. Anadolu yakasında özellikle ise Kurtköy’de villa tipi çok lüks projeler yapıldı. Pendik, Tuzla ve Kartal’a yakın bölgelerde dönüşüm projeleri var. İlla lüks yapıp kazanacağım zihniyetiyle yapılan bu projeler yaşam şekli, fiyat bakımından ve lokasyon olarak halk tipi tabakaya hitap edecek şekilde yapılsaydı hem daha çok adet konut üretilecekti hem de bu arz fazlası olmayacaktı.
“ÜNİVERSİTELİLER KİRALAMAYINCA 100 BİN AÇIK OLUŞTU”
Hürriyetemlak.com: Kiralıklar da çok fazla…
Nizamettin Aşa: Şu an İstanbul genelinde sıfır ve ikinci el 300 bin civarında kiralık konut var. Sıfır konut projelerinde durum daha vahim; yüzde 70-80’i boş olan projeler var. Halkalı’ya git yüzde 70-80’i boş. Bahçeşehir, Esenyurt’un bir kesimi öyle. Meteahhit yapıp teslim etmiş; kiracı bulamıyor ya da alan kişi taşınmak istemiyor. Yolu yok, özel aracın olacak.Yüzme havuzu yapacağım diye bir siteye 500-600 TL aidat koyuyorsun zaten 500-600 TL’ye evi kiralayacaksın. Şehir merkezinde de kafanı kaldır, en az 2-3 tane kiralık afiş görürsün.
Hürriyetemlak.com: Kiralıklar niye bu kadar arttı?
Nizamettin Aşa: 2005-2007 arasında çok fazla sayıda konut yapıldı. Bu yeni yapılan projelere merkezden kayma oldu. Bazı insanlar ev sahibi oldu. Deprem dolayısıyla göçler oldu; yeni yapılan projelere insanlar taşındı. Ekonomik sebeplerden taşınmalar oldu. 2007’de bizim emlak piyasasında baş gösteren bir durgunluk zaten vardı. 2008’de mortgage krizi oldu. Bunun üstüne yurt dışındaki kriz de eklenince daha da kötü oldu piyasa. Krizin derinleşmesiyle işsizlik arttı. Ekonomik sıkıntılar nedeniyle aileler birleşmeye başladı. İstanbul’un en önemli kiralık potansiyeli üniversite öğrencileriydi. Yıllık 150 bine yakın potansiyel vardı beş sene önce, kiralıklarda. Üniversite öğrencilerinin sebep olduğu 150 bine yakın potansiyel 50 bine düştü. Yüzde 70-60 düşüş var. 100 bine yakın sadece öğrencilerden dolayı bir açık var.
Hürriyetemlak.com: Ev almayı bekleyen birçok kişi fiyatlar daha da düşer beklentisi içinde erteliyorlar bunu. Şu an ev almak için uygun bir dönem mi sizce?
Nizamettin Aşa: Tabii ki çok uygun, alım için en uygun dönem. Sıfır konut projelerinin dışında fiyatlar genel olarak yüzde 25-30 düştü. İstenen fiyatlardan da satılmıyor konutlar; pazarlıkla yüzde 10-15 ekstra bir düşüş oluyor. Sıfır faiz, uzun vade, ödeme kolaylığı gibi birçok promosyon ve iskonto şeklini düşündüğümüz zaman bu yüzde 50’yi yakalıyor. Dolayısıyla son dönemlerin en düşük seviyelerinde fiyatlar. Bir çeşit dip bu aslında. Dediğim gibi fiyatlar daha da düşmez. Düşüş bir noktadan sonra çıkışın habercisidir.
“FİYATI ÇOK DÜŞÜREN MÜTEAHHİTE DİKKAT!”
Hürriyetemlak.com: İhtiyaçtan ev almayı düşünenlere ne önerirsiniz, nelere dikkat etsinler?
Nizamettin Aşa: Biz bakkaldan ekmek domates alırken seçen bir milletiz. Ama ev alırken gözü kapalı bir şekilde her söylenene inanarak, araştırmadan ev alıyoruz. Oysa hayatında belki bir kez yapacağın bir alışverişten söz ediyoruz. Ev almadan önce sosyo-ekonomik yapılarını dikkate alsınlar. Sosyo- ekonomik yapılarına uygun bir lokasyon seçmeleri gerekiyor. Mümkün oldukça 1999’dan sonra deprem yönetmeliğine uygun yapılan, güvenli, zemin etüdü tahlili yapılan evler alsınlar. Ev alacakları müteahhidi iyi araştırsınlar. Daha önce yaptığı evleri teslim etmiş mi, herhangi bir sabıkası var mı diye bakmak lazım. Bunlardan kaçınmasınlar.
Mutlaka tapulu ev alsınlar. Şu an piyasada yüzde 50 hatta yüzde 60-70 fiyat düşüren müteahhitler var. Bunlara dikkat etmek lazım. Çünkü büyük bir kısmı batık. Elden ya da noterden sözleşme yapıp taahhütnameyle ev satıyorlar. Müteahhidin sıfır vaiz, bilmem kaç ay vadeyle ev satacağım, gel şu kağıda imza at sözüne hemen kanmasınlar. Bütün suistimaller zaten bu yönde gelişiyor. Üç kuruş fazla versinler, bu konularda güvenilir bir emlak danışmanıyla çalışsınlar. İşi, hukuku bilen bu işlere vakıf bir emlak danışmanı zaten onlar adına bütün bu araştırmaları yapacaktır.
Emlakçıyla sözleşme yapıyorlarsa mutlaka ıslak imzalı bir nüshasını kendilerine alsınlar. Belediyeden projeye bakmak lazım. Tapuda üstünde herhangi bir şerh var mı, yok mu diye.
“BİTMEMİŞ EV ALACAKSANIZ EKSTRA TEMİNAT İSTEYİN”
Alacakları evin tapusu yoksa en azından kat irtifak tapusu tesis edilmişse bunu alsınlar. Kat irtifak tesis edilse bile inşaat henüz tamamlanmadıysa ekstra bir teminat istemekte fayda var müteahhitten.
İnşaat projesine de bakmakta fayda var. Proje uygun yapılmış mı yapılmamış mı diye. Zaten kat mülkiyetliyse mesele yok. İskan alınmış, yapı kullanma izin belgesi, hepsi hal olmuştur anlamına geliyor.
Ama projeden, maketten, kat irtifakı tesis edilmiş, bitmemiş ya da yeni başlayacak bir inşaattan alıyorlarsa aman dikkat! İcap ederse müteahhitten ekstra teminat istesinler. Baktılar olmuyor mutlaka banka kredisi, mortgage kredisi kullansınlar. Tüketici kanunlarında yapılan değişiklikle bitmemiş bir inşaata bir banka kredi veriyorsa, ben bunun kefiliyim anlamına geliyor.
Ulaşımı nasıl, altyapısı tamamlanmış mı, proje bitmiş mi, eksik var mı bunlara mutlaka bakmaları lazım. Göstermelik şeyler yapıyorlar. TOKİ bile yaptı. Yeni konut projelerinin yapıldığı uzak yerden ev alacaklarsa gidiş- dönüş mesafesini çok iyi hesaplamak lazım. Yol parasının dışında günün iki-güç saatini yolda geçireceksiniz demek.
Site tarzı yeni yerlerden konu alacaklarsa yönetim planına mutlaka baksınlar. Kullanma hakkına dair bilgiler var burada. Yönetim planında hak ve mükellefiyetlerden bahseder. Aidat konusu çok önemli. Çok şikayetler oluyor o konuda. Sitenin ya da apartmanın ekstra bir gideri var mı diye yönetim planını incelesinler.
Hürriyetemlak.com: Başka nelere bakmak lazım?
Nizamettin Aşa: Eski tip bina alırken depremde zarar görüp görmediğini çok iyi araştırmak lazım. Mesela, Florya, Bakırköy, Yeşilköy, Avcılar ve Zeytinburnu gibi sahil güzergahından alıyorlarsa bina sabıkalı mı diye belediyeden araştırmadan hiç talip olmasınlar. Çünkü o bölgelerdeki binaların hepsi fişlenmiş, zabıt altına alınmış durumda. Belki tapuda meydana çıkar ama bir kapora verdiyseniz, taahhütte bulunduysanız sıkıntı yaratır. Ya da bankadan kredi almışsınızdır. Ev boş değilse içinde mal sahibi ya da kiracı oturuyorsa mutlaka tahliye koşullarını yazılı bir hale, taahhüt haline getirin.
Yine satın alacağınız eve çok iyi boya badana, makyaj yapılmışsa biraz dikkat etmek lazım. Acaba gerçekten dekorasyon amaçlı mı, bazı şeyleri kamufle etmek amacıyla mı yapılmış mı dikkat etmek lazım. İkinci el bina alıyorsanız su, elektrik,doğalgaz ve aidatı borçları olup olmadığını öğrenip varsa bunları mutlaka temizletmek lazım.
“ALACAĞINIZ EV MAAŞINIZIN YÜZDE 30’UNU GEÇMESİN”
Hürriyetemlak.com: Lokasyon olarak nereleri öneriyorsunuz?
Nizamettin Aşa: Sadece barınmak amacıyla ev alacaklar bütçesine uygun nerde bulursa alsınlar. Şu an Cerrahpaşa’da, Aksaray’ın bir kısmında, Yedikule’de 50 -60 bin TL’ye evler çok kolay bulunuyor. Beylikdüzü, Esenyurt’ta 100 bin TL civarında 3+1 evler var. Her şeyi bitmiş, düzgün, tapusu sağlam. Bankalar çok güzel de kredi açıyorlar.
Hürriyetemlak.com: Konut kredisiyle ev alacaklar gelirlerinin ne kadarını buna ayırsınlar?
Nizamettin Aşa: Maaşının yüzde 30’u geçmemesi tavsiye ediliyor. Ama bizim halkımızın refah seviyesi öyle çok yüksek olmadığı için boğazından kısabiliyor. Yüzde 50 diyebiliriz. 2 bin TL maaş alan bir kişinin bin lira ayırması yeterli. O kişinin oturduğu yerin kirası zaten 700-800 lira. Buna 200-300 bin TL ilave etmesi gerekecek. 100 bin TL civarında bir ev alsa, yastık altında birikmiş 25-30 bin TL’si de varsa ayda en fazla bin TL ödemeyle çok kolaylıkla bir ev sahibi olabilir.
Naktiniz fazlaysa nakdi fazla ödeyin. Ben paramın bir kısmını tutayım; Faizle borçlanayım şeklinde tüccar zihniyetinin olması lazım. Neticede bir faiz ödeniyor. Şu an faizler düşük olsa da Türkiye’de mortgage’ta dünya çapında yüksek bir faiz oranı var. Aylık yüzde 0.95 ama yıllık ortalamada yüzde 12- 15 civarında faiz oranları söz konusu. Oysa mortgage’ın gerçek faiz oranlarının yüzde 6-7’yi geçmemesi lazım.
“İMARSIZ ARAZİDE RİSK VAR AMA ÇOK KAZANÇLI”
Hürriyetemlak.com: Sizce bu dönemde en karlı gayrimenkul yatırımı hangisi?
Nizamettin Aşa: Benim önceliğim arsadır. Orta vadede yatırım yapacaklarsa paralarını mutlaka arsayla değerlendirsinler. Fakat arsaya yatırım çok hassas bir konu.
Hürriyetemlak.com: Mesela arsa alırken neye dikkat etmek gerekiyor?
Nizamettin Aşa: Bir arsanın en önemli kriteri, imarıdır. İmarının ne olduğu fiyatının asıl belirleyicidir. Esas önemli kazanç, tarla vasfındaki imarsız arazilerde. Eğer 5-10 senelik bir beklemeyi göze alıyorlarsa riski olmayan, imar çıkabilme ihtimali olan arazi alsınlar. Bu tip arazileri de alırken önce kısıtlayıcı sebeplere baksınlar. Satın alacakları arsa hisseli mi, müstakil tapulu mu, sit alanı mı, su havzası mı bunlara çok dikkat etmeleri gerekiyor. Ormana yakınsa orman kapsamına alınabilir. Su havzasında ya da yakın bir yerde olabilir. Bu nedenle imarının hiç çıkmama ihtimali olabilir. Sanayi imarı verilecek bir arazi varsa hiç kaçırmasınlar. Bir koyup bin almaları işten bile değil.
Hürriyetemlak.com: Peki ya imarlı arsa?..
Nizamettin Aşa: İmarlı arazi sağlam yatırımdır. Primi en yüksek olan ise tarla vasfındaki yerlerdir. İmarlı arsada risk almazsınız ve ilerde fiyatı belli bir seviyeye yükselir. Oysa imarsız arazi aldığınızda risk vardır ama bunu göze alıp kazancınızı katlarsanız. En kötü ihtimalle o gün koyduğunuz parayı birkaç kat fazlasıyla alabilirsiniz.Diyelim ki bir dönüm yer aldınız. 3-5 yıl sonra bugünkü değer üzerinde en az 2-3 misli kazanabilirsiniz. Ne kadar büyük arazi alırsanız o kadar avantajlı. İmara dönüştüğünde arazilerin yüzde 35 civarında kesintisi oluyor. Bunu göz önüne almak lazım. Hisseli arsaya yanaşmayın. Mümkünse müstakil tapulu arsa alın. İstikbal vaat edecek yerlerden alın. İlla yol, köprü, hava limanı geçecek yerler olması şart değil. O bölgede sanayi tesisi yapılacaktır, TOKİ bir proje yapacaktır. O tip şeyler bölgenin kalkınmasında çok rol oynuyor. Arsa alırken de mümkün oldukça odaya kayıtlı, bu işi ciddi şekilde yapan emlakçılarla çalışın.
“SİLİVRİ, SAMANDRA VE SARIGAZİ PRİM YAPACAK”
Hürriyetemlak.com: Arsa yatırımı için prim yapacak cazip bölgeler nereler?
Nizamettin Aşa: Özellikle Silivri bölgesini, Çatalca’nın bir kısmını, biraz kuzeye doğru olan tarafı öneriyorum. TOKİ’yle Kiptaş çoğunu kapattı ama eğer bulurlarsa Kayabaşı yine iyi bir alternatif. Anadolu yakasında özellikle gelişecek olan bölge Kayışdağı. Potansiyeli olan yeni bir ilçe, Ataşehir’e bağlı. Ümraniye, Sarıgazi, Samandra cazip yerler.
Her iki bölgede en büyük tehlike su havzaları. Anadolu yakasında Ömerli Barajı, Avrupa’da Terkos ve Çekmece gölleri var. Buna dikkat etmek gerekiyor. Silivri bu tip risklerden uzak olduğu için daha çok tavsiye ediyorum.
Eğer daha uzun vadeli yatırım düşünüyorlarsa Kuzey Anadolu otobanının geçtiği, Adapazarı Karasu’dan başlayıp devam eden hat da oldukça önem kazanacak. Sıralarsak; Kocaali, Karasu, İzmit’in kuzeyi, denize yakın kısımları, Gebze’nin kuzey kısımları... Buralar büyük potansiyelin olduğu, yatırıma açık bölgeler. İyi bir araştırmayla çok güzel arsalar alınabilir. Hatta Yalova da buna dahil; Çiftlikköy’ün bir kısmı sanayi bölgesi ilan edildi. Altınova diye bir yer var. İki yıl içinde 5-10 bin TL’lik yerler 500 bin TL’ye çıktı. Yüz misli arttı fiyatlar. Bu tip yerleri keşfedip aldığınızda çok büyük rantlar elde edebilirsiniz. Fakat en az 5-10 yıl beklemek lazım. Buralarda özellikle sanayi imarlı arsalar varsa hiç kaçırmayın.
“ÜÇÜNCÜ KÖPRÜ RANT KAZANDIRACAK SPEKÜLASYON”
Hürriyetemlak.com: Üçüncü köprünün geçeceği belirtilen olası güzergahlar hakkında ne düşünüyorsunuz?
Nizamettin Aşa: Transit bir geçiş yolundan bahsediliyor. Transit bir geçiş yolunun arsaya ne faydası olacak? Tam terzi zararı olur, değeri bile düşürecektir. Güzergahta girişler, çıkışlar gibi lokasyonlar varsa tamam. Ama planlamalara göre transit yolu olmayacak. Evinin tam dibinden yol akıp geçecek. Sabaha kadar uyuyamayacaksın. O rant değil. Mesela o yolun devamı Yalova’nın üstünden İzmir otobanına bağlanacak. O bölgelerdeki giriş ve çıkış yoluna yakın bölgelerde lojistik ve sanayi önem kazanır. Ama konut olmaz. Fiyatı daha çok düşer. Kim tepesinden araba geçsin ister.
Boğaz Köprüsü rant sebebi olacak söylentileri tamamen spekülasyon. Onu yapan spekülatörler parayı kazandı. Cebine parayı koyan koydu. Son alıcının şu an çok dikkat etmesi lazım. Gözü kapalı bir vaziyette, buradan köprü geçecek, arsaların değerini üçe-beşe katlayacak laflarına kanmasınlar.
“İŞ YERİNE YATIRIM DA KAZANÇLI”
Hürriyetemlak.com: Arsadan sonra sizce en karlı yatırım hangisi?
Nizamettin Aşa: İş yeri ardından konut. İş yeri yatırımı ofis de dükkan da olabilir. A plus ofisler revaçta. Bu alanda çok açık var. Yüksek bedelli kiralanabiliyor. Öncelikle onu öneririm. İşlek bir cadde ya da sokakta dükkan ve mağazaya yatırım da hiçbir zaman kaybettirmez. Bizde bir adet var; bakkal açarım diye her binanın altına bir dükkan yapıyorlar. Küçük inşaat yapanlara, sokak aralarında sakın dükkan yapmayın;Tek odalı da olsa ev yapın diyorum. Sokak aralarında dükkanlar iş yapmaz. Cadde üzerinde, işlek bir yerde iş yapabilecek bir dükkan her zaman karlıdır. 300 metrekare ve üstü olan dükkanlar özellikle marketler için gözde.
Hürriyetemlak.com: Dükkan alacaklara tavsiyeleriniz neler?
Nizametttin Aşa: Kat mülkiyeti, iskanı olmayan binalarda kat irtifakı tesis ediliyorsa bu kat irtifakındaki projeye bakmak lazım. Dükkan mı, değil mi diye. Mutlaka yönetim planına baksınlar. AVM ya da çok katlı bir binadaysa satın aldıkları dükkan, yönetim planında aidat durumu, kullanım haklarına eklentisi nedir ona mutlaka dikkat etmek lazım. Eğer dükkan mahalle arasındaysa dükkan olarak gözüküyor mu gözükmüyor mu diye projesine bakmak da gerekiyor.
Son zamanlarda moda olan bir şey var: İçinde 2 bin TL’ye oturan kiracı var, 5 yıllık kontratı da var diyorlar. Kiracı 6 ay sonra ben çıkacağım, işim iyi değil diyor. Bu aldatmacaya gelmesinler. Dükkan alacaklarsa bir ekspertizden o günkü kira bedelinin gerçekte ne olduğunu tespit etmeleri lazım.
Hürriyetemlak.com: Yatırım amacıyla konut alacaklara neler söyleyeceksiniz?
Nizamettin Aşa: Şu an yatırım için çok uygun ama ince eleyip sık dokumakta fayda var. Ödediğiniz meblağla getiriyi kıyaslamak lazım. Kiralama kabiliyetine bakmak lazım. Eğer satın aldığınız ev 15 yılda kendini amorti ediyorsa uygun bir yatırımdır. İçinde kiracısı da varsa düşünmeyin alın.
Eski semtlerden ev alırken o eski evin projesine belediyeden bakın, üstünde herhangi bir tasarruf ya da bölge için planlanmayla ilgili bir kısıtlama var mı diye. Mesela Beşiktaş’ın önemli bir bölümü sit alanı ilan ediliyor. Beyoğlu’nun tamamı sit alanı. Bina aldın, diyelim ki işyerine çevireceksin sit alanı olduğu için çivi bile çakamazsın. Bunları araştırmak lazım.
“YATIRIM İÇİN EV ALACAKSANIZ MERKEZDEN ŞAŞMAYIN”
Hürriyetemlak.com: Yatırım amacıyla konut alacaklar için en karlı bölgeler neresi?
Nizamettin Aşa: Getiri istiyorsanız önce merkezdeki yerlere bakmak, merkezden şaşmamak lazım. Beşiktaş, Şişli, Mecidiyeköy, Bakırköy, Kadıköy ve Üsküdar gibi yerlerde doğru fiyata konut aldığınızda iyi bir kira getirisi elde etmeniz mümkün. Buralardaki konutlar her ne kadar eski de olsa zamanla mutlaka değer kazanıyor. Eski semtlerdeki kentsel dönüşüm projeleriyle daha kıymetli olabiliyor.
Mesela Tarlabaşı Bulvarı’yla Kasımpaşa Bulvarı arasındaki bölge tamamen yatırıma çok uygun. Kentsel dönüşümde ilk hedef olabilecek bir lokasyon. Param olsa mutlaka oraya yatırım yaparım. İstanbul’un göbeği. Kurtuluş ve Feriköy de bu dönüşüme aday. Bomonti’nin alt tarafı Halide Edip’e çıkan derenin olduğu yer de gelişmeye oldukça açık yerlerden biri. Sütlüce örneğine bakın, şimdi gidin yer bulamıyorsunuz.
Yeni projelerin yapıldığı yerlerden alacaksanız biraz zamana ihtiyaç var. Fakat fiyatlar çok uygun şu an; 3+1 evler, 100-160 bin lira. Maliyet bedeline yakın. Merkezden uzakta yerlerden alacaksanız ve kendiniz oturacaksanız da geliş gidiş mesafesini iyi ayarlamak lazım.
Hürriyetemlak.com: Satın alınan bir gayrimenkul kendisini ne kadar sürede amorti ediyorsa karlı bir yatırımdır?
Nizamettin Aşa: İşyeri kendisi 20 yılda, konut 10-15 yılda amorti ediyorsa bu iyi bir yatırımdır. Gayrimenkulün kendi değer artışı da söz konusu olacak. Bunu da unutmamak lazım. Arsanın kendisini katlama süresi 5-10 yıl.
“ZORDA DEĞİLSENİZ ELİNİZDEKİ EVİ SATMAYIN”
Hürriyetemlak.com: Tersten bakarsak bu dönem alıcılar için fırsat ama ihtiyaçtan ya da herhangi bir sebepten evini satılığa çıkaranlar için uygun değil gibi...
Nizamettin Aşa: Son zamanda bakıyoruz, birçok satış ihtiyaçtan dolayı oluyor. Yoksa kimse elindeki gayrimenkulü kolay kolay satmak istemiyor.
Piyasayı iyi araştırıp, bir ekspere danışarak evinin ya da o gayrimenkul neyse gerçek fiyatını öğrenip ona göre satılığa çıkarmak lazım.
Hürriyetemlak.com: Mal sahipleri evlerini nasıl daha kolay kiraya verebilirler?
Nizamettin Aşa: Mal sahibi, kira fiyatını düşecek. Evine bakım yapacak. Kiracıların talepleri yoğun. Ev sahipleri eskisi gibi kiracı seçmek şansına sahip değiller. Satılık ya da kiralık evin bir albenisi olacak ki şu anda bu piyasada seçilebilme özelliği taşısın. Bunları yapmadığınız müddetçe evi kiralayamıyorsunuz. Piyasa fiyatına uyacaksınız. Ben iki sene önce bin 200’e vermiştim, bunun altına düşmem gibi bir zihniyet yok artık. Dün piyasa öyleydi bugün böyle. Ben bin 200’den aşağı vermem, boyayı badanayı da kiracı yapsın diyen mal sahibi en az 6 ay bekliyor. Sonuç da dediğimizi yapmak koşuluyla kiraya verebiliyor ancak.
Yine de gözü kapalı bir şekilde evini kiraya vermek doğru değil. Kiracı adayıyla ilgili iyi bir araştırma yapmak lazım. Eğer kiracının ödeme gücü varsa 50-100 lira daha alacağım diye çok fazla nazlanmamak lazım. Kefil de çok önemli. Kiracının su, elektrik, doğalgazı hemen üstüne almasını sağlayın. Hatta ev sahibi kendi aboneyse aboneliğini bitirsin ki gelen kiracı kendi üstüne almak mecburiyetinde kalsın. Kiracının apartman aidatını ödeyip ödemediğini takip etsin, gerektiğinde yöneticiye kendisine bildirmesi için talimat versin.
Kaynak : hürriyetemlak
Fiyatlar dibe vurdu şimdi ev alma zamanı
Fiyatlar dibe vurdu şimdi ev alma zamanı
İstanbul Emlakçılar Odası 2. Başkanı Nizameddin Aşa, Star İstanbul’a emlak piyasasındaki son durumu değerlendirdi.
Emlak piyasasında durgun döneme girildiğini belirten Aşa, fiyatların dip noktayı gördüğünü, dolayısıyla şimdi ev almanın tam zamanı olduğunu söyledi
2010’nun ilk 5 ayı itibariyle emlak piyasasındaki durum nedir?
2010 piyasasının durumunu izah edebilmek için son 12 yılı ele almak lazım.1999 depreminden sonra yine piyasalar sıkışmıştı. Depremin üstüne gelen 2001 yılındaki kriz nedeniyle 2005 yılına kadar emlak piyasaları çok sıkışık ve durgun bir dönem yaşadı. O yıllarda morgıç sisteminin kanunlaşacağı söylentileri piyasayı şişirmeye başladı. Yani 2005 ve 2007 yılları arasında piyasada yüzde 300, yüzde 500 gibi çok hızlı bir yükseliş yaşandı. Çok hızlı düşüş ve çıkışlar piyasanın sağlıksız bir hale geldiğinin belirtisi. Endişelendik o dönemde. Balon gibi şişmiş bir fiyat tablosu önümüze çıkmaya başladı. O dönem bu kadar lüks projelerin yapılmasının yanlışlığını dile getirdik. 2007’de başlayan bu süreç bugünkü piyasanın durgunluğunun sebebidir. Bugünün temeli aslında 2005’de atıldı. Ondan sonra 2008’in ikinci yarısı, 2009 çok kötü geçti. 2010’da da aynen o paralelde devam ediyor bu durum. 2011 yılının sonuna kadar da devam edecek.
FİYATLAR DİBE VURDU
Şu an ev almanın zamanı mı?
Ev almanın zamanı. Fiyatlar oldukça dip noktayı gördü, hatta bir miktar yükselme eğilimi bile yaşayabiliriz. Ama bu dönemsel olacak. Benim söylediğim Mart ve Nisan ayındakidönemsel hareketlilik çok fazla sonuca ulaşmadı ama ağustosun sonu gibi eylül, ekim ayında hatta kasım ayının başına kadar dönemsel bir canlılık yaşanacak. Fakat bu tamamen piyasanın açıldığı veya açılacağı anlamına gelmez. Mevsimsel bir hareketliliktir. Bizim asıl öngörümüz, ülkede ekonomide siyasette şu anda çok önemli bir değişiklik olmazsa 2011 yılı sonunda inşaat ve emlak piyasaları kendine gelip canlanacaktır.
İSTANBUL’UN İÇİNDE ARSA KALMADI
İstanbul her iki uçta da genişlemeye başladı. İlçe sayısı arttı. Bu yapı emlak piyasasını nasıl etkiledi?
İstanbul’un içi bitti. İstanbul merkezde inşaat yapacak arsa yok, mecburen yayılmaya başladılar. Bir bakıyorsunuz batıda Silivri’ye, oradan Tekirdağ’a dayanmış vaziyette. Otoban güzergahları bile sağlı sollu bir yığın inşaatla dolu şu anda. Kuzeye doğru ise üçüncü köprü yolunun o güzergahtan geçiyor olması sebebiyle bir açılma sözkonusu. Anadolu yakasında da durum aynı. İzmit’e kadar dayanıldı. İzmit İstanbul otoban bağlantısı olmasaydı, TEM yoluna Adapazarı’nı da katacaktık. İstanbul’a yakın illerden halen bir göç yaşanıyor. Bunu önlemediğiniz müddetçe bu gelişmenin önüne geçemezsiniz.
HALK TİPİ EVLER ÇOK SATIYOR
İstanbul ‘da bahsettiğiniz genişleme emlak sektörünün hareketlenmesine yol açmadı mı?
Şu anda 100 bin TL civarında yaplan proje satıyor, çünkü gerçek alıcı o. Ama adam Kurtköy’e süper lüks, havuzlu, saunalı akıllı bina yapmış. 500 bin dolar istiyor, satamıyor. Beylikdüzü’nün bir kesimine Esenyurt’a doğru çok lüks projeler var, satamıyor. Niye? Çünkü o lokasyonda öyle bir alıcı kitlesi yok. Makul fiyatlar içeren projeler orta halli alıcı kesimi tarfından rağbet görüyor. lüks projeler göremiyor. Şu anda 300 bin TL’lik projelerin satışı oldukça zor. Halk tipi evler satılıyor.
En yüksek Bebek en düşük Sultanbeyli
İlçelere göre İstanbul’da metrekare fiyatlarının en düşük, en yüksek ilçe bazında konuşacak olursak
Metrekare bazında değil de, iki oda bir salon (yaklaşık 70-80-90 metrekare) evleri baz alıp rakamlar verebilirim. En son 2009’da bir araştırma yapmışız. 2009’da en düşük bedel Sultanbeyli’de idi. En yüksek Bebek. Bebek’te iki oda bir mutfak standart daire 250 bin ile 400 bin dolardan başlıyordu 2009 yılında . Sultanbeyli’de de 47 bin ile 85 bin TL arasında. Metrekare bazındaki fiayatlandırmalar insanı yanıltabiliyor. Aynı sokakta birbirine benzeyen iki tane binanın farkı olabiliyor. İçinde kullanılan malzeme önemli. Sobalı mı kaloriferli mi, asansörlü mü yaşı kaç? Metrekare bazında fiyat söylemek sağlıklı değil. O tip endekse ben pek fazla rağbet etmiyorum sağlıksız buluyor ve piyasayı yansıtmayacağını düşünüyorum. Masaya konan canlı nakit para ne ise o malın fiyatıodur. 80 -90 metrerare sıfır bina 400 bine satılıyor aynı ölçelerdeki ikinci el bina 170-180 bine satılıyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE BALAT ÖRNEĞİ
Kentsel dönüşüm yeni alanlar açamıyor mu?
Kentsel dönüşüm kendi kendine yaşıyor ama öyle tam planlı programlı bir şey değil. Kentsel dönüşüm imarı ile planlı programlı bir yeri dönüştürmektir. Balat’ta yapıldı mesela. Balat’ın yaklaşık 1000 küsur tane binası alındı restore edildi, kazandırıldı. İşte o kentsel dönüşümdür.
Kentsel dönüşüm adına Balat başarılı bir uygulama yani?
Tabii. Talimhane de bence kentsel dönüşüme uygun başarılı bir projedir. Talimhane’deki eski oto parçacıların veya eski ofislerin olduğu bir adanın tamamen turistik, oldukça lüks bir alana dönüşmesi örnek bir kentsel dönüşümdür. Bu çok önemli. Birçok ilçede aslında kentsel dönüşüm yaşanıyor. Kağıthane yaşadı, yaşamaya devam ediyor. Bütün çehresi değişti. İstanbul’da son on yılın en flaş ilçesidir bence Kağıthane.
Tüketiciler artan emlak vergisinden şikayetçi
Tüketiciler Birliği Genel Başkanı Nazım Kaya, emsal bedel uygulamasıyla birlikte vatandaşların emlak vergisinin 4 katına çıktığını belirterek, ‘’Belediyelerin sübjektif uygulamalarından dolayı dava açma durumumuz olabilir. Şu anda hukukçu arkadaşlarımız inceliyor’’ dedi. Emlak vergisinde daha önce mükellefin beyanı esas alınırken, 2009 ve 2010 yılında emsal bedel uygulamasıyla birlikte emlak bedelinin artık bulunulan caddeye, sokağa göre vergisinin değiştiğini ifade eden Kaya, şunları kaydetti: ‘’Vatandaşımız daha önce kendi beyanıyla vergi öderken bugün artık belediyeler ‘şu kadardan az vergi ödeyemezsin, emlak değerin şu kadardan az gösterilemez’ gibi bir şart ileri sürmekte. Bununla birlikte vatandaşın vergisi 4 katına çıkmış durumda. 2010 yılında özellikle bütçe açıklarının kapatılması ve belediyelere kaynak aktarılmasındaki hassasiyet nedeniyle maalesef daha hassas bir şekilde uygulanıyor ve vatandaş 4 katına kadar vergi ödüyor. Önceden 500 lira ile bütün emlak vergisi borçlarını ödeyen vatandaşımıza bugün artık 2 bin lirayla yakın bir borç çıkarılıyor.’’
İSTANBUL’DA 300 BİN KONUT ALICI BEKLİYOR
Beşiktaş örneği üzerinden gündeme getirdiğiniz İstanbul merkezdeki boş evler ile ilgili sebepleri irdeleyecek olursak?
2005 yılı ve öncesi kiralık ev bulunamıyordu, bir kiracı çıkmadan 10-15 gün önceden rezerve yapardık. yani kiracı çıktığı dakika yeni bir kiracı gelirdi. Şu an evler 5-6 ay boş kalıyor. Kiralanırken de düşük bedellere kiralanıyor. Bunun sebeplerine gelince, o inşaat furyası zamanında ev alan birçok kişi taşındı. Veyahut evini kiraya verdi. İstanbul’dan bir iç göç oldu. Bunun yanısıra İstanbul için en önemli etken öğrencilerdi. 5-10 sene öncesine kadar öğrenciler açısından tercih edilen en önemli il İstanbul’du. Artık İstanbul yerine küçük illerdeki, ilçelerdeki üniversiteler tercih ediliyor. İstanbul için büyük bir potansiyeldi. Ekonomik koşullardan dolayı artık insanlar çocuğunu İstanbul’da okutmak istemiyor. Öğrenciler vasıtasıyla yılda 150 bine yakın ev el değişiyordu. Şimdi bu yaklaşık 50, 60 bine düştü. Önemli bir faktör bu. Son birkaç yılın ekonomik krizi nedeniyle çocuklar baba evine dönmeye başladı. Şu anda İstanbul’da 300 bin civarında kiralık konut kiracı bekliyor. Sıfır projelerde bu durum daha da vahim.
UYDU KENTLER İLÇE OLDU
Ataşehir gibi yapılanmaları nereye koyacağız?
Bunu potansiyel yeni gelişen ilçeler kategorisine koyacağız. Özellikle Ataşehir doğu ile başladı. Ataşehir’de başlanan aslında bir uydu kent projesiydi. Kabına sığmamaya başladı. TEM’in öbür yakasına geçti. Sadece bir projenin adı iken Ataşehir ilçe haline geldi. Başakşehir de bir uydukent projesi iken ilçe oldu. Gelişime açık potansiyel yerler olduğu zaman bu gelişimi yaşıyor. Ama bunda altyapı, ulaşım ve sosyal hizmetler çok etkili.
Aynı şeyi Beylikdüzü için de söyleyebilir miyiz?
Elbette. Beylikdüzü’ne metrobüs uzandığı takdirde -ki uzanacak- yakında daha da gelişecek. 700-800 bin nüfuslu ilçe olacak orası.Yani kent içinde kent oluşacak.
Deprem korkusu çabuk unutuldu
Deprem korkusu ev alma konusunda etkili mi?
Kimse şu anda depremi falan düşünmüyor unutuldu gitti. Biraz sallantı falan oldu mu öyle bir iki gün hatırlanıyor ama halen hiç kimse ev alacağı zaman bu depreme dayanıklı mı değil mi, bir kolonuna bakayım, çatlağına bakayım demiyor. Gözü kapalı ev alıyoruz. Kira anlamımda talep nasıl?
Son iki yıla kıyasla kira anlamında yüzde 30 bir düşüş var. Beşiktaş’ta iki yıl önce 1200 TL’ye kiracı bulan ev şimdi 900 TL’ye kiracı buluyor. Üstelik birkaç ay boş kalıyor. Bu tablo İstanbul’un tamamında aynı gibi hele hele yeni yapılan sıfır projelerde durum içler acısı. Gidin Halkalı’yı bir gezin o koca koca binalar bomboş duruyor.
Villa sahiplerine 3.köprü şoku!
İstanbul Boğazı üzerine yapılması kararlaştırılan üçüncü köprü ve bağlantı yolları bir çok arazi sahibi için umut olurken, bazılarının kabusu oldu.
Üçüncü Boğaz Köprüsü'nün ana güzergah ve bağlantı yolları planlara işlenirken, Ümraniye-Alemdağ bağlantı yolu Çekmeköy civarında milyon dolarlık villaların bulunduğu bazı sitelerin üstünden geçiyor.
Bağlantı yolları taslak projesine göre yollardan biri Çerkezköy'de lüks villaların bulunduğu bazı sitelerin tam üstünden geçecek. Milyon dolarlık villa sahipleri şimdi kara kara düşünüyor. Risk altındaki bu sitelerden birinde eşine ait bir villa olan Kadıköy Belediye Başkanı Selami Öztürk, 'Siteler üzerinden yolun geçeceği söylentisini biz de duyduk. Yetkililer, 'Çalışmalar sürüyor' demiş. Viyadük mü istimlak mı bilmiyoruz. Ama yıkılsa da üstünden viyadük de geçse bize zarar verecek' dedi.
SIRA ALT ÖLÇEKLİ PLANLARDA
Üçüncü Köprü ana güzergah ve bağlantı yolları 1/25 bin ölçekli planlara işlendi. Şimdi alt ölçekli planlara işleme çalışmaları sürüyor. Genellikle orman alanlarından geçen Kuzey Marmara Otoyolu, Anadolu ve Avrupa yakasında ekspres yollarla TEM'e bağlanacak. Planlara işlenen ve Anadolu yakasına yapılacak iki ekspres yoldan birinin Çekmeköy'de lüks sitelerin üzerinden geçeceği iddiası site sakinlerinin uykusunu kaçırıyor. Eğer proje değişmezse doğal güzellikleri ve sesiz ortamı nedeniyle tercih edilen sitelerdeki milyon dolarlık villalar Üçüncü Köprü'ye kurban olacak. Taslak planlara göre TEM-Kuzey Marmara Otoyolu Ümraniye-Alemdağ hattı, Ümraniye Cezaevi yakınlarından başlayarak Nevzat Demir Tesisleri'nin kuzeyinden geçecek ve lüks sitelerin ortasından devam ederek 10 kilometre sonra Alemdağ-Taşdelen civarında bağlanacak.
ÖZTÜRK BEKLEYİP GÖRECEĞİZ
Köprü bağlantı yolunun etkileyeceği öne sürülen lüks sitelerden birinde eşine ve kız kardeşine ait, her biri 1 .5 milyon lira değerinde villaları bulunan Kadıköy Belediye Başkanı Selami Öztürk, böyle bir duyum aldıklarını, eşinin çok üzüldüğünü söyledi. Öztürk, 'Burasını sessiz bir yer olduğu için yazlık olarak kullanıyoruz. Yan tarafta bulunan lüks siteden bazıları belediyeye sormuşlar, 'Planlama çalışmaları devam ediyor' cevabı almışlar. Nasıl geçeceğini nereden geçeceğini merak ediyoruz. Viyadükle mi geçilecek istimlak mı edilecek, bilmiyoruz. Ama şu bir gerçek ki ister yanından ister üstünden geçsin o bölgenin sakinliğini bozacak' dedi.
Akşam
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
